启动住宅市场的理论分析

启动住宅市场的理论分析启动住宅市场的理论分析 我国住宅市场是一个需求潜力大、供给能力大、发展前途大的市场但在这个大市场中却呈现着有需求无供给有供给无需求供求严重脱节的状况。这一状况当如何解决？我认为应从住宅商品市场的基本规律结合市场当事人的利益比较出发深入研究选准住宅市场主体各方的利益“结合点”促使住宅尽快成为新的经济“增长点”。 一、突破“团团转”的困扰 住宅商品进入市场最明显的是受供求规律的制约。也就是说商品的供求与价格相互影响、相互作用、相互制约。如果市场上初始阶段呈现供不应求在这种情况下商品价格就会上涨；当价格在上涨的过程中商品的供给就会上升而商品的需求则会下降；这种态势持续到一定时期市场上就会呈现供过于求；此时的价格就会下降；在这种情况下需求上升而供给下降持续的结果市场上又呈供不应求。如此形成一个“团团转”。诸多企业在市场上都逃脱不了这个“团团转”的困扰。 而住宅商品在市场上所形成的这种“团团转”的格局就更加复杂。在一定时期如果社会居民的收入是一定的那么住宅商品的价格还要受住宅所在区位的影响受住宅自身品位的影响受住宅区位社会、自然环境的影响。当然如果把环境的因素放在区位中来考虑就形成奇迷的“三位一体”即区位、价位、品位、这三者之间的相互作用关系。为了表达得更清楚一些在此还是把区位与环境分开进行研究并把居民收入、区位、价位、环境、品位做一高低的简单划分。这样就围绕价格形成一个新的“团团转”。这个“团团转”要求精明的住宅开发商必须对其进行不断的应变对策研究。 住宅价位是住宅供求联系信息的一种方式住宅价位是关系住宅市场供求滞畅的核心。 第一住宅价位有着鲜明的区位性。由于住宅的区位不同住宅商品的价格差异极大这种差异不仅体现在不同的城市甚至在同一城市中的不同区位里也极为明显。据建设部和国家物价部门对全国222个城市普通住宅价格水平的抽样调查特大城市和大城市、中小城市、县级城市之间的商品住宅价格的差异是很大的。一些小城市的住宅价格每平方米在600800元之间而一些特大城市市中心的住宅价格每平方米可高达8000多元相差10几倍。就一个城市其市中心和市郊边远地区的住宅价格差异也是很大的。比如以北京内销房价为例：在北京二环路附近的西面、西北、北面其价位可高达8500元左右一平方米而近郊稍偏僻一点的则在2000元左右一平方米相差4倍还多。住宅商品的这种明显区位性决定了房地产的区域性。 第二住宅价位与住宅品位有着密切关系。住宅品位的高低不仅是住宅商品建筑质量的优劣标志同时也是住宅用户身世、地位的一种显示。所以住宅品位的内涵是极其丰富的。它是在区位、环境一定的情况下从住宅的建筑设计造型、建筑结构构造、建筑装饰材料、内外装饰、装修到户型、类型以及与周边自然、社会、人文景观的和谐、协调配置等诸多艺术成分在内的一种综合体现甚至有一种多被意会而难以言传的味道在里面。如果在住宅商品的开发阶段就能依市场需求的变化或市场需求所能接受的情况来进行住宅品位定位或叫确定住宅商品的品位这要比在住宅建成以后所形成的品位硬让用去接受会更容易进入市场。我们在这方面不是忽视住宅品位的定位就是把住宅品位定位简单化或凝固化。比如当前空置住宅的品位除了其区位环境的因素之外多半是单按户型的单元情况甚至在内装修与内装修的用料上大体都是雷同的。在这样一种住宅品位单调化的情况下常常带来开发商与用户之间的“双向”浪费或者销售困难。用户购房后多有把已进行的室内装修全部或部分打掉再重新进行装修的情况也多有因素而难下决心购房的情况。如果依住宅品位定位的高低在内装修与否在所用内装修的材料、设备等的档次上有所区别或在出售以后再依用户之需要再由装修公司来承做。诸如此类虽属小问题如能从市场的高度从住宅品位化的高度重新加以考虑使住宅价格依住宅品位的不同拉开档次将对住宅的销售起到更多的推进作用或向用户提供更大的选择余地造成更多的成交机会。 第三住宅价位与不同收入关联密切。我国城镇居民收入差距已明显扩大且趋势不减。家积百万元以上的数百万户早已有房只待锦上添花。但由于尽人皆知的原因急待“添花”者寡而急需改善住房条件的又确实无钱买房。等他们各自“花昨天的钱”买房时日太长；让他们“用明天的钱”买房条件嫌苛；所以单从价位与收入的关联上入手解决现存问题尚难立竿见影很快激发成为消费热点活跃住宅市场。 第四住宅价位受社区环境影响。社区环境既包括自然环境、交通通讯、生活服务、市政配套设施建设等所谓“硬件”环境也包括售后服务、物业管理、社区文化等所谓“软件”环境。这种社区环境的状况不仅是影响住宅价位的高低而且对住宅的销售、再开发都关系极大。优良的社区环境是吸引客户踊跃购房的重要条件。当然社区环境的形成有些是靠住户进住以后逐步形成的。但基础设施如道路交通、绿化、卫生等等应该是先期提供的。 总之住宅有多重信息的价位性。住宅商品的价格不只是一个简单的价高价低。实则这价位高低之中包涵着诸多有着内在相互联系的信息或者说是住宅商品参与者相互联系信息的特种方式。住宅商品的价位起码也是住宅商品所在区位、住宅商品本身的品位的直接反映；同时也是住宅商品所处居住环境与住宅商品购买者收入状况的市场表现；如果再加上现实制度界定中住宅的分配、租赁、银行存贷款利息等因素与住宅商品售价之间的比较利益关系那么住宅商品价位所体现的经济联系信息就是更加综合、丰富的。 二、“租、售、息”的模拟分析 住宅市场的启动既可靠外力拉动也可靠内力拉动。站在国家利益的角度应该考虑购房与开发商双边利益的协调互利并使各自的利益向有利于住宅市场不断完善的方向发展。在当前迫切需要解决的比较利益驱动点：主要是居民买房、租房与存钱三者之间的比较利益关系。 第一租售价格比例问题。 对于购房者来说如果是以居住为主要目标并不关注住宅增值或无意进行炒作在此前提下至于住房来源是属于分配的还是属于购买的对他基本都是一样。在此情况下他所关心的问题主要是购房的价格与租房的租金之间在界定的时期内对比起来租、购那种方式对他在经济上更有利。如果售价与租金之比过于悬殊则人们宁愿租房而不愿买房。 可见在短期内居民收入不能大幅度很快提高的情况下“提租促销”只具理论价值缺乏实际意义。 第二住宅租金与存款利率之间的关系。 居民在住宅购租的利益比较上还会考虑银行存款利息高低的因素。也就是说假如把用来购房的20万元。存放银行每年所取得的利息与房租金的对比关系。 假设住宅自然增值率0；通货膨胀率与存款利率不变；居民储蓄存款平均年利率为8； 则将20万元按8的年利率存入银行每年可得利息1.6万元。也就是说在每月每平方米租金不超过1314元的情况下以利息抵租金年年有余。在此情况下居民在租购房的选择上首选仍然是租而不购。当然考虑房屋自然增值与通货膨胀预期的变化将会有新的选择。 由住宅租金、销售价格与银行存款利息二者的模拟分析可以看出“提租促销”的办法因有利息的“挡驾”此路亦是很难畅通。从现实情况看“提租促销”提出已近二年实际效果亦不理想。 那么当前住宅做为新的经济增长点将如何增长呢？笔者认为途径起码有四： 即：从长期目标看实行个人住房抵押贷款； 从中期目标看实行建新房促空置房； 从即期目标看解决住宅存量损益比较使之快止损快获益以益补损重新增益。 从现实市场看以二级市场带动一级市场其作用不应忽视。 三、“长、中、短”期目标的对策建议 第一实行个人住房抵押贷款使那些缺房想购房而暂时又无足够钱买房的个人能够提前买得起房以刺激住宅消费带动住宅市场发展是世界诸多国家所采取的有效措施。当然各国（地区）消费观念不同。比如市场经济发达的国家（地区）“花明天的钱”已成众多人的习惯；而在我国“花昨天的钱”仍然是许多人墨守的常规。但是如果实行个人住宅储蓄存款高息个人住宅抵押贷款低息利差由政府安居工程款进行贴息的政策对激励个人住宅储蓄、改变消费观念、采用住宅负债消费使安居工程多渠道实施理论上讲将是有益的措施上已有成功经验可借鉴政策上也是迟早的问题。笔者认为及早胜托迟。 第二以兴建新住宅促进或带动空置住宅的销售。空置住宅滞销引不起消费者的青睐原因是错综复杂的。就空置住宅本身的情况看（1）有区位偏僻问题。虽然价位合适需房者能够买得起但因地处偏僻生活工作不便难下决心；（2）区位较好、交通方便、基本生活环境条件亦具备但价格过高难以接受；（3）房屋户型不适宜或因室内装修已做不符合用户需要新买来的房子马上再重做装修多花冤枉钱值不得、舍不得；（4）住宅质量难保。整体环境差价格又偏高总想等等想说。诸如此类问题既已出现再依其自身来解决总是很困难的。如用新房拉动新房造市将对空置房的销售起到一定的带动作用。从购买者的从众心理上讲你不买我也不买；你买我也买；你买了我也买总感到不是滋味。中国人时下在购买中的从众与攀比心理的作用是不可低估的；从空置房形不成消费连接点看国人时下与国外在住房消费上的重大区别之一是国人不怕热闹或喜欢住区的繁华而国外尤其是发达国家多愿清静。所以对孤立、偏僻地处清静的住处需求“内外有别”且区别甚大。如果新建房能使空置房减少人们的空旷感或孤独感将会带动消费；再从户型、档次高低、是否做内装修等多方面做好市场调查预测满足消费需要亦将会形成俏销的态势有利启动住宅市场。 第三对空置房进行损益分析适时采取止损求益措施。据说住宅空置带来的损坏比有人居住的损坏速度或损坏程度更快、更大这一点姑且不提。只就空置期内占压资金和支付利息与收回资金再投资生利进行比较就可算出时序损益情况以选择止损获益的最佳时点和采取最优措施。当然资金的占压与利息的损失在现行体制下对国有企业是无关紧要的甚至不是企业的不是还很可能成为企业之是。这是体制造成的。但在向市场经济转变的过程中加大企业的市场主体意识将是发展趋势。 第四以二级市场带动一级市场。由于住房分配货币化已是大势所趋在个人购买了成套旧公房以后理应在现在市场条件日益发展的情况下允许上市流通。这样启动二级市场一则可以起到化黑市为明市的作用。即使地下黑市的暗中租售变为在二级市场上的公开租售；使地下“房虫”暗中渔利扰乱市场变为二级市场上的合法中介组织或经纪人。二则可以起到激活一级市场的作用。因为市场是互通的是联动的如果在一级市场上购了新房由于各种原因想出手转换而二级市场比较活跃则在一级市场上购房的积极性就会增加从而带来一级市场的升温起到激发人们购置新房的作用。当然对房地产市场监管措施的紧紧跟上使市场逐步完善、运作逐步规范也是题中应有之义。 第 9 页 共 9 页