国外大型房企业务发展模式探讨

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,演示文档,路漫漫其悠远,少壮不努力，老大徒悲伤,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,国外大型房企业务发展模式探讨,样本采集,嘉德置地,新加坡,TISHMAN SPEYER,美国,亚洲地产巨无霸,-,嘉德置地,CAPITALAND,嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。,嘉德集团总市值约,577,亿元人民币,(2009.1.31),，管理超过,2,377,亿的资产,.,核心业务包括住宅及商业房地产、服务式公寓、房地产基金的投资和管理，以及提供房地产金融、物业服务等。,嘉德置地上市的子公司和合资公司包括雅诗阁集团、澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托、嘉茂中国信托及桂嘉信托。,嘉德置地的业务遍及亚太、欧洲和中东地区重要门户城市。,嘉德集团,1994,年进入中国市场，迄今开发规模逾,750,万平米,员工超过,5000,人。在中国的,50,个城市拥有约,10,万套住宅,(,含合作项目,6,万套,),，,170,万平方米综合商用项目开发面积,可租面积超过,400,万平米的逾,60,家商场和,5000,套服务公寓。,嘉德置地,:,公司概述,嘉德置地,:,企业理念,“,Building for people to build people, building people to build for people,”,即通过为人们塑造产品来塑造人,反之亦然。其内在的核心则是,“,持续创造股东价值,”,、,“,提供高品质的产品和服务,”,、,“,吸引并发展高素质的人力资本,”,，并旨在以国际化的形象构筑世界级的房地产公司。,嘉徳的理念是,“,专注、平衡、规模,”,。专注，就是只着力于房地产而不涉及其他的业务；平衡，指在各项业务之间力求均衡。如各地区项目之间的平衡，在各项业务，如住宅、办公楼和商业之间的平衡等；规模，指保持规模效益，同时吸引更多优秀人才的加入。,建宇树人,嘉德置地,:,业务概览,核心竞争力：房地产投资与开发、服务式公寓运营、房地产金融,同时在成熟市场和新兴市场中寻找增长机会,广泛的国际合作伙伴、战略投资者和精英团队,业务贯穿整个房地产价值链,保持着开发、投资、收费业务间的平衡,嘉德置地,:,业务概览,嘉德置地,:,业务概览,住宅产业,:,投资与开发新加坡、澳大利亚、中国、马来西亚、泰国等国家主要门户城市的住宅物业。,商务综合产业,:,新加坡办公楼房地产，包括中央商务区的地标性办公楼和高科技的工业房地产项目。,商业零售产业,:,在新加坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有,50,多家商场，总净可租面积约,230,万平米。中国的资产包括上海来福士广场和北京西环广场，与北京华联合资的安贞华联商厦和望京华联商厦，与深国投合作的,21,家以沃尔玛为主力店的商场。,休闲娱乐产业,:,澳门丰得丽,20,股权，该公司拥有位于澳门的包括商场、酒店及服务式住宅、博彩场及影视城综合项目计,60,万平米。,与阿联酋政府联合开发阿布扎比国家体育馆附近占地,140,万平方米土地面积综合度假类房地产项目,.,在巴林开发莱佛士城海滨综合房地产项目,.,服务公寓,:,雅诗阁集团是全球最大的服务公寓所有者和管理者,拥有位于亚洲、欧洲及中东地区等,22,个国家主要城市的近,22,000,套服务式公寓,.,旗下共有,3,个品牌，分别是豪华品牌雅诗阁（,Ascot),，中高档品牌盛捷（,Somerset,）和适合商旅人士的馨乐庭（,Citadine,）。,（,2005,年以,17.2,亿新币向,COLONY CAPITAL,出售,RAFFLE HOLDINGS,莱佛士酒店控股公司，获得溢价,6.4,亿新。,),金融服务与,信托基金,:,2002,年成立的嘉德置地金融是以收费为主的公司，负责房地产资金管理,结构融资与咨询服务。投资产品包括私募和上市基金，结构性金融产品。目前管理着,17,只私募基金和只,REITS,，截止,2008 -12-31,管理资产规模超过,259,亿新币, 2008,年基金及物业管理费收入达,4.13,亿新币,.,五只,REITS,包括嘉茂,CMT,、嘉康,CCT,、嘉茂中国,CRCT,、雅思阁公寓,ART,和嘉桂,QCT,。投资伙伴包括全球及区域的保险公司、养老金和大型机构。,亚太地区,澳大利亚,中国,新加坡,韩国,泰国,越南,印度,印尼,马来西亚,新西兰,菲律宾,欧洲,比利时,法国,德国,俄罗斯,西班牙,英国,中东,阿联酋,巴林,卡塔尔,嘉德置地,:,地域分布,20,个国家超过,120,个城市,嘉德置地在中国,中国业务分布：,3+2,格局,凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个,集团利润的增长,地域分布,嘉德置地,:,资产分布,业务分布,新加坡,服务公寓,商业零售,住宅,欧洲,中国,澳新,商业综合,亚洲及海湾,其它,资产分布,住宅,办公,综合开发,商业零售,服务公寓,工业,嘉德置地,:,收入来源,住宅,欧洲,中国,（包括港澳）,澳新,新加坡,金融服务,零售,商业综合,服务,公寓,嘉德置地,:,资本运作,资本市场,私募基金,股本,资产管理,打包进,REITS,或基金,投资开发及收购物业,债券,银行贷款,收购,/,兼并,/,重组,上市分拆出售,2000,年,淡马锡控股的,Pidemco Land,百腾置地和星展银行旗下的上市公司,DBS Land,发展置地宣布合并,.,新公司名为嘉德置地,.,同年,嘉德控股子公司雅诗阁集团宣布与盛捷控股公司合并,.,结合了,4,家公司在服务式公寓、商业、写字楼、住宅等方面的经验，造就了今天的嘉德置地。,嘉德成立后,通过独立运作或收购地产公司以获得土地储备；或投资地产公司股权，特别是上市或即将上市的公司。最后通过嘉德置地的融资平台，分阶段对项目进行信托上市，实现资金套现。,出售,嘉德置地的成立：亚洲最大的并购案,STPI,百腾置地,.,发展置地,新加坡科技公司,新加坡发展银行,24%,淡马锡控股公司,盛捷控股,雅诗阁,其它房地产公司,莱佛士,澳洲置地,合并,合并,其它房地产公司,合并前的百腾置地与发展置地,2000,年,4,月，,STPI,收购了发展置地,24.6%,的股权。当时发展置地的主要业务为房地产、酒店与服务公寓、健康保健和物业管理服务等。百腾置地作为新加坡唯一一家还未上市的大型政府背景的房地产公司，是当地最大的执行共管公寓政策的发展商业务也涉及商业综合物业、服务式公寓。两家公司管理层重新审视了业务架构后决定合并，以使股东价值最大化,嘉德置地的成立,:,亚洲最大并购案,年合并后的嘉德,嘉德置地,新加坡发展银行,淡马锡控股公司,雅诗阁控股,其它房地产公司,莱佛士,澳洲置地,55%,凯德置地,22%,年,7,月，百腾置地与发展置地宣布合并，是亚洲最大的合并案。,11,月，嘉徳置地成立，总资产达,180,亿新元，成为东南亚最大的房企。,合并后，百腾的控股股东淡马锡也进行了业务重组。剔除了盈利较差的新加坡科技公司（主要业务是国防军事武器制造），将该公司下属赢利的资产，如嘉德等，划归淡马锡直接控股。,前,20,大股东,第一大股东淡马锡经过数次减持后,目前仍拥有近,40%,的股权,原第二大股东星展银行近年来渐渐淡出,其它投资者包括巴克莱,施罗德,大摩等国际投资机构,.,嘉德置地,:,主要股东,(,截止,2009.1.31),非预定,债务配置,贷款配置,预定,固定,嘉德置地,:,债务结构,浮动,贷款,债券,资料来源：嘉德,2007,年报,嘉日商产基金,在拥有安全稳定的年收益与资产增值潜力的日本零售商场中投资了,450,亿日元。商场遍及大东京区域以及大阪、北海道等主要城市。,嘉利商产新加坡基金,由嘉德置地集团发起的私募零售商场基金，拥有超过,5.5,亿新元的组合。它持有三个新加坡市郊商场，分别是第一乐广场、武吉班让大厦与鲤河广场。,ARC-CapitaLand Residences Japan,与雅卡银行联合组建的一家合资企业， 是嘉德创办的首个符合回教教义的房地产基金，将在日本主要城市投资各种租赁型公寓大楼。目前的投资组合包括,10,处公寓房地产。,Mezzo,基金,一个致力于巴生谷及槟城商业服务居住,/,住宅项目夹层融资的私募投资基金。,IP,房地产亚洲基金,一个由,CFL,和,ING,联合发起与经营的、致力于投资东南亚和香港房地产市场的私募基金。,马来西亚地区商业发展基金,一支封闭型的私募股票型投资基金，基金目标金额为,2.7,亿美元，主要投资于吉隆坡和巴生谷的房地产开发项目。,莱佛士城巴林基金,RCBF,嘉德的第,12,支私募股票型基金、其第二个符合回教法规的基金。,RCBF,将投资于地标性项目,-,莱佛士城巴林。该基金为封闭式基金，基金规模为,3.5,亿美元。,嘉德置地另类投资基金,嘉德置地另类投资基金投资于亚洲和日本的上市及非上市不动产相关证券。该基金于,2007,年,6,月,1,日成立，筹集的资本额达,1.8,亿 美元。,嘉德商用产业印度发展基金,嘉德商用产业印度发展基金的规模是,8.8,亿新元，也是嘉德置地第一支投资于印度商场的私募基金,嘉德私募基金一览,(,上,):,嘉德置地,:,房地产基金,(,私募,),凯德中国住宅基金,由嘉德置地,2003,年发起的一个私募基金，金额,6100,万美元,投资者包括企业、金融机构和高收入人士。该基金主要投资于上海、北京与广州的中高档住宅市场。该基金已进行了全面投资。,凯德中国发展基金,2005,年由嘉德置地发起、与花旗集团联合行销的一个投资中国开发项目的私募基金。该基金,集中开发人口密集型开发区的住宅、写字楼以及混合型和服务式公寓，主要位于渤海湾地区、长江三角洲、中国中西部和珠江三角洲。,共募集,4,亿美元,嘉德持股,30%,。,凯德零售物业中国孵化基金,CapitaRetail China Incubator Fund,规模为,4.25,亿美元,2006,年,6,月截止认购,主要收购经过重新定位、资产提升或租赁期满之后有潜力获取优质收益的商用物业。该孵化基金投资的物业就包括了位于北京西直门的高档商场西环广场。嘉德持股,30%.,凯德零售物业中国发展基金,CapitaRetail China Development Fund,规模为,6,亿美元, 2006,年,6,月截止认购,主要投资在中国境内的商场开发项目。其中包括了由嘉德置地和深圳国际信托投资有限责任公司（“,SZITIC”,）共同拥有的，以沃尔玛（,Wal-Mart,）为主力租户的一系列商场开发项目。另外还包括其它由嘉德置地独立或与第三方共同投资的商场开发项目。,凯德零售物业中国发展基金,II,规模为,6,亿美元,2007,年,9,月截止认购,主要投资在中国境内的商场开发项目,.,嘉徳持股,45%.,剩余股份由一些保险机构和养老基金持有,.,雅诗阁公寓,(,中国,),基金,规模为,5,亿美元, 2007,年,6,月截止认购,.,投资于中国内地区域中心城市可供发展地块或重新定位物业用于建造服务式公寓或收租型住宅,中信凯德科技园区,1,号基金,第一支人民币基金,规模为,5,亿, 2008,年,6,月截止认购,与中信信托共同管理,用于投资中国的科技园区,来福士中国基金,规模为,10,亿美元的私募基金, 2008,年,7,月截止认购,主要投资在中国门户城市,以,“,来福士”命名,的商业综合项目,.,嘉徳持股,50%.,先期收购,嘉德在上海已建成开业的来福士广场,55.9%,的股权,其次是嘉德在北京,、,成都和杭州在建的来福士广场项目,100%,股权,.,凯德中国发展基金,II,规模为,2.4,亿美元,2008,年,7,月截止认购,集中开发住宅项目,.,北京的昌平项目为第一个发展项目,嘉德私募基金一览,(,下,:,中国市场,):,嘉德置地,:,房地产基金,(,私募,),前四只由嘉徳金融服务公司管理,嘉桂则由合资的嘉桂资产管理公司管理,嘉德金融服务公司通过全资子公司拥有合资公司,40%,股权,另两家当地伙伴各拥有,30%,股权。,嘉德置地,:,房地产信托,(,上市,),嘉茂信托基金,CMT,嘉茂信托是新加坡首个挂牌上市的房地产信托投资基金，于,2006,年,7,月上市。无论从市值和面值，嘉茂信托的基金规模在新加坡都是最大的。截至,2007,年,12,月,31,日止，嘉茂信托在新加坡股票市场的市值约为,58,亿新元，账面资产为,59,亿新元。嘉茂信托还被穆迪评为,A2,的信用等级,在新加坡的房地产信托投资基金中是最高的信用评级,.,该信托基金目前在新加坡拥有,13,座商场：碧山第八站、淡滨尼广场、福南中心、国际商品批发中心大厦、狮城大厦、白沙浮商业城、三巴旺购物中心、后港大厦、裕廊娱乐中心和莱佛士城。,嘉康信托基金,CCT,嘉康信托是新加坡首个商用房地产信托投资基金信托,.2004,年,5,月,11,日上市， 拥有并投资于商业地产，包括写字楼、停车场和商务园。截至,2007,年,12,月,31,日止，嘉康信托在新加坡中央商业区（,CBD,）共拥有,9,个总价值达,53,亿新元的优质地产项目，包括资金大厦、百得利路,6,号、汇丰银行大厦、星和中心、罗敏申大楼、武吉士村、金鞋停车场、马吉街停车场和,60%,的权益莱佛士城。,嘉茂零售中国信托,CRCT,是新加坡首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金,.,原始投资组合的,8,个零售购物中心位于中国,5,个人口密集城市，分别是北京、上海、郑州、安徽和呼和浩特。价值大约人民币,59.9,亿元,（截至,2008,年,12,月,31,日止,),租赁面积,48.7,万平米,.,其优质和地域多元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。,雅士阁公寓基金,ART,成立于,2006,年,3,月，第一支泛亚地区的服务式公寓基金，目前资产规模,15,亿新元，管理着,11,个城市,37,处物业共计,3552,间公寓,桂嘉信托,Quill Capita Trust,桂嘉信托（,QCT,）是嘉德置地第一个在新加坡之外上市的,REIT,。,QCT,在马来西亚证券交易所有限公司的主板挂牌上市，主要目标是收购和投资马来西亚境内的商业地产。目前在马来西亚赛城拥有,6,处商业地产。,信托基金,REIT,一览,:,2000,年,1,月,澳洲置地收购,WALKER,公司,资产一夜翻番,并进入当地工业商业地产领域,.,2002,年,雅诗阁收购馨乐庭,50%,股权,2004,年收购其余,50%,股权,.,2004,年，凯德置地开始与深国投合作,其与深国投的合资公司已经投资全国,19,个零售商场，总建筑面积超过,90,万平方米，总值估计约,9,亿美元。嘉德置地还将继续为,14,个零售商场发展项目注资（其中沃尔玛将是核心项目），总计超过,60,万平方米。到,2010,年底前，深国投开发的中国沃尔玛项目中，将有,70%,由嘉德投资。,2005,年，斥资,17.46,亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。,07,年,1,月，入股丰德丽澳门项目两成权益，投资额逾十二亿港元。后者在澳门发展包括商场、酒店及服务式住宅、博彩场及影视城 综合项目。,07,年,3,月，以,6.44,亿港元认购香港上市丽丰控股有限公司,20%,的股份，成为其第二大股东。后者在长三角及珠三角地区拥有较多的土地储备和项目。,07,年,10,月，以,6,亿元的价格认购河南建业住宅集团,29.75%,股份。,07,年,10,月，注资,10.9,亿元人民币与成都置信集团成立合资公司，后者将其土地储备注入合资公司。,08,年,12,月,收购了深圳南山区某大型项目,58.3%,股权,进入深圳,嘉德置地,:,收购兼并,嘉德零售商业：左手募资收购，右手打包进,REIT,北京西直门,北京安贞华联,北京九龙,北京望京,芜湖新芜,上海七宝,郑州华联,呼和浩特塞罕,以上,8,个物业是嘉德注入,CRCT(,嘉德中国零售地产信托,),的资产包,而这些资产很多又是通过嘉徳的私募基金收购而来,如北京西直门的西环中心就是由嘉德中国零售物业孵化基金收购的,.,或者说,嘉德是用机构投资者,(,私募基金,),的钱买了物业后再转卖给个人投资者,(REIT).,同时,嘉德收取基金管理费和购物中心管理费,.,CRCT,凯德零售物业中国孵化基金,重新定位开发,凯德零售物业中国发展基金,凯德中国发展基金？,来福士中国基金,经营管理，成熟后分批注入,嘉德财技示意图,开发购物中心经营管理,CRCT2?,北京西直门,西环广场等,上海北京成都杭州,来福士项目（地块）,深国投,Mall,资产包,出售莱佛士,嘉德置地,:,业务分拆,2005,年,7,月,18,日，嘉德置地控股的莱佛士控股,(Raffles Holdings),宣布，以,17.2,亿新加坡元（约,10,亿美元）的价格，将旗下的新加坡莱佛士酒店和其他,40,家位于全球各地的酒店、度假中心和物业出售给美国柯罗尼资本集团（,Colony Capital LLC,）。嘉德拥有上市的酒店集团莱佛士控股有限公司,59.7%,的股份，该酒店集团的旗舰企业是具有,117,年历史的新加坡莱佛士酒店。,此次交易价格比莱佛士控股所拥有的全部酒店的净有形资产高出了,64,，这也就是说，柯罗尼资本集团为莱佛士的品牌等无形资产开出了高于其实际资产的价格。从财务上看，出售这些酒店还意味着解除了一块巨额的资本性负担。因为酒店业的运营特征决定了每年必须对原有的酒店不断地增加投资，用于装修和购置设备。,嘉德认为，就规模和市值而言，莱佛士控股在全世界酒店集团的排名大概在十七八位，这样一个不大不小的规模阻碍了其进一步发展。选择在现时良好的经济环境和房价大涨的情况下出售酒店，可套现大量资金，并将获得的资金再投入其他高增长业务。此交易不仅能通过特别分红向所有股东返还大量资本，还能保留相当可观的资本和联动能力，为将来的业务发展向更高产出的资产作再投资。,嘉德置地,:,公司治理,董事会,咨询委员会,商业综合,金融服务,商业零售,住宅,投资,/,财务预算风险,/,披露事务审计高管薪酬任命等委员会,服务式公寓,董事会,董事会,休闲娱乐,董事会,Lui Chong Chee,嘉徳住宅,CEO,Patricia Chia,嘉德住宅新加坡,CEO,Lim Ming Yan,林明彦,嘉德住宅中国,CEO,Chen Lian Pang,嘉德住宅东南亚,CEO,Robert Johnston,澳洲置地,CEO,Chong Kee Hiong,雅诗阁信托管理,CEO,Pua Seck Guan,嘉德商业零售,/,嘉茂信托管理总裁及,CEO,嘉德金融服务联席,CEO,Wong Heang Fine,嘉德休闲娱乐会务,/,乡村俱乐部高尔夫,CEO,Wen Khai Meng,嘉德商业,CEO,嘉徳金融服务联席,CEO,Lynette Leong,嘉康信托管理,CEO,Ms Jennie Chua,雅诗阁集团总裁及,CEO,嘉德置地,:,公司治理,董事会,咨询委员会,商业综合,金融服务,商业零售,住宅,投资,/,财务预算风险,/,披露事务审计高管薪酬任命等委员会,服务式公寓,董事会,董事会,休闲娱乐,董事会,商业综合,商业零售,服务公寓及其它,住宅,服务式公寓,凯德置地,中国,收购，开发,开发,物业管理,开发,物业管理,收购、管理,经营管理,基金设置及管理,项目,基金,投资者,招商与,租赁管理,策略营销,资产管理,策略投资,物业管理,物业收入,投资回报,拥有产权,投资,房地产管理平台,房地产资本管理平台,设计开发管理,商业地产板块：价值链全覆盖,嘉德置地,:,不同板块业务模式,嘉德完成了房地产最长掘金链的布局,:,一头连着物业的终端使用者,包括商务楼的租户和购物中心的消费者,另一头则连着机构或散户投资者,.,如果把房地产形容为课程教育,那么国内主流的住宅开发商完成了在银行支持下的基础教育,而嘉德则完成了多学位的高等课程,.,设计开发管理,概念设计,项目管理,合同管理,物业管理,物业提升管理,重点客户积累和维护,目标营销和租前策略,战略客户关系,竞争者分析,定位,创新的营销手段,租务行政管理,财务表现监测,欠租催缴,租户关系,租户管理,续期和留租,租赁结构和重组,清洁,安全,大楼管理,维护,成本优化,价值链上的重要节点,策略营销,运营租赁,物业管理,嘉德置地,:,不同板块业务模式,房地产管理平台,资产管理,策略规划与投资,基金结构设计和管理,价值链上的重要节点,重点关注,资产组合战略与动因,设置资产组合的业绩指标和基准,监测财务和运营表现,通过资产控制系统,(ACG),控制和校准战略目标,资产改进,关键客户联系,策略规划,指导市场研究、租赁趋势分析和机会研究,方案的组合与比较,设置战略目标,投资组合基准设置,投资,收购目标的寻找和积累,交易谈判,对潜在收购进行评估和可行性分析,交易结构设计,尽职调查,重点,基金资金管理,募集资金,基金结构设计,财务模型,投资组合管理,税务规划,制定财务战略指标,财务报告,投资报告,投资者关系,嘉德置地,:,不同板块业务模式,房地产资本管理平台,成熟市场赢利模式与新兴市场略有不同,以下为澳洲置地的业务架构,澳洲置地的业务主要分两大块，开发（包括住宅，商业及工业地产）和房地产信托。,其开发的物业中,销售给第三方及打包进基金的资产各占,50%.,开发类业务占资产的,53%,占利润,41%,。而信托投资占资产,47%,占利润,59%.,信托投资的利润中,又有,46%,的收入来源于资产重估价值,.,嘉德置地,:,不同板块业务模式,资料来源：澳洲置地,2006,年报,嘉德置地,:,策略合作,凯德善于利用不同的资源,与行业龙头企业展开不同形式的合作,.,2004,年,，凯德置地开始与深国投合作,双方成立合资公司投资全国以沃尔玛为主力店的零售商场，商场建成后由凯德进行运营管理,.,入股澳门丰德丽、香港丽丰控股及河南建业则属于股权投资,.,2006,年与成都置信成立合资公司后，后者将其土地储备注入合资公司。项目开发则由置信操盘,.,2007,年与,万科签定合作开发商业地产的协议,合作项目选择的范围包括全国范围内万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分，凯德商用也会选择合适机会将其收购。此次合作属于非排他性战略合作。凯德商用将为此制定一个商业资产规划，,2008,年与中信合作,利用其国内的信托业务平台,得以开展人民币信托,早在嘉德成立前的,90,年代，公司的管理者就制订了一整套风险管理办法， 不过这套制度在,2000,年嘉德成立后才在集团全面推行。,2002,年，嘉德成立了风险委员会。,2006,年起，风险委员会成员由总裁廖文良、独立董事,Mr James Koh Cher Siang,、,Mr Richard Edward Hale,、,Mrs Arfat Selvam,以及部分公司高管组成。委员会下设独立的风险评估小组，向委员会提供专业意见。,RAG,向委员会出具季度风险评估报告，评估报告覆盖物业市场风险、建筑市场风险、利率风险、再融资和货币风险等。除采用了银行体系的风险评估模式外，,RAG,对于全球性的投资还采用穆迪主权风险评级。,对于每个项目，都采用前置性风险管理，使项目团队都具有相关的风险意识及风险管理知识。,RAG,也通过各种形式向项目操作的一线人员提供培训。,05,年前负债率较高,(70%),，,05,年,06,年降至,50%,和,57%,，,07,年和,08,年进一步降低至,47%,和,28%.,嘉德置地,:,风险控制,嘉德风险管理的核心价值不是风险降低,而是风险优化,即将适合的收益与适合的风险相匹配,2005,年，嘉德启动了毕业发展计划，为优秀高校毕业生提供全面的实习培训机会。,集团设立了嘉德管理课程,CMP,，也乐于资助员工参加旨在提高专业知识和能力的各种培训课程。而对于高级管理人员，集团提供高级,CMP,课程，主要为高管们提供交流发展战略和领导艺术的场所，集团也向高管提供著名商院高级管理课程的学习机会。,2007,年，嘉德置地斥资,1000,万元，在圣淘沙岛上设立嘉德商业管理学院（简称,CLIMB,）。培训的对象是嘉德置地在亚太、欧洲和中东,20,多个国家的,100,多个城市的,9000,名员工。据了解，集团的伙伴也能到学院里受训，但学院不对外开放。,员工的平均年龄是,30,岁。很多员工为公司服务都超过,5,年的时间。每年员工的离职率控制在,3,以下。,嘉德置地,:,人力资源,每股价格,: 2.12,新元,总市值,:90,亿新元,嘉德置地,:,当前资本市场表现（,2009.3.17,）,资料来源,:,彭博咨讯,过去五年的损益表,嘉德置地,:,财务表现,2008,2,750,2,214,1,260,2008,年的业绩亮点：,收费业务和租金收益的增长有效弥补了投资收益和物业开发利润业绩的下降主要盈利贡献来源于资产出售，主要是将北京嘉德大厦,、,日立大厦和乔志街号售予嘉茂信托，以及中国上海,/,北京,/,成都,/,杭州四个来福士项目售予来福士中国基金,过去五年（）的资产负债表和财务比率,嘉德置地,:,财务表现,嘉德置地,:,资本市场表现,(2001.1-2006.12,）,嘉德股指,海峡指数,大摩亚太指数,新加坡住宅市场下行,百腾和发展合并,中国大陆地产市场进入上升阶段,超越市场表现,新加坡住宅市场下行,中国房地产触底回升,中国房地产加速上扬,新加坡,REITS,启动,2000,澳洲置地收购,Walker,百腾发展合并,2001,盛捷控股与雅诗阁合并，雅诗阁上市。,2002,雅诗阁收购馨乐庭,50%,股权,嘉茂信托,CMT,成立,2003,成立,中国住宅房地产私募基金,2004,嘉茂信托,CMT,上市,.,嘉康信托,CCT,上市,.,雅诗阁收购馨乐庭剩余,50%,股权,与深国商签订合作协议,2005,出售上海百腾大厦，新茂大厦,购买北京安贞华联商厦、望京华联商厦。,与花旗成立凯德中国住宅发展基金,剥离莱佛士酒店集团,2006,成立,零售物业中国发展基金,/,零售物业中国孵化基金,嘉茂中国信托,CRCT,上市,.,雅诗阁住宅信托基金,ART,上市。,嘉日商产基金,00,01,02,03,04,05,06,嘉德置地,:,大事年表,(2001.1-2006.12,）,嘉德置地,:,全球金融危机下资本市场表现,海峡指数,嘉德股价,2007,入股丰德丽澳门项目,20%,权益，认购香港丽丰控股有限公司,20%,的股份、河南建业住宅集团,29.75%,股份，与成都置信集团成立合资公司，与万科签定合作开发商业地产的协议,11,亿获得成都住宅地块,10,亿取得杭州钱江新城地块打造“来福士”项目，,6,亿获得上海闸北大宁商业地块,成立,ARC-CapitaLand Residences Japan/ Mezzo,基金,/IP,房地产亚洲基金,/,马来西亚地区商业发展基金,/,莱佛士城巴林基金,/,另类投资基金,2008,发行了,13,亿新元为期,10,年的公司可转债,出售北京凯德大厦,收购了深圳某大型项目股权,发行了,10,亿美金的莱佛士中国基金并将旗下四个来福士广场项目注入,与中信信托宣布成立,中信凯德科技园基金,成立了规模为,2.4,亿美元的,凯德中国发展基金,II.,贝尔斯登推倒了全球金融危机第一块多米诺骨牌,美国及全球最大的房企之一,TISHMAN SPEYER,（铁狮门）,铁狮门是一家世界一流的私营房地产公司，成立于,1978,年，总部位于纽约，从事房地产物业的持有、收购、开发、经营及管理；,铁狮门经营的资产累计达到,1.12,亿平方英尺，住宅单位超过,9.1,万个，资产总值达,740,亿美元，业务分布于美国、欧洲、拉丁美洲及亚洲；,铁狮门投资的物业主要集中于甲级写字楼及高档公寓住宅；核心业务主要包括高档住宅及商业地产的收购与开发、房地产基金的投资与管理、物业服务与资产管理等。,铁狮门拥有房地产业内专家多达,1,600,余名，在世界各地有,30,余处办公室。,TISHMAN SPEYER,（铁狮门）,:,公司概述,TISHMAN SPEYER:,公司概述区域分布,总部：,纽约,美国：,亚特兰大、波士顿、芝加哥、洛杉矶、迈阿密、纽约、奥兰治县斯坦福德、旧金山、华盛顿,全球：,班加罗尔（印度）、北京（中国）、柏林（德国）、法兰克福（德国）、伦敦（英国）、卢森堡公国、马德里（西班牙）、米兰（意大利）、巴黎（法国）、圣保罗（巴西）、悉尼（澳大利亚）、上海（中国）,美国,德国,项目,TISHMAN SPEYER:,公司概述发展历程,铁狮门最初起源于,1898,年，当时的铁狮门房产与建筑公司（,Tishman Realty and Construction,）是一家全国性的公司，但是在,19,世纪,70,年代中期遇到了财务困难。,1977,年，铁狮门现任主席,Jerry Speyer,与他岳父一起将困境中的铁狮门房产与建筑公司清算，重组为,Tishman Speyer Properties,，即现在的铁狮门。,这个家族企业购买了原公司名下的物业，并且重新组建了铁狮门房产与建筑公司。早期开发了,100,万平方英尺位于,Madison,大街的公司总部、位于,Hudson,大街的,Saatchi,大楼，将一个位于第六大道,60,万平方英尺的百货公司改造成为一个繁荣的商业中心。,经历了,70,年代末至,80,年代中期美国经济的大震荡，当大多数开发商都在局外观望时候，,Jerry Speyer,开始向欧洲进军，选择了他的祖籍所在地德国作为第一站。在法兰克福，他得到花旗银行的支持，建造了,70,层的商品交易会大厦（,Messe turm,），直到,1997,年，该大厦一直是欧洲最高的建筑。然后,Jerry,又到了柏林，建造了一项,200,万平方英尺的综合物业，该物业后来成为了索尼公司的欧洲总部。,除了关注在其发源地纽约之外，铁狮门致力于国际化的多元发展。从,1987,年开始，它在欧洲,133,个物业中投入了,27,亿美元的资本金，物业面积超过,1300,万平方英尺，其权益价值现在已超过,90,亿美元。,TISHMAN SPEYER:,公司概述发展历程,1983,年，作为第一家在芝加哥西环次级市场建造甲级写字楼的公司，引发了该区域的爆炸性增长；,1988,年，作为第一家在德国开发建造甲级写字楼的美国房地产公司，并在建筑中应用了美式风格的设计及美国的施工技术；,1999,年，成为第一家在巴西开发建造具有国际品质甲级写字楼的美国房地产公司；,2004,年，成为第一家在澳大利亚发行甲级写字楼公开销售证券,(Tishman Speyer Office Fund),的美国房地产公司；,2005,年，在巴黎拉德芳斯建造,CBX,大厦，是法国第一家具有环保效应的全玻璃幕墙高层建筑；,2005,年，成立铁狮门中国基金，这是美国房地产公司设立的首个锁定中国市场的基金；,2005,年，成立印度投资基金，成为第一家在印度签订合作协议共同开发甲级物业的美国房地产公司。,在美国、欧洲取得成功之后，铁狮门又将视线投放到世界各地，逐渐发展成为全球知名的房地产开发、运营公司，并且总是能成为行业领先者。,TISHMAN SPEYER:,公司治理组织结构,投资委员会,集团,区域公司,设计和施工,市场,/,租赁,区域公司,区域公司,收购及开发,基金管理,资产管理,经营业务由各区域公司上报集团作出决策，专业条线起统筹、参考作用,垂直统一管理模式,执行委员会,管理委员会,专家组,TISHMAN SPEYER:,公司治理职能分工,铁狮门的,垂直统一管理,模式是其成功的关键；,区域团队均具有多元化知识结构及丰富的经验，利于其在当地快速有效地发展扩张；,区域公司职能包括：项目收购与开发、市场租赁与行销、资产管理、物业管理、设计与施工、市场定位等；,集团总部在物业收购及设计方面对区域公司提供经验及技术支持，并负责整个资本市场的运作。,TISHMAN SPEYER:,专业技能收购与开发,自,1978,年以来，铁狮门已开发,245,个项目，,1.12,亿平方英尺，超过,9.1,万个住宅单位，资产总值超过,740,亿美元，物业遍及美国、欧洲、拉丁美洲和亚洲。,铁狮门对市场有深入的研究，并且拥有强大的关系网，使得他们可以准确地把握机会、发现潜在的物业价值，并通过自己的一系列改造活动使物业增值。,在收购资产的过程中，铁狮门会对各方面要素进行尽职调查，包括：,分析目标市场或次级市场动态供需；,详细了解目标物业的现有或预期财务结构；,详细了解物业费用支出，并分析运营成本节约的可能性；,确认市场租金，分析可能的新租户情况；,与内部或外部环境咨询、法务、税务专家协调。,尽职调查中体现出的专业化，使得铁狮门收购的物业均能体现出较高的价值，公司目前持有的知名物业包括：纽约的洛克菲勒中心和克莱斯勒大厦，柏林的索尼中心，法兰克福的商品交易会大厦，伦敦的米尔班克大厦（,Millbank Tower,）以及圣保罗的,Torre Norte,。,TISHMAN SPEYER:,专业技能设计与施工,铁狮门的设计与施工基于客户的需求，从时间进度、工程预算等各个方面全盘考虑，在新建项目及改造项目中均能提出创新的设计，给出专业、有效率的解决方式。,在设计与施工的过程中，铁狮门注重在以下几个方面体现出专业技能：,项目可行性研究,预算、成本管理及报告,价值管理,进度计划及管理,设计管理,绿色环保设计方案,施工管理,租赁招商及市场营销,租户要求管理,物业管理措施,第三方开发管理,TISHMAN SPEYER:,专业技能招商租赁,铁狮门的目标是，在其运营的每一个市场，都与最优秀的租户和经纪人建立起长期可持续的关系。在此关系中铁狮门可以详细了解到租户需求，双方之间建立互相咨询合作的业务往来。,相对于某些依赖于第三方的经营者来说，铁狮门自己拥有对当地市场深入的了解。他们处于市场第一线的租赁团队与租户、经纪人、甚至其他的房地产运营商保持沟通，随时注意收集第一手的市场信息。,认识到每一个市场都是不同的，租户的需求在变化，经纪人的行为方式也会不同，铁狮门会适应不同的市场、改变自己的运营方式。对市场的了解可以使他们明确知道影响价值平衡的因素，从而也可在其经营的物业中创造更大的价值，并且有能力发现新的投资机会。,TISHMAN SPEYER:,专业技能物业管理,铁狮门的内部团队有,300,多名物业管理专家，管理着,4000,多个租户；,为确保其经营的专业性、反应能力及管理效率，铁狮门将每一个物业均集成到其专门的客户内部程序中，包括：,内部审计程序,租户满意度调查,紧急情况处理程序,租户门户网站,工作订单电子系统,预防性维护电子程序,标准运营程序,铁狮门致力于与客户建立长期合作关系，以实现物业及资产的增值，他们也往往能以其专业度吸引到世界一线的客户。,TISHMAN SPEYER:,专业技能基金管理,铁狮门独特的竞争优势在于，能从别人看不到的机会中发现价值，谋取高额的回报：,凭借其在房地产领域广泛的收购、开发、重建及管理经验，铁狮门能够准确识别可能被别人忽视的机会，具有独特的价值识别能力；,内部专家团队可以提供新型改进意见，设计高质交易结构，为后续源源不断地创佳价值打好基础；,广泛的关系网络及良好的财务关系，使得铁狮门有机会获得大量优质的项目来源；,经历过市场高峰和低谷，铁狮门有能力在各种经济周期及市场环境中从容应对，持续在房地产业务中创造价值；,铁狮门资金来源广泛，合作投资的模式使投资者能在风险共担的情况下享受到更高的回报，同时也能拥有多样的退出渠道。,TISHMAN SPEYER:,专业技能专家团队,铁狮门拥有不同职能范围的专家团队，共计,1,600,余名，其中在美国有,686,名，全球其他地方有,915,名：,专业职能,美国,全球,业务职能,美国,全球,会计,173,241,收购,35,65,设计及施工,71,102,开发,18,27,资本市场,14,18,租赁,45,48,法务、财务及税务,30,42,资产管理,22,40,物业管理,230,271,其他,48,61,小 计,518,674,小 计,168,241,基金,成立时间,募资额,投资方向,目标市场,FUND I,Tishman Speyer/Citigroup Alternative Investments Real Estate Venture LP,1997.10,8.5,亿美元,价值增长型，关注一线城市,CBD,写字楼,伦敦、巴黎、纽约、芝加哥、洛杉矶、硅谷、波士顿,FUND III,Tishman Speyer/Citigroup Alternative Investments Real Estate Venture III LLC,1999.3,2,亿美元,封闭式，关注一线城市,CBD,写字楼,柏林、伦敦、圣保罗、法兰克福、纽约、波士顿,FUND IV,Tishman Speyer/Citigroup Alternative Investments Real Estate Venture IV LLC,2000.5,3.5,亿美元,价值增长型，关注一线城市,CBD,写字楼,旧金山、纽约、巴黎、轮渡、马德里,US FUND V,Tishman Speyer/Citigroup Alternative Investments Real Estate Venture V LP,2001.11,3,亿美元,价值增长型，关注一线城市,CBD,写字楼,旧金山、纽约、华盛顿,TISHMAN SPEYER:,资本运作投资基金,基金,成立时间,募资额,投资方向,目标市场,INTERNATIONAL FUND V,Tishman Speyer/Citigroup Alternative Investments International Real Estate Venture V LP,2001.11,3,亿美元,价值增长型，关注一线城市,CBD,写字楼,欧洲、南美,阿姆斯特丹、巴黎、法兰克福、巴西,ESOF,Tishman Speyer European Strategic Office Fund LP,2003.8,6.02,亿欧元,封闭式，泛欧范围内的投资平台，关注一线城市,CBD,资产，至,2005,年,6,月,30,日已收购,3,个物业,西欧,阿姆斯特丹、布鲁塞尔、法兰克福、轮渡、马德里、米兰、巴黎,TSOF,Tishman Speyer Office Fund,2004.12,5.27,亿澳元,在澳大利亚上市，投资于位于美国的,A,级办公物业,芝加哥、旧金山、洛杉矶,FUND VI,Tishman Speyer Real Estate Venture VI,2004.12,11,亿美元,封闭式，主要关注重置出租或重建项目，定位于一线城市,CBD,区域写字楼,纽约、波士顿、华盛顿、洛杉矶、芝加哥、旧金山,TISHMAN SPEYER:,资本运作投资基金,基金,成立时间,募资额,投资方向,目标市场,INDIA FUND,Tishman Speyer India Fund LP,2007.2,157,亿卢比,高档写字楼、住宅、综合项目，大规模的社区建设，关注,CBD,周边高增长区域,孟买、加尔各答、新德里、班加罗尔、海得拉巴、晨奈、普纳,TSEV,Tishman Speyer European Real Estate Venture VI LP,2007.5,10,亿欧元,封闭式，高档写字楼、大规模住宅、综合项目的重置、重建、改造,泛欧区域,比利时、法国、德国、意大利、荷兰、葡萄牙、西班牙、瑞典、英国,BRAZIL FUND,Tishman Speyer Brazil Fund LP,2007.10,12,亿雷亚尔,（约,6,亿美元）,封闭式，高品质写字楼、住宅物业、综合项目,圣保罗、里约热内卢,TISHMAN SPEYER:,资本运作投资基金,TISHMAN SPEYER:,资本运作投资基金,TSOF,股东回报,股价及每股收益,180,天股价变动,TSOF,是铁狮门旗下唯一公开发行的基金，投资位于美国的办公物业。该基金拥有美国,5,个物业,99.9%,的股权及另外,12,个物业,45.9%,股权（其余股权由,GIC,拥有,49%,，铁狮门旗下另一私募基金拥有,5.1%,）。,成立之后该基金股价、盈利及股东回报一路走高，直到,07,年,11,月达到最高点，其后受金融危机影响开始下跌。,TISHMAN SPEYER:,资本运作收购与兼并,1998,年，协同,Travelers,集团以,2.2,亿美元的价格收购濒临破产的,77,层克莱斯勒大厦，及邻近的,32,层,Kent,大厦、,4,幢多层零售商业建筑。这,6,幢建筑组成一个整体街区，位于纽约曼哈顿市中心区域，总面积约,200,万平方英尺。,收购之后，铁狮门采取了三项措施使物业增值：重建克莱斯勒大厦，使其恢复为地标式建筑以吸引高品质租户；翻新,Kent,大厦，对其重新配置为克莱斯勒东塔；将处于繁华交通要道的商业物业建设成为三角塔，为其寻找到新的商机。,为期,3,年的翻修共投资,1,亿美元，综合物业价值得到提升，可租面积增加,13,万平方英尺，达到,197.5,万平方英尺，并且达到顶级物业品质。铁狮门将物业改造为可供不同需求业主选择，开业,18,个月就租出,110,万平方英尺，许多国际、国内知名银行、律师事务所及金融服务公司均选择在此办公。,2004,年，,Travelers,集团以,3,亿美元价格出售其拥有的,75%,股权给一家德国封闭式基金；,2008,年，该基金将此股权转让给阿布扎比政府，同时铁狮门也出售其,15%,股权，合计作价,8,亿美元；该基金在这笔投资中赚到每年,20%,以上的回报，这也得益于铁狮门经营有方使物业增值。,即使只剩下,10%,的股权，铁狮门仍将继续经营克莱斯勒中心，并可获得其超额收益的提成。,收购克莱斯勒中心,TISHMAN SPEYER:,资本运作收购与兼并,洛克菲勒中心可称为世界最著名的商业物业，位于曼哈顿市中心，由,6,个街区环绕着,10,幢极富艺术力的建筑，可出租面积约,850,万平方英尺。,上世纪,90,年代中期，洛克菲勒中心面临破产。,1996,年，铁狮门联合其他四个知名开发商入主其中，对其展开大规模改建工程，工程持续至,2000,年初，,4,年间使其出租率从,86%,提高到了,98%,，写字楼租金收入翻了三倍，该大厦,1999,年的营运收入达到,4350,万美元。,2001,年,4,月，铁狮门联手另一长期合作伙伴以,18.5,亿美元收购洛克菲勒中心全部股权。,虽然在金融危机的影响下有部分租户退出了洛克菲勒中心，但同时也有新的知名客户入驻，该物业目前运营情况良好，可获得的投资回报十分可观。,收购洛克菲勒中心,TISHMAN SPEYER:,资本运作收购与兼并,科罗拉多大厦位于洛杉矶,Santa Monica,中心区域，由六幢建筑组成，总面积,115,万平方英尺；,2000,年,5,月，铁狮门与其长期合作伙伴,Travelers,协同,Lehman,一起，以,3.53,亿美元的价格从,Maguire,手中收下了这个物业，物业购入时几乎满租，但紧接着由于经济形势不好，,Maguire,及其他一些租户搬离了这幢建筑，留下约三分之一的空置面积；,铁狮门投入,1500,万美元改建科罗拉多大厦，从基础设施、建筑装饰、绿化及水景环境等各个方面进行改进，使这个物业成为拥有中庭、露台及各式辅助设施的顶级办公楼，引进了许多新的,A,级租户，,2004,年初翻修完成时出租率在,85%,以上；,购入后仅仅,1,年，铁狮门即出售了,49.9%,的股权给一家德国基金及一家瑞士的投资机构，并于,2004,年,8,月将该物业全部售出，为投资者赢取了丰额利润。,收购科罗拉多大厦,TISHMAN SPEYER:,资本运作收购与兼并,2006,年,10,月，协同,BlackRock Realty,，以,54,亿美元从大都会人寿（,MetLife,）收购了位于曼哈顿的两个相邻的住宅片区,Stuyvesant Town,和,Peter Cooper Village,，该区域占地,80,英亩（约,32,公顷），共有,110,幢建筑，,11,232,户公寓住宅。大约四分之三的公寓目前在租金管制（,rent control,）的条件下可以取得相当于市场利率三分之一至一半的租金收入，未来租金管制放开的情况下，该物业可以获得更好的租金回报。,收购该物业铁狮门仅花费了,1.12,亿美元的自有资金，另发行了,54,亿美元债券用于支付交易价格。,目前这两处物业的租金管制仍未放开，预估资产收益将减值,10%,，而运营成本将增加,11%,；,2008,年,10,月，标准普尔和穆迪均调低了此笔债券的评级。,由于租金收益不够理想，铁狮门动用了储备基金来进行对此物业的维修及翻新，目前总计,6.5,亿美元的储备基金已用去三分之二，按这一速度将于,09,年,3,季度全部用完。不过，铁狮门表示将这两处物业视为长期投资，在需要的时候会投入更多的资金以弥补收益与运营成本之间的差额。,收购,Stuyvesant Town,和,Peter Cooper Village,住宅物业,TISHMAN SPEYER:,资本运作收购与兼并,2007,年,10,月，牵手,Lehman Brothers,收购,Archstone-Smith Trust,，收购价格,222,亿美元， 其中,5,亿美元为股权转让款（每股价格,60.75,美元）使,Archstone-Smith Trust,私有化，铁狮门和,Lehman,各出资,2.5,亿美元。,该笔交易由,Lehman,从美洲银行、巴克莱资本等获得了,53,亿美元贷款；另外，房利美、房地美也分别提供了,71,亿和,18,亿美元的贷款，并以,Archstone,的,137,处物业作为抵押。,Archstone,是全美第二大公寓持有商，共持有,344,个物业，超过,8.6,万套公寓（含在建）；该公司,5,月初公布的每股收益为,1.27,美元，比一年前增长,0.69,美元，增长率超过,200%,。,在这项收购中，铁狮门仅支付了占总投资额,1%,的,2.5,亿美元，却能拥有,13%,的权益。,收购,Archstone-Smith Trust,TISHMAN SPEYER:,资本运作经营思路,价值增长,收购物业之后，对其重新规划设计、重新配置，通过重建及翻修提高物业品质，使物业价值得到增长。,投资