《房地产估价》ppt课件-收益法

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产估价,第八章,收益法,第八章 收益法,一、概念,1,、 根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值的方法；,是预测估价对象的未来正常净收益，然后将其转换为价值（资本化过程），来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,2,、,直接资本化法,是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。（收益乘数法）,3,、报酬资本化法,是一种现金流折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。,8-1,收益法概述,第八章 收益法,二、理论依据,现代收益法是建立在资金时间价值观念上的,三、适用范围和条件,1,、适用范围,有收益或有潜在收益的房地产,2,、条件,房地产未来的收益和风险能教准确地量化,预期原理,8-1,收益法概述,第八章 收益法,四、操作步骤,1,、搜集有关房地产收入和费用的资料,2,、估算,潜在毛收入,假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,3,、估算,有效毛收入,潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,4,、估算,运营费用,维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益,5,、估算净收益,净收益有效毛收入运营费用,6,、选用适当的资本化率,7,、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格,8-1,收益法概述,第八章 收益法,8-2,报酬资本化法的计算公式,一、一般公式,0 1 2 3 4 t,1 t t+1 n-1 n,a,1,a,2,a,3,a,4, a,t, a,n,第八章 收益法,1,、,a.r.n,的时间单位一致,通常以年为单位,2,、假定各期净收益发生在年末,V,价格,a,i,净收益,n,收益期限,r,报酬率,0 1 2 3 4 t,1 t t+1 n-1 n,a,1,a,2,a,3,a,4, a,t, a,n,一、一般公式,第八章 收益法,二、净收益每年不变,a,1,=a,2,=a,3,=,=a,n,=a,n=,r=0,有限年,有限年公式,无限年公式,0 1 2 3 4 t,1 t t+1 n-1 n,a a a a a a,第八章 收益法,公式用途：,直接用于计算价格； 不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。,第八章 收益法,1,、直接用于计算价格,例,8-1,：某房地产于,1999,年,4,月,1,日以出让方式取得,50,年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为,10,万元，该类房地产的报酬率为,7.5%,。试评估该宗房地产于,2005,年,4,月,1,日的收益价格。,第八章 收益法,2,、不同年限价格的换算,假设：,则,有：,如果：,a,n,=,a,N,=a,则,有：,如果：,R=r,则,有：,第八章 收益法,例,8-2,已知某宗收益性房地产,40,年收益权利价格为,5000,元,/,，报酬率为,8%,，试求其,30,年收益权利的价格。,第八章 收益法,例,8-3,已知某宗收益性房地产,30,年土地使用权的价格为,5000,元,/,，对应的报酬率为,8%,，试求假设其土地使用权为,50,年、报酬率为,10%,下的价格。,第八章 收益法,3,、比较不同年限价格的高低,例,8-4,：,有,A,、,B,两宗房地产，,A,房地产的收益年限为,50,年，单价,10000,元,/,，,B,房地产的收益年限为,30,年，单价,9000,元,/,。假设报酬率均为,7%,，试比较该两宗房地产价格的高低。,计算,A,房地产,30,年的收益价格,:,第八章 收益法,A,房地产无限年价格,:,B,房地产无限年价格,:,A,B,第八章 收益法,3,、比较不同年限价格的高低,4,、用于市场比较法中土地使用权年限修正,VA=V,A,K,情,K,日,K,区,K,个,K,容,K,年,第八章 收益法,例,8,5,：,某宗工业用地使用权剩余年限为,48,年，所处地段的基准地价为,1500,元,/,平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为,50,年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为,6,，求该宗工业用地的价格。,宗地价格,=,基准地价,K,日,K,区,K,个,K,容,K,年,第八章 收益法,a,发生在期初,0 1 2 3 4 t,1 t t+1n-1 n,a a a a a a a,第八章 收益法,0 1 2 3 4 t,1 t t+1 n-1 n,a a a a a a a,第八章 收益法,a,发生在期中,0 1 2 3 4 t,1 t t+1 n-1 n,a,1,a,2,a,3,a a a,第八章 收益法,a,前几期不等,三、纯收益按一定比率递增（减）,有限年公式,n=,无限年公式,r=g,有限年,0 1 2 3,n,a a(1+g) a(1+g),2,a(1+g),n-1,第八章 收益法,a,i,=a(1+g),i-1,例,8,6,某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限,70,年，于估价时点已使用了,5,年；预计该房地产未来第一年的净收益为,8,万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长,2%,；该类房地产的报酬率为,9%,。试求该宗房地产的价格。,第八章 收益法,0 1 2 3 4 19 20 21 n,a,1,a,2,a,3,a a a a(1+g) ,第八章 收益法,四、纯收益按一定数额递增（减）,有限年,无限年,0 1 2 3,n,a a+b a+2b,a+(n-1)b,第八章 收益法,a,i,=a+(i-1)b,例,8-6,某宗房地产预计未来第一年的净收益为,8,万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加,1,万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为,9%,。试求该宗房地产的价格。,第八章 收益法,递减没有无限年,第八章 收益法,五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格,V,t,a,1,a,2,a,3,a,t,0 1 2 3,t,第八章 收益法,若,t,年前的纯收益每年相等,若,t,年前的纯收益每年按一定比率,g,递增,若,t,年前的纯收益每年按一定数额,b,递增,第八章 收益法,例,8-7,某宗房地产现行的价格为,3000,元,/,，年净收益为,200,元,/,，还原利率为,8.5%,。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在,6,年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为,5000,元,/,。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到,5000,元,/,。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。,第八章 收益法,例,8-8,预计某宗房地产未来两年的净收益分别为,55,万元和,60.5,万元，两年后的价格比现在上涨,10%,。该类房地产的还原利率为,10%,。求该宗房地产现在的价格。,第八章 收益法,七、有效毛收入与运营费用的变化不同,设：,A,i,每一期的经营收入；,C,i,每一期的经营费用，,则：,a,i,=A,i,C,i,第八章 收益法,A,i,每一期以一定的比率,g,A,递增，,C,i,每一期以一定的比率,g,C,递增，且收益年限为,n,A,i,每一期不变，,C,i,每一期以一定的比率,g,C,递减，且收益年限为,n,A,i,每一期以一定的数额,b,递增，,C,i,每期固定不变，且收益年限为无限年,A,i,每一期以一定的比率,g,A,递增，,C,i,每一期以一定的比率,g,C,递减，且收益年限为无限,第五章 收益法,例,8-9,某房地产预计未来第一年的租金收入为,100,万元，以后每年会在上一年的基础上递增,2%,；未来第一年的费用为,30,万元，以后每年会在上一年的基础上递增,1.5%,；收益年限为,45,年，报酬率为,9%,，试评估该房地产的价格。,第八章 收益法,八、其他,a,1,a,2,a,3,a,t,a,a,0 1 2 3,t t,1,n,第八章 收益法,例 题,例,8-10,：某写字楼于,2001,年,5,月,30,日取得,50,年的土地使用权，于,2004,年,11,月,30,日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于,2004,年,12,月,1,日的市场价格。市场分析显示，其未来前,4,年的净收益分别为,200,万元、,220,万元、,250,万元、,280,万元；第,5,年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在,300,万元左右，该类房地产的还原利率为,8%,。试评估该写字楼的价格。,0 1 2 3 4 5 46.5,（,50-3.5,）,200 220 250 280 300 . 300,第八章 收益法,习题,某人拟以,500,万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年价款付款比例分别为,15%,、,25%,和,60%,，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为,100,万元，经营成本为,20,万元，并预计在此后的,16,年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为,12%,，贴现率为,16%,。如果本写字楼投资项目的整个经营期内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）,单位,：万元,年份,4,5,6-18,19,20,转售,收入,1600,转售,成本,150,装修费用,60,200,（,1,）求出净现金流量,年末,0,1,2,3,4,t,18,19,现金流出,75,125,300,80,20X,（,1+12%,）,1,20X,（,1+12%,）,t-3,20X,（,1+12%,）,15,150+200+20X,（,1+12%,）,16,现金流入,100,100X,（,1+12%,）,1,100X,（,1+12%,）,t-3,100X,（,1+12%,）,15,1600+ 100X,（,1+12%,）,16,净,现金流量,-75,-125,-300,20,80X,（,1+12%,）,1,80X,（,1+12%,）,t-3,80X,（,1+12%,）,15,1250+ 80X,（,1+12%,）,16,(2),画出净现金流量图,1250,80,（,1+12%,）,t-3,0 1 2 20,3 4 t 19,75,125 300,(3),计算项目净现金流量的现值,之和,P,P=-75-125/,（,1+16%,）,-300/,（,1+16%,）,2,+20+80,（,1+12%,）,1-,（,1+12%,）,16,/,（,1+16%,）,16,/,（,1+16%,）,3,+1250/,（,1+16%,）,19,=298.16,（,万元）,8-3,收益年限的确定,（一）土地估价,根据土地使用权年限来确定,（二）建筑物估价,根据建筑物经济寿命来确定,（三）房地估价,建设用地使用权剩余年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致,第八章 收益法,房地估价收益年限的确定,1,、建筑物经济寿命,土地使用年限,2,、建筑物经济寿命土地使用年限,1,）根据建筑物经济寿命确定收益年限，再加土地剩余使用年限价值的折现值,2,）选用无限年的收益法计算公式，净收益中扣除建筑物折旧费和土地摊提费,V=(a-D,b,-D,L,)/r,或多或少,V=a/(r+d,b,+b,l,),1,、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束,根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,n,40,（,3,5,）,32,年,第八章 收益法,0 n,土地,40,年,建,3,年,建筑物,50,年,已用,5,年,2,、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束,以,t,50,5,45,计算价格,V,0,求取,t,年剩余土地价值,V,L,第八章 收益法,土地,70,年,建,2,年,用,5,年,建筑物,50,年,V,O,V,L,0 t,8-4,净收益的求取,房地产价格的高低取决于,3,个因素：,1,、可获净收益的大小，即,a,i,的大小；,2,、获得该净收益的可靠性，即,r,的大小；,3,、可获得净收益期限的长短，即,n,的大小。,第八章 收益法,一、净收益测算的基本原理,（一）净收益计算公式,(,基于租赁收入测算,),净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用,+,其它收入=有效毛收入-运营费用,潜在毛收入,假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的归因于房地产的总收入,有效毛收入,由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,运营费用,维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益,第八章 收益法,运营费用,与会计上的成本费用不同,1,、不包括房地产抵押贷款还本付息额,2,、不包含会计上的建筑物折旧费、土地取得费的摊消,3,、不包含房地产改扩建费用,4,、不包含所得税,5,、不包含归属于其他资本或经营的收益,第八章 收益法,运营费用有效毛收入,运营费用率,净收益 有效毛收入,（,1,运营费用率）,第八章 收益法,二、不同类型房地产的净收益求取,1、出租型房地产净收益的求取,净收益,=,租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费,2、直接经营型房地产净收益的求取,（,1,）商业,净收益商品销售收入商品销售成本,商业利润,（,2,）工业,净收益销售收入生产成本,生产利润,（,3,）农地,3、自用或尚未使用房地产净收益的求取,第八章 收益法,根据类似房地产数据,4,、混合收益房地产净收益的求取：分别求取,例题,某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/，现市场上类似房地产的月租金为30元/，假设还原利率为8，试求2005年10月22日的承租人权益价值。,A=（30-24）,1272,元/,r=8,n=10-2=8,年,有,租约限制下的价值无租约限制下的价值,承租人权益价值,第八章 收益法,又如有,长期抵押贷款房地产的抵押价值评估,权益价值无贷款限制下的市场价值,贷款余额,思路,1,A,净收益抵押贷款还本付息额,第八章 收益法,思路,2,（一）有形收益和无形收益,（二）实际收益和客观收益,实际收益,在现状下实际取得的收益,客观收益,一般正常收益,强调使用,客观收益,作为估价的依据,有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据,第八章 收益法,三、求取净收益应注意的问题,包含有形和无形收益，但无形收益通常通过租金、报酬率已反映出来了,例,8-11,某商店的土地使用权年限为,40,年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。,（,1,）商店一层价格计算,a,内=200,180,（1-25%）,12=32.40（万元）,a,外=200,200,（1-25%）,12=36.00（万元）,1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039,a,内,a,内,a,内,a,外,a,外,0 1 2 3 . . 36,第八章 收益法,（,2,）二层价格计算,a=200,120,（1-25%）,12=21.60（,万元）,V=V,1,+V,2,=375.69+229.21=604.90,（,万元）,第八章 收益法,例,8-11,四、净收益流量的类型,1、每年基本上固定不变；,2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；,3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；,4、其他有规则的变动情况。,五、,净收益流量的求取,1,、调查求取估价对象过去,3,5,年的净收益，然后将其简单算术平均数作为,a,；,2,、调查预测估价对象未来,3,5,年的净收益，然后将其简单算术平均数作为,a,；,第八章 收益法,3,、调查预测估价对象未来,3,5,年的净收益，然后采用下列等式求出,a,：,例 题,8-12,某宗房地产收益年限,40,年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来,4,年的净收益分别为,25,万元、,26,万元、,24,万元、,25,万元，还原利率为,10,。试求该宗房地产的收益价格。,第八章 收益法,8-5,报酬率的求取,一、报酬率的重要性,净收益（万元）,报酬率（）,评估价值（万元）,5,4,125.00,5,5,100.00,5,6,83.33,5,8,62.50,5,10,50.00,5,12,41.67,第八章 收益法,二、报酬率的实质,报酬率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关,不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，投资报酬率也不同,第八章 收益法,三、报酬率求取的基本方法,可比实例,净收益,a,（,万元,/,年）,价格,（,万元,）,V,还原利率（,%,）,1,12,102,11.8,2,23,190,12.1,3,10,88,11.4,4,65,542,12.0,5,90,720,12.5,6,32,250,12.8,第八章 收益法,1,、市场提取法,试算线性内插,第八章 收益法,市场提取法,三、还原利率求取的基本方法,报酬率,=,安全利率,+,风险调整值,3,、投资收益率排序插入法,通过于估价对象同等风险的投资报酬率来求取,第八章 收益法,2,、安全利率加风险调整值法（累加法）,报酬率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。,8-7,投资组合技术和剩余技术,一、投资组合技术,（一）土地与建筑物组合,r,o,=M*r,M,+(1-M)r,M,为贷款价值的比率,房地产价格,X,资本化率,=,抵押贷款额,X,抵押贷款利率,+,自有资金额,X,自有资金收益率,抵押贷款乘数（以年为单位）,第八章 收益法,r,o,(V,B,+V,L,)=,r,B,*,V,B,+r,L,*V,L,r,o,=B*,r,B,+L,*,r,L,B+L=1,B,为建筑物价值占房地价值的比率,L,为土地价值占房地价值的比率,（二）抵押贷款与自有资金组合,8-7,投资组合技术和剩余技术,二、剩余技术（,投资组合的逆运算）,土地剩余技术,建筑物剩余技术,利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值,第五章 收益法,第八章 收益法,利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值,利用公式 讨论这一技术的应用,1,、土地剩余技术,2,、建筑物剩余技术,第八章 收益法,例,8,13,某房地产的年净收益为,500,万元，建筑物价值,2000,万元，建筑物还原利率,8%,，土地还原利率,6%,，收益年限为,50,年。试求该宗房地产价值。,V=V,L,+V,B,第八章 收益法,例,8-14.,某类房地产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为,8%,自有资金要求的年收益率为,15%,则该类房地产的资本化率,?,例,8-15.,某宗房地产的年净收益为,2,万元,购买者的自有资金为,5,万元,购买者要求的年收益率为,12%,抵押贷款的年利率为,8%.,求该房地产的价值,.,8-14.,R=M*r,M,=(1-M)r,E,=70%X8%+(1-70%)X15%=10.1%,8-15.,购买者要求的收益额,=5X12%=0.6,万元,支付抵押贷款利息的能力,=2-0.6=1.4,万元,抵押贷款额,=1.4/8%=17.5,万元,该房地产价格,=5+17.5=22.5,万元,三、收益乘数法,（,一）概念,将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值,（二）方法,毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数,毛租金乘数法：,房地产价格,=,毛租金,毛租金乘数,毛租金乘数,=,房地产价格,毛租金,第八章 收益法,例题,某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/，现市场上类似房地产的月租金为30元/，假设还原利率为8，试求2005年10月22日的承租人权益价值。,A=（30-24）,1272,元/,r=8,n=10-2=8,年,有,租约限制下的价值无租约限制下的价值,承租人权益价值,第八章 收益法,又如有,长期抵押贷款房地产的抵押价值评估,权益价值无贷款限制下的市场价值,贷款余额,思路,1,A,净收益抵押贷款还本付息额,第五章 收益法,思路,2,1998,年初在原划拨地上建成的一座饭店，占地面积,1000 m,2,，,建筑容积率为,4,，现已经营四年。由于政府要求,今以,2002,年初为起点，并以该时点的地价为基础向政府补交,50,年土地使用权的补地价，该饭店建筑物耐用年限为,60,年，残值率为,0,，现时建造同类建筑物的重置价为,1000,元,/m,2,。,饭店目前正进入稳定经营期。年经营总收入约为,80,万元，经营成本约,30,万元，预计今后每年年收入将按,1.5%,的比率增长，年经营成本将按,1%,比率递增。该类饭店资本化率为,10%,，试根据上述资料计算该房地产,2002,年初的地价。,五年前，甲方提供,40,年使用权土地与出资乙方共同开发了总建筑面积为,28000m,2,的,14,层写字楼。按合同约定写字楼,18000m,2,无偿由乙方经营使用,20,年，,20,年后产权归属中甲方；另写字楼,10000,元,/m,2,归甲方作为办公用房。经过了五年后，现在甲乙双方重新签订协议，乙方将出资购买该写字楼的全部产权，甲方也愿意将归属自己的产权价值卖给乙方，问双方应达到成的价格是多少？,（另调查得知目前写字楼正常经营月租为,60,元,/m,2,，,空置率为,10%,，租赁面积占总建筑面积是,80%,。经营费用为租金收入的,35%,，该类写字楼资本化率为,10%,，同时预计未来将可按现行情况持续经营。）,