中山美食文化休闲广场商业营销策划方案

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中山美食文化休闲广场商业营销策划方案（人民家园、城南小区）,报告前提：,1,、本报告参考人民家园，中山美食广场的施工蓝图；,2,、本报告参考了,凤台县房地产市场月度快报,；,3,、本报告对凤台商业市场进行摸底调查，依据所得租金差，对本,项目提供了市场参考价格。,2,报告结构,市,场,部,分,营,销,思,考,项目,SWOT,分析,项目营销思路,凤台市场状况,区域业态分析,商业市场微观分析,营销节点控制,市场小结,报,告,结,构,项目自身情况,营销推广建议,3,凤台县商品房市场概述,2009,年全县商品房供应情况,-,住宅类,商业类,全年累计,）,同比,（,%,）,全年累计,（套数）,同比,（,%,）,全年累计,（）,同比（,%,）,多层,111332,-62.24,1039,-65.4,15262,-81.92,高层,59366,-41.76,524,-40.32,11828,全县总计,170698,-56.98,1563,-59.8,27090,-68.18,09,年全年商品房累计销售面积达万平方米， 其中，住宅累计销售面积达万平方米，同比上涨,28.51%,；商业累计销售面积达万平方米，同比上涨高达,147.13%,。凤台房地产市场整体呈快速发展态,势。,2009,年全县商品房销售情况,住宅类,商业类,全年累计（）,同比（,%,）,全年累计（套数）,同比（,%,）,全年累计（）,同比（,%,）,多层,210478,-4.73,2011,-5.94,高层,101666,362.91,907,395.63,全县总计,312139,28.51,2918,25.72,52625,147.13,市场回顾,2009,年全县非住宅类商品房,供应面积明显下滑；,销售面积明显上升,10,年商业面积供给增加,供给,需求,市,场,部,分,市场概述,4,2010,年,1-3,月份市场,2010,年,3,月份商品房预售合同备案建筑面积万平方米，成交总金额万元，其中住宅万平方米，成交金额万元，平均单价,2730,元,/,；非住宅,3641.92 ,， 成交金额万元，平均单价,9946,元,/,！,10,年,3,月份全县商业供应情况一览表,物业类,当月上市面积,全年累计面积,同比增长,全县,0,10060.33,362.38,多层,0,5805.05,166.81,高层,0,4255.28,-,2010,年,3,月份全县商业可售情况一览表,物业类型,可售面积,同比,全县,133873.76,44.65,多层,107075.14,18.5,高层,26798.62,1124.6,10,年,1-3,凤台县商业供给,销售面积同比增长明显,2010,年凤台商业项目主要集中在政务新区与老城区边缘地带；,新项目分布零散、分散，目前商业规模发展处于初级阶段,市场回顾,市,场,部,分,市场概述,5,项目名称,商业形态,商业面积（）,销售价格（元,/,）,海创福海园,沿街商业,+,商业街,60000,以上,未定,自由飞翔,沿街商业,20000,未定,财富广场,楼裙三层,5000,未定,新城国际,楼裙四层,20000,未定,人民家园,沿街商业,-1-2,层,约,26000,未定,中山美食街,沿街商业,1-3,层,约,21230,未定,1,2,3,4,5,6,1,2,3,4,6,老城区,淮河大坝,凤台未来整体市场供应面积将逐渐增大，本案周边没有直接竞争性项目，,但随着各大楼盘商铺逐渐对外销售，整个凤台市场竞争将明显加大，市场客户分流白热化，,，除居住区人气外，价格战将成为主要的竞争手段，我们必须找出与其它楼盘差异点并将其深化，,使本案在所有项目当中脱颖而出。,在国家宏观调控与凤台县本身供求矛盾的双重作用下,，凤台县房地产市场将平稳的向前发展，发展空间还很大,项目名称,商业形态,商业面积（）,销售价格（元,/,）,海创福海园,沿街商业,+,商业街,60000,以上,未定,自由飞翔,沿街商业,20000,未定,财富广场,楼裙三层,5000,未定,新城国际,楼裙四层,20000,未定,人民家园,沿街商业,-1-2,层,约,26000,未定,中山美食街,沿街商业,1-3,层,约,21230,未定,市场展望,市,场,部,分,市场概述,6,凤台县商业区域划分,文化广场区区域,水厂路,-,龙水路区域,周边区域,时代广场区,档次划分,区域,区域特征,区域客户,主营产品,租金档次,极高端,文化广场,（润地广场）,主要干道、人流大,有大型商场,全县客户,大型服装,珠宝,100-250,元,/,月,高端,时代广场,主要、次要干道,人流量中等,全县客户,服装,50-100,元,/,月,中端,水厂路,-,农水路,主要、次要干道,人流量一般,全县客户,装饰,建材,25-40,元,/,月,低端,主干道城边,区域,主要、次要干道,人流量较少,区域客户为主,全县客户为辅,餐饮,小商店,20-30,元,/,月,结论：从凤台周边商业业态来看，多为民生配套，主要是因为区域内的商业产品规划基本为沿街底商，,无论从面积上还是从区域需求上都难以支撑大中城市档次商业，另外客源主要是依托县城区域内住户为中心，,特别是低端区域以区域客户为主，业态较为集中于小型业态，便于经营和管理,1,2,4,3,1,2,3,4,市场业态,市,场,部,分,7,水厂路,-,农水路区域,文化广场区域,（润地广场）,时代广场区域,凤台县服饰主要卖场,城市边缘区域,凤台县商业区域价格支撑,老城区多为县城小门面，以餐饮业为主,支撑点相对较少，支撑力点相对较弱,目前政务新区人气不足，距苏果、宜购大型超市近，以建材、装饰为主，辐射全县客户,随着这政务新区的发展，人口渐渐增多，价值支撑点将迅速扩大,支撑点较多，支撑实力较强,浓厚的商业氛围，有大型商场，汇聚大量的人气,支撑点多且强,本项目区域,微观市场,市,场,部,分,8,凤台县区域商铺租金统计,访问区域,面积,年租金,平米租金,租金范围,主营产品,文化广场区域,（润地广场）,8,24000,元,250,元,/,月,100-250,元,/,月,蛋饼,200,400000,元,166,元,/,月,鞋业,15,(,润地简易房,),40000,元,220,元,/,月,服装,时代广场区域,30,40000,元,83,元,/,月,50-100,元,/,月,服装,40,50000,元,104,元,/,月,服装,水厂路,-,龙水路,20,8000,元,33,元,/,月,30-50,元,/,月,玉露泉,35,12000,元,24,元,/,月,装饰设计,140,（滨河湾商铺）,60000,元,35,元,/,月,未租,40,14000,元,29,元,/,月,花卉,主城道路城边区域,15,4800,元,26,元,/,月,20-30,元,/,月,餐饮,30,10000,元,27,元,/,月,餐饮,20,7200,元,30,元,/,月,餐饮,35,8400,元,20,元,/,月,餐饮,以上数据来源于市场调查,微观市场,市,场,部,分,从上表可以看出，目前凤台租金高的区域集中在文化广场（润地广场）、时代广场区域，业态以服装、鞋业业态为主；,其次是水厂路与农水路区域，业态以装饰、建材业态为主；,以餐饮业为主的区域，目前在凤台租金最低的区域，本案周边以餐饮业为主，租金普遍不高！,9,凤台县目前商业市场小结,目前凤台县多为沿街分散式商业，整体商业氛围不浓,;,市场商业档次较低,;,现阶段县城区域价格区间,20-250,元,/;,目前县城区域市场商业缺乏大型商品主营市场,;,随着凤台区域住宅区的入住率增高，市场消费群体将加大,;,市场对于商业场所的需求将加大，未来凤台商业市场前景较大,;,市场商业投放量大（待入市量）竞争大，底端商业空间更小，价格很难拔高,.,整体商业档次低,未来商业发展空间大,竞争也将加大,市场小结,市,场,部,分,10,本项目基本情况,A,区成口字型四周分布，供,40,间，,B,区成田字型对称分布，共计,67,间，,C,区成凹字型，内外分布，共计,45,间,2#,、,3#,楼整体户型方正供共计,40,间，,1#,楼供,8,间，合计,48,间,人民家园商业,中山美食广场商业,合计约,200,间,北,东,南,东,南,北,地段、工程进度、商业气氛、人民家园均领先于中山美食广场,项目自身情况,营,销,思,考,西,西,人,民,家,园,城,南,小,区,11,项目租金情况,访问区域,面积,年租金,月平米租金,水厂路,-,农水路,20,8000,元,33,元,/,35,12000,元,24,元,/,40,14000,元,29,元,/,时代广场区域,30,40000,元,83,元,/,40,50000,元,104,元,/,文化广场区域,（润地广场）,8,24000,元,250,元,/,200,400000,元,166,元,/,15,(,润地简易房,),40000,元,220,元,/,主干道城边区域,（本案所属区域）,25,8400,元,28,元,/,15,4800,元,26,元,/,30,10000,元,27,元,/,20,7200,元,30,元,/,35,8400,元,20,元,/,本案所属区域租金水平普遍较低：,7000-10000,元,/,年,商铺面积普遍较小主力面积约,20-35,以上数据来源于,10,年,4,月,13,日市场调查,项目自身情况,营,销,思,考,12,项目SWOT分析,优势,1,、,目前老城区为凤台县主要的居家生活圈；,2,、地块，未来具有一定的升值潜力,3,、宜商宜租，收益稳定,4,、紧邻中山路美食街，有一定的餐饮氛围,劣势,1,、,周边商业档次低，以小型饭店为主；,2,、,租金低，位于县城 ，租金边缘,区。,机遇,1,、,人民家园及中山美食广场交付使用后，将增加约,600,户的住户，支撑周边商铺价值；,2,、,随着凤台城市化进程的加快，县城人口的增长，整体商业氛围将大大增加,.,威胁,1,、,临水雅苑商铺，润地广场二期商铺，提前分流部分商业客户；,2,、周边配套严重不足，高价位很难快速去化,3,、现今投资商铺，短期内很难收回成本,4,、人气不足未能形成商业氛围，自营风险大,5,、部分商铺开间过窄，径深过长，性价比不高,6,、同质化产品竞争明显，对比性强，难以形成独树一帜的产品诉求,项目,SWOT,分析,营,销,思,考,3,、地理位置较为偏僻，交通不便,4,、项目区域认同感差，项目周遍脏、杂、差，商业氛围淡,5,、中山美食广场,A,区 集中商业，面积大，,总价高，销售难度大！去化周期长；,6,、中山美食广场,C,区商业多剪力墙,，,使用率底，制约销售价格；,7,、人民家园和中山美食广场，新开内商业街较多，商业氛围不浓，有待时间进一步成熟,13,定位思考：地段、价格、客户、产品,我是谁？,区位思考,-,老城区域，位置略偏,产品思考,-,部分产品性价比不高，有待于优化,价格思考,-,如何合理定价,，,实现利润最大化,客户思考,-,寻求目标客户，满足客户心理预期,定位思考,营,销,思,考,核心问题：卖什么？怎么卖？,14,规模效应，聚集人气,提前市场导入,低价导入，市场摸底,拔高形象，合理定位,延长蓄水期，“培育”市场,凤台首席休闲美食文化广场,将人民家园与中山美食广场统一命名，统一销售,依据市场价格合理定价,营销思路,营,销,思,考,营销策略：卖地段，卖未来，地段炒作,借力用力，形成风俗,将中山美食广场定为“凤台美食示范第一街,”,，,并硬性规定，每年举行一次“凤台美食文化节”提升凤台经济水平,15,市场定位,凤台,地标语,首席,前无史鉴，现今唯一,休闲,聚餐、喝茶、足浴等越来越成为上班族放松身心休闲方式,美食,聚集全国各地风味小吃，可谓“食全食美”,文化,吃，代表一种文化，另外周边还有高职、城关一小、三中,营销思路,营,销,思,考,“凤台首席休闲美食文化广场”,16,形象定位,项目名称,商业形态,商业面积,商业面积,海创福海园,沿街商业,+,商业街,60000,以上,60000,以上,自由飞翔,沿街商业,20000,20000,财富广场,楼裙三层,5000,5000,新城国际,楼裙四层,20000,20000,临水雅苑,沿街商业,800,800,润地广场二期,沿街商业,-,- -,人民家园（,A,区）,沿街商业,-1-2,层,约,8000,约,30000,中山美食街（,B,区）,沿街商业,1-3,层,约,21230,营销思路,营,销,思,考,凤台最大的休闲美食文化广场,17,项目推广语,中山路 凤台县年代悠久的交通主干道，,蕴含着浓厚的商业底蕴，目前周边商业氛围浓厚，,以“百年”的商业积淀来彰显本项目地段优势和未来的升值潜力。,“美食城”称号，突显项目业态定位，,以“唯一”做定语突出他的惟一性,。,百年中山路，唯一美食城,营销思路,营,销,思,考,18,营销思路,营,销,思,考,中山美食广场,A,区,人民家园商铺,城南小区商铺,中山美食广场,B,区,中山美食休闲文化广场,项目案名建议,19,沿街商业区域市场客源分析,周边乡镇的经营,-,投资者占,30%,因区域的局限性,目前中山路沿街区域市场的商业客源主要以凤台当地的消费者为主,.,周边乡镇进城置业的客源及外来务工客户占了部分比例,.,客户定位,：凤台县本土私营业主，及中等收入人群,营销思路,营,销,思,考,凤台本地私营业主、,中等收入投资人群,60%,本地高端收入客户，省内外来本地打工人员,10%,主要目标客群,60% ;,次目标客群,30% ;,游离目标客群,10%,20,第一类客源：凤台县本地个体户、私营业主人群，比重,60%,客源分布：凤台县城内,客源特征：,以小生意起家，擅长做生意，目前店面太小，资金不是很充足，但又希望扩大经营；,由于刚从学校毕业不久，参加工作时间较短，理想与收益差距太大，在父母的支持下，选着从商，理想商铺面积,30-60,平米，理想总价,25-35,万；,家里人口较多，资金充足，希望再购套门面给家人做生意，转移投资风险，但由于新区没人气，中心区域又很贵，令其感到进入门坎高；,目前亦在项目周边区域的个体户，因在中山美食城经商时间长，在周边有一定的人际关系，对区域留念性较强，不愿意到别处经营。,营,销,思,考,营销思路,21,第三类客源：,本地高端收入客户，省内外来本地打工人员,10%,客源特征：,1,、本地高端客户，有钱、优势，厌倦了整天的商场忙碌，购商铺租给别人，每月收金生活,2,、省内外客户，有亲戚在本地，又是生意人，购商铺，做生意。,第二类客源：,周边乡镇的经营,-,投资者，比重占,30%,客源特征：,1,、刚进城，有房，目前无业，希望有套商铺，做生意维持生计；,2,、周边乡镇，进程打工的客户，无房用省下来的钱，用来购铺做生意。,营,销,思,考,营销思路,22,一级市场销售价格,采用市场比较法为主，竞争导向法加以权衡,价格测评原则：,同质同区楼盘：,30%-35%,同区异质楼盘：,15%-20%,同质异区楼盘：,0%-15%,润地广场二期,(a),Wa,:=5%,临水雅苑,(b):,Wb,=50%,滨河湾 （,c,）,Wc=8%,考虑到目前本案项目周边在售商业,体量不大，故采用以上权重比,营销思路,营,销,思,考,项目定价,：,a,，,b,，,c,分别代表润地广场，,临水雅苑，滨河湾楼盘名称,Wa,，,w,b,，,w,c,分别代表各楼盘的权重,23,项目主要竞争个案各影响因素的具体情况,-,本案,润地广场二期,临水雅苑,河滨湾,均价（元,/,）,Px,Pa=20000,Pb=5000,Pc=18400,位置,23,10,22,15,16,环境,25,12,21,16,10,交通,9,5,8,7,6,配套,13,7,11,5,6,规模,8,5,5,4,5,产品,22,12,16,16,20,合 计,Q,总,=100,Qx=51,Qa=83,Qb=63,Qb=63,营销思路,营,销,思,考,P,代表均价，,p,x,未知均价，,p,a,，,p,b,，,p,c,代表各楼盘均价,Q,代表各楼盘打分的数值和,24,修正后各相关楼盘价格,Pi,Pi=,（,Qx/ Qi,）,Pi,Pa=,（,Qx/Qa,）,Pa =,（,51/83,）,20000=12289,（元,/ m2,）,Pb=,（,Qx/Qb,）,Pb =,（,51/63,）,5000=4048,（元,/ m2,）,Pc= Qx/Qc,）,x Pb=,（,51/63,）,18400= 14895,（元,/ m2,）,由,Px=PiWi,，得：,Px =,（,PaWa+ PbWb+,PcWc,）,/,（,Wa+Wb+Wc,）,=,（,122895%+404850%+14895x8%,）,/,（,5%+50%+8%,）,=,（,614+2024+1192,）,/63%,= 6079,元,/,营销思路,营,销,思,考,产品定价推算,P,代表均价，,p,x,本项目未知均价，,p,a,，,p,b,，,p,c,代表各楼盘均价,Q,代表各楼盘打分的数值和,25,投资回报率参考,项目名称,参考权重,面积,总价,年租赁金额,年回报比重,滨河湾,30%,140,160,万,6,万,5.25%,润地广场一期,20%,200,180,万,50,万,5.5%,临水雅苑,60%,80,40,万,（预租,800,元,/,月,）,2,万,4%,本项目租金：,p=,（,5.25%*30%+20%*5.5%+4%*60%,）,/,（,30%+20%+60%,）,p=4.6%,（,p,代表投资回报率）,营销思路,营,销,思,考,26,假设面积,50 ,依据目前平均租赁价格约：,23,元,/,月,年租赁价格：,13800,元,/,年,消费群愿意承受单价：,6000,元,/ ,消费群愿意承受总价：,30,万元,/,套,（,以,50,/,套计算）,投资回报比重：,4.6%,营销思路,营,销,思,考,消费群愿意承受单价推算,27,考虑到目前凤台县商业体量的加大，凤台县整体商业去化速度加快，本案区域内商业发展程度，采用竞争导向法加以权衡，故目前本案所在区域内当前商业市场价格为：,5500,元,/ ,6500,元,/ ,人民家园,中山美食广场,同面积月租金差额,150-250,元,200,米,低,高,6000-6500,元,/,5000-5500,元,/,均价建议,主力面积建议,60-140,30-110,营销思路,营,销,思,考,定价区间及面积建议,28,结 论,总 结：,目前凤台县在售商铺市场均价,5000,元,/,20000,元,/,目前本项目区域内消费群心理承受价格：,6000,元,/ ,从现有市场情况来看，目前市场上在售项目有限，商业价格已略超于消费群心理价位，,未来商业供应面积将逐步增大，价格整体增长速度将有所降低。,目前价格多数超出客户心理预期，必将导致商业性商品房去化速度的降低。,总体来讲，该凤台县内商业房产市场仍处于一个良性的市场范围内。,营销思路,营,销,思,考,滨河湾,08,年,12,月销售，,09,年,10,月售完，共计,108,套均价,18400,元,/,，,月销售,9,套,29,本案的业态分布（经营范围）：社区式商铺以餐饮为主，兼超市、,洗衣店、便利零售、美容美发、音像制品、足浴、,网吧、电玩城、咖啡店,等）,本项目业态建议,访问区域,平米租金,主营产品,主城道路边缘区域,26,元,/,/,月,餐饮,27,元,/,/,月,餐饮,30,元,/,/,月,餐饮,20,元,/,/,月,餐饮,现有主要业态,本,项,目,业,态,建,议,营销思路,营,销,思,考,30,销售时间节点安排,4,月,5,月,8,月,7,月,6,月,9,月,第一阶段：,A,、,B,区整体形象导入,第二阶段,A,区蓄客,B,区蓄客阶段,第三阶段,销售阶段,B,区蓄客阶段,10,月,11,月,第四阶段,A,区剩余量货量清理；,B,区蓄客,第五阶段,B,区销售,12,月,11,年元月,第六阶段,B,区剩余货量处理,推广主题,百年中山路，唯一美食城,凤台，最大的美食广场,中山美食广场,A,区即将登场；,中山美食广场,A,区，小面积低总价，,10,余万自己做老板；,中山美食广场,A,区抢购中；,中山美食广场,B,区，即将登场；,中山美食广场,B,区，珍藏,x,平米，即,x,套，敬请把握,中山美食广场,A,区仅,x,席，机会只有一次；,中山美食广场,B,区，单价,x,元起；,中山美食广场,B,区，火热枪购中！,B,区蓄客,11,年,2,月,营,销,节,点,节点安排,6,月,16,日售楼部开放并收诚意金,7,月,10,日,A,区对外销售盘,8,月,14,日,B,区对外销售盘,凤台商业示范第一街,5,月,20,号售楼中心装修,5,月初项目开始包装推广,31,A,区商铺数量少，位置优，高价位，低推广,销售建议,B,区两层商铺异价销售，低价位，高推广,A/B,区提升商铺“附加值”,1,、提前营造商业氛围（商业形象展示）；,2,、制定所有店铺统一包装制度，提升层差感、档次感；,3,、营造洁净的周边环境，销售中心布局出商业氛围，给客户进入黄金屋的感觉；,4,、借政府颁给,中山美食广场“凤台县商业示范第一街”称号，做炒作。,营销推广建议,营,销,思,考,AB,区同时推广，同时蓄客，,A,区售完，,B,区开售,产品优势互补，提升整体附加值,1,、,AB,区同时推广形成区域规模优势；,2,、,AB,区异价销售，形成价格互补，错位竞争，客户选择性大,根据市场情况，可考虑统一招商后销售,32,A/B,区（人民家园、城南小区）两层商铺异价销售,目 的：,降低投资客或自营者的“置业门槛”，扩大客群范围，,缩短销售周期。,销售时间：,2010,年,8,月,14,日,销售价格：,一层“,7000,元,/,平”，二层“,4000,元,/,平”,主推卖点：中山美食广场，黄金商铺,4000,元,/,起,营销推广建议,营,销,思,考,33,A/B,区,（人民家园、城南小区）,延长蓄水期，“培育”市场,目 的：最大程度的降低销售风险，获得最大利润,销售时间：,2010,年,5,月中旬，对外宣传,销售价格：视市场行情“报价”,周 期,:,暂定销售预计周期,2-3,个月,营销推广建议,营,销,思,考,34,推广主题：凤台县首家售后包租型商铺,推广策略：,在对外公开的同时，以包租,3-5,年，年回报率,5-8%,逐年递增的形式 对外出售,目的：,吸引投资客，增强客户购买信心，加快销售速度,针对人群：,市场投资客,销售策略,售后包租,营销推广建议,营,销,思,考,35,统一招商,：,未售先租，带租销售，购房者买房即得租金,1,、维护产业经营黄金比例,:,以,532,黄金比例，餐饮,5,，网吧、洗衣、足浴、超市,3,，其他,2,；,2,、经营方式的选择原则,：,自营、联营和租赁；,3,、招商顺序原则 ：,核心餐饮业为主，次主力店为辅的原则；,4,、特殊商户招商优惠原则,:,特殊商户指具有较大规模、老店、科技含量的经营单位，并给予优惠政策，起到增强商业氛围、带动其他商业作用；,5,、提供统一服务,:,统一的卖场包装布置、统一的物业管理服务等。,营销推广建议,营,销,思,考,统一招商原则,36,1,、前期宣传费用增加,2,、“培养市场”时间长，时间成本增加,3,、价格受市场影响较大,4,、必要的宣传费用会增加成本,推广中抗性因素,营销推广建议,营,销,思,考,1,、销售周期较难准确确定（工程）,2,、地段偏销售价格期望不可过大，,3,、整个市场商业投放量大将增大，本项目周边人气不足,4,、产品规划硬伤没有得到改善,策略,活动营销、事件营销,扩大项目知名度,和美誉度，降低抗性,抗性,37,1,、产品推荐会：,6,月,26,地点：,国际酒店,主题：“百年中山路，唯一美食城”产品推荐会,礼品：待定,2,、美食节：,8,月,1,日,地点：实小广场或销售中心,主题：“百年中山路，首届美食文化节”；,礼品：待定,3,、食神争霸赛：,9,月,11,日,地点：,实小广场或销售中心,主题：“中山美食广场，,食神争霸赛,”,礼品：待定,活动营销,营销推广建议,营,销,思,考,38,营销推广建议,营,销,思,考,39,5,月,6,月,7,月,短信,电视流动字幕,媒介策略：同时释放卖点，集中火力推广,宣传物料：主题单一，颜色火爆，引发“眼球关注度”,8,月,9,月,报纸,户外,营销推广建议,营,销,思,考,中山美食广场,B,区开盘前媒体,售搂部,4,月底封顶，为提早“培育”市场，建议,5,月上旬启动推广,40,中山美食广场,A/B,区（一期）媒介计划及内容,（,5,月,-8,月）,媒介名称,发布时间,发布主题,数量,/,版面,目的,/,备注,报纸,5.9,、,5.19,、,5.29,百年中山路，唯一美食城，中山美食广场黄金铺，即将登场！,整版,集中一定时间发布同一主题，可强调卖点，增加受众记忆！,户外,5.6,主题：推广语,+,面积段,+,卖点,周六、日两天,短信群发,6.14,、,6.15,、,6.18,，,6.25,中山美食广场,A,区，小面积商铺发售开始预约！,每周,5000,条,报纸,6.9,、,7.19,中山美食广场,A,区，小面积，地总价，全城抢购！,整版,配合一定的促销政策,DM,派发,6.19,、,6.26,、,7.3,、,7.9,产品卖点,+,开盘信息,+,面积段,每次,5000,份，超市、广场、大型社区等,性价比最高的宣传渠道,电视流动字幕,6.19,、,6.20,、,6.26,、,6.27,、,7.3,、,7.4,、,7.9,、,7.10,、,8.7,、,8.8,中山美食广场,A,区售罄，,B,区，小面积商铺,12,万起，轻松当老板，即将登场！,周六、日两天,营销推广建议,营,销,思,考,注：实际情况根据工程进度及客户蓄积情况调整，以上仅供参考,!,41,围墙包装,户 外,中山美食广场黄金商铺，全城发售,中山美食广场黄金商铺，全城发售,中山美食广场黄金商铺，全城发售,中山美食广场黄金商铺，全城发售,中山美食广场黄金商铺,营销推广建议,营,销,思,考,42,中山美食广场,B,区商铺较多，营销周期相对较长。价格策略,:,依据市场反应：,低开高走,B,区分批推出,销售过程中进行有目的性的销控,以达到逐步提升售价的效果,营销推广建议,营,销,思,考,43,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,11,年,1,月,报纸,短信,电视流动字幕,主打广告语：,x,万，轻松当“老板”,媒介策略：长期渗透，集中曝光,宣传物料：品味的，高尚的,11,年,2,月,11,年,3,月,户外,营销推广建议,营,销,思,考,设最小面积,30,，二层价格：,4000,元,/,总价,12,万,7,月,44,中山美食广场,B,区,-,媒介计划及内容,媒介名称,发布时间,发布主题,数量,/,版面,目的,/,备注,报纸,7.19,、,7.29,、,8.9,热烈庆祝“中山美食广场荣获凤台商业第一示范街”,中山美食广场,B,区成熟商铺，值得关注，即将登场，,整版,形象吸引，概念宣传，品质树立，为高价找支撑点,报纸,8.9,、,8.29,中山美食广场商业示范街,B,区,8,月,14,日正式开盘放，开盘热销；,整版,户外,8,月,-11,月,中山美食广场,B,区商业示范街,8,月,14,日正式开盘放，,中山美食广场,以实际促销信息和重要事件节点为主,短信群发,8.6,、,8.7,、,8.13,、,8.15,12,万轻松当老板！中山美食广场,A,区小面积商铺仅剩,席，,+B,区信息，抢购热销中！热烈庆祝“中山美食广场荣获凤台商业第一示范街”,每周,5000,条,配合一定的促销政策,DM,派发,8.1,、,8.2,、,8.8,、,8.9,、,10.10,卖点,+,低总价,每次,5000,份，超市、广场、大型社区等,性价比最高的媒介,营销推广建议,营,销,思,考,营销推广建议,注：实际情况根据工程进度及客户蓄积情况调整，以上仅供参考,!,45,宣传物料准备,沙盘,VI,系统,三维动画,围墙、户外,售楼部装修,展板,楼书、海报、单页、置业单、手提袋,工作服、工牌,营销推广建议,营,销,思,考,营销推广建议,46,售楼部：建议,6,月,16,开放；,人员配置：销售经理,1,人，销售员,6,名；,人员培训：,6,月,16,日前；,销售部物料：,6,月,16,日前到位；,A/B,区海报：,6,月,16,日同步到位，数量,5000,份；,A/B,区商铺楼书：,4000,份；,模型,4,月底制作，,6,月初完成；,三维动画设计制作：,5,月,15-6,月,6,日前完成,营销推广建议,营,销,思,考,物料、人员准备,47,所有案场销售人员要根据项目需要，定期对周边区域商业情况进行有针对性的市场调研，了解凤台县整体房地产市场状况、项目所处的竞争环境、竞争对手的优劣势，深刻了解项目所处区域市场状况，真正了解本项目的优势和劣势，做到“扬长避短”、“知己知彼”，市调内容如下：,1,、凤台县整体市场情况调研,2,、凤台县代表性商业楼盘调研,3,、中山路区域商业市场调研摸底,区域市场调研,营销推广建议,营,销,思,考,销售部署,48,房地产基础理论知识,房地产销售业务流程,房地产销售从业规范,房地产销售服务礼仪,房地产销售技能培训,阶段性考核,项目理解培训,统一说词培训,项目现场销售流程培训,项目宣传卖点培训,接收客户咨询和登记客户,反馈客户意见和市场信息,针对销售抗性强化训练,阶段性考核,房产基本知识培训,项目基本知识培训,阶段性培训内容,营销推广建议,营,销,思,考,销售部署,49,祝本项目圆满成功！,（由于时间较紧，此方案为部分建议草案，内容仅供参考）,THANKS,50,