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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,*,商业地产知识系列讲座,1,1,万达商业综合体常识,商业地产知识系列讲座,万达商业地产发展历程（一代店）,长春万达广场,长沙万达广场,济南万达广场,南昌万达广场,南京万达广场,青岛万达广场,商业地产知识系列讲座,天津万达广场,沈阳万达广场,南宁万达广场,哈尔滨万达广场,大连万达广场,武汉万达广场,万达商业地产发展历程（二代店）,商业地产知识系列讲座,HOPSCA,也称为城市综合体，是万达集团,2004,年以后开发的产品，总面积在,30,万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。,万达商业地产发展历程,(,三代店）,商业地产知识系列讲座,H,（,hotel,）,酒店：万达集团投资国际酒店管理集团管理的五星或超五星级酒店；,O,（,office,）,写字楼：甲级写字楼及标准写字楼；,P,（,public place,）,公共空间：每个万达广场均会为城市贡献一个或者几个城市公共活动广场；,S,（,shopping mall,）,购物中心：由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成；,C,（,culture & recreation,）,文化娱乐休闲设施：由电影院、量贩,KTV,、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、健身中心、洗浴等组成；,A,（,apartment,）,公寓,HOPSCA,的构成：,一、万达商业地产的发展历程,1.,起步,为什么要做商业地产,2.,第一代产品,经验与教训,长春万达广场,南京新街口万达广场,3.,第二代产品,提高与缺陷,武汉万达广场,南宁万达广场,4.,第三代产品,突破与成熟,上海五角场,万达广场,项目位于上海新的市级商业副中心,五角场，总建筑面积,34,万平方米，其中商业面积,26,万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。,4.,第三代产品,突破与成熟,北 京 石 景 山 万 达 广 场,项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积,30,万平方米，其中商业和五星级酒店面积,20,万平方米。,4.,第三代产品,突破与成熟,4.,第三代产品,突破与成熟,宁波鄞州万达广场,4.,第三代产品,突破与成熟,4.,第三代产品,突破与成熟,成都锦华路万达广场,项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积,40,万平方米，其中商业面积,26,万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。,万达的发展史代表了中国商业环境下 商业地产的必经之路,5.,总结,城市化是中国未来核心发展动力,数据来源：国家统计局,中国正在步入消费经济时代,一、,2006,年，中国人均,GDP,超过,2000,美元。（,1951,年的美国和,1970,年的日本）,二、,2009,年全年城镇居民家庭人均总收入,18858,元，实际增长,9.8%,，增速首次超过,GDP,。,三、,2009,年,上半年，社会消费品零售总额,58711,亿元人民币，增长,16.6%,。增速是,GDP,的两倍。,哈尔滨香坊,哈尔滨中央大街,长春重庆路,沈阳太原街,大连万达广场,北京,CBD,北京石景山,天津金街,济南泉城路,青岛,CBD,青岛泉城路,洛阳万达广场,上海五角场,上海周浦,宁波鄞州,南京建邺,南京新街口,苏州平江,武汉江汉路,南昌万达广场,南宁万达广场,重庆南坪,成都锦华路,西安碑林区,西安民乐园,长沙万达广场,截至,2009,年底万达广场已开业,27,家自持商业总规模达,286,万平方米,哈尔滨香坊,哈尔滨中央大街,长春重庆路,沈阳太原街,大连万达广场,北京,CBD,北京石景山,天津金街,济南泉城路,青岛,CBD,青岛泉城路,洛阳万达广场,上海五角场,上海周浦,宁波鄞州,南京建邺,南京新街口,苏州平江,武汉江汉路,南昌万达广场,南宁万达广场,重庆南坪,成都锦华路,西安碑林区,西安民乐园,长沙万达广场,2010,年万达广场计划开业,16,家商业总规模达,270,万平方米,沈阳铁西区,长春红旗街,无锡滨湖,包头万达广场,呼和浩特万达广场,济南魏家庄,天津河东区,襄樊万达广场,宜昌万达广场,宁波江北,广州白云,绍兴柯桥,武汉菱角湖,合肥万达广场,福州金融街,淮安万达广场,哈尔滨香坊,哈尔滨中央大街,长春重庆路,沈阳太原街,大连万达广场,北京,CBD,北京石景山,天津金街,济南泉城路,青岛,CBD,青岛泉城路,洛阳万达广场,上海五角场,上海周浦,宁波鄞州,南京建邺,南京新街口,苏州平江,武汉江汉路,南昌万达广场,南宁万达广场,重庆南坪,成都锦华路,西安碑林区,西安民乐园,长沙万达广场,沈阳铁西区,长春红旗街,无锡滨湖,包头万达广场,呼和浩特万达广场,济南魏家庄,天津河东区,襄樊万达广场,宜昌万达广场,宁波江北,广州白云,绍兴柯桥,武汉菱角湖,合肥万达广场,福州金融街,淮安万达广场,未来万达广场将以每年新增,300,万平方米商业规模的速度持续发展,唐山路南,石家庄槐安路,武汉汉阳,武汉经开,天津海河,鞍山万达广场,温州龙湾,无锡北塘,长春宽城,晋江万达广场,郑州中原,郑州二七,南通崇川,重庆万州,抚顺万达广场,无锡惠山,广州番禹,义乌万达,廊坊万达广场,建设城市综合体的基本原则,1.,选址,2.,商业规划与定位,目标客群,档次定位,辐射范围,项目规模,3.,建筑规划设计,交通优先,PEDESTRIAN CIRCULATION,人行流线图,万达综合体的布局：,突出商业,3.,建筑规划设计,3.,规划设计,功能分区,超市楼,娱乐楼,百货楼,综合楼,步行街,外铺,强调空间,3.,建筑规划设计,典型案例,两个典型的第三代万达广场,成都万达广场,石景山万达广场,成都锦华万达广场位于成都市锦江区二环路东五段。项目占地,116,亩，总建筑面积约为,40,万，其中商业部分占地,25,万，住宅部分占,15,万。,成都万达广场,北京石景山万达广场,地块位置,区位图,石景山万达广场,地块位置,万达广场,三、万达的招商模式,主力店与小商铺,小商铺,低收益 高安全性,黄金分割线,高收益,低安全性,主力店,1.,万达如何选择商家 如何解决三对矛盾,租 金 与 品 牌,1.,万达如何选择商家 如何解决三对矛盾,连,锁,品,牌,与,当,地,商,家,1.,万达如何选择商家 如何解决三对矛盾,2.,招商实施中的几大要素,时间,地域,人员,流程,四、如何通过招商实现真正的 “订单地产”,招商工作流程,市场推广,谈判签约,开业协调,项目启动,订单地产的关键,主力店的作用,业态比例,发展趋势,主力店对万达广场的主要贡献,持续经营能力,A,品牌 吸客能力,基本品质,B,人气 主力店直接吸引超过,60%,的目标消费人流,C,租金 主力店通常提供超过整个万达广场,70%,的租金收入,主力店在商业地产的作用,A,保证安全,B,确定基调,C,快速发展,49,业态,面积（平方米）,大型超市,15000,大型百货,25000,高标准影院,6000,家用电器专卖,4000,大型健康电玩,4000,量贩式,KTV,3500,大型健身,2500,大型餐饮,5000,儿童零售,/,娱乐,4000,万达商业综合体主力店业态及面积构成,商业地产知识系列讲座,50,Block Diagram,订单地产模式的优势,周密整合,联合发展,技术对接,平均租金,满场开业,技术对接,先租后建,共同选址,战略伙伴,如何通过招商实现真正的 “订单地产”,52,Diagram,零售业态,超市、百货、家电、,IT,连锁与运动服装连锁、建材家具家居,业态组合,非零售业态,影城、餐饮、室内游乐中心、健身、酒吧,业态组合,零售,60%,餐饮娱乐,40%,54,Diagram,1,诚信经营,2,良好的过往业绩,3,适应万达的发展速度,万达商户的选择标准,55,合作伙伴,战略合作伙伴,紧密型合作伙伴,战略合作中小店铺,1,、万达目前主力店业态及商家,A,百货：,B,超市：,多元,C,专卖店,国美电器 运动,100,D,娱乐,万达影城 大玩家室内娱乐中心 大歌星量贩式,KTV,E,健身休闲,一兆韦德 韦德伍斯,F,餐饮,青岛良友 宁波石浦 成都红杏,G,儿童类,未来,娱乐类消费,体验式消费,1.,万达的商业地产产业链,五、万达商业地产的三个核心优势,万达商业地产的盈利模式,3.,丰富的商家资源,万达广场的商家合作伙伴,万达商业地产的发展趋势,商业地产开发商商业地产运营商,经营单个购物中心经营连锁购物中心,购物中心运营管理的最终目标,.,资产升值,购物中心的运营管理是商业管理的重要组成部分，它的最终目标是使资产升值。,运营管理承载着企业主体利润的创造和服务价值的实现。,品牌优化,租金提升,商户经营,业绩增长,吸引客流,购物中心,开业运营,运营管理评价的核心指标,客流量,销售额及销售平效,租金及租金平效,运营工作的主线：,客户关系,消费者,租户,购物中心运营管理的工作模块,营运,企划,开业前筹备,经营现场管理,租务管理,客户关系管理,运营信息管理,营销活动管理,战略合作推广,媒体及公关管理,品牌形象及美陈管理,万达广场营运工作的特点,标准化,连锁,购物中心,规范化,科学化,谢谢大家,
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