仲量联行重庆重宾保利广场商业物业可行性研究报告164

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,重宾保利广场商业物业,可行性研究报告,商业,案例研究,酒店,写字楼,综合体研究,项目研究,轻轨研究,区域研究,城市研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,商业,案例研究,酒店,写字楼,综合体研究,项目研究,轻轨研究,城市研究,区域研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,城市研究-,城市地位,重庆是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位， 直辖以来市政府提出“重庆要向现代化国际大都市迈进”的战略目标,经济群排名,1 长三角城市群,2 珠三角城市群,3,京津冀城市群,4,山东半岛城市群,5,辽中南城市群,6 川渝城市群,7,中原城市群,8,海峡西岸城市群,9,湘中城市群,10,关中城市群,11,长江中游城市群,12,哈大齐城市群,13,滇中城市群,14,淮南城市群,15,黔中城市群,16,北部湾城市群,17,环鄱城市群,川渝经济圈城市,.,四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山,.,重庆覆盖区域：主城九区以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿、黔江、万州,把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。,胡锦涛,.,第一梯队：,上海、北京,.,第二梯队：,广州、深圳,.,第三梯队：,苏州、天津、,重庆,、,杭州、无锡、青岛、宁波、南京,、,成都、,大连、沈阳、,武汉,.,第四梯队：,东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、,郑州、长沙、,福州、淄博、常州、,西安,.,第五梯队：,昆明、,厦门、,南昌、太原,、,合肥、,南宁、,廊坊、,宜昌,、,乌鲁木齐、兰州、,桂林、,贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、,吉安、,海口,红色为东部城市,兰色为西部城市,绿色为中部城市,城市研究-,城市坐标,在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，重庆处于第三梯队领先地位,500,0,3500,3000,2500,2000,1500,0,2000,4000,6000,8000,10000,社零,重庆,重庆市历年来第一、二、三产业产值变化情况,城市研究-,城市经济,（,资料来源： 00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）,重庆国民经济（GDP）走势图,重庆人均（GDP）发展走势图,城市研究-,城市经济,（,资料来源： 00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）,重庆市近年来固定资产投资增长情况,重庆市房地产投资额及增长情况,城市研究-,城市经济,（,资料来源： 00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）,重庆市历年城镇居民家庭人均可支配收入（单位：元）,社会消费品零售总额及其增长速度,城市研究-,城市经济,（,资料来源： 00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）,城市研究-,房地产市场,受宏观调控影响，重庆房地产市场观望情,绪渐浓，将步入市场调整期,2007年9月末，新政推出后，市场观望情绪浓厚，销售受到一定影响，但全年主城区商品房成交面积万平方米，较2006年增长73.88%,从价格来看，2008年16月，全市商品房成交均价为4132元/平方米，,进入2008年下半年，预计住宅价格仍有一定降价空间。,价格,走价不走量,市场出现观望情绪,投资者及开始抛售,理性开发商降价,开发商跟随降价,短线投资客出现,价格上升速度增快,地价上升速度比楼价上升速度快,重庆,城市研究-,外资企业,从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的信心大大增强，房地产也是外资进入的重要领域，港资企业发展速度快,近年来，外商独资企业已成为重庆利用外资的主要方式，这表明外资对重庆的市场环境、法制环境、商务环境满意度评价正逐年升高，外商直接独立投资的心大大增强,2007年全市新登记外商投资企业类型,截至2007年12月31日，本市共有外商投资企业,4784户,，比2006年同期（4040户）增长。,2007年全市新登记外商投资企业744户，平均每天诞生户,2007年外资企业行业分布,2007年外企从业人员收入,城市研究,商业,案例研究,酒店,写字楼,综合体研究,项目研究,区域研究,轻轨研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,区域概况,区域交通,区域规划,解构CBD,区域研究,背景一,背景二,世界CBD最早产生于20世纪20年代美国，它是应经济的发展而产生的、对城市经济起着重要调节作用的核心区域。CBD的发展经历了很多的阶段，从最初的商业聚集地，到后来多核心城市，再到现在的中央商务区。,20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。,CBD发展轨迹,解构CBD,商业中心,多城市中心,独立于传统商业的中央商务区,CBD共性特征：地价高/租金高/交通高度,发达/城市功能聚集/城市名片标志,解构CBD,特征1,地价与租金峰值,在城市地价的分布规律中，有一个最高的地价点。峰值地价点周围地带往往成为的CBD核心，而这里同样也是城市最高租金汇聚地。,特征2,最高的交通可达性,处于城市干道系统的核心。地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。其次是机场、火车站、高速公路等。路网密度也是一个重要的指标。,特征3,城市功能聚集中心,管理和控制职能集聚、金融市场运作功能集聚、专业化生产职能集聚，而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施为配套性服务设施。,特征4,城市标志性建筑,一个好的CBD 规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是CBD 区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且也是中心城市的标志，也是最值得关注的焦点。,渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为平方公里，其中，陆地面积平方公里。境内地形，最高处海拔394米，最低处167米，坡降较大，高差悬殊。,2006年末，渝中区户籍人口总数为万人，全区常住人口万人。,区域概况-,人口及地理位置,渝中区就业情况分析（万人）,渝中区人均GDP情况分析,区域概况-,经济发展,（,资料来源： 07年资料来源于各区政府报告）,渝中区社会消费品零售总额分析（亿）,区域概况-,经济发展,渝中区社会消费品零售总额分析,（,资料来源： 07年资料来源于各区政府报告）,渝中区个人及金融机构存贷款分析(亿）,区域概况-,经济发展,渝中区在职职工收入分析,（,资料来源： 07年资料来源于各区政府报告）,指标名称,2005年,2010年,年均增长（%）,指针属性,地区生产总值（亿元）,3069.1,5000,10,预期性,人均地区生产总值（元）,11060,18000,10,预期性,非农产业增加值比重（%）,84.9,89,-,预期性,非农产业就业比重（%）,50.4,60,-,预期性,高技术制造业增加值占,地区生产总值比（%）,1.88,5,-,预期性,研究与开发支出占地区,生产总值比重（%）,1,1.7,-,预期性,人口自然增长率（,）,3.49,4,-,约束性,城镇化率（%）,45.2,52,-,预期性,区域概况-,经济发展,重庆经济十一五发展规划,区域概况-,经济发展,渝中区经济十一五发展规划,指标名称,2005年,2010年,年均增长（%）,指针属性,地区生产总值（亿元）,241,400,10,预期性,人均地区生产总值（美元）,4333,7000,10,预期性,第三产业比重（%）,88.6,90,-,预期性,现代服务业占第三产业比重（%）,40.5,45,-,预期性,人均可支配收入（元）,11240,18000,9%,预期性,社会消费品零售总额（亿元）,160.6,270,11%,预期性,人口自然增长率（,）,-2.3,-0.5,-,约束性,固定资产投资（亿元）,368,400,-,预期性,重庆都市区为主城九区行政区划范围，包括渝中、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口、巴南、渝北、北碚。都市区城市空间分为主城和外围小城镇两个层次，主城范围为外环线以内区域，面积2737平方公里，主城以外区域为小城镇发展区域，面积2736平方公里。,渝中、沙坪坝、九龙坡等中部片区是重庆发源地，是经济最发达、人口最集中，富有悠久历史文化特色区域，将逐步疏解人口和产业，引导发展以高端服务业为主的第三产业。,北部片区为近期重点拓展区域，以商务、集中箱码头、航空、铁运等为标志承接中心城区疏解人口、交通、产业，发展公共服务、塑造城市风貌，发展以高新技术和汽车为主导的产业。,南部片区发展会展、商贸、都市旅游、科技教育为主体的产业，改善人居环境，承接中心区部分功,能。,区域规划-,城市规划,区域概况-,渝中区规划,根据区域经济发展的实际和未来发展的需要，渝中区产业结构调整要紧紧围绕提升和完善中心城区综合服务功能，坚定不移地实施“优三强三”、主攻现代服务业的产业发展方针，加快发展金融业、科技信息业、都市旅游业、文化服务业、中介服务业、医疗保健业等六大现代服务业，巩固提升商贸、交通等传统服务业，优化发展建筑房地产业，适度发展都市工业，合理调整产业空间布局，强化产业集聚辐射能力和竞争力，构筑更具活力的服务经济为主的新型产业发展体系。,大坪创意产业园,鹅岭创意产业集聚区,黄花园信息传媒园,创意产业商务区,C B D,商务区,区域交通,在今后五年里，渝中区将重点改善城市中心区的交通拥堵状况，将新建东水门、千厮门两座跨江大桥以新增连接南岸、江北城之间的快速通道，缓解石板坡长江大桥、珊瑚大桥以及黄花园大桥的交通压力。同时，通过拓宽城市支路，来缓解主干道压力。8条拓宽道路分别为：将打铜街拓宽为双向四车道、将解放东路拓宽为双向四车道、将解放西路拓宽为双向四车道、将捍卫路拓宽为三车道、将华一路拓宽为三车道、将两路口循环道拓宽为五车道、将菜袁路（菜园坝至篼子背段）拓宽为双向六车道、将石油路拓宽为双向四车道、将渝州路拓宽为双向六车道。,同时，渝中区还将朝千支路、筷子街等17条断头路打通。,区域交通,地铁1号线,轻轨2号线,轻轨6号线,在今后五年里，渝中区除轻轨二号线已开通运营以外，还将有地铁一号线开通运营，到2020年，将再增加一条轻轨6号线，预计随着三条轨道交通的运营以使城市交通得到有效的改善,城市研究,区域研究,商业,案例研究,酒店,写字楼,综合体研究,轻轨研究,项目研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,轻轨研究,重庆拟建7条地铁线，线路总长354km，其中一、二号线作为骨干线是最早动工的线路,地铁,1,号线,:,起于渝中区朝天门,-,大坪,-,沙坪坝,-,虎溪大学城,璧山,县城,止于璧山青杠,2,号线：起于解放碑较场口,-,上清寺,-,杨家坪,九龙坡动物园,-,大渡口,-,止于新山村,3,号线：起于江北国际机场,-,经开大道,-,江北龙头寺,-,渝澳大桥,南岸的二塘,-,止于巴南区鱼洞,4,号线：起于江北鱼嘴,-,江北客站,-,五黄路,-,曾家岩,七星岗,-,工贸,-,止于南岸区海霞路,5,号线：起于江北鱼嘴,-,江北客站,-,江北松树桥,-,九龙坡石桥铺,-,二塘,-,大渡口区,-,止于江津,6,号线：起于北碚,-,冉家坝,-,红旗河沟,-,龙头寺,-,朝天门,-,弹子石,-,止于茶园新区,轻轨环线,：,起于沙坪坝,-,冉家坝江北客站,-,五里店,-,弹子石,-,四公里,-,二朗,-,止于沙坪坝,轻轨研究,轻轨对沿线物业的影响体现为：区域价值重组、交通的,的高效率和变输能力、人群的集中能力,轻轨,对房地产影响最直接的结果，促进市场格局的重整，还对房地产价值产生影响。,从地产市场格局来说，,轻轨,不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组,中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹,轻轨对房地产的价格影响机理,城市功能强化,集客能力增加,辐射范围扩大,商业中心强化,办公区域集中,沿线中小户升温,居住郊区化,次级商务中心,白领置业群增加,城市功能提升,交通时间缩短,居住环境改善,片区开发升温,辐射范围增加,居住群体扩大,城市边缘,城市中心,轻轨开通,支撑,支撑,第一影响区域,距离站点步行或者,自行车距离5-10分钟，适合发展高等,级功能，包括,高级办公、商业以及居,住，开发强度高；通常是地价最高、,最先发展起来的区域;开发强度很高,（very high),第二影响区域,距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high),第三影响区域,距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容,轻轨研究,轻轨及地铁站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同,资料来源：Schtz E, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban,development by High-Speed Traffic) Heft 6,轨道沿线房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放,轻轨研究,时间序列表现,从城市轨道交通项目规,划开始，沿线房地产开发,即开始逐渐升温，而随着,轨道的建设和运营，其对,沿线房地产开发的影响也,不断变化，所以轨道交通,给沿线区域带来的开发利,益是一个动态持续的过程,轨道交通对项目的价值提升的时间序列表现,小结,从重庆市经济发展的“十一五”规划来看，重庆市整体经济水平有望持续快速增长，,GDP,及人均,GDP,预期年增长率为,10%,，整体经济的持续快速发展将进一步改善重庆市民的生活水平，为未来几年内重庆发展创造了良好的宏观环境。,未来几年内重庆市整体产业开始升级，高技术产业增加值所占比例大幅提升，技术研究及开发支出大大增加，将推动工业技术进步和产业产品升级，而随着产业技术含量和附加值的普遍提升，将会在一定程度上改变现有从业人员结构，使从业人员收入水平较大增加。,“十一五规划”明确,2010,年城市城镇化率将达到,52%,，其中将转移农村劳动力到城镇,190,万人，而目前有近,40%,的农村劳动力转移集中在重庆市主城区，也就是说,2005-2010,年,5,年间,190,万转移农村劳动力中约,76,万左右农村人口将转移至重庆市主城区。,重庆市规划建成西南地区和长江上游的经济中心和科技、文化、教育事业的中心。“三中心”（金融中心、商贸中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交通枢纽、通信枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势和辐射作用带动西南地区和长江上游经济社会的发展。通过规划的实施，将带动城市经济的发展，增强重庆作为长江中上游中心的城市吸引力和辐射力。,CBD,地区作为重庆的中央商务区，而渝中区恰恰是,CBD,的核心所在。渝中,CBD,的建设是统筹发展、突出重点、推进区域经济社会发展的一项重要举措，对于构建渝中区新一轮发展的起飞平台具有十分重要的意义。,渝中,CBD,承担着商务中心、商贸中心的双重功能，未来渝中,CBD,必将持续性的领跑商务、商贸市场，而商务、商贸市场的价值也将大大提升。,城市研究,区域研究,轻轨研究,商业,案例研究,酒店,写字楼,项目研究,综合体研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,项目所属区域地处重庆解放碑CBD，通达性强,项目属性,-区域,本项目,本项目,本项目,本项目,火车站,机场,解放碑,市政府,5km,30km,6km,.,区域交通优越,。通过绕城高速、城市内环、外环道路等与城区各方位直接相连。,.,项目,邻城市主干道民生路，,是周边区县进入解放碑的主要连接道路之一。,.,已开通的,轻轨,2,号线,将拉近项目区域,同市区其他区域的距离，增强区域辐射能力。,项目分析,-位置,项目地块位紧临民生路，位于规划中的商务总部基地区域，商务价值高。,项目地块,大同路,民生路,临江路,规划建设金融街,东面：,与,女人广场,隔民生路相望,南面：,临民生路，紧靠渝中民生大厦,西面：,临重宾商务大厦与渝海大厦,北面：,与临江门老住宅片区隔民生路相望,项目分析,-道路,地块临城市主干道民生路南面，位于交通三岔路口，但周边主要道路均为循环道，通达性较差。,道路情况：,民生路：城市主干道，双,向四车道，,临江路：双向四车道，,大同路：双向四车道，,.,轻轨：,距离临江门站约,280,米,民生路,民生路,交通动线,大同路,大同支巷,女人广场,大同酒店,邹容广场,民生大厦,重宾商务,住宅区,住宅区,轻轨2号线临江门站,临江路,轻轨站点,项目分析,-交通,公交线路,城市干道,轨道交通,主要公交线路包括：224、402、413、462、405、401、601、,463、465等，众多的交通线路可以方便消费者到达本项目,周边主要干道均为四车道，但受区域交通规划及管理的需要，,民生路部分不可左转,区域内目前已运营轻轨二号线，预计地铁一号线与2010年,可投入试运营，随着地铁的开通势必可扩大本区域的影响范围,项目分析-指标,净用地面积：,平,方米（约14亩）,商业金融业用地（不兼容,住宅,容积率：10,高度：,建筑密度：,绿地率：,停车位：737,项目属性：18万平米的综合体项目（不兼容住,宅）,项目分析,项目分析,优势：,地理位置：解放碑西大门,区域为中央商务区,临公交主要站点及轻轨站点,开发商实力及口碑,区域内消费能力较强,劣势：,区域内人口增长有限,处于解放碑商圈边缘地带,周边物业老化与项目不匹配,临街展示面不足,机遇：,重庆经济大环境发展迅速稳定,区域内现有的商业发展趋向成熟,未来将有大量高收入人群导入,政府有利政策扶持,威胁：,区域内商业竞争激烈,鼎固项目的直接竞争,未来大量高端项目面市,项目研究,城市研究,区域研究,轻轨研究,商业,案例研究,酒店,综合体研究,写字楼,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,写字楼,公寓,酒店,商业,展览,解析综合体,解析综合体,成熟,形态,沿革背景,城市CBD快速发展,城市规模扩大和城市化程度提高,相邻建筑综合体集群形态出现,城市建筑群功能集约化更高，规模更大,交通网络提升，联系更紧密,沿革特性,国务院发展研究中心等机构,对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：,65% 的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。,都市综合体,区域环境,1,高可达性,交通网络发达，城市功能相对集中，一般集中在城市中心区,高密度性+集约性,建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中,整体统一性,各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围,整体环境统一、协调,功能复合性,拥有完整的工作生活配套运营体系。,商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性,立面风格,功能组合,2,3,解析综合体,土地使用,空间纬度,城市标志,4,5,6,不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建,筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用,均衡性,平面和立面的连续性，保持协调和统一各功能,均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形,成互补的、流动的、连续的空间体系。,内部功能有机结合，外界交通立体衔接。,空间连续性,内部和外部,联系完整性,巨大,社会效应,城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式,将会成为区域标志性项目。,解析综合体,复合空间、CBD标鼎之作,区域环境/功能规划/交通组织/,商业主体及衔接/立面形象,区域环境,城市金融中心,商业中心􀁺,城市CBD,功能规划,商业􀁺,酒店􀁺,写字楼􀁺,商务公寓􀁺,酒店式公寓,交通组织,对外联系通达􀁺,项目内部交通快捷,地面交通便利􀁺,地下交通开阔􀁺,三面立体交通凝聚,商业主体及衔接,商业起到领衔作用􀁺,沟通各大功能􀁺,昭示性极强􀁺,增强娱乐休闲空间,立面形象,城市建筑标签􀁺,与周围环境协调各功能立面协调,5要素引导都市综合体,城市综合体发展的五种模式,模式,特征,典型案例,模式一,商业核心模式,城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线,区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛,一流的合作团队规划设计/经营管理,深圳华润中心、日本福,冈博多运河城、合肥元,一时代广场,模式二,酒店核心模式,不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道,沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实,力；顶级商场配套设施,上海商城（波特曼酒店）,模式三,写字楼核心模式,客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心,区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与,档次；商场、公寓等配套完善,广州中信广场、深圳信,兴广场、合肥财富广场,模式四,住宅核心模式,项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片,区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会,开发商业，但规模往往不大；,深圳星河国际、合肥金,地国际城、万科运河东,一号,模式五,均衡发展模式,CBD/ 城市中心；主干道沿线/ 地铁口；建筑,面积20万,以上；开发商强劲的实力和丰富,的经验专业的物业管理/经营管理,香港太古广场,北京华贸中心,模式分析,不同类型的物业在综合体中承担的功能,酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次,商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。,写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象，保证开发企业现金流来源。,在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业,所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。,模式分析,商业,办公,酒店,公寓,公寓为商业提供客源,公寓可能降低项目整,体档次,外向性较强的组成部分,可以塑造与其他项目较,大的差异,商业为写字楼、酒店和,公寓提供配套,商业可能对公寓带来负,面影响,写字楼为商业、酒店,和公寓带来潜在客户,写字楼可提高商业整,体档次,写字楼与酒店可共享,大堂,提升整体档次的有力手,段,标志性（尤其是对外地,和外籍人士）,酒店为公寓或者办公提供,共享的服务和配套设施,酒店可以提高项目整体,档次,保证开发企业现金,流的来源,满足中长期居住者,需求,实现较高的销售价格,保持物业形象,与单个物业的研究方法不,同的是，在研究综合体项目过程中需采用,相关分析法,。,例如在确定项目的整体规,划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布,各种物业类型之间的相互影响,模式分析,作用,相互关系,开发时序与物业价值最大化的关系,综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义,一、最大限度的实现各个物业自身的价值。,二、避免各物业之间的负面影响。,正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着,极为重要的意义。,首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在项目成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。,其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于酒店的入市能够带动酒店的入驻率。,模式分析,影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标,主要因素,商业,写字楼,酒店,公寓,区,域,属,性,商业中心区,商务中心区,旅游,环,境,资,源,拥有自然资源,拥有产业资源,通达性、昭示性强,人流量大,开,发,目,标,租（长期持有）,售（回笼资金）,主导物业的拟合度,区域属性：,环境资源：,环境资源：,模式分析,都市综合体,是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的,三项以上,进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的,建筑群落,。,HOPSCA,H,OTEL,O,FFICE,P,ARK,S,HOPPING,MALL,A,PARTMENT,C,LUB,解析综合体,-定义,都市综合体的九大特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,解析综合体,特征,小结,通过对,CBD,的研究，项目必须要与CBD未来的造城运动结合起来，才能将本,项目打造成解放碑CBD的具有标志性的旗帜和代言；,结合在都市综合体方面多年的实践经验，立业认为，在实现城市中心区,CBD,的构造过程中，中央商务区,CBD,的造城，必然会带动一种复合空间的衍生，这,种复合空间就是集酒店、办公商务、文化、居住等功能的都市综合体的出现，,本项目正是这种空间的代表；,从项目地处解放碑CBD的优越位置来看，本项目具备先天优势和市场机遇,成为解放碑CBD造城运动过程中最精彩的一笔。,项目研究,城市研究,区域研究,轻轨研究,综合体研究,商业,案例研究,写字楼,酒店,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,城市,板块,发展阶段：重庆写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡，开发量与开发水平均有较大提升,1995年前,1995年1998年,1998年2003年,2004年至今,该时期写字楼在产品形态以及产品品质上又有了更新的突破，不仅提升了重庆写字楼市场档次，还提升了整个城市的形象,。,回暖期,调整期,写字楼市场呈现供需严重失衡，存量积压，租售市场疲软，开发商信心受挫，写字楼开发量大幅减少，写字楼市场进入淡静消化期。,重庆写字楼市场迅速进入快速发展期，该时期的新型写字楼在产品规划、配套设施等方面有很大的提高,快速发展期,大部分写字楼用地均为行政办公用地,萌芽期,竞争,商业,市场商务需求巨大，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象,成熟阶段,发展阶段,萌芽阶段,启动阶段,办公需要,住宅改办公,草创型企业,住宅,无,改善环境,住宅立项、商务办公,成长型中小企业,第一代商务公寓,位置,价格,交通,使用成本,追求形象,纯商务形象,迅速发展的中小企,业、初具规模的企业,纯写字楼开始出现,位置,配套,硬件,商务氛围,需求多样化,客户价值多元,各种类型企业,写字楼与新一,代商务公寓并存,地段,服务,软环境,健康、风景,动因,表现形式,产品特征,客户特征,客户关注点,城市,板块,竞争,商业,重庆典型写字楼分布图：CBD、江北是写字楼最密集,区域,大都会商厦,纽约纽约,世贸中心,国贸中心,雨田大厦,合景国际大厦,得意商务楼,希尔顿商厦,同聚远景,未来国际,嘉年华大厦,茂业东方时代,浪高凯悦商务楼,金台大厦,大西洋国际,渝高大厦,庆泰大厦,中安国际大厦,国际商务中心,城市,板块,竞争,商业,发展格局：最初的写字楼从大溪沟起步，由东向北逐渐发展，重心北移趋势日益明显,CBD,起步,江北核心区,江北城,南坪,高新区,1995-1998,年两路口、上清寺片区依托市政府办公所在地的优势，成为当时重庆市写字楼最为集中的区域。同时，重庆高档写字楼的代表,“,大都会商厦”写字楼也同步兴建。,直辖以来，渝中区解放碑商圈商业、商务氛围日益浓厚，一批专业化、国际化高档写字楼相继落成，成为至今为止最活跃、最集中、最先进、档次最高的写字楼板块，形成重庆,CBD,的硬核部分，其核心地位不可替代。,2004,年开始，北部区域的快速发展拉动了写字楼的建设，市场供应量大大超过解放碑商圈，但分布较为分散，高档写字楼仍不能与解放碑抗衡。,城市,板块,竞争,商业,供应量：写字楼供应量逐年递增，空置率基本控制在30%。,近年来重庆市办公用房供求对比（单位：万平方米）,近几年来，重庆市写字楼市场一直保持着平稳发展的态势，年投资额一直保持在10亿元左右的水平。,从历年写字楼整体情况看，从2000年开始，施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积均保持平稳，2005年各项指标达到历史最高，施工面积、竣工面积分别同比增长29.8%、72.9%，空置面积同比下降8.8%，市场环境表现最佳。,从历年写字楼市场的供求状况来看，年销售面积与空置面积基本保持在1：2的比例，随着市场供应的不断增加，市场消化能力仍有待增强，写字楼市场供大于求,。,城市,板块,竞争,商业,资料来源：立业商业中心研究部,供应结构：市场以纯写字楼为主。类甲级、乙级写字楼供应量大，真正的甲级写字楼数量少,重庆市写字楼供应结构比例,甲级写字楼大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。,大部分在早期建设的标准来看属于高档写字楼，但是随着时间的推移，市场的不断发展，硬件设施已显陈旧，软件技术已经落后，已经达不上高档写字楼的标准。,城市,板块,竞争,商业,资料来源：立业商业中心研究部,租售方式：租售结合是市场主流，只租不售的物业多由外资、银行等资金雄厚的企业修建，纯销售物业主要由民营房地产公司开发。,供应方式,租售结合,只租不售,只售不租,开发背景,是城市最常见的方式，一般位于城市中心位置。,由国有企业、资金背景雄厚的外资、银行等单位修建的写字楼，对开发商的资金实力要求高,主要集中在城区。依,托于地段及发展前景,销售状况好,代表性物业,世贸中心、中信大厦,大都会商厦、投资大厦,庆泰大厦、同聚远景,城市,板块,竞争,商业,出租率：渝中区写字楼整体出租率约在7080%，解放碑片区写字楼基本能达到80%以上，2003年以后新增的高档写字楼出租率也已经过半。,CBD,的甲级写字楼出租出租率高。,项目名称,出租率%,大都会商厦,95%,国贸中心,80%,投资大厦,100%,希尔顿大厦,90%,中安大厦,90%,未来国际,70%,嘉年华大厦,90%,金台大厦,90%,庆泰大厦,80%,城市,板块,竞争,商业,项目,主要入住企业,大都会商厦,香港汇丰银行、美国通用电器、利宝、柯达、飞利浦、IBM、西门子（中国）重庆办事处、上海宝钢、青岛制冷设备重庆办事处等企业及英国总领事馆、加拿大总领事馆等，还汇集了如和记黄埔、美联物业等房地产公司。,重庆希尔顿商厦,奥地斯电梯、平安保险、华为科技、爱立信科技等,纽约纽约,韩国、金夫人中国总店、吉樱岛休闲会所、我之咖啡阅读会所、凤冠名媛会所、汇才人文机构、软岛科技（重庆）有限公司,重庆世界贸易中心,一汽奥迪、中国石油、重庆谛威会计师事务所、中原地产等,重庆国际贸易中心,中国银联重庆分公司、重庆润视影视传播有限公司、中信投资有限公司、三星重庆办事处,重庆国际商务中心,华夏银行、海浪集团、重庆枫神家具有限公司、重庆凯基资产管理有限公司、重庆中发建筑工程有限公司、重庆海狼建设有限公司、重庆中发房地产开发有限公司,随着商贸中心、纽约纽约、国贸中心等现代商务楼盘的相继落成，解放碑CBD的商务功能正得以快速提升,目前，解放碑CBD的入驻单位已达万多家，汇聚了90%的驻渝国内金融机构，2/3的驻渝境外银行、保险机构，3/4的驻渝世界500强企业和外国驻渝领事机构。,城市,板块,竞争,商业,立面风格：现代简约风格是市场主流，裙楼多采用花岗石，外墙则以玻璃幕墙+石材为主,希尔顿商厦,纽约纽约,同聚远景,金台大厦,城市,板块,竞争,商业,未来国际,世贸大厦,物管：甲级写字楼多聘请国际知名物管公司作,为顾问，并以此作为销售或出租卖点,城市,板块,竞争,商业,楼盘名称,物管顾问,物管费,国贸中心,豪生酒店物管,12元/平,世贸中心,第一太平戴维斯,10.5元/平,国商中心,世邦魏理仕,8元/平,大都会商厦,家利物业管理公司,10元/平,希尔顿商厦,希尔顿酒店物管,租金含物管,中新城上城,第一太平戴维斯,未知,嘉年华大厦,第一太平戴维斯,5.5元/平,由于聘请外资物业管理,楼盘名称物管顾问物管费,要花费昂贵，所以大多数写字楼仅,仅把他们作为物业顾问而已，并不参与后期管理。,中高档办公物业所执行的物管费在8元/平方米上下波动。普遍在5-10元/平米之间，最高为12元/平米。由于差别不大，物管费对租售情况都不会构成很大的影响。,板块一：CBD是重庆传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企业为主。但交通拥挤、车位不足等硬伤已成为该区域发展之困,该区域以甲级写字楼为主，出租情况良好。,以外资机构（其中世界,500,强及跨国公司,70,余家），国内知名企业分公司或驻渝办事机构、金融服务业、律师事务所等高成长性的机构为主。,租金范围：,80-100,元,/m2,以上,。,希尔顿商厦,纽约纽约,城市,板块,竞争,商业,世贸大厦,板块二：政府规划将北部区域作为未来城市发展的重心，并表明了城市向北的信心与决心。,开发物业以纯写字楼、高档写字楼为主。,北部区域近年的快速发展是有目共睹的，写字楼供应体量悄然猛增，但由于短时期内供应量的大增，租售市场表现相对欠佳，整体市场处于一个调整培育阶段，未来供应仍是各区之首，市场势必还将经历一番激烈的重整。,同聚远景,城市,板块,竞争,商业,未来国际,北岸星座,板块三：,随着南岸区房地产开发进程的加速，会展经济的兴旺，南岸区写字楼市场在不断的发展中,金台大厦,目前,南岸区写字楼主要集中在南坪转盘四周的数条主干道旁，以步行街商圈所在地的南坪西路一带为主要的分布范围，这反映出南岸区写字楼的发展主要借助于交通干道的形成，并在之后随步行街商圈的形成而略呈集中之势。,南岸区目前正在出租的写字楼中，整体租金范围在,25-40,元,/,月 ，出租率均在,85%,以上,城市,板块,竞争,商业,万凯都会,板块四：,九龙坡区受到区域内产业结构及商业发展所制约，其中心区杨家坪商务氛围依然较为淡薄，写字楼的供应和需求都不大。,该片区整体租金范围在,18-42,元,/,月，平均出租水平在,85%,以上。,金台大厦,石桥铺高新区内的,IT,行业集中，是全市计算机信息产业的集中地，成为九龙坡区商务氛围最为活跃的片区,。,金台大厦,赛博B馆,未来大厦,城市,板块,竞争,商业,板块竞争关系：本板块的竞争优势集中体现在历史地位和政策扶持,比较因素,CBD,北部区域,南岸区,九龙坡区,成本,开发商品牌,档次,政府扶持力度,越多表示成本越高、品牌优势越明显、档次越高、交通条件越好。,城市,板块,竞争,商业,城市,板块,竞争,商业,大量土地供应+交通优势+规划引导导致江北新城未来必,将成为CBD核心区的主要竞争对手,未来的江北城将集中建设城市的金融中心、商务办公写字楼，以及包括大剧院、科技馆在内的一系列大型公共服务设施，发展成为城市未来的功能、景观和活动中心。,规划定位优势,从规划来看，江北城CBD拥有明确的发展定位，避免了一般商业对写字楼品质的影响，容易形成商务氛围。,空间交通优势,江北城与重庆机场距离更近，向南临江，在交通方面占据优势，并且发展空间相对充裕，有较大发展余地。,后发优势,江北城从零开始，统一开发，具有起点高、干扰少的后发优势。,城市,板块,竞争,商业,商业配套：餐饮是重庆写字楼最常见的配套设施，百货、休闲娱乐设施的比例也较高,目前重庆大多数高档写,字楼所提供的硬件设施能满足高端客户的形象需求，中低档则依靠相低廉的租金满足中小办公企业的基本需求。,同聚远景的餐饮,未来国际的百货,城市,板块,竞争,商业,重庆甲级写字楼商业业态业种配比,重庆甲级写字楼配套商业业态,项目名称,区域,商业面积,主力业态,大都会商厦,渝中区,10万平,百货+影院+专卖店,国贸中心,渝中区,4.9万平,数码+餐饮娱乐=超市,世贸中心,渝中区,5万平,百货,纽约纽约,渝中区,0.6万平,休闲餐饮,国商中心,渝中区,1万平,休闲餐饮,未来国际,江北区,6万平,百货+超市,同聚远景,江北区,0.8万平,休闲餐饮,嘉年华,江北区,2.6万平,电器,中信大厦,江北区,2万平,电器,重庆甲级写字楼各商业业态面积配比,重庆写字楼小结,供需关系：,整体市场供大于求。但存在结构性缺失，真正的甲级写字楼供不应求。,发展趋势,：,随着经济结构的不断变革，越来越多的中小型企业开始兴起，并逐渐成为城市经济发展的“火车头”，重庆则仍然需要大量设施完善、条件舒适、交通便捷的办公场所，在未来的写字楼供应里，高档写字楼是城市发展的需要，也是产品供应的趋势。,租售比例：,整体市场以租售结合为主。,价格分布明显：,价格在,10000,，,12000,的写字楼断档。,面积区间：,面积在,200,平米左右是市场的主力。,重庆写字楼普遍问题,：硬件设施不足、停车位不足、缺乏公共活动空间。,项目研究,城市研究,区域研究,轻轨研究,综合体研究,商业,写字楼,酒店,案例研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,重庆市星级酒店市场概况,高星级酒店,-市场,2007,五星级,四星级,三星级,二星级,总计,家数,8,33,83,86,210,客房数,3225,5885,8725,5595,23430,2007重庆星级酒店供应结构(客房数),资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部,高星级酒店市场供应概述,高星级酒店,-市场,2007,家数,客房数,市场比,平均规模,四星级,33,5885,64.6%,178,五星级,8,3225,35.4%,403,总计,41,9110,100%,-,资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部,五星级酒店列表,高星级酒店,-市场,序号,酒店名称,客房数（间）,1,万豪酒店,447,2,洲际酒店,338,3,豪生酒店,445,4,海逸酒店,388,5,希尔顿酒店,441,6,世纪金源酒店,402,7,申基索菲特,464,8,戴斯酒店,300,四星级酒店列表,高星级酒店,-市场,序号,酒店名称,客房数（间）,1,万友康年,302,2,扬子岛,229,3,海德,243,4,扬子江,379,5,大世界,248,6,西亚大酒店,240,7,重庆大酒店,256,8,丽苑酒店,190,9,劲力酒店,250,10,南方君临,330,.,.,.,高星级酒店区域分布,高星级酒店,-市场,重庆市场的五星级酒店主要分布在渝中区和江北区：,渝中区占据了五星级酒店的半壁江山；,截止,2007,年，江北区新共有两家五星级酒店，与江北区的经济地位是极不相符的；,目前南岸区尚无已营业的五星级酒店，高级酒店是一大市场空白。,高星级酒店主力需求类型,高星级酒店,-需求,季节性需求,通常选择四星级以下酒店,重庆自身有丰富的旅游资源，但数量和质量较高的不多,大部分国际性企业或全国性企业每年均需接待一定量的高层管理人员、技术人员、客户或者供应商等，一般会与酒店签订长期协议（通常一年一签）以获得较为优惠和个性化的服务,需求稳定，价格承受力高,通常选择四星级以上酒店,五星级酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上,本项目所在区域的需求以中高档商务需求为主，但外籍客户很少,新需求增长点，且能有力带动酒店其他收入,通常选择四星级以上酒店,重庆市场中有相当大的份额为会议会展所占据,本项目区域拥有数家具充足会议设施的高星级酒店,休闲娱乐是重庆高星级酒店市场的重要特点,本地消费者会经常光顾酒店，麻将、KTV等是主,要的休闲娱乐活动,需求较为稳定持续，但支付能力有限，以选择四,星级以下酒店为主,本项目区域有少量四星级酒店满足此类需求,需求的持续性,可支付能力,资料来源：立业商业中心研究部,四五星级酒店客源结构,高星级酒店,-需求,五星级酒店客源结构,四星级酒店客源结构,根据与重庆各高星级酒店销售人员的访谈，五星级的客源中约有45%来自商务需求，20%来自会议；,而四星级酒店的客源则主要来自会议，其次为商务和休闲娱乐；,各酒店由于自身的定位差别，各自的客源结构会有一定不同。,重庆高星级酒店市场需求商务,高星级酒店,-需求,2007,年第三产业增加值达,亿元，比上年增长,12.8%,；第三产业占,GDP,的比重为,42.5%,。,重庆高新技术产业开发区是全国,5,个综合改革试点开发区之一，高新区管辖面积,73,平方公里。目前高新区内已注册科技企业近,4000,余家，其中日美德法意大等国家和地区的“三资”企业,300,余家，初步形成了电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业。,在零售业方面，重庆市近年商业网点百花齐放，外资零售大量涌入，其中尤以江北和解放碑商圈更为突出，聚集了美美、王府井、香港新世界等中高档百货，此外零售业态近年也呈现多元化趋势：百货店、购物广场、生活超市、仓储大卖场、专卖店等业态相继出现，相关的大型经营商和贸易企业都是支撑重庆中高档商务市场的有力需求,重庆高星级酒店市场需求会展,高星级酒店,-需求,南坪会展国际,陈家坪会展中心,截止2007重庆市共举办各类主要会展活动项目198个，举办的展览类会展展览面积超过200万平方米；,所涉及的行业有服装、食品、农副产品、房产、医药、环保、通信、建材、汽车、家具、文化、教育等，几乎涵盖社会经济各个领域；,截止,2007年全市共举办国际性会展活动2个，全国性会展活动6个。,重庆高星级酒店市场需求本地休闲娱乐,高星级酒店,-需求,饮食文化是重庆本土消费者最崇尚的文化，其次就是娱乐文化。重庆文化商人们先后以宾馆、酒店、歌厅、酒吧、,KTV,为文化载体，打造出异常火爆的“娱乐夜市”,成为重庆一大特征；,据重庆统计局数据，娱乐、文化及其他社会服务消费项目在重庆市民的消费支出偏好中占比仅次于食品消费，位居第二；,因此种消费的特殊性，重庆本土的宾馆酒店在设施格局和消费定位更注重将娱乐、餐饮、棋牌休闲、保健和住宿集于一体，部分酒店更将娱乐餐饮作为重点特色。,重庆高星级酒店市场需求旅游,高星级酒店,-需求,重庆自身具有丰富的旅游资源，为发展旅游市场，重庆旅游部门于2007年把握成渝新高速公路和铁路开通的契机，实施旅游营销整合战略，连续成功举办了五届“中国重庆三峡国际旅游节”和第三届中国重庆旅游交易会大提高了重庆旅游在境外的知名度和吸引力。并通过跨区域旅游合作与川、黔、鄂、新等省区达成了无障碍旅游区的共识。,重庆境内外旅游市场发展,高星级酒店,-需求,2007年接待游客万人次，比上年增长18.1%；实现旅游总收入亿元，增长28.3%。其中，入境游客万人次，旅游外汇收入亿美元，分别增长26.3%和23.8%国内游客万人次，国内旅游收入亿元，分别增长18.0%和28.6%。,国内游客逗留天数平均为天，而境外游客平均为天,境外旅游,境内旅游,资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部,重庆境外游客来源,高星级酒店,-需求,根据,2007,年重庆市旅游局统计，重庆市境外游客主要来自于欧美，其中欧洲地区游客，占总人次,19.8%,，美洲的游客占到,，亚洲以日韩为主，占总人,25.1%,；,境外游客的平均逗留天数为,天，与其他城市相比，逗留时间较短。,资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部,星级酒店出租率,高星级酒店,-经营,2007,年，重庆市星级酒店市场的出租率为,73.2%,，处于较为理想的水平,2002,年以来，重庆星级酒店市场的经营状况均处于合理区间，并呈上升趋势，,2007,年比,2003,年的,64.2%,上升了近,10,个百分点,受地震影响，目前重庆上半年酒店平均入驻率不超过,45%,资料来源：重庆旅游局，立业商业中心研究部,高星级酒店房价,高星级酒店,-经营,2007年五星级酒店房价平均为542元/间，四星级房价为300元/间，四五星级酒店房价的比值为，两者的价差较低,分区域看，五星级酒店中，高新区房价最高，为628元/间；四星级酒店的房价则以南坪的最高；此外，江北区的四五星级酒店价差十分小，仅152元左右。,在经历了,4,年的供应低谷之后，自,2007,年开始，重庆市将迎来持续的新增供应，到,2012,年，五星级客房数将达到约,8875,间，是,2007,年的,3,倍，年均新增,1190,间客房；,其中,2010,年将是供应高峰，有,2000,余间客房；到,2011,年则新增供应有所减缓；,预计未来,5,年重庆市五星级酒店市场将产生相当大的竞争压力。,五星级酒店未来供应,高星级酒店,-竞争,五星级酒店未来供应列表,高星级酒店,-竞争,项目名称,预计营业时间,预计客房数,管理者,项目区域,中新喜来登酒店,2009年,500（间）,喜来登酒店管理公司,渝中区,会展凯宾斯基酒店,2010年,487（间）,凯宾斯基酒店管理公司,南岸区,鼎固五星级酒店,2012年,1052（间）,未定,渝中区,新华威斯汀酒店,2011年,未知,威斯汀酒店管理公司,渝中区,汉阳廊豪坊酒店,2010年,300（间）,廊豪坊酒店管理公司,江北区,协信丹枫白露酒店,2010年,408（间）,丹枫白露酒店管理公司,江北区,凯宾斯基为我市第一家德国酒店管理公司经营的高新级酒店；,鼎固五星级酒店预计为双五星，即一家五星级酒店与一家超五星级酒店并立；,渝中区首家六星级酒店里滋酒店已确定，该酒店为超高层,+,购物中心。,高星级酒店,-商业,商业配套：餐饮是重庆酒店最常见的配套设施，娱乐也比较高，专卖店及其他的比例比较低,目前重庆大多数高星级酒店所提供的商业配套主要是满足酒店入驻客户及会议客户的日常需求。,高星级酒店,-商业,豪生酒店商业业态及面积,主要高星级酒店的客户关注点,􀂃 综合客户对各酒店的评价，以及其他城市的经验，高星级酒店客户的关注点主要为以下几点：,高星级酒店,近两年是多家外资高端酒店管理品牌计划在中国二线城市大举扩张的时期,卡尔森集团计划将酒店扩展到中国经济和文化中心城市以外的地区，将卡尔森品牌引入二线城市,希尔顿、喜达屋、凯宾斯基、香格里拉等国际著名酒店品牌均在全国各地的区域中心城市展开扩张计划,目前扩张计划中的品牌主要为中高档商务型或经济型酒店品牌,中高档商务型品牌的选址一般倾向于靠近主力需求客源,外籍和本地高级商务人士，因此偏好选择位于市中心主要商务区或者高新科技区的酒店物业；,大多酒店品牌在物业的选择方面并没有明确的要求条目，需要根据具体的物业、投资商的实力和市场环境综合考虑,景