精装系统化设计管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,精装修,的系统化设计管理,1,房地,第一部分,精装住宅优化设计的市场定位与原则,2,一、市场、项目定位,（一）：精装住宅优化设计的市场定位,-,提升对精装价值的认知能力,精装住宅会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。,项目装修档次定位表,项目分级装修报价（元,/m2,）客户类型，豪华项目,4500,以上为富贵型，高档项目,3000,4500,为豪华型、中档项目,1500,3000,为富裕型、中产型低端项目,1500,以下经济型,3,关于,成品住宅产业化,精装住宅产品的设计定位,成品住宅产业化,精装设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。,中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二,三个装修方案供客户选择。,高档公寓住宅进行标准化精装修,对于,别墅类的高档楼盘,，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。,别墅可以采取菜单式精装修 或大批量精装修,(,既包含精装修和毛坯,),4,随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开发政策时，明确规定，,根据不同资质的开发企业要求有一定比例的精装修住宅推向市场（每个城市精装修房的比例不同）。,将更多的推广,绿色节能、低碳减排、控制污染和建筑浪费,，,积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。,住宅产品时代的来临，必须强调住宅,建筑设计、室内设计、部品设计,形成一个,完整的设计系统,。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。,精装修住宅项目的流程设计，要求,户型室内优化设计,在,建筑概念及初步规划设计阶段就要介入,，专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富的精装设计经验和精细化产品技术，提供专业的精装设计支持。,5,传统装修住宅存在的问题：,1,；多数人的装修经历疲劳症。,2,；人力物力的资源浪费 。,3,；材料成本不透明，装修预算成本无法控制。,4,；工业化程度不高，技术标准不统一 ，质量无法保证。,5,；部品工艺不规范，效率底 品质感较差 。,6,；施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。,7,；施工现场环境污染严重 ，长期噪音扰民现象的困扰。,8,；环保质量难以控制。,9,；时间成本的不可控。,6,二：,成品住宅产业化,精装修的项目定位分析,-,提升市场研究的能力,（,1,）、客户细分原则、方法及基本结论,1,、项目基本定位,多纬度纵横比较,2,、环境对比定位,区域位置 交通人文,3,、客户群体定位,分层调研 定量定型,4,、市场价值定位,品质卖点 竞争项目比较,5,、户型类别定位,户型与客群 户型与面积,6,、建筑形态定位,风格、品味、档次 景观,7,、空间组合定位,功能空间 公共空间 私密空间 收纳空间 人文空间,8,、成本控制定位,风格与预算、售价,9,、风格趋向定位,7,解决,成品住宅产业化,实施的,3,个要点,1,：设计问题,2,；标准问题,3,；成本问题,8,（三）、,成品住宅产业化,户型优化设计的原则,-,提升把握客户需求的能力,万科精装住宅产品设计的,U5,系统；,U5,，,即,Unit Integration,，,是单元一体化的英文解释。,“,U5,精装”,并,非简单的毛坯装修,，而是通过对人,日常生活的洞悉,，针对性,“量身定做”,人性化的合理家居空间，并以,系统全面的解决方案,来应对家庭居住中的各种问题。全面家居解决方案除了对户型的调整和改革以外，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。,9,万科精装住宅产品设计的,U5,系统模型,万科全面家居解决方案剖析,.ppt,10,（三）、,成品住宅产业化,户型优化设计的原则,-,提升把握客户需求的能力,“,IDU,”,精装住宅产品设计的,U9,系统：,“,U9,精装系统”,是我们长期的设计过程中,，而是通过对人,日常生活的进一步研究和发掘,，针对性住宅的精细化的设计，而进行的,“量身定做”,人性化的合理室内空间，并以更加完善的,系统全面的解决方案,来应对家庭生活中的各种问题。,住宅精装的全面家居解决方案，除了对户型空间的优化调整、设备专业优化定位及建筑设计技术的改革以外，用更多的精力和时间在系统标准化的集成上进行全面的探索和研究，复杂性和设计要求的技术性更高。,11,“,IDU,”,精装住宅产品设计的,U9,系统,深圳某房地产公司高端产品精装修标准 案例,12,1,、公共共空间系统,从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来,。,13,14,15,2,、玄关系统,玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。,收纳柜,玄关柜,16,从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。,17,3,、厅房空间系统,厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。,玄关柜,休闲区,客厅,书柜,空间灵活,-,至各空间顺畅,18,3,、厅房空间系统,厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。,19,AV,设备的方案中，在布局设计阶段时,设计使用一系列的智能化产品。既能把各种配线都事先埋在墙壁中,也能把各种影音设备或扬声器等都设置在最佳的位置。,在整个卧室设计方案中,也可以把,DVD,播放器设置在床头边,使客户随手就能操控,DVD,。当然，各种配线都隐藏在床边或墙壁中，保持卧室的整洁。,20,4,、收纳空间系统,收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。,21,利用墙体收纳，使书柜内的书籍也能同样整齐的收纳。,更衣间也能把平时必要的衣物收纳在方便拿取的位置。,储藏室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东西。,玄关处的大收纳柜，无论什么,时候都能使玄关保持整洁。,除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有,合理位置,，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有,带锁的抽屉,，存放存折等贵重物品，局部有储藏室。,22,4,、厨房空间系统,根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为,3.5,个小时，其中,45%,用于清洗，,35%,用于烹饪，,15%,用于收纳，余下的,5%,用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。,空间灵活,-,至各区域顺畅,流畅合理的操作流程,洗衣,洗涤,操作,烹饪,餐厅与厨房由西式岛台相隔，空间大气灵活，餐厅与厨房高度互动，增强了娱乐性，缩短了日常活动路线，由厨房到洗衣阳台、杂物间都十分方便。,23,洗涤区,烹饪区,厨房考虑充足收纳空间,流畅合理的操作流程,科学合理得分区,有小孩家庭考虑婴儿用品的独立存放及消毒用具存放,吊柜考虑老人使用方便设计下拉式菜蓝,刀具置于儿童不易触碰处,操作,区,24,25,厨房不仅仅是做饭、吃饭、清洁餐具的地方，还是家人亲友们闲谈、聊天的场所。,因此，为客人提供整体厨房提案，其实也就是为客人提供一个新生活空间的提案。,转角收纳,调味柜,整体式抽屉下柜,挂件,，,脱排壁板,洗碗机,G,水槽,电动升降干燥上柜,电动升降转角上柜,升降吊柜,坐式小车，带垃圾筒式小车,26,5,、卫浴空间系统,我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中，有,40%,用于洗浴，,35%,用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，,20%,用于如厕，余下的,5%,用于其它活动。卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。,这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。,27,卫浴提案时，运用特殊施工方法能提高台面，更重要的是还可以改变排水位置。从这里能看到新生活提案的产生。,实现干湿分离,一般情况下浴缸、洗面台和便器是放在一个房间里，而我们可以将它们隔离开，分别设计成独立私密的空间，更整洁易打扫。,28,7,、家政空间区域,要解决传统装修队家务工作的忽视，使日常家政琐碎与生活起居空间分离，互不干扰。家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。,洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。主妇（夫）的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家一个浓缩家庭温馨的空间。,29,8,、家居智能化系统,当你进入户内，在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、,DVD,等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房,24,小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。家居智能化，科技让人们生活的更轻松。,4,个不同场景,的详细记忆功能，简单按键即可轻松实现,由多台灯具组合而成的各种照明场景，通过简单的按键操作即可记忆多达,4,种场景。通过场景的切换就能在各个场景间切换。,客人来访全部点灯的场景,家人聊天团圆的场景,消除一天的疲劳休息的场景,全家围坐一桌聚餐的场景,30,采用安全性能高的智能化系列开关插座，其使用方便，并对应现代信息化，可形成,开关插座的,最佳配置方案。,智能遥控开关,指示灯开关,红外线感应延时开关,调光开关,电话,通信混合插座,音响信号插座,电视、宽频电视混合插座,开关插座方案图,世界首创具有遥控和定时功能的高性能开关，让您享受未来新生活,31,9,、人文空间系统,通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。,光环境 无障碍 安全保护 色彩 风格 人文,32,軽快,现代,简洁,前卫,中国古典,欧洲古典,新古典,知性,重厚,自然風,正当性重視高貴追求派,温馨,性重視,舒适,追求派,先进性,重視,现代,追求派,高科技,不同的客户钟情于不同的设计风格。住宅涵盖了丰富多彩的设计风格：包括流行的中国古典式设计风格或传统的欧洲古典主义设计风格等，为客户提供高品质、高品位的多元化设计风格。,33,空间功能设计分析原理,我们定义必要需求、弹性需求、惊喜需求和弱式需求来描述每个基本房间的需求指标，所有指标的归类和排序都经过差值排序法，显著性检验，基本选择率的综合运算 ：,可用性程度依次降低,必要性依次增强,魅力性依次增强,必要需求,标配装修,：,表示如果有了此功能，才会考虑购买这个住房,弹性需求,选配装修,：,表示认为该需求必要性和魅力性都比较强，部分客户会把它当为必要性指标考虑，也有部分客户会作为魅力性指标,惊喜需求,选配装修：,表示认为如果有了此功能，将会给自己带来惊喜，从而促进自己的购买兴趣，但是如果没有的话，也不会影响自己的购买决策,弱式需求：,表示对于这个功能并不关注，有无此功能对他们的购买决策都几乎没有影响,34,有鞋柜放鞋子,临时摆放物品（如包，钥匙等）,鞋柜有大小不同的区格,存放杂物,能照镜子,能坐着穿鞋子,必要需求,弹性需求,必要性依次增强,魅力性依次增强,需要为客人预留,3,4,双鞋子的放置空间,弱式需求,无,可用性依次降低,有老人或者小孩的家庭对坐着穿鞋子要求高,惊喜需求,无,总共大约有,40,双鞋子，玄关至少能容纳,30,双鞋子,玄关能临时摆放钥匙、包和日用品等，理想的摆放方式放在鞋柜台面,例：玄关：,放鞋子是需要满足的最基本的功能,35,必要性依次增强,魅力性依次增强,摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作顺手,地柜好放东西，容易放取,吊柜好放东西，容易放取,通风好,有排气扇,采光好,尽可能多的储藏空间,双水槽,柜子有功能区隔,封闭式厨房,插座带有开关,两个水龙头，其中一个带有净水器,大水槽,水槽上有个滤水的支架,弱式需求,垃圾桶放在地柜,敞开式厨房,可用性依次,降低,喜欢敞开式厨房但会选择封闭式厨房：因为做饭频率高（每天，,82.5%),，要解决油烟问题厕,必要需求,弹性需求,惊喜需求,无,垃圾桶放在比较隐蔽的地上，使用方便，清洁也方便,放锅罐、煲汤工具、煲汤药材、干货、粮食、油等，双开门使用方便,大操作台魅力足,调味品、刀具等放台面，还能放,3-4,个盘子,例：厨房：,顺手更重要，整洁在其次,36,住宅设计逻辑的理性思考,生活方式设计,（空间行为）,景观设计,规划设计,建筑设计,精装部品设计,风格设计,机电设备设计,无障碍设计,空间优化设计,37,三,.,精装修设计流程制定,项目立项,业务模式选择,物业管理,根据公司战略和当地项目的市场信息，确定是否进行精装修。,项目策划,设计管理,部品管理,工程管理,根据销售策略和梯级定价的市场信息，确定精装修业务模式。,根据市场调研和客户群体的调研报告，确认精装修设计标准。,根据设计要求和成本调控的合理分配，进行精装室内设计流程及工艺设计。,根据精装设计标准和成本要求，确认精装修部品工业化设计及部品工艺拆图。,根据精装项目的总体施工规划和工期结点要求，确认工业化部品流程安装。,根据精装项目的总体规划和交付验收时间，确认物业交接，验收，售后的设计服务程序。,38,管理型精装修的管控体系,项目制度流程（工作标准、控制要点）,设计执行,/,技术管理,成本控制、实现流程（,ERP,）,项目定位、精装规划,制定精装项目目标规划,设计任务和管理工作计划,组织管控,（架构、权责）,价值创造 价值评价 价值体现,分析调研,如何做,技术评判,持续发展,成果交付,39,精装修设计流程框架图,施工图,/,部品,工艺设计,建筑设计,规划方案,部品,设计及,定板,综合设计,概念节点,精装规,划草案,建筑概念,规划方案,室内方案阶段,精细化设计,部品设计,施工图设计,精装部品研究,施工图设计指引,部品材料调研,部品材料清单,部品材料定板封样,销售配合资料,结构设计,设备选型,建筑平面,实施方案设计阶段,产品、技术创新研发,论证阶段,策划阶段,销售示范区设计,室内设计管理阶段,工程管理,优化设计,40,系统化设计,是精装修实施,的开始，全装,修类型的住宅,开发要解决的,根本问题是设,计流程管理。,4,、精装住宅的建筑与室内设计呼应关系,精装住宅设计程序：,41,设计单位的选择,交流：,设计研究方向,设计生活经验,生活方式的理解,对产品的理解,对设备技术的理解,精装工业化的标准体系,精装制图规范（图纸叠加）,部品设计规范,高科技产品设计要求,统筹设计能力（设计计划书）,42,（五）：总结与回顾,优化空间,成本控制,人文关怀,低碳经济,设计标准化,材料标准化,装修模块化,生产工厂化,部品零件化,施工、安装流程系统化,43,总结,随着我国房地产行业的迅猛发展和产品差异性的增大，住宅的功能已不再局限于遮风挡雨上，住宅的舒适、美观已日渐成为购房者追求的一种消费潮流，而迎合这一潮流的精装修住宅也必将成为房地产市场的主流产品，而大行其道。,在不久的将来，越来越多的质量优、价格宜、样式多的精装修住宅会涌现出来，给房地产市场掀起一股精装修的风暴 。,总结,44,精装修大势索趋，积极资源储备，应对精装市场爆发引起的被动局面,以消费客户为中心，主动调研，作好市场分析。,注重人文关怀，设计以人为本，积极探索未来生活方式,将户型优化设计与建筑设计进行有效链节,深入研究收纳空间精细化设计,设计研究零部件工厂化技术，推动成品住宅装修产品化的目标,完善成品住宅模块化，标准化的技术，以实现降低各项成本,45,