房屋买卖合同审判实务(律协授课版)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房屋买卖合同审判实务,房屋买卖合同审判实务,房屋,交易流程,法律职业共同体建设,法官裁判思路,几个疑难问题,法律职业共同体建设,中共中央关于全面推进依法,治国若干重大问题的决,定,（,2,014,年,10,月,，十八届四中,全会）,要加强法学基础理论研究，形成完善的中国特色社会主义法学理论体系、学科体系、课程体系,；,推进法治专门队伍正规化,、专业化、职业化建设，提高其职业素养和专业水平,；,完善法律职业准入,制度，健全国家统一法律职业资格考试制度,；,畅通,立法、执法、司法部门之间人才交流渠道，建立从符合条件的律师、法学专家中招录立法工作者、法官、检察官制度,；,健全政法部门和法,学院校、法学研究机构人员双向交流机制，实施高校和法治工作部门人员互聘计划,；,加快建立符合职业,特点的法治工作人员管理制度，完善职业保障体系,；,建立,法官、检察官逐级遴选制度等等,。,上述改革举措,，为法律职业共同体建设指明了方向。,以法官、检察官、律师、法学教授以及职业立法者、社会法律服务者等组成的法律职业共同体，是随着经济社会的历史性进步，在法治成为社会主要治理方式时逐步形成的。,没有法律职业共同体，就没有成熟的法治。,2017,年,11,月,23,日下午,，北京市法官协会,与北京市律师协会联合举办,、,一中院,协办,进行,模拟庭审活动,。,模拟庭审中，民一庭庭长,郭燕枝,担任审判长和我本人及另外一位法官,组成,合议庭参加案件审,理。来自东城律协,、西城律协的律师分饰原、被告及代理人、证人,。,模拟庭审以,我院之前审理的一件买卖合同纠纷案件为素材，进行真实演练。开庭前合议庭组织双方当事人召开了庭前会议，明确了原告的诉讼请求和被告的答辩意见，对双方提交的证据进行了初步质证。庭审过程中，合议庭围绕两个争议焦点问题进行了详尽的法庭调查，原被告双方进行了充分的陈述和激烈的辩论。庭审结束后，合议庭进行评议，并当庭宣判,。,模拟庭审活动启动仪式,上，,刘毅主任指出，法官、律师作为法治工作队伍的一员，作为依法治国的实践者，是法律职业共同体中的重要组成部分,。,双方,只有通过相互配合、相互监督、相互制约，才能在职责范围内最大限度发挥自身的作用，保证法律程序与机制的正常运转，保障法律适用的准确运行，从而实现法治国家建设对法律职业、对法律共同体的要求，实现人民群众对法律公平正义的认同与期盼。,案件本身：过程很精彩，结局很意外。,相互尊重、信任,相互学习、交流,相互理解、配合,法官裁判思路解析,要件分析方法,王泽鉴先生的法律思维与民法实例,杨立新教授的民事裁判方法,邹碧华法官的要件审判九步法,可供支持一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范，即为请求权基础。,王泽鉴,法律思维与民法实例,要件分析方法，也叫基础规范分析方法，指以构成诉讼基础的基础法律规范作为出发点，通过分析并涵摄规范要件对案件作出裁判的方法。,邹碧华,要件审判九步法,大前提,小前提,结论,要件分析方法：,要件分析方法主要内容：依据当事人的诉讼请求，找到诉讼请求所依据的基础法律条文，也就是大前提，对基础法律条文的构成要件进行分析，然后看案件事实是否符合法律的构成要件，即确定小前提，最后运用推理做出判决。其中，当事人的诉讼请求是整个分析过程的出发点，对找到的基础法律条文进行要件分析，是要件分析方法的基本手段。,诉讼请求是审判活动的起点，其重要性相信各位也都深有体会。固定诉讼请求，就是要通过询问、追问、释明等庭审工作，促使当事人充分陈述其诉讼请求，以固定、明确当事人诉讼请求的构成及内容，厘清诉请中的模糊之处。,例如：原告请求确认租赁合同无效，需要根据当事人的具体诉讼主张，判断由于合同存在损害公共利益的情形呢？还是违反了法律、行政法规的强制性规定？从而将基础规范确定为合同法第,52,条第四项或第五项。确认了基础规范为合同法,52,条第五项：“违反法律、行政法规的强制性规定”后，则还需要进一步寻找,52-5,所指向的具体强制性规范，依据合同法解释（一）第四条，合同法解释（二）第十四条，最后确认原告所依据的基础法律规范为城镇租赁合同司法解释第,2,条。,梳理法律条文构成要件，要从法律条文的逻辑结构入手。每个完全性法条都由“假设,+,法律效果”两个部分组成。不完全法条需要与其他法条联系起来，对一些隐含的要件通过法律补充的方法进行补充。完全性法条的“完整性”也是相对而言的，通常情况下，法律条文中都会有一些隐含的前提性条件，这些隐含性要件同样可能成为案件的争点。,事实主张的检索是指，根据当事人的诉讼请求或者抗辩所依据的法律条文，检查当事人是否就法律条文的所有构成要件提出了事实主张。,民事诉讼法解释第,90,条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。,依据该规定，司法解释是根据法律规范的构成要件来分配举证责任的，也就是说，原告提出的请求权基础法律规范的构成要件，由原告负有举证责任，而被告援引的抗辩权基础法律规范构成要件，应当由被告承担举证责任。在有特别规定对原则性规定进行修正和补充的情况下，应当依据特别规定来分配举证责任。,请求权,请求权基础规范,要件一,要件二,要件三,判决,第六步,要件归入并作出裁判,第四步,检索事实主张及归纳争议焦点,第三步,对基础规范的构成要件进行分析,第一步,固定诉讼请求、诉讼主张,第二步,确定请求权,基础规范,和抗辩权基础规范,第五步,要件事实证明及事实的认定,诉讼主张,法律关系,争议焦点,第一步,固定诉讼请求,固定答辩意见,第二步,确定,请求权,基础规范,确定抗辩权基础规范,这一步是从基础规范中梳理出法律条文构成要件的过程。,当事人应当就自己承担举证责任的要件事实提供证据,最后一步，将案件事实，与原被告的主张所对应的法律基础规范的各项构成要件逐一进行比对、归入，并根据归入的结果作出适用或者不适用该法律条文的裁判。,房屋交易流程,1.,居间合同签约,存量房交易流程图,2.,查档（房源核验）,4.,网签（信息录入）,3.,购房资格审核,5.,贷款,10.,银行放款,9.,抵押登记,7.,过户,8.,物业交验,6.,缴税,1,.,居间合同签约,包括,北京市存量房屋买卖合同,、,居间服务合同,、,补充协议,、,网上签约授权委托书,及,房屋交易保障服务合同,等,2,.,查档（房源核验）,主要查询房屋是否存在法院查封、抵押、债券纠纷登记等限制买卖交易正常操作的因素，同时也可验证产权人的身份是否和产权证上的姓名一致；,非,X,京房本查档同时需办理“存量房信息录入”及“核地址”手续,3.,购房人资格审核,中介收取,审核资料,中介系统填写,审核信息,打印,购房承诺书,、,家庭购房申请表,购房人签字确认,中介回传,购房承诺书,、,家庭购房申请表,并提交申请,1,个工作日,出结果,4.,网签（信息录入）,卖方：提供房屋所有权证、身份证,资金监管开卡：买卖双方应在权证专员,的引导下办理资金监管银行卡,（,资金监管可自由选择）,买方：办理购房资格审核时提供的相应资料,5,.,贷款,商业贷款,混合贷款,公积金贷款,6.,缴税,缴税预审,地税审核,审核通过,预约缴税,7.,过户,资金监管,（自由选择）,资金监管,到账,预约过户,买卖双方到托管银行开卡,买卖双方签署资金托管协议,买方存钱,银行按照买卖双方约定时点解冻资金,卖方收款,资金监管流程,8.,物业交割,物业交割主要是房屋附属设施设备、装饰装修、物业、供暖、水、电、燃气、电信等费用的交割。,房屋交付,户口迁出,9,.,抵押登记,具体环节包括：银行抵押资料接收、审核，资料匹配，信息录入、刻盘、申报，送抵押资料，领取不动产登记证明,几个疑难问题,借名买房,(,模拟法庭案件,),北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）,第十五条,当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，,借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，,可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。,当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但,不足以证明双方之间存在借名登记的约定,，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。,买房人,（,借名人）,出名人,卖方人,借名关系,买卖关系,北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要,2014.12.16,借名人以,出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，,要求出名人为其办理房屋过户登记手续,。,北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第,16,条规定中的,政策性保障住房,包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系,2008,年,4,月,11,日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第,6,条第,2,款的规定处理,。,【,即出卖人转让,的经济适用住房的原购房合同系,2008,年,4,月,11,日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效,。,】,房屋腾退纠纷中,，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当,释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，,当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。,限购政策,关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要,2011.12.13,住房限购,政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响,。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，,当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。,房屋买卖合同依约定期限能够实际,履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。,北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“,3,17,新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要,2017.12.18,新政性质与履行障碍认定,“,3.17,新政”具有公共政策的性质，其具体的限贷、限购、限售等措施，对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍。,对于合同订立后由于“,3.17,新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。,对于已经过网签的房屋买卖，原则上不认为存在因“,3.17,新政”导致的履行障碍，但有相关证据表明履行存在政策障碍的，法院应与相关行政主管部门核实后予以认定。,不构成履行障碍,合同的处理,确有证据证,明因“,3.17,新政”导致购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方以此要求解除合同的，不予支持。,因继续履行合同增加的购房出资成本的承担问题，合同有约定的依合同约定，合同没有约定或约定不明的，由购买方承担。,合同能否继续履行的判断，法院应综合合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。,合同解除后的处理,因“,3.17,新政”原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。,开发商将规划性质为商业办公类用房出售给个人的，因“,3.17,新政”原因导致该商业办公类用房买卖合同解除的，开发商主张房屋贬值损失补偿的，不予支持。,新政前已签订合同的处理,买受人在“,3.17,新政”实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，符合当时的购房政策条件，案件尚未审结的，对该房屋过户登记法院可以支持。,当事人主张在“,3.17,新政”相关政策出台之前已经订立房屋买卖合同，但不符合“,3.17,新政”后的购房条件，请求判决继续履行合同并办理房屋过户登记的，原则上不予支持。但如个案中确存在明显利益重大失衡情形的，法院应函询相关行政主管部门意见予以确定。,新政,相应,出台文件,2010.4.17,“新国十条”、,2010.4.30,“京十二条”，提高贷款首付比例，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。,北京市高级人民法院民一庭,关于妥当审理涉及房贷新政相关房屋买卖案件的会议纪要,2010.12.24,2011.2.25,“京十五条,”,，对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。,北京市高级人民法院民一庭,关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要,2011.12.13,2013.2.26,“新国五条”，,2013.3.30,“京十九条”，实施限购、限贷、税收等措施，对二手房交易严格按转让所得的,20%,缴纳个人所得税。,北京市高级人民法院,关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要,2013.7.9,2017,.3.17,以后出台一系列房地产调控政策，,“,3.17,新政,”,，实施差别化信贷等政策。,北京市高级人民法院民一庭,关于妥善处理涉及,“,3,17,新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要,2017.12.18,关于房屋买卖合同效力认定的两个问题,共有权人处分房屋,最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释,第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。,无权处分之具体类型,（,1,）共同共有时，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产；,（,2,）按份共有时，占份额,2/3,以上的部分共有人未经其他共有人同意处分按份共有财产。,无权处分合同之效力,合同法,第,51,条中的“处分”应定位为处分行为，即标的物之物权,的转移变,更；而不包括负担行为，即处分合同在内。,处分合同确定有效；处分人履行合同的行为和履行合同的结果，即无权处分行为效力未定。,违约之救济,（,1,）违约责任；,（,2,）解除合同并赔偿损失。,北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要,2014.12.16,六、无权处分合同的效力和履行,夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。,前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合物权法第,106,条第,1,款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。,前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合物权法第,106,条第,1,款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。,“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。,北京市高级人民法院,关于印发农村,私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪,要的通知,2004.12.15,农,村私有房屋买卖合同应当认定无效。,主要理由是：,首先,，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。,其次,，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。,第三,，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。,第四,，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。,此,类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。,农村房屋买卖问题,最高人民法院,八民会纪要,2016.11.21,第,19,条,在国家确,定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。,在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。,（,1,）,土地管理法,第,六十三,条,农,民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。,立法,目的：加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，但是宅基地使用权主体的变更不会改变宅基地的性质，故该条不能用来调整宅基地使用权的流转问题,。,（,2,）第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。,农,村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。,农,村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。,农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。,该条文是对农村村民通过申请,-,审判手续取得宅基地使用权的规定，并未禁止农村村民出卖房屋，亦未禁止非本集体经济组织成员购买房屋。,（,3,）综合考量宅基地使用权流转的法律和政策，首先，农村村民出卖房屋后无法再申请宅基地，会出现流离失所的情况。其次，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，如果允许非本集体经济组织成员通过购买房屋取得宅基地使用权，将实质上构成集体对该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。其三，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，与我国保护耕地的基本国策相悖。,综上,，从保护农民利益、保持农村稳定、保障经济社会可持续发展等社会公共利益的范畴考量，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规和国家政策所维护的社会公共利益，属于合同法第,52,条第,4,项的规定，应认定无效。,一房数卖,北京市高级人民法,院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题,的指导意见（试行）,2010.12.22,第十三条,出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：,（,1,）已经办理房屋所有权转移登记的；,（,2,）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；,（,3,）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。,八民会纪要,第,十五,条,审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。,但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。,处理思路,一般情况下，优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人,均没有办理登记的，应当优先保护已经合法占有房屋的买受人,均未办理变更登记、也未合法占有，则参考买卖合同成立先后顺序，如果合同成立时间存在争议，则综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定,但书条款：如果根据已经查明的事实，在办理所有权转移登记之前，其他买受人已经合法占有该房屋的，办理登记的买受人不能作出合理说明，一般情况下出卖人与该买受人可能存在关联公司或者近亲属等密切关系的，要审查当事人之间是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，如果存在，相应的买卖合同应当认定为无效，该恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人,谢谢！,