物业二次装修管理培训

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,YOUR WINNING WAYIN CHINA,赢之道,营中国,物业二次装修管理,1,Prepared by,：,Andy,目录,装修管理的条件和特点,1,法律法规,2,装修施工流程,3,装修过程监管,4,装修监管要点,5,减少投诉的策略,6,物业二次装修管理,装修管理,难？,与业主的矛盾,2,2,指定施工单位,2,1,收费不合理,业主需求不能满足,2,3,写字楼装修违规现象,物业二次装修前期策划,做好以下工作：,审批,标准,监管,验收,四方面工作,验收,物业公司实施装修监管后,与业主矛盾减少,装修管理的目的,保证装修工程质量安全；,维护公共利益及业主利益；,保证人身安全；,维护设备设施安全，减少后期管理成本；,营造和谐有序的物业管理氛围,进行装修管理必备相关知识,房屋建筑工程知识,识图,装修知识,施工操作及安全常识,消防知识,环境条例,行为心理学,风水学知识,物业装修的条件,物业已竣工验收合格、交付使用；,业主或使用人已办理完入伙,(,租赁）手续,物业装修的特点,符合原设计要求,顾及入驻户生活,装修户数多、面广，周期长,施工人员复杂,对施工人员技术及素质要求高,容易损坏毗连房屋和公用设备设施,施工防火非常重要,二、装修法律法规,住宅室内装饰装修管理办法,（中华人民共和国建设部令第,110,号），自,2002,年,5,月,1,日起实施。,物业管理条例,（国务院,2003,年,6,月,8,日颁布，同年,9,月,1,日执行，第,53,和,46,条）,装修管理准备要点,熟悉相关设计图纸和技术说明；,熟悉设备设施状况；,制定装修管理规定和装修指南；,制定统一的装修风格和原则；,编制装修管理文件和表格；,制定装修申报和审批程序；,制定装修收费标准；,指定装修管理人：接待人，技术审核人，审批人，档案管理人,三、装修流程,业主申请,填写装修申请表,签订装修管理协议,缴纳相关费用,重新设计,限期整改,装修施工审核,动工,验收,退还保证金,不合格,未通过,通过,再审核,合格,三、装修流程,装修手续办理,在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。,解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的。,三、装修流程,温馨提示,只在下列情况下，装修工作方能展开,:,管理处已书面发出批准装修许可证,所有有关费用已经缴付,所有工程并没有和国家法律有任何抵触,消防机关已发出批准文件,三、装修流程,业主,(,租户,),装修咨询及申报,业主（租户）提出申请，管理公司审核业主资格,领取及提交以下资料,装修申请表,：,业 主：姓名 地址 身份证号 联系电话,装修公司：公司名称（盖章） 资格证号,公司地址 联系电话 施工期间和人数,现场负责人 负责人身份证 申请装修内容,装修承诺书,：承诺已知并遵守各物业管理规定,装修保证书,：承诺已知并遵守各物业管理规定,装修图纸审查,温馨提示：,物业公司工程部图纸审查不能替代设计院,特殊单位装修审查要点,酒楼,银行金融单位,购置（租用）多层或整层,违章开挖地下室,三、装修施工流程,装修保证金,装修人预交纳,无违反装修管理规定,未给邻舍造成任何不良影响,无损坏公共设施,装修完毕初验及,1,个月后的复验合格,管理公司凭缴款收据办理退款手续,收费标准符合当地政府及物价部门规定,违章搭建扩大花园面积占用公共空间,三、装修流程,装修垃圾清运费,:,收费标准：以按实际发生费收取为原则,管理公司拟定不同户型的普通装修状况的垃圾清运费标准,对允许拆除隔墙的，可酌情增收垃圾情运费,收交时间为住户申请装修时或装修完毕后从住户装修保证金中扣除,例如：由管理公司从垃圾集中点统一清运,一般住宅装修垃圾清运费,300,元,/,户,一般住宅装修拆墙垃圾清运费,600,元,/,户,三、装修流程,装修报审资料,-,主管部门,审批资料,消防设计修改审批资料,:,电力增容之供电局申请批复资料,燃气主管部门设计修改审批资料,其他规定的批文,装修施工单位资质证,:,营业执照复印件,建筑企业资质证书复印件,施工人员上岗证,保险：施工单位应购买装修工程保险：,第三者责任险、火灾保险、雇主责任险,三、装修流程,装修批准,:,管理公司签发,:,:,收取押金及工本费,装修验收申请及初验收,:,装修单位提交,装修正式验收,:,初验收三个月后,退发保证金,保证施工符合：,工程建设强制性标准和其他技术标准,三、装修施工流程,装修时间控制,:,8:0012:00 14:0019:00,节假日停止装修,如须施工报批,不得影响其他业主,/,租户,闭门施工 封闭中央空调送回风口,不得影响占用公共部位和公用部位,满足运输通道及卸货区限高,运输通道保护,:,地面 墙面 电梯及电梯间,玻璃幕墙 设施设备,装修材料及工具,:,放置在业主,/,租户房间内,建筑物外墙不得悬挂和张贴广告、招牌,天台搭建竹结构花架,四、装修过程监管,装修巡检的重点,了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。,安保部装修现场巡查内容：,检查施工许可证、,室内窗户是否关闭、,消防器材的配备、,高空作,业、擅自占用、拆除或更改公共部位及设施、设备、,检查,临时出入证,、,检查装修单元内易燃易爆材料、,检查装修单元的动火作业情况。,工程部装修现场巡查内容：,检查装修单元安全用电,动火情况、防火材料,人员分工,检查电源线路安装、防盗设施。,检查防漏设施的修复情况,检查装修单元内间墙的拆、建情况。,四、装修过程监管,下水管道、烟道的施工,结构改动,改变房屋用途,破坏环境卫生,地板、瓷片铺设,水、电线路施工管理材料、,工人、材料进场时的管理,破坏防水层,四、装修过程监管,进入施工现场人员管理,严禁,:,吸烟 打闹 赌博 随地大小便 违规不戴安全帽,/,带,严禁,:,违法行为,施工安全防护措施 安全标识 警告牌 警示灯,垃圾清运,:,施工人员不得擅自乘坐客梯留宿,违章在室外搭建雨篷,四、装修过程监管,装修施工安全管理,现场应配置消防器材,装修有机溶剂、油漆限当天用量,控制办公时间装修影响周边客户,违章在室外搭建雨篷,四、装修过程监管,将易燃易爆有毒或腐蚀性等危险品带入,违反安全用电及临时动火规定,擅自改动消防设施,施工擅自遮挡消防设施、通道及公用区域,盗用公用能源 公用设施设备,越权装修,违反管理公司规定且不服从劝告,违反政府有关管理部门规定,验收,竣工验收由客服、工程、安保进行；,土建、公共区域、大门、材料间隔、消防送排风口、开关、开关箱回路、接地合理、消防指示、风阀、烟感、广播、警铃、空调。,五、装修监管要点,禁止下列行为,变动建筑主体：建筑实体的结构构造,屋盖 楼板 梁 柱 基础 支撑点,无防水要求的房间阳台改为卫生间厨房,扩大承重墙上原有门窗尺寸,拆除连接阳台的砖墙 混凝土墙,损坏房屋原有节能设施 降低节能效果,其他影响建筑结构安全和使用安全的行为,五、装修监管要点,严格控制下列行为,搭建建筑物、构筑物,改变外立面，在非承重墙上开门窗,拆改燃气管道和设施,拆改消防管道和设施,拆改供暖管道和设施,五、装修监管要点,严格控制下列行为,超设计标准或规范增加楼面荷载,经原设计单位或具有相应资质等级,设计单位提出设计方案,改动厨厕等防水层：,按照防水标准制定施工方案,做闭水试验,任意刨凿楼板或顶板,大量使用易燃装饰材料,封闭下水管清查口或将废弃物倒入下水道,将阳台改卫生间,五、装修监管要点,设计允许使用荷载：,楼板或屋面板除去结构自重：结构板,+,抹面,静荷载,+,动荷载,荷载值：,例如：客厅 餐厅：,2KN/M2,卧室：,厨房卫生间阳台：,裙房 楼塔 屋面,六、减少投诉策略,装修时间安排,发通知,将,装修注意事项,（施工许可证）贴在装修单元大门上，提醒装修人员文明施工。,六、减少投诉策略,对住户和装修公司进行必要的培训，,提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司,破坏外墙,六、减少投诉策略,施工证,加强监管及时听取邻居意见，,为施工单位提供必要的服务条件,加快装修申请、验收所需的时间,工程保修期,建设部,房屋建筑工程质量保修办法,房屋建筑工程保修期起始日,保修期规定：,屋面防水工程：,5,年,有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏：,5,年,供热与供冷系统：,2,个采暖期、供冷期,电气管线、给排水管道、设备安装：,2,年,装修工程：,最低,2,年,其他项目：,由建设单位与施工单位约定,41,提问,Thank You,