中国房地产市场形势展望报告

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,For Your Trust Do Our Best,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,For Your Trust Do Our Best,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,FOR YOUR TRUST DO OUR BEST,专业人 服务人 信誉人,For Your Trust Do Our Best,Page.,59,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,For Your Trust Do Our Best,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,FOR YOUR TRUST DO OUR BEST,专业人 服务人 信誉人,For Your Trust Do Our Best,Page.,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,2013年中国房地产市场形势展望报告,KINVO,金网络置业,2013,年,1,月,目录,报告结构,.3,第一部分：,2012,年房地产市场回顾,.4,第二部分：,2013,年宏观经济趋势,.22,第三部分：,2013,年政策走向研判,.28,第四部分：,2013,年市场展望与房企对,.39,报告结构,2,012,年房地产市场回顾,一,2013,年政策走向研判,三,2013,年市场展望与房企对策,四,2013,年宏观经济趋势,二,报告结构,2,012,年房地产市场回顾,一,市场运行,房企运营,2013,年政策走向研判,三,2013,年市场展望与房企对策,四,2013,年宏观经济趋势,二,要点,2012年房地产市场回顾（,1,）,市场运行：,历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市场出现,逆转性回暖,。,全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投资同比明显增长，重点城市的土地市场成交也在四季度持续向好。由于新开工面积的同比下降，市场供求同比趋紧。,此轮市场回暖的推动因素来自四方面：货币政策调整的最新触发，房企策略的顺时调整，需求强劲与周期性释放，以及市场预期改变的强化作用。,总体来看，经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场，东部领跑西部。全国房价均值有所回落的城市成交回升更快。,与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出,显著的结构性特点,。,在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点。,同时，不同级别城市呈现出梯队性差异表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳。,房企运营：,面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。,多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。,规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。,房地产行业市场集中度持续显著提升，TOP10房企市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的,15.36%,。,要点,2012年房地产市场回顾（,2,）,2012年房地产市场出现回暖,调控不放松；,消费者观望心态浓重；,市场预期极度悲观；,整体市场成交低迷。,市场运行,-1,1-2,月份,观望胶着，市场仍延续,2011,年低迷状态,3-6,月,价调量升，市场快速回暖,下半年 ,市场转好趋势确立，量价齐升,政策预调微调，货币政策转向，促发市场预期转好；,房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市；,刚需率先回暖，市场活跃度提升；,整体呈现价调量升态势。,刚需加速 释放，销售持续向好，各地市场全面活跃；,高端和投资需求有所活跃；,土地市场结束观望，房企积极入市，成交和地价快速从低谷回升；,房价从阶段低谷回升，年底加速涨升；,市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象。,2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势,市场运行,-2,销售规模：,同比由负转正，市场销量再创新高。,1 11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。,房价走势：,先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。,新开工面积,：商品房和住宅同比均下降。,111月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降 7.17%，其中住宅新开工面积同比下降11.14%。,开发投资：,商品房和住宅同比增幅均在10%以上。,111月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。,售供比值：,同比上升，开工面积与销售面积差距缩小。,以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%，同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。,土地市场：,上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金,明显下滑。,全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。,经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑，东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快,市场运行,-3,2012,年,1,11,月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）,序号,区域,城市,销售面积 （万平米）,销售增长（,%,）,房价水平,（元,/,平米）,房价涨幅（,%,）,开工面积,（万平米）,开工增长（,%,）,商品房,/,住宅,商品房,/,住宅,商品房,/,住宅,商品房,/,住宅,商品房,/,住宅,商品房,/,住宅,1,一线,城市,北京,1532/1179,38.26/52.73,17597/17239,-4.78/-0.07,2897/1455,-26.05/-40.50,2,深圳,472/436,17.82/16.24,19604/18993,-6.60/-7.91,867/545,54.06/42.31,3,上海,1610/1369,7.45/12.96,14395/14264,-6.77/-0.45,2532/1464,-23.14/-33.05,4,广州,1162/999,8.26/12.51,12789/11749,3.96/6.63,1445/928,-27.03/-32.07,5,二线,城市,杭州,979/839,55.92/63.65,13319/13190,-2.15/1.45,1701/944,-27.65/-31.08,6,武汉,1221/1086,47.44/46.26,7328/6964,-4.15/-3.84,1910/1390,1.55/0.15,7,大连,953/861,31.56/28.30,7643/7237,-7.35/-10.64,1455/1096,2.87/-3.39,8,苏州,1299/1130,21.80/29.75,8997/8847,-0.75/-2.02,1858/1261,-7.14/-16.81,9,无锡,789/677,38.86/46.72,8413/7712,-2.96/-5.85,1556/1002,-10.06/-17.38,10,南京,822/759,24.51/29.77,10178/9691,6.82/13.07,1345/908,-28.80/-34.06,11,沈阳,2118/1884,14.06/11.27,6336/6000,7.69/6.75,3804/2875,30.60/26.43,12,成都,2486/2143,6.19/7.09,7100/6471,5.52/2.24,3111/2026,14.34/4.26,13,重庆,3816/3493,3.49/4.25,5110/4867,6.84/6.48,5320/3945,-12.11/-15.04,14,郑州,1135/998,1.39/5.23,6465/5761,4.46/16.84,1953/1199,22.80/2.10,15,合肥,1123/1006,2.91/6.58,6165/5736,1.02/1.39,1403/901,-23.06/-33.09,16,天津,1313/1196,3.35/7.03,8179/7949,-8.59/-7.07,1373/1027,2.65/-1.62,17,长沙,1325/1216,-3.61/-5.70,6024/5579,5.09/2.59,1677/1056,-21.31/-35.95,18,青岛,776/694,-12.80/-13.35,8079/7617,6.16/4.02,1708/1196,-0.03/-3.83,19,西安,1299/1173,-13.16/-17.09,6608/6215,6.41/4.71,2541/2060,15.55/7.12,全国楼市,逆转回暖,，时间早且持续好,货币政策调整是最先触发点,2012,年内两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，流动性适度宽松，直接利好市场。,房企策略调整功不可没,2012,开年，房产市场“惨淡”开局，市场成交大幅下滑，大部分房企资金链趋紧。对市场悲观预期，房企优选“以价换量” 策略，推动主流购房需求加速释放。在此背景下，调整运营计划，加大针对主流产品推盘力度。,需求强劲与周期性释放是市场走强的内在基础,我国仍处于城市化加速的中期阶段，城市住房需求基础依然稳固。2011年房价下降以来，刚性和改善性需求持续累积。随着2012年对市场预期的转变，刚需和部分改善性需求加速释放，推动市场走强。,市场预期的改变强化市场回暖趋势,先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期。接着中央宏观政策微调波及房地产，地方政府政策执行变相放松，引起市场预期逆转，从而加速市场回暖。,市场运行,-4,全国楼市,回暖,呈现显著的,结构性,特点,刚需主导,2012,年首次置业者占大多数， “刚需”反弹，全国房地产市场进入刚需主导的时代。刚需市场结构性偏热是2012年市场变化的显著特点。,高端市场及非第一居所仍然偏冷,由于限购、限贷不放松，别墅等高端需求继续严格受限，虽然年底有部分高端市场出现一定回暖，但力度仍偏弱。,投资投机购房继续被抑制,既往投资热点城市中，经济基础扎实、消费需求强劲的一二线城市再次领跑市场，而像温州、鄂尔多斯等自身消费需求规模小的投资热点城市加速陨落。,不同城市梯队表现,一线好于二线，二线好于三四线。在一线和二线热点城市全面回暖甚至局部偏热的同时，仍有许多三、四线城市表现不佳。,非居住类物业明显成为投资新热点,特别是一二线城市的写字楼、商业物业的售价和租金加速上涨。,市场运行,-5,规模领先企业全面跑赢市场,房企运营,-1,表：,2012,年度销售额,TOP50,房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况,排名,公司名称,销售金额,（亿元）,同比（%）,销售面积,（万平米）,同比（%）,1,万科地产,1418,17%,1299,23%,2,绿地集团,1078,39%,1180,46%,3,保利地产,1018,39%,898,39%,4,中海地产,935,30%,747,32%,5,恒大地产,923,14%,1536,26%,6,万达集团,905,62%,739,88%,7,绿城中国,510,70%,260,64%,8,华润置地,500,37%,467,56%,9,碧桂园,475,10%,764,12%,10,世茂房地产,460,46%,411,68%,11,龙湖地产,400,5%,369,9%,12,招商地产,356,70%,245,100%,12,融创中国,356,84%,200,68%,14,金地集团,352,21%,293,38%,15,富力地产,340,18%,300,42%,16,远洋地产,310,17%,255,25%,17,雅居乐,308,-1%,321,7%,18,宏立城,245,暂无数据,550,暂无数据,19,中信地产,236,-7%,232,18%,20,华夏幸福,232,暂无数据,331,暂无数据,20,保利香港,232,38%,249,14%,22,首开股份,215,31%,143,18%,23,中国铁建,213,60%,216,31%,24,中国中铁,199,64%,211,34%,25,融侨集团,190,3%,125,-14%,排名,公司名称,销售金额,（亿元）,同比（%）,销售面积,（万平米）,同比（%）,26,荣盛发展,183,55%,323,54%,27,金融街,180,41%,113,64%,28,和记黄埔,176,暂无数据,128,暂无数据,29,佳兆业,173,18%,265,19%,30,金科集团,171,22%,176,-3%,31,新城控股,163,15%,185,12%,32,北京城建,162,暂无数据,103,暂无数据,33,九龙仓,154,17%,135,48%,34,复地集团,150,20%,129,3%,35,中粮集团,143,25%,暂无数据,暂无数据,36,蓝光实业,125,暂无数据,179,暂无数据,36,首创置业,125,12%,163,36%,38,越秀地产,123,54%,103,暂无数据,39,合景泰富,120,-10%,90,-9%,40,大华集团,117,50%,96,暂无数据,41,厦门建发,112,暂无数据,暂无数据,暂无数据,42,恒盛地产,111,5%,115,14%,43,中南建设,110,22%,139,33%,44,旭辉集团,106,暂无数据,118,暂无数据,44,仁恒置地,106,暂无数据,暂无数据,暂无数据,46,路劲基建,105,暂无数据,110,暂无数据,47,合生创展,104,-6%,暂无数据,暂无数据,48,滨江集团,103,暂无数据,暂无数据,暂无数据,48,建业地产,103,24%,160,18%,50,金辉集团,102,-22%,112,-16%,50,卓越置业,102,暂无数据,85,暂无数据,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的,2011,、,2012,年度,中国房地产企业销售排行榜,综合整理,相对全国商品房销售不到5%的面积增长和不到10%的销售额增长，多数领先房企年增长率远高于市场平均增长率。,规模领先企业全面跑赢市场,房企运营,-1,表：,2012,年度销售额,TOP50,房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的,2011,、,2012,年度,中国房地产企业销售排行榜,综合整理,同比上升,在,TOP50,房企业中：,40,家可统计销售额同比，,35,家同比上升,36,家可统计销售面积同比，,32,家同比上升,下降,多数规模企业,年度计划完成良好,，,保障健康运营,，奠定未来,竞争基础,房企运营,-2,表：,2012,年度销售额,TOP50,房企的销售额、销售面积以及年度计划完成率,排名,公司名称,销售金额,(亿元),销售面积(万平方米),销售额目标,完成率(%),1,万科地产,1418,1299,96%,2,绿地集团,1078,1180,108%,3,保利地产,1018,898,127%,4,中海地产,935,747,146%,5,恒大地产,923,1536,115%,6,万达集团,905,739,139%,7,绿城中国,510,260,128%,8,华润置地,500,467,100%,9,碧桂园,475,764,110%,10,世茂房地产,460,411,131%,11,龙湖地产,400,369,103%,12,招商地产,356,245,170%,12,融创中国,356,200,119%,14,金地集团,352,293,117%,15,富力地产,340,300,103%,16,远洋地产,310,255,115%,17,雅居乐,308,321,88%,18,宏立城,245,550,暂无数据,19,中信地产,236,232,暂无数据,20,华夏幸福,232,331,暂无数据,20,保利香港,232,249,145%,22,首开股份,215,143,154%,23,中国铁建,213,216,暂无数据,24,中国中铁,199,211,暂无数据,25,融侨集团,190,125,暂无数据,排名,公司名称,销售金额,(亿元),销售面积(万平方米),销售额目标,完成率(%),26,荣盛发展,183,323,136%,27,金融街,180,113,90%,28,和记黄埔,176,128,暂无数据,29,佳兆业,173,265,105%,30,金科集团,171,176,101%,31,新城控股,163,185,109%,32,北京城建,162,103,162%,33,九龙仓,154,135,121%,34,复地集团,150,129,136%,35,中粮集团,143,暂无数据,暂无数据,36,蓝光实业,125,179,暂无数据,36,首创置业,125,163,83%,38,越秀地产,123,103,123%,39,合景泰富,120,90,100%,40,大华集团,117,96,暂无数据,41,厦门建发,112,暂无数据,暂无数据,42,恒盛地产,111,115,85%,43,中南建设,110,139,110%,44,旭辉集团,106,118,暂无数据,44,仁恒置地,106,暂无数据,暂无数据,46,路劲基建,105,110,暂无数据,47,合生创展,104,暂无数据,暂无数据,48,滨江集团,103,暂无数据,暂无数据,48,建业地产,103,160,114%,50,金辉集团,102,112,暂无数据,50,卓越置业,102,85,暂无数据,备注：,1,、房企排名数据（含销售金额和销售面积）：中国房产信息集团、中国房地产测评中心和,CRIC,共同发布的,2012,年中国房地产企业销售排行榜,；,2,、销售目标完成率：通过网络收集各房企财务报告、高层讲话或公司会议等提出的销售目标，将销售额与销售目标做比值，结果尚不够精确。,大型品牌企业稳定性强，地方优势企业易现波动,房企运营,-3,表：,2010-2012,年度领先房企的销售额排名,2010年,2011年,2012年,TOP,30,公司,名称,销售额,(亿元),TOP,50,公司,名称,销售额(亿元),TOP,50,公司,名称,销售额,(亿元),1,万科集团,1026,1,万科集团,1210,1,万科地产,1418,2,保利地产,660,2,恒大集团,808,2,绿地集团,1078,3,绿地集团,650,3,绿地集团,776,3,保利地产,1018,4,中海外,578,4,保利地产,732,4,中海地产,935,5,恒大地产,527,5,中海地产,720,5,恒大地产,923,6,绿城中国,522,6,万达集团,560,6,万达集团,905,7,万达集团,369,7,碧桂园,430,7,绿城中国,510,8,龙湖集团,336,8,龙湖集团,381,8,华润置地,500,9,碧桂园,330,9,华润置地,366,9,碧桂园,475,10,富力地产,321,10,世茂房产,315,10,世茂房产,460,11,雅居乐,295,11,雅居乐,310,11,龙湖地产,400,12,中信地产,282,12,绿城中国,300,12,招商地产,356,13,金地集团,280,13,金地集团,290,12,融创中国,356,14,世茂房产,269,14,富力地产,287,14,金地集团,352,15,华润置地,226,15,远洋地产,265,15,富力地产,340,16,远洋地产,214,16,中信地产,255,16,远洋地产,310,17,复地集团,172,17,招商地产,210,17,雅居乐,308,18,招商地产,143,18,融创中国,193,18,宏立城,245,19,新城控股,140,19,融侨集团,185,19,中信地产,236,20,星河湾,135,20,华侨城,180,20,华夏幸福,232,21,中国中铁,133,21,保利香港,168,20,保利香港,232,22,金科实业,132,22,首开股份,164,22,首开股份,215,23,首开股份,130,23,佳兆业,147,23,中国铁建,213,24,世纪金源,126,24,新城控股,142,24,中国中铁,199,25,保利香港,123,25,金科集团,140,25,融侨集团,190,2010年,2011年,2012年,TOP,30,公司,名称,销售额(亿元),TOP,50,公司,名称,销售额(亿元),TOP,50,公司,名称,销售额(亿元),26,金辉集团,118,26,合景泰富,134,26,荣盛发展,183,27,华侨城,116,27,中国铁建,133,27,金融街,180,28,首创置业,115,28,九龙仓,132,28,和记黄埔,176,29,合景泰富,113,29,金辉集团,131,29,佳兆业,173,30,金隅股份,110,30,新世界发展,130,30,金科集团,171,31,金融街,128,31,新城控股,163,32,复地集团,125,32,北京城建,162,33,中国中铁,121,33,九龙仓,154,34,金隅股份,120,34,复地集团,150,35,荣盛发展,118,35,中粮集团,143,36,soho中国,116,36,蓝光实业,125,37,中粮集团,114,36,首创置业,125,38,首创置业,112,38,越秀地产,123,39,合生创展,111,39,合景泰富,120,40,方兴地产,110,40,大华集团,117,41,恒盛地产,106,41,厦门建发,112,42,瑞安房地产,95,42,恒盛地产,111,43,中南建设,90,43,中南建设,110,44,世纪金源,89,44,旭辉集团,106,45,中建地产,86,44,仁恒置地,106,46,亿达集团,85,46,路劲基建,105,47,建业地产,83,47,合生创展,104,48,建发房产,82,48,滨江集团,103,49,越秀地产,80,48,建业地产,103,50,大华集团,78,50,金辉集团,102,50,卓越置业,102,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的,2009-2012,年,中国房地产企业销售排行榜,综合整理,只有,TOP30,排名,前25名：,大多数销售额已跨越200亿门槛，多为全国布局的大型品牌企业，发展稳定性较强。,后25名：,多为地方优势企业，稳定性相对较差，从历年排行看，易因市场波动出现起伏。,前,25,名,后,25,名,房企运营,-4,表：部分领先房企,2009-2012,年市场份额变化,TOP10,2009TOP20房企,2010TOP30房企,2011TOP50房企,2012TOP50房企,排名,公司名称,市场份额,排名,公司名称,市场份额,排名,公司名称,市场份额,排名,公司名称,市场份额,1,万科,1.43%,1,万科集团,1.74%,1,万科集团,2.05%,1,万科地产,2.65%,2,绿城,1.16%,2,保利地产,1.12%,2,恒大集团,1.37%,2,绿地集团,2.01%,3,保利地产,0.98%,3,绿地集团,1.10%,3,绿地集团,1.31%,3,保利地产,1.90%,4,中海外,0.94%,4,中海外,0.98%,4,保利地产,1.24%,4,中海地产,1.75%,5,绿地,0.82%,5,恒大地产,0.89%,5,中海地产,1.22%,5,恒大地产,1.72%,6,恒大,0.70%,6,绿城中国,0.88%,6,万达集团,0.95%,6,万达集团,1.69%,7,华润置地,0.57%,7,万达集团,0.62%,7,碧桂园,0.73%,7,绿城中国,0.95%,8,富力,0.55%,8,龙湖集团,0.57%,8,龙湖集团,0.64%,8,华润置地,0.93%,9,世纪金源,0.54%,9,碧桂园,0.56%,9,华润置地,0.62%,9,碧桂园,0.89%,10,碧桂园,0.48%,10,富力地产,0.54%,10,世茂房地产,0.53%,10,世茂房地产,0.86%,8.16%,9.00%,10.65%,15.36%,11,金地,0.47%,11,雅居乐,0.50%,11,雅居乐,0.52%,11,龙湖地产,0.75%,12,世茂房地产,0.45%,12,中信地产,0.48%,12,绿城中国,0.51%,12,招商地产,0.67%,13,龙湖,0.43%,13,金地集团,0.47%,13,金地集团,0.49%,12,融创中国,0.67%,14,中信地产,0.41%,14,世茂房地产,0.46%,14,富力地产,0.49%,14,金地集团,0.66%,15,雅居乐,0.37%,15,华润置地,0.38%,15,远洋地产,0.45%,15,富力地产,0.64%,16,招商地产,0.36%,16,远洋地产,0.36%,16,中信地产,0.43%,16,远洋地产,0.58%,17,合生创展,0.34%,17,复地集团,0.29%,17,招商地产,0.36%,17,雅居乐,0.58%,18,远洋地产,0.31%,18,招商地产,0.24%,18,融创中国,0.33%,18,宏立城,0.46%,19,福建融侨,0.31%,19,新城控股,0.24%,19,融侨集团,0.31%,19,中信地产,0.44%,20,星河湾,0.30%,20,星河湾,0.23%,20,华侨城,0.30%,20,华夏幸福,0.43%,11.89%,12.64%,14.84%,21.22%,21,中国中铁,0.22%,21,保利香港,0.28%,20,保利香港,0.43%,22,金科实业,0.22%,22,首开股份,0.28%,22,首开股份,0.40%,23,首开股份,0.22%,23,佳兆业,0.25%,23,中国铁建,0.40%,24,世纪金源,0.21%,24,新城控股,0.24%,24,中国中铁,0.37%,25,保利香港,0.21%,25,金科集团,0.24%,25,融侨集团,0.35%,26,金辉集团,0.20%,26,合景泰富,0.23%,26,荣盛发展,0.34%,27,华侨城,0.20%,27,中国铁建,0.22%,27,金融街,0.34%,28,首创置业,0.19%,28,九龙仓,0.22%,28,和记黄埔,0.33%,29,合景泰富,0.19%,29,金辉集团,0.22%,29,佳兆业,0.32%,30,金隅股份,0.19%,30,新世界发展,0.22%,30,金科集团,0.32%,14.70%,17.24%,24.83%,31,金融街,0.22%,31,新城控股,0.30%,32,复地集团,0.21%,32,北京城建,0.30%,33,中国中铁,0.20%,33,九龙仓,0.29%,34,金隅股份,0.20%,34,复地集团,0.28%,35,荣盛发展,0.20%,35,中粮集团,0.27%,36,soho中国,0.20%,36,蓝光实业,0.23%,37,中粮集团,0.19%,36,首创置业,0.23%,38,首创置业,0.19%,38,越秀地产,0.23%,39,合生创展,0.19%,39,合景泰富,0.22%,40,方兴地产,0.19%,40,大华集团,0.22%,41,恒盛地产,0.18%,41,厦门建发,0.21%,42,瑞安房地产,0.16%,42,恒盛地产,0.21%,43,中南建设,0.15%,43,中南建设,0.21%,44,世纪金源,0.15%,44,旭辉集团,0.20%,45,中建地产,0.15%,44,仁恒置地,0.20%,46,亿达集团,0.14%,46,路劲基建,0.20%,47,建业地产,0.14%,47,合生创展,0.19%,48,建发房产,0.14%,48,滨江集团,0.19%,49,越秀地产,0.14%,48,建业地产,0.19%,50,大华集团,0.13%,50,金辉集团,0.19%,20.71%,50,卓越置业,0.19%,29.58%,TOP50,TOP30,TOP20,数据来源：,1,、以国家统计局发布的全国年度销售额数据为基础，由于,2012,年全国销售额数据尚未发布，此处由,2012,年,1-11,月全国销售额数据计算；,2,、各房企年度销售额，金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的,2009-2012,年,中国房地产企业销售排行榜,综合整理；,3,、根据全国年度销售额和房企年度销售额数据，计算市场份额。,市场集中度持续显著提高。,多数领先房企一直,坚持规模,+,销量成长,的目标,房企运营,-5,表：,2012,年度,TOP10,房企的历年市场销售额,2012,TOP10,公司名称,销售金额,销售面积,2009,2010,2011,2012,2009,2010,2011,2012,全国房地产销售数据,(统计局公布),43995,亿元,52479,亿元,59119,亿元,53526亿元,(1-11月总计),93713,万平方米,104349,万平方米,109900,万平方米,91705,万平方米,（1-11月总计),1,万科地产,630,1026,1210,1418,668,847,1060,1299,2,绿地集团,360,650,776,1078,520,743,808,1180,3,保利地产,430,660,732,1018,510,723,647,898,4,中海地产,413,578,720,935,481,530,566,747,5,恒大地产,307,527,808,923,580,831,1220,1536,6,万达集团,暂无数据,369,560,905,暂无数据,278,392,739,7,绿城中国,510,522,300,510,351,255,159,260,8,华润置地,249,226,366,500,213,223,300,467,9,碧桂园,212,330,430,475,433,600,684,764,10,世茂房地产,198,269,315,460,225,220,244,411,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的,2009-2012,年,中国房地产企业销售排行榜,的销售数据，以及国家统计局公布的全房地产销售数据，综合计算整理。,普遍采取坚持,“销售规模持续成长 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销售价格随行就市”,的基础策略,房企运营,-6,表：,2012,年度,TOP50,房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（,TOP17,，,TOP18-TOP50,见下页）,策略分析,排名,公司名称,销售额,（亿元）,销售额,同比（%）,销售面积,同比（%）,销售均价,同比（%）,第一梯队：稳步成长，随行就市,年度销售额900亿元以上；,销售增幅基本在10%-40%；,基本采取随行就市维稳的价格战，均价有0-10%下调。,1,万科地产,1418,17%,23%,-4%,2,绿地集团,1078,39%,46%,-5%,3,保利地产,1018,39%,39%,0%,4,中海地产,935,30%,32%,-2%,5,恒大地产,923,14%,26%,-9%,6,万达集团,905,62%,88%,-14%,第二梯队：现金为王+保守求稳,年度销售额300-500亿（销售额为500-900亿的企业为空挡）；,华润、世茂、招商、金地和富力都趋向“现金为王”，以低价保障销售增长；,碧桂园、龙湖、远洋、雅居乐坚守温和价格策略，销售额增幅受限；,绿城和融创平均售价逆势上扬，取得销售额、销售面积和销售价格“三丰收”。,7,绿城中国,510,70%,64%,4%,8,华润置地,500,37%,56%,-12%,9,碧桂园,475,10%,12%,-1%,10,世茂房地产,460,46%,68%,-13%,11,龙湖地产,400,5%,9%,-4%,12,招商地产,356,70%,100%,-15%,12,融创中国,356,84%,68%,10%,14,金地集团,352,21%,38%,-12%,15,富力地产,340,18%,42%,-16%,16,远洋地产,310,17%,25%,-7%,17,雅居乐,308,-1%,7%,-7%,数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的,2009,年中国房地产企业销售排行榜,、,2010,年中国房地产企业销售排行榜,、,2011,年中国房地产企业销售排行榜,、,2012,年中国房地产企业销售排行榜,综合整理,多数领先企业销售额显著增长，而平均销售价格多呈下降态势。价格下调原因有三个方面：一是市场结构变化，二是市场布局变化，三是以价换量的销售策略。,房企运营,-6,表：,2012,年度,TOP50,房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（,TOP18-TOP50,，其中部分企业因数据缺乏暂未入列,）,排名,公司名称,销售金额,（亿元）,销售金额,同比（%）,销售面积,同比（%）,销售均价,同比（%）,第三梯队：或保守或求进,销售金额在200亿元以下（不能监测到销售同比的房企未入列）；,19,中信地产,236,-7%,18%,-22%,20,保利香港,232,38%,14%,21%,22,首开股份,215,31%,18%,11%,23,中国铁建,213,60%,31%,22%,24,中国中铁,199,64%,34%,23%,25,融侨集团,190,3%,-14%,20%,26,荣盛发展,183,55%,54%,1%,27,金融街,180,41%,64%,-14%,29,佳兆业,173,18%,19%,-1%,30,金科集团,171,22%,-3%,26%,31,新城控股,163,15%,12%,3%,33,九龙仓,154,17%,48%,-21%,34,复地集团,150,20%,3%,16%,35,中粮集团,143,25%,暂无数据,暂无数据,36,蓝光实业,125,12%,36%,-18%,38,越秀地产,123,54%,暂无数据,暂无数据,39,合景泰富,120,-10%,-9%,-2%,40,大华集团,117,50%,暂无数据,暂无数据,42,恒盛地产,111,5%,14%,-8%,43,中南建设,110,22%,33%,-8%,47,合生创展,104,-6%,暂无数据,暂无数据,48,建业地产,103,24%,18%,5%,50,金辉集团,102,-22%,-16%,-7%,普遍采取,“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”,的基础策略,数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的,2009,年中国房地产企业销售排行榜,、,2010,年中国房地产企业销售排行榜,、,2011,年中国房地产企业销售排行榜,、,2012,年中国房地产企业销售排行榜,综合整理。,保持土地储备的动态均衡,，后续发展资源有保障,房企运营,-7,表：部分领先房企土地资源储备情况（单位：万）,数据来源：金网络根据中指数据库企业发布,2008-2011,年年度土地储备量综合整理，,2012,年数据从各房企发布报告中获得。,备注：除万科,2012,年是截止到,9,月外，其他企业数据均是截止到,6,月，排名顺序是,2012,年销售额，未入列房企暂无数据。,2012年上半年，领先房企去化速度慢，拿地也相应谨慎。下半年销售好转，购地迅速转趋积极。,一、二线城市仍然是领先企业的主战场,房企运营,-8,级别,2009,2010,2011,2012,总计,14155,19854,14059,15213,一线城市,3817,1660,1199,1521,二线城市,8051,11341,6912,8095,三、四线城市,2287,6853,5948,5597,表：,2009-2012,年,TOP50,领先房企在不同级别城市的新增规划建面汇总（万）,级别,2009,2010,2011,2012,总计,4663,4916,2632,3682,一线城市,2303,1436,689,1150,二线城市,1909,2711,1300,2002,三、四线城市,452,769,643,531,表：,2009-2012,年,top50,领先房企在不同级别城市新增土地总成交金额（亿元）,备注：数据是从中指数据库中整理其能监测到的,TOP50,企业以及能监测到的各企业进驻城市，整理其新增土地分城市级别数据，最终汇总求和得出。该,数据小于企业发布数据，但可以看出相对趋势。,报告结构,2,012,年房地产市场回顾,一,2013,年政策走向研判,三,2013,年市场展望与房企对策,四,2013,年宏观经济趋势,二,宏观走势,经济动力,投资形势,货币供给,要点,2013年宏观经济趋势,宏观研判：,总体上看，中国经济已告别“高增长”时代，在“稳中求进” 中央总基调下， 2013年宏观政策将加大“,预调微调,”力度。,在外部环境仍旧偏紧的情况下，从“三驾马车”到“双轮驱动”，内需渐成为拉动经济增长的主动力 。,2013年经济增长将温和回升，宏观经济形势对房地产市场的影响更趋积极。,2013年宏观经济将持续温和复苏,2012年，全国GDP为51.93万亿元，比上年增长7.8%。全年CPI同比上涨2.6%，比上年的5.4%明显回落。,2013年，在“稳中求进”的总基调下，宏观政策将加大“预调微调”力度。,预计2013年GDP增幅将达8%左右,，投资、消费和净出口增速都将有小幅上升。从物价运行规律来看，本轮CPI筑底基本完成，已经开始酝酿新的上升周期，,预计CPI增幅将达3%左右。,宏观走势-1,24,24,表：,2008-2012,年全国,GDP,、,CPI,和,PPI,同比增速（数据来源：国家统计局）,预计,2013,年,GDP,增幅,8%,，,CPI,增幅,3%,左右,转变传统经济增长模式，,内需将逐渐成为拉动经济增长的主动力,外部环境难有改观，外需增长乏力， 2013年内需仍将是拉动经济增长的主动力。,2012年前三个季度，在总需求对经济增长拉动中，消费占55%，投资占50.5%，并且消费对经济增长的贡献连续三个季度超过投资。,与此同时，外需增长乏力，对GDP增长的拉动为-0.4%，延续了2011年对经济增长的负拉动态势。,经济动力-1,表：中国,GDP,增长率及“三驾马车”对经济增长的拉动（单位：,%,）,数据来源：,WIND,年份,GDP增长率,最终消费,资本形成,净出口,2003,10,3.6,6.3,0.1,2004,10.1,4,5.5,0.6,2005,11.3,4.3,4.4,2.6,2006,12.7,5.1,5.6,2,2007,14.2,5.6,6.1,2.5,2008,9.6,4.2,4.6,0.8,2009,9.2,4.4,8.4,-3.6,2010,10.4,4.5,5.5,0.4,2011,9.2,4.7,4.9,-0.4,2012,（,Q1-Q3,）,7.7,4.2,3.9,-0.4,政策刺激使固定资产投资维持较快增长,宏观政策稳中趋松，基础设施投资继续推进，保障房建设继续扩大规模，战略性新兴产业加快发展，,预计2013年固定资产投资增长22%左右。,在出口形势严峻、经济超预期减速的大背景下，2012年我国采取了一系列扩大投资政策措施，固定资产投资依然实现了较快增长。2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%。,投资形势-1,数据来源：国家统计局,表：固定资产投资（不含农户）增速（单位：,%,）,2013年货币、信贷“稳健取向”，新增货币供应量将适度增长,在经济增速趋稳背景下， 2013年的中国货币政策将会“稳中有进”，预计2013年社会融资规模达17万亿元左右，信贷投放9万亿元左右，M2同比增15%左右。,2012年社会融资总量持续增长，达15.76万亿元，同比增2.93万亿元。其中人民币贷款增加8.2万亿元，同比增7320亿元。显示2012年货币政策总体中性偏松。,中央经济工作会议提出2013 年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加。,货币供给-1,数据来源：央行,报告结构,2,012,年房地产市场回顾,一,2013,年政策走向研判,三,2013,年市场展望与房企对策,四,2013,年宏观经济趋势,二,2012,年政策演变,2013,年政策走向,新型城镇化机遇与挑战,要点,2013年政策走向研判（,1,）,政策研判：,2012年，在“稳中求进”的总基调下，,宏观政策和地产政策的预调微调，对房市走势产生了积极影响。,地方政府在政策执行中的弹性，客观上起到了为房市部分松绑的效果。,2013年，,房地产调控基调不变，政策相对稳定,：更加突出两手抓策略。,对房价上涨仍会保持高度警惕,。,建立促进房地产市场健康发展的长效机制,将成为政策发力的新方向和新重点，包括保障房制度、房地产税收制度、土地变革制度。,要点,2013年政策走向研判（,2,）,新型城镇化的机遇与挑战：,中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇发展路径会有比较明显差异，,从而,使得各地,房地产市场更趋分化,。,农民工市民化,是下一阶段推进新型城镇化的关键课题，对房地产 行业和市场的影响是多面的。,集体土地制度变革,，可能是未来一个阶段房地产企业发展最重大的发展机遇。,随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：,从单一商品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式。,政策预调微调，对房市产生积了极影响,年初货币政策的转向为房地产市场注入了活水。,国家执行积极的财政政策和稳健的货币政策，通过两次下调存准率和存贷款基准利率，使得流动性过紧的局面出现松动。,政府一直坚持落实差别化信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。,一年多来，在坚持房地产调控总体基调，继续对房价上涨保持高压态势的同时，政策执行由“全面收紧” 逐步朝“差别化”转向。,2012,年政策演变,-1,地方对政策的弹性执行，起到了部分松绑效果,地方层面：相对于中央政府对房市调控的坚持，2012年地方政府在政策执行上，表现出更多的弹性。,虽然没有触碰限购红线，但对刚性需求给予了多层面的松绑。,2012,年很多地方采用调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠等多种方式，对首次购房给予更多支持。据统计，2012年以来全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，上半年延长贷款年限、增加贷款上限，下半年又进一步下调首套房、二套房公积金贷款的首付比例。,2012,年政策演变,-2,房地产调控基调不变，政策相对稳定,2013年房地产调控政策基调不变，限购、限贷、税收等都将延续。,对于未来房地产调控方向，住建部表示，2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。,继续实行限购措施，要坚决抑制投机投资性购房需求，支持合理自住和改善性需求。,房价走势仍是新一届政府关注点，对房价上涨仍会保持高度警惕。,2013,年政策走向,-1,制度变革和长效机制,2013年继续实施调控同时，建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点。,住房保障制度：,加快保障性住房投融资、建设、运营、管理等的制度建设。随着保障性住房建设、交用高峰的到来，住房保障制度建设和完善将成为今年制度变革的先导领域。,房地产税收制度：,以税收制度改革为核心，建立商品住房领域去投资化的长效机制。研究改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。中央多次明确提出要扩大房产税改革试点范围，2013年房产税扩大试点范围，也是可以预见的。,土地制度变革：,不仅是土地出让方式和出让制度的完善，使其与房地产业新的定位和新的形势相适应，更重要的是集体所有制土地上市流通等更深层次的改革，在2013年将被更多地提及并将加快探索研究。,2013,年政策走向,-2,城镇化实现的,路径差异,，促使房市,更趋分化,全国各大中小城镇的人口、土地、资金等方面存在显著差