物业设施设备管理课件

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,课题名称：物业设备管理基础,Page,74,制作者：,（第一部分物业设施设备管理基础 ）,物业设施设备管理,2010,年,3,月,10,日,第,1,章物业设施设备管理,1.1,物业设施设备管理概述,1,、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及设施、设备，以及相关的场地。,2,、物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,1.2,物业设施设备管理的四要点,1,、基础管理。,1,、基础管理。（摸清家底，收集资料，建立台账，完好率评价）,2,、使用与维护。,2,、日常运行。（确保设施设备满足使用要求和安全要求）,3,、修理。,3,、维护与修理。（日常维护、一级保养、二级保养）,4,、完好率自我评价。,4,、能源管理。（随时掌控能源使用情况，设施设备经济运行）,第,1,章物业设施设备管理,1.3,设施设备管理,物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需求，并创造良好的经济效益和社会效益。,1.4,设施设备管理的管理特点,1,、目前，我国物业设备管理缺乏完善的专业管理法规制度。物业上层管理者较少有像工业企业的管理者那样了解和熟悉设备的基本原理、性能和专业管理知识。,2,、物业管理项目分散，公司与项目部（点）距离遥远，无法实施集中管理。且国人思维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司技术专业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法得到有效实现。,1.4,设施设备管理的管理特点,3,、物业管理的技术管理与操作人员来源各行各业，大部分来源于农村剩余劳动力，基本没有进行过系统的技术培训，且流动性极大，因此，整体技术素质不高，特别是不能实现规范操作，安全隐患较大。,4,、物业配套设备愈来愈先进，技术含量愈来愈高，对管理者的技术要求愈来愈苛刻，一旦出现违规作业，就会造成极大的损失，影响用户使用，还会给行业带来极坏的影响。,5,、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责任。,第,1,章物业设施设备管理,1.5,设施设备管理的意义,1,、为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。,2,、是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。,（设备的寿命周期是指设备的“计划设计制造调试安装试运行使用维修改造报废”全过程。设备寿命周期费用就是在设备寿命周期中，对设备投入的全部价值量，这是一项综合性的货币形态价值预测指标，也是设备经营管理的基础资料之一。设备寿命周期费用主要包括设备购置费和维修费。）,3,、是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需求。,4,、能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也促进物业管理行业的健康发展。,第,1,章物业设施设备管理,1.6,设施设备管理的目标,用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。,1,、保持设施、设备完好，满足,使用功能,；,2,、确保物业及使用人的,安全,；,3,、促进物业,保值增值,。,第,1,章物业设施设备管理,第,1,章物业设施设备管理,1.7,项目经理应具备的设施设备管理的最基本的条件,1,、知道所管项目有些什么主要的设施设备，数量、品牌、产地、主要参数等。,2,、日常设施设备管理的主要内容与环节。,3,、学会一些维修、保养成本控制的手段。,4,、掌握一些节能的方法。,5,、有做设施设备管理内行的愿望。,举例：,进入一个物业区域，通过眼睛你能扑捉到什么信息？户数、一梯几户、电梯品牌台数、供水方式、供电方式、周界、消防烟感、探头数量、维修资金使用、写字楼客户人数、空调装机容量、装饰情况、公共厕所情况、看开关知,BA,、卫星、对讲系统、手机和网络覆盖、自动门、车库、绿化情况、现场设施设备管理、看公告栏了解物业与业主沟通、岗位设置及人员成本与管理费的匹配度、管理费定价。,第,1,章物业设施设备管理,1.8,设施设备的分类,1,、强电系统。,2,、电梯升降系统。,3,、空调系统。,4,、给排水系统。,5,、消防系统。,6,、弱电系统。,7,、房屋与设施。,（第二部分 强电系统 ）,物业设施设备管理,2010,年,3,月,10,日,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.1,高压供配电系统,1,、对于物业管理公司来讲，高压供配电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设备。,2,、同时使用多台变压器供电的民用建筑物，通常都采用,10kV,、,35kV,供电。,3,、建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室，用来接收和分配电能而不改变电压的场所称为配电室。,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.2,电力系统（两种描述）,1,、由发电厂、电力网和电力用户组成的统一整体称为电力系统。,2,、把由发电、输电、变电、配电、用电设备及相应的辅助系统组成的电能生产、输送、分配、使用的统一整体称为电力系统。,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.3,电力用户,也称电力负荷。在电力系统中，一切消费电能的用电设备均称为电力用户。电力用户按其用途可分为：动力用电设备、工艺用电设备、电热用电设备、照明用电设备等，它们分别将电能转换为机械能、热能和光能等不同形式，适应生产和生活的需要。,3.4,用户负荷分类, 建筑供电的重要性在于用电单位确定的重要程度和居住区域的档次、供电中断是否会引发人员伤亡和经济财产损失，引起政治影响和公共场所的秩序混乱。为此，国家供电管理部门对所有用户在项目的设计报装申请阶段时，即按用户合负荷的重要程度等级予以审核批准，一般分为三级标准对用户进行供电。,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.4,用户负荷分类,1,、一级供电负荷（用户）,突然中断供电将造成重大政治影响、人身伤亡和重大经济损失、连续生产过程被打乱而造成大量废品、公共场所秩序出现严重混乱的用电单位。如：,1.,中央与国家的办公机构；,2.,国家级的大会堂、国际候机厅；,3.,医院或医院手术室、省级以上的大型体育场馆、大型商场；,4.,四星级以上宾馆酒店、国宾馆、甲级写字楼、高档别墅区；,5.,银行、计算机机房、通讯消防设备设施；,6.,重要交通、通信枢纽；,7. 大型钢铁生产企业、停电将发生中毒、爆炸、火灾的企业等均属于一级供电负荷。,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.4,用户负荷分类,技术要求：高压,10kV,（,35kV,）必须由两个不同的电站独立电源供电，当一路电源出现故障或检修时，另一路电源应保证能正常供电。平时两路电源可分列运行，单独对用户的不同负荷供电，联络开关处于打开位置，其中一路变压器的容量能承受全站负荷。,a),电源来自两个不同发电厂：,b),电源来自两个区域变电站 ：,c),电源来自一个区域变电站，一个自备发电机。,图,3-2,：满足一级负荷要求的电源,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.4,用户负荷分类,2,、二级供电负荷（用户）,指突然中断供电不会造成人员伤亡和重大经济损失、不造成公共场所秩序出现混乱和严重影响生产的用电单位。如：市县级医院、三星级的宾馆酒店、乙级写字楼、高档住宅区、大型工矿企业等均属于二级供电负荷。,技术要求：两路高压,10kV,供电，一路常用一路备用，或两路高压上一级来自于同一变电站的不同高压开关（即专业人员俗称的假双路），或一路专用高压供电辅助配备自备发电机组、,UPS,电源、蓄电池组。,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.4,用户负荷分类,3,、三级供电负荷,凡不属于上述一级和二级的供电用户均属于三级。, 技术要求：,10kV,单路高压架空线路进线或电缆直配，无自备发电机和,UPS,电源。,特点：供电保障的可靠性低，若出现供电故障或需要进行设备检修时只能中断供电。,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.5,供配电设备组成,1,、进线隔离柜,2,、高压进线柜,3,、压变柜,4,、变压器柜,5,、计量柜,6,、电力变压器,7,、联络柜,8,、直流屏,9,、中央信号屏,第,3,章,高压供配电系统,第,3,章,高压供配电系统,第,3,章,高压供配电系统,第,3,章,高压供配电系统,第,3,章,高压供配电系统,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.5,供配电设备组成,1,、进线隔离柜,作用：是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是：保证高压电器及装置在检修工作时的安全，在高压进线处起隔离电压的作用。,2,、高压进线柜,作用：内置高压断路器,(,或称高压开关,),，是变配电室主要的电力控制设备,具有灭弧特性,当系统正常运行时,它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系统发生故障时,它和继电保护配合,能迅速切断故障电流,以防止扩大事故范围。,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.5,供配电设备组成,3,、压变柜,作用：内置电压互感器,(,图,3-13),它是将,10kV,电压变换成,0.1kV,可向继电保护和计量仪表供电,也可以通过电压互感器为操作系统提供工作电源。,作用：当遭受过电压时,避雷器的非线性伏安特性发挥作用,避雷器处于导通状态,释放过电压能量,从而防止过电压对变配电设备的侵害。,4,、变压器柜,作用：同高压进线柜，主要是切断和接通变压器的空载和负载电流及切断变压器故障、短路等事故电流作用。,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.5,供配电设备组成,5,、计量柜,作用：计量实际电能消耗量。,6,、电力变压器,作用：它在变配电室内起变换电压的作用。将,10kV,电压变换成,0.4kV,电压,以适应用户需要。,7,、联络柜,作用：基本作用与高压进线柜相同,主要是切断和接通两路电源之间高压母线的空载和负载电流及切断高压母线之间的故障、短路等事故电流作用。,第,3,章,高压供配电系统,3.1,高压供配电系统概述,3.1.5,供配电设备组成,8,、直流屏,作用：给变配电室内的高压设备和二次回路提供操作、测量、保护等电源,9,、中央信号屏,作用：中央信号屏采用智能微机控制报警装置。可以提供,10kV,所有开关和,0.4kV,主开关及母联开关的位置指示信号,全部开关柜的事故及预告信号的音响及光字显示。,第,3,章,高压供配电系统,3.2,供配电系统的接管验收,3.2.1,接管验收的范围,（承接查验）,物业基础资料、竣工图纸资料和设施设备的技术文件：,1,、高压变配电设备操作和维护保养手册。,2,、高压部分电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。,3,、高压变配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证。,4,、供电主管部门验收报告。,5,、各种高压设备检测报告和预防性试验报告。,6,、与供电企业签订的供用电合同、电费缴纳协议、供电方案、投入批准书。,7,、高压配电室的全部设备及工具、备品备件,高压防护用品等。,8,、高压侧法定计量表表底确认。,9,、模拟屏及其,各种标牌。,第,3,章,高压供配电系统,3.2,供配电系统的接管验收,3.2.2,接管验收的程序,1,、接管验收的准备,1.,安排技术人员提前进驻现场,收集资料、熟悉图纸,观摩设备的安装调试,确定接管验 收的技术方案和组织方案,根据验收的项目内容配备必要的验收工具和仪器。,2.,召开“接管验收协调会”将物业接管验收方案通报各方。,3.,各方人员配合要求。,4.,人员配备。,5.,工具准备。,6.,熟悉现场。,7.,做好接收表格等。,第,3,章,高压供配电系统,3.2,供配电系统的接管验收,3.2.2,接管验收的程序,2,、接管验收工作的具体实施,1.,开发商或业主、总包以及开发商或业主聘请的工程监理公司会同接管方按照预定方案和标准开始接管验收工作,在验收中发现的问题接管方逐项记录并由有关各方签字确认,每天结束后汇总当日验收资料,并将需整改的内容交给移交方,。,2.,无论状态是否合格,接管方均接收该区域,/,机房的钥匙,并立即进行封闭管理。,移交方人员欲再进入该区域,需严格按照接管方的规定进行登记并领取施工出入证。,3.,全部验收结束后,接管方汇总最终文件,参与验收各方代表签字,验收完成。,对尚未完成的整改工作,应在验收文件中逐项注明,接管方配合施工单位整改,逐步消项,在约定的时间内完成。,第,3,章,高压供配电系统,3.2,供配电系统的接管验收,3,、登记建档,1.,整理设备原始资料并分类归档。,2.,根据设备铭牌、安装位置建立设备档案。,3.,制定维护保养要求,建立维护保养记录卡。,4.,设备档案主要内容：, 包括：序号、专业、制表人、设备名称、型号、出厂编号、安装位置、设备编号、图纸名称、购买日期、价格、使用寿命、计划维修频率、图纸编号、额定电压、额定电流、额定功率、安装时间、投入使用时间、厂家资料,(,包含名称、联系人、电话、地址等,),、供应商资料名,(,包含名称、联系人、电话、地址等,),、备注及主要维修记录,第,3,章,高压供配电系统,3.3,供配电系统的运行管理,3.3.1,运行管理的内容（,关键是设备安全；人员安全,）,1,、运行管理的岗位设置,2,、运行管理岗位职责,3,、运行管理的规程,1.,变配电室操作规程,2.,倒闸操作规程,3.,供电设备巡视检查规程,4.,设备安全管理规定,5.,运行安全管理规程,6.,紧急事故处理规程,第,3,章,高压供配电系统,3.3,供配电系统的运行管理,3.3.2,运行管理要求,1,、运行管理工作目标,1.,保证高压电气设备安全运行。,2.,顺利完成倒闸操作。,3.,无设备故障和任何已知事故隐患。,4.,突发事件得到及时处理。,5.,供电技术指标符合国家供电标准。,2,、运行管理规章制度,3,、突发事件的处理预案（,外网闪络停电、外网一路电源事故停电,、,两路电源同时停电、重大事故跳闸、 触电急救,）,第,3,章,高压供配电系统,3.4,供配电系统的维护保养,3.4.1,维护保养的内容,(,所有保养，必须停电并做好安全组织措施和技术措施后进行,),1,、维护保养的内容,1.,维护保养工作计划,1,）高压开关柜的检查清扫；,2,）高压开关柜的功能试验；,3,）高压开关柜接线检查；,4,）高压继电保护功能试验；,5,）高压开关传动试验；,6,）变压器检查清扫；,7,）变压器温控器功能试验。,第,4,章,低压配电系统,4.1,低压配电系统概述,4.1.1,低压配电系统的范围,低压配电系统的范围是指：降压变压器,1kV,以下低压侧起至用电设备受电端配电箱入口止；或低压配电室引入线起至用电设备受电端配电箱入口止。,4.1.2,：低压配电系统的形式,1,、放射式,2,、树干式,3,、变压器,干线式,4,、链式,第,4,章,低压配电系统,4.1,低压配电系统概述,4.1.3,低压配电系统的主要设备,低压配电系统主要由,低压主进柜、馈线柜、联络柜、电容器柜、计量柜,、出线柜、发电机等组成。,4.1.4,低压配电系统的运行特点,物业配电系统与其他生产型企业的配电系统运行环境不同，对设备的运行维护管理的要求也不同。因设备故障导致大面积停电的事故时有发生，因此必须依据物业配电系统的具体情况制定科学的运行管理和严密的系统保养制度，确保配电系统的正常工作。,第,4,章,低压配电系统,4.2,低压配电系统的接管验收,4.2.1,接管验收工作依据,4.2.1.1,国家、部颁、行业有关工程施工质量验收规范,4.2.1.2,设施设备生产厂家的安装要求及产品技术说明书,4.2.1.3,竣工图纸资料,4.2.2,接管验收的范围,按照合同规定所要接管验收的本系统相关设备及系统,配电设备操作和维护保养手册；,电气系统图、平面图,、隐蔽工程验收资料及说明；,配电设备明细表,、设备厂家资料及产品合格证；,能源底数确认,；本系统调试或运行维修记录、设备检测报告等。,4.2.3,接管验收的程序（参见,3.2.3,内容）,4.2.4,登记建档（参见,3.2.4,内容）,第,4,章,低压配电系统,4.3,低压配电系统的运行管理,4.3.3,运行管理要求,4.3.3.3,：运行人员电气设备巡视检查制度,(,看、听、嗅、测,),1,、巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常,电流表电压表指示是否在正常数值范围内。,2,、检查电容运行是否正常,温度应在正常范围内,有无渗漏油及膨胀现象。,3,、检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常,各开关有无异响、异味。,4,、各负荷柜电源指示灯是否正常,母线漆是否变色,各触点螺丝是否压实,有无因过载变色现象。,5,、检查低压柜、低压母线、低压开关、电容器、端子是否有灰尘,是否该清扫消除灰尘,如有必要须办理停电手续,(,不影响正常使用的情况下,),进行停电清扫灰尘。,第,4,章,低压配电系统,4.3,低压配电系统的运行管理,4.3.3,运行管理要求,4.3.3.3,：运行人员电气设备巡视检查制度,6,、干式变压器巡视检查内容：,1),电流、电压、温度情况；,2),接线端子有无过热现象；,3),绝缘瓷套管是否清洁,有无裂纹如碰伤、放电痕迹；,4),声音是否正常；,5),外壳接地是否良好。,7,、照明巡检要求：,1),每日按规定开灯时间前后对全部外围照明进行巡视检查,有问题及时处理。,2),每日关灯后,检查是否已经正常关闭。,第,4,章,低压配电系统,4.4,低压配电系统的维护保养,4.4.2,维护保养的内容,4.4.2.4,维护保养的要求,1,、每年,3,5,月份进行清扫保养。,2,、每月进行一次以测温为主的巡查。,3,、新装设备应贴安装日期签,运行半年后一年内进行一次导电接点螺丝紧固,配合每年清扫进行。,4,、夏季检修及测试供热配电系统。,5,、电机的防范措施。,6,、检查出口灯。,7,、直流屏检查。,第,4,章,低压配电系统,4.4,低压配电系统的维护保养,4.4.2,维护保养的内容,4.4.2.4,维护保养的要求,8,、所有公区照明检查。,9,、检修、测试供冷配电系统。,10,、卷帘门防范措施。,11,、雨水、污水泵配电系统。,12,、楼体灯及广告灯箱系统。,13,、库房用电情况检查。,14,、每年定期清扫、紧固配电系统电器。,15,、检查测验避雷系统。,16,、每季度对变配电盘测温度一次。,第,4,章,低压配电系统,4.5,自备应急发电机,4.5.1,应急发电机组简介,(,图,4-4),大中型建筑物内设置的应急发电机绝大部分是使用柴油作燃料的。少数小型建筑物使用汽油发电机组。为了便于管理,发电机的位置一般距离变配电室较近。,发电机组主要由四个部分组成：柴油机、发电机、油库、发电机馈电柜。,4.5.1.1,柴油机、发电机,柴油机是以柴油为燃料的内燃机,是将化学能转变成机械能的一种装置。在发电机组中起到带动发电机运转的作用。,发电机是将机械能转变成电能的装置。柴油发电机组使用的一般都是同步发电机。,第,4,章,低压配电系统,4.5,自备应急发电机,4.5.3,岗位职责,1,、值班员工应每天巡检发电机并且认真填写巡视记录。,2,、准确记录以下各种数据：,1),每月进行一次空载启动运行的相关数据,开机时间符合手册要求；,2),每年进行一次,带载,试验的相关数据,运行时间符合手册要求；,3),每天记录蓄电池的充电数据；,4),记录每次蓄电池充放电的数据；,5),运行期间的油温,水温,油压；,6),累计运行时间；,7),冷却水或者防冻液的洁净度。,第,4,章,低压配电系统,4.5,自备应急发电机,3,、注意监视配电室周围环境和天气情况,随时采取保温、除湿、防尘等措施,保证发电机的环境。北方地区应严防发电机组受冻。,4,、妥善保管好各种发电机专用工具、钥匙等。,5,、熟知应急发电机及其辅助设备、装置的操作方法。,6,、掌握发电机馈电柜的倒闸操作程序。坚决杜绝向外网反向送电。,7,、严禁柴油机低温低速或者高温超速运行。,8,、长时间运行的时候,负载率不得高于,90%,。以额定功率运行的时候,连续运行时间不得超过,12,小时。,第,4,章,低压配电系统,4.5,自备应急发电机,9,、按照手册要求定期进行燃油和润滑油的油质检测,及时更换不合格的油料。,10,、每半年对蓄电池进行一次充放电,避免因长时间浮充损坏蓄电池。,11,、每个月检查蓄电池液位和比重,及时补充电池液。,12,、发电机按照手册要求定期清洗或更换“三滤”,即空气滤清器、柴油滤清器和机油滤清器。,13,、认真做好设备的清扫及环境卫生工作。,第,4,章,低压配电系统,4.6,电力电容器,S,视在功率,Q,无功功率,4.6.1,电力电容器概述,P,有功功率,电力电容器是低压配电系统中常见的电气元件,主要的功能是向电网提供无功功率,减少感性用电设备向电网索取的无功功率,降低供电过程中的无功损耗。用于电力系统电容器被称之为电力电容器。,4.6.1.2,：功率因数,(,力率,),在交流电路中,电压与电流之间的相位差,(),的余弦叫做功率因数,用符号,cos,表示。在数值上,功率因数是有功功率,(P),和视在功率,(S),的比值,即,COS =P/S,。在电业企业也将功率因数称之为力率。,根据电力法,各地供电企业会根据用户的用电性质、变压器容量等情况,规定用户必须达到的功率因数的目标值。每个月收取电费的时候,供电企业要对用户用电的功率因数进行考核并根据达标的情况进行奖惩。,第,4,章,低压配电系统,4.6,电力电容器,4.6.3,电容器补偿柜的构成,1,、柜体,一般排列在低压主进柜和低压出线柜之间。,2,、母线,用于将电容并联在低压母线上。,3,、隔离开关,在母线上明显的断开点。,4,、热继电器,保护电容器。,5,、,交流接触器,执行电力电容器的投入和退出。,6,、避雷器,消除雷击过电压带来的冲击。,7,、,电容器,提供无功功率。,8,、,熔断器,防止电容器因为过电流产生损坏。,9,、电抗器,用于约束电容器的投切涌流,减轻涌流对接触器触点的损伤。如果柜内使用的是电容器专用交流接触器则可以不用电抗器。,10,、,功率因数自动补偿控制装置,用于判断线路上无功功率的需求、电压高低等,然后 接触器发出投入和退出的指令。,11,、,电流表,电压表,功率因数表,用于显示运行状态。,12,、新型的电容柜上没有功率因数表,功率因数直接在控制器的液晶屏上显示。,13,、导线,母排等等。,第,4,章,低压配电系统,4.6,电力电容器,4.6.5.2,运行管理内容,6,、巡查内容：,1),电容器的外观是否有变形。,2),电容器是否有异常声音或者火花。,3),电容器是否有异常气味，渗漏。,4),电容器的外壳和接线端子的温升是否正常。,5),电容柜指示灯工作是否正常。,6),电容柜上的电压表,电流表,功率因数表的显示值是否正常。,7),电容器控制器上的显示是否正常。,8),熔断器是否正常。,9),室内温度和空气湿度是否正常,通风情况是否良好。电容器柜内的温度是否正常。,10),交流接触器的运行是否正常。,11),电容器的输出电流是否有缺相或者严重的不平衡的现象。,12),电容器柜内的积尘情况。,第,5,章,用电设备,5.1,电照明和电光源,5.1.1,电照明概述,利用各种光源照亮工作和生活场所或个别物体的措施称之为照明。照明的首要目的是创造良好的可见度和舒适愉快的环境。,以太阳光和天空光作为光源的称之为“自然采光”或者“天然采光”；以人造光源作为光源的称“人工照明”。在人工照明中使用的光源绝大多数都使用电能作为能源,人们也将这种利用电能转换为光而实现的人工照明称之为电照明。,第,5,章,用电设备,5.1,电照明和电光源,5.1.3,电光源概述,电光源指的是将电能转换为光能的器件或装置,广泛用于建筑物内外的日常照明和生活设施。照明用电一般要占大型写字楼、商场等公共建筑物总用电量的,15%,25%,。,5.1.3.1,电光源分类,一般可以分为两类：,1.,照明光源,照明光源是以产生可见光为目的,辐射出主要为人眼视觉的,可见光谱,(,波长,380,780,纳米,),的电光源,主要用于照明。照明光源的规格品种非常之多,单只功率从,0.1,瓦到,20,千瓦,其产量要占到全世界电光源总产量的,95,以上。,第,5,章,用电设备,5.1,电照明和电光源,5.1.3,电光源概述,5.1.3.1,电光源分类,一般可以分为两类：,2.,辐射光源,辐射光源不是为照明用的,这些光源能够辐射出大量紫外光谱,(1,380,纳米,),和红外光谱,(780,1106,纳米,),的电光源,它包括,紫外光源、红外光源,和非照明用的可见光源。在建筑物内用量不大,但往往又是不可或缺的。,此外还有一类相干光源,它通过激发态粒子在受激辐射作用下发光,这种光源称为,激光光源,。建筑物内外主要用于景观装饰等方面,用量比较少。,第,5,章,用电设备,5.2,电动机,5.2.1,电动机概述,5.2.1.1,：电动机的作用,将电能转换成旋转机械能的一种装置。在建筑物内电动机的作用主要是带动机械设备进行运转,例如制冷机、水泵、风机、电梯、电动门以及部分控制装置上。,电动机是建筑物尤其是写字楼、商业楼中最主要的用电设备,在总用电量之中,电动机所占比例是最大的。因此电动机的运行管理好坏对物业管理企业的经营成本会产生比较明显的影响。,第,5,章,用电设备,5.2,电动机,5.2.1.2,：电动机的分类,物业公司常用的电动机大体可以分成以下几类：,1,、交流异步电动机,1),三相电动机,分为鼠笼式和绕线式,物业公司常见的是中小型鼠笼式电动机,(,图,5-13),。,2),单相电动机,多应用在一些功率比较小的设备上,例如：家用电器中空调机、洗衣机、电冰箱、风扇,地下车库的引导风机,便携式和手持式电动工具。,2,、直流电动机,用直流电驱动的电动机叫做直流电动机。近年来由于电动机交流变频控制技术的日臻完善,在绝大部分场合中直流电动机已经被使用变频技术的交流异步电动机所替代。,第,5,章,用电设备,5.2,电动机,5.2.1,电动机的维护保养,1,、定期检查轴承；,2,、定期检查风扇；,3,、保持好电动机的表面清洁；,4,、定期检查密封。,第,6,章,低压电器,6.1,低压电器概述,6.1.1,低压电器的定义,在低压配电系统中,以实现对电路或者非电路对象的切换、控制、检测、保护、变换和调节为目的电器。是组成成套电机设备的基础配套元件。,在低压配电系统中和用电设备的控制柜,(,箱,),中大量地应用了低压电器。在强电专业日常的维修工作中很大一部分工作量是针对低压电器的。,第,6,章,低压电器,6.1,低压电器管理,6.3.1,低压电器的运行管理,低压电器几乎遍布整个低压电力系统,数量十分可观。低压电器的故障在强电专业的总故障率中占有比较大的比率。因此低压电器的运行管理显得尤为重要。,1,、针对较为复杂的低压电器,(,软启动器、变频器等等,),组织专业培训；,2,、针对各个物业项目的具体情况完善运行管理制度；,3,、在巡视制度中明确针对低压电器的巡视内容；,4,、有组织地让电工学习现有低压电器的说明书和操作说明；,5,、定期检查低压电器的接线可靠性；,6,、定期检查低压电器的触点表面清洁度；,7,、定期检查低压电器上各种整定值的准确性；,第,6,章,低压电器,6.1,低压电器管理,6.3.1,低压电器的运行管理,8,、定期检查低压电器的工作环境,(,环境温度,通风情况等等,),；,9,、根据系统和末端设备的变化情况调整低压电器的整定值；,10,、及时更换发生故障的各种指示灯和相关的显示元件；,11,、对重要线路上的框架式断路器要定期进行预防性试验,确保其整定参数的正确性；,12,、定期检查低压电器的输入电压,声音和表面温度；,13,、根据厂家的技术资料以及实际使用经验,对接近使用寿命终点的低压电器加强巡视检查，制订相应的更新计划,有计划地安排好备件；,14,、保持低压电器的清洁。,第,7,章,建筑防雷与接地,7.1,雷电的危害及建筑物防雷等级,7.1.1,雷电的分类和作用形式,雷电是由带电的雷云之间或雷云对大地的放电,雷电的作用形式基本上可以分为,三类,：,7.1.1.1,直击雷,雷云直接对建筑物或地面上的其他物体放电的现象称为直击雷。,7.1.1.2,雷电感应,雷电感应,(,也被称为感应雷,),是雷电的第二次作用,即雷电流产生的电磁效应和静电效应。,7.1.1.3,雷电波侵入,当架空线路或架空金属管道遭受雷击或与遭受雷击的物体相碰,以及由于雷云在附近放电,在导线上感应出很高的电动势,沿线路或管路将高电位引进建筑物内部,称为雷电波侵入又称高电位引入。,第,7,章,建筑防雷与接地,7.1,雷电的危害及建筑物防雷等级,7.1.2,雷电的破坏形式,各类雷击的其破坏作用主要表现在以下四个方面：,7.1.2.1,机械性破坏,7.1.2.2,绝缘击穿性破坏,7.1.2.3,热力性破坏,7.1.2.4,无线干扰性破坏,第,7,章,建筑防雷与接地,7.1,雷电的危害及建筑物防雷等级,7.1.3.1,第一类防雷建筑物,由于一类防雷建筑物没有交给物业公司管理的先例,所以其分类介绍从略。,7.1.3.2,第二类防雷建筑物,符合下列情况之一的建筑物,应划为第二类防雷建筑物：,1,、高度超过,100m,的建筑物；,2,、国家级重点文物保护建筑物；,3,、国家级的会堂、办公建筑物、档案馆、大型博展建筑物，特大型、大型铁路旅客站，国际性的航空港、通信枢纽，国宾馆、大型旅游建筑物，国际港口客运站；,4,、国家级计算中心、国家级通信枢纽等对国民经济有重要意义且装有大量电子设备的建筑物；,5,、年预计雷击次数大于,0.06,的部、省级办公建筑物及其他重要或人员密集的公共建筑物；,6,、年预计雷击次数大于,0.3,的住宅、办公楼等一般民用建筑物。,第,7,章,建筑防雷与接地,7.1,雷电的危害及建筑物防雷等级,7.1.3.3,第三类防雷建筑物,符合下列情况之一的建筑物,应划为第三类防雷建筑物：,1,、省级重点文物保护建筑物及省级档案馆；,2,、省级大型计算中心和装有重要电子设备的建筑物；,3,、,19,层及以上的住宅建筑和高度超过,50m,的其他民用建筑物；,4,、年预计雷击次数大于或等于,0.012,且小于或等于,0.06,的部、省级办公建筑物及其他重要或人员密集的公共建筑物；,5,、年预计雷击次数大于或等于,0.06,且小于或等于,0.3,的住宅、办公楼等一般民用建筑物；,6,、建筑群中最高的建筑物或位于建筑群边缘高度超过,20m,的建筑物；,7,、通过调查确认当地遭受过雷击灾害的类似建筑物；历史上雷害事故严重地区或雷害事故较多地区的较重要建筑物；,8,、在平均雷暴日大于,15d/a,的地区,高度大于或等于,15m,的烟囱、水塔等孤立的高耸构筑物；在平均雷暴日小于或等于,15d/a,的地区,高度大于或等于,20m,的烟囱、水塔等孤立的高耸构筑物。,（上海,30.1d/a,）,第,7,章,建筑防雷与接地,7.1,建筑物防雷与接地系统概述,7.2.1,建筑物防雷系统,7.2.1.1,建筑物防雷措施,对一、二类防雷建筑物应考虑直击雷、雷电感应和雷电波侵入的防雷措施,对三类防雷建筑物主要考虑防直击雷和防雷电波侵入的措施。,第,7,章,建筑防雷与接地,7.1,建筑物防雷与接地系统概述,以第二类防雷建筑物的防雷措施为例：,1,、防直击雷的措施。,1),在屋顶的屋脊、屋檐、屋角、女儿墙等易受雷击部位装设环形避雷带。,2),防雷引下线不少于,2,根,其间距不宜大于,20m,。且建筑物外廊各个角上的钢筋应被利用。,3),防直击雷和防雷电感应宜共用接地装置,冲击接地电阻不应大于,10,并与电气设备等接地共用同一接地装置,与埋地金属管道相连。,在共用接地装置与埋地金属管道相连情况下,接地装置宜围绕建筑物敷设成环形接地体。,4),高层建筑中应有防侧击雷的均压环、避雷带。,第,7,章,建筑防雷与接地,7.1,建筑物防雷与接地系统概述,2,、防雷电感应的措施。,1),建筑物内的设备、管道、桥架等主要金属物,应就近接到防雷接地装置或者电气设备的保护接地装置上。,2),在平行敷设的管道、桥架和电缆金属外皮等金属物上做等电位联结。,3,、防雷电波侵入的措施。,1),当低压线路全长采用埋地电缆或在架空金属线槽的电缆引入时,在入户端应将电缆金属外皮、金属线槽接地，并应与防雷接地装置相连。,2),电缆与架空线连接处应装设避雷器。避雷器、电缆金属外皮、钢管和绝缘子铁脚等应连在一起接地,其冲击接地电阻不应大于,10,3),进出建筑物的各种金属管道及电气设备的接地装置应在进出处与防雷接地装置连接。,第,7,章,建筑防雷与接地,7.1,建筑物防雷与接地系统概述,7.2.1.2,防雷装置的组成,建筑物的防雷装置由,接闪器、引下线、接地装置三部分组成。,1,、接闪器,接闪器是吸引和接受雷电流的金属导体,常见接闪器的形式有避雷针、避雷带、避雷网或金属屋面等。,2,、引下线,引下线的作用是将接闪器收到的雷电流引至接地装置。引下线一般采用圆钢或扁钢制成。,3,、接地装置,接地装置的作用是接收引下线传来的雷电流,并以最快的速度泄入大地。接地装置包括接地母线和接地体两部分,接地母线是用来连接引下线与接地体的金属线。,接地体分为自然接地体和人工接地体。自然接地体是利用基础内的钢筋焊接而成；人工接地体是人工专门制作的。一、二类防雷建筑物的接地电阻,R10,。,第,7,章,建筑防雷与接地,7.1,建筑物防雷与接地系统概述,7.5.2,：维护保养的内容,防雷与接地系统中,接地线和接地体会因外力破坏或腐蚀而损伤或断裂,接地电阻也会随土壤变化而发生变化,因此,必须对接地装置定期进行检查和试验。,7.5.21,：防雷与接地系统的检查内容和频次,1,、避雷系统不应有锈蚀,每季度检查,1,次；,2,、接触部件、焊点,每季度检查保养,1,次；,3,、接地电阻测试,每年,1,次,(,在雷雨季节之前,),；,4,、防雷系统每年在雷雨季前请地方专业检测单位进行一次检查；,5,、对有腐蚀性土壤的接地装置,应根据运行情况一般每,3,5,年对地面下接地体检查一次；,6,、强烈雷暴发生以后,要增加临时性的检查。,节能管理,一、能源管理,1,、物业的能耗,物业的能耗是指煤（燃油）、电、水、煤气等的耗用量。一般情况，其中电耗费用最大，要降低能耗费用首先应抓电耗，其次是抓煤（燃油）耗。工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线图，以进行不同年份、不同月份的能耗比较。,2,、能源管理定义,广义的能源管理是指对能源生产过程的管理和消费过程的管理。,狭义上的能源管理是指对能源消费过程的计划、组织、控制和监督等一系列工作。,节能管理,一、能源管理,节能管理,一、能源管理,3,、能源分析,1.,分析物业项目能源用于何处？是怎么用的？,2.,过去能源消耗是增加还是减少？,3.,能源消耗是否有季节性的变化？,4.,能源消耗是否有暂时变化？,5.,数据资料是否完整？,4,、节能计划（节能管理办法）,对过去和现在的用能数据资料一旦分析完成后，就可以开始制定计划措施。计划是必须的，因此物业的节能管理人员能较早地对如何执行项目作出决定。为了明确重点，必须确定有节能潜力的区域范围。,节能管理,一、能源管理,5,、节能区域范围,1,、供配电。,2,、契约限额调整（,MD,）。,3,、变压器。,4,、空调系统。,5,、照明系统。,6,、动力系统。,节能管理,一、能源管理,6,、节能目标与措施,1,、供配电。提高功率因数，应控制在,0.9,以上。,2,、契约限额调整（,MD,）。每月,25,日前书面向供电部门申请，富裕量控制在,5%,内。,3,、变压器。控制变压器负载率为,0.5,0.7,。过低或过高时，效率均要下降。,4,、空调系统。系统的容量一般是按最大负载情况下选定的，但是在实际使用当中不会始终在最大负载运行。空调机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高空调系统的运行效率。变风量机消耗动力主要是送风机和回风机。对于不同季节，应该合理调整新风比例，以减少新风处理能耗。,5,、照明系统。选用高光效光源；使用高效节能型照明附件；确定实际需求的工作时间和照度；合理设置开关的控制范围等。,6,、动力系统。采用变频技术；采用降压启动；合理匹配；合理控制运行时间等。,谢 谢！,