豪宅湖景壹号营销策略讲义课件

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,湖景壹号营销策略,向广告公司传达,致盈丰地产,世联地产,2006,年,12,月,5,日,湖景,壹号,我们的机会,政府限制别墅用地，别墅愈加稀缺。,市场上类别墅（双拼、联排、叠加）风行，独栋非常罕有,横岗湖是公认生态豪宅片区。海逸豪庭和加州阳光别墅已基本销售完毕，观山碧水别墅不多。本项目是横岗湖片区唯一在售大规模别墅楼盘,房地产市场持续火爆、价格不断攀升。,深圳土地稀缺，深圳人北上东莞、惠州置业，青睐有先天资源的高端项目,2,我们的优势,城市中央的别墅距厚街镇中心,5,分钟车程。,横岗湖片区最大规模纯独栋别墅盘。,占据横岗湖最佳地段，拥有最佳景观面，湖岸线长达,1800,米。,国际级的规划（坡地布局、一湖九溪，人工湖、沙滩泳池、湖滨公园、湖心岛）,巅峰级的产品大别墅、大花园。,巅峰级配套国际商业街区、国际幼儿园、五星级会所、名牌学校,巅峰级圈层财经巨亨，名流政要,3,我们要克服的难点,户型偏大,480,平米以下别墅占,55,。,480-1000,平米别墅占,45,。而厚街别墅,85,为,480,平米以下。城区别墅,85,在,300,平米以下。,单价高，总价高预期销售单价,2,万元,/,平米。总价：,650-2500,万,/,套。,销售速度快预期销售速度,4-6,套,/,月。东莞市场,500,万元以上别墅常规为,0-1,套,/,月。,品牌声誉响项目声誉和发展商声誉名镇珠三角。,4,项目市场定位,珠三角首席顶尖豪宅！,5,项目人群定位,珠三角财富金字塔顶尖人士！,私人财产过亿者,6,项目属性定位,南中国首席湖畔“峰级别墅”,7,项目营销策略,体验营销为主导,客户极致体验,(,感官体验、享受体验、身份体验,),展示价值为主线,(,通过精心设计，让客户充分感知产品全面价值）,眼球经济为要点,(,通过强势新闻炒作，事件营销，使项目始终成为珠三角楼盘热点）,封闭式高端客户营销为要诀,(,针对高端客户，营销中极度强调私密性、专享性，营造项目价值感）,8,展示,体验营销,活动,眼球经济,宣传,塑造价值,展厅、餐会,各地捕客,9,样板房布点（暂定）,02,栋，,800,平米，超大户型别墅典范,25,栋，,530,平米，大户型别墅典范,36,栋，,480,平米，中户型别墅典范,10,样板房装修风格建议,项目目标客户群,珠三角财富金字塔顶端人士,客户群特征,行业特征：生产型企业实体、贸易、物流、酒店行业,职业特征：大型企业董事长、总经理,个性特征：好面子，喜受人尊敬，在圈层内自觉成为领袖,喜欢的别墅样板房类型：,尊荣、豪奢、金碧辉煌,舒适、阔绰,景观视野佳,11,风格,1,：王者豪华型,根据客户特征，我们建议下列样板房装修风格,关键词：豪奢、尊荣,建议用在,02,栋，湖畔超大型样板房,12,风格,1,：王者豪华型,13,风格,2,：雍容博大型,建议用在,02,栋，,湖畔超大型样板房,关键词：阔绰、富丽,14,风格,3,：欧洲宫廷式,建议用在,25,栋，大户型样板房,关键词：舒适、洋派,15,风格,4,：古式典雅型,建议用在,25,栋，,大户型样板房,关键词：东方神韵、豪门大宅,16,风格,5,：摩纳哥风情,建议用在,36,栋，中户型样板房,关键词：璀璨、诱惑,17,风格,6,：幽静内敛型,建议用在,36,栋，,中户型样板房,关键词：幽静、典雅,18,看楼路线,及包装建议,19,会所,湖畔栈道,主入口,小会所,看楼路线图,中央大道,样板房,1,样板房,2,样板房,3,20,主入口,项目主入口应该气势恢弘，有标志性建筑或私家林荫道，形成归家的仪式感,21,会所,会所应该金碧辉煌，体现顶级别墅住区的生活品质。,22,样板房,样板房精致典雅，别墅和园林融为一体。,要求：三套样板房需把园林做足，以软性铺装，立体绿化为主。,23,中央大道,中央大道气魄恢弘，直通湖面，展现领袖大盘气势。,二期用地（荔枝林）用围板挡住。,24,沙滩泳池,沙滩泳池面积广阔，有标志性灯塔，环绕池边布置休闲设施,25,小会所,小会所主要展现休憩、观景、交流、服务功能。,26,湖畔栈道,湖畔栈道优美动人，揽湖光美景无限,27,大会所功能布局,及装修建议,28,大会所功能布局,大会所现在用一层的一半空间做销售中心，为了更好地接待客户，体现顶级豪宅气度，建议对现有布局做一些调整补充。,接待台,原接待台放大，背后为大型背景墙,沙盘,原规划为沙盘，现在仍为沙盘区，包括片区模型和项目模型,水吧,原规划为接待台，改为水吧,洽谈区,分户模型区,原为材料展示区，因景观好，调整为洽谈区,休息室、,深度洽谈室,原规划为健身房，因此处有景观，建议为休息室或深度洽谈室,影音室,原规划为桌球室，此处较安静，建议为影音室,VIP,房,原规划为律师房，建议该为,VIP,房,原为会议室，改为律师室,律师室,原规划为洽谈区和水吧，调整为分户模型区材料区,29,接待台,接待台美观漂亮，销售人员列队整齐接待客户。,30,沙盘区,沙盘区气势恢弘（含横岗湖区域模型、项目模型）,31,水吧,水吧亲切宜人，提供品牌饮品。,32,分户模型区,分户模型精致闪亮。休息区舒适宜人。,33,洽谈区,洽谈区舒适宜人，可看到窗外景观,34,休息室、深度洽谈室,深度洽谈室豪华、安静、高贵。,35,影音室,影音室安静宏阔，进行项目资讯灌输。,36,会所装修风格,项目属性：东莞首席豪宅！,所以会所装修应尊荣豪华，体现顶级豪宅的风范和档次。,大门璀璨辉煌,门僮侍立,37,内部装修金碧辉煌，以暖色系为主,38,贵宾接待室,扶梯,走廊,细节的处理华贵高雅,39,小会所功能布局,及装修建议,40,小会所主要在客人参观游览样板房和中央大道，对产品有感性认识后，来到小会所，进一步体验项目的顶级生活氛围和尊贵服务，并加深与销售人员的交流,小会所：,顶级生态豪宅体验馆！,A,、观景功能：,观赏沙滩泳池、广阔湖景,B,、体验功能,：体验顶级豪宅高层次生活,C,、服务功能：,享受尊贵细腻的服务,小会所主要体现三大功能,41,小会所功能布局,休闲水吧,欣赏沙滩泳池和湖景,休闲洽谈区,临窗欣赏沙滩泳池和湖景,红酒、雪茄陈列柜,展现高贵生活要素,分户模型区,贵宾房,高尔夫球具陈列室,接待贵宾客户，展现高贵生活,提供酒水餐点,吧,台,厨房,洗手间,42,水岸休闲吧,临湖休闲吧，精美糕点供应,43,临窗休息区,临窗欣赏美景,44,分户模型区,精美的分户模型，再次体现户型魅力,45,内吧台,内吧台，供应酒水饮料,46,红酒、雪茄陈列柜,展现高贵生活要素。,47,雪茄房、红酒房、高尔夫球具陈列室,品鉴高贵生活要素，同时兼贵宾接待室,48,极致尊荣服务,一对一售楼服务,尊贵细腻礼宾服务,49,展示,体验营销,活动,眼球经济,宣传,塑造价值,展厅、餐会,各地捕客,50,3,月,18,日（周日）售楼处盛大开放,4,月,21,日（周六）厚街、深圳两地盛大产品推介会,4,月,28,日（周六）园林、样板房开放暨盛大开盘仪式,5,月,1,日,-4,日东莞房博会、深圳春交会,5,月,26,日（周六）湖景壹号楼王撼世拍卖,五大活动环环相扣,51,1,、售楼处开放鸡尾酒会暨首批,VIP,卡发售（,3.18,）,湖景,1,号售楼处为超豪华五星级会所，金碧辉煌，既是销售空间，又对项目档次是很好展示。举行五星级售楼处盛大揭幕开放仪式。邀请珠三角所有新闻媒体。,52,2,、湖景壹号东莞、深圳两地盛大“产品推介会”（,4.21,）,在深圳、厚街两地五星级酒店交替举行大型产品推介会，国际规划师对产品素质详细介绍，让准客户对产品充满信心。,53,3,、园林、样板房开放暨盛大开盘（,4.28,）,4,月,28,日，举行“园林样板房开放暨盛大开盘仪式”，邀请珠三角所有媒体报道。,54,4,、东莞房博会、深圳春交会震撼参展（,5.1-4,）,5,月,1,日,-4,日，同时参加东莞房博会、深圳春交会。实行封闭式展厅营销。展厅外表极致奢华，展现巅峰别墅气度。内部为沟通空间，只对登记客户开放。他人不得入内。,55,5,、楼王撼世拍卖（,5.26,）,5,月,28,日，项目现场举行湖畔楼王撼世拍卖活动,营销推广,56,展示,体验营销,活动,眼球经济,宣传,塑造价值,展厅、餐会,各地捕客,57,大众媒体和小众媒体紧密结合，实效营销！,高端杂志、财经报纸,高档直邮函、客户通讯,专有资源：世联资源、发展商资源、媒介资源,大众营销树声誉,大型户外广告牌（主形象）,论坛、发布会、推介会（营造行业标杆）,报纸（反复传达观念）,电视（有效销售武器）,小众营销做沟通,专有圈层：球会、俱乐部、游艇会、机场、银行客户等,大型主题活动（塑造声誉、营造热点）,58,任何宣传反复强调四大价值：,独栋别墅极其稀缺！,城市中央的别墅！,横岗湖公认的生态豪宅区！,巅峰级的产品国际规划、一线湖景、九溪园林、巅峰产品、顶级配套、上流圈层！,59,所有宣传反复强调四大别墅观：,不在城市中央的别墅，是凋零的,没有稀缺天然资源的别墅，是可耻的,不是巅峰级的规划和产品，不足以匹配人生,没有上流人士作邻居，社区是低层次的,60,户外立柱,城际布点：,虎门大桥,广深高速与常虎高速交叉口,广深高速深圳机场出入口,莞深高速梅观出入口,莞深高速常虎高速交叉口,107,国道常虎高速出入口,镇际布点：,S256,省道虎门段、厚街段、长安段,东莞城区：,莞太路、东莞大道城区段,厚街本地：,湖景大道、博览大道,深圳本地：,深南中路香蜜湖路段,深圳盐坝高速大小梅沙段,占据交通要道，封杀两城（深圳、东莞），截留高端客户群,广深,莞深,61,户外广告气势豪迈,形象宣传,62,户外立柱,围墙广告形象高大，异型设计，展现领袖楼盘气势,形象宣传,63,周边道路旗,周边道路路旗设置，如湖景大道等，指引到达项目现场,形象宣传,64,电视,通过声音画面展现项目极度高端品质,电视广告提高项目的大众影响力。东莞富豪有看电视习惯。,形象宣传,65,报广,传达项目动态，树立高端形象,深圳富豪受报纸传媒影响大。选择媒体：深圳特区报、东莞日报,形象宣传,66,报广,连篇累牍软文,在项目营销前期，发布大量软文，炒作项目价值，提升客户认同，为热销作铺垫。,形象宣传,珠三角需要什么样的别墅？,顶尖别墅的稀缺论,高端置业，未被满足的需求在哪里？,湖景,1,号，预示城市巅峰别墅的到来,湖景,1,号，财富阶层的终极置业梦想,建议媒体：深圳特区报、东莞日报。,67,航空、高尔夫杂志,财经类报纸,珠三角富豪经常接触媒体,推荐：,南方航空,，,高尔夫,、,游艇,珠三角富豪经常接触媒体,推荐：,21,世纪经济报道,经济观察报,等,形象宣传,68,直邮信函,传达项目动态，关键节点催促客户前来,客户通讯,通报项目信息，沟通客户感情,形象宣传,69,在球会、游艇会、高级餐厅、俱乐部、机场贵宾厅等场所放置项目易拉宝，近距离沟通,圈层营销,网络全面覆盖，传达项目动态,网络覆盖,形象宣传,70,展示,体验营销,活动,眼球经济,宣传,塑造价值,展厅、餐会,各地捕客,71,深圳威尼斯酒店展厅,厚街喜来登酒店展厅,虎门五星级酒店展厅,三地展厅主动捕客,展厅动作：摆放项目模型，散发资料，进行讲解。,72,财富餐会小团体沟通,利用世联资源，与招行、工行、世联尊贵会等相关单位单位，为其贵宾客户举行投资理财餐会，详细分析产品价值。,73,展示,体验营销,活动,眼球经济,宣传,塑造价值,展厅、餐会,各地捕客,策略回顾,74,