【广告策划】阿里巴巴swot分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,阿里,巴巴,的,SWOT,阿 里 巴 巴 简 介,环 境 分 析,S W O T 分 析,营 销 战 略,阿里,巴巴,简,介,阿,里,巴,巴,企,业,简,介,阿里巴巴集团是全球电子商务的领导者，是中国最大的电子商务公司。自 1999 年成立以来，阿里巴巴集团茁壮成长，现已拥有以下子公司：,阿里巴巴网站 阿里巴巴 B2B 公司是阿里巴巴集团的旗舰公司，是世,界领先的B2B 电子商务公司，服务于中国和全球的中小,企业。,淘宝网 中国最大的个人网络购物市场，目前与中国最大的,网络广告平台阿里妈妈合并。,支付宝 中国领先的在线支付服务。,雅虎口碑 提供本地搜索和信息分类的生活服务平台。,阿里软件 服务于中国中小企业者的以互联网为平台,的商务管理软件,4月在中国淘宝网站推出1688体验版版诚信通 阿里巴巴中国站发行诚信通限量版,6月 “诚信通个人会员”服务正式上线。帮助企业发展中国国内贸易,10月 成功上市,3月 阿里巴巴中文站推出关键字竞价服务,10月 公司推出交流软件工具“贸易通”，使买方和卖方通过网络进行实时沟通交流,6月 公司为更好服务国际卖家，推出国际站“诚信通”会员,6月，阿里巴巴集团正式运营,12月 在中国杭州发布了首个网上贸易市场，名为“阿里巴巴在线”,中国雅虎,支付宝,阿里巴巴,淘宝网,阿里云,新闻媒体,搜索引擎,第三方,支付平台,B2B,广告平台,C2C,B2C,商务管,理软件,电,子,商,务,行,业,分,析,调,查,环,境,分,析,人口环境,经济环境,技术环境,社会文化 环境,宏观环境分析,人口环境：,随着科学技术进步，生产力发展和人民生活条件的改善，人们对网络的需求越来越大，截止2009年6月我国网民超过3.38亿。对于阿里巴巴，潜在用户逐渐增多。网上交易平台正在被更多的人使用。,经济环境：,中国建设市场经济后，在江浙地区，有大批的中小企业、甚至是个体经营出现，他们有很多产品，需要开辟市场，而信息不对称是他们遇到的最大的问题，这种情况还会继续存在，阿里发现并充分利用了这个机会。,技术环境：,阿里巴巴构建了B2B、B2C、C2C等围绕电子商务的商业贸易平台，与各银行合作建立起支付宝作为在线支付平台，同时为企业提供搜索引擎、在线软件服务等增值服务，形成一个集商流、物流、资金流、信息流为一体的庞大商业服务帝国。同时，阿里也要紧跟科学技术的高速发展，避免形成落后被动的局面。,社会文化环境：,随着人们对精神生活的追求，其网络市场将不断扩大，网民的数量将不断增加。企业间的网络市场交易也将逐渐发展壮大。同时，在充分占尽天时、地利、人和的阿里巴巴，依然在中国的消费市场上有很强的杀伤力。所以，阿里巴巴有很大的市场竞争力。,宏观环境分析,企业,市场,竞争者,公众,微观环境分析,微观环境分析,企业：,阿里在商业上的成功和快速增长以企业家精神和创新精神为基础，并且始终关注于满足客户的需求。阿里巴巴集团有六个核心价值观，它们支配他们的一切行为，是公司DNA的重要部分。,市场：,马云把中小企业作为目标客户，开辟了适应本土经济现状的“做中小企业生意”的B2B模式。在亚洲，中小企业数量庞大全世界85%的中小企业都集中在亚洲；而对于大多数中小企业而言，资金匮乏，在传统的交易方式下面临诸多困难，如营销宣传费用高昂、缺乏合适的分销渠道等，使其成为网上交易的最佳目标客户。,竞争者：,国外做交易机会的网站在做这些事情：目录和搜索、知识库、数据库、RFQ询盘等等。而阿里有什么？阿里只有目录和搜索，所以，竞争者可以做的事情很多，竞争者也很多。目前，主要竞争者有慧聪网及渤海物流。,公众：,阿里认为首先要在本国建立具有责任心的企业公民榜样。阿里巴巴公司努力确保其员工和分支机构同心协力地给予其客户、同事和当地社区以积极的影响。它还肩负着独一无二的责任与其全球商业社区内超过1900万名的注册会员分享理念，并对他们施加积极的影响。,SW,OT,分,析,SWOT Analysis Chart,STRENGTHS,OPPORTUNITIES,WEAKNESSES,THREATS,SWOT Analysis Chart,1. 一体化的业务组合,2. B2B和C2C市场均是行业领导者,3. 营销能力强,4. 优秀的企业文化,5. 海量的信息流,6. 创新能力强,7. B2B中介费较低，网上开店免费,8. 资金来源充足,SWOT Analysis Chart,WEAKNESSES,1. 搜索服务是短板,2. 社会形象在汶川地震中遭到破坏,3. 数据筛选过滤能力不是很强,SWOT Analysis Chart,1. 电子商务市场发展空间非常巨大,2. 人们对网上购物的认识日趋理性,3. 中小企业需要强大的B2B平台,4. 网上开店日益红火,5. 电子商务法律制度日趋完善,6. 国家对电子商务日益重视,7. 国外适宜的电子商务土壤,8. 农村市场前景广阔,SWOT Analysis Chart,1. 国内外竞争对手林立,2. 市场大环境依然不太景气,3. 国外市场需求依然疲软,4. 经济危机的影响可能会持续三到五年,5. 网络安全缺乏坚实保障,营,销,战,略,SWOT Analysis Chart,STRENGTHS,从国内外两方面积极拓展,B2B,市场,因地制宜加快国际化进程,加强营销力度，引导人们的观念,建设市场资讯数据库,提供有价值的创业信息,完善网上创业相关服务,打造阿里物流,与政府合作开拓电子商务市场,积极建设行业规范,开展农村项目支持活动,SO战略,SWOT Analysis Chart,WT战略,扬长避短，建立一体化优势,增强数据筛选的质量及时效性，密切反映国际需求,的变化,多渠道帮助中小企业过冬，改善企业社会形象,SWOT Analysis Chart,结合我国历史推出特色的搜索服务,推出专业化的搜索服务，提高搜索命中率,多方位开展公共关系活动,严把数据筛选口径提高数据质量,利用,B2B,、,C2C,市场平台推广搜索服务,SO战略,SWOT Analysis Chart,加大产品创新力度,开展多样化的营销,加大投资力度，持续开展帮助中小企业过冬的计划,有选择地组建战略联盟,开展网上创业培训课程,建立诚信积分制度以及实名认证体系,推动电子商务立法,ST战略,2.,营销策略：,1.政府交流：,加强政府交流，促进与政,府间的合作。共同努力共同开创中国,商务市场,2.扩充市场：,利用阿里巴巴现有资源优 势，扩大业,务范围，如积极介入资金流、物流等。,3.开创市场：,继续加大平拍影响力，将业务深入到世界的各个,角落。,4.引领市场：,引领电子商务潮流，做电子商务界的弄潮儿。,谢,谢,观,看,商业地产策划,基础培训,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释,第二部分 策划主要工作内容,第三部分 不同商业形态的定义,第四部分 各类策划报告侧重点简析,商业地产是什麽？,商业地产（,commercial property,）的概念最早出现在中国是,2000,年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。,简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,什么是策划？,策划是思想,策划是点子,策划是告诉对方：,做什么，怎么做？（论点）,为什么这样做，这样做的结果？（论据，论证）,策划是把以上内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可的集思想、文字及表达于一体的具体工作。,商业地产策划定义,商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产策划就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。,商业地产策划包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。,商业地产全程操作流程,第一阶段 项目策划,第二,阶段,招商管理,第三,阶段 营销,/,销售管理,第四,阶段 经营管理,我们的工作,第一阶段：项目的初步判断及定位,研究项目相关资料,选取所需的调查项目,对所选市场进行初步调研,整理分析数据得出结论,结合调研对项目做出初步定位,一般项目策划流程,第二阶段：全面深入研究分析及检讨初步定位设想,全面市场调研及消费者研究工作,可比性竞争对手分析,客观分析项目自身条件,接洽主力商家及目标业态代表性商家,一般项目策划流程,一般项目策划流程,（一）全面市场调研及消费者研究工作,市场调研及消费者研究是确定项目定位的基础。,研究项目相关资料,选取所需的调查项目,展开全面市场调研及消费者研究,整理分析数据及得出结论,一般项目策划流程,（二） 可比性竞争对手分析,可比性竞争对手调研,可比性竞争对手分析,对本项目的借鉴,（三） 客观分析项目自身条件,对项目技术指标的研究分析,对项目设计图纸的研究分析,项目,SWOT,分析,知己知彼，百战不殆。,一般项目策划流程,（四）接洽主力商家及目标业态代表性商家,访谈主力商家及进行接洽谈判,访谈目标业态代表性商家及进行接洽谈判,对商家意见进行综合分析,商家是商业项目定位的落脚点。,第三阶段：综合各方面的数据及因素，结合多年丰富之实践经验，通过多方面的探讨及验证，客观的建议项目市场定位。,综合市场调研及消费者研究结果,综合商家访谈的具体反馈,综合业内人士访谈、小组会谈的成果,综合项目自身条件的要求,一般项目策划流程,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释,第二部分 策划主要工作内容,第三部分 不同商业形态的定义,第四部分 各类策划报告侧重点简析,策划主要工作内容,市场调研,消费者问卷调查,商家访谈,策划定位,其他,市场调研,（一）市场调研的意义,（二）市场调研的准则（原则）,（三）市场调研的特点,（四）市场调研的方法,（五）市场调研的工作程序,（六）市场调研的内容,什么是市场调研？,市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关的各种情报、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。,市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。,归根结底：,市场调研就是让自己说话有底气，让自己有发言权！,市场调研的意义,1,、市场调研对策划的意义,为项目定位提供依据,为商业规划提供依据,为营销推广提供依据,2,、市场调研对销售的意义,为制定租金,/,售价提供依据,为现场说辞提供依据,（及时掌握市场动态，增加现场工作人员的信息量，增强说服力）,市场调研的准则,1,、真实性,保证调研内容的真实性是对调研人员的最基本要求。“宁可缺，也不 能假”，这就要求每位调研者加强自身的责任心，对调研工作有清醒的认识。,2,、客观性,客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力”。,3,、科学性,科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和 分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。,4,、适用性,市场调研是有的放矢的工作，每一项调研都应结合调研目的而展开，也就是“你要获得什么，你打算如何去做”的问题。,市场调研的准则,市场调研的特点,1,、市场调研具有很强的针对性；,2,、市场调研的方法是多样的；,3,、市场调研的内容是广泛的；,4,、市场调研结果具有一定的局限。,当前市场调查主要存在的问题：,1,、调查目的不明确；,2,、调查准备不充分；,3,、调查遗漏内容较多；,4,、调查很难与人沟通；,5,、调查有心理障碍；,6,、调查结束后仍然是一团谜雾，不知所云。,市场调研的方法,市场调研的方法有很多种，每个人应根据自身的特质采用不同的方法。比如根据自己的外形、性格、知识面而扮演不同的角色，自由发挥。总之就是让被调查者能够接受你，愿意与你沟通，最终能够获得真实的信息。,具体方法如下：,1,、以不同身份介入调查,（投资者、社会调查工作者、记者、夫妻、家人、朋友、同行等）,2,、使用不同的提问技巧,单刀直入：遇到比较干脆的调查对象，单刀直入是最好的沟通方式。,侧面探寻：对配合度不高或对话题敏感的调查对象要侧面切入，巧妙试探引导。,市场调研的方法,3、建立同行间的友谊,让自己成为“顺风耳”的最简单方法就是与同行间建立友谊，使 了解的信息有一定真实性与及时性。经常维护及扩大你的朋友圈将会你的工作事半功倍。（深入到敌人内部，获取一线资料。如：以客户身份参加认筹解筹）,4、发挥 的功能进行调查,事先准备好提问的内容提纲，在 连线时能够有条不紊地与对方交流，并同时记录。,市场调研的方法,市场调查工作人员需注意事项,1,、市场调查人员的素质,好的心态（市场调查是一个学习的机会，是增长见识的过程，是一份愉快的工作）；,认真、细致的态度；,吃苦耐劳的精神；,市场调查是集沟通、分析、总结于一体的工作,2,、让人愿意与你交谈,彬彬有礼,保持微笑,虚心倾听,巧妙提问,收买人心（在小店略加消费）,市场调查工作人员需注意事项,3,、让谈话内容有实质意义,充实自身，让对方尊重你的知识面，不随便提供无效信息,评估被调查人交谈内容的真实性,尽快切入主题,从对方口中探寻更多你想知晓的信息,市场调查工作人员需注意事项,市场调研的工作程序,1、确立调查目的,明确你要获取什么信息，得出什么结论。,2、确定调查范围,包括调查主题、调查地域、被调查人。,3、确定调查方式,包括问卷、访谈、 采访、上门拜访等形式。,4、确定调查人员,明确调查人员，提前做好准备。,5,、学习调查主题的相关知识,采用的调查工具（笔、笔记本、卷尺、太阳伞、防晒霜、休闲装 、地图、相机、测距仪、录音笔）、必备的调查提纲（提前备好，以防遗漏）、表格；,了解不同的调查方法,(,步子丈量法、数地砖法、目测法等,),；,扫街法、抽查法（画地图）,6,、展开调查,进入实质工作，有很多灵活性，随时与组员沟通，及时调整工作方法，力争获取有效信息。,市场调研的工作程序,7,、分析与研究,对调查工作进行分类、分析和总结。,注意事项：及时整理调查数据，查漏补缺；每日一 清，减少工作量； 避免时间太长，有所遗忘。,8,、提出报告,根据不同的调查前提，提交对应的调查报告,注意事项：报告一定有理有据，层次分明，结论要有支撑。,市场调研的工作程序,市场调研的内容,（,1,）不同商业形态的调研内容：,社区商业,专业市场,大卖场,市场调研的内容,（,2,）对于特定对象的调研内容：,商圈,人口,交通,人车流,租金,特定业态,消费者问卷调查,消费者问卷调查的意义,消费者问卷的设计,调查地点与目标人群确定,礼品的选择、购买与赠送,调查达成的技巧,数据统计分析,商家访谈,商家访谈的意义,商家访谈问卷制定,商家访谈对象范围的确定,访谈对象的联系与约定,面谈技巧与核心信息搜集,访谈报告的撰写,项目策划定位,（,1,） 项目分析：,分析原则,分析依据,分析方法,分析内容,项目策划定位,（,2,） 项目定位：,项目定位的原则,项目定位的依据,项目定位的主要内容,功能布局建议,租赁营销方案建议,项目市场推广建议,其他主要工作内容,理论研究,案例研究,专题研究,与发展商的工作沟通,其他,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释,第二部分 策划主要工作内容,第三部分 不同商业形态的定义,第四部分 各类策划报告侧重点简析,当一个国家和地区的,GDP,在,1100,美元以下，城市化水平在,25%,以下时，商业处于农业经济相匹配的原始状态；,当人均,GDP,从,1100,到,2000,美元，城市化在,45%,以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；,当人均,GDP,从,2000,到,4400,美元时，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；,当人均,GDP,在,4400,美元以上，城市化,70%,以上，超越商业范畴的广义商业如,Shopping Mall,、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。,按照所处商业发展阶段划分：,（即按照西方商业业态的发展规律与人均,GDP,的关系）：,按照所处区域划分：,第一类：位于城市中心商圈的商业物业，,此类物业拥有地理位置的优势，交通十分便捷，位于城市传统之中心商业区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含本地居民、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者；,第二类：位于城市居住区的商业物业，,此类物业位于居住人口较绸密的居民区，其消费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之消费者组成；,第三类：,随着经济发展，城市规模扩大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现了一类,与传统商业物业有所不同的新型商业物业，,此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有新鲜消费模式的商业圈，力求达到引领潮流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。例如：上海“新天地。,按照市场形式分类：,大型百货；,专业市场；,批发中心；,社区商业；,餐馆酒楼；,等等。,按照建筑形态分类：,大型商厦（购物中心）；,塔楼配套裙房；,沿街商铺；,步行商业街；,地下商场；,零星商铺；,等等。,按市场功能和建筑形态来划分：,底商、裙楼（商场）、社区临街 商铺,专业市场、专业商场,整合性复合性的商业楼,写字楼,步行街,地下商业城（街）,购物中心（,SHOPPING MALL,）,酒店（产权式酒店）,会展中心、会馆、会所,文化产业商业地产（电影院、娱乐城）,卫生产业商业地产（药房、诊疗所）,教育产业商业地产（校园商业广场）,工业园区商业地产,旅游商业地产,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释,第二部分 策划中心主要工作内容,第三部分 不同商业形态的定义,第四部分 各类策划报告侧重点简析,房地产海量资料免费下载,:/ 商业地产策划阐释,第二部分 策划主要工作内容,第三部分 不同商业形态的定义,第四部分 各类策划报告侧重点简析,商业地产是什麽？,商业地产（,commercial property,）的概念最早出现在中国是,2000,年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。,简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,什么是策划？,策划是思想,策划是点子,策划是告诉对方：,做什么，怎么做？（论点）,为什么这样做，这样做的结果？（论据，论证）,策划是把以上内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可的集思想、文字及表达于一体的具体工作。,商业地产策划定义,商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产策划就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。,商业地产策划包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。,商业地产全程操作流程,第一阶段 项目策划,第二,阶段,招商管理,第三,阶段 营销,/,销售管理,第四,阶段 经营管理,我们的工作,第一阶段：项目的初步判断及定位,研究项目相关资料,选取所需的调查项目,对所选市场进行初步调研,整理分析数据得出结论,结合调研对项目做出初步定位,一般项目策划流程,第二阶段：全面深入研究分析及检讨初步定位设想,全面市场调研及消费者研究工作,可比性竞争对手分析,客观分析项目自身条件,接洽主力商家及目标业态代表性商家,一般项目策划流程,一般项目策划流程,（一）全面市场调研及消费者研究工作,市场调研及消费者研究是确定项目定位的基础。,研究项目相关资料,选取所需的调查项目,展开全面市场调研及消费者研究,整理分析数据及得出结论,一般项目策划流程,（二） 可比性竞争对手分析,可比性竞争对手调研,可比性竞争对手分析,对本项目的借鉴,（三） 客观分析项目自身条件,对项目技术指标的研究分析,对项目设计图纸的研究分析,项目,SWOT,分析,知己知彼，百战不殆。,一般项目策划流程,（四）接洽主力商家及目标业态代表性商家,访谈主力商家及进行接洽谈判,访谈目标业态代表性商家及进行接洽谈判,对商家意见进行综合分析,商家是商业项目定位的落脚点。,第三阶段：综合各方面的数据及因素，结合多年丰富之实践经验，通过多方面的探讨及验证，客观的建议项目市场定位。,综合市场调研及消费者研究结果,综合商家访谈的具体反馈,综合业内人士访谈、小组会谈的成果,综合项目自身条件的要求,一般项目策划流程,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释,第二部分 策划主要工作内容,第三部分 不同商业形态的定义,第四部分 各类策划报告侧重点简析,策划主要工作内容,市场调研,消费者问卷调查,商家访谈,策划定位,其他,市场调研,（一）市场调研的意义,（二）市场调研的准则（原则）,（三）市场调研的特点,（四）市场调研的方法,（五）市场调研的工作程序,（六）市场调研的内容,什么是市场调研？,市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关的各种情报、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。,市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。,归根结底：,市场调研就是让自己说话有底气，让自己有发言权！,市场调研的意义,1,、市场调研对策划的意义,为项目定位提供依据,为商业规划提供依据,为营销推广提供依据,2,、市场调研对销售的意义,为制定租金,/,售价提供依据,为现场说辞提供依据,（及时掌握市场动态，增加现场工作人员的信息量，增强说服力）,市场调研的准则,1,、真实性,保证调研内容的真实性是对调研人员的最基本要求。“宁可缺，也不 能假”，这就要求每位调研者加强自身的责任心，对调研工作有清醒的认识。,2,、客观性,客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力”。,3,、科学性,科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和 分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。,4,、适用性,市场调研是有的放矢的工作，每一项调研都应结合调研目的而展开，也就是“你要获得什么，你打算如何去做”的问题。,市场调研的准则,市场调研的特点,1,、市场调研具有很强的针对性；,2,、市场调研的方法是多样的；,3,、市场调研的内容是广泛的；,4,、市场调研结果具有一定的局限。,当前市场调查主要存在的问题：,1,、调查目的不明确；,2,、调查准备不充分；,3,、调查遗漏内容较多；,4,、调查很难与人沟通；,5,、调查有心理障碍；,6,、调查结束后仍然是一团谜雾，不知所云。,市场调研的方法,市场调研的方法有很多种，每个人应根据自身的特质采用不同的方法。比如根据自己的外形、性格、知识面而扮演不同的角色，自由发挥。总之就是让被调查者能够接受你，愿意与你沟通，最终能够获得真实的信息。,具体方法如下：,1,、以不同身份介入调查,（投资者、社会调查工作者、记者、夫妻、家人、朋友、同行等）,2,、使用不同的提问技巧,单刀直入：遇到比较干脆的调查对象，单刀直入是最好的沟通方式。,侧面探寻：对配合度不高或对话题敏感的调查对象要侧面切入，巧妙试探引导。,市场调研的方法,3、建立同行间的友谊,让自己成为“顺风耳”的最简单方法就是与同行间建立友谊，使 了解的信息有一定真实性与及时性。经常维护及扩大你的朋友圈将会你的工作事半功倍。（深入到敌人内部，获取一线资料。如：以客户身份参加认筹解筹）,4、发挥 的功能进行调查,事先准备好提问的内容提纲，在 连线时能够有条不紊地与对方交流，并同时记录。,市场调研的方法,市场调查工作人员需注意事项,1,、市场调查人员的素质,好的心态（市场调查是一个学习的机会，是增长见识的过程，是一份愉快的工作）；,认真、细致的态度；,吃苦耐劳的精神；,市场调查是集沟通、分析、总结于一体的工作,2,、让人愿意与你交谈,彬彬有礼,保持微笑,虚心倾听,巧妙提问,收买人心（在小店略加消费）,市场调查工作人员需注意事项,3,、让谈话内容有实质意义,充实自身，让对方尊重你的知识面，不随便提供无效信息,评估被调查人交谈内容的真实性,尽快切入主题,从对方口中探寻更多你想知晓的信息,市场调查工作人员需注意事项,市场调研的工作程序,1、确立调查目的,明确你要获取什么信息，得出什么结论。,2、确定调查范围,包括调查主题、调查地域、被调查人。,3、确定调查方式,包括问卷、访谈、 采访、上门拜访等形式。,4、确定调查人员,明确调查人员，提前做好准备。,5,、学习调查主题的相关知识,采用的调查工具（笔、笔记本、卷尺、太阳伞、防晒霜、休闲装 、地图、相机、测距仪、录音笔）、必备的调查提纲（提前备好，以防遗漏）、表格；,了解不同的调查方法,(,步子丈量法、数地砖法、目测法等,),；,扫街法、抽查法（画地图）,6,、展开调查,进入实质工作，有很多灵活性，随时与组员沟通，及时调整工作方法，力争获取有效信息。,市场调研的工作程序,7,、分析与研究,对调查工作进行分类、分析和总结。,注意事项：及时整理调查数据，查漏补缺；每日一 清，减少工作量； 避免时间太长，有所遗忘。,8,、提出报告,根据不同的调查前提，提交对应的调查报告,注意事项：报告一定有理有据，层次分明，结论要有支撑。,市场调研的工作程序,市场调研的内容,（,1,）不同商业形态的调研内容：,社区商业,专业市场,大卖场,市场调研的内容,（,2,）对于特定对象的调研内容：,商圈,人口,交通,人车流,租金,特定业态,消费者问卷调查,消费者问卷调查的意义,消费者问卷的设计,调查地点与目标人群确定,礼品的选择、购买与赠送,调查达成的技巧,数据统计分析,商家访谈,商家访谈的意义,商家访谈问卷制定,商家访谈对象范围的确定,访谈对象的联系与约定,面谈技巧与核心信息搜集,访谈报告的撰写,项目策划定位,（,1,） 项目分析：,分析原则,分析依据,分析方法,分析内容,项目策划定位,（,2,） 项目定位：,项目定位的原则,项目定位的依据,项目定位的主要内容,功能布局建议,租赁营销方案建议,项目市场推广建议,其他主要工作内容,理论研究,案例研究,专题研究,与发展商的工作沟通,其他,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释,第二部分 策划主要工作内容,第三部分 不同商业形态的定义,第四部分 各类策划报告侧重点简析,当一个国家和地区的,GDP,在,1100,美元以下，城市化水平在,25%,以下时，商业处于农业经济相匹配的原始状态；,当人均,GDP,从,1100,到,2000,美元，城市化在,45%,以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；,当人均,GDP,从,2000,到,4400,美元时，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；,当人均,GDP,在,4400,美元以上，城市化,70%,以上，超越商业范畴的广义商业如,Shopping Mall,、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。,按照所处商业发展阶段划分：,（即按照西方商业业态的发展规律与人均,GDP,的关系）：,按照所处区域划分：,第一类：位于城市中心商圈的商业物业，,此类物业拥有地理位置的优势，交通十分便捷，位于城市传统之中心商业区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含本地居民、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者；,第二类：位于城市居住区的商业物业，,此类物业位于居住人口较绸密的居民区，其消费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之消费者组成；,第三类：,随着经济发展，城市规模扩大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现了一类,与传统商业物业有所不同的新型商业物业，,此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有新鲜消费模式的商业圈，力求达到引领潮流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。例如：上海“新天地。,按照市场形式分类：,大型百货；,专业市场；,批发中心；,社区商业；,餐馆酒楼；,等等。,按照建筑形态分类：,大型商厦（购物中心）；,塔楼配套裙房；,沿街商铺；,步行商业街；,地下商场；,零星商铺；,等等。,按市场功能和建筑形态来划分：,底商、裙楼（商场）、社区临街 商铺,专业市场、专业商场,整合性复合性的商业楼,写字楼,步行街,地下商业城（街）,购物中心（,SHOPPING MALL,）,酒店（产权式酒店）,会展中心、会馆、会所,文化产业商业地产（电影院、娱乐城）,卫生产业商业地产（药房、诊疗所）,教育产业商业地产（校园商业广场）,工业园区商业地产,旅游商业地产,本期培训纲要,第一部分 商业地产策划阐释,第二部分 策划中心主要工作内容,第三部分 不同商业形态的定义,第四部分 各类策划报告侧重点简析,房地产海量资料免费下载,:/前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的,1/3,甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据,中华人民共和国土地管理法,的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权和大产权,1,、全部产权（大产权）国务院,关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知,中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。,2,、部分产权。（小产权）根据国务院,关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知,，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买,5,年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。,2011,年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写,杜甫全集,，历时,10,个月终于完成，最近交付出版。记者看到，该书以古书形式装订，图文并茂，浩浩巨帖，首尾一规，点画严谨，毫无懈怠。,“一般都是半夜起来写，一是心静，再一个是周围环境也没有什么干扰，这时候可以说是屏息凝思，全神贯注。”徐殿庭说起自己喜爱的书法，颇为激动。他说，手抄这些诗集，除了弘扬杜诗，在抄写的过程中，也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓。长时间的书写让他感受颇深，有一天凌晨他还即兴写了一首八言诗，表达感慨。,采访中记者看到，,杜甫全集,只是徐殿庭抄写的众多作品中的一部，在他家中书房里还摆放了很多其它作品，如,金刚经,、,道德经,、,孙子兵法,、,论语,、,离骚,、,三国演义,等，其中有书籍、条幅、长卷等不同的表现形式，至少在,150,万字以上。老人告诉记者，他还打算用几年时间，把四大名著里其余三部也抄写一遍。,“写上瘾了，现在不是坐不下来的问题，而是每天不写都觉得少点啥。”徐殿庭笑笑说，由于最近几年书写密集，颈椎、手腕等都出现不适，家人也劝他别写了或少写点，但他说停不下来了，身不由已。虽然有些作品送了亲朋好友，有些作品只是写好收藏在家里，但他说不管归宿如何，自己享受的是抄写的过程，这个过程让他心情愉悦。,徐殿庭向记者坦言：“人生太短暂了，当离开这个世界的时候，看能留些什么，想留点东西，至于抄写这条路能走多远，我想只要一息尚存，还是要坚持下去的。”也许，这正如他在写作感悟中所说：“寄身翰墨终不悔，清净无求天地宽”。,