某房地产市场涉及的税费

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,深圳市房地产市场相关税费,-刘丽丽、刘丹,估价部新员工入职系列培训课程,2007年10月,本课程主要内容,1、关于我国税收制度的几个基本概念,2、深圳市房地产各级市场应缴纳税费,3、深圳市房地产抵押贷款评估涉及的相关税费,2,一、,关于我国税收制度的几个基本概念,3,税收：,税收是国家为实现其职能，凭借其政治权力，依法参与单位和个人的财富分配，强制、无偿地取得财政收入的一种形式。,税收特征,：,1、强制性：,税收参与社会物品的分配是依据国家的政治权力，而不是财产权力,税收是以国家法律的形式规定的,对不同的所有者都是普遍适用的，任何单位和个人都必须遵守，不依法纳税者要受到法律的制裁。,2、无偿性：,税收的无偿性是就具体的征税过程来说的，表现为国家征税后税款即为国家所有，并不存在对纳税人的偿还问题。,3、固定性：,税收的固定性是指课税对象及每一单位课税对象的征收比例或征收数额是相对固定的，而且是以法律形式事先规定的，只能按预定标准征收，而不能无限度地征收。,关于我国税收制度的几个基本概念,4,纳税人：,即纳税义务人，又称为纳税主体，是税法规定直接负有纳税义务 的单位和个人。纳税人包括自然人、法人和其他组织。,税基：,计算应纳税额时的课税基础。,税率：,指应征税额占课税对象数量的比例，它是计算应纳税额的尺度，也是税制的中心环节。,税收的附加和减免：,附加是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款；,减免是税法规定对某些纳税人或课税对象给与少征一部分税款或全部免于征税的规定。,关于我国税收制度的几个基本概念,税费税基,税率,5,二、,深圳市房地产各级市场应缴纳税费,6,房地产市场分类,一级市场,政府出让土地（招拍挂）,交易地点：深圳市国土资源和房产管理局土地房产交易中心,二级市场,开发商销售商品房和土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。,交易地点：开发商/代理商的售楼处, 11号,在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人,应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。,印花税相关法律法规,买方税费2/4,15,转移登记费,交费人,买方,交费标准,个人：50元/宗,企业：80元/宗,买方税费3/4,16,发布单位,执行时间,政策名称,文号,主要内容,深圳市人大,1993.7.1,深圳经济特区房地产登记条例 ,房地产权利的设定、转移、,变更、终止等须依照本条例,的规定进行登记。依法登记,的房地产权利受法律保护。,广东省物价局,2001.12,关于取消和降低涉及住房建设收费的通知,粤价2001323号,企业80元/zong,个人50元 /,转移登记费相关法律法规,买方税费3/4,17,交易服务费,交费人,买卖双方,交费标准,新建成商品住房按3元/平方米收取；,经济适用房的房地产交易服务费减半计收；,存量商品住房和住房以外的按6元/平方米收取，交易双方各承担50% 。,土地交易服务费按成交额的一定比例收取，成交额5000万元以下（含5000万元），按2%计收；成交额5000万元以上部分，超出部分按1%计收,买方税费4/4,18,发布单位,执行时间,政策名称,文号,主要内容,国家计委、建设部,2002.3.1,关于规范住房交易手续费有关问题的通知,计价2002121号,规定房地产交易手续费按建筑面积收，收费标准为：,新建商品住房每平米,3,元，经济适用房减半计收，由转让方承担；,存量住房每平方米,6,元，由转让双方各承担,50,。,深圳市物价局,2005.8.1,关于房地产交易手续费问题的批复,深价管函200516号,新建商品住房每平米,3,元，经济适用房减半计收，由转让方承担,存量住房（二手房）和,住房以外的房地产交易手续费为每平方米,6,元，由交易双方各承担,50%,深圳市人民政府,2001.3.6,深圳市土地交易市场管理规定（2001）,深圳市人民政府令第100号,规定土地交易服务费按成交额的一定比例收取：成交额,5000,万元以下（含,5000,万元），按,2%,计收,成交额,5000,万元以上部分，超出部分按,1%,计收,交易服务费相关法律法规,买方税费4/4,19,营业税,纳税人,卖方,税基,：,全额计收：转让额,差额计收：转让额建购价款应补地价改良投资,税率,一、二、三级市场：5%,个人租赁市场：3,应补地价、改良投资均要有正规发票时方可予以扣除,卖方税费1/5,20,营业税税基、税率,转让方类型,二级市场,三级市场,租赁市场,企业,开发商售楼，按销售收入,5,全额征收。,开发商自留房地产转让视为一手楼，按转让价,5,全额征收。,非房地产开发单位销售自建房或接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，以取得的全部收入的,5,征收营业税。,企业购买任何类型房地产（包括土地）转让的，全部按差额的,5,征收。,年租金的,5,个人,转让购买超过,5,年（含,5,年）的普通住宅免征营业税。,转让自建自用免征营业税。,直系亲属或配偶之间房地产赠与，房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的免征营业税 。,转让购买不足,5,年的住宅，按转让额的,5,全额缴纳营业税。,转让非普通住宅、非住宅按差额的,5,征收。,月租金,1000,元，按年月租金的,3%,计收,卖方税费1/5,21,营业税相关法律法规,物业类型界定,发布单位,执行时间,政策名称,文号,主要内容,国务院,1994.1.1,中华人民共和国营业税暂行条例,国务院令1993136号,规定境内转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应当依照本条例缴纳营业税，税率为5,深圳市地税局,1999.8.16,转发财政部/国家税务总局财税字1999210号,深地税发1999360号,关于普通住宅标准和购买时间的认定,深圳规划国土局房地产业管理处,2003.4.30,规定房地产三级市场转让营业税的征收标准调整为差额征收，即营业税征收基数为交易价减去原购入价的差额，营业税征收税率仍为5,深圳市地税局,2005.6.9,转发国家税务总局/财政部/建设部200589号,深地税发2005330,个人购买住房2年内转手交易的，全额征收营业税；超过2年（含2年）转手交易的，,普通住宅,免征营业税。,深圳市地税局,2006.6.1,转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知,深地税函2006115,个人购买住房5年内转手交易的，,全额缴纳营业税；超过5年（含5,年）转手交易的，普通住房免,征营业税，非普通住房按差额征,收。,卖方税费1/5,22,营业税附加：城市维护建设税,纳税人,卖方,税基,：,营业税,税率,1,与营业税同时缴纳,卖方税费2/5,23,营业税附加：教育费附加,纳税人,卖方,税基,：,营业税,税率,3,与营业税同时缴纳,深圳市从2005年11月1日开始征收（深地税发2005516号）,对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加,卖方税费3/5,24,发布单位,执行时间,政策名称,文号,主要内容,国务院,1985.1.1,中华人民共和国城市维护建设税暂行条例,国发198519号,凡缴纳产品税、增值,税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。,深圳市,1999.8.16,转发财政部/国家税务总局财税字1999210号,深地税发1999360号,深圳的税率为1%。,国务院,1986.7.1,中华人民共和国征收教育费附加的暂行规定,国务院令1990第60号,依照本规定缴纳教育费附加 。,深圳市地税局,1995.10.19,转发深圳政府关于促进我市房地产市场发展的若干规定府1995239号,深地税发1995376号,对房地产转让,1995年10月1日起暂免征教育费附加。,深圳市地税局,2005.11.1,关于恢复征收房地产转让教育费附加有关问题的通知,深地税发2005516号,从2005年11月1日起，按3%的附加率计征教育费附加。,营业税附加相关法律法规,卖方税费2/5、3/5,25,土地增值税,纳税人,卖方,税基,增值额,税率,实行四级超率累进税率,1） 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。,2） 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。,3） 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。,4） 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,卖方税费4/5,26,土地增值税,1、,计算公式,土地增值税=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,增值额转让额-扣除项目金额,增值率=增值额/扣除项目金额,2、扣除项目金额,房地产开发项目,（地价+契税+印花税+建造成本)(1+20%)+管理费+不可预见费+销售费用+销售税费+利息+融资成本,旧有房地产,原建购价+转让房地产有关的各项税金,3、速算扣除系数,增值率50%，速算扣除系数为0,50%增值率100%，速算扣除系数为5%,100%增值率200%，速算扣除系数为15%,增值率200%，速算扣除系数为35%,卖方税费4/5,27,卖方税费4/5,1、个人转让房地产,个人转让普通标准住宅免征土地增值税,个人转让居住超过5年以上的（含5年）的非住宅免征土地增值税,居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税；居住不满3年的计土地增值税,个人转让非住宅类物业，计土地增值税,2、企业转让旧有房地产,企业转让所有各类房地产均计要土地增值税,开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税,对企业重组、分立或联营中，房地产按评估价重新入帐后再转让，如购买使用年限不足5年，应以房地产原值作为扣除项目；如购买使用超过5年（含5年），可经主管税务机关批准后，按以依法设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。,关于以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产，由受让方支付相关税费，其房地产扣除项目的确定问题：以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产，并由受让方支付相关税费，土地增值税扣除项目应包括受让方代转让方缴纳的相关税费,工商银行经营性物业贷款不扣土地增值税,土地增值税,28,卖方税费4/5,3、,关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题,土地增值税采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收，预征标准：,对别墅、度假村、酒店式公寓按销售收入的,1%,预征；,对其他房地产按销售收入的,0.5%,预征。,土地增值税的清算单位,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,土地增值税的清算条件,符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：,房地产开发项目全部竣工、完成销售的；,整体转让未竣工决算房地产开发项目的；,直接转让土地使用权的。,符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：,已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在,85%,以上，或该比例虽未超过,85%,，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；,取得销售,(,预售,),许可证满三年仍未销售完毕的；,纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。,土地增值税,29,发布单位,执行时间,政策名称,文号,主要内容,国务院,1994.1.1,中华人民共和国土地增值税暂行条例,国务院令1993138号,规定转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。,深圳市地税局,2005.11.1,关于我市开征土地增值税的通告,深地税告20056,决定深圳市从2005年11月1日起开始征收土地增值税，并规定征收管理方式,深圳市地税局,2006.8.1,深圳市地方税务局关于土地增值税扣除项目等有关问题的通知,深地税发2006454,规定细化土地增值税的扣除项目,深圳市地税局,2007.2.1,深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,深地税发2007126,规定从2007年2月1日开始，对房地产开发清算，并规定清算单位和条件,卖方税费4/5,土地增值税相关法律法规,30,所得税,纳税人,卖方,税基,转让额原建购价应补地价改良投资各项税费,税率,个人20%,企业15%,卖方税费5/5,企业所得税按季度申报，年终汇算清缴，评估时不计，特殊要求计征时税率为15%,个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税（须到档案大厦开证明！）,个人出售自用5年以上的安居房取得的所得，免征个人所得税,直系亲属或配偶之间房地产赠与，房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的免征个人所得税 。,扣除的合理费用包括：,财产原值及购买税费,转让税费,装修费,贷款利息,手续费,公正费,.,以正规发票为准！,31,卖方税费5/5,所得税相关法律法规,发布单位,执行时间,政策名称,文号,主要内容,深圳市地税局,2000.7.5,关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知,深地税发2000464号,个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人税。,深圳市地税局,2000.8,关于深圳市安居房上市有关税收政策问题的通知,深地税发2000431号,个人出售自用5年以上的安居房取得的所得，免征个人所得。,国家税务总局,2006.8.1,国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知,国税发2006108号,个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。,32,房产税,纳费人,房屋所有权人,税费标准,企业：,从价计征,房产税原登记价, 70% 1.2%,个人：,从租计征,房产税年租金4%,事业单位：,从租计征,房产税年租金12%,出租方税费1/3,33,房屋租赁管理费,交费人,房屋所有权人,交费标准,房屋租赁管理费年租金, 2%,出租方税费2/3,34,租赁手续费,出租方税费3/3,交费人,房屋所有权人,交费标准,租赁手续费费年租金, 2%4,35,三、,深圳市房地产抵押贷款评估涉及的相关税费说明,36,抵押贷款评估涉及的相关税费企业名下物业,作为优先于抵押权的转让税费必须在房地产价值中扣除。,抵押贷款评估中的预计转让税费是假设估价对象变为不良资产时，以评估总值发生转让变更，卖方按规定应缴纳的税费。,当权利人为企业且为公司贷款时扣税方式有农行和非农行之分,序号,预计转让税费,农行,非农行,1,营业税,营业税,2,城建税,城建税,3,教育费附加,教育费附加,4,印花税,印花税,5,土地增值税,土地增值税,6,企业所得税（0）,企业所得税（0）,7,交易服务费,8,诉讼费用,9,拍卖费用,37,依据：中国农业银行深圳分行关于修改抵押贷款保证额计算方法的通知（深农银办2006122号）,诉讼费用案件受理费+申请执行费,案件受理费按争议标大小的有七种比率；申请执行费按执行金额有三个比率。,拍卖费：根据抵押物所是深圳内、外其计算方法不同。,拍卖费、诉讼费及执行费合计的计算公式如下 ：,拍卖费、诉讼费及执行费评估值（2.5%4%）（注：5000万元以下约为4%，5000万元到1亿元之间约3%，1亿以上约2.5%）。,仅用于深圳农行贷款（银行规定）,诉讼费、拍卖费,抵押贷款评估涉及的相关税费企业名下物业,38,抵押贷款评估涉及的相关税费个人名下物业,项目,招行,中行,农行,建行,工行,光大行,中信行,兴业行,平安行,营业税,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,住宅类在该扣除时减半扣除,非住宅类按规定扣除,Y,城市维护建设税,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,教育费附加,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,印花税,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,Y,土地增值税,Y,Y,Y,根据情况按规定扣除(非普通住宅暂不扣),Y,Y,Y,住宅类在该扣除时减半扣除,非住宅类按规定扣除,Y,个人所得税,Y,Y,N,Y,Y,Y,Y,住宅类在该扣除时减半扣除,非住宅类按规定扣除,按规定扣除(对未能提供房产原值的,普通住宅按评估总值*1.5%计,非普通住宅按3%计),契税,144平方米以下按1.5%扣除,以上和非住宅类按3%扣除,N,N,N,N,N,Y,Y,144平方米以下按1.5%扣除,以上和非住宅类按3%扣除,交易手续费,Y,Y,N,Y,Y,Y,Y,Y,Y,39,招行特殊要求个人名下物业,物业名称,建筑面积,(),评估单价,(元/),评估总值,(元),预计税费,(元),评估净值,(元),不确定税项,(元),印花税,契税,交易手续费,营业税,城市维护建设税,教育费附加,个人所得税,土地增值税,40,THE END!,THANKS!,41,物业类型界定,返回,房,地,产,住,宅,普通住宅,小区建筑容积率在,1.0,以上,单套住房建筑面积在,144,平方米以下（含,144,平方米）,成交价低于同级别土地住房平均价,1.2,倍以下,非普通住宅,豪宅、别墅,度假村,酒店式公寓,非,住,宅,商业物业,办公物业,工业物业,各类土地,其它,42,