《铜陵鼎城时代商贸广场前期策略策划方案》(149页)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,铜陵鼎城时代广场前期策划方案,前期沟通提案,1,前言：,在开始提案之前，首先，我代表我们的团队给予各位领导最诚挚的感谢，,感谢众位领导给予我们莫大的信任，让我们有幸参加贵公司重大项目的探讨，,我们感到非常的荣幸及感激！,在接到通知之后，我们在第一时间组织力量前往了铜陵市，对铜陵市进行,了调查摸底调研工作，虽然时间仓促，但是本着尽心尽责的态度，我们不断努,力的过程下，终于对铜陵市场有了一定的了解，因此，我们根据整理统计出来,的数据作出了分析，在此，我们将一一展示，如有不当之处，敬请各位领导指,正，谢谢！,2,铜陵鼎城时代广场前期策划方案,全案提纲,第一篇：铜陵概况,第二篇：商业市场研究,第三篇：宏观政策,第四篇：铜陵市场分析,第五篇：项目分析,第六篇：项目研判,第七篇：项目定位,第八篇：项目氛围营造,第九篇：项目营销策略,第十篇：项目推广方程式,3,第一篇：铜陵概况,4,丰收门,要想进入一个市场，就必须全面了解这个城市，如果不对城市进行,深入了解，不清楚文化底蕴，不了解城市供求，不知道他们需要什么，,一定就不可能做出好的产品!,5,铜陵市，位于安徽省南部、长江下游南岸，东距芜湖市80公里左右，东南与繁,昌县接壤，西距安庆市90公里左右，南与青阳县、南陵县交界，西南与池州贵池区,毗邻，西北一江之隔是无为县、枞阳县，距省会合肥市120公里，徐(州)黄(山)公路,线在铜陵长江大桥过江。面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。南北最长,约公里，东西最宽约公里，市区地势由东南向西北倾斜，形成宽约5公里、,长20公里的带状地形。,长江黄金水道流经铜陵公里，水运条件得天独厚，铜陵港是对外籍轮开放,的国家一类口岸，拥有5000吨级件杂货码头；宁铜铁路、京台高速公路、沪渝高速,公路、宁安城际铁路（在建）北京-铜陵-福州高铁（在建）穿境而过，是皖中南交,通枢纽和中心城市之一。,6,铜陵简介：,铜陵市1956年依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。总面积1113平方公里，市区面,积280平方公里，现辖一县三区，总人口80万人，其中市区人口39万人。市辖区：,铜官山,区,面积36平方公里，人口30万。区政府驻铜陵市淮河大道北段129号。（辖 长江路街道、,石城路街道、铜官山街道、杨家山街道、扫把沟街道、横港街道、桥南开发区）,狮子山区,面积53平方公里，人口万。区政府驻铜陵市东市开发区（辖 狮子山街道、新庙街道、,矶山街道,、凤凰山街道、西湖镇）,郊区,面积154平方公里，人口7万。区政府驻铜陵市金山,东路（辖 安铜街道、铜山镇、大通镇、灰河乡、普济圩农场街道）铜陵县，县域总面积,876平方公里，县城与,铜陵市,区毗邻（仅一公里），口32万（2004年）。县政府驻五松,镇。辖4个镇、4个乡：五松镇、顺安镇、钟鸣镇、天门镇、老洲乡、东联乡、西联乡、胥,坝乡。,7,铜陵的交通：,铁路：,宁铜铁路和,铜九铁路,穿境而过，直至,铜陵东站,。,公路：,铜陵长途客运省内主要集中发往芜湖、安庆、池州、合肥方向（20,分钟左右一班），省外主要集中在南京、杭州、上海方向。铜陵具有铜,陵市长途汽车站、铜陵市客运总站、铜陵市丰收门客运站、铜陵市义南,客运站、铜陵市铜都客运站,水运：,铜陵港为万吨级海轮进江终点港，坐拥长江黄金水道，水运便捷。,轮渡方向主要为安庆,枞阳,及,巢湖,无为。,8,全年实现生产总值亿元，按可比价计算，比上年增长15.1%。,第一产业增加值亿元，增长1.9%；,第二产业增加值亿元，增长17.3%；,第三产业增加值亿元，增长12.3%。,按常住人口计算，全年人均生产总值39838元。,工业增加值占地区生产总值比重为62.5%。,全年城镇居民人均可支配收入16769元，比上年增长17.6%；,城镇居民人均消费性支出9205元，增长14.1%。,2007年，全市在岗职工年平均工资23376元，增长22.2%。,2007年城乡居民人均人民币储蓄存款余额15651元，比上年末增加776元；,人均本外币储蓄存款余额为15734元，比上年增加731元。,9,全市生产总值跨过了两个百亿元台阶，由2002年的93亿元增加到2009年的,亿元，按可比价计算，年均增长16.6%，总量在全省前移2位；人均地区生产,总值超过5000美元。财政总收入跨过五个十亿元台阶，由亿元增加到50亿元，,年均增长39.4%，总量在全省前移9位。规模以上工业实现增加值、主营业务收入和,利润年均分别增长21.9%、41.8%和58.1%，总量在全省的位次分别前移了5位、2位,和6位。“861”行动计划顺利实施，有色金隆电解铜扩建、铜化60万吨磷复合肥、海,螺三期、国电一期等重大项目相继建成或开工建设，五年累计完成固定资产投资,395亿元，相当于2003年前47年投资额的总和。,10,2009年全年主要经济指标完成情况,整体经济。全年实现地区生产总值（GDP）亿元，按,可比价格计算，比上年增长13.7%，增幅居全省第4位。,11,工农业生产。全年规模以上工业完成增加值亿,元，按可比价格计算，比上年增长；实现利润总额,亿元，比上年增长。全年实现农林牧渔业总产,值亿元(现价)，比上年增长。粮食产量万,吨，增长15.6%；油料产量万吨，增长16.0%；肉类产,量万吨，增长7.7%。,12,固定资产投资。全年固定资产投资完成亿元，,比上年增长，其中城镇固定资产投资227亿元，比上,年增长。,13,内外贸易。全年实现社会消费品零售总额亿元，,比上年增长。完成进出口总额亿美元，比上年,下降。其中，进口亿美元，下降32.3%；出口,亿美元，下降7.9%。,14,财政收入及金融运行。全年全部财政收入亿元，比上,年增长。其中，地方财政收入亿元，增长。,2009年底全市金融机构各项存款余额（人民币）亿元，,比上年增长32.8%；贷款余额亿元，比上年增长25.5%。,15,居民收入及市场物价。全年城镇居民人均可支配收入为,16769元，比上年增长；农民人均纯收入6194元，比上,年增长。居民消费价格总指数为，比上年下降个,百分点。,16,据市社会经济调查队抽样调查，,7月份铜陵市居民人均可,支配收入为元，同比增长23.37%。1至7月份累计人均,可支配收入元，同比增长16.58%，其中工薪收入增长,16.11%，经营性净收入增长14.49%，财产性收入增长了20%，,转移性收入增长21.03%。,消费力解析：,17,铜陵市社会经济持续几年稳步高速发展，收入逐年呈两位数增,长，使得居民收入预期增强，即期消费一改往日低迷态势，消,费支出全面增长，,1至7月份居民人均消费性支出4759元，同比,增长26.47%，,消费倾向（消费与收入之比）大幅度提高，较去,年,同期高出个百分点。,18,旅游和购买私家车两大居民消费热点，是居民消费支出增长的主要原因，,1至7月份居民家庭交通,通信人均支出元，同比增长106.61%，,文化,娱乐,教育人均支出元，同比增长101.25%。,此外各项消费支出均有,一定幅度的增长，其中,食品消费为人均1873元，同比增长7.58%；衣着消,费人均元，同比增长18.72%；设备用品及服务消费人均元，,同比增长28.65%；医疗保健人均支出元，同比增长29.31%。,19,消费力总结：,近十年的发展期让铜陵城市规模不断扩容，同时，,全市人均可支配收入与消费性支出等主要消费力指标均,是不断增长的趋势。即使在全球经济危机还未完全散去,的09年，铜陵全市的人均可支配收入与消费性支出仍呈,现出强劲的增长势头。,20,第二篇：商业市场研究,21,根据深入调查，据上表统计得知，铜陵市的市民将手上的钱用来投资,增值者居多，占比例的51%，其余存款保值占据比例的26%、日常消费者,也占据比例的23%。,22,根据深入调查，据上表统计得知，铜陵市的市民，消费支出比例除,去衣食住外，其他消费最高的就属于娱乐消费。,23,根据深入调查，据上表统计得知，铜陵市的市民对于聚餐形式的餐饮消,费，基本倾向于特色餐饮店，其比例占48%接近半数，其次就是大酒店占比,例的33%。,24,根据深入调查，据上表统计可以看出，铜陵市的休闲消费以洗浴居,多，很多铜陵市民都喜欢泡澡，其比例占32%，其次就是茶吧和足疗房，,各占比例的16%，由此可以了解到铜陵市民对保健养身比较重视。,25,根据深入调查，据上表统计得知，铜陵市的市民对于娱乐场所消费，,一般选择酒吧或者KTV较多整体占比例的81%，夜总会的客户基本都比较,高端，所以相对较少。,26,根据深入调查，据上表统计得知，铜陵市的市民女性比较爱漂亮，,喜欢打扮，所以大部分的其它费用都花在女人身上，化妆品和美容SPA,占总比例的48%，而男性对于香烟的消费也不低，占总比例的16%。,27,根据深入调查，据上表统计得知，铜陵市的市民，对于投资基本,比较偏重于高回报方面，其主要表现在房产、实业及股票基金方面。,28,根据深入调查，据上表统计得知，铜陵市的市民在物业投,资方面，具有足够的睿智，不喜欢投资不实际的物业，而且对,于住宅及商铺却有足够的信心，但是更多偏向于商铺。,29,根据深入调查，据上表统计得知，铜陵市的市民对于选择,住房的目的以改善型住房居多，基本情况为小面积户型改换大,面积户型，其比例占据整个市场三分之一的34%，其次就是占,比例28%的投资型住房。,30,根据深入调查，据上表统计得知，铜陵市的市民购买商铺,者中，主要目的在于投资，其中47%的客户保持长期持有的态,度；20%的客户目标模糊，比较徘徊；而17%的客户选择短线投,资，只有16%的客户是买铺自营形式。,31,消费场所总体认知,商业水平,32,针对铜陵市目前的商业水平，在调研铜陵市民的看法中，34.8%的认,为商业非常发达，远远满足市民的生活需要，32.6%的认为商业模式比较,单一，商业发展水平一般，23.6%的认为商业模式比较丰富，但水平一,般，需要进一步提高，而只有9%的认为商业比较落后，有待快速发展。可,以看出，铜陵市民基本认可铜陵市目前的商业水平，也就是说铜陵市目前,商业水平基本上是能够满足市民需求的，所以欠缺的主要是模式需要丰,富，质量需要提高。,33,购物场所满意度,34,购物场所满意度,评价,大型商场,大型超市,商业街区,大型购物广场,不了解/不清楚,0.2,0.2,0.8,1.6,非常满意，数量和质量都能满足要求,65.8,67.8,53.8,53,数量足够，但质量欠缺，有待进一步提高,23,22,28.4,21,数量不够，有待增加,6.8,8.2,15.6,22.6,其他,4.2,1.8,1.4,1.8,调查数据显示，对于铜陵市目前存在的购物场所，被访者绝大部分表示满意，这一,占比达到66%但我们也要看到另有23%的被访者认为，铜陵市的现有购物场所数量上是,足够的，但质量还有欠缺，有待进一步提高。,35,被访者背景特征,性别及婚姻状况,此次调研人群总体性别比例计划为1：1，最终控制结果基本符合要求。,36,被访者背景特征,性别及婚姻状况,最终调研结果显示，被调研人群婚姻状况已婚比例为74.6%，未婚比例为25.4%,37,统计结果显,示，被访者最高,学历分布情况，,本科及以上占到,33.4%，高中,27.8%，大专23%。,初中及以下,15.8%。此次调,研，基本涉及各,个学历层次人,群，大专以上高,学历者占总数的,56.4%。,最高学历情况,38,实足年龄情况,从上图表可以看到，此次重点调研了商业消费能力较强的25-34岁年龄段的目,标人群，此年龄段被访者中，数量占到了总体的22.4%。同时，调研基本上兼顾了,各个年龄段人群，调研面比较完整。,39,职业情况,职业,所占比例,个体户，小企业主（8人以下企业）,6%,私营企业主（8人以上企业）,1.4%,公司、企业管理干部,7.2%,公司、企业管理员工、支援,34.2%,机关、事业管理干部、领导人员,5%,公职人员（警察、军人、教师、国家公务员等）,14.4%,专业技术人员（公司/单位/组织的专业技术人员、大学教师）,12.2%,自由职业者,4.2%,学生,5.2%,离职/退休人员,4.2%,家庭妇女/无业人员,6%,统计结果显示，此次调研基本覆盖各类职业人群，重点调研了商业消费需求较,多的公司和企业的普通员工及职员，占比例为34.2%。,40,家庭常住人口情况,调研数据显示，被访者家庭常住人口情况主体为三口之家，此类人群占到总数被,访者的一半还多，达到56.8%。,41,个人月收入,从上图可以看到，25.8%的被访者个人平均月收入在1000-1500元之间，而个人平,均月总收入在2000元以下的占到了所有被访者的72，6%。同时，这一数据在一定程,度上也能够反映出芜湖市目前的人均月工资水平，大概在1000-1500元之间。,42,家庭平均月总收入,图表显示，在家庭平均月总收入调研中，收入主要分布在3000-4000元之间，,占到20.8%，紧随其后的是4000-5000元的收入区间，占到19.6%。,43,小结：,铜陵虽然只是个人口不足百万的小城市，但却也是属于一个有文化、有内涵、有消费,力的城市，物质生活却还算丰富，虽然不会有大城市的黑白颠倒、花天酒地，但是对于事,物的要求却不低，比如吃饭、喝茶、购物、休闲、娱乐等需求都有自己的追求；,可是，在整个铜陵市，却看不到一个层次比较高的娱乐场所，或者比较特色店的娱乐,专属地带，与大城市的繁华还缺少那么一些特色！,特色市场空间需带弥补，将城市间缺少的韵味填补之后，整个城市的繁华景象就会,璀璨呈现，不经意间让人发现深藏城市深闺的蠢动！价值的体现及丰厚的收入同样也能,在蓦然间极致展现！,44,第三篇：宏观政策,45,房地产宏观调控政策：,2010年刚刚步入，房地产市场即遭遇连续利空：先是传出物业税模拟,可能从试点城市转向全国，之后各地纷纷根据国务院遏制房价上涨的四项,措施制订了针对本地的房地产调控政策，全国房地产调控先行的上海，更,是确定了二套房的界定标准。根据监测系统显示，12月28日1月3日一周，,上海、北京、天津、杭州住宅成交面积环比下降三成左右。,46,遏制房价多管齐下,09年12月23日，财政部、国税总局联合发布关于调整个人住房转让,营业税政策的通知，自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通,住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住,房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价,款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,的,免征营业税。,47,严控二套房贷首付，不再提“支持改善型住房需求”,政策内容：根据“国十一条”第三项关于加大差别化信贷政策,执行力度的条款。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自,住房，要严格二套房贷款管理，以家庭购买二套皆需四成首付。,48,五道“金牌”平衡供求,今年1月10日，国务院办公厅正式发布关于促进房地产市场平稳健康发,展的通知，此次通知是近期楼市调控政策的“大集合”，宏观政策连续5,次“点刹”过热的楼市，其目的就是要为房地产市场“退烧”。通知就促进房,地产市场健康发展提出的,“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、,落实地方政府责任”,等五大举措。,49,四项调控措施,一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通,商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前,提下，加快普通商品住房建设。,二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大,差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。,三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。,四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决,1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。,50,十一项调控措施,（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商,品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。,（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地,产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。,51,（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自,住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购,房需求。,（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非,普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。,（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，,坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁,对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。,52,（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜,售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住,房特别是保障性住房的工程质量安全监管。,（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款,缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，,探索土地出让综合评标方法。,（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时,针对新情况、新问题提出解决措施和办法。,53,（九）加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，,加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。,（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住,房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资,金使用效果。,（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人,民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。,54,七家银行取消房贷利率七折优惠 调整为折,中行率先取消首套房房贷利率7折优惠后，多家银行也纷纷跟进。据,Bankrate银率网最新发布的2月房贷市场报告中采集的信息表明，目前中,行、招行、光大、北京农商行、盛京银行和南京银行6家银行将首套房的,最低优惠利率调整为折，广发银行调整为8折。,55,市场影响,新政策的作用不仅在于对2009年年底二次房贷政策的重申，而且对于改善性需求,的剔除，使得首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房的界定更加明确，也更,有利于政策的执行和实施。,二套房贷首付四成的明确对于2010年的楼市来说，作用将比2009年年初更加明,显，因为随着楼价不断攀升，市场主要的购房需求已经开始从首次置业的自住型需求,向多次置业的改善及投资型需求转变，合富辉煌提供的一份监测结果显示，近期潜在,置业者中二次或多次置业者占比超过60%，成为市场主流；而首次置业者比重则从,2008年底的51%下降至31%。,鉴于当前的宏观环境以及二套房贷取消松绑，近期楼市追高意愿和能力难以与,往年相比，因此下一阶段房价会趋于稳定，成交也将有所回落。,56,铜陵今年48项民生工程和棚户区改造全面启动,2009年，铜陵共实施45项民生工程，投入资金6亿元，受益群众近70,万人，覆盖面为95%左右，满意率超过95%。 今年，市委、市政府决定在省33项民生工程基础上，增项、扩面、提,标，实施48项民生工程，将投入资金8亿元。其中：生活保障类有13项，,参保服务类有15项，工程建设类有20项。,57,铜陵市加快经济适用住房与廉租住房建设步伐,2009年全市共完成保障性住房项目建设施工面积,万平方米，新开工万平方米，竣工万平,方米，完成投资亿元。根据市委、市政府要求，市,住房城建委早谋划、早行动、早协调，确保列入2010年,投资计划的保障性住房全部开工建设，保障性住房总户,数突破7400户。,58,铜陵住房城建委：今年房地产计划投资54亿,铜陵市将进一步完善相关政策措施，确保房地产,业健康稳定发展。全年完成房地产开发投资54亿元。力,图通过促进投资，增加普通商品住房市场供给。,59,铜陵楼市优惠政策延长一年,11月18日市政府关于延长铜陵市房地产市场调控政策执行,期限的通知。,通知规定了住房公积金贷款最高额度仍可为30万元，最长,仍可贷30年，购买商品住房首付款比例仍为20%，个人买卖二手,普通住房契税税率仍享受优惠等政策的依旧延用。,60,铜陵市政策结论,铜陵市的房地产政策，相对于房地产发展商而言，是具有扶持性的策,略，为了稳固房地产健康有序的发展，铜陵市政府加大了扶持力度，投入重,金营造市场；虽然政府的资金大部分是针对民生工程偏向居多，但是民生建,设也同样是为房地产业创造条件的资本，因此，2010年，铜陵市房地产将会,获得意向不到的收获。,61,第四篇：铜陵市场分析,62,自08年的中国房地产市场经历冰冻期之后，整个的房地产市场由09年的3月,小阳春开始，逐渐呈现全面回暖趋势，整体销售价格及销售业绩不断攀升；但,是在经历了58月份的房地产市场销售高峰期之后，整体市场发生转变，逐渐,形成价升量跌的景象，然而，并不是仅此而已，自2010的国四条、国十一条政,策的出台，整个的市场已经一片模糊！,由于房地产市场的不稳定因素太多，不可预测的情况无可预知，且政府调,控市场的动向不可预料；所以，10年的房地产市场将是一个什么样的局面，难,以求证!,现在唯一可以让自己定心的只有一点，如何以最短的时间回笼资金及获得应,有的利益？销售是个关键问题！,起势篇,63,市场篇,如果要想把销售做好，第一步，必须了解及掌握,市场，如果市场不能及时掌握；那么，销售就等同是,盲人走路，拄着拐杖瞎转悠！,所谓，知己知彼百战不殆；所以，市场的重要性,不容忽视！,64,铜陵房地产市场简介：,铜陵市共有大小楼盘84个，其中住宅楼盘72个，商业楼盘8个，,写字楼4个；目前在售和即将上市的楼盘共30个左右。铜陵县有4个楼,盘，市区有26个楼盘，其余皆为售罄楼盘，铜陵市目前体量最大的楼,盘是柏庄春暖花开，总建筑面积300000。,为了更清楚的了解铜陵房地产市场，我们将铜陵房地产按照区域,的不同特征将铜陵房地产划分为以下五大板块，开发区板块、石城大,道板块、市中心板块、城西板块、城南板块，以下是各板块代表楼盘,对其一一解析。,65,开发区板块,万泰水晶城,开发商：安徽万泰置业,均价：4000元/,物业类型：纯多层,总建筑面积近16万平米,销售信息：多层房源已售完，预计四月中旬推出64、90、92、100小高层房源。,项目位置：东临衡山大道,南面南海路,北依黄海路,项目主体推广语: 新城中央、菁英艺术特区,66,五环国际,开发商：铜陵华源房地产开发有限责任公司,均价：4000元/,物业类型：纯多层,总建筑面积：18万平米；,销售信息：即将推出多层83、85房源，小高层96、123房源，现正全城预约登记。,项目位置：铜陵市石城大道与翠湖二路交汇处,主打,：,九大Block围合式组团,67,石城大道板块,柏庄春暖花开,开发商：铜陵柏庄置业,均价：4300元/,物业：纯高层,总建筑面积：30万,销售信息：在售目前一期有89、101房源，二期户型面积67-120左右，二期2号楼共33层，1#、5#、6#楼都是18层。,铜陵市石城大道与翠湖一路交汇处,项目简介：柏庄春暖花开”傲然屹立于铜陵新贵居住区铜陵未来城中心石城大道的核心地段，总建筑面积近30万平米，绿化率高达40%以上。有28栋具备时间感的小高层、高层组成的宁静城市居住空间，充分传递自然于人文和谐共生建筑哲学。规划结合大景观、大水景，使小区建筑错落有致，气势恢宏。,推广主题：ART DECO 国际化都市运动的传世名作,68,阿奎利亚,开发商：铜陵茂源投资有限责任公司,均价：5700元/,总建筑面积：35998,多层/高层/小高层；小区共四栋住宅,销售信息：高层1#楼在售79、117、141户型房源，均价5200元/平米左右；113平方户型已售完，多层2#楼在售95、99户型房源，均价6200元/平米左，右，高楼层的房源没有了，目前还有楼层中、低房源。,项目位置：铜陵市北京西路,项目简介：集多层、小高层、高层众多建筑形式于一体，畅享异域风情街区生活，打造铜陵中心城区主题景观住宅。临北京路大型商业综合体规划，容酒店、办公、居住、购物、娱乐等众多功能为一体，树立铜陵商业的新“帝”段。,推广主题：以地段为依托，集功能配套为项目核心卖点，提升项目价值。,69,国际华城,开发商：安徽华晟房地产开发公司,均价：5980元/,销售信息：多层在售仅剩200左右房源，均价4800元/平米；一次性付款折，按揭折。三期多层在售89-130平米房源，公摊11%，物业费元。,总建筑面积：18万平米,项目位置：铜陵市石城大道东侧,项目简介：石城大道18万平方米大型欧洲风情洋房群落，15幢俊朗高层电梯洋房，16幢多层情景洋房，重新定义铜陵豪宅标准。6000平米生活设施，大型社区幼儿园体贴呵护。120亩恢弘欧洲风情园林，由香港阿特贝尔景观设计公司倾力打造，融合了原味欧式园林风格，引进大面积水体，匠心独运的活性景观空间，四季观景。,推广要点：以欧洲风情洋房，欧洲风情园林为项目形象，以大体量生活设施，树立项目高端形象。,70,市中心板块,置地财富广场,开发商：安徽置地,定位：高品质综合体项目,均价：6500元/,总建筑面积：18万,销售信息：高层住宅，共33层，目前只剩168.64大户型。写字楼：户型面积98290左右,项目简介：项目位于铜陵市中心城区义安路西侧，西接人民一路，南临繁华的长江中路商业街，沿袭安徽置地专业优势，规划建设成为集都市休闲娱乐购物、高档商务办公及高档住宅于一体的18万平米的大型综合体。,项目位置：铜陵市义安路西侧,71,铜冠花园,开发商：铜陵铜冠地产,均价：5500元/,总建筑面积：20万平米,销售信息：一期已售完，二期4#、14#93-130房源预计4月份公开认筹,项目位置：铜陵市朝阳路西段（铜冠商业广场西侧）,项目简介：铜冠地产在市区黄金地段新建项目，共建14幢小高层住宅楼，总户数约1580户，是铜陵市中心目前规模最大，配套完整的高档楼盘。,项目主题推广语:家族荣耀 由您开始 国际先锋豪宅,重点卖点梳理： 地段、配套、景观、科技、规模、教育、物业、品质,72,城西板块,托莱多欧陆花园,开发商：百大拓基,均价：5600元/,项目总建筑面积：15万平米,销售信息：在售二期卢佩特*帕尔马组团87150户型；均价5900元/平米，公摊10%。电梯洋房128152户型，均价5100元/平米。二期#楼10月25日开盘销售，户型面积86114。目前86仅剩一楼六楼，114剩二、三楼，12月26日E#、H#全城公开，面积87-152。,项目位置：铜陵市环湖南路与井湖路交汇处,项目简介：托莱多欧陆花园北依1200多亩的浩瀚天井湖、西湖，西临6300多公里滔滔长江，东接国家4A级旅游景区天井湖公园，南靠铜陵城市主轴线长江路，320亩亲地型西班牙风情洋房别墅，依水而建，拥湖纳翠，催生了环天井湖板块住宅区的发展和成熟，标志着铜陵市“湖居时代”的真正来临。,配套设施： 托莱多欧陆花园项目建成后拥有完善的社区配套，万平米合家福购物广场、1800平米双语幼儿园、1200平米水上俱乐部、3000平米滨湖广场、600米西班牙风情街、万平米中心湖区 和数百平米室外游泳池。,推广要点：独特的西班牙风情和完善的项目配套,73,城南板块,丽景花园城,开发商：江苏利红投资/嘉舜房产置业,均价：3500元/,总建筑面积：30万,销售信息：一期已售完，在售二期多层11#、16#、19#、22#楼共100多套房源，户型面积80-111.,项目位置：铜都大道和石门路交汇处，812地质队原址,项目主体推广语：生态半山水 城市新空间,74,各版块小结：,开发区板块和城南板块属于铜陵市较为偏远的区域，远离市中心，其房,地产产品主要以产品和价格作为核心卖点，部分楼盘运用独特的主题形象，,将项目打造成高端产品，然后以中低端价格入市，且取得较好的销售业绩。,市中心板块和石城大道板块 市中心板块项目较少，且体量较小，由于,其地理位置因素，价格较高。石城大道板块为铜陵近期发展起来的楼盘较为,集中的待成熟板块，板块房地产都以高品质和高形象亮相市场，一直属于铜,陵市除市中心板块以外的高价区域。,城西板块由于受区域环境和地势的影响，在建楼盘目前就两家。整体区,域不被铜陵人认可，区域相对于购房者来说具有一定的抗性。,75,楼盘名称：置地财富广场,所在区域： 铜官山区 ,新房类型：写字楼 即将上市 ,商 铺 尚未开始 （乐购签订意向协议）,价格：成交价格以签定合同为准,开发商：安徽置地投资,项目位置：铜陵市中心城区义安路西侧,交房时间：2011年,物业类别：综合体,装修状况：毛坯,建筑类别：框架,交通状况：1 、2、 4 、8 、12路公交科发宾馆站,占地面积：30639,总建筑面积：18万M2,物业公司：安徽信联物业,投资商：安徽置地投资,项目位于铜陵市中心城区义安路西侧，西接人民一路，南临繁华的长江中路商业街，沿袭安徽置地专业优势，规划建设成为集都市休闲娱乐购物、高档商务办公及高档住宅于一体的18万平米的大型综合体。,个案展示：,76,楼盘名称：双星国际,所在区域： 铜官山区 ,新房类型：商铺 即将上市 ,价格：成交价格以签定合同为准,房屋属性：商品房,开发商：铜陵联发置业,项目位置：铜陵市淮河大道与长江路交汇处,物业类别：综合楼,装修状况：毛坯,建筑类别：框架,交通状况：2、9、10路公交车体育馆下即到,占地面积：4485.6,总建筑面积：48857M2,物业公司：铜陵商城物业服务有限责任公司,投资商：铜陵中房环信置业,双星国际一至三层为品位星坊街。国际时尚元素荟萃，绚丽商业氛围升华。 一层精品商铺，20150平米，规划引进珍宝首饰、化妆品、精品女装，更显商业张力，或停或留，橱窗也是一道风景。 二层以上8个约800平米相对独立商业空间可合可分，规划引进大中型品牌主力店，业态定位于品牌服装卖场、运动休闲系列、美食广场、酒吧、健身娱乐中心，尽享精致生活，引领铜城消费潮流。,77,雨润国际广场,新房类型：商铺, 尚未开始 ,项目总投资亿元，建筑高度170米，共45层，地上42层、地下3层，建成后将成为“皖江地区第一高楼”和铜陵市的地标建筑。城市综合体主题营业面积达到5万平方米。,78,楼盘名称：金都国际大厦,所在区域： 铜官山区 ,新房类型：商铺, 销售结束 ,项目位置：安徽铜陵市淮河大道与义安大道交叉口,1、金都国际大厦总建设17层，整体高度近100米，是铜陵市最高的高层建筑之一，其主体以现代风格为主，气势恢弘。 2、金都国际大厦耸立于铜陵市淮河大道与义安路交叉口。 3、金都国际大厦的1-8层，大开间、大格局，共计6510平方米，适合做餐饮，洒店，企业总部。15-17层，共计1920平方米，适合洒吧、咖啡厅、茶楼、桑拿等休闲娱乐场所。 总之，作为2004铜陵最具规模的大型地产项目，我们力求将其建设规模成为铜陵最高档的物业，成为新铜陵的一面耀眼的旗帜。,79,楼盘名称：铜陵商城三期乐都,所在区域： 铜官山区 ,新房类型：商铺 销售结束 ,价格：成交价格以签定合同为准,开发商：铜陵联发置业,项目位置：铜陵市长江路和淮河路交汇区,乐都一层近 6000 平方米主题式商街引进国际最具潜力的商街发展规划，以 “ 时尚、创新求变 ” 为中心，保证商业街旺盛的人气，创意铜都时尚商业氛围。 乐都二、三两层近 12000 平方米乐都 主题商场全方位业态化自由经营组合，以整合浓缩和泛化集聚的方式，展现 “ 文化、休闲、旅游、商务 ” ，让您尽情领略商业的缤纷姿彩。,80,商业总结：,用简短的几句话对铜陵商业做个总结；铜陵市整体在售或售罄商,业，皆有一个特点，就是体量偏小，定位不明确，没有个性特色，基本,所操作的商业皆为混合型业态！,81,第五篇：项目分析,82,我们有什么？,做项目的必备条件，除了需要了解市场之外，更加必须了解自己，,如果比了解自己，那么，怎么样为项目进行有“利”宣传？怎么样去进,行对外销售？,如果自己都不清楚自己，那么怎么向别人介绍、推荐自己呢？,所以必须了解掌握自己的所有情况！,83,【项目简介】：,整体案名：,【铜陵鼎城时代广场 】,84,别墅,本项目,商业,住宅,距,离,丰,收,门,约,1,公,里,85,项目经济技术指标：,86,项目规划效果图：,豪华,别墅区,高尚,住宅区,大型,商业区,B地块,A地块,87,项目区位：,项目东临的淮河南路和南部的隆门路均为重要的城市干道，拥有1路、,10路公交车 。,铜陵鼎城时代广场位于铜陵市城区南段；总用地面积，,呈近三角形，东临淮河南路，隆门路从用地南部穿越，将用地分为,A、B两块；A用地，B用地。项目由浙江新大集团与,合肥卓凡工贸联合投资建设，投资规模为12亿元，总建筑,面积约42万平方米。,88,周边配套：,第三人民医院,市博爱医院,一万平米汽车贸易市场,店门口小学,1路、10路公交车,内部配套：,各类家居装饰,配套影城,运动健身房,休闲餐饮,咖啡酒吧,89,周围环境：,周围环境驳杂，各类业态扎堆在此，药房、浴场、酒楼、修理厂、KTV等等皆有。,90,项目发展规划及信念：,本项目能拉动每年30亿元以上的产业规模，提供5000个就业,岗位，为铜陵建成“皖中南区域性商贸中心城市”打下很好的基,础。引领全市商业现代化的进程，推动“工业强市、商业兴市”,之战略。,本项目正处主城区与未来南城区的联节点上，本案的建成对,于商业与城市发展有着承上启下的作用。,91,第六篇：项目研判,92,只是简单的知道项目难道就已经足够吗？,不是的，简单知道只是可以方便介绍，并不能完全替代，我们,必须深入的了解。,一个房地产项目？一处楼盘？一方家园？,都会出现潜藏的优势和劣势，我们必须全部掌握才可以更好的,化解，如果掌握不了，那将有可能成为潜在的致命威胁！,所以，我们现在开始为项目找出所有潜在劣势及威胁，寻求优,势及机会所在，力争突破缺口出奇制胜。,93,项目SWOT分析：,优势/strength ：,整体项目达到42万平米，体量铜陵之最，便于炒作；,距市中心3公里，15分钟距离，瞬间繁华；,开发公司有着大体量家居市场的运营经验。,劣势/weakness ：,项目地块周边缺少商业氛围；,周边人口稀少，覆盖人群较弱；,项目处于出城口，位置相对较偏。,94,机会/opportunity ：,本项目规划相对超前，且有家具专业市场做支撑，可以给项目后期带来一,定成效。,威胁/threat ：,铜陵市属于县级市，城市人口稀少，不利于商业发展。,95,项目难点：,巨大山包待开挖,原有建筑待拆迁,电线繁多，待规整；,96,经过以上对各项情况的介绍及各种状况的分析，我们在详细的了,解了自己项目之后，我们必须仔细的整理出一项思路出来，我们项目,到底做什么？应该怎么做？,97,第七篇：项目定位,98,在目前项目所处的市场环境下，要开拓本项目的内在潜,力，必须找准定位、做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，在商业内涵上推陈出新。在项目原有规划的基础上，,进一步深化项目的商务休闲、主题娱乐的贵族领域受众印象。,本,次,报告将以项目的市场综合态势,为,分析基础，,依照项目的早期规划并结合目前,的市场环境，对项目,进行,定位,升级,！为项目的启动并成功运作打下基础。,99,城市生活体验之都,集餐饮休闲文艺娱乐与一体的异域风情街,【主题定位】,鉴于项目的独特性，一个融合别墅、住宅及商业于一体42万平米,的项目，商业面积达10万平米，整体定位以家居装饰、建材为主的商,业，配套20000平米的国际连锁超市为辅助业态，然而做为一条欧陆,风情内街，我们必须做出特色。,项目定位篇,100,“芭提雅”藝街区,【案名定位】,芭提雅是泰国的顶级休闲娱乐圣地，每年可接待游客数以百万,计，所覆盖游客大部分来之亚洲、欧洲、美洲等区域，是一个融合各,种休闲旅游项目于一体的城市。,将项目定位为“芭提雅”藝街区，其一是为了拉近项目与国际化,的距离；其二是提高项目知名度，第三就是为了符合项目业态。,101,本项目定位为“芭提雅”藝街区，是经过长时间研究探讨、深入挖掘在通过反复论证及掌握其依据而得出，依据主要有四点；,【定位解析】,102,第一，根据我们上述的市场调研得出，在铜陵市民心中，基本的娱乐都是比较单调，不够统一，毫无特色可言，基本都希望寻求新的特色及亮点；,103,第二，市场特色空白点，现今铜陵市暂时没有大型特色商业街区面市，为了走在市场的前沿，打出特色、做出亮点，所以，我们必须思想超前；,104,第三，本项目位置相对属于较偏离城市中心地段，如果做成通俗商业，那么将被残酷的竞争所困扰，为了扬长避短，遁其锋芒，只有走差异化路线；,105,第四，异域风情总是可以吸引众多消费群体，它所拥有的特色风格与众不同，可以给人 带来足够的新鲜感，如果新鲜感一旦形成，就可以逐渐成为一种流行、一种时尚。,106,项目形象定位,“芭提雅”泰式顶级休闲特色街区,“芭提雅”藝街区,是将购物、娱乐、餐饮、商务服务及休闲集于一身的概念性主题,式,商业，强化多元型的娱乐休闲,特色,经营功能。,并通过景观情景设置、全年不同的主题体验活动，为不同个性的消费者创造特色风情及融洽的国际化品味的，符合市场需求的综合性商业载体。,107,【属性定位】,国际的 时尚的 地标的,国际化时尚魅惑地带,以国际化元素为特色，形成本项目特有文化，不仅可以拥有独特的竞争,力，更可以与国际化接轨。,108,【业态定位】,泰国特色餐饮,泰式休闲按摩城,欢唱KTV,泰式风情休闲酒吧,泰式柔情夜总会,泰式风情休闲会所,泰式风情休闲文艺场,（配套商业：小型便利店、特色店）,一条专业的特色风情街，就需要融合各式业态，综合性全方位缔造，兼容,性超强，才可以拥有核心竞争力。,109,【市场定位】,“芭提雅”异域文化素养特区,面向市场最为写实的说法，那就是项目最为关键的概况，然而给市场的,映像也是不容忽视的，如何吸引客户同样是关键！,110,【推广语定位】,虽无海滩阳光，但有异域风情；,“芭提雅”藝街区,广告语一定要喊的响亮，还要喊出特色，需要贴近项目更要招揽客户！,111,【价格定位】,“芭提雅”藝街区商铺价格建议,均价26800元/,定价的支撑在与整个铜陵市场在售商铺稀缺，然而周边嘉禾广场的整体,式商业租金价格也已经达到70元/,，按照15年收回成本，再进行反推方式计算，,在现有租金的基础上翻一番，嘉禾广场的整体商铺每平米售价已经可以达到25200元，,而作为项目的沿街商铺，定价26800元/还算比较合理。,112,项目功能定位,基础功能,商务服务,配套功能,特色餐饮,芭提雅,藝街区,配套功能,酒店配套,主题功能,休闲娱乐,以项目特色餐饮,部分,为基础，以休闲娱乐为龙头，异域风情,的休闲方式及特色,娱乐,的,充分,挖掘，,是我们在本项目的功能定位上,必须选择的，且,唯一的正确的,方向,。,113,1、基础功能商务服务,会所般,的传统功能，,是项目依附所在的基础,也,是体现街区,档次的关键,主营项目有：,中高档商务客房（23千平米，用于商务接待）,、特色餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小酒吧、,高级夜总会、浴场、足疗馆等,。,项目功能定位表现,114,2、主题功能,休闲,娱乐,本项目,概念化、特色化,功能,的关键体现,是街区风格,部分,实现效益的关键,同时也是,本项目经营亮点所在,主营项目有：,异域风情,歌舞演绎厅、中型,DISCO厅、中高档KTV包房,、,风情酒吧,、,桑拿健康中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、沐足中心等,。,115,3、配套功能,特色餐饮,是项目主题功能定位的补充体现之一；,是,配合项目整体定位及,制造人气的关键,主营项目有：,特色泰式菜系、优雅西餐、咖啡吧、部分中式,连锁餐饮等,116,4、配套功能街区生活,配套,本项目不是孤立于周边社区之外的，,配合项目整体定位及满足项目周边原居民的需求,主营项目有：,茶庄、红酒庄、鲜花、烟酒、工艺品等,117,项目功能定位,衍生理念, 异域风情+商铺保值增值, 以休闲娱乐增收创收, 突出特色,，,打造亮点, 完善功能,，,提升档次,芭提雅,藝街区,“芭提雅”藝街区的休闲娱乐业无论从社会影响还是从经济效益的角,度都开创了铜陵市在这一领域的经典神话,118,【客户群定位】,一、各类娱乐业行业佼佼者,二、特色风情经营者,三、有雄厚资本的投资客户,（区域覆盖周边县市）,面向市场最为写实的说法，那就是项目最为关键的概况，然而给市场的映像也是,不容忽视的，如何吸引客户同样是关键！,119,消费者,投资者,经营者,芭提雅,藝街区,本项目,的,三,类,目标,客户,目标,客户定位,120,项目消费者定位,1）消费者人群确定,铜陵,企业主及其经营管理人员,铜陵中大型企业经营管理者,铜陵政府公务人员,外地来铜陵商务、公务人员,外地来铜陵旅游、务工人员,2）消费动机,和朋友一起进行休闲娱乐,招待商业客户,（商务往来）,进行社交活动,娱乐性活动,旅游的必须消费,体验式消费,121,项目投资客户定位,1）,目标投资客户,确定,专业高新收入者，以IT、电信,医疗、教育、公务员、房地产,企业高管等为主,。,个体业主,自由职业者,企业主,政府官员,富裕农民,2）,投资客户地区描述,铜陵,原住,居民,铜陵,外来高收入群体,周边镇区投资客户,铜陵,市区投资客户,周边省市投资客户,122,项目定位小结,通过对项目所在区域的调查研究，,项目区域内的商业比项目早期定位时取得了快速发展。同时，高档次的休闲业却止步不前。因此，在项目的重新定位中我们,适当加大,了,休闲、娱乐项目的比重,。,以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。,强化项目休闲娱乐主题功能定位，迎合市场需求,123,第八篇：项目氛围营造,124,街区艺术包装建议,运用泰式风格建筑小品将整个街区包装推出，主要是配合定位，营造纯正泰式文化,125,街区特色景观雕塑,街区特色景观雕塑,126,泰式风情休闲会所,泰式风情街区道路,127,泰式风情休闲会所,泰式风情休闲酒吧,128,泰式风情休闲旅社,泰式风情休闲文艺场,129,第九篇：项目营销策略,130,本项目产品有什么？,52150平米豪华别墅,182000平米高尚住宅,44000平米酒店式公寓,100000平米大型复合商业,商业划分：,5万平米家居博览中心、万平米家居广场、2万平米国际连锁超市、,一条“芭提雅”藝街区。,131,本项目10万平米的大型商业项目，其中,5万平米家居博览中心及,万平米家居广场已经基本不存在销售与否的问题，而其2万平米国际连锁超,市最主要的目标也只是寻找合作伙伴，真正关键点就在商业内部区域，一条,欧陆风情特色街。该街区的销售问题应该怎么样解决？,15000,“芭提雅”藝街区,销售目标锁定,“芭提雅”藝街区,132,1、以概念造销售,通过本项目的定位，提升项目入市的概念性主题式高端形象，建立广泛知名度及目标客群中的良好口碑，树立起潜在客户投资时第一考虑对象；,项目租售策略制定前需要说明的两点思路：,先声夺人，在项目还不具备成熟的租售环境下，,塑造项目形象，吸引意向客户关注。,133,项目核心租售策略建议,2、以招商促销售,项目前期准确的市场定位，准确的业态规划，是本案为项目成功招商所做的铺垫。那么，当前的市场环境下：,项目的成功招商将直接促进项目的销售,134,打造主题,性,商业品牌，实行自主招商运营,优势1：,有了主题街区概念，区别于零散的、随意的业态划分，明确了招商目标，相对的降低了招商难度系数，同时，有利于我司控制商业业态分布与后期经营管理，做活本项目，实现持续经营，促进投资信心；,优势2：,自主招商、统一规划，凸现开发商重视力度，且相对投资回报率较高，从而给投资商更大的投资保障；,“芭提雅”藝街区,招商策略,135,对于本项目,“芭提雅”藝街区,部分的销售，建议采用以下两种模式来达成销售,经营客户,-,买断经营权，自主经营,投资客户,-,返租销售,（以定额回报方式确定租金）,带租约销售，出让经营权,（以定额回报方式确定租金）,优势一：,带租约销售模式将直接让投资客切身感受到投资前景和投资收益，,有利于促进销售，实现资金的较快速回笼,优势二：,可以降低销售成本，并有利于做活做旺项目，实现项目的持续发展,“芭提雅”藝街区,部分销售策略：,136,辅助活动:,现场活动是一个项目运作的常规模式，也是基本模式，尤其是在项目销售情,况一般之时，运用现场辅助活动是最为行之有效的不二法门；在整个项目的运作,过程中，可能经常会遇到项目销售难点，那么适当做些现场活动，不仅可以为项,目起到有效宣传，更可以增进项目与客户的互动性及亲密感，促进有效销售。,活动可以为项目创造有利条件，实现有效销售，带来意外收获。,