某房地产市场研究报告2

,建湖项目周边房产市场报告,建湖宏观市场解读,建湖县位于江苏省盐城市中西部，离盐城市区仅,40,公里，区位相对较好。,建湖区位,上海市,363,公里,建湖县位于江苏省盐城市中西部，距离盐城,40,公里，东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积,1155,平方公里，下辖,15,个镇和,1,个开发区，人口,80,万。,建湖县,盐城市,建湖人文,建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、,杂技之乡,、花炮之乡。,花炮是建湖传统的特色产业于明末清初，至今已有,300多年的历史,杂技之乡,杂技之乡,一、政府加强招商引资力度，来建湖投资、经营的各类企业、,商家越来越多，在极大促进建湖地区生产力发展的同时，也较,大的带动了建湖地区整体生产的发展，引入新技术，提高了效,率，提高发展速度,二、第二产业的主要支柱行业范围的拓宽，从原来的以单调性,工业发展为主转变为现在的电子工业等领域共同发展的新局面。,（结论来源,盐城市建湖县政府经济发展公报,）,建湖产业,按照产业发展高端化、规模化和品牌化的总体思路，重点打造特色产业集群，主导产业取得较大突破。,第一、第二产业经济总量分别实现,80,亿元、,60,亿元，入库税收近,3.5,亿元，占定报工业税收的近,50%,建湖经济,建湖经济发展迅速，各项指标在盐城处于中等水平。,2009,年，全年实现地区生产总值,200.5,亿元，同比增长,14%,；全社会固定资产投资,134,亿元，增长,35.6%,；规模以上工业增加值,83.4,亿元，增长,15.9%,；财政收入,26.4,亿元、一般预算收入,13.1,亿元，分别增长,46.4%,、,46.9%,；注册外资实际到账,8739,万美元，增长,30.7%,；社会消费品零售总额,67,亿元，增长,20.6%,；城镇居民人均可支配收入,13984,元，农民人均纯收入,7615,元，分别增长,13.3%,、,11.4%,。,GDP增长率,小于,4%,4%-5%,5%-8%,大于,8%,10%-15%,房地产开发情况,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,飞速发展,建湖经济,经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系会产生较强的影响，使得宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势，但在波动时序上略有区别，房地产周期略早于宏观经济周期。,建湖,GDP,每年增长超过,10%,房产开发处于飞速发展阶段。,本案位置,人民路商业中心,未来建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。另外，根据本图，在未来建湖县将形成3,个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。,根据政府相关文件，目前的建湖是在向南发展，随着发展，未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心，用这种方式，令城市多点发展，推动城市整体进步。,规划动向,同步推进城南新区建设和老城区改造提升。,城南新区,规划动向,项目处于县中心，紧靠人民路商圈。,本案,人民路商圈,向南发展,项目处于县中心区域，随着城市南向发展，城市建设不断推进，市中心区域不断扩大，本项目将成为绝对的中心区域，这是一大利好因素。,建湖房产市场及政策,房地产市场,建湖房地产市场售价一路走高。,2009,年,2008,年,2007,年,2006,年,2005,年,2004,年,建湖县近些年市区房地产销售情况,2003,年，建湖县房地产市场刚刚兴起，雏形初具，,2004,年，建湖县引入“土地招挂拍”制度，其相对薄弱的房地产行业开始进入高速发展期，据,20052006,年，国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展，但房地产新兴城市的定位，持续的刚性购买需求让其度过了难关。房地产发展出现了质的飞跃，,2007,年上半年，承接,2006,年质的飞跃，建湖县房价呈现汹涌发展态势，,2008,年上半年，整个城市房价再度提升，以东方广场等市中心核心楼盘为代表的大部分位置较好的楼盘将其均价拉高到,3500,元,/,平米左右，但到了下半年，受国家宏观调控影响，整个市场发展变缓，销售持续不动，部分楼盘持续降价，甚至出现个别楼盘封盘等候时机重现销售的现象。因此在价格上也有一定影响。,2009,年随着政府救市政策出台的效应，房产销售进入火爆阶段，市区房价涨到,3500,元,/,平米左右。,房地产市场,建湖土地市场成交量逐年递增。,房产发展初期,房产快速发展时期,政策影响时期,政策影响,建湖土地市场从,03-04,年起步以来，土地成交量逐年递增，,08,年受政策影响，成交面积增幅放缓；,2010,年的土地市场没有,09,年那样火爆了，这显然是受到新政的影响。,政策动向,政策面利空新政频出，后市风险性增大。,4,月，决策层重拳出击、新国十条意在遏制房价快速上涨,抑制不合理住房需求,4,月,14,日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国十条”）。此后在,4,月,17,日，国办又发布了,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,（简称,通知,）。对“新国十条”进一步地细化、完善。,新国十条出台，剑指高房价,增加住房有效供给,加强市场监管,加强保障性安居工程建设,差别化信贷,1,、,90,平方米以上首套自住房首付,30%,；,2,、二套房贷首付,50%,，利率,1.1,倍；,3,、大幅度提高三套及以上住房首付比例及利率，可暂停发放购买三套及以上住房贷款；,4,、对,1,年内肺本地纳税人暂停发放住房贷款；,5,、地方政府可在一定时期内限定购房套数。,税收调节,1,、加快研究制定引导个人合理住房消费和调剂个人房产收益的税收政策；,2,、对定价过高、涨幅过快的房地产项目重点清算土地增值税。,炒房,涨价,地王,1,、增加居住用地供应总量；,2,、加快处置闲置房地产用地；,3,、完善招拍挂制度；,4,、探索,“,综合评标,”,、,“,一次竞价,”“,双向竞价,”,等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。,不良供应结构,1,、保障性住房和中小套型仿品房用地不低于住房用地总量的,70%,；,2,、大幅读增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。,炒地,1,、严查土地闲置、限制有违规行为企业新购土地，不得发放新开发项目贷款暂停批准其上市，在融资和资产重组。,2,、严禁非主营房地产的国企进入地产业。,捂盘惜售,1,、规定时间内,一次性,公开全部销售房源，并严格按照申报价格对外销售；,2,、严打捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价。,地方政府住房保障构建不力,1,、确保完成,2010,年建设保障性住房,300,万套；,2,、住建部与地方政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。,3,、加快发展公共租赁住房,信息不透明,1,、各地及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。,2,、住建部加快个人住房信息系统的建设,3,、统计部研究发布更详细价格变动信息,1,2,3,4,+,+,+,【,狠抓调控措施落实 全面实行“问责制”,】,新国十条新政一览,1,首套自住房在,90,平方米以上,首付款比例不得低于,30%,；第二套住房首付款比例不得低于,50%,，利率不得低于基准的,1.1,倍，第三套首付款比例和利率大幅提高或暂停办理。,2,对不能提供,1,年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,3,地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。,4,税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。,5,房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。,6,房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。,7,加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定,2010-2012,年保障性住房建设规划，并在,2010,年,7,月底前向全社会公布。,8,房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。,9,严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。,10,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。,制约市场需求,加大开发管理,调整土地供应,“,国十条” 运用,2,种手段，从,3,个层面来制约房价上涨。本次新政运用“政策调控”,+“,金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求这,3,个层面来执行，从 政策的力度来看是空前的。,政策动向,建湖政策动向及影响,新政的出台后，由于区域内刚性需求客户比例较多，所以新政目前对建湖市场影响甚小。,目前建湖（江苏省,),新政细则难产,建湖各楼盘以中央新政准则为依据，“对不能提供,1,年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”中非本地的鉴定，大部分楼盘以盐城为准。,据调查所知，从,4,月,14,日新政出台后到目前为止，国家宏观调控政策对建湖市房地产市场尚未产生明显的影响。楼盘售价未出现回落。,1,2,3,项目自身解读,地块周边,地块周边有县人民医院、银行、文化馆等，生活配套成熟；,地块处于建湖县中心区域，人流量比较大；,地块离县政府只有,300-500,米的距离。,项目紧靠人民路商业圈，周边配套成熟。,本项目,县人民医院,县文化馆,沿街商铺,新世纪大桥,汇文路,沿街商铺,县人民政府,宗地情况,本地块处于市中心区域，地段佳。,地块名称,建湖体育场建设用地,宗地位置,汇文路以北，原体育场用地,占地面积,22680,建筑面积,7.9,万,容积率,3.5,地块组成,一块,用地性质,住宅、商业,住宅体量,估计,6,万,商业体量,估计,2,万,项目现状,项目现状,项目现状,目前项目地块处于平整状态，预计今年年底动工,项目,SWOT,分析,项目处于县中心区域，项目具有一定的升值潜质；,项目紧靠人民路商业中心，周边生活配套成熟；,项目地块已处于熟地状态，开工期限不长。,靠近宗地地块的人民路目前不准私家车和出租车停靠，带来出现不便；,宗地地块周边人流量较多，噪音影响。,宗地周边方圆,1,公里内无在售楼盘，无竞争对手；,宗地周边有实验学校、外国语学校等给项目带来利好因素。,本案对面的河东板块有一定的在售商品房，加之售价比中心城区的售价要低；,新政出台，楼市大环境对项目影响的威胁（客户买涨不买跌的心态）。,优,势,Strength,劣,势,Weakness,机,会,Opportunity,威,胁,Threats,So,战略：依靠内部优势，利用外部机会,wt,战略：减少内部劣势，规避外部风险,st,战略：依靠内部优势，规避外部风险,wo,战略：利用外部机会，克服内部劣势,【SWOT,分析,】,本地块处于市中心区域，优势比较大，机会比较多。,项目周边个案汇总,竞争个案分布图,河西板块,河东板块,本案,农工商,新世纪花园,明星城,东方康城,理想城,县中心城区,竞争个案分列表,项目名称,所属,板块,总建筑面积,容积率,/,物业类型,在售户型,在售主力面积段,09,年初售价,当期销售价格,剩余可售套数,农房新世纪花园,河东板块,30,万,1.42/,小高层、多层,2,房、,3,房、复式,三房,110-126 ,2500-2800,元,/,3500,元,/,目前剩余部分,2,房、小,3,房还有一期的复式，小高层估计,5,万方,9,月以后推出，二期,15,万方没有动工,明星城,河东板块,20,万,2.0/,多层、商业、别墅,2,房、,3,房,二房,82-101,三房,110-130,2700,元,/,2800,元,/,商业,7500,元,/,目前该案进入尾盘,理想城,河西板块,21,万,1.8/,多层、小高层,2,房、,3,房,三房,110-130,3000,元,/,3300,元,/,由于价位偏高，去化速度缓慢,东方康城,河东板块,10,万,1.5/,多层、小高层,2,房、,3,房,二房,80-90,三房,110-130,2000,元,/,2200-2300,元,/,已经剩余不多,1,、重点竞争楼盘（农房新世纪花园）：近期该项目营销动态,部分竞争个案分析,推案计划,目前该项目销售情况,营销活动,客户来源,2007,年推盘，主要推多层建筑形态；,2010,年,5,月,8,号推出第一期中的第二批多层建筑房源，,2010,年,10,月推出小高层建筑形态。二期目前没有动工，预计,2011,年进入市场。,据了解本次推出,80,套房源，目前已经去化了,80%,，不过了解到前期,8-9,万方从,07,年开盘至今,3,年没完全去化掉，所以可以判断去化了,80%,是有水分的。后期还有,5,万平方左右的小高层，预计今年,10,月推向市场，预计价位,4000,元,/,。,本案的客户主要还是以本地客户为主,目前该案没有打折活动,2,、重点竞争楼盘（农房新世纪花园）：本案目前是建湖房产市场中高端产品,地址,建湖兴建东路,近期房源开盘日期,2010.5,开发商,上海农工商房地产开发有限公司,配套设施,银行、超市、中学、小学等,容积率,1.42,物业类型,小高层、高层,装修情况,毛坯,销售报价,3500,元,/,该盘共分为二期。目前在售为一期第二批多层建筑，整个小区采用英伦建筑风格，是目前建湖区域最早采用的楼盘。,该案位于建湖城东地区。该项目体量,30,万方，在当地属于大盘。,部分竞争个案分析,部分竞争个案分析,3,、重点竞争楼盘（农房新世纪花园）：该案目前房型以,110-120 ,的三房为主力,房型,面积段（）,占比,二房,80-100,35%,三房,110-130,45%,三房以上,190,20%,112,三房,97,二房,目前,110-130,销售情况比较好，,190,的复式去化缓慢，这比较符合建湖目前市场客户的需要。,1,、重点竞争楼盘（理想城）：近期该项目营销动态,部分竞争个案分析,推案计划,目前该项目销售情况,营销活动,客户来源,该案,2008,年开盘以来，最近一次开盘为,2009,年,10,月开盘，后面将会推出,3,期，预计年底。,由于项目价格偏高，加之调控政策的影响，目前该案去化缓慢。,本案的客户主要还是以本地客户为主,目前该案没有任何打折活动,2,、重点竞争楼盘（理想城）：本案是区域内大盘，,2008,年开盘时价格处于高位，但整体去化不理想,地址,建湖秀夫路、太平路,近期房源开盘日期,2009.10,开发商,江苏泽园房地产开发有限公司,配套设施,小学、中学、超市,容积率,1.8,物业类型,小高层、多层,装修情况,毛坯,销售报价,3300,元,/,该案分三期推出，总建筑面积,21,万方，属于建湖大盘项目，,1,期基本已经售罄，,2,期由于价格偏高，去化缓慢。,该案由建湖本地开发商泽园房地产开发有限公司开发建设，该开发商实力雄厚，开发了建湖县几个比较深入人心的领军楼盘，如泽园现代城等。同时该发展商凭借着本土开发商的优势，在当地政府机构中也形成了很深的人脉资源，其开发的项目常常被作为典型楼盘，在政府层面进行宣传。,部分竞争个案分析,一期,二期,部分竞争个案分析,3,、重点竞争楼盘（理想城）：该案目前房型以,110-130,的三房为主力,房型,面积段（）,占比,一房,40-60,8%,二房,80-110,37%,三房,110-130,50%,三房以上,140,5%,该案以,80-110 ,二房和,110-130 ,为主，这两种房源比较受客户青睐。,竞争个案情况小结,区域内在售楼盘体量相对较大，去化周期比较长，初步统计区域内每个楼盘的去化量为每年,3,万方左右；,区域内价位居高楼盘去化速度明显偏慢；,区域内以,110-130 ,的三房为主力房型；,区域的客户群以本地客为主。,客源分析,客源依据来源于各个竞争个案的走访调查,客户地图,项目的客户主要以当地客户和为主，另外辅以部分其他区客户、投资客户极少,建湖县,周边乡镇,周边区域,本地客户为主,极少盐城区域,客源依据来源于各个竞争个案的走访调查,客户特征,关键词：刚性需求、居住改善、品质提升,也许这些人将成为我们的潜在客户,客户特征,核心客户,补充客户,争取客户,生活特征,居住的地域依附性强，需要保持已有的工作、生活交际圈以维持良好关系；居住地域与工作地能便利到达，对生活品质要求较高,地缘属性较强，居住地域与工作所在地较近，对居住品质要求较高,子女在盐城或一线城市工作小有成就，但父母居住条件未有改变；纯投资，看好区域未来发展和价格成长性,地区分布,主要分布于建湖县城中心,建湖周边乡镇,本地及周边乡镇；盐城或上海（工作、经商的建湖人）等地投资客,购房倾向,当地购房，出于改善居住条件为出发点而购买高品质项目；,就近购房，出于追求高品质生活及工作便利性而购买,倾向在当地购房,孝敬父母，改善父母居住条件；,投资，喜欢具有发展潜力的高品质项目,客源依据来源于各个竞争个案的走访调查,本案目标客户具象描绘,生活在建湖的老住户,工作在建湖而无购买能力客户,虽对本区域高度认同,但对购房价格也高度敏感,重视产品性价比,购房,目的是,实现终极的升级改善,买,給下一代,机会,也大,定居,、成家的,80,后,有经济能力,的,建湖,人,也曾尝试过,到外区域（盐城、上海等）,投资购房的客户,但因熟悉区域生活机能,最终还是,选择本区,作为自用住宅的终点,买,給下一代,机会,也大,外区引入的客源,与建湖有间接地缘关系,因工作区域邻近或走亲访友,而成,为,被介紹客,对该区域颇为熟悉,进而产生好感,由换屋迁居此地,实现生活品质提高,或家庭成员重组心愿,甲鱼客层描述,泥鳅客层,描述,龙虾客层描述,积极关注客,意见领袖型,游移观望客,积极跟随型,消极跟随客,口耳相传型,项目定位,R2,我们想要什么？,（针对目标的规范分析）,风险控制：降低操作风险，树立特有竞争优势,销售目标：快速去化，尽快回笼资金,利润目标：在安全前提下，实现利润最大化,客户目标：细分客户市场需求,市场目标：成为杏林标杆项目,R1,我们有什么？,（针对现状的实证分析）,地段：县城中心区域,交通：出行便利,规划发展：现在的城市中心，未来的绝对商业中心,项目条件：体量适中,市场环境：未来上市体量较少，同质竞争趋于缓和，但 客户需求偏弱,项目机会：寻找可能的差异点，洞悉市场需求的机会点,项目核心问题推导,基于项目价值和未来机会，如何塑造自身产品线价值体系，才能实现项目价值最大化？,项目核心问题,+,策略特点：,1,、引入高品质差异化住宅产品，树立项目的标杆地位，同时营造城市形象和居住氛围,2,、在项目前期，打造市场需求产品，最大程度提升住宅产品品质和溢价能力,3,、在项目中后期，借助区域价值的提升和住宅高端客户的导入，实现项目整体价值最大化,项目价值体系塑造模式,住宅：,高品质差异化路线,先进的开发策略,高品质差异化住宅产品,核心问题下的策略方向,户型分析,房型,面积段（）,占比,一房,40-60,5%,二房,80-100,35%,三房,110-130,45%,三房以上,150平米以上,15%,市场主流房型,市场主流房型面积段及占比,通过对建湖市场在售楼盘的调查，我部整理出,产品定位思考,项目扫描,小结,3.5,的高容积率，确立了纯高层住区的项目定位，,中心的地理优势，可考虑沿汇文东路设置底商，作为项目后期成长引擎。,项目三大设问,升级,如何升级产品线，塑造产品亮点和高性价比，谋创造的价值？,成长,如何设置项目成长引擎，实现价格跳跃性增长？,抗性,如何规避项目高容积率带来的抗性？,定成长引擎,定产品策略,项目定位关键点,引擎设定,产品组合和创新方式,成长引擎,产品引擎,配套引擎,商业引擎,初期：产品引擎,初期：产品引擎,切入,产品价值,产品类, 创新产品空间引领市场 ,目前整体市场产品创新力较差，包括户型、立面，鲜有特色化项目，存在较大的提升空间。因此前期利用创新的产品空间切入存在一定较好的机遇。,产品类,客户,普通公寓户型,方案,1,：加一房，同样面积加大空间,=,靠附加值提升单价,利用独立空中花园设计，实现,2,房变,3,房，,3,房变,4,房的加一房方案，增加附加值；,方案,2,：减面积，同样户型缩小面积,=,靠缩小面积提升单价,利用独立空中花园设计，同样户型缩小面积，同样总价下提升单价，或同样户型降低总价,公寓大户型,别墅化空间,三重空间挑空系统，别墅化享受,成长引擎,产品引擎,配套引擎,商业引擎,中期：配套引擎,深化,高端价值,主题会所,+,知名物业,中期：,配套,引擎, 对奠定项目高端价值举足轻重 ,专业物管服务,提供细致周到的生活服务，集中主题文化交流、健身休闲、高档餐饮的高规格主题会所设置，身份感、尊贵感的完全建立,成长引擎,产品引擎,配套引擎,商业引擎,中后期：商业引擎, 利用逐渐成熟的社区提升商业价值，获取额外溢价 ,本案地处市中心，前期可以仅配置小型社区型商业，后期着力打造一定体量的特色商街，以最大化商业价值，也利于经营成功。,中后期：商业引擎,借势,外溢价值,卖场,/,特色商业,本案户型方向,90-100,平米,2,房,=,创新高附加值，约,30%,空间创新,+,附加值,+,别墅化体验,110-130,平米的经济,3,房,=,创新高附加值，约,50%,140-170,平米的,3-4,房,=,创新空间,+,附加值,+,别墅化空间体验，约,20%,基础产品,升级产品,标杆产品,产品策略,产品组合,创新方式,方案,1,：加一房，同样面积加大空间,=,靠附加值提升单价,利用独立空中花园设计，实现,2,房变,3,房，,3,房变,4,房的加一房方案，增加附加值；,方案,2,：减面积，同样户型缩小面积,=,靠缩小面积提升单价,利用独立空中花园设计，同样户型缩小面积，同样总价下提升单价，或同样户型降低总价,普通公寓户型：做附加值,产品策略,产品组合,创新方式,空间升级：,140,平米创新复式,/12,层叠加,1,叠加形态，提升高价格产品容积率,户型上多处挑空，突现大露台，实现别墅感觉，重新定义复式,公寓大户型：做空间升级,产品策略,产品组合,创新方式,两层挑空空中花园,入户挑空花园,两层挑空客厅,三重挑空空间起承转合，造就大宅风范,公寓大户型：做空间升级,产品策略,产品组合,创新方式,公寓大户型：做空间升级,公寓大户型：做空间升级,建筑外立面建议：,西班牙风格,强调建筑的整体形式感，,完整、流畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素,项目提升建议,选择质感较强的外立面材质，从细节上提升项目的整体形象,立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受,材料的使用上要强化对比。不同材料的穿插运用可以强化部分材料的质感,建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显,项目外立面建议：,项目提升建议,可以很生活,慵懒的午后在广场小坐,在咖啡中,把别人当作风景,或成为别人的风景,开放的入口小广场，青年人的休闲场所,项目提升建议,主轴园林巧妙打造，凸显人文关怀，成为人们日常休憩聊天的场所,项目提升建议,利用地块高差,在组团间设置立体庭院,项目提升建议,价格定位,价格定位,用市场比较法来给本案做价格定位,确定可比案例及权重系数,（项目周边在售项目作为可比案例）,确定可比参数及权重,得到项目,静态价格,根据未来价格成长情况，得出项目上市时的,动态价格,价格定位,各项指标所占权重及评分基准判定,比较项目,权重,农房新世纪花园,明星城,理想城,东方康城,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,区域位置,市区距离,10,80,8,80,8,80,8,60,6,交通系统,10,80,8,80,8,80,8,70,7,区域环境,板块属性,8,80,6.4,80,6.4,90,7.2,70,5.6,自然环境,5,100,5,100,5,100,5,100,5,社会环境,5,100,5,100,5,100,5,100,5,发展潜力,10,90,9,90,9,90,9,80,8,生活配套,10,90,9,90,9,90,9,70,7,景观规划,规模,5,120,6,110,5.5,110,5.5,100,5,容积率,5,120,6,110,5.5,110,5.5,120,6,内部景观规划,5,100,5,100,5,100,5,90,4.5,产品,产品风格及核心概念,10,120,12,100,10,100,10,80,8,面积设置,5,100,5,100,5,100,5,100,5,产品附加值,5,100,5,100,5,100,5,100,5,其他条件,物业服务,4,100,4,100,4,100,4,100,4,开发商品牌,3,120,3.6,100,3,110,3.3,100,3,合计,100,97,93.4,94.5,84.1,价格定位,项目静态价格,住宅产品静态参考价格（毛坯）：,3500,元,/m,2,农房新世纪花园,明星城,理想城,东方康城,均价,3500,2800,3300,2300,权重系数,97,93.4,94.5,84.1,实际参考价格,3608,2998,3492,2735,本项目参考价格,3438,。,05,2、二手住宅推导法,动迁二手住宅的市场价格在2000元/左右；,同地区动迁住宅价格为商品住宅60%计算；,二手住宅价格与新房市场之间存在10%的价格差。,则区域新建商品公寓住宅价格为：,200060%1.1=3667元/,结语,本部门通过对建湖房产市场的调研以及对建湖部分政府机构进行走访后，在认知项目本身情况后做了以上市场报告，并且之后将进行一定的市场跟踪, ,谢谢观赏,