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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,南京地之杰青阳项目组,2011,年,7,月,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,第一部分 青阳房地产市场分析,第二部分 项目分析,第三部分 项目定位,第四部分 产品建议及,USP,提炼,第六部分 开盘前营销推广计划,目录,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,第一部分,青阳房地产市场分析,Part 1,青阳房地产市场发展现状,Part 2,青阳房地产市场板块分析,Part 3,青阳房地产市场总结分析,青阳县以“立足高品位、建设旅游城”为主线，按照“拉开城市框架、完善城市功能、提升城市品位、丰富城市内涵”的总体思路，近年来，青阳县市政投入年平均增长,70%,，全县城镇化水平、基础设施建设、房地产开发、建筑业等均得到了持续快速健康发展。去年，青阳县城市建设投入达,7,个多亿，房地产竣工面积达,20.1,万平方米，城市市政基础设施建设完成投入,7380,万元。今年旅游城建设已列,35,项重点工程，计划总投资,24.5,亿元，年内计划投资,8.7,亿元，现已开工,32,项，竣工,15,项，截至目前共完成投资,7,亿元。,Part 1,/,1,青阳房地产市场发展现状,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,青阳立足于旅游，建设旅游城，房地产行业快速发展。,Part 1,/,2,青阳房地产市场发展现状,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,受调控政策影响较小，住宅销售均价逐年增长。,从,2009-2011,年，青阳县商品房批准预售量呈现逐年上涨，,2011,年,1-7,月份销售均价已突破,4000,元,/,平方米。以润城帝景国际,2010,年,12,月底销售均价,4000,元,/,平米，到,2011,年,6,月销售均价,4500,元,/,平米来看，,10,年至,11,年青阳房地产纯住宅销售均价一路攀升，,6,月份均价达,4680,元,/,平米，县中心板块均价已破,5000,元,/,平米。从未来发展看，青阳房地产市场仍处于快速发展阶段，房价将继续上升的趋势。,受到国家系列调控影响，以及青阳政府有节制的土地供应量来看，,2010,年到今年上半年新项目入市不多，仅有润城帝景国际，熙园缇香丽舍和南华苑在售，从统计数据来看，作为四线城市的青阳，房地产市场所受影响较小。,Part 1,/,3,青阳房地产市场发展现状,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,未来预计上市量约,42,万平方米，竞争较为激烈。,下半年预计青阳市场将有,3,个项目开盘，润城帝景国际、熙园缇香丽舍、南华苑、以及商业楼盘等多个新项目入市，物业类型丰富，商业住宅齐上阵，对市场将会形成一定的竞争力。,项目名称,存量,类型,销售价格,南华苑,约,3.2,万平米,多层，小高层,联排别墅,一期多层均价,5100,元,/,平米,润城帝景国际,约,17,万平米,多层,小高层,销售均价,4500,元,/,平米,熙园缇香丽舍,约,22,万平米,别墅，酒店、小高层、多层,多层均价元,4500/,平米,从目前青阳在售楼盘存量来看未来将有约,42,万平米房源推出，办案总建筑面积约,10,万平米，合计约,52,万平米的上市量，对于一个总人口,28,万的三线城市来说，销售竞争将越来越大，加上政府对楼市的调控，下半年销售形势并不乐观。,1-7,月份成交土地均为工业用地，从土地成交情况来看政府放缓对住宅用地出。,Part 2,/,1,青阳房地产市场板块分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,青阳房地产主要分布于三大板块，在售楼盘较少。,南华板块：,南徐板块，是青阳县政务新区、作为行政办公、商业金融、文化娱乐、科研教育、旅游服务和生态居住等功能于一体的综合市民中心。目前在售楼盘不多，主要为商住型多层住宅，目前高层价格在,5000-5200,左右；,开发区板块,毗邻青阳经济开发区，目前价格和城北板块持平，价格在,4100-4700,元,/,平方米左右，以高层建筑为主,城北板块：,青阳建设最为落后的区域，是全县最不成熟的一个板块。周围配套以及交通不便利。周边成熟小区较少。目前在售的,南华板块,开发区,板块,城北板块,青阳房产市场以本地刚性需求客户和改善型客户为主。外来投资客较为少见。,Part 2,/,2,青阳房地产市场板块分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,南华板块住宅品质较高，销售均价居青阳之首。,南华板块是目前青阳规划中政府新区以及以及未来，交通便利、配套齐全，目前建设交付的楼盘较多。自然景观资源丰富，毗邻青阳母亲河青通河，周围学校，市场，超市，商店林立。生活极为便利。,板块内住宅售价较高，区域内南华苑属建筑多为,5+1,多层花园洋房，得房率高，顶层送屋顶面积利用率在,40%,，并有花园露台，户型以,80-90,平米,2,房,3,房为主。目前在售住宅有,4,余套，集中在,1,层和顶层，住宅均价,5100,元,/,平方米。底层商铺，,60,平米左右，均价,12000,元,/,平方米。该小区总体量较小，开发商自己销售，推广以及楼盘卖点并不清晰。,板块主力购买群体：以在外做生意的本地人以及当地的有钱人为主，另有少部分的投资客。,项目名称,总建,物业类型,销售信息,目前均价,南华苑,4.7,万平米,小高层 多层 联排别墅,在售的房源主要是一期的多层房源，共,129,套，其中商业,16,套，住宅,113,套。总建筑面积,14494,平米。现在只剩下少量面积为,82-120,平米以上房源，预计,2,期,10,月份推出，目前房源价格不清楚。,多层住宅：,5100,商铺：,12000,Part 2,/,2,青阳房地产市场板块分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,欧式建筑，南华苑,顶楼送阁楼，并配备露台。,Part 2,/,3,青阳房地产市场板块分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,城北板块交通配套不成熟，在售楼盘较少。,城北板块属于青阳北入口，离县中心区域较远，交通及周边配套不成熟。,该板块内目前仅有熙园缇香丽舍在售。,楼盘总体去化情况比较好。,项目名称,总建,物业类型,销售信息,目前均价,熙园 缇香丽舍,24,万方,多层小高层 高层 酒店 别墅,一期,3,幢多层已销售，,2,期推出时间未定,4500,元,Part 2,/,3,青阳房地产市场板块分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,熙园 缇香丽舍,24,万平米城市综合体,Part 2,/,4,青阳房地产市场板块分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,开发区板块配套欠缺，未来发展前景可观。,经济开发区板块，目前开发建设的楼盘有润城帝景国际，伯益上东城等楼盘。是青阳东区新的人口居住区，目前还处于开发阶段，周边生活配套尚不成熟。,板块内住宅平均售价在,4100-4700,元,/,平方米左右，,该板块临近青阳新车站，是往来青阳人流集中的地方。,项目名称,总建,物业类型,销售信息,目前均价,润城帝景国际,24,万平米,小高层,高层 多层,目前在售主要是三期高层,5#,和,7#,户型面积从,9-130,平方米不等，均价,4500,元,/,。以及一期多层顶层一层房源，二期小高层顶层一层房源,4500,元,/,平米,Part 2,/,4,青阳房地产市场板块分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,现代简约，润城帝景国际,以高层为主。,Part 3,/,1,青阳房地产市场总结分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,第二部分 项目,分析,Part 1,基地属性分析,Part 2,产品分析,Part 3,SWOT,分析,Part 1,/,1,基地属性分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,位置,九子路以北，青通河以西,总用地面积,67240,总建筑面积,100860,商业建筑面积,17830,住宅建筑面积,78000,建筑容积率,1.5,绿化率,35%,住宅总户数,786,户,地上停车位,230,个,非机动车位,800,个,地下停车位,220,个,项目位居南华板块内，位于九子路以北，青通河以西，水系景观资源丰富，地块布局规整，地块内无坡地特征，便于项目整体开发。,本案,Part 1,/,2,基地属性分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,所在南华板块作为城市重点发展区域，未来潜力无限。,Part 1,/,3,基地属性分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,周边基本生活配套设施齐全，大型商业中心缺乏。,Part 1,/,4,基地属性分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,青阳母亲河近在咫尺，水系景观资源丰富,Part 2,/,1,产品分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,项目以多层房源为主，分布规整，各功能区有效区分。,项目自身产品形态丰富，包括多层,22,幢、,11+1F,小高层,6,幢、,9F,酒店式公寓,1,幢及约,17000,平米沿街商业，各产品分布规整，功能分区有效区分，形成动静相隔的,10,万平米社区。,多层区,高层区,Part 2,/,2,产品分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,八角顶、转角腰线，构筑现代法式建筑，金黄色更显高雅大气。,Part 2,/,3,产品分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,规划法式主题景观，五大组团景观，十一个景观节点。,Part 3,/,1,SWOT,分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,项目是位于南华新区，属未来政府新区以及新的城市居住区，以多层建筑为主。,属性,界定,地理位置,南华新区,片区发展,具备良好的发展前景,项目规模,中等规模体量,资源状况,青通河,配套资源,毗邻县中心地带，商业设施配套成熟,Part 3,/,2,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,综合评价：,从地块本身条件及周边综合因素来看，南华新区是最适合居住的区域。,从地块周边项目销售情来看，现在售楼盘以多层为主，主力面积以,80-100,的两房三房，,100-120,平方的三房为主。,评价细目,优秀,良好,中等,一般,较差,备注,自然景观,青阳母亲河青通河,交通情况,位于主城区 交通便利,社会人文,目前居住生活气氛一般,区位形象,目前居民认可度高,配套资源,周边地块尚无大型商业,SWOT,分析,Part 3,/,3,SWOT,分析,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,自身打造优势产品，区域成熟度不高，未来发展空间巨大。,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,第三部分 项目,定位,Part 1,项目定位,Part 2,案名思路,Part 3,SOLGAN,Part 1,/,1,项目属性,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,对比南华苑，我们寻找我们的不同点！,Part 1,/,2,项目定位,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,根据前面的思考，我们这样来描述本案的产品定位：,青通河畔，,10,万平米现代法式花园洋房,Part 1,/,3,客户定位,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,客户心理导向,Part 1,/,3,客户定位,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,目标客户拟推,Part 2,/,1,项目案名思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,案名,强化产品对外的记忆力,案名要能够在内涵上能够唤起目标消费者价值认同，传播上能够达到对受众的“心理占位”。,项目定位,客户定位,竞争定位,青水湾的案名？,Part 2,/,2,项目案名思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,案名思路：华美西堤国际,西：青通河以西,诠释一：东成西就,东有上东城，西有西堤国际。,诠释二：东情西韵,青通河为东情，法兰西为西韵。上东城为东情，“西堤国际”为西韵,堤：河堤,依青通河，唤起目标客群的归属感。,国际：国际品质社区,结合项目定位，引发与目标客群的共鸣，提升项目自身档次。,Part 3,/,1,项目,SOLGAN,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,香溢青通河，心栖法兰西,我们要用简单的、感性的语言告诉青阳人，西堤国际是什么。,西堤国际所倡导的就是城市中的标杆生活。,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,第二部分 产品建议及,USP,提炼,Part 1,产品建议,Part 2,USP,提炼,Part 1,/,1,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,根据导向确定我们做什么样的产品。,Part 1,/,2,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之建筑,Art Deco,建筑风格,。,Art Deco,风格的建筑，多采用对称的构图、刚柔并济的横竖线条、流畅的圆形舷窗和圆弧形转角、丰富的浮雕、强调材料的高贵质感与光泽；色彩设计中运用鲜艳的纯色、对比色和金属色，追求强烈、华美的视觉印象。,Part 1,/,3,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之建筑,外墙石材干挂。,外墙石材干挂，其独特的风格、高雅亮丽的外形而备受推崇，它其庄严肃穆、古朴典雅、雄伟壮观的特质，使建筑物更具时代感和艺术感，已成为城市建筑步入现代化的重要标志之一。,采用“,帝国黄,”花岗岩 ，恒久的质感,强调比例关系,对称、和谐、全石材立面。是一种智慧，经久耐用，更是历史的见证。,Part 1,/,4,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之建筑,凯旋门。,结合项目自身的法式社区的文化定位，结合项目自身引入的新古典主义建筑风格文化主题，打造一种现代的居住氛围，,通过把小区入口打造成凯旋门的形式，,凸显项目独特的产品卖点，给业主一种荣耀的享受,Part 1,/,5,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之景观,硬地景观喷泉。,小区内主要景观节点处，在硬地上设置喷泉，春夏秋三季定期开放，营造社区内一道靓丽的风景线。,Part 1,/,6,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之景观,青通河环绕水系。,建议将青通河水系引入整个社区，打造属于西堤国际业主的私家环绕水系。,Part 1,/,7,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之户型,超值阳台。,两房两厅设计，整体面积在,90 ,之内，内部空间布局合理，并且有可改造成房间的超值阳台空间赠送。,Part 1,/,8,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之户型,落地飘窗及错层露台。,深圳西岸官邸户型，通过错层露台设计、落地飘窗设计，得到了大量不计入总面积的室内使用面积；,两房两厅一卫,建筑面积,81.57m,2,套内面积,64.03m,2,落地型飘窗不计入建筑面积，又可以完全作为室内空使用。现在青阳尚未有此种做法。,奇数层和偶数层的露台位置不同，得到高达两层的露台空间,Part 1,/,9,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之户型,空中花园。,每户均设计一个空中花园，赠送给客户，给予客户最大的实惠及超值生活享受。,可改造成房间的空中花园,Part 1,/,10,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之细节,断桥隔热铝质节能窗,断桥铝合金是一种新型建筑材料，它以低热导率的非金属材料连接铝合金建筑型材制成的具有隔热、隔冷功能的复合材料。它除了具有作为建筑型材所具有的特性外，还具有优良的保温性能和隔声性能。,Part 1,/,11,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之细节,钢质甲级防火防盗门。,户户采用纯钢质甲级防火防盗门，凸显项目高品质档次，同时更能有效的保证业主的安全性，建议复式及跃层户型采用子母门。,Part 1,/,12,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之细节,高档木质扶手楼梯。,单元内楼梯把手均采用高档木材制作，同时踏步采用色彩亮丽的高档石材花岗岩进行制作。,Part 1,/,13,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之环保,太阳能及雨水收集系统。,统一在楼顶设置,太阳能,，并设置专用管道引至业主家中，节能环保。,雨水收集系统，,充分利用雨水资源，灌溉小区内绿化景观，节省维护费用。,Part 1,/,1,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之安保,家居安防系统,。,以下各种报警器材均可通过联网“布防”，直接接驳小区保安中心及公安局，来实现家居安防, 门,/,窗磁开关 煤气泄露报警器, 震动传感器 溢水检测器, 红外线探测器（当阳台有非法侵入时系统自动报警）, 烟雾报警器, 紧急按钮, 红外线移动探测器, 玻璃破碎探测器,Part 1,/,14,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之安保,红外幕墙安防系统。,由于本项目定位于高档住宅，业主安全问题尤其重要，住宅部分建议幢与幢之间，采用,草坪灯红外幕墙安防系统，,保证业主家居安全。,红外幕墙安防系统,数码门襟系统,由刷卡门禁、智能识别电梯与指纹密码锁共同构成的数码门禁系统，全方位护卫家居安全，更免除携带钥匙的沉重繁琐。,Part 1,/,15,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之物业,24,小时社区服务中心,。,建议本项目会所和销售中心结合设计，,销售前期准备完毕，为销售提供道具，同时考虑和内部空间的结合，能够和客户商业服务有一定联系；,同时,宣传推出青阳首家,24,小时社区服务。,引入知名品牌物业公司建立一个以“社区服务中心” 的服务基地，提供贴心合意的社区活动和服务。,根据客户群体的需求，建立社区网络，量身定做个性服务，如兴趣沙龙、个性教育等特色服务。,Part 1,/,16,产品建议,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,法兰西之商业,完善的生活配套街区。,Part 2,/,1,UPS,提炼,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,十六大产品建议凝聚西堤国际八大卖点,Part 2,/,2,UPS,提炼,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,西堤国际,8,大卖点提炼,本土开发 实力矩作,南华新城,中央生活区,形象卖点,产品卖点,法式花园洋房,Art Deco,建筑 外墙石材干挂,五大组团景观 畅享青通河,入户花园,360,度落地飘窗,品牌环保门窗 户户均送太阳能,智能化安防系统,24,小时社区服务,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,第五部分,VI,系统及视觉表现,Part 1,VI,系统,Part 2,视觉表现,Part 3,备选,VI,系统,Part 1,/,1,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,2,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,3,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,4,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,5,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,6,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,7,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,8,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,9,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,1,视觉表现,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,2,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,视觉表现,Part 2,/,3,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,视觉表现,Part 2,/,4,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,视觉表现,Part 3,/,1,备选,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 3,/,2,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,3,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,4,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,5,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,6,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,7,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,8,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,9,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,10,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,11,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,12,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,13,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,Part 3,/,14,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,备选,VI,系统,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,第六部分 开盘前营销推广,Part 1,推广思路,Part 2,阶段推广,Part 1,/,1,推广目标,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,项目回顾,回顾项目，我们的突破点在哪？,Part 1,/,2,推广策略,我们的思路是：,集中产品优势卖点宣传，以活动演绎国际化生活氛围。,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,3,核心,策略一,核心目的：,展示国际化都市生活氛围，营造法式文化生活圈。,营销重点：,重点一：,通过媒体,集中进行项目形象宣传，演绎住宅精品形象。,重点二：,通过活动,进一步展示区位、产品、景观、建筑、户型及物业等各相关卖点，打造高端住宅理念。,推广策略,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,3,/,1,推广策略,重点,形式,推广策略,项目形象,宣传,电视,项目法式主题文化社区的形象营造,户外大牌,短信,优势卖点宣传,过街广告,演绎项目八大优势卖点,出击行销,宣传,DM,直投,/,派单,配合圈层营销进行强化宣传,海报,/,展架,媒体集中覆盖，演绎产品形象，全方位覆盖目标客群,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,3,/,1,活动策略,各种法式主题性活动贯穿推广全程，深度演绎国际文化氛围,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,3,/,1,核心,策略二,核心目的：,准确锁定核心目标客群,“泛公务员”、改善性客户群体及投资群体。,推出各种圈层团购活动，主动出击，通过圈层营销锁定客群，促成成交。,形式一：主动行销,开发公司配合，销售经理直接拜访青阳各企事业单位，开展团购活动，各目标群体单位摆放展板等宣传资料。,形式二：,DM,直投,制作精美,DM,，以信函形式投放企事业单位，进行推广。,推广策略,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,3,/,2,渠道策略,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,3,/,2,渠道策略,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,3,/,2,优惠策略,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,4,多重优惠有效促进房源去化，快速回笼资金,价格策略,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,5,价格低开低走，根据销售率阶段进行提升。,推广简表,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 1,/,6,阶段,准备期,蓄水期,销售节点,推广策略,SP,活动,时间,2011.8-9,2011.10-12,2012.1-2,形象出街，地盘包装,10,月起，团购行销,11,月起，认筹开始，,2012.1.14,，第一批房源推出,工作重点,物料准备，形象包装、团队组建,11-12,月，客户预登记认筹，同时通过团购行销内部去化首批房源，推广老带新,开盘前，根据客户量集中认购，公布价格，快速去化,公布位置，产品，展示项目形象信息及八大优势卖点,深化形象定位及优惠信息，引起市场关注,春节前高调登场，全城造势，通过内部认购制造项目热销及抢购势头。,销售中心品质展示,老带新口碑宣传活动,企事业单位品质展示,老带新口碑宣传活动,开盘,开盘期,第一阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,1,第一阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,1,工作计划,8,月,9,月,工作重点,媒体运用,SP,活动,销售中心及地盘包装（含围墙）。,楼书、折页、,DM,，户型单页等物料落实,项目户外形象广告发布，展示项目优势卖点，,销售策略,针对上东城客户进行拓展工作，邀请客户参加置业会，告知西堤国际项目信息，推广老带新优惠政策。,销售中心未启用前，使用原伯益上东城销售中心进行接待工作。,大牌：项目形象发布,过街：项目形象发布,DM,：,20000,份，团购宣传或,DM,直投,法式印象文化月销售中心品质展示,置业会客户拓展,第一阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,1,第二阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,2,第二阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,2,工作计划,10,月,工作重点,媒体运用,SP,活动,团购及老带新活动物料准备及工作开展,销售策略,团购客户可享受总价,96,折优惠。老带新客户可享受总价,98,折优惠。,大牌,/,过街：画面更换，开盘信息告知,DM,：,50000,份，团购,短信：,500000,条,团购及老带新活动,法兰西文化电影节,11,月,12,月,团购及老带新活动,法式主题文化活动,万圣节活动,/,教师节团购活动,法式圣诞晚宴,/,项目推介会,2011,年,11,月，认筹可享受,5,万抵,7,万优惠。,认筹工作开展,法式主题文化活动,大牌,/,过街：认筹及活动信息发布,DM,：,20000,份,短信：,200000,条,大牌过街：画面更换，活动信息告知。,DM,：,30000,份,短信：,200000,条,2011,年,12,月，认筹可享受,5,万抵,6,万优惠。,第二阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,2,第二阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,2,第二阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,2,第二阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,2,第二阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,2,第三阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,3,第三阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,3,工作计划,1,月,2,月,工作重点,媒体运用,SP,活动,1.07,，内部认购活动,1.14,，第一批房源开盘活动,销售策略,开盘,7,天内，购房可享受一次性付款,97,折。按揭付款,98,折优惠。,15,天内，办理完正式购房手续的客户均可享受付款,99,折优惠。,开盘当日，成交客户均有机会获取“法兰西家庭,3,人游”豪华套餐一份,内部认购活动,开盘活动,下阶段房源蓄水工作,大牌,/,过街：画面更换，热销及春节百年信息告知,DM,：,30000,份，春节发放,短信：,500000,条，开盘及春节发放,第三阶段思路,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,Part 2,/,3,THANKS!,中,/,国,/,地,/,产,/,增,/,值,/,服,/,务,/,商,南京地之杰青阳项目组,
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