无锡商业综合调查分析报告

单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Page,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Page,*,无锡商业,综合,调查分析报告,2012年6月,初稿,目,录,宏 观 概 念,一,市 场 分 析,二,综合体个案,三,专业市场个案,四,第一章 宏 观 概 念,城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划,城市概况,无锡市位于江苏省南部，东邻苏州，,距上海,128,公里,；南控太湖，,与浙江省交界；西接常州，,距南京,183,公里,；北扼长江，与泰州市,所辖的靖江市隔江相望。,总面积,4787.61平方公里,，总人口637.26万人。,其中,，,市区面积1224.85平方公里,，,市区人口354.23万人,。,无锡市现辖,七区两市,，分别为：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区,无锡新区、惠山区、锡山区,江阴市、宜兴市,无锡位于江苏省南部，总面积,4787.61,平方公里七区两市，总人口,637.26万人,江苏省,无锡市,长三角都市经济圈,无锡全景,城市对外交通,无锡地处长三角经济圈中心已成为,华东地区主要的交通枢纽,现已形成由铁路、公路、水路、航空,配套组成的立体交通网络,城市对外交通,：,铁路,：,沪宁线,和,新长线,可与全国铁路连网直通。,沪宁城际铁路,已于,2010年7月1日竣工通车，,京沪高速铁路,也已于2011年6月,30日开通运营，宁杭城,际铁路正在建设中，预计至2020年，,无锡境内将有至少7条铁路线，成为苏南铁路运输的,枢纽,。,公路,：,沪宁,、,沪宜高速,公路通达上海市和南京市，,京沪高速,公路,直达北京，,宁杭高速,公路直通杭州。,312,、,104,国道,穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等,公路干线通向苏、浙、皖。,无锡已成为全国54个公路运输中心之一。,航空,：无锡硕放国际机场位于无锡国家高新技术开发区内，,距无锡市区14公里,，,距苏州市区23公里,，,沪宁高速公路和312国道近在旁侧，交通优势十分突出。,无锡市,距上海浦东国际机场,180,公里,，,距上海虹桥国际机场,120,公里,。,水路：,无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港、,江阴港,出海，,江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区,的主要渡口。,外部交通图,对内交通,对内主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架,无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车,城市对内公路系统：,两环,：解放路(老城区),快速内环：又凤翔路，江海路，金城路、青祁路围合的高架路,四横,：东西向：锡沪路、学前东路、永乐路、太湖大道,四纵,：南北向,：锡澄路、运河东（西）路、红星路、清扬路、兴源（昌）路,内部交通构架,地铁系统：,无锡地铁系统由“,三主两辅,”5条线构成放射+环形线网组成，,全线总长157.77公里，设车站111座。,其中轨道1、2、3号线作为骨架线路，三线呈放射状；,轨道4、5号线作为辅助线路；,地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建设；,1号线2014年6月通车,地铁线路构架,城市规划,无锡十二五期间打造“三心、三区、三圈层”,发展定位,：,独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的,国际化生态型湖湾城市，围绕“生态城、旅游与现代,服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，实施,“核心驱动、崛起锡东”，“强强联合、组合锡西”，,“借力推动、运筹锡北”,战略：,三心,：,老城商贸中心：、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心,三区,：,中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区,三圈层,：,中心城区：三心、三区,新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、,锡山新城区,城镇组群： 锡东城镇组群、锡西城镇组群,整合全市发展，统筹中心城区、新城区和外围城镇组群,三个圈层， 实施区域差别化发展战略。,中心老城区,、,太湖新城区,、,山水旅游休闲区,，新老分工、联动发展、,整合一体；,城市经济（一）,2011,年无锡市,GDP,达,6880.15,亿元,国民经济保持平稳增长，居民收支稳定乐观,注：所有数据来自于无锡统计局,国民生产总值,: 2011,年,全市实现地区生产总值,(GDP),6880.15亿元,，比上年增长,11.6%,。,按常住人口计算人均生产总值超过10万元，达到,10.74万元,。,观察近十年无锡国民生产总值增长率逐渐放缓，,0307都保持在,15%18%,左右，,08年以来,则放缓至,12%,左右，继续稳步增长。,居民收支状况,:2011,年全市,城镇居民人均可支配收入31638元,，比上年增长,14.0%,。,农民人均纯收入16438元，比上年增长17.4%。,城镇居民人均消费性支出19780元,，比上年增长,15.9%,。,（总体稳步增长，20092010年略有放缓）,农村居民人均消费性支出11239元，比上年增长14.8%,。,城市经济（二）,三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%,消费品零售业每年都以20%继续繁荣,市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个,注：所有数据来自于无锡统阿计局,三次产业结构,:,2011年,全市实现第一产业增加值122.98亿元，,第二产业增加值3728.12亿元，,第三产业增加值,3029.05亿元,，,三次产业比例调整为1.8:54.2:,44.0,，,三产增加值占GDP比重比上年提高,1.2个百分点,。,近四年来第三产业增长率稳步上涨，产业结构持续优化。,消费品零售业,：消费品市场持续繁荣。全年实现社会,消费品零售总额2122.72亿元,，比上年增长,17.3%,。,其中，,城镇,零售额,1839.70亿元,，比上年增长,17.1%,，,乡村零售额283.02亿元，比上年增长19.1%；,批发和零售业零售额1964.24亿元，比上年增长17.2%，,住宿和餐饮业零售额158.48亿元，比上年增长19.6%。,在限额以上批发和零售业零售额中，服装、鞋帽、针纺织品类 增长42.5%；,金银珠宝类增长38.6%；建筑及装潢材料类增长27.3%；,化妆品类增长26.9%；石油及制品类增长25.8%；通讯器材类增长23.1%。,市 场 状 况,：市场建设稳步推进。年末拥有各类亿元以上,商品交易市场65个,，市场摊位总量39961个，,实现成交额,3887.92亿元,，比上年增长24.3%。,其中,综合市场13个,，,专业市场52个,。,专业市场,实现成交额,3408.62亿元,，比上年增长26.0%。,新型流通业态以及现代经营方式均有较快发展。,城市小结,无锡位于江苏省南部，,总面积4787.61平方公里,，,总人口637.26万人,。,无锡地处长三角经济圈中心已成为,华东地区,主要的,交通枢纽,现已形成由,铁路、公路、水路、航空配套组成的,立体交通网络,。,内部交通系统主要以,“两环四纵四横”,形式组成交通构架，,无锡,地铁,系统由“三主两辅”，预计1号线,2014年6月通车,。,围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，,打造“,三心、三区、三圈层”,的城市格局。,无锡市国民经济保持平稳增长，,2011年全市实现地区,生产总值(GDP)6880.15亿元,，,比上年增长11.6%。,三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%,消费品零售,业,每年都以20%继续繁荣,，零售总额2122.72亿元，同比增长17.3%。,市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个,。,区位优越,交通便捷,经济发达,未来规划,第二章 市 场 分 析,房地产市场、土地市场,、,商圈分析,房地产市场概况(一),2011年是房地产行业遭遇深度调控的一年，,相比,2010,年的楼市，,2011,年的调控更为密集,与严厉，,2010,年主要以,4.17,国十条和,9.29,新国四条为主，而在,2011,年年初限购令,“重磅”落地，而这次的调控手段也是比以往,调控更加全面和坚决。,近日，国家副总理李克强和发改委均明确,表示,2012,年将继续巩固和扩大调控成果，,将继续严格执行抑制投机、投资性需求的,政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位,的普通商品建设。可以预见,2012,年的全国,房地产市场仍然不会太乐观。但随着存款,准备金率的首次下调和无锡外地人购房,落户标准下调至,70/,户等政策的实施，,支持中小户型、中低价位商品房的建设，,2012,年无锡市场刚需市场将会迎来更好的发展。,政策回顾：,2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增幅4.9%，,同比增速回落5.7个百分点。其中住宅销售面积增幅3.9%，,办公用房销售面积增幅6.2%，商业用房销售面积增幅12.6%。,商品房销售额59119亿元，同比增幅12.1%，同比增速回落,6.8个百分点。其中住宅销售额增幅10.2%，办公用房销售额,增幅16.1%，商业用房销售额增幅23.7%。,总体来看，全国范围内，商业地产成交量有了较大的增长，,住宅 则受到政策影响，增幅低于商品房平均增长率,2011年商业地产分类成交量及成交面积走势,2010年和2011年商品房区域成交对比,可以看出，无锡市场的,商业地产依然以商业用房,成交为主。专业类型以及,商住混合型的商业地产在,无锡有良好的成交走势。,自2011年下半年以来，,受到“限购令”的影响，本市,购房比例在逐渐走低。经历半年,的需求积累，在年底改善型和,刚需型客户得到集中释放，,打动了整体成交量的上扬。,2001年至今全国商品房销售面积及增减幅走势,2011年商品房区域成交情况,房地产市场概况(二),土地市场概况,今年政府共,7,次土拍，推出,111,幅地块，流拍,3,幅，成交,108,幅，较去年增加,22,幅，增长率达,25%,。成交金额为,225.57,亿元，仅占去年的,57%,。其中底价成交的有,70,幅，占总数的约,65%,。主要是由于今年受房地产调控的影响，土地市场也遭受重创，总体溢价率较低。,从土地成交的性质来看，居住、商业用地仍占主导，但受住宅市场严厉的调控的影响，今年纯居住用地的供应量明显减少。,从居住、商业用地的面积和容积率来看，,5,万以下的小地块占主导，占总数的,50%,；容积率在,1.0-2.0,之间的地块有,26,幅，占总数的,59%,。,今年居住和商业用地的主要供应区域为锡山区、惠山区和新区，多为商业和商业、居住混合用地，纯住宅用地仅,7,幅，占总数的,16%,，且溢价率较低。,发展历程,无锡商圈分析（一）,发展趋势,无锡商圈分分析,无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区,外围组建多个城市商业次中心,中心商圈,：,包括崇安寺、胜利门、火车站、,五爱路等商圈结合,。,商业条件成熟，商业氛围浓厚，,集购物、餐饮、休闲娱乐于一体,的综合性商业,代表：无锡八佰伴、商业大厦、百盛、,大洋百货、远东百货、英武百货、,保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、,崇安寺步行街、中山路、人民路等,西南商圈,：,包括河埒、中桥、荣巷等商圈组合。,代表：万达，明泰百货等,城南商圈,：,包括南门、太湖广场等商圈组合。,包括：茂业百货，南禅寺步行街、南长街等,城东商圈,：,包括锡沪路、东亭等商圈组合。,代表：哥伦布广场、中华美食城、,新大陆、中心城、银河城等,新区商圈,：,包括长江路、旺庄路等商圈组合。,代表：新之城、宝龙广场、新天地美食街等,城北商圈,：,包括北大街、山北等商圈。,代表：金太湖国际广场等,惠山商圈：,代表：明发商业广场、万达等,中心商圈,西南商圈,城南商圈,城东商圈,新区商圈,城北商圈,惠山商圈,第三章 综 合 体 个 案,中华美食城,、,哥伦布广场,、,湖滨商业街、万达广场、宝龙广场、新之城、金太湖国际广场,五洲中华美食城,项目名称,：五洲国际中华美食城城,开 发 商,：无锡市龙祥投资有限公司,建筑面积,：15h,地理位置,：北面靠广益路,产品概况,：分两个区域，5栋半开放式5F多层，1栋高层公寓,档次定位,：中档,开业时间舞动,：2011年,餐饮品牌,：1F：品粤轩、渝帮人家、江南香、爵士牛排等,2F：人民公社、维度国际餐厅等,3F：渔蒙家、七杯茶、阿瓦山寨、全罗道、,九大碗、云外楼、外婆人家、龙皇粥府上,4F：川南印象、蛙蛙叫、大石斑深海鱼等,5F：佐佑堂足浴等,租 金,：2.54元/平方米月,物 业 费,：8.00元/平方米月,中华美食城,紧贴广益路，15h大型综合美食购物中心,沿地块设环通消防通道，2F3F流线环通，,楼电梯设于入口处,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,垃圾回收站,交通干线,消防车道,人流动线,入口,梯,楼电梯,入口广场,垃圾回收点位置应放置角落处最好另辟车道，,与主要人行和车道分开，形成洁污分流，,货梯同样应设置角落处与垃圾回收点能够直接联系,美食城地块由于中间有一条自然河流穿过，把建筑群分为：两块区域，中间设有钢结构双层桥体联通两个区域的人流动线，同时退让出一个较大型的广场可做露天聚会活动之用，同时也可作地块主入口，利用钢构天桥直接引流上建2F3F,关于走廊长度：一二级防火等级建筑，,廊道内两楼梯间距,40m,，,袋形走廊道近端门口离最近楼梯,20m,五洲中华美食城,动线分析,建筑立面丰富，建筑元素也相对统一,建筑表皮冷暖对比配合玻璃幕墙，虚实得体,统,一,建,筑,元,素,临街,开敞,电梯前室， 直接,引流到上层,但，不加一点修饰与遮挡略显露骨,东北侧入口,虚实,得体，造型硬朗,稳定的砖混形式贴面配合传统中式,硬山造型,，给人一种敦实的存感，,配合造型多变的,玻璃幕墙,，,对比,明确。,遮阳形式多变，网格造型,北侧退让广场及个入口广场上缺乏,景观趣味性,，没有标志性的,导视系统,及,雕塑,进行画龙点睛之笔，给人略显空旷简陋的感觉。,在建筑设计时，楼层间设有空调外机,搁放槽，用百叶遮住，现在业主直接把灯箱logo安防在百叶处，对消防不利，由于是通长的幕墙窗，可做纵向纵向的冲孔铝板做遮阳，同时可做广告，似万达做法，立面整体，不影响通风,五洲中华美食城,立面分析,哥伦布广场一期,地处广南路与广益路交界处12h综合体,哥伦布广场,项目名称,：哥伦布广场休闲购物公园,开 发 商,：无锡市崇安新城龙安置业有限公司,建筑面积,：总：12h 商：42358.40,容 积 率,：1.99,地理位置,：南倚广祥路、北沿广益路、,西临广谐路、东靠广南路,档次定位,：中档,开业时间,：2009年,产品概况,：1栋公寓、11栋商铺、1栋写字楼,配套设施：车位：1600个（一期800个）,业 态,：国际大卖场 餐饮美食,时尚百货 亲子童玩,休闲娱乐,租售价格,：租：5-15元/平方米/天,售：58万元/平方米,物 业 费,：商铺：8元/平方米/月,公寓：3元/平方米/月,经营状况,：良好,项目配套,：家乐福，月星家居，易初爱莲，,广益实验中心，睦邻中心，,168宾馆,三轴，一环，三庭院，一入口广场，,一带型休闲长廊,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,本地块外形方正，所以使用,环形主通道,布置，,为了使流线更为便捷，采用三条直线45角,贯穿整个地块，同时形成了,两条主轴,，,一条次轴,电梯布置在各流线的节点处，连接2F交通系统，,有利于疏散识别，同时在主要流线节点处设有,三个庭院,，,其中一个为,下沉庭院,，服务于我们的主力超市家乐福,流线较差较多，节点复杂，对游客会产生,“迷宫效应”,本建筑群体形态为,开敞式,购物中心，按不同业态的分类，,不同类别的店铺沿环道进行组团布置，,形成本项目的基本构架,垃圾回收站,交通干线,消防车道,人流动线,入口,梯,楼电梯,哥伦布广场一期,动线分析,中庭式小进深高层，有利于通风采光,海顿公寓,loft创意中心,40m,22m,22m,特征,：,塔内都设有中庭,，,小进深,有利于通风,，,进深接近23跨,(1220m),建议,：,中庭挑廊可以做大一些,做到2m,的,同时可做节点休息平台,，,有效利用中庭上空空间,，,在可以不增公摊的同时,，,优化用户的使用体验,40m,疏散距离,：安全出口间：,40m,袋形走道：,22m,哥伦布广场一期,塔楼分析,现 状,：哥伦布塔楼周边设置了不少小面积商铺,借鉴细节,：办公塔楼,裙房,可,多挑出一跨(,68m),利用办公人群来带动消费，,做便利零售或小吃,现 状,：哥伦布建筑多为2F，部分3F，,且3F均为娱乐配套，部分交通通至2F屋顶,二楼屋顶均为暖通设备服务，无其他利用,建 议,：可做部分,屋顶绿化,美观，环保，控温，,同时也可,引流,至2F屋顶和3F，,形成喷淋效应,现 状,：建筑入口广场可以看出建筑形式复杂，,而不统一,建 议,：,入口,处尽量做得,对称,，产生形式感，,至少入口两侧建筑或构筑物高度应该,统一，建议把南侧钱江源黑鱼馆上加,构筑物和多媒体广告牌,现 状,：地块西面入口收尾比较潦草，,退让广场缺乏管理，气氛沉寂,建 议,：可以利用,地面停车场,所产生的硬性人流,来刺激,消费,，但是需要有良好的景观和,环境来调动购物气氛,现 状,：地块内西侧广场上部的钢构构筑物，,略显简陋，且与建筑整体风格不搭,建 议,：内庭院等交通节点处，通畅是人流,汇集休憩的场，硬对其进行重点强调,且可做遮阳设施，取得较好使用价值,五洲中华美食城,细部分析,哥伦布广场二期,东靠广益路，北接哥伦布广场一期,有自持百货,哥伦布广场二期,项目名称,：五洲国际哥伦布广场二期,开 发 商,：无锡市崇安新城龙安置业有限公司,建筑面积,：8.67h,档次定位,：中高档,开业时间,：2010.10,业 态,：1F：化 妆 品（欧珀莱、欧莱雅、美宝莲、,薇姿等）,珠宝首饰（周大福、老凤祥、珍宝轩等）,鞋 类（百丽、星期天、哈森卡迪娜等）,2F：服 装（only、mecity、vero moda 、,哥弟等）,3F：金逸影城,容 积 率,：3.18,售 价,：5万元/平方米月,物 业 费,：8.00元/平方米月,c型动线，四角出入,增加地块边角临街面,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,2F,1F,梯,梯,梯,垃圾回收站,交通干线,消防车道,人流动线,入口,梯,楼电梯,现 状,：,动线,为,单线,形式，比较简单明了，,在四角处设置主要入口，并作退让,产生小型广场，减缓人流高峰期的,冲击，动线呈现c型吧主力店：,龙安百货包裹其中，同事也增加了,内街沿街展示面，内街形状也不是,纯粹笔直，略有弧度，一定程度上,减缓视觉疲劳感。,建 议,：电梯设置最好往内廊中间靠，,增加1F人流量，安全出口可以,设在入口处。,哥伦布广场二期,动线分析,建筑立面与内部景观风格统一,沿广南路段沿街面短小，人气一般,优 势：,1.,入驻,的,品牌,明显比一期上一个,档次,2.采用了,多媒体系统,来营造购物气氛,3.,内街遮阳,种类多样化,4.,内街,景观,风格和建筑风格比较统一,，,并在节点处设,旱喷,在相应时期营造消费气氛(排水设计),存在问题：,1.,内街太长,使消费者在逛街时,有疲劳感,2.沿广南路,沿街面短小,，人气一般,哥伦布广场二期,细部分析,广益睦邻中心,广南路与广益路交界处,紧邻哥伦布广场与新大陆,1.5km范围内，10万人口,项目名称,：五洲国际哥伦布广场二期,开 发 商,： 无锡市崇安新城睦邻中心管理有限公司,建筑面积,：4.5h,档次定位,：中档,开业时间,：2007.10,业 态,：睦邻影院：2000,睦邻科技馆：2500,健身中心：2600,社区服务医院,便民超市：1000,莫泰168：6000,商务KTV：4000,售 价,：5万元/平方米月,物 业 费,： 8.00元/平方米月,广益姆林中心,优 势,：地理位置优越,存在问题,：1.建筑形态为大单体，,外街临街面有限,2.巨型广场使得建筑临街较远，,不利人流进入建筑内街消费,业态,混合比较,凌乱,3.医院独自占据小半栋楼，,导致商业,内街不通畅,，,也在一定程度上阻断人流,4.二三层为宾馆，健身房，,其内廊几乎没有利用,金科新大陆,建筑风格统一，商业地块呈狭长型，动线清晰,新大陆,开 发 商,：无锡金科房地产开发有限公司,建筑面积,：15.7h,开业时间,：2007.10,业 态,：商业：14000 酒店：6400,居住：75000 公寓、商务、办公：24600,容 积 率,：2.2,售 价,：4.5万元/平方米月,物 业 费,：住宅2.2元/月/平米 商铺6元/月/平米,湖滨商业街,美食一条街，沿街建筑形态多为一拖二,部分有组团内院，回廊来联系2F交通,湖滨商业街,建筑面积,：17.1h,档次定位,：中高档,街 长,：1100km,业 态,：餐饮，零售，超市,售 价,：1万元/平方米,沿湖滨商业街一条双车道贯穿整个基地,部分组团建筑内街形成内院,内院,内院,内院,休息广场,内院,内院,内院,内院,内院,垃圾回收站,交通干线,消防车道,人流动线,入口,梯,楼电梯,湖滨商业街,动线分析,无地下停车，靠地面停车来满足车位数尚不够,地块机动车道窄无路边车位，但部分措施有效利用车流,现 状,：,车库入口做餐饮,有较为稳定人流,现 状,：该项目基本以地面停车为主,建 议,：对于某些三岔路，,三角面利用方式：,停车,现 状,：利用,出租车通道,来引流入商业,现 状,：内院展示面丰富，1,2F做,带顶盖的外廊道，3F做相应,变化，做敞开式廊道为主，,同事做这样措施,现 状,：小区,入口,设在餐饮街中,同时做绿化,退让,对市井嘈杂的环境,过度,湖滨商业街,细部分析,河埒万达广场,占据河埒老商圈核心地位,北面商办，南面商住地,地理位置：,滨湖区青祁路和梁溪路交叉西南角,开 发 商：,无锡万达商业广场投资有限公司,规 模：,70h （购物中心：11.3h 商业外街：2.5h,酒店：4.6h 写字楼：2.7h,公寓：6.5h 住宅：25.3h 等）,档次定位：,中高档,开业时间,：2011年,业 态,：百货 购物中心 酒店 办公 公寓 住宅,容 积 率,：3,租 金,：12元/平方米/天,售 价,：3.54万/平米,物 业 费,：34元/月,经营状况,：客流量大、生意较好,停 车 位,：1200个,河埒万达广场,块内纵横交通把地块分成四个组团,并在规划路设地库入口，形成人车分流,形成组团独立人流系统,该地块北侧为无锡河口较老的,商业街干道梁溪路，,东面可通往梁溪大桥，,进入城中商圈，,西面直接通向荣巷（居民聚集地）,人流量较大且相对稳定，,该地块东侧为滨湖区干道青祁路，,北通滨湖新城，南通惠山古镇，,人流也也十分优越，,两条,干道交界处,设置主力店,为了形成地块内部流线主次之分,设置了地块内车流交通系统，,且路边停车减少停车压力,且业态多为餐饮及办公及展示专卖,万达广场,地块分析,住宅组团一,住宅,组团二,十字内街，中心内庭,主力店都设在市政干道路延边,万达广场,动线分析,建筑外主色规整黑白灰分明,地库入口做导视广告,内街廊道定点做跳台丰富空间感，减少直走道产生的疲劳感,商场主入口内切角退让处广场增加展示面数量,地库入口做导视广告,商场外立面用冲孔灰铝板来,统一立面，减少窗对立面的分散,公寓入户大厅与国美和,及万千可连通，内装风格,简约大方，似简中风,和建筑外立面呼应,万达广场,细部分析,紧贴新区旺庄路大体量商业综合体,由于西贴高铁，一定程度阻挡了西边的人流,宝龙城市广场,建筑面积,：32h,档次定位,：中档,开业时间,：2009.10,业 态,：百货 公寓 购物中心,容 积 率,：3.0,租 金,：200元/平方米月,售 价,：35万/平米,物 业 费,：2元/平方米月,开 发 商,：无锡宝龙房地产发展有限公司,宝龙城市广场,流线呈“一横两纵两环”,比较硬朗简洁，但交叉较多,垃圾回收站,交通干线,消防车道,人流动线,入口,梯,楼电梯,内部主要人流动线系统为：,一横两纵两环,流线硬朗直接，,但主动线交叉点较多，,易产生“迷宫效应”,这是大体量购物中心,流线系统的最主要矛盾,该地块基地为长方形,横向分为三个区域，,两端为主力店，中间做零售，,有效的拉扯人流,对内街零售产生较好效益,宝龙城市广场,动线分析,建筑形态统一，单体体量巨大，利用,丰富的内街廊来打破笔直流线产生的视觉乏味感,内庭院跨度巨大，有差50m左右,巨大的网格天幕玻璃顶，,给内庭院带来了足够的采光，,内庭院周边的廊道外形丰富，,做了部分的曲线处理，,使内庭院立面更为丰富，,同时，充分利用其立面空间做条形广告,商业气氛浓郁,内庭院跨度巨大，有差50m左右,巨大的网格天幕玻璃顶，,给内庭院带来了足够的采光，,内庭院周边的廊道外形丰富，,做了部分的曲线处理，,使内庭院立面更为丰富，,同时，充分利用其立面空间做条形广告,商业气氛浓郁,为了减弱笔直内街的单板形式，,在电动扶梯设置上用较为丰富的斜跨法打破,笔直的空间给顾客带来的疲劳感,宝龙城市广场,细部分析,新天地东亚国际风情街,长江路东侧,汉江路北侧,餐饮主题日韩风,新天地东亚国际风情街,项目名称,：新天地东亚国际风情街,建筑面积,：5h,档次定位,：中档,开业时间,：2012.04,业 态,：内街1F精品店,外街特色餐饮店,容 积 率,：3.5,租 金,：100元/平方米月,售 价,：700010000元/平米,广场设单体咖啡馆,(外形标志性) 与广场,气氛融合,特点：,遮阳形式：拉膜遮阳,装饰风格贴近主题：,铁艺 木饰 青砖,广场设单体咖啡馆,(外形标志性) 与广场,气氛融合,特点：,遮阳形式：拉膜遮阳,装饰风格贴近主题：,铁艺 木饰 青砖,一环四院,环道作餐饮,环内三院子做休闲购物,垃圾回收站,交通干线,消防车道,人流动线,入口,梯,楼电梯,外院,内院,内院,内院,入口,广场,入口,广场,三个庭院均落在,地块规划的主轴上，,流线干净利落,三条动线平行设置，,在入口处会聚退让,做广场避免在地块内,缠身流线的交叉,处于对餐饮业态对建筑,体量的要求，餐饮主要,设置在南北两侧的外街,处，形态为一拖二或者,一拖三,无锡新天地风情街平面图,新天地东亚国际风情街,动线分析,新之城,西北角为中央公园，在新光路与锡新路交界处,项目临街面总长度达600多米,周边住宅项目繁多，今后可以提供较好的人口支撑,新之城,项目名称,：新之城全生活广场,开 发 商,：无锡经发置业有限公司,建筑面积,：23h,档次定位,：中档,开业时间,：2009.10,配套设施,：车位：地上200个，地下1000个,业 态,：百货 酒店 购物中心 3C电器,容 积 率,：1.8,租 金,：4元/平方米/天,物 业 费,：16元/平方米/月,营业状况,：一般,零售,+,超市,(,英国乐购,)+,餐饮,+,健身会所,+,家电中心,+,社区商业等,A,区,高端百货,+,休闲娱乐,+,文化教育,+,餐饮,+,专业店,(,运动、儿童乐园、儿童用品购物中心,),等,B,区,五星级酒店,+,国际影城,+,高端餐饮,+,家居生活馆,+SPA,美体,+KTV,等,C,区,C区和B区为三栋敞开式建筑单体以,外廊来组织立体交通,休闲广场内界面为商铺,东面为超市和内廊步行街,单动线贯穿，本项目A、B、C三块区域,入口广场,新之城,动线分析,建筑表皮形式丰富,形态变化多变,酒店立面带型窗，做阶梯式外廊,建筑体块分割，部分惊醒旋转，产生雕塑感,入口处纵向交通做塔式构筑,用不同的材质和别处产生对比,入口广场做中心景观喷泉,入口广场做中心景观喷泉,彩色垂直装饰板,组成不同的建筑表皮,新之城,立面分析,内街形式类似万达做挑台,内装在安全出口设备用房吊顶做示意,入口广场建筑表皮色彩丰富,迎合广场儿童游乐场的特色,内走道的扶梯尽量岔开,不同功能的房间在吊顶处座椅特色处理，明示顾客其用途,在特殊状况易于识别，同时也可以做美观装饰，如“安全出口”,内街形式类似万达做挑台,丰富外廊功能，同事也丰富内院空间效果,新之城,细部分析,金太湖国际广场,三面临街：凤宾路、兴源路、青石路（老餐饮风情街）沿兴源路为住宅，沿青石路为商业办公,金太湖国际广场,项目名称,：无锡金太湖国际城,地 址,：北塘区青石路518号,开 发 商,：无锡金太湖房地产开发有限公司,规 模,：建筑面积：68h 占地面积：14.25h,容 积 率,：3,绿 化 率,：25%,业 态,：步行街、水街、中心购物广场、酒店、住宅,层 数,：地下一层，地上四层,开业时间,：2009.9.29（一期）,售 价,：50000元/平方米（均价）,租 金,：3-5元/平方米/天,物 业 费,：9元/平方米/月,经营状况,：餐饮生意较好，百货一般,停 车 位,：地上600个，地下3000个,外街呈阶梯状上升，业态分类：,餐饮主入口均设在外街阶梯广场上,百货分两个区域藏在地块内部，沿街做商铺,店铺,露台,露台,广场,外街餐饮，内街百货,百货为主，餐饮均1F门面上2F营业,均为餐饮娱乐，,可通过室外阶梯广场,也可通过商场垂直交通上至3F,金太湖国际广场,业态分析及阶梯广场分析,餐饮,餐饮,一条主题风情街把本地块分成两块主题,入口广场,垃圾回收站,交通干线,消防车道,人流动线,入口,梯,楼电梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,金太湖国际广场,动线分析,美食一条街，建筑形态多为一拖二,部分由组团内街,建筑主色主要以土红及灰色搭配，用白色勾边,low-e玻璃与土红色套转在质感上形成对比,广场色彩统一，,添加绿化进行点缀,凸显出风情主街的功能,建筑形式多采用平屋顶部分采用大挑檐邪恶形式凸显入口特征,金太湖国际广场,立面分析,美食一条街，建筑形态多为一拖二,部分由组团内街,阶梯广场边缘处做休息设施和绿化细节,楼层导视地铺,吊顶元素统一,内廊隔断做休息设施,造型协调功能,外街休息设施,结合绿化,店铺隔断,吊顶沟边,吊顶区分空间,金太湖国际广场,细部分析,商业小结,无锡商圈繁多，发展迅猛，按方位区域，大概分为：,中心商圈,、,西南商圈、城南商圈、城东商圈、新区商圈、城北商圈、惠山商圈,中心商圈，商业氛围浓厚，集购物、餐饮休闲娱乐于一体的综合性商业，已趋于饱和,周边商圈次中心发展较为均匀，处惠山商圈还处于建设阶段，其他商圈均已成型。,从建筑规划角度看，中心商圈多为，百货及敞开步行街，外形已经经过了一轮翻新，,总体面貌比较简约统一，且部分带有“文化主题商业”性的仿古步行街，来相应保留文话,遗产的口号，城东片区的代表“哥伦布广场”由于流线的缺陷和立面建筑风格杂乱，,看似档次不够，但它的出现的确带动了整个广益片区的整体消费水平及，区域城市面貌。,新区片区，由于政府的扶持，及外资的融入，建设迅猛，整个城区规划规则，且建筑形,态新颖，功能配比完善，代表新之城，建筑外流线明确，但内流线交错比较多，建筑,立面用材大胆，对比强烈，科技感强，且共享空间做到了人与建筑的互动。城西片区，,代表“万达”，坐落于河埒老街之上，项目形态丰富：购物中心、百货、3C电器，酒店、,办公 、公寓、住宅、沿街商铺等，而且一形成了自己的内部车流交通，形成了一个,“小城”，这应该才是真正的城市综合体。,商圈繁多,风格统一,业态完善,单核优势,均匀统筹,第四章 专 业 市 场,皮革城,、,招商城,、,新世界轻纺城、五洲工博城、,五洲装饰城、高力车博城,无锡主要专业市场规模大，总面积现已超1000万平米，,行业以,建材、服装纺织、电动车、汽配、钢材为主。,无锡专业市场在政府的强力支持下快速发展，目前，以形成各,专业商品的区域性集散中心或批发中心，形成一批体质新型、,辐射全国、规范化、现代化、国际化、规模化的大型专业市场，,市场与压力并存。,注：本数据为09年统计，现建成市场已超1千万平米,专业市场分析,家居建材市场,服装小商品市场,2,3,1,4,3,2,1,4,5,7,服装小商品市场：,1.万力皮革城,2.金桥服装城,3.四季鞋帽服装市场,4.新世界纺服城,家具建材市场：,1.万力装饰城,2.东风建材装饰城,3.五洲国际装饰城,4.佳润装饰城,5.好艺家装饰城,6.华夏家具城,7.月星家居广场,8.百安居,9.红星美凯龙,10.宜家,11.百安居,12.西郊装饰城,13.中南装饰城,8,6,10,11,13,12,9,万力皮革城,一二期已建70h，以销售产品皮革，陶瓷为主,售价1F：23万元/,租金：58元/天，街铺：12元/天,项目名称,：无锡皮革城,开 发 商,：万力控股有限公司,地理位置,：北临芙蓉五路、南濒北兴塘河，东靠友谊北路、东亭北路,规 模,：70h,开业时间,：2008年,特 色,：皮革专业市场,商业类型,：中档,产品概况,：一期：50h 开敞式 一拖二1500个店铺,二期：20h 围合式 4000个商铺,配套设施,：自动扶梯 车位4000多个,经营模式,：一期：出售 二期：部分出售，统一管理 三期：出售,租售价格,：一期：售：1F：2万元/,二期：租：街铺：12元/天 1F3F：38元/天,三期：售：1F：2.8万元/ 2F：1万元/,主力户型,：40,60,80,物 业 费,：0.8元/月,经营状况,：一般(冬季较好),出 租 率,：1F：90% 2F：90% 3F：60% 4F：空置,辐射范围,：无锡市区及周边,万力皮革城,皮革城,一期,二期,三期,万力皮革城,业态分析,一期,：装饰城、陶瓷城、应刷品包装城、摩托电动车城、一条步行街,二期,：皮革城：1F：箱包、鞋、布料家纺、木雕 等,2F：裘皮、皮衣、精品 等,3F：窗帘区 等,三期,：木雕城：旅游产品、茶叶茶具、木雕根雕、包装礼品、红木家具、工艺精品 等,无锡招商城,规模：66h,分零售区、批发区,租金：零售：510元/天，批发：2.54.5元/天,项目名称,：无锡招商城,开 发 商,：无锡招商城有限公司,地理位置,：北临太湖大道、南濒金城路，东靠兴源路、西靠塘南路,规 模,：66h,容 积 率,：1.76,特 色,：各种产品融合，业态丰富,商业类型,：中低档,产品概况,：大卖场，批发市场，店铺分割无规律,配套设施,：自动扶梯,经营模式,：统一出租管理,租售价格,：租：批发区域：2.54.5元/天,零售区域：12F：4.510元/天(按通道主次分级各产品不同),3F：35元/天,主力户型,：30（大卖场内）,物 业 费,：0.8元/月,经营状况,：较好,出 租 率,：1F：98% 2F：95% 3F：90%,辐射范围,：无锡市区及周边城镇,塘南招商城,招商城,无锡招商城,业态分析,零售区,批发区,办公区,新世界国际纺织服装城,项目名称,：新世界国际纺织服装城,开 发 商,：深圳新世界集团江苏房地产有限公司,地理位置,：南倚纺和路、北沿锡山大道、西临纺城大道道、东靠东一路(汽车东站),规 模,：130h,容 积 率,：0.88,开业时间,：2007年,特 色,：服纺专业市场,商业类型,：中低档,产品概况,：南北向分成四个区：北区(土地出售)、中央商务区(8栋公寓及商业配套),服装区(4个5F展厅)、纺织区(四个区),配套设施,：电动扶梯 车位：7500个,经营模式,：40%自持，60%出售，统一出租管理,租售价格,：租：纺织区：标铺：0.50.65元/天 端铺：0.650.7元/天,街铺：0.550.8元/天,售：纺织区：1.21.8万元/ 展馆：1F：0.88万元/,公寓：6500元/ 2F：0.66万元/,主力户型,：纺织区：35(标铺)、65(端铺)、170(街铺),公寓：38128（5个户型）,物 业 费,：15元/月,经营状况,：一般,出 租 率,：纺织区：80%,辐射范围,：无锡市区及周边,轻纺城,新世界纺织城,五洲工博城,纺织区,服装区,商务区,新世界国际纺织服装城,业态分析,公寓、酒店,A展馆,：1F：男装,2F：女装、韩国服饰,3F：皮具箱包、鞋帽、羽绒服、皮衣,4F5F：韩国婚纱/化妆品、设计创意中心、,纺材面料、餐饮,B展馆,：1F：内衣、童装,2F：女装、牛仔服,3F：办公,C展馆,：电子数码,D展馆,：石雕、木雕等文化产品,五洲国际工业博览城,xxx,项目名称,：五洲国际工业博览城,开 发 商,：无锡中南置业投资有限公司,地理位置,：北临纺和路、南濒金城东路、西靠纺城路,规 模,：150h,容 积 率,：1.8,开业时间,：2009年,特 色,：工业五金产品融合，业态丰富,商业类型,：中低档,产品概况,：一二期5000店铺,配套设施,：自动扶梯,经营模式,：大量出售，统一出租管理,租售价格,：售：一期：3万元/(1F) 8000元/(2F),二期：1.5万2.2万元/(一拖二),公寓：6000(北) 7000(南) 展厅：1.3万元/,主力户型,：店铺：3035(层高：5m) 公寓：5060(层高：5m),物 业 费,：元/月,经营状况,：良好,出 租 率,：一期：90% 二期：80%,辐射范围,：无锡市及周边,工业博览城,工业博览城,一期,二期,展馆,五洲国际装饰城,项目名称,：五洲国际装饰城,开 发 商,：无锡五洲国际装饰城有限公司,地理位置,：南倚盛岸西路、北沿312国道、东靠锡宜高速下匝道口、,西临锡宜高速、342省道,规 模,：70h,容 积 率,：1.4,开业时间,：年,特 色,：最大装饰材料市场、高级家具市场、小商品市场,商业类型,：中高档,产品概况,：21h沿街装饰市场和10h仓储物流，5h小商品城,配套设施,：自动扶梯 地下车库,经营模式,：大量出售，统一出租管理,租售价格,：租：装饰城：1F：1.652.8元/天,2F：0.750.8元/天,小商品：0.71元/天,售：1F:34万元/ 2F:23 万元/,主力户型,：50,物 业 费,：装饰城：1F：4.5元/月 2F：3.5元/月,经营状况,：良好,出 租 率,：1F：100% 2F：80%,辐射范围,：无锡市西区及周边,五洲国际装饰城,装饰城,待定,红星,美凯龙,小商品城,办公/,公寓,红星美凯龙五洲店,业态分析,开 发 商,：五洲国际装饰城有限公司,地 址,：无锡市惠山区盛岸西路,668,号,占地面积,：,70238.70,平方米,建筑面积,：,98334.18,平方米,建筑类别,：多层商铺,容 积 率,：,1.40,开盘时间,：,2008,年,7,月,13,日,售 价,：,7000,元,/,平方米（已售完）,空 置 率,：,0%,开业时间,：,2009,年,5,月,1,日,经营状况,：较好,业 态,：1F：卫浴、橱柜、门窗、楼梯、壁纸 等,2F：沙发，软床,3F：现代板式家具,4F：欧式、红木家具,入驻品牌：慕思凯奇、韩国汉狮、爱家、安华等,动线分析：,十字交叉轴线，一中心广场，,一内环步行街,五洲国际小商品城,业态分析,开 发 商,：五洲国际装饰城有限公司,地 址,：无锡市惠山区盛岸西路,668,号,占地面积,：,10000,平方米,建筑面积,：,50000,平方米,建筑类别,：多层商铺,容 积 率,：,1.40,绿 化 率,：,35%,开盘时间,：,2010,年,9,月,29,日,售 价,：1F：,2,万,/,（均价） 2F：,1.7,万,/,3F：,1.3,万,/,4F：,1,万,/,业态分布：,1F,：皮具箱包、珠宝、化妆品、 头饰、十字绣,、,相框、,工艺礼品、眼镜、钟表、玻璃制品、喜庆用品,2F,：小百货、小五金、日用品,3F,：鞋帽、童装、婴儿用品、孕 妇用品、电脑耗材、,文体用品、电子、塑料用品、劳保用品、办公用品、,玩具、保险柜,4F,：针织类、服装类、家纺类,开间面积,：,20-35,开业时间,：,2009,年,5,月,1,日,经营状况,：一般,动 线：,一主轴，一次轴，网格型内廊，但有部分死角，,内部轴线比较均匀，所以节点交叉较多,五洲国际小商品城,细部分析,动线特征：,采用电梯依次斜跨的方式，,加强动线的流通范围，,同时引导人流能够更多的,浏览沿街展示面,4F,1F,2F,3F,梯,梯,梯,连廊,连廊,中庭特征：,中庭圈廊采用,挑台做休息区,挑台位置按,楼层对应交错,产生丰富空间感，,各楼层都有足够,休息空间和,会展空间,主轴特征：,主轴内街挑空空间,做流线修饰，减少,长走廊的视觉疲劳,高力汽博城,项目名称,：高力汽博城,开 发 商,：无锡高力国际汽车博览城有限公司,地理位置,：南倚金惠路、北沿政和大道、东靠惠山大道、西临惠源路,规 模,：55h,容 积 率,：1.4,开业时间,：2007年,特 色,：汽配汽修专业市场,商业类型,：中档,产品概况,：东面为车配4S店及展厅，西面为3F商铺(1F调高5m),配套设施,：车位：2000个,经营模式,：大量出售，统一出租管理,租售价格,：租：1F：0.84元/天 2F：0.2元/天,售：1F：0.91.2万元/ 2F：0.4万元/,主力户型,：1F：25 (层高：5m) 2F：90100(层高：3m),物 业 费,：1F：2.5元/月 2F3F：0.6元/月,经营状况,：一般,出 租 率,：1F：85% 2F：70%,辐射范围,：无锡市区及周边,高力汽车城,4S店,展示区,商铺,专业市场小结,无锡消费品市场持续繁荣。全年实现社会消费品零售总额2122.72亿元，比上年增长17.3%。,城镇零售额1839.70亿元，乡村零售额283.02亿元，批发和零售业零售额1964.24亿元。,市场建设稳步推进。年末拥有各类亿元以上商品交易市场65个，市场摊位总量39961个，,实现成交额3887.92亿元，其中综合市场13个，专业市场52个。,专业市场实现成交额3408.62亿元。新型流通业态以及现代经营方式均有较快发展。,无锡专业市场在政府的强力支持下快速发展，目前，以形成各专业商品的区域性集散中心,或批发中心，形成一批体质新型、辐射全国、规范化、现代化、国际化、规模化的大型专业市场。,本市几个典型的专业市场规模都很巨大，平均规划建筑面积超过了50h，,都是分两至三期进行开发,地理位置都比较靠边，但交通区位有优势，都靠近国道、省道及部分城区干道，交通便利。,经实地踩盘，发现经营状况都比较一般，而且空置率均较高，项目内部市场较冷淡。,因此现状市场供过于求，需要进行更细致的结构优化，来培养市场。,市场繁荣,专业组团,体量规模化,交通便捷,发展过快,