_湖南中原_卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案

,Code of this report |,53, Copyright Centaline Group, 2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report |,1, Copyright Centaline Group, 2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Code of this report |,26,Copyright Centaline Group, 2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report |,38,Copyright Centaline Group, 2010,单击此处编辑母版标题样式,卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案,湖南中原事业一部,目录,目标,项目概况,区域市场研究,竞争项目商铺调研,商铺销售策略,商铺价格策略,目标,高溢价销售：,充分挖掘商铺价值，合理定价，实现高溢价,高速销售：,制定合适的销售方式，促进商铺快速去化,目录,目标,项目概况,区域市场研究,竞争项目商铺调研,商铺销售策略,商铺价格策略,项目处于大河西双府核心区,市政府,政府,90,亿市政板块规划,市政府、区政府板块核心区,投资升值潜力巨大,区政府,地铁物业，实现商圈增值,距离五一商圈仅三站路程，而且乘,2,号线可直达规划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到,“,零换乘,”,。乘地铁出行，快捷舒适、准点率高，,“,地铁口物业,”,，不但能为业主提供,“,出则繁华、入则宁静,”,的生活，还能给业主良好的投资升值空间。,地铁,2B,线带动区域发展，提升项目价值,本项目位于地铁,2B,线古山站附近，地铁沿线大约,1,公里范围内的房地产业又将出现兴旺。,随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受欢迎，而且资源有限，升值潜力大。,地铁对沿线物业价格的提升表现,广州：,地铁于,1993,年开工，开工当年和第二年，地铁一号线沿线物业,升值,15%-25%,，,1999,年一号线正式开通后，地铁沿线物业,再次升值,15%-25%,上海：,开通地铁后短短的四五年时间内一跃成为上海的新兴住宅区，发展成一个几十万人口的卫星城，成为上海最大的人口居住地，而房价的,涨幅超过了,50%,香港：,香港地铁开通后，上盖物业平均,升值近,50,，,投资回报率达到,15,深圳：,调研表明，地铁沿线住宅物业价格,高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格，高出幅度从,5%,至,15%,不等,谷山站,本案,市政府站,双地铁物业未来升值空间无限,32,36,32#,商铺,铺号,101,102,103,104,105,面积,48.12,20.82,51.07,57.85,20.82,36#,商铺,铺号,101,102,103,104,面积,49.06,36.49,49.03,44.94,规划布局：位于项目二期,32,栋、,36,栋,1,楼底商,面宽：约,6-8,米；进深：约米,总体量：,378,。,2,平米,总套数：共,9,套,商铺基本资料,商铺,S W O T,分析,劣势,机遇,威胁,地段：,市府区府双府核心,商业环境,：商铺紧临市政公园及卓越博才小学，拥有学校消费和公园商业的双重价值；,消费群体：,卓越社区内高端消费群体、博才小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群,城市规划：河西成为政府重点发展区域，未来新,CBD,，商业发展更加迅速,优势,经济环境,：岳麓区的经济发展持续向好，产业结构逐步完善；,交通环境：,轻轨、地铁口岸商业，一般来说，地铁口岸商业在,2-3,年内将升值,20%,；茶山路的全线拉通，将扩大消费覆盖面。,自身限制：,整体商业体量较小，难以形成集中商业的规模优势；目前,32,、,36,号栋商铺面积偏小，限制了中大型商业入驻的可能；,商业氛围：,本项目周边项目较少，仅有枫雅名苑及安置小区，客户入住率低，商住氛围不浓郁。,客户心态,：目前区域处起步阶段，消费及投资客户对区域商业发展热情还不够；,区域规划：,滨江新城的崛起，成为未来区域内商业核心区域，可能造成客户商业投资重心偏移；,项目竞争：,区域内大量住宅的开发，基本都带有商业配套，如：北京御园、恒大华府等，存在一定的客户分流；,目录,目标,项目概况,区域市场研究,竞争项目商铺调研,商铺销售策略,商铺价格策略,城市规划： 双,CBD,规划，河西新商业商务中心形成，区域未来商业发展潜力巨大,一,“,轴,”,两,”,带,”,:,湘江将成为城市的发展中轴。规划修改对城 市的空间结构进行了优化。提出了沿,“,一轴两带,”,发展。,“,一轴,”,指湘江发展轴，,“,两带,”,分别指北部发展带（串联了宁乡县城、长沙县城及一大批国家、省级经济技术开发区等）和南部发展带（串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等）。,项目,紧邻金星大道和含光路，离市政府较近,因此,进行本项目商业分析时，,将“市府片区”（观沙岭） 、“桐梓坡、银盆岭片区”作为,项目商业研究的主要,目标,。,商业调研范围界定：,本案,商业研究的主要目标,“市府片区”（ 观沙岭）,“桐梓坡、银盆岭片区”,桐梓坡、银盆岭商圈,本案,桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售街铺为主,商业业态布局：,桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在,80-140,元,/,平,.,月，两头租金水平高于中间段,桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城市广场的商业氛围最为浓厚，租金水平达,130-300,元,/,平米,.,月,租金增长对比分析：沿线主力租金水平由,40-80,元,/,平,.,月增长至,60-140,元,/,平,.,月，年增长率在,30%,以上,资料出自：泽西城,09,年商铺调研,资料出自：奥克斯,11,年商铺调研,市府（观沙岭）商圈业态分布,本案,观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快,租金增长对比分析：沿线主力租金水平由,50-80,元,/,平,.,月增长至,60-130,元,/,平,.,月，年增长率在,20%,以上,资料出自：泽西城,09,年商铺调研,资料出自：奥克斯,11,年商铺调研,小结：,商业业态：区域内无高档次集中式商业，主要以社区配套型商业为主,租金水平：区域内商铺租金水平跨度较大，从,60-200,元,/,平,.,月都有，主力租金水平集中在,100-150,元,/,平,.,月；,租金年增长率：区域商业发展速度较快，租金年增长率达到,10%,以上；,目录,目标,项目概况,区域市场研究,竞争项目商铺调研,商铺销售策略,商铺价格策略,推售情况：,9,月,3,日开盘推出项目,20-20#,临街商铺，共,2,层，只推出第,1,层，共推出,25,个铺面，商铺业态定位：除餐饮其他均可。第二层，面积在,200-300,平米之间，未出售。,价格情况：,最高价,25000/,平米，最低价,19000,元,/,平米，均价,21000,元,/,平米；,优惠情况,：,1,、开盘当天优惠一次性,折，按揭,折，分期付款,者；,销售情况：当天出售,10,套，截止,售出,12,套。,楼层,主力面积,套数,占比,销售套数,销售率,一层,18-34.61,9,36%,8,90%,一层,59-99,10,40%,2,20%,一层,105-123,6,24%,0,16.7%,合计,25,100%,12,48%,恒大华府,9,月,3,号商铺开盘，推出,25,套，截止,9,月,7,日销售,12,套。销售率,48%,，成交均价,21000,元,/,，主力面积为,200-300,世茂铂翠湾,6,月,18,号商铺开盘，推出,194,套，截止,8,月,30,号，共销售了,164,套。销售率达到,84.53%,，成交均价,23000,元,/,潜在竞争：未来滨江新城商业土地供应量大，潜在竞争激烈,近年来岳麓区新增供应项目较少，未来将加大供应量，主要集中在人流比较密集、区域发展相对成熟且交途便捷的区域，特别是滨江新城的打造，带动大量优质商业癿开发，促进大河西区域癿商业升级换代。,目录,目标,项目概况,区域市场研究,竞争项目商铺调研,商铺销售策略,商铺价格策略,商铺推售节点建议：,9,月,13,日,通知客户，带意向客户看铺,9,月,25,日,商铺开盘,9,月,30,日,基本清盘,节点式集中爆破销售,对外释放信息,尾货去化,商铺蓄客建议：,蓄客时间：,2011,年,9,月,13,日启动蓄客；,蓄客形式：意向客户积累,优惠政策：,9,月,25,日享受开盘优惠,一次性优惠,95,折，按揭优惠,97,折,开盘当日优惠,99,折,7,日内签约优惠,99,折,商铺蓄客拓展：,老客户对项目认可度较高，比较容易成交；,目前老客户数量近,2000,批，有一定的资源；,群发信息给老客户；,老业主自购商铺可额外享受,1,个点的优惠；,启动商铺“老带新”政策；,目录,目标,项目概况,区域市场研究,竞争项目商铺调研,商铺销售策略,商铺价格策略,确定整体均价,确定水平差价及,特殊调差,确定综合折扣系数,价格出街,利用租金反推法，结合投资回报率，测算本案整体市场均价值,结合街铺位置、人流、形状、特殊调差等因素对所有商铺进行打分判断价格调差,根据商铺认筹方式及市场比较，确定本案的商铺优惠体系,面价格表出街,价格表制定流程：,整体静态均价确定：,定价方式：,本案静态平均销售价格,=,本案月租金,12,年,/,投资回报率（,6%,）,选取理由：能较好的解释本案价格出街理由，更符合客户购买需求；同时利用整体租金水平进行测算，能跳出单纯的社区商业，更好的发现本案的商铺价值，进行综合对比,整体动态均价确定：,根据区域商业市场调研了解：区域内租金水平年增长率达到了,10%,以上,半年后销售价格为：,本案动态平均销售价格,=,本案动态月租金,12,年,/,投资回报率（,6%,）,=,（）*,12/6%=,元,/,一年后动态平均销售价格,=,本案动态月租金,12,年,/,投资回报率（,6%,）,=,（）*,12/6%=,元,/,但考虑到，未来滨江新城有较大体量商铺出现（如：奥克斯广场），会对本案形成较大的客户分流，不利于商铺快速去化，建议商铺近期尽早出售！,确定水平调差：,打分（打分标准采取,10,分制，,参照房源各项打分为均分,5,分，,打分标准具体：好，,9-10,分；较好，,7-8,分；,一般，,5-6,分；较差，,3-4,分；差，,1-2,分。 ）,根据商铺的位置及人流（临近主入口或楼梯、临近主干道、视觉触及程度）、街铺形状（面积、开间进深比、形状规则性柱位）、特殊调差（临近博才小学）对,32,栋及,36,栋商铺进行了水平打分，确定了各铺位的水平调差系数，其中，相对差值达,24.48%,，水平价格差价达,5540,元,/,确定特殊调差：,因,32,栋,5,号铺，位于古丰路与茶山路的交叉处，位置昭示性好；且靠近博才小学及中央市政公园，商铺自身拥有面积小，户型周正等优势，建议为促进商铺的整体销售，化解其他商铺的价格压力，以此套商铺为价格标杆，进行价格拉差，建议增加特殊调差值为,1000,元,/,调差后实收均价：,22736,元,/,确定综合折扣系数：,综合折扣系数包括付款方式折扣、开盘折扣、签约优惠、特别折扣,4,大块：,付款方式折扣：,一次性建议采用，按揭建议采用，用两个点的优惠体现付款方式不同所带来的区别，尽量争取客户一次性付款；同时为在,9,月,25,日开盘当天形成逼定氛围，建议增加开盘优惠一个折；为加快后期签约建议设定签约优惠一个折；同时为充分利用老客户资源，建议区别对待，体现其差异化，赠送老业主自购优惠折；为防止客户后期找关系要优惠，预留,2,个折为开发商折扣，此优惠总体计算为：,（）,确定出街价格表：,面均价：,25140,元,/,Thanks for your attention,注：文本框可根据需求改变颜色、移动位置；文字可编辑,POWERPOINT,模板,适用于简约清新及相关类别演示,1,2,3,4,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,目录,点击添加标题,点击添加标题,点击添加标题,点击添加标题,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,添加标题,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,会议基调,年会视频：,会议主题,1,、携手超越，驭领未来,2,、你在我心里面,-,用心创造新未来,会议主体环节,年度总结：由公司各职能部门、高层做09年总结报告，传递10年度公司战略发展规划以及嘉许09年度优秀员工,感谢晚宴：让员工在享受晚宴的同时，感受公司对他们一年来付出的感谢；让嘉宾感受耀光纺织的关注和企业文化,员工才艺秀：加强员工互动，展现员工风采,