某房地产市场研究报告

青岛市房地产市场研究报告,2008年10月,分析目的,梳理青岛地产市场,的成长环境和,发展轨迹,分析框架,1,城市宏观概况,2,地产市场总述,3,区域市场特征,4,企业竞争环境,青岛市房地产市场研究报告,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,山东半岛是中国东部，太平洋西岸最具发展潜力的地区。,城市发展线研究,山东省半岛规划,山东半岛城市群由,济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等,8,个设区城市构成的城市地域空间组合,，土地面积近,7.4,万平方公里，人口,4244,万 。,区域经济指标：2007年山东全年完成GDP25887.67亿元，同比增长14.3%，其中青岛市完成3786.52亿元，增长16%。,预计到,2010,年，山东半岛城市群城市化水平要达到,60%,。,半岛城市群概况,青岛,济南,烟台,战略核心是培养青岛在山东半岛区域的龙头带动作用。,区域空间发展结构“双中心、两主轴、两次轴”,龙头城市：青岛,双中心：青岛、济南,副中心：烟台,两主轴,济南,-,淄博,-,潍坊,-,青岛,日照,-,青岛,-,威海,-,烟台,两次轴,以烟台,-,莱州,-,潍坊,日照,-,五莲,-,诸城,-,安丘,-,潍坊,-,寿光,-,东营,山东省半岛规划,城市发展线研究,山东省半岛规划,以胶济线、沿海岸线为依托组成,T,形产业带核心骨架,，培育发展东营,-,淄博、济南、青岛,-,日照、烟台,-,威海、潍坊,-,青岛，日照,-,青岛,-,威海,-,烟台六条优势产业集聚带。,石化医药产业带：东营、淄博,电子信息产业带：济南,家电制造产业带：,青岛,、日照,汽车制造产业带：烟台、威海,纺织服装产业带：潍坊、,青岛,海 洋 产 业 带 ：日照、,青岛,、威海、烟台,六大产业集聚带：,产业空间布局,城市发展线研究,青岛市房地产市场研究报告,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,青岛已成为东部沿海重要的国际性金融贸易，旅游，港口经济于一身的滨海城市。,城市功能定位,山东和黄河中下游地区的龙头城市,以港口为主的国际综合交通枢纽,区域金融、贸易、信息中心,国际性海滨旅游城市,现代制造业和服务业发达的国际性港口城市,青岛市城市规划及发展,城市发展线研究,行政区划及人口,青岛市,7,区,5,市，总人口,749,万，其中城市人口,271,万,总面积,10654,平方公里,青岛市城市规划及发展,的发展态势,主城,：胶州湾东岸,辅城,：胶州湾西岸，,以黄岛区中心城区为主,组成,红岛,组团发展：环胶州湾,六个发展组团,为城市适度分散发展区域,城市总体布局结构“三点一环，六组团发展”,2010年，全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率达到63%,城市发展线研究,高速提升的经济增长率推动青岛成为全国范围内的经济强市,经济发展状况,2006,年全市,GDP 3206.58,亿元，比去年增长,18.7,，经济实力和持续发展能力进一步增强,经济保持增长，近四年增幅稳定在,18-20,2010,年,GDP,预计达到,4900,亿元左右，增幅保持,13,以上,青岛市宏观经济发展,城市发展线研究,2007,年青岛市完成,3786.52,亿元，增长16%,，,经济实力和持续发展能力进一步增强,经济保持增长，,近四年增幅稳定在,18-20,社会事业和保障体系进一步发展完善，人民生活水平和质量大幅提高。,可支配收入状况,青岛市城市居民可支配收入在山东各主要城市中位居前列，比位居第一的东营少,1400,元,青岛市居民可支配收入持续增长，,2006,年城市居民收入达到,15328,元,，农民收入达到,6546,元，城市居民购买力凸现；,2010,年，城镇居民人均可支配收入达到,20900,元左右、农村居民人均纯收入达到,9350,元左右，年均分别增长,10%,左右。,青岛市宏观经济发展,城市发展线研究,数据来源：青岛统计年鉴,2008,年第,29,届奥运会和,13,届残奥会帆船比赛在青岛举行,青岛奥林匹克帆船中心座落于青岛市东部新区浮山湾畔， 毗邻五四广场和东海路。,据旅游部门预测，奥帆赛将使青岛海外游客量以年均,16,的速度递增,青岛市奥运经济推动,城市发展线研究,青岛市城镇体系,主城区,：,规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。,城市框架体系布局：“一个中心城市和五个次中心城市,胶南,：规划主体功能为加强纺织机械工业，加快发展食品饮料、海洋捕捞、海水养殖、海洋化工、修造船及旅游度假业,胶州,：规划主体功能为利用交通便捷、乡镇企业发达的优势，大力发展机械、建材、食品加工和仓储运输业。,即墨,：规划主体功能为吸收中心城市工业扩散，重点发展机械、传统工艺品制造和对外贸易，建成一定规模的商贸集散中心,平度,：规划主体功能为食品和农副产品加工，机械和矿产建材行业，以及历史文化旅游业。,莱西,：规划主体功能为发展农副,产品加工及化肥工业等,辅城区,：,规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。,以港兴市，发展成环渤海地区和东北亚经济圈中重要的经济中心和贸易口岸。,城市发展线研究,城市发展线研究,青岛市拥湾城市规划,以往的环胶州湾发展，仅限于港口和工业岸线的建设，结果是，珍贵的土 地资源被占用，珍贵的生态资源被破坏。而此番拥湾发展战略正式实施后，胶 州湾最终将变身 青岛的一个内湖，环胶州湾地区将成 一个新老城区风 格协调、产业分布合理的现代化经济岸线、生活岸线、生态岸线。,从市南老港区到红岛再到西海岸的红石崖，沿线可开发建设用地达 400 余平方公里，胶州湾滨海新城区将建成与老城区风格呼应、以胶州湾 城市“内 湖”的现代化中心城区。,滨海城区将重点发展成 现代服务业中心、产业核心 基地和高新园区。在区域内，将划分 四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅 游区、北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新 城区和北部高新区等七大板块。,对外交通系统规划由海港、机场、铁路、公路和管道五种交通运输方式组成，形成以港口为主体的高效、现代化的国际综合交通枢纽。,港口,：中心港区规划以前湾港区、大港区、黄岛油港区为主体，以沧口水道北港区、小港区及其它地方港区和专业港为辅助，形成多功能的中心港,飞机,：流亭国际机场距市中心,32,公里，驱车,20,分钟,铁路,：,动车青岛与北京时间缩短到,6,小时,；远景高速铁路客站设在城阳,高速公路,：青威公路、烟青公路、青德公路、济青公路、薛泰公路、青日公路为六条主要放射线，青黄公路和,204,国道为主要联络线。远期建设新烟青公路,青岛有,两条国际客运航线,，常年开船，发往大连，韩国仁川，日本下关等地。,青岛市交通体系,对外交通,城市发展线研究,通过跨胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接，,青黄相连，加快挺进西海岸的步伐。,海底隧道,跨海大桥,城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环”,即以主城和辅城,南北向,、,东西向的快速路,和主干路构成的纵横干线,两环：,环胶州湾快速路,1,小时,、环崂山主干路,轮渡、快艇,：至黄岛、薛家岛,20-40,分钟,滨海公路,：拉近滨海城市组团与中心城区的距离,跨海大桥,：,2008,年奥运前竣工,20,分钟,海底隧道,：,2010,年竣工,10,分钟,青岛市交通体系,对内交通,城市发展线研究,西海岸胶州湾西翼,开发区,黄岛区,胶南市,西海岸意义与作用,是青岛发展制造业、物流业的理想载体。,黄岛是青岛实现“以港兴岛”的重要载体。,发展历程：,黄岛区是,青岛市对外开放最早的重点区域,。,1985,年青岛经济技术开发区,在黄岛区兴建,，规划面积,20.02,平方公里，是享受中国对外开放政策最集中、功能最完善的区域,。,1992,年,，,青岛经济技术开发区与黄岛区,两区体制合一,后，,辖区面积,274,平方公里，人口,50,万。,青岛市优化调整城市内部空间，将黄岛作为新的城市发展空间。,城市发展线研究,青岛市房地产市场研究报告,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,市区商品房在售项目市场存量,目前主要市内四区及市郊三区总市场存量为,282,万平方米左右，主要集中在城阳区。,随着卓越、万科等著名开发商在,城阳区的大盘开发,，浙江绿城在,李沧区的大盘开发,，未来几年城阳和李沧区将有,2-3,个百万平米供应投放市场，总体供应将达到,400,万平米。,其次是,市南,及,黄岛区域,市场存量较大，同时，海尔、上实、海信、亚星、香江等著名开发商均在黄岛拿地，近期准备开发，住宅用地总规模约,260,万公顷，大多数均为高层建筑，按容积率为,1.5,计算，总建筑面积将达到,390,万平米。,青岛房地产,向北,、,向西,重点发展趋势日渐显现,青岛市房地产宏观概括,青岛七区五市在售项目均价,市南区仍属于青岛标杆房价区域,，,同时崂山区大有赶超之势，未来几年价格将一定程度赶超市南区域。李沧及城阳两区受到大盘的进入及开发量增多，房价保持稳步上升态势。,目前黄岛及城阳房地产价格相对较低，,与城阳和黄岛区房地产发展不成熟相关，随着城市向西发展，绿城和卓越项目的陆续上市，未来房价上涨潜力大。,青岛市房地产宏观概括,青岛市房地产供求分析,1）由统计数据可见，青岛市房地产自2000年以后发展迅猛，各项数据均呈逐年上升趋势，如房屋施工面积，06年的面积已达99年的三倍多，总体呈连年递增趋势且增幅较大，预计未来几年里依然会以较高的速度增长。,2）新开工面积02年及05年均有明显拐点，分析原因，02、03年正值全国房地产开发高峰，形式一片大好，中央尚未出台相关政策，引起开发热潮，06年虽然开始了宏观调控，但是由于政策的滞后性以及开发公司的合理风险规避，新开工面积依然增长较迅速，预计未来几年新开工面积会稳步增长。,年份,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,房屋施工面积,867.6,1047.2,1373.5,1417,1747.7,2101.3,2362.7,2781.2,新开工面积,374.21,602.9,670.1,666.1,924.49,905.83,896.6,1229.7,竣工面积,194.61,351.6,532.2,537.3,552.23,635.2,811.2,652.5,640.7,实际销售面积,258.5,288.4,332.04,474.28,506.35,516.3,739.9,736.5,833.3,空置面积,175.01,130.62,128.1,109.08,93.34,212.24,283.54,199.54,6.94,青岛市房地产宏观概括,青岛市房地产宏观概括,08,年青岛市市区房地产交易情况分析,2008,年,2,月青岛市推出大量限价房和经济适用房，导致当月普通商品房销售剧减。进入,5,月份以后受奥运环境影响，消费群体对房地产市场关注度降低，导致,5,月,7,月成交量递减。,进入,8,月以后，青岛房地产市场开始复苏，随着十月、十一月消费旺季的来临，青岛房地产市场交易量将稳步增长。,注：8月份无资料,2007年受市场需求影响，房地产建筑面积稳步增长。,2008年6月受奥运环境影响，建筑面积逐步下降，进入9月以后，受全国整体市场环境影响，建筑面积较少,青岛市房地产宏观概括,2007年青岛房地产市场，前期发展比较平稳，特别进入下半年以后房地产市场成交面积飞速增长。表明青岛房地产市场需求旺盛，,青岛市房地产宏观概括,青岛房地产市场发展平稳，受其供求影响，整体市场波动不大，房地产市场稳步发展,青岛市房地产宏观概括,在经历了前几年的快速发展之后，青岛市房地产业进入了新一轮的调整期，中小开发企业将面临更大的资金压力，大企业的并购与合作开发将成为主流。房地产市场的竞争也将逐渐向产品品质、企业品牌和售后服务等方面转移，房价将会呈稳步增长的态势。,住宅市场由于是宏观政策调控的最前沿，因此，将会得到有效抑制，从而健康发展；,整体市场发展平稳，受供求关系影响，市场环境波动不大，发展趋于缓和，将逐步健康而理性的发展。,青岛市房地产宏观概括,结论,青岛市房地产市场研究报告,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,青岛市房地产宏观概括,金融政策回顾,加息：,07年央行6次提高存贷款利率，07、08年的12次存款准备金率上调，都显示出央行对于银根的紧缩，特别是针对房地产开发和销售环节。预计08年会继续加息，但加息次数会减少。加息使得购房者还贷压力增加，也导致部分准备购房者持币观望，从而抑制了部分购房需求。,第二套房贷款：,第二套房以家庭为单位界定；已贷款购房并还清贷款的，人均住房面积超过当地平均水平的，仍然按第二套房贷款政策执行，第二套房贷款的首付款为40，同时，暂停二手房转按揭业务。这样提高了购房门槛，对二次及以上置业者进行了限制，对二手房购买也进行了限制，这将抑制相当一部分投资性需求。,税收政策缩紧：,新的税收政策规定了利润率，青岛作为计划单列城市，利润率不得低于20，以此计税。这使得开发商的资金再一次被控制。,土地出让金：,国土资源部39号令规定开发商只有全部缴纳土地出让金才能获得土地证，这对开发商的资金要求更加严格，部分小开发商将面临巨大的资金压力。,土地政策回顾,闲置土地清理：,青岛市将在5月底前完成全市闲置土地的清理工作，凡闲置1年以上的土地，按闲置时间的长短不同，分类计征土地闲置费。这给开发商囤地居奇、赚取土地增值利润的方式以沉重打击，也能够加速前期出让土地的开发入市，增加房屋供给量，加剧项目之间的竞争。,停止供应别墅类用地：,停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低层、低密度、大套型住房土地供应，优先保证限价商品住房、经济适用住房、租赁住房和廉租住房的土地供应，中低价位、中小套型住房年度供应量不低于居住用地供应总量的70。,青岛市房地产宏观概括,“,新双核时代”；,保障性住房和商品房“两条腿”走路，经济适用房、廉租房、“两限房”组成的保障性住房将成为2008年房地产市场的冲击型力量，商品的价格理性回归成为必然，目前各地开发商降价与打折优惠风盛行，合理的开发利润成为2008年开发商应该追求的目标。,“2221”政策,：“两改、两增、两扩、一改善”，即：改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民的居住条件。,5年内100万套住房：,青岛市2008至2012年住房建设发展规划指出，5年内全市开工建设各类住房总建筑面积9100万平方米，共约100万套。市内四区开工各类保障性住房477.5万平方米，其中廉租住房65万平方米，约13000套；经济适用住房162.5万平方米，约25000套；限价商品住房250万平方米，约33500套。购房者将会目标转向保障住房，出现持币观望情况，这会分流部分客户，短期内延缓商品房开发商资金回笼，因此,“高品质合理价格”,应该成为商品房开发商的盈利运作模式。,青岛市房地产宏观概括,住房政策回顾,青岛市房地产宏观概括,人口政策回顾,2020年1200万人口：,山东半岛城市群总体规划（20062020年）提出到2020年青岛全市人口达到1200万，即年均增长人口34万人，市区增长17.6万人；按每3人一套住房计算，年均需要11万套住房，市区需要5.9万套；按90平米一套住房，年均需新建住房1100万平米，市区新建528万平米。这将极大的增加住房需求，对青岛市房地产市场的发展注入新的活力。,100平米以上户型可落户：,具有稳定经济收入或生活来源的外来人员，在市内四区和黄岛、城阳、崂山三区购买单套新建商品住宅建筑面积达到100平方米以上，取得房地产权证并实际居住的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女可一次性迁入购房所在地落户。这使得上述区域的100平米以上户型热销，很多外来人口趁此机会落户青岛，刺激了大户型的销售。,房地产政策是房地产市场的指挥棒，在刚刚结束的两会上，温家宝总理提出了“保持房地产行业健康稳定发展”的观点，从建设部到住房和城乡建设部的转变突出说明了保障性住房的供给将成为2008年房地产市场的主旋律，将主要精力放在解决中低收入家庭的住房问题上，也体现了新一届政府稳定房地产业的决心。,青岛市房地产宏观概括,结论人口政策回顾,政府一系列的宏观调控，规范了青岛市房地产市场，从而保证青岛市房地产健康稳定的发展在激烈的市场竞争中，“高端的产品优质的服务中端的价格”将成为青岛市房地产市场的发展趋势。,青岛市房地产市场研究报告,城市发展线研究,半岛规划,青岛市城市规划及发展,青岛市宏观房地产市场研究,青岛市房地产政策研究,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,青岛市房地产市场研究,青岛市房地产市场竞争格局,市内四区市南、市北、四方区,市南区：,独有的城市中心地理位置以及海岸沿线的稀缺性决定了市南区的,高端住宅,形象。特别值得关注的是香港巨头李嘉诚成功收购小港地块，将带动市南区域房地产更加成熟化，高端形象更加巩固。,市南区内陆相对开发量有限，临海项目有望创价格新高；市北及四方区增幅保持平稳，未来预期相对不高,四方区,市北区,市南区,市北区：,房地产市场价值的挖掘已经到达一定程度，加上未来土地供应有限，很难对其增值潜力有太大的奢望，该区域在今后几年内都会保持,稳定发展,四方区：,在主要依靠当地购买力的情况下，这块区域在今后几年将会保持,相对稳定,。即便有所微调，上下幅度也不会太大。,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,市内四区李沧区,根据青岛市总体规划，李沧将是新兴的居住区。根据规划，中央居住区占地,34,平方公里，计划将对李沧东部区域九水路街道办和虎山路街道办的,25,个村庄进行统一改造,今明两年，预计李沧区的商品房投放量将超过,150,万平方米。,其中引入著名开发商绿城集团、制定东李中央居住规划，是李沧区地产魅力大增的两个因素，李沧区还对原先的李村商业区进行全面改造，这些都从根本上促进了李沧地产的质变。,政策的导向及土地存量大等因素，使李沧区北部造城势力初显,李沧区,绿城理想之城：,占地,2892,亩,总建,209,万平方米,一期,23,万平方米,预期售价,6000,元,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,市郊三区崂山、城阳区,城阳区,万科、卓越等重量级开发商的介入，上百万平方米的投放量，使城阳地产成为青岛关注的焦点。 市区旧城改造的压力较大，近期内也难以有所作为，在这种情况下，城市居住区的北扩已经成为最现实的选择 。,崂山区,随着景观优势更多受到认可，由西往东逐渐远离城市中心，价格及品质等也随着距离的变化而变化 ，早期的别墅到目前麦岛居住区的推出，崂山区域接受度及认可度大幅提升。未来的总体供应量也随着大盘的进驻进一步增加,崂山区,2005年,2006年,房地产投资,36.64亿元,57.04亿元,崂山区,城阳区,麦岛居住区：,占地,58,万,总建,82,万,万科魅力之城：,占地,20,万,总建,40,万,卓越蔚蓝：,占地,100,万,总建,160,万,天泰韩国城：,占地,60,万,总建,120,万,可售,64.5,万,颐和星苑：,占地,94,万,总建,100,万,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,较青岛较低的房价及良好的投资、就业及交通环境，使大量的青岛市内投资及居住客户涌入黄岛，为黄岛的房地产发展注入新的动力,需求量增大将直接推动房价的升温,市郊三区黄岛区,黄岛区房地产市场一直保持着强劲的发展势头。经济发展成为带动房地产行业飞速发展的关键因素之一。港口经济继续发挥磁场效应，人口构成及数量变化，有力拉动了房地产的市场需求。商业配套、市政建设的完善提升了城区的增值潜力。,旅游经济也为房地产发展注入新鲜活力。,竞争加剧带来产品结构发生变化。住宅产业一枝独秀的局面将发生改变，伴随着商业设施的完善，旅游业的繁荣，房地产业将迎来新的发展机遇。,产品品质将进一步提高，房屋销售价格涨幅有所回落。,提升房屋的品质成为今后一段时期房地产市场发展的重点。,开发商更加专注于研究产品和提高服务，消费者更加理性。,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,县级五市,平度市,莱西市,胶州市,即墨市,胶南市,平度市,目前房地产业得到了快速发展，已崛起为该市国民经济发展的支柱产业之一,随着北部区域开发、建设力度的逐步加大，北部区域也成为了,莱西市,高档住宅产品的集中供应区域。,即墨市,随着滨海大道的开通，以及大量别墅类的开发，使区域更多的向度假型别墅区定位靠近,胶州市,目前在售住宅项目较多，开发进程有条不紊,胶南市,受到黄岛区政策优势影响，紧邻黄岛区域项目价格也随着时间上扬；该区域把建设目标定位在“青岛西海岸都市新区”，并承接青岛“四大产业基地”的辐射，,未来将成为海滨生态旅游型城市，对房地产发展起到良好带动。,青岛市各居住板块特征及未来发展预测,青岛市房地产宏观概括及各居住板块特征,小结,青岛近几年房地产发展供需两旺，,商品房及土地供应价格大幅度提升,青岛市重点,向北,、,向西,发展趋势初显，东南区域部将成为商务、政治中心，居住核心向西，向北发展。,青岛市郊进入大盘开发时代,，未来整体开发量巨大，特别是城阳、李沧及黄岛区域,市内板块划分明显，,景观资源及区域价值成为定价的重要影响因素,；,资本竞争力,结构竞争力,基础设施竞争力,政府管理竞争力,开发竞争力,强,强,较弱,不强,强,金融机构数量众多、有雄厚的资本基础,高科技产业发达、经济体系灵活健全,对外联系设施、信息技术基础设施有待完善,执法、创新能力强，推销能力有待提高,拥有独特旅游资源、人文国际化程度高,青岛市城市综合能力,城市实力,战略地位：山东半岛龙头，环渤海区域明珠,宏观经济：运行良好，平稳增,长，接近一线城市水平,消费水平：消费需求旺盛，具有较强的城市购买力,城市规划：九宫格局，棋盘,路网；轴线突出，一城多心,产业结构：产业结构日趋合,理，第三产业增速加快,科技实力：高校众多，云集海尔、海信等世界500强企业。,宏观经济健康运行，产业结构合理，居民消费能力较为旺盛,城市实力评判,【 青岛市房地产市场调研报告 】,城市发展线研究,青岛市房地产市场研究,青岛市市南区房地产市场板块分析,青岛市市北区房地产市场板块分析,青岛市崂山区房地产市场板块分析,青岛市李沧区房地产市场板块分析,青岛市城阳区房地产市场板块分析,青岛市房地产竞争格局,青岛市市南区房地产竞争板块分析,市南区概况,地理位置,市南区位于青岛市区南部，,西起团岛与青岛经济技术开发区隔胶州湾相望，东起麦岛与崂山区（青岛高科技工业园）毗邻，北与市北区相接，南面濒临黄海，沿岸是逶迤曲回的礁石或沙滩。,行 政 区 划,市南区人民政府驻宁夏路,286,号，辖区为,9,个街道办事处和,1,个社区工作委员会。是青岛市政治、经济、文化中心 。,人 口 状 况,2006,年末全区总人口,52.37,万人。人口出生率,6.54,，自然增长率,1.59,。,青岛市市南区房地产竞争板块分析,根据右图市南区2007年4月2008年4月商品住宅价格分析，市南区房地产市场价格稳步增长，有利于开区域内房地产市场发展,根据市南区2007年4月2008年4月商品住宅成交量走势图可以看出2007年青岛房地产市场需求旺盛、进入2007年12月以后，受新政影响，需求放缓,青岛市市南区房地产竞争板块分析,市南区房地产市场板块分析,项目名称,物业地址,开发公司,建筑面积(万平米）,锦绣华城,市南区延吉路与徐州路交汇处,青岛热电新兴房地产开发公司,22,青岛维多利亚,市南区广西路63号,青岛华森置业有限公司,5.23,柏丽澜庭,市南区增城路（原澳门八路8号）,青岛泰山房地产开发有限公司,6.6,银川山苑,市南区银川西路24号,青岛天隆置业有限公司,2,中华园美邸河畔,市南区东海西路49号,青岛安信置业开发有限责任公司,凯悦中心,市南区燕儿岛路8号,青岛凯悦置业,11,海信国际海岸,东海路与麦岛路交汇处,青岛海信滨海置业有限公司,9,香港置地,市南区香港中路89-91号,山东省房地产开发集团青岛公司,10,国际城名苑,市南区宁夏路与绍兴路交汇处以北,青岛国际城房地产开发有限公司,7.7,东海路9号,市南区东海路9 号,青岛阳光新地置业有限公司,11.3,项目列表（绿色表示在售项目）,市南区房地产市场板块分析,项目列表（绿色表示在售项目）,项目名称,物业地址,开发公司,建筑面积(万平米）,青岛北海花园,市南区山东路与江西路交界处,青岛三杰房地产开发有限公司,14.67,国隆智府,市南高雄路16号,青岛中海盛名置业投资有限公司,2.3,依山雅居,市南区福州北路80号,青岛华通房屋开发公司,4.2,中海银海一号,市南区银川西路7号,中海地产,23,星海苑2期,市南区江西路35号,青岛生源房地产开发有限公司,10,海信璞园,市南区银川路以北，大尧山以南,青岛海信房地产股份有限公司,8,都市118,市南区南京路118号,青岛天应置业有限公司,2.5,瑞纳紫域,市南区银川路西端,青岛华侨房地产开发有限公司,2.5,宝门公寓,市南区漳州二路19号,青岛宝门房地产有限公司,2.6,中环国际广场,市南区漳州二路19号,青岛中成银储实业有限公司,8.8,市南区在售项目中，绝大部分为公寓产品，,2008,年年底至,2009,年预计市场新上市量,97.67,万平方米。,受地理位置影响，市南区沿海区域已无大面积新增住宅，住宅区域市场逐步朝北发展,在市南区在售项目中，以江西路为界，江西路以南普遍为小体量住宅项目，分布比较紧密。江西路以北项目体量较大,。,项目名称,销售均价,（元/平米）,主力户型,客群定位,备注,都市118,12000元/,90平米以下小户型公,寓,二次置业的投资客群,宝门公寓,13000元/,105135三室,主要以二次置业的客群为主，半数自住,中环国际广场,15255元/,60平米一居,主要以二次置业的客群为主，半数自住,青岛维多利亚,19000万,/,45一室、65两室为主,城市高端消费群体，多为二次置业，少量自住,精装修,柏丽澜庭,28000元/,270三室住宅,城市高端消费群体，多为二次置业，多为自住,精装修,凯悦中心,710层均价2万元/、2440层均价2.9万元/,150左右两室,城市高端消费群体，多为二次置业，少量自住,有部分海外投资客。精装修,香港置地,住宅：17900元/、公寓：21000元/,公寓：55一室、住宅：119三室,城市高端消费群体，多为二次置业，半数自住,精装，公寓带家具,国际城名苑,10630元/,130三室,已二次置业人群为主，少量一次置业客群。,东海路9号,28000万,/,147两室、160三室,城市高端消费群体，多为二次置业，多为投资。,多为投资客群,市南区房地产市场板块分析,价格体系,市南区房地产市场板块分析,典型案例分析一：,东海路九号,项目位置,市南区东海路9号,产品分类,精装修酒店式公寓,总套数,365套,户型配比,两室占40%，三室占60%,面积区间,14,7209,主力户型,16,0180三室,销售周期,2006年11月开盘,销售率,80%,热销户型,14,7两室、160三室,滞销户型,20,9三室,客群定位,主要针对本地富商，或者外地来青岛工作的高端消费人群，以二次或多次置业为主。,销售均价,2.8万,/,备 注,项目评价,开项目受单价、总价均高影响，销售周期达两年之久，由于前期销控不当，导致大量大户型三室滞销，影响其销售进度。,东海路9号：,建筑外观,样板间,接待中心,工地围档,市南区房地产市场板块分析,市南区房地产市场板块分析,典型案例分析三：,凯悦中心,项目位置,市南区香港中路颐中假日酒店南侧,产品分类,酒店式公寓/写字楼/商业,总套数,酒店式公寓：376套,户型配比,一室占20%、两室占50%、三室占20%、复式10%,面积区间,7,1380（复式）,主力户型,15,0左右两室,销售周期,2008年1月9日开盘,销售率,约售出20%,热销户型,7,1小户型、,15,0左右两室,滞销户型,均有滞销,客群定位,当地富商、外地投资客、海外投资客,销售均价,710层均价2万元,/、2440层均价2.9万元/(精装),备 注,公寓部分在售710层、2440层。写字楼在售30层以上。,项目评价,该项目又世界知名物业顾问公司世邦魏理仕担任销售代理，以高品质物业口碑赢得高端客群认可。,凯悦中心：,样板间,外立面,夜景,市南区房地产市场板块分析,市南区房地产市场板块分析,典型案例分析：,柏丽澜庭,项目位置,市南区燕儿岛路南奥帆基地东侧,产品分类,商业/住宅,总套数,206套,户型配比,两室40%、三室50%、复式10%,面积区间,12,0270、复式280450,主力户型,27,0三室住宅,销售周期,半年,销售率,目前已售出110套左右。,热销户型,12015,0小户型、270三室,滞销户型,均有滞销，按比例而言27,0三室剩余最多,客群定位,本地富商、外地豪客为主，改善居住环境，二次置业。,销售均价,28000元,/（精装修）,备 注,该项目最高价40000元,/，楼座差价700800元/；首层带花园；A、B、D三个楼座除顶层外均为270三室住宅。,项目评价,该项目主力户型27,0住宅受总价教高影响，销售率较低。,柏丽澜庭,：,外景图,外部景观,市南区房地产市场板块分析,典型案例分析：,柏丽澜庭,市南区房地产市场客群及产品分析,产品以高尚住宅为主，产品形式主要以高层住宅及酒店式公寓为主。集中了青岛市半数以上的城市综合体,客群主要以当地富商、有一定经济实力的高级白领，政府官员。另有少量北京、上海、深圳的投资客群。,受其区域定位影响，市南区将继续引领青岛市房地产市场,青岛的政治、文化、金融中心,土地供应紧张，实用高效的城市综合体将成为市场主流,城市地铁的开通,作为青岛市外埠形象的展示示范区,市南区市南区集中了青岛市大量的高尚住宅，沿香港路为高尚住宅主要分布区域，最高价格17900元/平米40000元/平米。,随着可持续开发土地的逐步减少，高效率高职能化的城市综合体正逐步成为该区域内的市场主流,市南区房地产市场未来发展,市南区,成熟高端区域,发展趋势,区位优势,市场特点,客户分析,竞争环境,市南区房地产市场总结,可持续开发土地较少，高容积率产品将成为市场主流,青岛的政治、文化。金融中心。区位号召力最强。,青岛房地产市场领头羊，以高端住宅为主。,当地富商、高级企业白领、政府官员部分外地投资客,本地开发公司优势明显、外地开发公司竞争能力较弱,【 青岛市房地产市场调研报告 】,城市发展线研究,青岛市房地产市场研究,青岛市市南区房地产市场板块分析,青岛市市北区房地产市场板块分析,青岛市四方区房地产市场板块分析,青岛市崂山区房地产市场板块分析,青岛市李沧区房地产市场板块分析,青岛市城阳区房地产市场板块分析,青岛市房地产竞争格局,市北区房地产市场板块分析,市北区概况,位于青岛市中部偏南，南接市南区，北连四方区，东邻崂山区，西濒胶州湾。总面积约29平方公里，人口约47.3万人。,市北区辖16个街道,区域价值,市南区是青岛传统的商业中心，也是青岛市政府斥重资打造的新型金融中心。,市北区房地产市场板块分析,市北区受其地理位置影响，商品房住宅价格波动较小，呈稳步发展,由于开发难度较大，市北区进入2007年下半年后成交量较低,市北区2007年4月2008年商品住宅成交量走势图（万平米）,市北区房地产市场板块分析,产品列表（绿色表示在售项目）,项目名称,项目位置,开发公司,建筑面积（万平米）,祥云花园,市北区吴兴路98号,青岛岳天浩海房地产置业有限公司,1万,海逸景园,市北区冠县路以西,青建集团（未）,38,海青家园,市北区同德路1号,青岛海青置业有限公司,1.8,新侨花园,市北区同德路(福岭嘉苑旁),青岛新海园房地产开发公司,7.3,中海山东路项目,市北区山东路以北,中海地产,联兴花园,市北区杨家群,24,赛纳名爵,香港德辉国际（集团）,10,万达39克拉,市北区延吉路112号,大连万达地产,40,榉林美邸,市北区龙潭路与上清路交汇处,青岛安信置业开发有限责任公司,0.9,海信都市阳光,市北区海信立交桥东南侧,青岛海信房地产股份有限公司,1.2,市北区作为青岛市老城区，受城市规划影响，上市项目较少，其中总供应量面积为124.2万平米。,市北区项目临近商业区附近项目分布较为紧密，但体量较小。,市北区房地产市场价格体系,市北区房地产市场板块分析,项目名称,销售均价,（元/平米）,主力户型,客群定位,备注,祥云花园,10000,80120两室、三室,当地人首次置业占60%以上,海青家园,7350,110140三室,主要以当地人首次置业，或改善住房环境,新侨花园,7450,90110两室,主要以当地人首次置业，或改善住房环境,根据首付额度，制定不同优惠政策,万达39克拉,10000,6080平米小户型,大部分以二次置业投资客群为主,前期办理会员卡享受99折优惠,榉林美邸,12527,100平米两室，,120平米三室,首次置业者占半数，投资客群占少量,海信都市阳光,10500,100110平米两室，120平米三室,主要以改善居住环境的二次置业，和首次置业,市北区属于青岛市旧城区，周边环境形象较差，区域号召里不强，于是导致了其房价明显低于市南区。,市北区房地产市场板块分析,总结,购买市北区房地产的客群，大部分以首次置业或为改善居住环境为消费动机，只有少量的客群以投资为主要的购买目的。,市北区属于青岛市旧城区，周边环境形象较差，区域号召里不强，于是导致了其房价明显低于市南区。,市北区房地产市场发展较为平衡，楼盘之间价格体系相差不大，最贵的万达,39,克拉,11000,元,/,平米，价格最低的为海青家园,7350,元,/,平米。,市北区房地产市场板块分析,典型案例分析：万达,39,克拉,项目位置,侧紧邻延吉路、北依规划路、东靠连云港路、西接徐州路,产品分类,高尚住宅酒店式公寓、写字楼,总套数,3038,户型配比,60平米以下一室和120平米三室占50%，6080平米小户型占50%,面积区间,30120平米精装修公寓,主力户型,6080平米小户型公寓,销售周期,三个月,销售率,30%,热销户型,6080平米小户型,滞销户型,30平米小户型,客群定位,主要定位与二次置业的投资人群,销售均价,910011000元/ 平米,备 注,项目前期实施促销活动缴纳定金1万元，购房享受99折优惠,项目评价,该项目前期投入大量资金做项目推广，为项目后续工作提供了人气基础。,市北区房地产市场板块分析,万达39克拉整体规划图,市北区房地产市场产品、客户,区域特点,产品：,以高层住宅为主，集中大量以旧城改造项目，集中了少量了小户型公寓。,客群：主要以青岛本地企事业单位员工、私营业主为主。,市北区房地产市场发展预测,房地产业发展空间较大，市北区将是未来3年内青岛房地产新型商务中心,区域未来发展,土地供给较多,政府倾力打造的新型商务中心,传统的商业中心,外地开发公司入住，提高该区域内市场价值,随着旧城改造步伐的逐步加快，将给房地产开发提供大量可开发土地。根据政府规划调整，将在市北区打造出一个新型的商务中心，提升该区域内的产品价格和增值空间。,市北区房地产市场总结,市北区,新型商务中心,发展趋势,区位优势,市场特点,客户分析,竞争环境,土地供应较多，但受拆迁影响开发难度较大,传统商业中心、配套完善,已高层小高层住宅为主，少量小户型公寓,主要以青岛本地企事业单位员工、私营业主为主。,当地开发公司和外地开发公司竞争激烈,【 青岛市房地产市场调研报告 】,城市发展线研究,青岛市房地产市场研究,青岛市市南区房地产市场板块分析,青岛市市北区房地产市场板块分析,青岛市四方区房地产市场板块分析,青岛市崂山区房地产市场板块分析,青岛市李沧区房地产市场板块分析,青岛市城阳区房地产市场板块分析,青岛市房地产竞争格局,四方区房地产市场板块分析,四方区概况,四方区位于青岛市市区中部 ，东侧以,308,国道为界、连崂山区和市北区；西濒胶州湾；南侧以鞍山路、威海路、浦口路、沈阳路为界，邻市北区；北侧以张村河、李村河为界，接李沧区。,至,2007,年,8,月，区社区居委会达到了,92,个。,截止,2006,年，全区总人口,420,万人，人口自然增长率,-1.1,。,四方区地处青岛市区中心位置，由老城区、东部新区和西海岸带三部分组成，是全市的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区。,四方区房地产市场板块分析,2007年9月随着万科、卓越等大型地产公司的进入、该区域内住宅成交量开始逐步增长。,随着四方区的市政建设越来越完善、周边配套越来越齐全，其商品房价格稳步上涨,产品列表,四方区房地产市场板块分析,项目名称,项目位置,开发公司,建筑面积（万平米）,广华海岸阳光,四方区兴隆一路与海岸路交界处,青岛广华房地产开发公司,6.9,北岭山花园,四方区顺昌路15号,青岛新海园房地产开发公司,8,联城花园,四方区洛阳路12号,（未售）,7.8,青岛万科金色城品,四方区山东路北3公里,青岛万科,21,恒锦世家,四方区金沙路,青岛恒锦置业开发有限公司,22.6,鲁岳梦境江南,四方区郑州路以南，洛阳路以北,青岛鲁岳置业有限公司,15,青岛保利百合花园,四方区金华支路12号,保利房地产（集团）股份有限公司,22.9,锦绣海岸,四方区瑞昌路与兴隆路交会处,青岛海信房地产股份有限公司,23,百通雍翠华苑,四方区四流南路9号,青岛百通兴电置业有限公司,14.1,金裕花园,四方区南昌路与萍乡路交界处,青岛新海园房地产开发公司,5,卓越四方创意公园,四方区东片A区308国道以西、规划一号线以东、合肥路以南、立新仓库,26,（绿色部分表示在售项目）,在此区域内集中了万科、保利、卓越等品牌开发公司，在四方区市场提前出现了三足鼎立的局面。,四方区作为全市的交通枢纽，区位优势明显，势必在2009年迎来一轮房地产开发热潮,四方区房地产市场板块分析,四方区价格体系,项目名称,销售均价,主力户型,客群定位,备注,广华海岸阳光,5681,90平米两室,主要以自住客群为主。,8月24日，搜房网联合海岸阳光推出团购活动，活动当天，凡持搜房会员卡，均可享受50元/平的团购优惠价,鲁岳梦境江南,6000,80103平米两室,针对周边区域内首次置业客群，市区内二次置业客群,金裕花园,6800,90100平米两居100120平米三居,主要以自住客群为主,四方区房地产市场90平米两室，120平米三室为主要市场主流，说明该区域内消费群体更趋向与实用型住宅。,四方区房地产市场板块分析,总结,四方区房地产市场,90,平米两室，,120,平米三室为主要市场主流，说明该区域内消费群体更趋向与实用型住宅。,四方区整体房价水平在,6000,元,/,平米左右，大部分开发公司在项目正式开盘前都经过较长时间的内部认购，和前期筹备阶段。,为了保证销售进度，普遍的项目在产品促销上，优惠额的较大，特别是为了吸引市中心区域消费群体，都组织了团购。,四方区房地产市场板块分析,典型案例分析一：万科金色城品,项目位置,四方区萍乡路以南，紧邻重庆南路,产品分类,住宅,总套数,1600,户型配比,90平米以下两室，90平米三室各占50%。,面积区间,8090平米,主力户型,三室、两室。,销售周期,未开时销售,销售率,热销户型,滞销户型,客群定位,主要针对，青岛当地自住人群。,销售均价,备 注,在景观设计方面遵循自然地貌特征， 20度的天然缓坡。规划一个街心，两大园林，景观别致。,项目评价,该项目以优质实用的户型深受普通消费者青睐，但项目周边配套不完善，加之紧邻火葬场，所以市场口碑并没达到预期效果。,四方区房地产市场板块分析,典型案例分析一：万科金色城品,整体效果图,四方区房地产市场板块分析,典型案例分析二：保利百合花园,项目位置,四方区金华支路，北邻大沙路、南临湖清路,产品分类,住宅商业网点,总套数,2000,户型配比,两室占40%，三室占60%,面积区间,60120平米,主力户型,7090平米实用两居、三居。,销售周期,未售,销售率,热销户型,滞销户型,客群定位,主要针对用于自住的消费客群,销售均价,备 注,保利百合花园，为吸引人气提高知名度，开展“有几百合，送祝福”的推广活动。,项目评价,项目定位低端，其传承了保利地产“低价位”的销售策略，利于项目回款，但不利于项目品质提升,四方区房地产市场板块分析,典型案例分析二：保利百合花园,产品立面图,项目整体效果图,四方区房地产市场产品、客群,以实用型户型为主的高层、小高层住宅为主，配有少量的花园洋房。,购买人群主要以青岛当地人为主，主要以首次置业的年轻客群和为子女购房中老年客群为主。,区域特点,四方区房地产市场发展预测,增值空间巨大，未来开发公司争夺最激烈的市场,区域未来发展,土地供给较多,区域内日趋成熟的配套,相对低廉的价位，升值空间巨大,多家外地开发公司入住，提高该区域内竞争态势,四方区后续土地供应量进300万平米，随着万科、保利、卓越等地产大鳄的进度，将形成三足鼎立的局面。未来该区域内市场发展潜力巨大,四方区房地产市场总结,市北区,未来居住中心,发展趋势,区位优势,市场特点,客户分析,竞争环境,土地供应较多，可保持后续开发,青岛城市的交通枢纽,已高层小高层住宅为主，少量花园洋房,主要以青岛本地企事业单位员工、私营业主为主。,将形成万科、保利、卓越三足鼎立的局面,【 青岛市房地产市场调研报告 】,城市发展线研究,青岛市房地产市场研究,青岛市市南区房地产市场板块分析,青岛市市北区房地产市场板块分析,青岛市四方区房地产市场板块分析,青岛市崂山区房地产市场板块分析,青岛市李沧区房地产市场板块分析,青岛市城阳区房地产市场板块分析,青岛市房地产竞争格局,崂山区房地产市场板块分析,崂山区简介,崂山区位于青岛市区东部，总面积,389.34,平方公里，人口,19.14,万。辖设中韩、沙子口、王哥庄、北宅,4,个街道办事处，,139,个社区居委会。,目前，崂山区着力打造青岛高新技术产业核心区、国际旅游度假区和现代服务业聚集区，加快建设充满活力和人文魅力的现代化新城区,项目名称,项目地址,开发公司,建筑面积,（万平米）,恒易嘉园,崂山区辽阳东路22号,大陆嘉园置业有限公司,27.6,海尔东城国际,崂山区同安路872号,海尔地产,43,百仕凯旋城,崂山区辽阳东路与李山东路交汇处,百仕置业,8,北国之春,崂山区海尔路西，辽阳路与合肥路之间,青岛北泰置地有限公司,60,康城,崂山区辽阳东路46号（青钢立交桥东侧）,青岛诚基置业有限公司,16.4,恩马文景园,崂山区海尔路与银川东路交界处南侧,恩马房地产,10,御景峰,青大三路与香港东路交汇处往北200米,青岛中少上扬实业有限公司,7.1,东方美景,崂山区同安路888号,青岛东方顺驰置业有限公司,6,溪谷美寓,崂山区辽阳东路与李山东路交汇处东侧,山东林蔚房地产开发有限公司,7.1,青建橄榄城,崂山区海尔路29号,青岛建设集团,13,金领世家,崂山区国际会展中心西侧,青岛颐正置业有限公司,36.8,青建尚东区,崂山区李山东路26号（汽车东站东侧）,青岛建设集团,12,城建竹韵山色,崂山区海尔路与长沙路交会处,青岛城市建设集团股份有限公司,18,麦岛金岸,崂山区东海东路1号,青岛海信地产,126,崂山区房地产市场板块分析,项目列表（绿色部分代表在售项目）,崂山区房地产市场板块分析,价格体系,项目名称,销售均价,（元/平米）,主力户型,客群定位,备注,海尔东城国际,9000,100左右两居150左右三居,二次置业改善住房条件为主。,北国之春,6700,100平米两居,主要以自住为主的首次置业客群,康城,7000,90平米两室，150平米三室,主要以自住为主的周边客群,御景峰,住宅：14000,洋房：22000,150平米左右三室,首次置业占30%，二次置业占60%以上,精装修住宅,东方美景,7800,100平米两居，145平米三居,二次置业占50%，其余为首次置业和投资客群,层差100150,溪谷美寓,8500,90平米两居，100平米三居,主要以自住为主的市南、崂山、市北客群,崂山区房地产市场板块分析,产品价格体系表二,项目名称,销售价格（元/ 平米）,主力户型,客群定位,备注,青建橄榄城,7700,90平米两居，140平米三居,主要以青岛当地自住客群为主,但凡成为搜房会员，购房每平享受100元的优惠。,金领世家,11500,120160平米三居,有30%客群为首次置业，,青建尚东区,7750,90平米两居，120160平米三居,青岛本地置业人群。,麦岛金岸,15000,150175三居,高端资识分子自住，少量投资客,崂山区域内项目销售周期相比其他区域内较短，除了受其自然景观和日渐成熟的配套原因外，青岛市住宅中心偏西移也一定程度上，促进了该区域内房地产项目的销售。,崂山区房地产市场板块分析,典型案例分析一：御景峰,项目位置,青岛市崂山区青大三路浮山脚下。,产品分类,住宅/花园洋房,总套数,338套,户型配比,三室占70%、两室占15%、四室占15%,面积区间,9,0185,主力户型,15,0左右三室,销售周期,2008年5月开盘,销售率,约40%产品售出,热销户型,15,0三室、90两室。,滞销户型,均有滞销,客群定位,以本地消费群体（企事业单位、贸易、物流高级白领）为主，购买目的为自住。,销售均价,住宅销售价格：14000元,/22000元/,花园洋房销售价格：22000元/,最高价24000元/,备 注,该项目开盘价格比现价低1000元,/,景观差价100500元/,层差200元/，装修标准为精装修。,项目评价,该项目紧依浮山周边无主干道经过，交通不是很方便。,崂山区房地产市场板块分析,典型案例分析一：御景峰,项目效果图,崂山区房地产市场板块分析,典型案例分析二：麦岛金岸,项目位置,崂山区香港中路以南与麦岛路交汇口,产品分类,别墅、住宅。,总套数,总规划约3000套，目前在售974套。,户型配比,住宅平层全部为三居，复式。,面积区间,平层：150189复式：385405,主力户型,150175三居,销售周期,2007年8月开盘。,销售率,目前