第四篇城市住房

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012/4/9,#,第四篇城市住房,第十一章住宅特征与住户选择第十二章住房政策,1,第十一章住宅特征与住户选择,异质性与特征价格,耐久性与维护成本,搬迁成本与消费决策,住房市场滤下模型,住户选择与社区结构,2,住宅是一件特殊的商品，它具有其它商品所没有的一些特性；,这些特性主要有异质性、耐久性、空间的固定性等；,这些特性会影住房市场的供给、需求和价格，进而影响市场的运作；,扩展的住宅特性又包含了社区的特性，从而影响到住户的选择；,3,住宅的异质性与特征价格,住宅的异质性是指它的差异性，每一套住宅都可能不同于其它的住宅；,差异性表现在设计、面积、材料、房龄、朝向、楼层等住宅自身的属性上；,差异性也表现在邻里社区特征、周边环境质量、区位特征上；,这些差异性都会影响到住宅的价格，或者说在住宅价格中反映出来；,4,5,学者们可以根据自己的研究课题来选择住宅不同的特性进行测算；,比如研究地铁车站对房价的影响，就把距地铁站的距离作为一个自变量；,研究社区构成对房价的影响，就把社区的人口结构（如白人与黑人比例）作为自变量；,通过大样本的回归分析，看所关注的因素是否显著，以及系数的大小来判断影响如何；,6,耐久性与维护成本,住宅具有耐久性，只要有适当的维护，就可以使用几十年，甚至上百年；,一方面随着时间的延长，住宅是会老化的，即质量是下降的；,另一方面如果不断地投入费用加以维护，可以保持其质量不变，或使其下降得缓慢；,房主在决定投入多少维护费用时，要考虑使自己的利润最大化；,7,假设住宅是用于出租的，质量越高，租金越高，总收益曲线就是一条上行的线；,而随着住宅质量的提高，维护成本要以递增的速度增长，即总成本曲线是凸性的；,利润等于总收益与总成本之差，最大化在边际收益与边际成本相等时实现；,由此房主可以找到利润最大化的住房质量和相应的维护投入；,8,9,随着房龄的增加，维护成本曲线会向上移动，使得利润最大化的均衡点移动；,结果是质量下降，利润也下降；当利润完全消失时，住房就会退出市场；,如果市场价格上升，收益曲线会上升，这样住房的盈利会增加，从而延长其在市场中提供供给的时间；,10,11,当住宅从市场中退出后，有三种可能的选择：,临时封存：当未来的市场价格有可能上升，或保有住宅的成本低于其它财产形式时；,转换用途：改为非住宅用途，如办公或商业；如果新用途的收益高于转换成本；,放弃：如果没有更好的选择，而保有成本又很高的话，房主就会放弃所有权；,12,房主放弃所有权往往和地方政府的财产税有关，当住宅不能带来收益时，房产税还是要交的，房主就会出现亏损；,有学者研究发现废弃住房的数量与财产税的弹性是,1.65,，即财产税每增加,10%,，废弃住房的数量增加,16.5%,；,废弃住房会降低所在社区的吸引力，从而租金下降，其他房主的收益下降，进一步导致更多的废弃住房；,13,14,搬迁成本与消费决策,住房具有耐久性，而人们的需求是变化的，到了一定时候，原有住房就不能满足住户的需要了；,这时住户就面临着选择，是在原来的房子里继续对付下去，还是花费一定的成本来换一个新房子；,换新房子的成本包括了寻找、加价、交易费、搬家费、以及离开原有社区造成的损失和适应新社区付出的成本；,15,这里以收入的变化为例，来分析消费者的消费决策；,根据效用最大化的原理，随着收入的上升，消费者应该增加住房的消费；,学者测算出住宅需求的收入弹性约为,0.75,，即收入上升,10%,，住宅需求增加,7.5%,；,随着收入的增加，实际住房消费与效用最大化的住房消费之间的差距在增大；,16,17,如果收入没有变化，但随着时间住房的质量会下降，也会影响到住户的效用最大化；,住房质量代表着为住户提供的住房服务，质量下降，则住户消费的住房服务减少；,从而导致住户的效用水平下降，均衡点也随之调整；,当下降的效用水平超过搬迁成本时，搬迁就是合理的了；,18,19,尽管新增的收入花在其它商品上也会带来效用的增加，但无法实现效用最大化；,如果搬迁成本很高，住户就必须要忍受这种效用的损失；,当效用的损失,U2-U1,大于搬迁成本时，住户就可以进行搬迁了；,20,住房市场滤下模型,由于住房的耐久性，城市中的住房存量大部分是旧房子，占到,70%,以上；,这样市场交易中也有大量的旧房子，是交易的主体；,由于住房质量会随时间而下降，所以旧房子会比同样的新房子便宜；,这样就使得收入比较低的家庭有了购买住房的可能；,21,于是市场中出现了这样的过程，高收入的家庭买新房子，腾出的旧房子卖给中等收入的家庭；,而中等收入家庭腾出的旧房子，又卖给了低收入的家庭；,这样随着时间的推移，同一所房子的房主换成收入越来越低的家庭；,这个过程称为滤下过程，这是不同收入阶层都能拥有住房的重要保证；,22,23,24,政策的影响,新房补贴政策：如果政府对新建住宅进行补贴，会产生什么效果呢？,补贴后的新房价格会下降；,更多的高收入家庭会购买新房和质量更高的房子；,由这些高收入家庭腾出的旧房会增加，质量也更高；,更多的中等收入家庭可以搬进去，同时提高了质量；,进而腾出更多更好的旧房子给低收入家庭；,最后各个收入阶层都受益了；,25,26,27,我们应该买房还是应该租房？,租房的成本：租金，在充分发挥竞争时，房东的经济利润为零，年房租收入正好等于房东年成本支出；,如果说不考虑税收，房东须支出三类成本：,C,V,（,i + d + m,）,i,：为资本的成本，即年利息成本市场利率,i ,住宅价格，相当于买房而非把钱存在银行的机会成本；,d:,房子贬值，如果贬值率为,d%,每年贬值成本为,d,V,；,m:,维护成本，如果日常的维护支出占住宅市场价值的,m%,每年的维护成本为是,m% V,28,如果,i=10%, d=1%, m=4%, V=500000,元,则,C,500000 ,（,10,1,4,）,75000,元,如果房子会升值如何？,我国,C,2000000,（,3,10,2,）,10,万，但事实上没有如此高的租金收入。,如果租房的成本买房的成本，买房租房无差异，但在国外通常租房的成本会较高，因为：,承租人的外部性；违约风险较高；维修成本高。,房东会适当提高租金，所以拥有住宅的年成本往往低于相应的出租住宅的租金。,29,什么人不买房？,低收入者，无贷款资格,流动性强的人,不喜欢整理住宅的庭院的人,中国人为什么都要买房？从经济学的角度分析，什么情况下就该租房而不该买房了,。,30,讨论,1,、中国人为什么都要买房？从经济学的角度分析，什么情况下就该租房而不该买房,2,、中国目前城市为什么还没有人放弃房产？未来会不会有？农村有没有？为什么,2,、我国如果开征物业税（房产税）会对住房市场产生什么影响？,(,房地产市场、房屋租赁市场包括供给需求价格等的影响）,31,