养老养生地产案例研究1

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,养老养生地产案例研究1,第一部分 模式分析,第二部分 案例分析,报告结构,“,社区,+,医院,+,地产,”,模式,台湾长庚,养生文化村,典型特征 ：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区,模式评析,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；,将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；,山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。,模式分析,会籍制的养老俱乐部,北京太申祥和山庄,典型特征 ：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院,模式评析,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式,将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式,山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。,异地养老模式,异,地,养,老,异地模式,代表案例,典型特征,模式评析,异地购房,海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司,以养老为目的的异地购房,“,异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。,“,候鸟式”养老,大连的互动式异地养老服务中心,不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老,“,季节性”养老,天津的泰达国际养老院,炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中,海外华人回国养老,新加坡华人、北美的购屋旅游团,炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中,模式分析,度假基地连锁养老模式,连,锁,地,产,模,式,代表案例,典型特征,模式评析,北京金港家苑,以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。,是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。,江苏生态农庄养老连锁,江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施,“,异地换房、一卡通行,”,。,在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的,1/5,左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。,模式分析,分时度假式养老,浙江城仙居,经营模式,：,公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间,30,年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在,30,年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花,5-6,万元，就可以获得其中一间房间,30,年的居住权。在这,30,年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。,连锁地产异地换住：,公司还提供了一个会员交换平台。天目山,“,城仙居,”,的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的,“,城仙居,”,小住几天，到黄山的,“,城仙居,”,住个把月，到千岛湖的,“,城仙居,”,住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。,模式点评：,分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。,模式分析,我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应,成本型,老年地产,康复型,老年地产,交流型,老年地产,富豪型,老年地产,休闲型,老年地产,“,社区,+,医院,+,地产”模式,会籍制的养老俱乐部模式,以房养老模式,异地养老模式,度假基地连锁模式,分时度假式养老模式,模式分析,简介：,乐成老年健康生活中心地处北京,CBD,黄金地段，东三环双井桥，建筑面积,3000,平方米，四层会所式建筑。,汲取中西方成熟的健康理念与服务标准，专业为中老年个人、家庭量身订制集健康养生、文化娱乐、居家养老于一体的健康生活模式。通过感受中医养生、饮食养生、精神养生和运动养生的“四维养生”理念，验证科学的延年益寿方案，提高生命的质量，享受持续的健康和身心的快乐。,案例分析一,乐成是地产公司，研究养老项目已有,10,年，建设乐成老年健康生活中心,4,年。,一、乐成历史,二、,乐成中心目标客户定位,高端、高收入老人。,通过调研和实践摸索，乐成中心目前主要客户人群为北京高校的退休教师，这类人群消费观念超前，具有高端养老消费能力。,养老理念体系,投资模式体系,运营管理体系,员工培训体系,三、四大功能体系,养老理念体系：,“持续照料，优雅生活”。,其核心是去机构化，尊重客户个性化需求，提供优雅的生活品质，对自理老人、半自理老人、不能自理老人都有不同的专业照料，养老相关软硬件齐备。,投资模式体系：,城市三级养老设施投资模式。,第一级,社区嵌入式站点。,第二级,城市区域中心养老社区。,第三级,郊区养老社区。,第一级,社区嵌入式站点。,分两种类型，一是在原有的社区内配套建设，乐成持有或销售。表现形式为子女购买社区内的房子，同时给其父母购买另一套，与老人住邻居。二是建设社区服务网点。乐成拥有不超过张床位，为身患疾病（如中风等）的不能自理老年人提供护理服务，入住三个月到半年，老人痊愈后回到同社区的房子中居住。合作模式坚持由乐成设计，乐成购买，乐成也可以作为小股东投入，参与股权合作。,第二级,城市区域中心养老社区。,社区选择在城市区域中心，靠近大型医院，主要针对半自理和不能自理老人。由于土地珍贵，鼓励老人尽可能多的买服务（提供付费服务）。规模控制在到张床位。以社区养老站点的老人为基础客户来源，半自理，不能自理的老人可直接送到本社区。,第三级,郊区养老社区。,位于城市郊区，是老年地产项目，是老年人的第一居所。老年人卖掉城区的房，购买老年社区的房，满足老年人对房屋的产权要求。配套兴建医院等养老服务设施。目前乐成在北京、海口、浙江莫干山等地正在投资兴建。,运营管理体系：,养老服务标准化，流程化，以文件的形式固定。运营中若发生服务纠纷，可提供足以令法院采信的服务记录文件。,拥有标准的运营管理体系，区别于一般体检的专业的老人健康测评系统，从营养、睡眠、运动、心理等方面识别老人，制定健康表格，按计划进行健康管理。,员工培训体系：,培训教师全部来源于系统内部，具有护理一线工作。提供养老护理技能培训，取得卫生部职业资格标准认证。,拟与北京协和医学院开设老年护理专业，培养人才。,四、,乐成养老服务经验,（,1,）在距离市区远的地方建单纯的养老院必定赔钱。,（,2,）谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合。,（,3,）重视养老护理流程设计。,（,4,）坚持以老人为中心，护理人员为核心，医生辅助的原则。,（,5,）直接,COPY,英美成型的完善管理文件，无需研发。,（,6,）乐成人员结构：高层高薪，核心管理；低层低薪，标准化运营。,（,7,）医疗专家每周来,2,次，老年人急病抢救为,2,级甲等医院。,（,8,）将老人居家服务的生活琐事外包给家政公司，专心提供养老健康服务。,五、项目照片,中心前台,老年用品展示区,走廊,餐厅,康复训练室,益智游戏室,卫浴设施,足疗按摩,多功能护理床,日间照料,多功能护理床,日间照料,房间识别,闪光门铃,双向开门,一居室,两居室,照片电话,会客区,书法区,音乐体疗室,阅览区,电子放大镜,虹膜检测,健康检测,心理测试,手工室,活动室,茶艺室,心理咨询室,乐成中心是西方养老院设计运营模式在中国的范本表现。,乐成的四大功能体系值得借鉴。,谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合的经验值得借鉴。,城市三级养老设施投资模式与官港湖长庚养生村的规划设想相契合，可以直接引入乐成西式养老的理念和模式，在领世郡先行先试。,借鉴乐成的养老护理标准体系，与中国健康事业研究发展中心的研究内容相衔接，获得国家权威标准的制定权和认证权。,六、启示,案例分析二,三亚海棠湾国际养生社区,一、业态构成,“,海棠湾国际养生社区,”,是实现养生（养老）产业多元化战略的载体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。,“,海棠湾国际养生社区” 的业态构成为：以,CCRC,社区为龙头，集合房地产旅游商业服务保健健康管理保险教育文化传媒等业态,强调,符合,“,国际性热带滨海旅游城市,-,国家海岸,”,的发展目标,;,产业,定位,:,休闲,产业,养生（养老）产业,健康产业 形成多元产业集群构筑复合型社区,二、产业定位,其,整体功能定位为：,休闲,养生,健康体验,复合型社区,其,整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、休闲功能、医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、教育传播功能、科技研发功能、综合服务及特殊事件的处理功能,三、功能定位及实现,“,海棠湾国际养生社区,”,通过项目安排，实现其整体功能设计,以休闲养生功能为主,的项目,CCRC,社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心,以文化体验功能为主,的项目,东方养生谷：包括养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生研发中心、养生雕塑公园、南药植物观赏园,以传播学习功能为主,的项目,国际养生论坛、养生频道、养生文化学院、养生博物馆（养生技艺展示中心）,四、项目设置,（ ,),持续性,照顾退休社区,:,实质是生活照护社区,它涵盖了老年生活的各个部分，兼顾了衣食住行、医疗健康、心理关注、自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求。它营造的是老年人退休以后的新的生活方式。,CCRC,社区的一般区域划分：,独立生活区 协助生活区,专业护理区 老年痴呆照顾区*,入住者的居住经历往往是这样的：,开始,的时候，在独立生活区居住和生活；,当,身体机能,/,健康状况下降，就迁到协助生活区居住（也有例外）；,最终,，他将入住专门的护理照顾单元或专业护理区,。,CCRC,社区介绍,泰康海棠湾旗舰,CCRC,社区,社区,定位：,为,泰康集团客户以及全国高端人士打造的,集生活服务、健康管理和休闲养生于一体的,高品质,生活家园,。,(1),主打全国高端市场，塑造泰康养老的品牌和市场形象,(2),泰康保险客户的定点度假疗养地,(3),服务泰康全国其他连锁,CCRC,社区的特色医疗及健康管理输出中心,经营,理念：,通过,人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。,泰康海棠湾旗舰,CCRC,社区,社区,特色：,绿色生态以及低密度的居住环境,生态社区,相宜的健康管理和医疗服务体系,长寿社区,人性化以及全方位的关怀和照顾,温馨社区,高品质以及高舒适性的家居感受,舒适社区,丰富文化娱乐属性提升社区品味,人文社区,打造,专业化的老人服务品牌：,健康医疗方面：提供专业的老年护理、慢性病管理、记忆障碍恢复等专业医疗服务，并与全科医生和高端医院（例如,301,医院）、保险公司对接，提供急救和重大疾病的治疗。,建筑设施方面：适应活跃自理、协助生活和需要专业护理的老人的不同住宅，为老年人提供符合老年人体工程特征的人性化无障碍设施，使老年人生活在安全的环境中 。,社交活动方面：社区设置促进老年人回归社会的社区文化中心和丰富的文化活动；社区帮助老年人从事力所能及的科学的体育休闲运动。,美国代表性的,CCRC,社区,海棠湾养生（酒店）公寓,“,海棠湾国际养生社区,”,将规划和建设养生公寓，其物业形式有：,独立家庭别墅、连体别墅、仿古建筑的四合院、三合院、复式楼、辅助照料式住宅等；,同时，社区将配套建设康乐设施，包括室内和室外游泳池、室内（外）网球场、游戏场、草地保龄球场、健身房、健步廊、三杆洞高尔夫练习场、娱乐中心、健康管理中心、心理辅导中心、养生文化学院、静思壁、养生雕塑公园、南药植物观赏园等；,另外，社区还将配套邮局、超市、食街、洗衣店、银行等。,(,荷兰,),阿姆斯特丹养生公寓,海棠湾主题酒店（特色酒店）,以不同内涵的,养生题材为主题，,通过不同风格的建筑手段和装饰艺术，营造特定的文化氛围；同时,将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。,主题酒店通常以历史、自然、神话、童话故事等成为设计主题,即以某一文化主题来体现酒店的价值；另一方面，酒店也成为文化主题的载体,使酒店同时成为一个具有较高观赏价值和旅游的功能的景点。,“,海棠湾国际养生社区,”,的主题酒店（会所），以不同形态的建筑组团形成风情迥异的吸引力，将引导入住,“,海棠湾国际养生社区,”,的目标客户完成,养生文化的,体验之旅。,.,内华达州拉斯维加斯,-,金字塔酒店,(,又称卢克索酒店,),（,Luxor Hotel,）,酒店以古埃及金字塔形建筑着称，,共有,4407,间房间，是世界上第三大度假酒店,.,瑞士的特拉肯维多利亚,少女峰温泉大酒店,（,Victoria-Jungfrau Grand Hotel & Spa,）,绍兴,-,咸亨酒店,:,是以,鲁迅文化,为,主题,的酒店,(,瓷都,),景德镇市,-,青花主题酒店,，是以,陶瓷文化,为主题的体验型精品商务酒店，装饰风格典雅温馨，,富有浓郁的地方特色。,北京,-,中堂主题四合院,酒店是清朝时期风格，配有古典特色家具。,贵宾间分别以琴、棋、书、画体现中国特色，,房间内分别配有古筝、象棋、笔、墨、画等。,案例分析三,河北,.,香河,.,孔雀城,一个培育亲情的地方，南加州纯手工别墅群,大部分成交客户把项目做为养老、父母养老用、周末度假用。重视别墅,体验、升值潜力和生活配套，圆梦别墅生活、主动郊区化度假和养老型客户形成主要比例构成。,项目基本资料,位置,：,大运河,孔雀城位于其他区 中信国安天下第一城对面,用地面积,：,330046,平方米,建筑面积,：,365835,平方米,社区配套,：,高级会所、幼儿园，以及近万平米的国际商业街,周边配套,：,大型医院、商业中心、便利超市一应俱全，并具有天下第一城的共享资源，依临第一城国际会展中心。,交通状况,入住时将开通社区巴士直达国贸；,驱车从国贸出发，只需,40,分钟即可到达。,距京沈高速公路、京津塘高速二线仅十分钟车程；,临近地铁八通线、公交,938,路。,案例分析四,北京“东方太阳城”老年社区,国内最成功的老年社区之一；定位,“,世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”。,区位,：坐落于有“东方,莱茵河”之美誉的北京,市顺义区潮白河畔；,定位：“世界级的高尚,退休社区”、“全新退,休生活的领跑者”,规模,：规划面积,234,万,平方米，总建筑面积,70,万平米，共可入住,2,万,余人；,物业类型,：独栋别墅、,联体别墅、点式公寓、,板式公寓和连廊式公,寓，面积为,78-716,平方,米不等；,区域概况：,项目所在顺义区植被覆盖率、,绿化率和空气质量等环境条,件和基础条件都非常好，位,于北京传统认知的中央别墅,区板块。,项目主要目标客源地为北京。,2006,年，北京,65,岁及以上人,口超,10%,，按照国际标准，,已经进入老龄化社会，人均,GDP,达,6210,美元，目标客户,的消费力很强,；,整体规划,带状排布，景观资源最大化：傍,水而建，周边为,7000,亩绿化隔离,带。组团呈带状平铺，保证了每,个组团与景观最大的接触面,组团设计，功能独立：由于项目,各期均体量较大，周期较长，采,用组团式设计，功能景观内部配,套，互不依赖；,老年社区特色规划,组团内引入大量景观，追求极致：,在整体景观之外，每个组团内单,独布置了大量水系、绿化景观，,满足老年人对居住环境的需要；,多层级交流空间：组团式布局，,组团内部设置小型公共交流空,间，组团外部设置相对较大的活,动场所；,规划依据,：,目标,：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准,理念,：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为,规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区,特色,极致景观与闭合的开放组团,主流客户：,95%,以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；,职业：,教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；,客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；,取得成果：,吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范,水景观,：社区整体坐落,于高尔夫球场之上，共,有近,500,亩水面分布其,间，水域比例达到,3-5%,；,绿化,：周边有,10,万株林,木，社区绿化率高达,80,。每个区域都有自己,独特的树木、灌木及地,被植物，形成区域之间,的天然视觉屏障；,空气质量,：社区空气中,负氧离子平均含量高达,2000,个,/,立方米，居住环,境已达到疗养标准；,精心设计社区水系和绿化,社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；,成功关键点（一）：,良好的自然环境,精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境,无障碍设计,： 针对老年人的特殊设计；,四层公寓均设电梯并设无障碍坡道,地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳,角抹圆；,户内紧急呼叫与电子安防系统；,居室充分考虑朝向、采光和通风,卫生间离卧室不远并设有防滑扶手,插座、开关都相应地降低高度；,感应门锁替代旋转式钥匙；,采用明亮的颜色，增强环境的可识别性,户型设计各有侧重,：,老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；,中国传统观念子女与父母同住：,大户型多卧室；,老人需要照顾：有些户型设计了保姆间；,环境设计方便交流：,大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；,园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间。,成功关键点（二）：,人性化的规划设计,多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计,主体建筑概况,：,规划面积,5,万平米的配套建筑群。位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，,集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身； 专业医师问诊大型公共建筑群,太阳城社区医院：,规模,：太阳城医院面积万平米；,专业医师和设备,：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；,定期体检提出保健计划,：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；,全覆盖的应急呼叫系统,：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；,专业急救中心：,与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站,成功关键点（三）：,完善的配套服务设施,针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等,成功关键点（三）：,完善的配套服务设施,针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等,大型康体中心：,康体中心接近,8000,平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；,社区农庄：,在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；,老年大学,:,是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师；,开敞空间：,通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；,精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：,举办过,3,届国际风筝节，,举行了,3,次新年音乐会，,社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数,社区组织的俱乐部,：,乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、,棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；,业主自发的俱乐部,：,音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动,成功关键点（四）：,多彩的精神文化生活,针对老年人生活组织多种活动和组织,案例分析五,上海绿地,21,城孝贤坊概况,规划情况,21,城总体规划为,13,平,方公里，包含,4,大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区,尊老社区主要指孝贤坊,物业类型：,联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓,各类配套设施,特色医疗服务：,定期体检；老年保健；老年病专家坐诊,医疗配套服务：建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站,无障碍设计：整个区域内采用,无障碍通道、防滑地面,园林：栽种树龄较大的粗壮树,木，做出森林静谧、幽远的感,觉，使空气清新，宜居养老,其他：人工湖泊垂钓台、配木,制椅凳,规划了约,19,万平方米的公建配套设,施，其中有面积,11,万平方米的香榭里大,道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、,高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；,近,3,万平方米社区生活广场，汇集了包,括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、,老年大学、养生文化馆、宠物医院等多,种公共设施；,四星级绿地豪生国际会议大酒店，建,筑面积,65000,平方米，满足商务宴请与,家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿,园；,特设老年活动中心，营养配餐中心、,老年大学、购物中心、大型综合医院、,家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食,品超市等；,实现管家服务，紧急呼救服务、专业,护理服务,Thank You !,谢谢大家！,