天津文化中心地块分析20090805

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,项目地块区位,项目区位总体处于天津主城区南部中环线及快速路之间，位于乐园道与越秀路及广东路交汇处之间的道路南侧，西侧紧邻越秀路，现阶段整体属于天津乐园的一部分，并处于规划中天津文化中心范围内，总占地面积7.43公顷。,道,乐,园,滨,水,道,越,秀,路,广,东,路,中,环,线,快,速,路,1,项目区位环境总体分析,项目地块以北,项目区位总体所处区域以北直通天津城市核心区，距核心区内以滨江道、南京路为核心的主要商圈距离约3.5公里。项目以北的大片城区土地用途多样，其中聚集了一定量的住宅区和较多的办公设施聚集区，人口密度高，流量大，且人群构成呈现多样化。但项目地块发展商业对于这一地区的人口的吸引会与核心城区主要商圈形成一定的竞争，从空间上来看这一区域的消费人群分流会比较明显。,项目地块以西,地块以西有大量居住区，且新老小区交错分布。该地区常住人口密集，居民构成多样化，且消费习惯和消费能力也是多元化的。特别是奥体中心及水上公园周边居住区已经成为高消费能力和涉外人群的聚集区域，总体消费能力较强。此外，这一区域的已有商业多以超市为核心的社区型商业为主，商业规模小且分散，业态单一且综合性不强。,项目地块以南,地块以南同样属于住宅密集区域，且快速路以南有大量新建住宅区。其中以梅江居住板块为核心的高消费能力人群聚集区就处于项目地块以南，并被友谊路直接连通。同样，这一区域的已有商业多以超市为核心的社区型商业为主，商业规模小且分散，业态单一且综合性不强。,项目地块以东,地块以东虽然也分布有一定量的住宅区，但海河会对这一地区人口的吸引起到阻隔作用，同时沿河上游的小白楼地区商业也会分流部分消费人群。,约2公里,约3公里,约3.5公里,梅江居住区,奥体中心及水上公园居住区,华苑居住区,小白楼商业区,滨江道商业区,2,项目周边用地分析,现阶段情况分析,项目地块目前属于天津乐园北部地块，地块东侧及南侧均处于天津乐园内，而地块北侧紧邻乐园道，乐园道以北以住宅区为主，地块西侧为越秀路，越秀路以西是银河广场及天津博物馆。,地块所处文化中心范围内除天津乐园、银河广场及天津博物馆外，天津乐园以东已建成中华剧院、天津科学技术馆、天津青少年活动中心及宝丽金大酒店。,文化中心范围以外，东、南、北部分布大量住宅区，人口密度较高，沿街分布零散商业，在北部越秀路与乐园道交口及南部平江道与友谊路交口有部分办公及金融设施聚集。文化中心以西友谊路沿线公共设施较为密集，大多以商业、住宿和行政办公设施为主。,宝丽金大酒店,天津青少年活动中心,天津科学技术馆,中华剧院,国展中心,大礼堂,天津宾馆,天津博物馆,水晶宫饭店,天津迎宾馆,友谊商厦,佳怡家居,项目地块,天津乐园,文化中心范围,友谊路,滨水道（乐园道）,越秀路,广东路,隆昌路,平江道,公共设施聚集区,周边密集的住宅区提供了较大的市场基础，同时项目地块西侧的友谊路沿线是比较繁忙的区域，并已形成一定的商业和商务环境，将可以吸引更多有较高消费能力的人群来到该地区。,3,项目周边用地分析,项目地块所处区域未来将形成由接待中心、行政中心及文化中心构成的天津行政文化中心，将增强本区域内政府行政和接待功能。,文化中心地块内南侧将新建天津博物馆、美术馆和图书馆，从现状大礼堂向东引伸景观轴线，在轴线底景布置天津大剧院，并将现有天津博物馆改为自然博物馆。未来文化中心设施将提高对外来人流的吸引力。,根据,天津市总体规划项目地块除西侧聚集大面积公共设施外，周边以居住用地为主。,接待中心,行政中心,文化中心,未来周边规划用地分析,未来项目地块周边环境将有明显提高，同时也将吸引更多具备较高消费能力的人群到访。此外，行政功能和更多标志性景观的引入对项目商业的整体形象和功能也提出了更高的要求。,4,交通分析,周边路网,东西向道路,项目地块北侧的乐园道（宾水道）是地块紧邻的唯一东西向干道，道路东端向北可经隆昌路联通中环线，道路向西可连接城市南向主动脉卫津路及南开区。现阶段乐园道东段的道路等级较低，路面较窄，需要进行拓宽改造以满足大型商业的发展。,南北向道路,多条南北向干道紧邻或靠近项目地块。地块紧邻的广东路及越秀路向北可与城市中心连接，但均缺乏向南的联通能力；距离地块较近的友谊路和隆昌路是联系城市中心、中环线及快速路的重要联络线，特别是友谊路可以向南一直连通外环线，这两条路将对项目地块的对外交通产生重要影响。,项目地块,5,交通分析,紧邻项目地块设站的公交线路现阶段共12条，站点主要集中在项目地块北侧的乐园道及乐园道与越秀路交口。此外，文化中心周边还有另外11条公交线路在这一区域附近设站。,现有陆上公共交通,现阶段紧邻项目地块设站公交线路统计,项目地块及文化中心周边公交线路众多，公交服务的总体能力较强。项目地块周边的公交线路基本保证了与各主要方向的联通，特别是多条线路可以将项目地块附近较高消费能力的居住板块及市区热点地区紧密联系，为吸引更多元化和更广阔的市场提供了条件。,项目地块,现有公交站位聚集区域,6,交通分析,规划地下铁道交通,项目地块所在文化中心有3条地铁线路通过并设有车站，3条线路包括5号线、6号线及Z1线。,规划中，6号线车站处于文化中心西侧边界，位于友谊路及现有天津博物馆之间，距离项目地块较远，约600米。,5号线及Z1线规划中将设站于银河广场地下，且靠近项目地块西南角。根据规划，各车站及文化中心各主要设施都将由地下空间进行连接，因此，项目地块与车站间的联系便利。,地铁线路,首末站,备注,5号线,双街 李七庄,与水上公园居住区相连,6号线,大毕庄 天南镇,与梅江居住区相连,Z1线,子牙产业区 北疆,与滨海新区相连,依托文化中心作为城市重要节点的地位，项目地块周边地下交通便利。,5、6号线不仅可以将市区北部消费人群吸引到该地区，同时两条线路分别与水上公园居住区及梅江居住区相连，便于吸引这些地区较高消费能力的人群。此外Z1线也形成了本地块与滨海新区的联通。,地铁站位,7,地下二层停车,交通分析,项目地块周边交通组织：,已有过境公交线路车站：主要线路沿乐园道由北侧过境项目地块，现有站位靠近越秀路与乐园道交口东侧。,已有公交线路终点站：原有由越秀路及广东路方向进入的公交线路的终点站可以根据规划统一布置在项目地块西侧的公交场站内。,建议项目地块周边新增公交线路及站位：建议在项目地块东侧的广东路延长线增加站位，可以调整原有公交线路或新增由项目地块东侧过境并联通文化中心南部的公交线路。,由于项目地下停车空间以及整个文化中心地区地下停车空间未确定，暂未对项目地块社会车辆流线进行分析。但根据已知地下车型流线的规划，除地下空间与越秀路连接外，建议在本项目地块北侧增加与地面市政路的连接。,交通流线,已知地下车行流线,建议添加对外车行流线,已知地下空间对外出入口,建议添加地下空间对外出入口,现有过境公交线路,现有周边首发公交线路,建议新增或调整公交线路,现有公交线路站位,建议新增公交线路站位,8,交通分析,项目地块面对的主要人流类别：,市区购物需求,文化中心到访人群消费需求,周边居住及办公人群消费需求,项目地块内办公设施等就职人员,客流源：,地铁乘客,公交场、站乘客,文化中心内其它设施到访人群、工作人员,周边居住区居民及办公设施工作人员,对外交通站、场客流源,文化中心其它设施聚集区客源流,周边地区客源流,9,用地的可视性,项目地块紧邻干道、路口及大面积开敞空间，周边建筑物密度低，且高度限制严格，总体上有较高的可视性。,北侧 地块北侧紧邻乐园道及其与越秀路和广东路的交口，位置显要，对于有北侧进入区域的人流和车流具备高可视性。,西侧 地块西侧的大面积公园及广场空间将为西侧车流和人流提供较高的对本项目的可视性，特别是友谊路沿线及其与宾水道（乐园道）交口位置将可以清晰的看到本项目地块，有助于吸引友谊路的高密度人流。,南侧 地块南侧临湖，空间开敞，可视性较高，但对外有博物馆、图书馆等设施遮挡。,东侧 地块东侧建筑较为密集，但广东路弯道部分提供了一个由东南向进入区域的车流和人流直视项目地块的空间，可视性较高。,10,地块商业优劣势分析,1.区位便利性 大型商业选址的5A法则,5A法则即“便利法则”。“A”是Advantage(便利)的英文字头，由于便利法则的基本内容包含了五个层次的便利，所以便利法则也称为“5A法则”。5A法则主要应用于针对某个城市或区域、为大型零售商业选址所进行的工作。,5A法则的基本理念是：以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。以消费者为本，就要站在消费者的立场为消费者着想，明确选址工作是“为何做？”；提供全程便利就要对消费者购物的全程进行分析研究，明确选址工作该“如何做？”。,交通便利,是指让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商场所在的地域，包括考虑交通时耗、交通方式、交通道路、自然障碍。,确认便利,是指让消费者能便利地找到目标商场，包括远距离确认、中距离确认和近距离确认。,趋近便利,是指让消费者能便利地靠近到商场门前，需要将所有可能的交通出行方式进行考虑。,进出便利,是指让消费者能便利地进出商场。,购物便利,是指让消费者能便利地在商场内辨认、选择、拿取、携带所需商品以及结算付款。这一部分更多的是针对商业体内部空间的安排。,优劣势分析理论基础,2.区位商业环境,大型零售商业的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民聚集区和工薪阶层工作区域。,商业活动频繁的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把店址设在这样的地区营业额必然高。,店铺聚集的地区。大量事实说明，对于那些经营选购品、耐用品的商店及提供类似服务的店铺来说，若能集中在一个地段或街区，则更能招揽顾客，因为经营的种类繁多，顾客在这里可以有更多的机会进行比较和选择。,11,地块商业优劣势分析,区位便利性分析,优势,项目地块周边总体交通条件较好,现阶段主要依靠地上交通，项目所处文化中心被多条高等级城市干道围合，且紧邻中环线与快速路之间的重要联络线友谊路，中心周边有超过15条公交线路在这一地区设站。项目地块紧邻乐园道、越秀路和广东路，且与中环线连通便利，有8条公交线路在紧邻项目地块设站；未来还将增加地下交通服务，4条地铁线路计划在文化中心区域设站，其中3条线的车站将紧邻项目地块。,项目地块具备较高的确认便利性,项目地块北侧紧邻乐园道，东北角与西北角处于未来重要路口，南侧及西侧主要面向文化中心的大面积开敞空间，周边建筑物遮挡少且密度低。特别是项目地块西侧的大面积开敞空间确保项目地块在车流较高的友谊路和宾水道交口就可以有较高的可视度。,项目地块具备提高趋近便利性和进出便利性的条件,项目地块在未来规划中四面环路，且紧邻多处公交场站，具备较高的条件在各方向开辟靠近项目的交通上下点及出入口。,劣势,现阶段乐园路东段道路等级较低,乐园道东段道路等级较低，路面较窄通过能力不高，如果大型商业落户此地，需要对其进行大幅的拓宽。,项目地块向南交通联通能力不高,由于项目南侧将主要为文化中心设施、大面积开敞空间及水面，因此项目地块整体向南的交通联通能力不高。,未来项目地块交通易与文化中心其它设施交通产生冲突,项目所处文化中心其它设施所带来的交通流将对紧邻对外连通道路的本项目产生一定影响，但这种影响有可能是时段性的。,12,地块商业优劣势分析,区位商业环境分析,优势,劣势,项目地块周边居住人口密集，且靠近较高消费能力的群体,项目地块周边，特别是南北向友谊路、广东路、隆昌路沿线以及向西的宾水道沿线有大面积住宅区，人口密度高，这些居住区属于比较老的小区，居民构成多样化，消费习惯和能力也是多元化的，适于大型综合性商业的发展。,此外，友谊路向南连接（约2公里）的梅江居住区以及滨水路向西联通宾水道（约3公里）的奥体及水上公园居住区属于较高消费能力人群的聚集区，而这些地区除个别以超市及餐饮为主体的社区商业中心外，自身还没有能够形成满足这部分消费群体的大型综合商业体，友谊路和滨水道可以将项目地块与这些区域便利联通。,项目地块周边缺乏大型综合商业体,项目地块周边商业网点规模不大且较为分散，商业体的受众专一性强而综合性弱。例如紧邻项目地块的友谊路商业主要以高端时尚品牌和家居为主，而时代奥城及家世界以超市及餐饮为主体。项目地块周边还没有一个综合性的面向多元化消费群体的大型综合商业体。,项目地块周边缺乏商业聚集效应,项目地块周边文化设施人流具有时段性,项目周边没有紧邻商业聚集，也没有商业基础，最近的友谊路两侧由友谊商店和佳怡家居组成的商业聚集区距离项目地块约800米，且中间没有商业连接，总体缺乏商业聚集效应。,文化中心的各种文化设施吸引来的到访人群也将为本项目商业带来消费人群，但这部分人群的到访会有时段性，难以保证稳定的到访量。,13,