知名地产新产品指示及沟通交流（77页）

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/6/23 Thursday,#,集团最新产品指示,&,沟通交流,天工礼筑,天工修为，礼筑纯居,产品研发部 李瑛,产品基本要点概述,最新劳斯莱斯产品,最新区域定制系列产品,目录,CONTENTS,1,2,3,4,劳斯莱斯展示区,天工修为，礼筑纯居,碧桂园产品发展脉络,19921994,19952000,20052009,20102012,20132014,20002004,2015,至今,初创,期,上升期,快速扩张期,品质飞跃期,产品成熟期,精品质、,升华期,别,墅,发,展,轴,洋,房,发,展,轴,一代,二代,三代,四代,五代,一代,二代,三代,四代,五代,六代,劳斯莱斯别墅,劳斯莱斯洋房,多元化,钻石墅,玲珑别墅,多元化,品质提升,高层,情景洋房,多层洋房,01,三、四,线城市的特征，建一百四十平方米以上的产品，做三四线城市的“劳斯莱斯”，让有成就的人都住在一起，形成品牌效应，作为身份的象征。,”,一,二线城市客户的选择更为多样，面积及立面风格要求多样，产品研发部根据多个一二线城市项目推出了定制产品服务，填补空白，迎合了市场需求。,五,线城市注重控制住宅总价，新增,11,层,YJ115,为,标准,户型,。,天工修为，礼筑纯居,产品基本要点概述,最新劳斯莱斯产品,最新区域定制系列产品,目录,CONTENTS,1,2,3,4,劳斯莱斯展示区,“劳斯莱斯” 洋房配置选用指引（,2016.06.01,）,注：如有项目需要做,30,层的,140,平米户型，可以选择,YJ 143T-2(30X)(,私家电梯版）,类型,配置要求,面积段,产品编号及层数,标准版层高,使用原则及注意事项,劳斯莱斯精工洋房,标配,115,YJ115T-4(11,层）、,YJ115T-6(11,层）,（五线城市）,2.9m,1.,同一面积段且同楼层体系（如都为高层、小高层、多层等），产品仅可选择一个户型；,2.,同一户型（如三房两厅一卫），且同楼层体系（如都为高层、小高层、多层等），产品仅可选择一个户型；,3.,若三、四线城市“劳斯莱斯”项目规划配置,YJ118,产品，项目整体净利润率必须达到,10%,以上，且选配的,YJ118,必须与其他选配”劳斯莱斯“洋房同层数产品净利润率基本一致；,YJ125,产品原则上不能与,YJ118,产品同时应用于同一个项目内。,4.,使用选配洋房产品,:A,、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况；,B,、需向集团提交充分的调研和依据。,5. 345,线尤其是,5,线城市,11,层,115,作为标准户型；,6.,容积率争取小于,2,，尤其是以楼面地价计算地价的项目；,7. 11,层,115,和,18,层,140,快速去化回笼资金，覆盖前期资金投入，达到,6,个月资金为正的要求；,8.,认真分析后续分批开发带来的报建、验收、市政交付等问题，保证后续,245,或,260,的产品逐栋推出。,140,YJ140T-6(6,、,11,、,18,层） 南北通透 双阳台 电梯入户版,3m,260,YJ260T(9,、,16,、,30,层）南方错层阳台版 南北通透 双阳台 电梯入户版,3.3m,YJ260T(30,层）北方非错层阳台版,160,YJ160T-4(17,、,31,层） 南北通透 双阳台 电梯入户版,3.15m,选配,115,YJ115T-4(11,层）、,YJ115T-6(11,层）,(,三、四线城市,),2.9m,118,2,电梯,3,户：,YJ118T(18X6)（60m,面宽）,2.9m,YJ118T-5(18X)（70m,面宽）,YJ118T-5(34X)（70m,面宽）,2,电梯,4,户：,YJ118T-1(34X6)、YJ118T-2(34X6),125,1,电梯,2,户：,YJ125T-5(18,层,),2.9m,143,YJ143T-2(33,层,),南北通透 双阳台 电梯入户版,3m,180,YYJ180T-4(17X、31,层,),（,70,m,面宽）,3.15m,备注：,1,、新项目选用劳斯莱斯产品应优先选用最新版本。如因种种原因需选用过往版本需向主席特殊请示，并附有项目总、区域总签字且留底备案。,2,、 此份指引中的层高为目前集团标准层高，但应用于具体项目中应根据实际情况调整。营销在对外输出时应以实际层高为准。,01,一梯,两户板式布局,，尊享电梯直接入户，独享阳光私家候梯厅；,三居室,朝南,，套,内空间尺度舒适宜人,；,客厅餐厅厨房南北通透。,候梯厅凹,廊赠送面积达,8.5,平米,；,3.6,米,开间南向主卧室,，空间实用，带卫生间设计；,人性化储藏空间，面积,达,1.5,平米,；,层高为,2.9,米，经济合理实用。,阳光私家候梯厅意向,：,产品亮点：,精工洋房,YJ,115T -4(11X),(,私家电梯 小面宽,3,房版,),劳斯莱斯,”,新,产品解析,该户型：,五,线城市为标,配；,三、四,线城市为,选配,房型：,3,房,2,厅,2,卫,单户建筑面积：,115.27,平米,标准层建筑面积：,227.07,平米,标准层公摊面积：,31.99,平米,得房率,: 86%,02,客厅南向景观、奢侈四居室朝南板式格局；,户型方正，尊享双阳台；,尊享电梯直接入户，独享私家候梯,厅，双玄关设计。,公卫采用干湿分离设计；,主要卧室均享有全尺寸凸窗空间。,产品亮点：,精工洋房,YJ,115T -6(11X),(,私家电梯 南北通透,4,房版,),（首选）,劳斯莱斯,”新产品解析,房型：,4,房,2,厅,2,卫,单户建筑面积：,118.23,平米,标准层建筑面积：,232.51,平米,标准层公摊面积：,35.74,平米,得房率,: 83.12%,私家电梯入户意向：,该户型：,五,线城市为标,配；,三、四,线城市为,选配,03,设计理念优化：,精工洋房,YJ 140T-6(18X,6,)(,私家电梯版）,(,优化后,),“,劳斯莱斯”户型设计理念,标配洋房篇,1,、客厅与餐厅开敞相连,南北双阳台,打造舒适空间。,2,、户型方正，客厅面宽扩达,4.8,米，进深达,5,米，尊享双阳台。,3,、尊享自然通风采光私家电梯厅，面积约达,6,平米，双玄关设计；,4,、主卧取消嵌入式衣柜，增加次卧室空间，满足二胎政策需求,。,5,、,公卫采用干湿分离设计；,6,、,主要卧室均享有全尺寸凸窗空间。,私家电梯入户意向：,房型：,4,房,2,厅,2,卫,单户建筑面积：,142.19,平米,标准层建筑面积：,281.10,平米,标准层公摊面积：,44.88,平米,得房率,:,88%,04,设计,理念优化：,“,劳斯莱斯,”户型设计理念,标配洋房篇,1,、客厅与餐厅开敞相连,南北阳台,打造舒适空间；,2,、增加豪华玄关设计，提升户型档次；,3,、增加独立衣帽间，主卧功能分区更明确；,4,、生活阳台与休闲平台各自分区，休闲生活互不干扰,。,5,、层高,高达,3.15,米，空间舒适宜人,。,6,、,4.1,米,开间南向主卧室，嵌入式衣帽间、卫生间设计；,主卧意向：,房型：,4,房,2,厅,2,卫,单户建筑面积：,171/169,平米,标准层建筑面积：,339.23,平米,标准层公摊面积：,68.50,平米,得房率,: 88%,精工洋房,YJ 160T,-4,(30X)(,两卫,版,）,05,产品亮点：,精工洋房,YJ 260T (30X)(,私家电梯,非错层阳台,北方版,),亮点意向：空中花园,房型：,5,房,2,厅,3,卫,单户建筑面积：,267,平米,标准层建筑面积：,531.52,平米,标准层公摊面积：,81,平米,得房率,:,91,%,“,劳斯莱斯”户型设计理念,标配洋房篇,06,1.,双向景观，四居室朝南；,2.,凹廊赠送面积约,11,平米；,3.,私家电梯入户，入户大厅面积约,6,平米；,4.,双套房独立分区设计，三代共居大宅；,5.,独立大平墅理念，享受空中花园；,6.,套内空间尺度阔绰，全明卫设计；,7.,层高高达,3.3,米，空间舒适宜人。,标准层平面图,1,、采用两梯三户（,34,层）板式布局；,2,、客厅南向景观,奢侈三居室朝南，南北通透格局；,3,、均为,3,房,2,厅,2,卫（全明卫设计）；,4,、尊享私家电梯厅约达,5,平米；,5,、每户均享有景观、服务双阳台；,6,、公卫采用干湿分离设计；,7,、主要卧室均享有全尺寸凸窗空间。,8,、建筑面宽为,34.05,米，适用于限宽,70,米以内的地区。,产品亮点：,YJ118T(34X)(,私家电梯版）,2,梯,3,户,2.9,米层高,房型：,3,房,2,厅,2,卫,单户建筑面积：,122118119,平米,标准层建筑面积：,356.26,平米,标准层公摊面积：,72.01,平米,得房率,:,83.59%,“,劳斯莱斯”户型设计理念,选配洋房篇,使用该户型必须遵循的原则：,1,、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况；,2,、需向集团提交充分的调研和依据。,否则，请严格执行集团“劳斯莱斯”产品战略及主席指示的户配。,07,两梯两户,(18F),板式布局；,三居室朝南，套内空间尺度舒适宜人；,4.0,米开间豪华客厅，南北通透，客厅餐厅独立分区，互不影响。,双明卫设计，南北方通用。,3.8,米开间南向主卧室，套间设计。,户型面宽较小，仅,21.7,米，结构,规整,经济，有利于提高项目容积率。,注：,1,，此户型与,2,电梯,3,户的,YJ118,（,18X,）原则上不能同时使用在同一项目内。,产品亮点：,YJ125T -5(18X) 1,梯,2,户,2.9,米层高,房型：,3,房,2,厅,2,卫,单户建筑面积：,124/130,平米,标准层建筑面积：,253.64,平米,标准层公摊面积：,44.10,平米,得房率,:,86%,“,劳斯莱斯”户型设计理念,选配洋房篇,使用该户型必须遵循的原则：,1,、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况；,2,、需向集团提交充分的调研和依据。,否则，请严格执行集团“劳斯莱斯”产品战略及主席指示的户配。,08,1,、客厅南向景观,户户朝南拥有最佳朝向；,2,、户型方正，大户客厅面宽扩达,4.8,米，三户尊享双阳台；,3,、尊享私家电梯厅约达,4.8,平米，双玄关设计；,4,、双明卫主卧套房；,5,、主要卧室均享有全尺寸凸窗空间。,注：客厅开间不得更改，若计算保温，可适当调整其它开间的尺寸。,项目可根据,144,临界点契税税点要求择优选择端户户型,产品亮点：,精工洋房,YJ 143T-2(30X)(,私家电梯版）,房型：,4,房,2,厅,2,卫,3,房,2,厅,2,卫,单户建筑面积：,144.79,平米,(,端头,),115.60,平米,(,中间,),142.84,平米,(,拼接,),标准层建筑面积：,401.74,平米,标准层公摊面积：,74.03,平米,得房率,:,85.27%,“,劳斯莱斯”户型设计理念,选配洋房篇,使用该户型必须遵循的原则：,1,、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况；,2,、需向集团提交充分的调研和依据。,否则，请严格执行集团“劳斯莱斯”产品战略及主席指示的户配。,09,精工洋房,YJ,180T-4(31X) (70,米面宽,) (,南北通透 私家,电梯版）,房型：,4,房,2,厅,3,卫,1,工人房,单户建筑面积：,188.43,平米,188.43,平米,标准层建筑面积：,372.93,平米,标准层公摊面积：,58.67,平米,得房率,:,84.27%,1,采用两,梯两户（,31,层,）板式布局；,2,每户均为南北通透格局,主要居室,朝南最佳景观及朝向；,3,每户均享电梯入户格局；,4,每户均享有景观、服务双阳台,相对独立，互不干扰；,5,两套间，全明卫，中西厨,;,6,结构体系规整，进深,较小。,注：客厅开间不得更改，若计算保温，可适当调整其它开间的尺寸。,产品亮点：,“,劳斯莱斯”户型设计理念,选配洋房篇,使用该户型必须遵循的原则：,1,、首先了解当地的存货和户型，以及销售情况；,2,、需向集团提交充分的调研和依据。,否则，请严格执行集团“劳斯莱斯”产品战略及主席指示的户配。,10,平 面 特 征,一梯两户南北通透板式格局,日照、采光,每户均享有四居室南向,;,双面采光、双景观,入 户 方 式,优先电梯入户，私家门厅，独立双玄关,公共卫生间,干湿分离，采用更人性化设计,标 准 层 高,YJ140,舒适,3m,层高，,YJ160,层高,3.15m,，,YJ245YJ260,层高,3.3m,，开阔空间,洋房,共性优点,“,劳斯莱斯”洋房共性,11,最新现代风格,3,精工洋房,YJ160T-4(31X1),（冷色调版）,洋房产品立面风格汇总,(,标准版,),12,最新现代风格,3,精工洋房,YJ245T-3(30X3),（暖色调版）,洋房产品立面风格汇总,现代风格,7,洋房立面,精工洋房,YJ160T-4(17X6),12,惠阳沙田现代,风格,1,精工洋房,YJ260T-3(30X1),洋房产品立面风格汇总（区域定制）,12,安徽亳州,北美风格精工,YJ125,（,18B,）,洋房,命名原则：,别墅命名,原则：,精工,系列洋房命名,原则：,针对精工系列洋房命名以“,YJ,（精工系列）,+140,（面积段）,+,层数,+,风格”的组合形式；,T,表示落地、凸窗版，,P,表示平窗版；同时，,1,电梯,2,户的,11,层以下带电梯产品有首选版和备选版之分，,-1,表示首选版（即电梯与楼梯分离形式），,-2,表示备用版（即电梯与楼梯相通形式），若项目选用表中未罗列的,11,层以下带电梯版本，则在对应版本基础上调整层数即可。,精工系列,别墅命名,原则：,针对精工系列别墅命名以“,BJ,（精工系列）,+260,（面积段）,+,入口方向,+(,层数,+,风格,)”,的组合形式；大写字母,S/N,表示南,/,北入口，括号里数字表示地面层数，层数后,-1,表示带地下室,C,表示西班牙，,S,表示全石材版；另外,-b,表示边套，应用于项目需要侧立面较丰富版,。,“劳斯莱斯”产品命名原则,13,“,注：套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台面积销售面积（也称套型建筑面积）,=,套内建筑面积,+,分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。由于我司项目的产品类型组合为别墅,+,洋房，为了用足容积率，必然要增加,30,层的高层洋房。,同时，大部分需求的高层洋房的面积段相对较小，根据以上因素，得房率势必会降低。,若户型套内建筑面积相同的情况下，公摊面积,越,“,小,”,得房率越高,反之则低,得房率制约因素,若户型公摊面积相同的情况下，套内建筑面积越“大”,得房率越高,反之则低,若户型套内建筑面积段相同的情况下，层数段（,30,18,11,）越“小”,得房率越高,反之则低,套内建筑面积,+,分摊的公用建筑面积,套内建筑面积,得房率,=,得房率,14,（需客观看待）,“,正确看待面积赠送,地价高，容积率有限制,赠送面积,提高溢价,增值设计,面积赠送,地价低，容积率用不完,赠送面积,无明显受益,如何提高产品的溢价空间,解决途径,面积赠送,客户受益提高,开发商隐形利润提高,15,面积赠送需综合考虑最终利润,“,竞品的产品特性,我们的定位,差异化优势,设计成本,报建时间,验收时间,开发成本,开发报建时间,验收时间,工期,改建时间,时间成本,综合考虑,综合考虑时间成本和建设成本,增值设计,面积赠送,15,房型：,3,房,2,厅,2,卫,A1,单户建筑面积：,123.36,平米,本层建筑面积：,278.37,平米,本层公摊面积：,69.43,平米,备注：送地下活动室面积,122.5,平米,一层赠送户型赠送多功能活动室,A1,型赠送地下室面积,备注：,122.50,平米,地下室划分均可根据项目深化设计,1,、一层户型赠送负一层活动室、首层花园及下沉立体花园；,2,、此产品可增加首层产品的附加值，增加产品溢价；,3,、入户大堂面积约达,40,平米豪华空间。,产品亮点：,下沉花园意向：,首,层住宅平面,附送地下室平面,”,劳斯莱斯,”,洋房增值,YJ 140,案例方案一,精工洋房,YJ 140T-6(18X,3,),一层平面图,(,赠送地下室版,),16,”,劳斯莱斯,”,洋房增值,YJ 140,案例方案二,下沉花园意向,：,精工洋房,YJ 140T-6(18X,3,),一层平面图,(,赠送地下室版,),产品亮点：,1,、一层户型赠送负一层活动室、首层花园及下沉立体花园；,2,、一层户型在地下室配置私家停车位；,3,、负一层设置部分用户享有的贮藏空间；,4,、此产品可增加首层产品的附加值，增加产品溢价；,地下室共赠送贮藏间,其中首层,A1,、,B1,型地下室面积,备注：,13,间,60.38,平米,地下室共赠送贮藏间,其中贮藏间面积,地下室划分均可根据项目深化设计,23,间,6-8,平米,地下室形式一,地下室形式二,17,产品亮点：,精工,洋房,YJ,118T-5(34X,),屋面平面图,(,顶层赠送屋面花园版,),1,、,顶层户型尊享独立屋面,花园,;,2,、,业主可结合花架营造自己的立体空中,花园,。,”,劳斯莱斯,”,洋房增值,YJ,118,案例方案,屋面私家花园、多功能房意向：,18,此立面造型应局部形成赠送空间利用，考虑其结构需要及方便业主改进，应表达结构梁；,建议项目营销针对顶部户型合理化,输出。,“,劳斯莱斯”别墅产品立面风格,BJ360S,（,3S,）,BJ760S,（,4S,）,重点提示：,原则上,“劳斯莱斯”别墅,必须,采用全挂,石,，,若,项目因地域、售价、成本等综合因素,不采用挂石，需,请示主席批示,。,19,“劳斯莱斯” 别墅配置选用指引,类型,配置要求,产品面积段,不含地,下室版,含地下室版,带电梯版,对照原命名,第一版,第二版,精,工,别,墅,标配,玲珑墅,挂石版,（,240-260,）,BJ240N(3S),BJ240N(3-1S),无,G217T,B005T(3S1),BJ260S(3S),BJ260S(3-1S),无,G218T,B006T(3S1),选配,玲珑墅升级,挂石版,（,350,）,BJ360S(3S),BJ360S(3-1S),无,/,/,BJ350N(3S),BJ350N(3-1S),无,/,/,超豪,挂石版,(400,以上,),BJ480N(3S),BJ480N(3-1S),BJ490N(3S),G215T,B002T(3S1),BJ400S(3S),BJ400S(3-1S),BJ450S(3S),G216T,B003T(3S1),BJ760N(4S),BJ760N(4-1S),该户型已为带电梯设计,G213T,B001T(3S1),特别说明：减少,别墅数量，全部挂石，提高别墅,售价；,双拼别墅户型以挂石版,BJ240NBJ260S,为主，但必须在展示区内至少配置一栋超豪,BJ760N,（挂石版）,20,天工修为，礼筑纯居,产品基本要点概述,最新劳斯莱斯产品,最新区域定制系列产品,目录,CONTENTS,1,2,3,4,劳斯莱斯展示区,综合楼、商业街立面意向,劳斯莱斯综合楼最新设计理念,1.,总平布局原则：,以节约土地，容积率做足,为前提，做到住宅日照、消防间距最为,经济合理,。本范例用地位于地块南侧，北向园林,景观，综合楼结合北端上置板房形式，其它项目应根据当地实际情况进行最为合理性调整。（其中展示区产品配置参规划指引篇）,单体设计原则：,利用两座,411,层实体板房侧向之间的最小不低于,9m,的间距，设置销售展示大厅,，结合洋房底部柱网及底商，打造项目前期综合楼（销售中心），后期作为商业出售，做到“,用地,/,溢价空间不浪费”,。原大堂,9m,开间根据项目用地情况，可适当调整。,板房布置原则：展示区综合楼实体板房应在劳斯莱斯洋房,YJ115T-4,或,T-6,、,YJ140T-6,、,YJ160T-4,、,YJ245T-3,、,YJ260T,以上户型搭配中选用，可根据项目情况拼接展示处理，货量,YJ140-6(18F),和,YJ160T-4(30F),不得同期推出。,打造体验式营销为主题的展示区，以入口广场、沿街商业、景观泳池、休闲步道、精致板房为焦点，营造出健康奢华的居住环境,。,劳斯莱斯”产品,解析,标准展示区综合楼解析,01,1,、,前期涵盖销售展示多种功能,，,拥有舒适大堂，南北通透，分享外部广场及内部泳池景观。洽谈及健身区均有良好景观感受。,2,、前期展示,同时引入品牌展示店，营造良好生活配套氛围。,3,、洋房板房 为,设于二层的实体板房,，,结合商铺顶层的屋面花园组织参观动线，可提升体验感并获得更好溢价；,4,、景观良好的展示开间 ，应采用,大面积落地玻璃窗,；,5,、,售楼部采用落地玻璃，后期可拆分商铺，独立出售；沿街配置商铺。,首层设计理念：,劳斯莱斯”产品,解析,标准展示区综合楼解析,可售商铺面积,配套建筑面积,（含物管、更衣室、健身房、公卫）,首层建筑面积,（含住户大堂、楼梯）,住宅可售面积,本案总建筑面积,1081,平米,259,平米,1483,平米,4745,平米,6228,平米,综合楼、商业街首层平面图,(,展示版,),大堂,销售中心入口,住宅入口,参观动线,住宅入口,沙盘,配套,前期广场,品牌馆,泳池展示区域,公卫,商业街配套,景观良好,采用大面积落地玻璃窗,商铺,商铺,实体展示店,01,预留配电房位置,小区主入口,YJ260T,拼,YJ160T-4,YJ140T-6,拼,YJ115T-4,或,T-6,智慧体验馆,不可售面积占比：,19.07%,劳斯莱斯”产品,解析,标准展示区综合楼解析,层高：,1,、,综合楼为保证空间效果，,住宅投影下方采用,6.0m,层高，其余部分,5.7m,层高,（部分地区可能,1.5-2,倍计容）,高度可根据项目细则酌情处理,商铺划分：,2,、,综合楼商铺面宽,结合洋房柱网布置,，,外沿离住宅间距应控制在,78,米，进深控制在,16,米以内，商铺使用面积约,46-135m,。,小结：,最小化设置配套及公摊比例（原则不允许出现纯交通空间的设计布局，须充分利用每一处空间），最大化增加商铺的可售面积及占比。,综合楼、商业街首层平面图,(,报建版,),3.3m,标高平面图（可根据项目情况增值利用）,注：本层可使用面积为,323.6m,，其中住宅,12,户，,预留可售储藏间,12,间，面积为,1030m,。,配套,泳池展示区域,商铺,商铺,商铺,住宅入口,住宅入口,实体展示店,物管,公卫,商业街配套,景观良好,采用大面积落地玻璃窗,01,小区主入口,YJ260T,拼,YJ160T-4,YJ140T-6,拼,YJ115T-4,或,T-6,劳斯莱斯”产品,解析,标准展示区综合楼解析,板房说明：,1,、,洋房可根据项目情况从,YJ115,、,YJ140,、,YJ160,、,YJ245,、,YJ260,中自行选择,，二层,设置可,4,个板房，,均拥有大面积私家花园露台，营造类独立别墅空间享受。,住宅层数为,411,层，可根据项目开工进度合理确定。,2,、若,YJ140(18x),与,YJ160(30x),货量并存时，不得同期推出,，,板房可做为拼接户型处理，为避免户型销售冲突，,YJ140(18x),与,YJ160(30x),不得同期开放展示。,3,、实体板房分,不同楼层分别设置样板间、工法展示区、家居馆等功能。,综合楼、住宅板房布置平面图,(,报建版,),参观动线,YJ260,拼,YJ160T-4,YJ140T-6,拼,YJ115T-6,01,YJ260T,拼,YJ160T-4,YJ140T-6,拼,YJ115T-4,或,T-6,以森林城市和松湖碧桂园展厅的成功经验为借鉴，为了更好地,提升溢价、加快去化、实现全生命周期盈利,和,锻造品牌价值,，,设计系统与营销中心共同努力，通过充分的市场调研、全面的亮点筛选、精心的策展设计、初步形成了一套针对劳斯莱斯标准产品,的,智慧生活,3.0,体验馆,方案,。,智慧生活,3.0,体验馆方案,02,参观动线及展示分区,规划园林,智慧社区,智能安防,户型，产品,形象展示,虚拟展示区,标准综合楼正立面效果图,03,标准劳斯莱斯,现代风格,3,洋房外墙材料,03,天然石,漆,BGY-SQ 07,(,仿黄金麻效果,),棕色浮雕涂料,NCS S 7010-Y50R,纸皮砖,BGY-WQZ 08,(,仿黄金麻效果,),规格,:4595,纸皮砖,BGY-WQZ 11,（棕色）,规格,:4595,纸皮砖,BGY-WQZ 11,（棕色）,规格,:4595,仿石喷釉砖,BGY-PYZ 05,（仿黄金锈效果）,仿石喷釉砖,BGY-PYZ 03,（仿英国棕效果）,纸皮砖,BGY-WQZ 11,（棕色）,规格,:4595,仿石喷釉砖,BGY-PYZ 05,（仿黄金锈效果）,仿石喷釉砖,BGY-PYZ 03,（仿英国棕效果）,材料方案,A,门廊主墙身,勒脚墙身,材料方案,B,基座,上部局部,上部主墙,适用于广东、广西、福建、海南省,适用于除了广东、广西、福建、海南省外,天工修为，礼筑纯居,产品基本要点概述,最新劳斯莱斯产品,最新区域定制系列产品,目录,CONTENTS,1,2,3,4,劳斯莱斯展示区,C,度假,别墅,D,B,洋房,公寓,A,综合楼,公,建城,市设计,除了标准化展示区以外，,我们,根据不同项目的地域性研发了多种风格的地域版综合楼。,南沙海港大道项目会所,紧凑的竖向线条和横向的波浪条纹，简约的色彩，铝条和玻璃打造通透轻盈的空间意向,外墙材料：铝条和玻璃幕墙,展示区综合楼,现代风格,01,龙江华府商业综合体,龙江商业综合体裙楼,设计理念：,外立面突破常规，采用流线型手法，配合金属、玻璃等时尚材料营造新型、时尚的商业布局。,02,展示区综合楼,现代风格,龙江首府售楼部,有机的几何造型，线条简洁明快。铝板的横向和玻璃的纵向秩序编织轻盈的现代感。,外墙材料：铝单板与玻璃幕墙,03,展示区综合楼,现代风格,南沙碧桂园进港大道项目会所,通过渐变的金属穿孔板，在空间内部演绎出变化的光影效果和魅力。,外墙材料：铝板 玻璃幕墙,04,潮州临建售楼中心,销售中心采用现代风格，与周边小区形成鲜明对比，强调其标志性。,外表采用铝单板线条强调竖向感，利用凹凸变化出流动的曲线，提高售楼中心整体活力，彰显其时尚性。,转角位设计大面积广告位，更好地展示产品线，提高小区形象，为销售增添活力。,展示区综合楼,现代风格,05,展示区综合楼,Art Deco,风格,吴江盛泽综合楼正立面,将,Art Deco,建筑风格进行简化，强调垂直线条，于稳重中显气质。,外墙材料：保温一体化板，仿石漆,06,展示区综合楼,英伦风格,中山清华坊商业街,红砖、老虎窗、拱门还原了古典英伦小镇的韵味。三层退台营造看与被看的空间视觉。,外墙材料：劈开砖,07,展示区综合楼,新泰式风格,中铁 天麓,1,号综合楼南立面,墙体造型简洁，突出东南亚风格屋顶，营造现代泰式建筑风情。,外墙材料：涂料,08,展示区综合楼,新古典风格,湖南祁东综合楼正立面,融合欧式古典和现代建筑风格进行简化，仿石砖保留了厚重、大气感。,外墙材料：仿石喷釉砖,09,展示区综合楼,北美风格,湖光山色综合楼,融合欧式古典和现代建筑风格进行简化，仿石砖保留了厚重、大气感。,外墙材料：仿黄金锈石喷釉砖，在有效控制成本的同时，建筑形体更具体量感。,10,河南荥阳龙城碧桂园,U,街,项目概况及主要设计难点：,采用架空车库上做大型的展示,U,街的策略，在保证经济实用的前提下，还要解决复杂的高差和流线问题，同时有效的控制成本。,主要设计亮点：,大型的,U,街横穿整个项目，将项目上下两部分贯穿起来，打造国家所提倡的开放性社区又提供一种新思路。,立面风格：立面上沿用标准的劳斯莱斯风格的元素，玻璃与体块相互穿插，商业界面更为丰富。,11,C,度假,别墅,D,B,洋房,公寓,A,综合楼,公,建城,市设计,用心设计，从心出发,在执行集团标准化“劳斯莱斯”战略的同时，我们也针对特殊城市项目提供优秀的定制产品，坚持以市场为导向，最大化挖掘产品的竞争力，使产品更具地域性。,高容积率住宅,南京湖光山色叠拼,Y259,*既能拉高容积率，同时享有别墅居住品质*,剖面示意,电梯,单户面积,207/192,方,单户面积,197/182,方,单户面积,1205/189,方,中、上叠入户,下叠入户,01,高容积率住宅,南京湖光山色叠拼,Y259,私家电梯入户花园,屋顶花园,挑高客厅，,上部可改造,2,挑高两层露台,露台/阳台可改造,营造空中别墅感受,上叠剖面示意图,研发背景：,针对限高、提容积率，提升洋房品质等需求新研发。,产品特点：,（六层三叠、,3+1,房）,独立入户 ，下叠花园入户，中、上叠电梯入户。,复式居住空间，享三层空间，中、下叠附赠地下室,+,地下庭院，上叠附赠屋顶大露台。,四层立体花园，私家花园,+,下沉庭院、精致入户花园、景观阳台、屋顶大露台,01,常规LOFT,方案：,空间利用率低，常规化布局。,优化后方案：,在,面积,、,尺寸不变的条件下，空间利用率提升，室内布局更为多变灵活。,套内面积,34.2,方，使用面积,60.1,方,套内面积,34.2,方，使用面积,63.3,方,公寓,新翼广场,LOFT,公寓方案设计（层高,4.55,米）,02,LOFT,公寓,- 39M,2,套内面积,- 30,平米！,夹层赠送面积,-25,平米！（实用面积,55,平米）,多种改造可能, 2,房,2,厅,1,卫（中空厅）！,空间利用最大化,最多可改造,3,房！,楼梯下空间作为储物空间利用,标准单元平面图,空间示意图,公寓,新翼广场,LOFT,公寓方案设计（层高,4.55,米）,02,p,单元,平面图,传统单开间小公寓（层高,3,米）,新型双开间小公寓（层高,3.1,米）,面 积,38.96,（套内,29,）,特点：,厅房混为一体，客厅采光相对暗,私密性弱，干扰相对较大，空间相对完整，紧凑型。,36.1,（套内,25,）,特点：,1.,套内面积仅,25,2.,具备,1,房,2,厅,1,卫,3.,厅房互不干扰，空间独立性强,4.,赠送夹层空间，更为多样化。,户 型,1,房,2,厅,1,卫,1,房,2,厅,1,卫,公寓,新套内,25,平层小户型,02,p,温州永嘉,YJ160T-5,跃层,报建,版平面,设计理念：,充分利用当地面积细则，通过阳台、挑空、设备平台等多种形式结合，创造更多溢价空间。,160,平米,=236,平米：,以厨房为轴，贯通南北的客餐厅，在奇偶层相互交错挑空，形成户内局部跃层的灵动空间。,报建版,装修版,说 明,户型,3,房,2,厅,2,卫,4,房,2,厅,3,卫,客厅上空改大主卧套房；设备平台改卧室,面积,160,平方,236,平方,赠,送,面,积,75,阳 台（半）,14,平方,中 空 厅（全）,25,平方,设备平台（全）,8,平方,中空阳台（全）,15,平方,前 室（全）,13,平方,得房率,80%,127%,奇数层平面,偶数层平面,03,增值设计的,一种理念,p,温州永嘉,YJ160T-5,跃层装修版平面,奇数层平面,偶数层平面,03,户型特点,：,私家,电梯厅,入户,;,客,餐厅南北通透,，,南北,双向阔景大,阳台,;,跃层,南向双开间豪华主卧套房，带阔景,阳台,.,立面效果图,C,度假,别墅,D,B,洋房,公寓,A,综合楼,公,建城,市设计,项目概况：,本项目地块位于大连市中山区滨海东路老虎滩板块，西南侧为老虎滩湾，依山望海。,规划策略：,1,、充分研讨地块复杂的地形地势，利用地形的高差实现北高南低的带状分布态势，做到,A,区户户看海和,B,区部分看海。,2,、别墅产品根据规划市政路方向呈东西向分布，在做足容积率的同时与地形地势有机结合,灵动布局。,3,、充分利用地形做地下室，并做到人车分流。,主力户型：,160,类独栋别墅，,210 ,独栋别墅为主，,260 ,独栋别墅为辅。,高赠送率别墅,大连老虎滩别墅项目,海面,自然山体,观,海景观面,自然山体,A,区,B,区,错位看海,错位看海,依山势层层错位，实现户户看海,充分利用地形,高,差设计地下室，通过地下车库错位实现人车分流,01,产品类型：,类独栋,计容面积：,155,平米，,4,房，实得面积：,446,平米，面宽：,9.3,米,赠送面积部分：地下室、花架、夹层、露台、花园,赠送率：,182%,通过一层的花架连接形成独栋的效果，全面提升户型的品质。,高赠送率别墅,大连老虎滩别墅项目,赠送面积部分,地下室,花架,夹层,露台,-1,层,1,层,夹层,2,层,产品类型,： 联排、双拼,计容面积：,600,平米,赠送面积部分：地下室、花园,赠送率：,20%,去化率不到,20%,花园,花园,错位竞争,高品质,高赠送,低总价,本案,竞品,01,立面风格：,北美风格，,元素：,大挑檐、大露台、体块的进退大开窗。,细节：,挺拔而精细的线条装饰、精美的浮雕来彰显建筑的品质感。,外墙材料：,进口干挂石材和深褐色陶板，理性庄重的色彩基调隐透出典雅厚重的奢侈感。,高赠送率别墅,大连老虎滩别墅项目,01,C,度假,别墅,D,B,洋房,公寓,A,综合楼,公,建城,市设计,广州南沙坦尾村黄阁南路北侧地块概念规划设计,YONGDO,地块一：,用地面积：,11.67,万,总建筑面积：,48.17,万，,容积率：,3.0,地块,二,：,用地面积,：,5.5,万,总建筑面积,：,28,万,，,容积率：,3.6,设计理念：,本案规划取意于国人信仰的龙舟，商业综合体布置在龙首，蜿蜒盘旋，冲向天空。住宅区引入“湿地公园”的概念，营造岭南水乡的人居环境。,01,广州南沙坦尾村黄阁南路北侧地块概念规划设计,01,设计理念,：,采用“一轴，两核，三带”的规划结构， 将政府为中心的“,CBD,核心区”和以万达广场为中心的“商业核心区”通过中轴线公园这条轴连通起来，让新城承接增城旧中轴线关系。,增城挂绿新城中心区规划,02,中,轴线商业街,地标式综合体,02,增城挂绿新城中心区规划,设计理念,：,通过将项目地块的错位拉高，增加沿河景观面，让地块内建筑各个景观朝向面得到最大优化：地块拉高的同时将道路藏在地块内部，让原本被道路分割的场地重新整合成为一个完整的地块。,南沙蕉门河中心区规划,03,特色的景观构筑物,地标式综合体,南沙蕉门河中心区规划,03,广西南宁凤岭智慧综合生态城,广西南宁凤岭智慧综合生态城,提升城市能级的价值高地,突显创新精神的产业新城,所属区域：广西区域,项目规模：,1620,亩,(,总建面,239,万，容积率,3.0,）,设计述求：,该项目地处南宁市区东部，南邻邕江一线江景，是城市形象的新展示窗口，当地政府极为重视。此轮方案引入总部经济、健康养生、创意文化等三大产业，产城融合，打造智慧综合的生态城市片区，强调项目投入后该片区对城市形象的整体提升。,04,广西南宁凤岭智慧综合生态城,广西南宁凤岭智慧综合生态城,04,区域定制,精细化,产品能够最大化,挖掘产品的,竞争力，,使,产品更具,地域性,。,但，因单体方案、装修、施工图及外墙材料往往均需全新研发，,对项目开发进度方面有一定的影响,。,区域和项目一定要,综合权衡精细化与开发进度之间的关系,，确保项目顺利推进。,产品的创新应,结合市场,的全面反馈，,基于成熟产品的不断更新、优化，才是最有效的解决方式,。,友情,提示,友情提示,区域对于定制产品应很明晰产品定位，客户群、成本、售价、地域特征、气候特点、报批法规、外墙材料、具体的房型、特殊喜好（单卫、双卫、,全明卫或接受暗卫），,顶部差异化户型配比占额，,外墙构造,作法,需求。,定制产品的顺利推进需要区域与设计的通力配合，提供全面有效的设计依据、市场分析报告，设计必能提供有力的技术支持。,研究在国家通用规范下各种送面积的方式，尤其是地下室、天面、阳台、入户花园、电梯等。,重要指示一：,除了一线较小地块的城市盘、度假盘不做劳斯莱斯，规划对于部分二线城市较大地块的均需做劳斯莱斯规划对比,方案比选，三四线城市必做劳斯莱斯。,重要指示二：,区域与设计的通力合作,区域在确定精细化定制产品时，需提供详细的提资条件，最好同步提供竞品的做法做参照。同时，为确保产品的品质，产品方案需经区域总、区域营销总签字确认。,友情提示,区域定制产品的,提资条件,团结一致，携手共达目标,我们将会继续深化,内功，再接再厉，贯彻执行劳斯莱斯产品战略；同时，不断优化、升级、创新，为区域、项目带来更具市场竞争力的产品，进一步提升产品的溢价。,天工修为，礼筑纯居,方家雅正,THANKS,FOR,WATCHING,建筑的目标在创造完美,，也就是,创造最美的效益,