项目庆典餐饮市场调研暨商业定位深化报告

,单击此处1母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,河南建业商业地产经营管理有限公司,河南建业商业地产经营管理有限公司,单击此处1母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,商务庆典餐饮市场调研,暨商业定位深化,报告,2012,年,4,月,五栋大楼项目,报 告 目 录,2.1,概念及目标客户群界定,2.2,喜宴酒店市场容量调研分析,2.3,喜宴酒店地域分布调研分析,2.4,喜宴消费包桌价格调研分析,2.5,喜宴酒店规模调研分析,2.6,典型婚宴酒店介绍,三、婚庆、餐饮、酒店行业相关商家访谈,四、调研结论,五、对项目商业定位深化的建议,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,一、河南及郑州餐饮市场概述,八、项目商业定位方向描述,六、项目商业定位思路,七、项目商业定位思路,九、初步商业布局及铺位分割方案,中国历来有“民以食为天”的传统，河南本身又有着悠久的饮食文化历史。随着河南民生经济稳定快速增长，城乡居民收入水平明显提高，餐饮市场表现出旺盛的发展势头，同时因其利润高，资金回流快，餐饮业一直在社会发展与人民生活中发挥着重要作用，也是最具吸引力的行业之一。,郑州餐饮市场更是随着中原崛起的经济建设脚步，进入了一个新的阶段，尤其2008年至2011年保持了持续较快增长，社会投入持续增加，行业规模持续扩大，呈现出欣欣向荣的景象。2010年，郑州餐饮实现营销总额270亿元，餐饮消费已经成为拉动全年消费需求稳定增长的重要力量。,一、河南及郑州餐饮市场概述,餐饮市场发展现状：,餐饮业快速发展原因分析：,生活节奏不断加快，越来越多的人不愿将时间浪费在烧菜做饭上，所以到餐厅吃饭已成了一种日常需求。,社会职能不断扩大，餐饮业担负的社会职能大大加强了，工作餐的社会化也是餐饮业发展的一个良机。,公共关系的不断发展，社会的不断发展与进步，使人与人之间的交往也在不断地增多，人们出于各种各样的需要，到餐厅就餐已成为家常便饭。这也需要加速餐饮业的不断发展。,流动人口的不断增加，扩大了对餐饮业的市场需求。人们生活水平的提高，社会地位的要求，成为餐饮业发展的重要契机，近年喜宴的快速发展趋势就充分说明了这一现象。,一、河南及郑州餐饮市场概述,从竞争态势看：由单纯的价格竞争、产品质量的竞争，发展到产品与企业品牌的竞争，文化品位的竞争。,以前餐饮企业之间主要是打价格战，打品种、服务、装修战；现在消费者用餐既要满足生理需求，又要满足心理需求。因此，越来越多的经营者把注意力转向打造自己的品牌，提高企业的文化品位。这是一种更高水平的竞争。需要企业善于运用传统的常规的竞争手段，还要善于随时根据市场情况的变化而调整竞争策略。,市场竞争折射出的餐饮市场发展趋势：,一、河南及郑州餐饮市场概述,从竞争地域看，由在本地发展走向外地发展，由小城市向大中城市发展，也有的是由大城市向中小城市延伸。,近年涌现出的一批大的餐饮公司和连锁企业，一个共同的特点是它们都寻求向外地扩张，立足和占据外地市场，甚至打进中心城市和国际性大都市。如今，地域的概念已经淡化，餐饮企业竞争的市场半径大大延长。,一、河南及郑州餐饮市场概述,市场竞争折射出的餐饮市场发展趋势：,从竞争规模看，由单店竞争、单一业态竞争，发展到多业态、连锁化、集团化、大规模的竞争。,逐渐发展到具有能够满足不同层次消费群体需要的高档餐厅与大型酒楼，环境较好的家常风味餐馆，快餐店，地方风味浓厚的小吃店和小吃街，购物、餐饮结合的超市食府，休闲 、娱乐、餐饮于一体的休闲餐厅与文化广场，异国风情的专营店，方便居民的社区餐馆，以及送餐上门的外卖店等等众多的业态。与此同时，餐饮企业的规模也在不断扩大，在向集团化、连锁化，大卖场发展。这种态势加剧了市场竞争的复杂性与激烈程度。,一、河南及郑州餐饮市场概述,市场竞争折射出的餐饮市场发展趋势：,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,一、能满足庆典仪式、庆典餐饮、庆典服务以及其他餐饮消费需求形成的经营形态。对于商地产开发而言是开发具有上述功能的特定服务场所（物业）并进行经营。以庆典为主题的餐饮商业地产开发是指既能满足上述功能，也能满足其他餐饮功能的物业形式。,二、庆,典为主题的餐饮的主要功能是,庆典仪式,和,宴会餐饮,两大功能,庆典功能,涵盖：婚姻庆典：结婚、订婚、水晶婚、银婚、金婚等。生活庆典：百日、周岁庆典、生日庆典、乔迁、纪念、升职寿诞庆宴。商务庆典：升职、开业庆、商务签字、团拜、酒会、洽谈会、新闻发布、开工竣工、投产等,。,餐饮功能,涵盖：庆典宴会、中餐、西餐、主题餐厅、特色餐厅、异国风味、中西快餐、咖啡厅、酒吧、茶吧，小吃等满足全客层消费。（商业综合体内功能，不包括酒店及主题公园）,三、经营方式：自持自营、自持联营、自持租赁、整体销售。,喜宴酒店（庆典主题餐饮）的概念及目标客户群界定：,区域,年份,郑州市,金水区,中原区,二七区,管城区,惠济区,2009,年,85029,15322,8901,6050,4045,2038,2010,年,80679,12819,7327,5289,3604,2011,年,93567,13500,备注：,刚刚过去的,2011,年，做为郊县的新密也有,10106,对新人登记结婚。从以上数字可以看出，按平均计算，单郑州市区每天会有,80100,对新人结婚，市场容量巨大。且近三年数字显示，,2011,结婚人数较前两年有较大幅度增长。,2011,年郑州市婚庆平均消费,5.5,万，用于礼仪和婚宴的消费占,59%,为,3.2,万，婚宴消费,29.27,亿元。,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,喜宴酒店市场容量调研分析：,一、郑州市近年结婚人数及婚庆消费相关统计,二、新生儿百天宴、满月酒方面，据省妇幼保健院内部人员介绍，其医院去年接生新生儿数量超过,5000,人，且其进一步估算，如将郑州市区所有有妇产科室的医院都考虑在内，预计去年郑州市区新生儿出生人数超过,50000,人。,三、可以纳入喜宴范围内的还有,各种结婚纪念日以及周岁庆典、生日庆典、乔迁、纪念、升职寿诞庆宴生活庆典。商务庆典：升职、开业庆、商务签字、团拜、酒会、洽谈会、新闻发布、开工竣工、投产等。,根据相关商家访谈预估，商务庆典市场容量与满月宴市场容量相当，且主要集中在节假日及春节前后，尤其是春节前后。,综合以上方面，总体喜宴市场容量相当可观。,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,喜宴酒店市场容量调研分析：,郑州市,金水区,中原区,二七区,管城区,惠济区,130,余家,94,家,20,家,11,家,2,家,5,家,通过参阅郑州多家婚庆门户网站的资料以及对郑州餐饮市场的走访调查得知，提供喜宴服务的知名餐饮企业合计,130,余家，地域分布呈现以上特点,金水区为众喜宴酒店商家聚集之处。,喜宴酒店地域分布调研分析：,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,按照单桌消费金额划分,5001000,元,/,桌占,50%,10001500,元,/,桌占,33%,15002000,元,/,桌占,10%,20003000,元,/,桌占,7%,从以上数据可知，单桌消费,1000,元以下的中档消费者，,10001500,元的中高档消费者为喜宴消费主力,另据市场反馈，婚宴价格近年来呈现逐年递涨趋势，每年涨幅在,1020%,之间,喜宴消费包桌价格调研分析：,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,按照可以承接喜宴桌数与人数统计,可以承接,100,桌，容客,1000,人以上者占比,4%,，一般为高档星级酒店、高档大型餐饮酒店或大型生态酒店,可以承接,50-80,桌，容客,500800,人者占比,45%,，一般为大中型酒店,可以承接,4050,桌（不含,50,），容客,400500,人者占比,23%,，一般为中型酒店,可以承接,40,桌以下者，容客,400,人以下者占比,28%,，一般为中小型酒店,喜宴酒店规模调研分析：,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,按照单场喜宴平均,20,桌计，从以上数据可以获知：,1,、可以同时承接三至五家喜宴的大型酒店是喜宴餐饮的主力（,5080,桌）,2,、同时承接两家喜宴的酒店和承接一家喜宴的酒店亦是市场不容忽视的力量,喜宴酒店规模调研分析：,新豆苑酒店,600,平方米,黄河迎宾馆,300,平方米,/,个（,5,个）,蓝都半岛酒楼,400,平方米,弘润华夏酒店,800,平方米,金狮麟,200,平方米,海岳酒店,300,平方米,百顺酒店,600,平方米,裕达国贸,400,平方米,天地粤海酒店,两个厅，分别,500,平米、,400,平米,黄河饭店,200,平方米,杜康大酒店,600,平方米,郑州大酒店,150,平方米,丰乐园酒店,400,平方米,瑞贝卡酒店,150,平方米,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,部分喜宴酒店大厅面积例举：,大宅门传媒集团之金凤凰婚宴酒店,大宅门传媒集团是一家集开幕式、开业庆典、文艺演出、婚庆礼仪、开盘奠基、展示展览、灯光音响、酒店餐饮、演播场地、婚宴寿宴、活动策划、明星演绎、各类会议、影视制作等为一体的专业性文化传媒企业。公司业务立足郑州，辐射全国，在北京、上海、深圳、重庆、武汉、山西等地建有分支机构，与各级政府机关和文化界、企业界建立了良好的合作关系。,旗下金凤凰歌剧院经营面积达,3600,多平方，下设金凤凰婚宴酒店（同时容纳,800,多人就餐）；大型电影版婚纱摄影基地；四星级鲜花店；超级豪华礼宾车队；集声、光、电为一体的大型专业舞台。其大厅面积有,500,多平方米。,地址：郑州市陇海路与大学路口向西,200,米路北金凤凰歌剧院,典型喜宴酒店介绍：,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,郑州,金水区皇宫大酒店,位于郑州市经三路与北林路交叉口西北角郑州东方威尼斯水世界隔壁，总投资,3,亿元，建筑规模,6.36,万平方米，是世界一流的超大型餐饮名店。拥有,366,个豪华包间，,8,个零点大厅，同时可容纳,6666,位客人就餐。,典型喜宴酒店介绍：,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,郑州好世界海鲜大酒楼,五星级外商独资餐饮集团，,1993,年始建于深圳，在北京、武汉、长沙等地均有分店，以粤菜、海鲜、“燕翅鲍”为主导菜系。,2003,年,4,月,26,日挺进中原，投资,2000,多万建成全国第八家旗舰店，营造出极具欧陆海港风格的“城中城。,总营业面积近,5000,平方米，一楼大堂客设,30,多席，二、三楼及四、五楼“香港轩”燕翅鲍共有,37,个包房，可同时容纳近千人就餐。,地址：郑州市花园路,51,号（花园路与丰产路交叉口）,典性喜宴酒店介绍：,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,河南天地粤海酒店,由河南天地置业有限公司投资，粤海（国际）酒店管理集团管理下的商务会议酒店。酒店中餐厅承继粤菜之精华，同时也汇集了全国各地的精品菜肴，有,26,间元素各异，大小不一的贵宾厢房。,做为高档的商务酒店，拥有,12,个大小各异的豪华会议室，可容纳,29-320,人。其中多功能厅具备专业水准的灯光音响和先进的同声传译系统的功能视听设备，可提供个性的商务安排。天地粤海大酒店举办婚宴可以容纳,900,人，酒店提供浪漫婚礼环境。,地址：郑州市农业路和经二路交叉口,典性喜宴酒店介绍：,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,特味村餐饮集团,是1998年成立的一家集餐饮、宾馆住宿、餐饮管理为一体的股份制企业。该企业大力倡导健康餐饮文化，积极推动绿色饮食潮流，先后被郑州市旅游局，中华特色餐饮协会和中国烹饪协会评为“三星级农家乐酒店”、“中华特色餐饮名店”、“中华餐饮名店” ，被河南电视台“香香美食”栏目组确定为拍摄制作基地，是郑州五十家必吃特色饭店。,特味村,(,连云路店）地址：二七区连云路,(,近南三环,),特味村,(,未来店）地址：金水区未来路,(,近石化路,),特味村,(,航海路店）地址：近郊开发区航海东路六十三中东邻,(,近六十三中,),典性喜宴酒店介绍：,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,二、郑州喜宴酒店市场状况及分析,典性喜宴酒店介绍：,郑州弘润华夏大酒店,是以中原文化为主题的大型多功能综合型酒店。酒店拥有美食餐厅,3,个,2000,多餐位、,125,间客房、可容纳,300,人的水疗、以美术馆和茶馆为主体的文化产业中心、,2,个宴会厅分别可接待,600,人及,200,人宴会、,6,个会议室等。酒店具备大型多功能宴会厅（剧场型,500,人）、学术论坛厅（剧场型,200,人）、中型会议室（圆桌式,70,人）、小型会议室（回行,30,人），拥有先进的高新科技设备、设施、幽雅华贵的会议氛围，是您举办各种商务会议、产品展示、新闻发布等重要活动的最佳选择。会议期间还可以为您提供多样的专业音响、灯光、多媒体投影仪、电脑等设备，完美的星级服务将会使您的每一次活动锦上添花。三个餐厅各有特色：一楼中华文化小吃城,300,样全国各地民间小吃绝活琳琅满目，涵盖了河南各地小吃,100,多种；三楼九曲家乡菜餐厅创新豫菜特色鲜明；四楼弘润国宴传承国宴正统，清淡鲜醇、形美色艳，主题宴会设计别具匠心，全分餐服务。,地址：金水区丰乐路北段,(,丰乐路和拖厂路交叉口向北,100,米路西,),苏州松鹤楼,松鹤楼是目前苏州地区历史最为悠久、饮誉海内外的正宗苏帮菜馆，坐落在观前街中段，创建于清乾隆年间。松鹤楼初为面馆，以焖肉面、卤鸭面等苏式面点闻名遐迩。它是苏帮菜厨师的摇篮，也是商务部首批认定的老字号。松鹤楼的名厨在国内外烹饪大赛上屡获金奖，而松鹤楼也荣膺了商业部、内贸部授予的“金鼎奖”、“中华名小吃”及“国家特级菜馆”等称号。,松鹤楼旗下现有五个连锁店，即位于苏州太监弄的观前店、苏州阊胥路的茉莉花店、苏州山塘景区的山塘店、北京国贸附近的北京店和著名江南水乡的周庄店。,典性喜宴酒店介绍：,省外典型婚宴酒店,苏州松鹤楼介绍,苏州松鹤楼,婚宴酒店面积,20000,平方米，年营业额约,8000,万，其中,5000,万婚宴，,2000,万四层包间，,1000,万会议，全年可做,118,天酒宴，苏州市每年五万对新人结婚，三万会选择四星，全市符合标准的五十家酒店只有一百个大厅，只能解决一万多，还有一万多的市场没地方，所以不担心营收，毛利百分之七十，装修投入四千多万，现成建筑，后期设计装修改造，六个大厅，厅内带大型液晶，每桌约三千元，地下停车，四部直梯，两部从一楼开始的扶梯，正协助举办苏州会展中心的婚庆用品展。,地址：苏州工业园区观枫街,1,号科文中心内,(,近现代大道,),典性喜宴酒店介绍：,省外典型婚宴酒店,苏州松鹤楼介绍,绿色、生态环境方面参考商家,内蒙古屹林餐饮连锁公司诞生于,2005,年，如今已发展拥有三大品牌：即“山水香”、“铁锅香”、“蒙骨香”，,20,多家店，员工,1000,余人,.,公司是一家充分利用大草原无污染得天独厚的地域，大力挖掘研究地方传统饮食秘方、开发草原绿色食品，传播饮食文化的餐饮服务连锁企业。产品优势“绿色、营养、天然、健康”，同时依照现代营养学标准进行科学合理的搭配，使之在色香味的基础上更具有营养丰富、老少皆宜、四季均可食用的特点。,内蒙古屹林餐饮：,三、婚庆、餐饮、酒店行业相关商家访谈,本次调研针对业内社会团体、企业、商家相关人员进行了访谈沟通，现对部分较有意义访谈内容摘录如下：,一、牵手婚庆 创意总监、行政经理 余佳亿：,1,、因郑州婚宴桌数,50,桌以下的居多，其公司近期接手的婚礼一般单桌价格都在,1000,元以上，婚宴价格上涨的趋势很明显。另其公司每年会接婚庆服务,300,多场，且“五一”、“十一”等节假日期间结婚人数比较集中。,2,、现在郑州业界也缺乏一个专业的综合式婚庆场地。认同我方中庭可做几个风格的大厅，且很有必要充分利用屋顶花园，搞一个草坪婚礼的场地，因为郑州可以举行草坪婚礼的基本上就是思念果岭和黄河迎宾馆，位置相对偏僻，不便于宴请宾客。,3,、有承租我方中庭来经营庆典主题的可能，但要与公司老板具体沟通。可约时间现场了解我方项目区位和建筑规划后详谈合作事宜。,二、博思菲欧文化传媒有限公司高级庆典顾问 樊凡：,其公司同时在做婚庆相关业务的培训，实力较强。感觉我公司所探索模式较新，但确实有市场机会，自己从双方面谈描述中觉得应该有合作空间，要整理思路、汇报老板后进一步沟通，可约时间现场了解我方项目区位和建筑规划后详谈合作事宜。,三、婚庆、餐饮、酒店行业相关商家访谈,三、大之喜文化传媒策划机构经理 海生：,1,、郑州每年结婚人数超过,10,万对，可能比民政局公布的人数多，因为有些是没有登记只办仪式的。也可这样推算，郑州目前有,3700,家左右婚庆公司，每个婚庆公司有,24,名专职司仪，每年会有,56,个公认的好日子，在好日子里，临时找司仪基本找不到，据此估计，每个好日子里有,10000,多对新人结婚，,56,个公认的好日子会有,5,、,6,万对新人结婚，一年的结婚人数可想而知。,2,、郑州配套,300500,平方米大厅的餐饮、酒店有一些，但拥有,1000,平方米以上大厅的应该还没有，事实上大厅面积控制在,500,平方米以内也更实用。由于很多新人会同时在老家再办一次喜宴， 郑州婚宴桌数一般不会超过,60,桌（一些官员和都市村庄除外），还有一些人要在包间就座，因而大厅面积过大也是浪费。建议我方中庭可用屏风围合的方式做几个风格的大厅。真正场地好、有特色，大家都会去，所谓的“酒香不怕巷子深”。,3,、婚庆传媒公司，承租场地的费用一年超过,30,万，就没法做了，郑州的酒店，举行典礼仪式的场地，有些是收费的，有些是不收费的，前期开拓市场阶段一般都不收费。目前，郑州四季同达生态园有,5,、,6,个可以同时举行婚礼的场地，大宅门婚庆公司承租有自己的综合庆典场地。因为我方中庭是不临大路的封闭空间，对方心存顾虑，和我项目具体的合作意向、模式及中庭的使用，需要看过现场后再沟通。,三、婚庆、餐饮、酒店行业相关商家访谈,四、大宅门传媒集团董事长 党海旺：,1,、其公司耗费,1500,多万，接手改造了原来的凤凰影院，现经营面积达,3600,多平方，打造了中原独具特色的金凤凰歌剧院，下设金凤凰婚宴酒店（同时容纳,800,多人就餐）；大型电影版婚纱摄影基地；四星级鲜花店；超级豪华礼宾车队；集声、光、电为一体的大型专业舞台。其大厅面积有,500,多平方米。,2,、其场地当时接手时机较好，一年租金仅,60,万，租约,20,年，现已经营,3,年，每年利润能达到,1500,万，其大厅及舞台场地、设施的使用，一般一场次,12000,元。其综合实力在全国同样模式企业里名列前茅。有意向在东区再拿地自建运作类似项目。,3,、可考虑中庭划分成中式、欧式、韩式、教堂等几种风格婚庆典礼场地，结合楼顶花园，可再做一个草坪婚礼场地。,4,、因同时投资有其他项目，结合其投资战略及合作自主权等方面因素综合考虑，其对我方项目不倾向承租场地，但对经营好我方中庭区域庆典主题很有信心，建议双方采取合作模式，我方装修并投入设备，对方运营，如亏损由其承担，盈利双方分成。因其为综合性传媒集团，可与集团战略合作系列的庆典活动，比如奠基、开盘典礼等。,五、千玺婚庆资深策划、主持 康志峰：,1,、感觉我方项目做城市宴会厅概念可行，特别是婚庆酒店有市场空间，大厅做好了会是项目亮点，尤其是西式风格的典礼大厅现在更受年轻人欢迎，建议我方中庭的分割及装饰设计可找婚庆公司专业人士来参谋。,2,、感觉中庭的经营可以交给餐饮店，或者给一些有实力的广告传媒公司，婚庆公司承租的可能性很小，因为郑州婚庆公司一般规模较小，一年营业额四、五十万的居多，再承租场地来搞经营意义不大。,3,、不承租场地，也会有很多种合作模式，有时间看过现场后可以进一步沟通。,三、婚庆、餐饮、酒店行业相关商家访谈,三、婚庆、餐饮、酒店行业相关商家访谈,六、盛世文化传播公司总经理 吴国涛：,1,、其公司经营范围为大型庆典策划，艺术节、开幕式承办，佛事活动策划，文艺演出、灯光音响工程，婚庆道具开发销售，大型集体婚礼策划等，旗下在全国拥有多个婚庆广场。,2011,年单其婚礼道具公司营业额已达,1500,万。,2,、认为婚庆行业是暴利行业，尤其演艺传媒方面，但其所经营的婚庆道具业务利润率一般。据其透露，,11,年牵手婚庆公司营业额,600,多万，利润不低于,200,万；大宅门有负面口碑，金凤凰婚庆酒店经济效益并不太好。,3,、认可我方大中庭的稀缺性，不认可在中庭内搞演艺，不赞成和周边酒店结合只做为举办仪式场地，认为不划分成几个部分也可经营，且更容易显示出面积大的优势，可适当突出会务及小型会展功能。,4,、有意向和业内朋友一起搞大型综合性婚庆广场，对单独经营我方中庭有信心，且有初步承租意向，但对内部设置中庭的布局仍有疑虑，需要进一步了解我方具体业态规划及合作条件。（商家已至五栋大楼售楼部看过项目沙盘）,5,、预估商务庆典市场容量与满月宴市场容量相当，且主要集中在节假日及春节前后，尤其是春节前后。,九、与艾美酒店沟通合作方向情况,经过与集团酒店公司沟通，对方对由其公司运营中庭，收益内部结算的方式表现出兴趣与信心。按沟通意见，即使我方单独自营，也可将中庭做为艾美酒店的部分功能配套，与其经营业务进行互动，目前酒店公司正整理相关设计内装建议以提供我方参考。,七、河南餐饮协会 唐志旗：,郑州,11,年有,9,万多对新人登记结婚，但餐饮协会未进行过专项研究，在其筹办的十省餐饮高峰论坛及第三届豫菜大赛活动中曾和建业集团有过合作，对接部门应该是集团一品天下项目，如高层沟通达成一致后，可进行多方面合作。,八、爱唯餐饮策划公司 于久志：,1,、建议我项目做中、高档餐饮、休闲、娱乐于一体的综合项目。餐饮业态、品类划分分开档次，照顾多种客群。,2,、建议做主题特色鲜明的项目，可考虑鱼主题、生态主题等，从核心竞争力打造方面，可采取适当方式的自营。,3,、认为我项目周边目的性消费人流多于随机性消费人流，中高档带快餐性质商务招待应该可以，但做婚庆主题辐射郑州老城人口可能有风险。因为婚庆酒店一般为家长安排，宴请的大多数是亲属，而郑州老城人口一般集中在二七区、中原区。,三、婚庆、餐饮、酒店行业相关商家访谈,四、调研结论,经多方面调研，郑州市,2011,年有,93567,对新人结婚，如平均计算，每天会有,256,对新人结婚。,2011,年郑州市婚庆平均消费,5.5,万，用于礼仪和婚宴的消费占,59%,为,3.2,万，婚宴消费,29.27,亿元。如考虑市区与郊县的消费差异，市区婚宴消费水平要高于此平均水平，中高档酒店更受市场欢迎。,相对比，郑州市区可承办婚宴酒店数量乐观估计也只有,150,家左右，其中中高档酒店只有,100,家左右，耳熟能详的特色知名酒店不超过,10,家，在婚礼旺季，一些酒店甚至要提前一、两个月预定场地，市场空间巨大。而酒店大厅面积超过,500,平方米的酒店不超过,10,家，五栋大楼项目,1600,平方米大的中厅，更是绝无仅有。依此推论，我方项目打造庆典主题城市宴会厅概念有较大市场机会。,调研结论,消费者需求,关键词：,256,对,3.2,万元、,29.27,亿元,中高档,旺季消费,1600,平方米,调研具体结论如下：,（一）结合年结婚人数、新生儿数量及生日、聚会宴请等市场因素综合考虑，并结合商家访谈结论，喜宴酒店市场规模及潜力较大，我项目做庆典主题餐饮有市场空间。,（二）婚宴每桌餐标在,1000,元左右偏多，但近期有较明显上涨趋势，婚宴桌数,30-50,桌居多。,（三）能够承接婚宴酒店多数分布于金水区，我方项目做此主题大区位尚可，但需靠科学、特色的定位和后期独到的经营来对冲建材圈嘈杂形象及交通一定程度拥堵的市场抗性。,（四）如我项目面积大的中庭在婚宴庆典市场比较稀缺，对业内商家有一定吸引力，搞好中庭的经营，将有利于给整体项目增添特色。市区范围内草坪婚礼场地稀缺，此方面有市场空间。,（五）因盈利模式、商家实力等方面因素，将中庭承租给餐饮商家外的其他相关业内商家，难度较大。,四、调研结论,调研结论,消费者需求,关键词：,规模、潜力,1000,元、,30-50,桌,庆典主题,市场抗性,稀缺中庭,五、对项目商业定位深化的建议,1,、打造科技亮点。,利用超大,LED,显示屏、采光天幕穹顶、智能舞台及空间自由组合相关设备、设施的引进，打造项目的科技亮点。,2,、营造绿色、环保、生态亮点。,参照特味村、丰乐园、四季同达生态园、屹林餐饮山水香系列等项目，营造我项目绿色、环保、生态亮点，也可同时打造透明厨房、安全食品加工链展示系统等，突出项目餐饮绿色、安全、放心质素。,3,、突出项目休闲功能。,期间点缀茶吧、酒吧、水吧等散台，突出项目休闲功能。,4,、突出建业特色。,运营中引入建业足球新闻发布、球赛直播，小哈佛幼儿园节目汇演、集团其他分支机构团拜、团建等内容，突出项目的建业特色。,5,、打造中原文化宣传阵地。,与电台武林风、梨园春、华豫之门等王牌栏目结合，引入少林禅宗，豫剧，钧瓷、古董、文物（还可与神垕项目营销工作宣传相呼应）等文化元素，打造中原文化宣传阵地。,6,、做艾美酒店配套。,做斜对面置地广场项目艾美酒店的庆典、会议、宴请功能配套，资源共享，助力集团大服务体系打造。,中庭具体经营内容、元素可参考：,六、项目商业定位思路,（一）为打造项目核心竞争力及便于“美食城”产品的复制，建议针对中庭的使用、经营，引进战略合作型商家，可考虑一定时期内的联营，在此过程中，培养我方自己的庆典型美食城运营管理团队。,（二）建议项目商业业态落位的确立与中庭的使用一并考虑；项目商业业态落位与商业运营模式的确立一并考虑，同时出台。,尝试以免租等方式吸引金水区民政局婚姻登记处在我项目设置办公点，并联合项目商家，对在此结婚登记的新人给予特殊优惠，以吸引准新人汇聚，助力项目整体经营旺场。,七、项目商业定位特征,（一）以主要策划、运营项目大型中庭活动为主要方向，结合项目大型中餐，打造郑州市具有特色的中高端大型喜宴及商务庆典现场。,（三）以项目一层精致中餐、商务餐、中西快餐等中小型商铺为辅，为楼上写字楼提供功能配套，并适当点缀喜宴和商务庆典配套商家，同时提升项目整体租金收益及为后期运营提升预留空间。,（二）以主要策划、自营二层寻偶类咖啡厅，打造郑州最具特色的咖啡厅，快速提升项目定位知名度 。另外在中庭举行大型活动时，可由此咖啡厅负责活动的冷餐供应，以丰富咖啡厅的部分营业收入来源。,项目定位三大特征,综上，定位深化概念目标,市场竞争,商业趋势,消费者,开发目标,项目定位,新,梦缘会所,会馆,/,工场,/,世界,/,餐娱汇,1,、富含科技元素、彰显绿色生态理念。,2,、拥有中原最大奢华中厅。,3,、超五星商务庆典酒店、品质餐饮集合。,中原最大奢华中厅,中原最大奢华中厅,综上，定位深化概念目标,市场机会,社会发展,需求,消费者需求,特色,项目特色,“非诚勿扰”,单身男女交流、交友,主题咖啡厅,1,、可以迅速提高项目知名度及影响力。,2,、中庭活动提供基本冷餐支持并增加赢利点。,3,、自营餐饮“试水”。,中国首家“寻偶”咖啡厅,中国首家“寻偶”咖啡厅,八、项目商业定位方向描述,以,“婚庆喜宴”,为主营,项目区位,以“,自营另类咖啡厅”,为特色,品牌招商,以提升,“写字楼品质”,为基础,特色主题,以,“大型商务庆典”,为主题,以“策划运营中庭”,为核心,项目定位,1,、大型商务庆典,+,庆典配套商家,的,组合模式。,2,、大型商务庆典,+,写字楼配套商家的组合模式。,3,、将商业整体与第三方联营合作的模式。,定位描述,：,商家组合模式：,九、初步商业布局及铺位分割方案（一）,一层平面图,二层平面图,大型商务庆典,+,庆典配套商家,分布,24,家大型餐饮铺位，一层搭配庆典类服务商家。（鲜花租售、婚庆礼仪、婚纱摄影等中小型商家）,九、初步商业布局及铺位分割方案（二）,一层平面图,二层平面图,大型商务庆典,+,写字楼配套商家,分布,24,家大型餐饮铺位，一层搭配精致中餐、商务餐、中西快餐等中小型商家，满足楼上写字楼商务配套功能。,方案一、二各类商铺面积统计一览表（使用面积）,店铺类型,大店（,4,个）,单层店铺（,7,个）,层数,一二层,一层（,6,个）,二层 （,1,个）,编号,1,3,6,7,2,4,5,8,9,10,11,单铺面积,3127,1725,1512,1812,450,450,1190,1034,669,370,480,面积合计,8176,4643,面积总计,12819,面积单位：平方米,三种方案基本优劣势对比分析,优劣势,方案,优 势,劣 势,方案一,有品牌形象大店；突出庆典主题全功能配套；易实现与中庭协同运营。,庆典配套商家前期招商不易实现；,整体租金收益受限。,方案二,有品牌形象大店；突出写字楼商务功能配套，提升写字楼品质及形象；兼顾租金收益。,后期商家补充及完善需依靠运营调整，主题定位不明确。,方案三,收益稳定，运营风险小。,整体收益低；业态不丰富；不利于打造集团“美食城”产品系列。,以上方案，请公司领导指示,!,