金融商务大道核心区概念性发展意见

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2008-7-18,东大街金融商务大道核心区,概念性发展意见,（完整版）,目 录,一、战略成都,成都战略,成都与重庆,成都规划,金融成都,二、可比案例,分析与启示,新加坡新达城,巴黎德方斯,日本天王洲再开发项目,三、东大街金融商务大道,现状分析,地块价值,业态分布,交通组织,空间绿化,会议中心,四、东大街金融商务核心区,发展意见,金融核心区功能定位与发展理念,物业功能规划比例分析,业态规划可行性分析,功能规划定位发展与概念性指标意见,五、东大街金融商务核心区,关键问题,交通组织,政策扶持,目录,战略成都,战略成都,成都战略,中国的经济格局图：东部三大城市圈为中国的综合实力奠定了坚实的基础，犹如一支强劲的长弓；长江流域经济带则如一支利箭，张弓搭箭，确立了中国经济整体均衡发展的格局，但决定这支箭的射程和威力的关键不仅在于弓，更在于是否有强有力的支点。,专家的说法,战略成都,成都战略,中国第四城,新周刊,中国最佳商务城市,财 富,十大中国名城榜眼,CCTV,十大新天府之首,国家地理,西部的人居之心，最有魅力的休闲之心，论坛会展中心，物流集散中心，最适宜的金融中心，时尚中心，创新中心。,成都的城市地位无疑是西部之首。,西部之心，魅力之都。,战略成都,成都战略,成都战略,成都具备发展现代服务业的良好基础。对于成都而言，与重庆的城市竞争与其说是,GDP,的竞争，不如说是软实力的竞争；与其说是工业的竞争，毋宁说是新兴第三产业的竞争。,成都与重庆的产业应互相支撑而不是互相抵消。重庆搞工业，成都就应该大力发展现代服务业；重庆做实力，成都就应该做辐射和聚合能力；重庆打造硬实力，成都就应该构筑软实力；重庆开厂，成都开店；重庆强健骨骼和躯干，成都就要做心脏和神经中枢。只有这样，两座城市才能避免出现比拼资源、恶性竞争的局面，也可以达到最终的双赢结果。,在当前中国经济格局中，成都注定必须大力发展,第三产业,。,第三产业的产值总量，决定了办公物业需求的总量；,办公物业的总量与聚集度，是形成中央商务区的基础；,金融中心的聚集，是中央商务区形成的标志。,战略成都,成都与重庆,成都与重庆,战略成都,成都与重庆,城市,成都,重庆,金融企业数量,外资银行数量,9,家，其中包括,7,家营业性机构和,2,家代表处；,保险公司,36,家，但至今没有一家注册于本土的法人保险机构；,证券营业部,80,个，证券从业人员达,2764,人；,成都本土金融业在金融租赁公司、基金公司和未上市股份有限公司股权交易市场等存在,“,空白点”。,外资银行分行,7,家，外资银行代表处,1,家，邮政储蓄银行分支机构一家，信托投资法人机构,2,家；,证券类金融机构,75,家，其中证券法人机构,1,家，证券营业部,63,家。,期货法人机构,5,家，期货营业部,4,家。,基金管理公司,2,家，成为西部唯一拥有基金管理公司的城市；,拥有保险机构,28,家，其中法人机构,3,家。,政策环境,关于促进金融业发展的的政策实施比重庆晚，不够完善。,2006,年,1,月,1,日起实施关于促进金融业发展的意见。,涉及到金融机构、高级管理人员及其子女等扶持,政策。,目标,打造成为西部首选、全国领先、辐射海外的金融后台服,务中心。,建设成为长江上游地区金融中心。,证券市场,上市公司,32,家。,上市公司,33,家。,经济总量,GDP,重庆市,2007,年高于成都市,787.42,亿，地方财政收入重庆,2007,年比成都高,71.76,亿。,全社会固定资产投资,重庆,2007,年比成都市高,766.8,亿。,金融资源,重庆市,2007,年的贷款余额比成都市高,1078.08,亿。,利用外资,重庆,2007,年实际利用外资比成都少,0.55,亿美元。,重庆,产权交易中心和票据市场活跃，,20,家国企国内外上市。借助直辖有利条件，市委市政府大力扶持，,金融业发展占据了先机。,成都,具有第三产业先天优势，,若省市政府加大支持与扶持，利用成都作为西部经济、文化、交通的中心地位，,加快金融业的发展，才能赶超重庆占据西部金融中心的地位。,数据来源：成都统计信息网,2007,年成都市国民经济和社会发展统计公报,； 全国人民代表大会，重庆代表团稿件,2008,年,打造辐射中国西部，具有国际性影响力的区域金融中心。,战略成都,出发点,我们的出发点,：,成都规划,科技商务区：人民路（含天府新城）,金融中心：东大街（含攀成钢）,休闲商务区：,猛追湾,游乐园片区,商贸中心：骡马市片区,文化中心：天府广场,陕西街片区,文化中心：红星路,盐市口片区,根据成都“两轴四片” 总体目标,：通过,35,年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴 ，红照壁,盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为,服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。,战略成都,“,两轴四片“,金 融 商 务 大 道,金融商务大道始于东大街盐市口，止于东大街五福桥，全长,5.2,公里，地铁,2,号线贯穿全段。沿线待开发和扩建土地面积 约,1100,亩左右，呈线状连续分布，便于产业集中。,锦江段（金融起步区 ）与五福桥段（金融拓展区）已形成和将形成商务商业聚集区。一环与二环间，特别是一心桥片区，现拥有,400,余亩,待开发和扩建的土地，且,呈线状和片状,分布，具备打造金融核心区域的基础条件。,金融商务核心区,金融起步区（样板区）,金融商务拓展区,战略成都,东大街,金融成都,东大街,成都金融商务大道，将成为辐射成都四川西南西部，具有国际影响力的区域金融中心,可比案例,分析与启示,可比案例分析与启示,可比案例分析,可比案例分析与启示,可比案例分析启示,可比案例分析,新加坡,新达城,项目基本情况,项目名称,新家坡新达城综合开发项目,竣工时间,1997,年,开 发 商,新加坡新达城发展有限公司,总占地面积,购物中心占地,8.4,万,m,2,总建筑面积,65,万,m,2,实现愿景,与,CBD,商务中心仅一河之隔的新达城，建成后共有,700,余家公司落户。,每月游客数量达,200,万次，每天有,1.5,万人在此办公，有,5,万多车辆进出，有,1,万余辆车在此停泊。没有堵车问题。,立足新加坡，辐射东南亚。,项目定位：,集会议展览中心、商务办公、商业为一体的综合商业建筑群落。,可比案例（,1,）,新加坡新达城,新加坡新达城远景,以会展业聚集商务办公、酒店及相关服务业。,拥有世界顶级的新加坡国际会议及展览中心，,由,5,栋办公大楼（,4,栋,45,层、,1,栋,18,层）和占地,2,万,m,2,会议及展览大楼（,6,层）构成。,以大型购物中心和特色商业形成人流聚集中心。,拥有新加坡最大的购物中心，占地,8.4,万平方米，,分走廊、热带、娱乐中心和喷泉平台,4,个主题；,特色业态包括,1,间综合娱乐场，,5,家电影院和,一座虚拟实景的主题公园。,项目特点分析：,可比案例（,1,）,新加坡新达城,新加坡新达城物业规划示意图,巴黎,德方斯,项目基本情况,项目定位,:,办公、居住和游乐等设施齐全的现代化商务区。,项目名称,巴黎德方斯,规划建设周期,1958,年,至今,具体负责机构,EPAD,（非盈利性公共机构）,用地规模,共,750,公顷，先期开发,250,公顷，其中商务区,160,公顷，公园区（以住在为主）,90,公顷，其发展建设是渐进式的。,业态发展成果,办公楼面积约,300,万,m,2,，就业岗位,15,万人，进驻,1600,家公司，商务空间的十分之一是开放空间；,商场面积,20,万,m,2,，超过,250,个商店；,15000,个居住单元，常住居民,5,万人，其中有欧洲最大的购物中心,11,万,m,2,；,可比案例（,2,）,巴黎德方斯,德方斯区位于巴黎城市中轴线上,项目特点分析：,多平面交通系统，严格实行人车分流,。,全部车行交通系统均在地面上或地下；主轴线中心部有一个巨大的人工广场，成为其最主要的公共步行空间；地下一层、二层均为国家铁路和地铁系统，并配备大量的商业；地下道路几乎将全部地面建筑相联系，地下车位设置高达,32000,个。,市政交通系统成为其,50,年刚性控制的不变要素。,有效结合各种商业业态。,采用分散与集中相结合的布置方式。,9,个邻里中心，,100,多个小商店分设在办公楼和住宅底部；集中的商业中心规模巨大，如欧洲最大的,“,四季,”,商业娱乐中心，设有百货商店、超级市场、电影院、饭店和舞蹈学校等，总面积,10,万多平方米。,及时调整土地限制条件。,根据市场的需求变化，及时调整用地性质、建筑规范。在,50,年的发展中，根据市场的需要由,EPAD,进行了四次对土地和建筑大规模的规划变更，成为其市场变化与规划互动的典型代表。,可比案例,巴黎德方斯,可比案例（,2,）,巴黎德方斯,巴黎,德方斯规划示意图,开发定位：创建“城市中的城市”，创造适合全天候充满活力的国际化、信息化“新城市”,。,建筑规划：以高新技术办公楼建筑为中心，建设包括城市住宅、商业设施、剧院等复合型设施，同时建设通往羽田机场的 单轨铁路线的新车站。,西福特广场占地面积约,2.2,万,m,2,，总建筑面积约,14.8,万,m,2,。,开发思路及定位,1,、西福特广场,开发定位：以天王洲（面积约,20,万,m,2,）为开发对象，面向,21,世纪，把该地区再早成国际化、信息化“新城市”。,建筑规划：以建设写字楼这类业务设施为主，同时进行复合化建设，从而形成复合型城区，并充分利用沿海地区特色进行有水有绿的城市亲水环境建设。最终的建设规模拟达到建筑面积,60,万,70,万,m,2,，从业人口,2,万人口，居住人口,3000,人左右。,2,、天王洲地区,项目基本情况,项目名称,天王洲地区项目再开发,地理位置及规模,东京都品川区，地处东京临海地区；由,7,个主要建筑群组成,开发商,拥有土地所有权的,3,家公司共同开发,开发时间,1984,年,1992,年,总占地面积,20,万,m,2,总建筑面积,60,万,70,万,m,2,日本东京,天王洲再开发项目,可比案例（,3,）,日本天王洲再开发项目,西福特广场滨水环境建设图,以特定功能都市综合体，带动整个项目的业态功能的延展。,以西福特广场为核心，带动其他,6,个建筑群的发展。,完善道路交通、轨道交通、人流通道的立体交通组合。,地区内有主要干线道路的放射状,18,号线和环状,6,号线通过；首都高速,1,号线和东京单轨道羽田线以高架方式穿过该地区，在开发之前，该项目区域无任何公交车站和立交桥。整个天王洲的,7,个建筑群落通过全天候的人行通道相连，并由公路和单轨铁路与市中心连通。,充分利用特殊水景优势制造公共空间。,在各主要建筑群落相邻航道的边上都铺设了木板人行景观道，成为该区的一大特色。,可比案例（,3,）,日本天王洲再开发项目,项目特点分析：,西福特广场实景,可比案例,启示,对东大街金融商务大道的,几点,启示,可比案例分析与启示,整体特征与价值对接,价值取向,高可达性,：,位于城市,CBD,，副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。,高密度、集约性,：,形成高楼林立的景色，成为城市标志。昼夜人口、工作日与周末人楼依据功能不同而形成互补，避免“死城”现象。,功能复合性：,自身可实现完整的工作、生活配套运营体系，其拥有城市的多重功能。,以东大街为核心区载体，位于市中心,CBD,及春熙路商务商业“近延展”区域，初步拥有与外界联系的地面干道、地下轨道（地铁,2,号线）,立体交通体系,。,以东大街为核心区载体，凭借春熙路,盐市口商务商业中心区和新鸿基大型商务商业中心为两端，具备一定的潜质；以府河为起点，以天府时代为中心，已开始形成,多功能复合体,。,内部、外部联系完整性：,内外部通过完善的立体网络交通有机结合。,整体统一性：,建筑单体风格统一；建筑群落与外部空间整体环境统一。,土地使用均衡性：,最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。,空间连续性：,平面采用整体规划原则；立面保持建筑风格的统一，以及空间轮廓的延续性。,以东大街为核心轴，蜀都大道与顺江路为辅轴，一环二环及内部横向微交通为横轴，,路网交通具备条件,。,东大街核心区的大部分地块处于拆迁和待开发状态，地块可整合范围较宽，建筑规划灵活空间较大，,物业形态存在多样性选择,。,区域特质,可比案例,整体特征启示,整体特征启示,立体网络交通组织系统（地上、地下、地面空间的合理利用与有效组合）,都市复合功能综合体的利用,会展会议、规模化商业中心的强大功能聚合作用,土地用途及物业功能针对市场需求灵活的调整,“,功能规划”的几点启示,巴黎德方斯,新加坡新达城,日本天王洲,可比案例,功能规划启示,功能启示,东大街金融商务大道,现状分析,东大街现状分析,表一,东大街现状分析,地块价值,地块现状及分析,价值,表二,东大街现状分析,地快价值,地块太厚，远离主干道东大街的土地不能最大限度体现其商务、商业价值。,次干道少，支路路网不贯通，影响交通组织。,公交站点较少，临地铁出入口较远。,大部分地块一面临主干道，建筑可视效果不尽理想。,地块不规整。,根据从,道路交通、公交系统、可视度效果、地块规则度,等角度所进行的地块价值分析来看，金融核心商务区中,除,5,号、,7,号地块的地块价值较高外，其余地块的价值都不高。,表三,东大街现状分析,地快价值,东大街现状分析,业态,业态现状及分析,配比关系,通过对东大街现在,主要已建、在建、待建,项目的统计分析可知，目前东大街,商务拥有量，占总建筑面积的,27%,商业拥有量，占总建筑面积的,16%,酒店拥有量，占总建筑面积的,6%,住宅拥有量，占总建筑面积的,40%,当前东大街,商务拥有量：小于,1/3,，商业和酒店拥有量：超过,1/5,，住宅拥有量：大于,1/3,。,作为金融街而言，商务开发量小于,1/3,，与总体金融商务大道定位有一定差距，商务体量比例不能满足整体定位及未来市场需求。商务开发具备有较大的发展空间。,东大街金融大道目前整体平均容积率约为,7.7,。,东大街现状分析,业态,业态现状及分析,配比关系,中环广场,东方广场二期,天府时代广场,商会大厦,喜年广场,国嘉,.,新视界,春熙文化广场,英菲尼项目,摩根时代,新鸿基项目,15,号地块,天府时代广场和新鸿基项目的商务体量较大，两个项目共拥有,31,万,m,2,的商务体量，几乎占据目前已知商务总量的一半，将直接提高东大街商务的整体形象。,从商务分布现状来看，一心桥区域与二环路口向东区域属于商务真空带。商务空间出现断档空间，一环内与新鸿基地块商务气氛不能产生延续效应。,东大街现状分析,业态,业态现状及分析,商务,东大街,金融街除了传统的春熙商圈外，未来几年内，东大街及周边还将形成四个具有一定规模和影响力的商圈，分别是万达广场商圈、新鸿基商圈、华润,24,城商圈、九龙仓天府时代广场商圈。,万达,广场,华润,24,城,天府,时代广场,新鸿基,25,万,m,2,18,万,m,2,3.8,万,m,2,12,万,m,2,万达广场商圈,新鸿基商圈,华润,24,城商圈,九龙仓天府时代广场商圈,春熙商圈,根据前期为市政府提供的调研报告，东大街一、二环路之间，出现现有商圈辐射的真空地带，此地段具备商业的发展空间，对其它商圈进行补充，以满足金融街的商务人群消费 。,东大街现状分析,业态,业态现状及分析,商业圈,东大街商业圈现状分布图（上图）,酒店情况,1,、群光地块（已动工，五星级酒店，凯悦酒店及度假村集团,世界排名,10,）,2,、红星路商业广场（未动工，预计五星级，马可波罗酒店集团 ）,3,、喜年广场（已动工，预计四、五星级酒店，香港龙宝集团）,5,、新鸿基地块（未动动，预计五星或白金五星级酒店 万豪国际集团 世界排名,3,）,6,、染房街地块（未动工，据了解喜大屋顶级品牌,“,威斯丁,”,顶级品牌 世界排名,8,）预计希尔顿（世界排名,5,）、洲际（世界排名,1,）,等国际酒店管理集团也将会入主本区域（排名来自于世界酒店权威杂志,HOTELS,（,2006,年 美国）,7,、东方广场二期,1.9,万,m,2,酒店,8,、,15,号地块拟建部分酒店,9,、国嘉,.,新视界,9200m,2,的酒店,10,、低端商务酒店,受盐市口商圈、春熙路商圈以及市中心,CBD,影响，一环以内，以府河为中心，高档酒店向东大街两处延 伸，并已初具规模。,二环路口至五福桥段，以新鸿基的酒店和国嘉地块酒店为代表，开始形成高档酒店业雏形。,一环路口与二环之间，以（东恒国际）灯具市场的聚集效应，集中了部分低档酒店和酒店式公寓以东大街整体而言，高档酒店已开始在一环以内、二环口及沿线（新鸿基）聚集，核心区地段的酒店业档次极低，与金融核心区的定位严重不符。,由于核心区可开发地块较为丰富和集中，同时又为高档酒店提供了较大的发展空间。,6,7,8,9,10,东大街现状分析,业态,业态现状及分析,酒店,整体来看，核心区周边住宅用地面积明显较大，以块状、片状分布，居住功能处于主导功能。,东大街沿线现有地块住宅面积相对较少，金融商务用地占相对优势。,通过实地考察，除天府时代广场片区、一心桥以北的蜀都花园以及,12,号地块以南“晶蓝半岛”片区档次较高以外，其余基本属于低档住宅区。,东大街现状分析,业态,业态现状及分析,住宅,天府时代广场片区,蜀都花园,“,晶蓝半岛”片区,图片来源：西南建筑设计院,业态现状及分析,小结,东大街现状分析,业态,业态比例,商务、商业、酒店,住宅,比例相对失衡。,商务小于,1/3,，体量相对较少；,住宅大于,1/3,，体量相对较大。,在金融核心区中处于真空状态；,具备可发展的空间。,核心区住宅用地规模较大；,高档住宅较少。,内部及周边主要交通干道：南北一环、二环； 东西方向为蜀都大道、东大街等。,次干路体系不完整，南北向（除海椒市街） 、东西向次干道相对缺少。,金融核心区的南北向次干道不贯通，增加了一环路、二环路和海椒市路的交通压力；核心区东西向缺少次干道，连通一、二环路，致使东大街、蜀都大道交通压力大。,交通信号灯密集，一、二环路之间,1.6,公里范围,6,个红绿灯口，严重影响车流通行能力。,支路弧形道路较多，不利于快速通行。,蜀都大道、合江亭禁左，造成车流积压至东大街。造成东大街与内环路、一环路相交路口交通压力较大。,东大街现状分析,交通组织,交通组织现状及分析,道路,金融商务核心区交通道路现状图,盐市口,-,府河公交系统现状：从图中清楚地看出盐市口到红星路之间的公共交通系统覆盖高，从蓝光,.,郁金香广场到府河之间的共同交通覆盖较低。,核心区公交系统现状：结合现有,地面、地下公交系统,分析,锦江附近、一环路口、海椒市街公交系统覆盖较高；,一心桥片区的公交系统密度和覆盖率较低；,地铁起了很大的区隔作用。,交通设施水平主要表现在交通设施容量和交通模式两个方面。,交通设施容量受用地等条件限制，扩大设施容量势必要减少相应的建设用地，一则实施难度大，二来也不利于土地效益的发挥；,但先进的交通模式可以显著改善交通条件。,先进的交通模式就是大力发展公共交通。,东大街现状分析,交通组织,交通组织现状及分析,公交系统,一心桥片区,图片来源：西南建筑设计院,东大街现状分析,交通组织,交通组织现状及分析,小结,道 路,公交系统,主干道承载较大的交通压力；,东西南北次干道缺乏；,红绿灯路口较多；,支路弧度较多。,金融核心区一心桥片区公交系统相对薄弱；,地铁辐射效应较差。,东大街现状分析,开放空间与绿化,开放空间与绿化现状及分析,绿化分布散乱，缺乏整体形态规划。,开放空间多集中于新建或在建项目周围，多数建筑贴道路较近，与街道的退让距离缺乏考虑。,深圳,CBD,纽约,CBD,街头广场,图片来源：西南建筑设计院,会展会议市场看好。,根据前期市场调查，容量较大的会议室的使用频率最高，尤其是年中和年底，一般需提前半年甚至一年预订，且费用较高。,高端的专业会议中心缺乏,。各行业高端会议基本选择五星级酒店。,大容量的会议建筑对层高有一定的要求。,成都中小型会议中心现状及分析,东大街现状分析,会议中心,通过对成都,7,座五星级酒店的调查，香格里拉酒店的巴蜀郡是目前成都市内最大的宴,会厅，可容纳,3200,人；其次是世纪城洲际大饭店的水晶厅，可容纳,2000,人。,东大街现状分析,-,总结,东大街现状及分析,总结,土地价值,业态分布,交通组织,空间绿化,整合前土地价值相对较低；,通过局部整合后，土地价值可得到较大提升。,比例失衡，组合相对混乱；,由于土地的可整合性，具备发展空间；,住宅体量过大。,主干道路压力过大，路网不发达；,具有大规模可整合土地的一心桥片区公交系统相对欠缺；,地铁对一心桥片区的影响力较弱。,分布散乱，缺乏整体规划；,与街道的退让距离缺乏考虑。,东大街金融商务核心区,发展意见,金融商务核心区发展意见,金融商务核心区功能定位与发展理念,金融商务核心区发展意见,金融商务核心区发展意见,-,金融商务核心区功能定位与发展理念,金融商务活动中心,定位浅析：,以金融产业及相关产业链的商务需求为基础，整合金融贸易、办公商务、会议展览、商业娱乐、行政文化、休闲居住等复合功能，相互作用，互为价值链的高度集约的*,第二代,CBD,。,*,第二代,CBD,简析：,以商务功能为主，结合传统,CBD,与泛,CBD,（商务公园）的优势特点，拥有优越的地理位置和良好的生态环境，借助高级商业、高档酒店等配套延展服务，形成大量金融机构与高档服务产业云集的,24,小时城市中心活动空间。,以金融商务功能为主，综合化、高级化、国际化为标准，辐射西部，具有国际化影响力的区域金融中心。,金融商务核心区发展意见,-,功能定位,功能定位,，,依据省、市政府对成都总体规划的建设目标，金融商务核心区规划思路必须是,服务全省、辐射西部、具有国际性影响力的区域金融中心,.,该微区域应成为典型的城市建筑，是西部金融中心的标志，是成都的“名片”。,围绕金融行业高产值和高收入的特性，注重各种不同物业功能的共容性，通过巧妙的空间组合，使各部分既有独立性又具有资源的共享性，为成都打造一个全新的国际复合商务样板。,强调区域建筑整体风格的统一性以及与整个城市的融合性，注重对城市资源的利用以提高区域的城市价值。,注重区域业态及各功能的价值互补，避免相互干扰和冲突。,核心区建筑文化的核心是金融文化，注重商务、商业建筑的开发性、国际性以及与环境的融合。,正确处理商业人流、物流的关系以及主力商场和商业步行街的融合。,商务办公为中高档写字楼，鼓励适度的新颖建筑。,居住建筑以公寓为主，突出其商务功能。,金融商务核心区发展意见,-,规划发展理念,规划发展理念,业态发展定位,：以金融商务为核心的,“,大型都市综合体,”,。其自身丰富的业态空间组合互为依托，共同分享彼此价值的提升；其聚合的人流、商务流、经济流，带来区域整体价值的提升，是一个自成体系的全新价值平台。,高档写字楼,高档酒店,商业,商务,居住,金融,核,心,区,业,态,综,合,体,会展会议博览交流中心,酒店式公寓,购物中心,超市百货或邻里中心,特色商业步行街,精品投资型公寓,金融行政服务,高档主题商场,金融商务核心区发展意见,-,规划发展理念,核心区物业发展方向解析,功能价值定位,“在高端中寻找高端”,。,以金融行业高收入人群为基础，使各个子项功能围绕这一中心，互为配套、互为支持，最大限度地成型资源共享，从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值的平台上对自身的价值链进行全面超越。各物业功能在整个平台上共同作用，产生聚集效应及叠加效应，构建出全新的内部价值让渡系统，使每一个子项部分的价值都比其单独存在有显著提升。,高品质的商业配套,高品质的商务人群,金融商务核心区发展意见,-,规划发展理念,核心区物业功能价值支撑体系,金融商务核心区发展意见,物业功能规划比例分析,金融商务核心区物业功能规划比例分析,金融商务核心区发展意见,1,、理论指导,*,墨菲和范斯指数法则,2,、实际案例,经验数据统计分析,*,备注,：墨菲等人,20,世纪,50,年代通过对美国人口,10,万,23,万的,9,个中等城市研究后提出，以街区为统计单位，在一定指数范围内的连续街区可界定为城市中心区。在国际评价中明确指出：墨菲和范斯指数法，充分体现了城市中心区在商务建筑容量方面的特征。,核心区物业功能比例分析方法,金融商务核心区发展意见,物业功能规划比例分析,物业功能比例确定途径,理论基础,中心商务建筑面积与底层建筑面积比值,=,CBHI,中心商务建筑面积与总建筑面积的比值,=,CHHII,根据墨菲指数法界定,CBHI1,、,CBHII0.5,（,1/2,）,的连续街区，属于城市,CBD,或重要商务次中心。,“指数法则”在金融商务大道核心区的运用,因美国城市发展模式和发展现状与国内的情况有很大差异，本项目中只运用,CBHII,为参考值，,并以,0.5,（,1/2,）为容量峰值。,（,备注,：没有考虑峰值地价，交通网络等因素）,金融商务核心区发展意见,物业功能规划比例分析,核心区物业功能比例分析方法,借鉴“墨菲和范斯指数法则”,国内外七个城市,CBD,建筑功能比例,实际案例,注：,1,、陆家嘴总建筑面积指新建筑面积；,2,、德方斯指商务区；,3,、为,2005,年底根据实际建设情况调整数据。,金融商务核心区发展意见,物业功能规划比例分析,核心区物业功能比例分析方法,通过实例经验数据分析比例,根据实例数据显示，,7,个城市中，,4,个城市的办公比例在,50%,左右，,1,个超过,70%,，,2,个在,30%,以上。,从比例数据分析得出，,商务办公是金融商务区的核心功能。,根据核心区整体功能定位，金融行业是影响核心区商务聚集效应的一个重要因素。因此，建筑功能中，,首先应保证金融商务为主要功能。,城市商务中心办公建筑比例应占,30%,50%,以上，办公面积的比重应规定下限，上不封顶。,金融商务核心区发展意见,物业功能规划比例分析,启示与分析,商务办公,巴黎,德方斯,日本,惠比寿花园,根据实例数据分析商业基本比例小于,20%,。对与以商务为主要功能的区域，商业功能比例应该控制在一定范围内，比例过高，容易形成商业中心，而不再是金融商务中心。,根据金融街整体功能定位思路，规划用地范围适量配套商业、酒店、娱乐等设施，为核心区功能中不可或缺，也有利于聚集人气。,实例,分析,中得出初步结论，商业一般不超过,20%,。但是，具体情况应根据市场变化进行调整。,金融商务核心区发展意见,物业功能规划比例分析,启示与分析,商业,根据实例数据分析，各城市商务中心对公共设施比例不同，其自身延展性很大。建设总量所占比例，应根据整体功能需求定位和各地实际情况而定。,金融商务核心区发展意见,物业功能规划比例分析,启示与分析,公共设施,根据实例数据分析住宅比例基本小于,30%,，上海则低于,10%,。,在保证其他功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等建筑用地。既缓解上班班交通的通勤压力，也增加夜间的生活气息。,根据居住规模，需要配套学校、医院等设施，也会占用商务区一定量的土地。,核心区本身成线状排布，改造前均以居住为主要功能。其住宅建筑除新兴建筑以外，大多属于老式多层建筑物，档次较低，对核心区形象有一定影响。,根据核心区承载的整体功能形象，以及改造前区域现状，建议,严格控制住宅面积，总体保持在,10%,以下,。如果幅度超过,30%,的控制量，城市金融活动的功能不再占据主导地位。,金融商务核心区发展意见,物业功能规划比例分析,启示与分析,住宅,通过理论指导和实际案例的分析，考虑到核心区由商务办公、商业娱乐、公共设施、居住公寓四项功能组成，缺一不可。,物业,功能比例理论参考值：,商务办公, 1/3,（,不设上限）,商业娱乐, 1/4,（根据金融商务大道整体情况 ，及各阶段分析和实际情况进行调整）,公共设施,根据商务商业功能的实际市场需求和整体形象进行调整,住宅公寓, 1/5,（根据金融商务大道整体情况 ，及各阶段分析和实际情况进行调整，建议比例,1/10,）,物业功能比例发展意见,上述比例由经验数据和前期（金融商务大道业态规划）市场统计信息两者结合的推论。,建议：大类物业功能比例根据该理论参考值进行调整，中小类物业功能由市场需求进行调节，给市场预留出弹性空间。,金融商务核心区发展意见,物业功能规划比例分析,核心区物业功能比例分析,理论参考值,金融商务核心区业态规划可行性分析,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,金融商务核心区发展意见,商务供需关系分析,土地整合成本分析,商务供需体量,平均容积率参考值（,R,）,平均楼面地价,平衡关系分析,实例结论,指数法则,可行性分析模型,拆迁成本,基础设施费用,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,东大街金融核心区存量土地一览表,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,市场供应理论值：,平均容积率：,R=7.7,商务体量供应范围：,69,万,m,2,104,万,m,2,*,说明,：,根据东大街沿线已建、在建和待建项目建筑面积与建设用地统计分析得出。,统计项目基本属于新建或近建项目，具有较长时间的存在性（根据现行建筑规范要求，排除人为或不可以预计等情况发生，保守估计应保存,30,年以上）。,统计项目基本体现了发展商的商业思路，在实际市场条件下具有可操作性。,根据国内外成功案例，中央商务区的办公面积不得低于总开发量的,1/3,，,金融核心区可承载约,69,万,m,2,商务体量。,根据“墨菲和范斯指数界定法则”,CBHII(,美国城市商务中心最低商务密度标准,),城市中心区的商务密度不得低于,50%,，,金融核心区可承载约,104,万,m,2,商务体量。,*,根据东大街现状分析，东大街,平均容积率约：,R=7.7,。,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,商务供需关系分析,市场供应理论值,*,根据前期市场分析，未来,10,年成都办公物业有效需求量约为,500,万,m,2,，其中，东大街未来,10,年东大街可消化约（,120,万,m,2,160,万,m,2,取中间值）,140,万,m,2,万办公物业体量（办公物业在建项目约,42,万,m,2,） ，剩余办公物业可开发量最大值约,100,万,m,2,，最小值约,80,万,m,2,。,根据实际案例比例值分析容积率：,(*80,万,m,2,x3)/(403.94,亩,x666.7m,2,)=,8.9,根据“墨菲和范斯指数界定法则”分析平均容积率：,(,*,80,万,m,2,x2)/(403.94,亩,x666.7m,2,)=,5.9,市场需求理论值,平均容积率：,R=7.4,商务体量需求范围：,80,万,m,2,100,万,m,2,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,商务供需关系分析,市场需求理论值,市场供需关系理论值,平均容积率,：,R=7.5,商务体量供需范围为,：,80,万,m,2,100,万,m,2,备注：,此数据完全按照成都第三产业发展趋势为基础进行计算，没有考虑任何其他经济环境变化、人口变化、产业结构和其它不可抗力的因素的影响，该值仅为理论参考值。,市场供应理论值,平均容积率：,R=7.7,商务体量供应范围：,69,万,m,2,104,万,m,2,市场需求理论值,平均容积率：,R=7.4,商务体量需求范围：,80,万,m,2,100,万,m,2,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,商务供需关系分析,标准理论取值,根据城市整体配合度，选用武汉,CBD,（,2006,年）为参考指标，考虑建筑材料、人力、运输等可变成本因素的变化，按参考标志上浮,30%,计算：,东大街金融大道核心区整体基础设施单方成本约,500,元,/ m,2,。,(,根据时间变化调整,),按照平均容积率参照值,7.5,计算：,东大街金融大道核心区整体基础设施投入总成本,10.1,亿元，单亩成本为,250,万元。,（此数据根据容积率的变化而调整）,北京朝阳区,CBD,武汉,CBD,总建筑规模,约,1,000,万,m,2,约,1,300,万,m,2,整体基础设施建设及相关运营费用投入,约,160,亿元,约,50,亿元,单方投入,约,1600,元,/ m,2,约,385,元,/ m,2,备注：,北京朝阳区,CBD,总建筑面积在,800-1000,万,m,2,，上表取最大值,1000,万；数据来源：,北京晚报,。武汉,CBD,总投入为,40-50,亿，上表取最大值,50,亿；数据来源：武汉中央商务区官方网站。,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,土地整合成本,整体基础设施建设成分析,通过调研及分析数据显示：,整体基础设施投入单亩成本约,250,万元,/,亩；,已拆迁地块,221.28,亩，平均成本约,1200,万元,/,亩；未拆迁地块,182.66,亩，平均成本约,2734,万元,/,亩；,土地整合实际成本,土地整合平均成本,分析,按照整体土地（,403.94,亩）承担基费分析,实际土地整合平均成本最大值（,max,）,（,403.34 x 250+221.28 x 1200+182.66 x 2734,）,/403.94 =2143,万元,/,亩,按照已拆迁土地（,221.28,亩）承担基费分析,实际土地整合平均成本最小值（,min,）,（,221.28 x 250+ 221.28 x 1200+182.66 x 2734,）,/403.94 =2031,万元,/,亩,土地整合实际平均成本,中间值,2087,万,/,亩,（数据来源：管委会）,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,以参考值,R=7.5,Min,平均楼面地价为,4115.79,元,/m,2,以参考值,R=7.5,Max,楼面平均地价为,5467.73,元,/m,2,整体土地全部按照未拆迁土地平均整合成本计算，,整体土地（,403.94,亩）整合平均成本为,2734,万元,/,亩。,土地整合成本总额整体土地（,403.94,亩）,x 2734,万元,/,亩,1,104,371.96,万元,整体土地分两部分：已拆迁土地按照东大街出让土地价格,1500,万元,/,亩，未拆迁土地平均整合成本,2734,万元,/,亩计算，,整体土地（,403.94,亩）整合平均成本为,2058,万元,/,亩。,土地整合成本总额已拆迁土地（,221.28,亩）,x1500,万元,/,亩,+,未拆迁土地（,182.66,亩）,x2734,万元,/,亩,=831,312.44,万元,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,土地整合市场成本,土地整合平均成本与楼面平均成本最小值（,Min,）分析,（数据来源：,2008,年,7,月,8,日,成都商报,土地使用权出让公告。管委会）,土地整合市场成本,土地整合平均成本与楼面平均成本最大值（,Max,）分析,以保证投入回报为前提,土地整合成本市场平均值为：,范围值：,2058,万,/,亩,2734,万,/,亩,中间值：,2396,万,/,亩（,标准值）,土地整合成本实际平均值,范围值,：,2031,万元,/,亩,2143,万元,/,亩,中间值,：,2087,万元,/,亩,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,土地整合成本市场平均值,范围值,：,2058,万元,/,亩,2734,万元,/,亩,中间值：,2396,万元,/,亩,土地整合成本,平均值标准取值,楼面成本市场平均值为：,范围值：,4116,元,/m,2,5468,元,/m,2,中间值：,4792,元,/m,2,（标准值）,简析：,假设土地成本成立，以地块整合成本为恒定值（保证政府成本的前提），体现平均容积率、平均楼面成本和商务体量三者之间的变量关系。,地块整合成本为恒定值，以平均容积率（,R=7.5,为参考值，非最终值）的区间增减（变化值,0.5),展开。,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,变量平衡关系,政府、投资商、市场,取值意见：,金融商务核心区（,403.94,亩）平均容积率取值范围：,89,（非绝对范围值，以保证土地拆迁成本的前提下及市场供需关系进行调整。）,金融商务核心区（,403.94,亩）商务体量取值范围：,80,万,m,2,100,万,m,2,（非绝对范围值，以保证办公物业不低于,1/3,比例的前提下，根据市场供需关系进行调整。）,前提：,保证政府投入成本回报,假设成本,2396,万,/,亩,成立,保证投资商发展收益,通过前期对东大街整体业态的市场调查分析（成都高档商务办公均价,1.2-1.3,万），以投资回报价及建筑成本分析，可接受的楼面成本范围,:,3500,元,/ m,2,-4500,元,/ m,2,保证市场理论需求,通过前期调研分析，在第三产业稳定增加基础上，办公物业的市场容量可接受范围,:,80,万,m,2,-100,万,m,2,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,变量平衡关系,核心区平均容积率与商务体量取值,通过商务体量分析，未来从业人数（每人,10m,2,计算）估计达到,8,万,-9,万人。,根据城市配比性（重庆、武汉）、时间变动和消费基础等综合因素分析，商业（纯商业业态）体量范围理论值为：,7,万,m,2,9,万,m,2,(,本商业只针对纯商业业态：大中型购物中心、大中型百货等。非绝对范围值，根据市场供需关系、消费特征、服务半径等因素的变化而调整。,),国内主要城市,北京,上海,天津,重庆,深圳,广州,武汉,大连,.,.,.,.,接近,.,超过,国外（地区）主要城市,中等发达国家,先进发达国家,纽约,东京,香港,巴黎,.,.,.,.,.,.,.,国内外主要城市人均商业面积（单位：,m,2,人）,简析：,人均商业面积的大小，是衡量一个地区商业发展空间的标尺，一般而言，先进发达国家的人均商业面积是,1.5,.8,；中等发达国家人均商业面 积在,.,左右。,在中国，大部分的一、二线城市已达到,.,的水平，而一个城市的人均商业面积低于,.,时，表示该城市商业项目的开发将有较大的空间和较小的风险。,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,变量平衡关系,核心区商业（纯商业业态）体量取值,(,数据来源：,房地产市场研究模式解构,2007,版,),截止到年，国内主要城市的人均商业面积，以及个别发达国家或地区主要城市的人均商业面积。,金融商务核心区发展意见,概念性结论,金融商务核心区发展意见,业态规划可行性分析,业态规划可行性分析,总结,*,备注：,1,、平均容积率：非绝对范围值，以保证土地拆迁成本的前提下及市场供需关系进行调整；,2,、商务体量范围：非绝对范围值，以保证不低于,1/3,比例的前提下，根据市场供需关系进行调整；,3,、商业体量（纯商业业态）范围：本商业只针对纯商业业态，例如大中型购物中心、大中型百货等。非绝对范围值，根据市场供,需关系、消费特征、服务半径等因素的变化而调整。,可 行 性 过 程,模型分析的可行性：,借鉴权威观点、实际数据；,结合实际情况考虑市场供需关系；,平衡关系的可行性：,以政府、投资商、市场,三者的“共赢”为标准,*,可行性指标：,平均容积率,：,8-9,商务体量范围：,80,万,m,2,100,万,m,2,商业体量（纯商业业态）范围：,7,万,m,2,-9,万,m,2,金融商务核心区功能规划定位发展与概念性指标意见,金融商务核心区发展意见,金融商务核心区发展意见,功能规划定位发展与概念性指标,金融商务核心区功能规划定位,金融休闲商务区,金融行政文化区,金融商务交易区,金融商务服务综合体,金融交流中心,金融中心广场,金融商务核心区四大功能,金融休闲商务区、金融行政文化区、金融商务交易区、金融产业拓展区,金融商务交易区三大功能,金融商务服务综合体、金融交流中心、金融中心广场,金融产业拓展区,金融商务核心区发展意见,功能规划定位发展与概念性指标,代表地块：,天府时代中心、水井坊特色商业街,发展思路：,以大慈寺、水井坊特色商业、锦江“水文化”为代表诠释成都本地休闲文化的本质。,借助府河“上游”金融街起步区商业、商务的延展，继续以东方广场、天府时代等地块继续承载商务商业功能。,改造效果图,金融商务核心区发展意见,功能规划定位发展与概念性指标,金融休闲商务区,功能规划定位发展意见,发展思路：,以金融行业行政、协会、相关国内际组织等为金融相关行业产业支撑的单位或组织。,承接一环路东四段骄子音乐厅的文化气氛和一环路东五段九眼桥的教育娱乐文化氛围，相关产业向一环路口聚集。,5,号地块以商务、酒店业为主流业态,，向北方向承接荣上坊的居住元素，以地铁,2,号线为载体设置部分商业和高档精品公寓。建议设置一定空间范围，并具有文化气质的公共空间。经过前期分析，本地块综合价值极高，以提高容积率来发挥价值最大化。允许新颖并具有标志性的建筑形态。,6,号地块以商务、高档精品公寓、酒店为主流业态,，具体形式可建议以,SOHO,等形态出现。,7,、,8,号地块以行政办公及相关组织等商务活动功能,为主流业态。,考虑到未来,5,、,7,、,8,号作为地铁,2,号与,6,号的交汇点以及未来地下空间的利用，建议加大地下空间面积。,代表地块：,5,、,6,、,7,和,8,号地块,金融商务核心区发展意见,功能规划定位发展与概念性指标,金融行政文化区,功能规划定位发展意见,巴黎,德方斯（上图）,金融商务核心区发展意见,功能规划定位发展与概念性指标,金融行政文化区,概念性技术指标,代表地块：,9,、,10,、,11,、,12,、,13,、,14,和,15,号地块,定位思路：,可利用地块幅度较大，可组合范围较宽。,以大量商务功能聚集为核心特征，形成核心区的核心。,地块体量较大，可规划成,金融商务服务综合体、金融商务会展中心、金融商务中心广场,三大建筑群落，并发挥不同的支撑功能。,金融商务核心区发展意见,功能规划定位发展与概念性指标,金融商务交易区,功能规划定位发展意见,东京临海副都心开发项目效果图（上图）,代表地块：,9,号地块,思路来源：,日本天王洲改造项目,发展思路：,担当核心区行政服务功能的延续，配合一定量的商业、酒店、休闲娱乐、公寓的高档综合服务体。,“,逼迫,”,东恒国际等低端商业转型，为未来核心区商业档次形成标杆。,以金融商务服务为功能，辐射行政文化中心、金融广场中心、金融交流中心。,建议打通,“,道路,”,，（车流利用地下空间与一心桥南街连接，地面以人流步行为主），与,“,晶蓝半岛,”,、,“,世纪朝阳,”,高档社区连通，延续其商业气氛。建议以集中性高档主题百货、娱乐场所等商业业态。,局部广场面积不易过大，与,“,下游,”,金融广场人流形成互补，形成凹凸的街道轮廓。,继续延伸地下空间，承接金融行政文化中心与金融商务交易区的地下连接，形成十字地下空间结构。,金融商务核心区发展意见,功能规划定位发展与概念性指标,金融商务服务综合体,功能规划定位发展意见,概念性建筑图,代表地块,：,10,、,11,、,13,、,14,和,15,号地块,思路来源,：新加坡新达城,发展思路：,区域内围绕交流中心为聚核点，以办公、酒店为主流业态、同时结合现有条件发展部分特色商业服务、高档公寓等物业组合。,由于现状地块较厚，建议按照现行道路趋势分割地块，加强微交通循环，注意人车分流的原则。,整体出让,10,、,11,、,13,、,14,、,15,号地块或进行选择性配合，以便有序连接整体地块地下空间的连续性和建筑布局的整体性。以,13,号地块临街面修建具有交流功能的特色建筑体。,招商对象为具备城市综合体开发背景，并熟悉国内大型城市综合体运营模式的运营商，以减弱投资不足带来的,“,风险,”,。例如：中信集团。,本区域地块处于金融核心区的核心，承担着商务中心的重要功能，是金融的高潮阶段，建议提高容积率（不设上限），并部分冲抵低层建筑的带来的地价分摊成本。,根据整体定位要求，本区域属于核心区重要功能地段，建议加大地下空间面积，贯穿南北及东西地下交通组织的联结。,金融商务核心区发展意见,功能规划定位发展与概念性指标,金融交流中心,功能规划定位发展意见,新加坡新达城远景（上图）,金融会展（会议、博览）中心,承载金融会展、会议、培训、博览和俱乐部等的功能，提供金融精英 建立交流平台。,以新颖的低层建筑体为标志性建筑物，周边采用半围合的高层建筑簇群空间排布，彰显金融核心区的金融商务文化内涵。,围合建筑群群落均采用,“,骑楼,”,形态，重点以典型金融行业总部为支撑，形成金融文化支撑体。,配合建筑形态，底部以交易展示大厅为主题功能，配合局部精品商业，高层建筑体以高档商务办公、酒店、局部高档公寓为业态支撑。,标志性低层建筑必须详细经济技术控制。建议临街面（东大街）规划不小于,1500m,2,的交流广场；建筑单层占地面积不低于,3000m,2,；地面建筑高度不超过,15,米，鼓励向地下发展，与地下空间连接。,金融商务核心区发展意见,功能规划定位发展与概念性指标,交流中心,金融交流中心,特色业态与功能,巴黎,德方斯（上图）,特色商业街,结合目前大田坎街、一心桥街、海椒市街的,“,行树景观,”,，