地块项目定位报告

单击,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,民发实业,无锡锡东地块项目定位报告,2012/08/05,知己知彼：市场分析与自我解读,2,隆中对,：项目自身审视及产品建议,3,战术执行：产品力提升及营销策略,4,1,众生相：宏观调控下的楼市百态,5,目录,同样的背景下，各开发商的应对措施,1,众生相：宏观调控下的楼市百态,金融危机冲击楼市,经济复苏，楼市回暖并逐渐升温,限购政策下楼市低迷,无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维持低位运行，总体供应量略大于需求,国家调控下无锡楼市受到较大影响,08.03,：证监会支持房企上市发股,08.10-09.01,：,房贷利率下浮,30%,最低房贷首付调整为,20%,楼市开始回暖,09.06,：,商品房资本金比例,20%,09.12,：,拿地首付提高到五成,10.02,：国十一条发布,10.04,：国十条发布,楼市进入低谷的前奏,11.03,：限购令出台,史上最严苛打压楼市政策,11.05,：明码标价政策出台,11.07,：,2-7,月连续,3,次加息,楼市进入历史最底谷,调控历史回顾,无锡整体市场,无锡限购令出台,7,月首次大范围公开降价,政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到较大影响。,当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草,刚需产品放量，市场成交量有所回升,大环境下的应对选择,当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草,金科米兰,金域缇香,太湖国际社区,时代上城,限购后去化：,45,套,/,月,限购后去化：,64,套,/,月,限购后去化：,160,套,/,月,限购后去化：,49,套,/,月,均价：高层,7328,，洋房,9870,均价：高层,9128,，洋房,11326,均价：高层,9543,，洋房,13552,均价：高层,9639,，小高层,12194,降价促销,积极调整价格策略，调整产品,宣传万象城，加强未来生活实景体验感,提升产品丰富度，调整价格策略,可售余量：,4.8,万,可售余量：,7.6,万,可售余量：,10,万,可售余量：,3.15,万,项目总余量：,29,万,项目总余量：,31,万,项目总余量：,98,万,项目总余量：,85,万,后续开发周期：,3-4,年,后续开发周期：,4-5,年,后续开发周期：,8-9,年,后续开发周期：,7-8,年,积极调整价格，推出刚需产品，现金为王,典型项目分析,楼栋号,物业类型,楼层数,梯户设计,户型面积,8#,高层,34,两梯,五户,123,、,85,9#,高层,34,两梯,五户,123,、,85,2#,高层,22,二梯三户,143,、,64,、,137,2#,8#,9#,别墅,洋房,滨河景观,入口,入口,楼栋号,开盘报价,（元,/,）,成交均价,（元,/,）,精装修标准,（元,/,）,分析,8#9#,10300,9600,1200,位于入口处，相对嘈杂,2#,12000,11000,1300,景观较佳，采光通风性较好,目前在售,2#,和,8#9#,位置不同，以位置较好的,2#,楼作为标杆产品，位置较弱的,8#9#,小面积产品降低价格，作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。,金域缇香,在售同学组团,楼栋号,物业类型,楼层数,梯户设计,户型面积,同学组团,30,、,31,、,32#,高层,34,二梯四户,119,、,93,洋房,10-13#,多层,6,二梯二户,116,、,143,、,164,、,275,楼栋号,开盘报价,（元,/,）,成交均价,（元,/,）,精装修标准,（元,/,）,分析,同学组团,30,、,31,、,32#,7000,元,/,6915,元,/,位于高架旁，噪音相对较大,洋房,10-13#,8300,元,/,8020,元,/,社区核心位置，景观较佳，,目前项目主力产品为,30-32#,楼高层刚需产品，价格较低，以跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。,金科米兰米兰,目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价,7300,元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰富产品线。,一期（洋房）,09,年,8,月开盘,二期（高层、小高层）,10,年,7,月开盘,三期（高层、小高层）,11,年,11,月初开盘,四期,（高层、小高层、超高层）,预计,2013,年上半年入市,首推,3,幢,楼栋号,物业类型,楼层数,梯户设计,户型面积,二期,4,、,5#,高层,33,二梯四户,85,、,126,、,141,洋房,B8,、,B13#,小高层,7,二梯二户,123,、,143,、,217,三期高层,3,、,4,、,5#,高层,23,二梯四户,87,、,120,、,139,楼栋号,开盘报价,（元,/,）,成交均价,（元,/,）,精装修标准,（元,/,）,分析,二期,4,、,5#,9500,元,/,9485,元,/,太湖大道沿线，环境较为嘈杂,洋房,B8,、,B13#,11000,元,/,10427,元,/,社区核心位置，景观较佳，,三期高层,3,、,4,、,5#,7300,元起,即将推出产品，降价幅度较大,时代上城,二期（已交付）,三期（部分交付）,四期（在售）,五期（在售）,湖滨东区,湖滨西区,一期（已交付）,36,万的中央港湾区,无锡,大剧院,项目高层限购令实施前均价,10500,元,/,，限购令实施后迅速调整价格策略，,通过多次降价，目前均价已基本回落至,2010,年水平。,目前主推拾壹峯组团,35#,均价仅,8197,元,/,，,实际已成为太湖新城的价格洼地。,拾壹峯组团,主推刚需型房源，结合万象城以及无锡大剧院,35,万中央港湾区完善规划销售，同时通过多次加推降价，取得良好销售成绩。,太湖国际社区,了解自己，分析别人，我们的机会点在哪里？,知己知彼：市场分析与自我解读,2,加强与宜兴、江阴的联系，构建发展大无锡；,五大新城崛起，无锡城市规模扩大；,京沪高铁开通，加速长三角一体化进程；,无锡轨道交通建设，城市之间融为一体；,更多国际品牌进入无锡，生活更加国际化；,充分利用无锡城市的自然、历史和文化资源，尽快拉开城市框架，扩大建成区面积，推动城市建设,南进北伸、西拓东联,，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、组团式城市布局结构，打造国际化新无锡，锡东新城将成为其中最受瞩目的新核心；,新无锡,崛起中的城市新核心,太湖新城,惠山,新城,蠡溪新城,锡山区,新区,空港,沪宁铁路,沪宁高速,京沪高铁,东联,南,拓,高铁商务区,无锡,主城区,锡东新城,V-park,S-park,区域宏观解读,2011,，京沪高铁，哑铃效应,从日本揭开高速铁路的序幕，高速铁路就成为世界铁路的共同趋势。中国京沪高铁，时速达,350,公里，建成将从根本上提升南北运输能力，经济较发达的长三角地区将可完成对周边地区的辐射，,就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪高铁是中间的杆。,无锡处在此等发展契机，将成为长三角连接全国的枢纽之地。,无锡,锡东新城将带领无锡迎来新的发展契机,区域宏观解读,2011,年正式投入运营，无锡至北京缩短至,3.5,个小时，至上海仅需,23,分钟。无锡将快速融入上海半小时经济圈，突破长三角经济圈，挺进京津冀经济圈。同时将以无锡新站为核心，形成新的,1,小时经济圈层，辐射周边江阴、常熟、张家港、宜兴等城市。,天 津,济 南,南 京,无 锡,上 海,北 京,京沪高铁,突破长三角经济圈，形成更广的,1,小时经济圈层，未来商业商务等发展前景凸显,区域宏观解读,锡东新城 ， 无锡东、高铁门户,锡东新城位于无锡东部，作为无锡东部的对外窗口，未来将成为,承接上海，联系京沪,的主阵地和战略前沿。,作为无锡东门户的概念，形象高度上超过无锡其它区域,区域宏观解读,战略定位：“三中心、一枢纽”,无锡城市副中心,锡山政治经济文化中心,高端产业集聚中心,长三角区域性交通枢纽,战略定位：带领无锡迈入特大城市领域,区域宏观解读,商务区地处沪宁、锡张、锡昆三条高速公路的三角地带；,京沪高铁穿城而过。,交通优势,区域宏观解读,无锡机场,近在咫尺，每天有二十多个航班飞往国内主要城市及港澳地区，现已开通至日本大阪的国际航班，更多国际航线正在筹备当中；与上海虹桥机场、浦东国际机场、南京禄口国际机场距离都在,150,公里内。,无锡机场,高铁商务区,杭州,萧山机场,南京,禄口国际机场,上海,浦东国际机场,虹桥国际机场,航空运输,区域宏观解读,京沪高铁,4,号线,2,号线,至江阴,锡东大道,蠡湖新城,太湖新城,高铁商务区,至张家港,至昆山,至宜兴,至常熟,中心城区,空港,至上海,至太仓,10,分钟以内,至江海路快速内环及空港；,20,分钟以内,至太湖新城、蠡湖新城,30,分钟,-1,小时,至江阴、宜兴、张家港、常熟,无锡轨道交通中的,2,号线和,4,号线两条地铁线路经过无锡高铁商务区，与无锡主城区时间距离缩至,10,分钟。,轨道交通,便捷的交通网络,至宜兴 杭州,至宜兴 常州,区域宏观解读,总部经济,国际社区,商务居住,休闲旅游,服务外包,努力打造以高端服务业为主导的一流区域服务中心,主导产业,总部经济：总部经济办公区、研发,/,孵化中心、数字化办公楼,服务外包：滨水,DOHO,创意园区、信息技术服务,旅游休闲：亲子乐园、主题公园、极限运动,商务居住：星级酒店、商务中心、城市商务酒店,国际社区：高端生态住宅、国际标准式公寓、,CEO,官邸,区域宏观解读,产业,服务,生态,航空,京沪,交通,定位,战略,新引擎,战略高度：高瞻远瞩的新城计划；,城市定位：日臻完善的新城功能,完善交通：全方位立体化交通网络；,京沪高铁：连接沪宁杭,京津唐战略要道；,航空运输：贯穿全国的航空通道；,生态环境：生活休闲游乐自得其乐；,服务体系：人性化、高效率行政制度；,产业结构：以服务为主导一条龙服务中心；,新引擎，战略优势催生城市发展新动力,区域宏观解读,锡东新城前景定位：无锡实现大城市梦想的起点与引擎,区域发展机会点：产业及商务作为新城规划发展的重点，生活居住配套类相对弱化,锡东新城产业发展将带来区域楼宇经济的成型，从而带来大量的产业人群以及置业需求,宏观区域规划产业变化楼宇经济人才输入,但这样的规划资源，是一种共享资源,区域宏观解读,锡山区楼盘区位分布：,东亭区域以首创隽府、中大诺卡小镇等为代表的楼盘，主要客群以原住居民。,安镇高铁商务区域以长甲、碧桂园为代表，主要客群为受交通优势导入的外来客群和周边产业链客群。,未来竞争激烈，并且在很长一段时间内会受市中心区及东亭区域价格限制,诺卡小镇,蔚未来,首创隽府,广电项目,龙湖项目,长甲项目,碧桂园,华夏名都,豪景东苑,和泽佳苑,华夏世纪锦园,本项目地块,东亭老中心,安镇高铁商务区,东亭老中心,安镇高铁商务区,其它偏远区域,高层与洋房为主,高层、洋房、别墅,房源供应以区域安居房和私房为主，区域住房供应已能满足住房需求，对其它板块房产影响较小。,可开发总量：,46.7,万,可开发总量：,153,万,代表项目：龙湖项目,代表项目：碧桂园、长甲,价格水平：,高层：,7605,元,/,洋房：,8871,元,/,价格水平：,高层：,6080,元,/,洋房：,6619,元,/,别墅：,10292,元,/,住宅竞争市场分析,区域,项目名称,占地面积,总建面积,物业类型,总销售量（万）,总剩余量（万）,东亭,诺卡小镇,2.3,34,小高层、高层,26.2,7.8,蔚未来,4.5,6.7,小高层、高层,5.2,1.5,首创隽府,16,33.4,多层、洋房、高层,26.4,7,广电项目,3.6,17.9,商办、住宅,17.9,龙湖项目,14.6,46.7,商办、住宅,46.7,安镇,华夏世纪锦园,27.8,46.7,小高层、高层、别墅,1.4,45.3,和泽佳苑,3,7,高层、商铺、别墅,3.7,3.3,豪景东苑,7,17.2,多层、小高层、高层、商铺,15.9,1.3,华夏名都,7.5,18.2,多层、 小高层,13.4,4.8,长泰国际城,14.5,45.5,高层、办公,45.5,碧桂园,19,52.8,高层、别墅,52.8,合计,119.8,326.1,26.2,233.9,区域房地产行业正处于起步阶段，未来将有大量项目入市，竞争激烈,竞争市场分析,总建面积：,53,万,容积率：,1.99,建筑类别：别墅、高层,开发商：无锡市碧桂园房地产开发有限公司,物业地址：高铁站商务区新华路北、润锡路东,开盘时间：,2011-11,期数,物业类型,户型,面积段（）,套数比重,套数,每期套数,一期,公寓,二房,85-90,29%,320,1109,三房,110-120,22%,242,125-130,37%,407,复式,180-200,1%,16,别墅,双拼,220,7%,74,280,5%,50,二期,公寓,二房,85-90,24%,404,1677,三房,110-120,19%,323,125-130,53%,888,复式,180-200,4%,62,项目介绍：,独具碧桂园特色的五星级家园模式，规划商业、会所、泳池等，无锡碧桂园生活配套齐全，自成体系；无锡碧桂园首期规划约,220260,平双拼美墅；约,88122,平高层洋房，法式立面，高实用率。预计高层价格约,7000,元,/,左右。,项目入市房源以刚需高层为主，高层主流产品供应量充足,碧桂园：开盘口碑建立，火爆落户锡城，高层产品热销,重点项目分析,碧桂园,高层,90,二房,高层,120,三房,洋房组合,重点项目分析,碧桂园,重点项目分析,长泰国际城,总建面积：,45,万,容积率：,2.0,建筑类别：别墅、高层,开发商：无锡长祥房地产开发有限公司,物业地址：锡山区先锋路与纺城大道交汇,开盘时间：,2011-11,项目介绍,长甲地产长泰国际社区 位于无锡锡东新城西部板块的,V-Park,园区核心，是无锡市政府在未来五年内继太湖新城后重点打造的又一新城板块。锡东新城是无锡“五大新城”之一。随着高铁项目的建设，锡东新城已经成为无锡东部最具活力的中心。,项目首批入市房源以高层产品为主,以高端形象入市，主打品质路线，受到政策影响，成交并不理想,物业类型,户型,面积段,套数,套数比例,当期套数,一期,高层,二房,79/89,158,21%,741,三房,141-168,349,47%,四房,174-193,297,40%,重点项目分析,长泰国际城,190,4,房,167,3,房,141,3,房,区域住宅市场小结,1,、限购令下，无锡改善型需求受到严重挤压，,各开发商均及时调整战略，推出刚需产品应对以换取成交量；,2,、目前区域是无锡重点打造新城，房地产市场处于起步发展阶段，未来将有大量项目入市，存在激烈竞争；,3,、区域项目供应结构中，未来将有大量商办类物业入市，而刚需产品供应相对有限；,主打刚需，丰富产品线是本案突破区域竞争红海的关键点。,百安居,本案,红星美凯龙,麦德龙,V-PARK,信息创意产业园,五洲国际工业博览城,新世界国际市场,宜家购物中心（在建）,无锡汽车东站（在建）,麦德龙交通站,迪卡侬,赛维拉广场,地铁,2,号线（规划）,A,商圈,B,商圈,C,商圈,宝翔宾馆,航母酒店,金晓大酒店,区域商业配套分布,A,商圈为政府,V-PARK,信息产业园规划所在，该园区共分为,3,期建设（,1,期,soc,天地、,2,期集智广场、,3,期长泰国际城）主要以办公为主，区域内商业主要以赛维拉广场以及建设中宜家购物中心为主，未来主要销售家居用品。,东安路,团结路,金城路,纺成大道,五洲国际,新世界国际,红星美凯龙,麦德龙,百安居,V-PARK,信息产业园,本案,迪卡侬,赛维拉广场,宜家购物中心,A,商圈商业概况,东安路,团结路,金城路,纺成大道,五洲国际,新世界国际,红星美凯龙,麦德龙,百安居,V-PARK,信息产业园,迪卡侬,赛维拉广场,宜家购物中心,B,商圈商业概况,东安路,团结路,金城路,纺成大道,五洲国际,新世界国际,红星美凯龙,麦德龙,百安居,V-PARK,信息产业园,迪卡侬,五洲国际工业博览城,新世界国际纺织服装城,本案距离,A,商圈约,1km,，商圈内有五洲国际以及新世界国际两大专业市场，主要以五金、建材装饰、服装、涂料、纺织以及小商品经营为主，目前已投入使用，但人气略显不足。,C,商圈商业概况,区域商业市场小结,1,、目前区域商业市场主要以大型卖场物业形态所存在；,2,、主要业态以建材家居装潢为主，为周边社区居住人群所提供的生活配套较为有限；,3,、未来区域商业供应中，生活配套商业扔处于空白状态。,本案商业建议规划为配套区域居住人群的生活配套类商业，加速区域人口导入，为住宅销售带来先机。,了解自己，找出破局之道,隆中对,：项目自身审视及项目定位,3,地块信息分析,项目占地面积,116342,容积率,2.3,项目总建面积,267586,地块位置,锡山经济开发区二泉东路北、团结大道东,建筑密度,30%,地块用途,居住、商业（其中商业建筑面积占总建筑面积比例不超过,49%,）,地块平整，沿河景观资源较可重点利用,项目定位,锡东中心，生活主场,产品定位,打造一个,成为锡东新城,多样性生活,社区,。,刚需为主，产品线丰富，满足区域内居住人群日常生活消费的多样性社区,访谈案例,-,汪先生,职务：某机械厂厂长 年龄：,48,岁,家庭地址：羊尖 年收入水平：,200,万元,访谈记录：汪先生是朋友们公认的孝子，他对父母很孝敬，随着年龄增长，家庭对于汪先生越发的重要，希望能够在周边地区购置一套别墅与父母子女同住，享受天伦之乐。汪先生同时表示自己与区域内其他私营业主关系良好，经常一同出游或喝茶交流信息，如果可能，也会选择与他们在同一社区购置房产，居住在一起，互相照应。,01,.,购房目的：,与父母子女共同居住,02.,面积：,别墅，能够与老人孩子共同生活,03.,物业：小区的物业服务要好，物业人员素质要高，对老人家要尊敬,04.,智能化：小区要配有紧急呼救系统，防盗系统等,05.,会所：会所不会所无所谓，但小区里至少要有老年人的健身设施和棋牌室,06.,公园：希望小区附近有公园，老人家可以每天去散散步,附件：客户访谈,访谈案例,朱先生,职务：五金生意 年龄：,39,岁,家庭地址：安镇 年收入水平：,100,万元,访谈记录：朱先生是个喜欢尝试新鲜事物，兴趣广泛的成功人士，自己的门就在锡山区，之前的房子实在太小，显得有些拥挤，所以想就近买一套舒适豪宅,方便办公，最好周边的商业配套齐全 。,01,.,购房目的：,之前买的房子太小了，有意向换一套大房子,02.,面积：,意向面积是,150,以上，至少不能比现在的小，空间大住着也舒适,03.,智能化：配套智能化产品，安全舒适,04.,价格：价格不是问题，主要看房子的品质及升值空间，后期的规划好不好,05.,会所,;,小区配套要全面，一定要有会所,06.,绿化：绿化覆盖要多而且要做得精致,07.,户型：,希望能够是洋房产品，改善现有居住环境,08.,风格：风格是什么无所谓，主要看上去舒服美观就行,09.,配套设施：小区周边不需要太繁华，但必要的配套还是必须的，有较成熟的商业圈,访谈案例,-,李先生,职务：某建材商 年龄：,45,岁,家庭地址：查桥 年收入水平：,50-100,万元,访谈记录：李先生,45,岁，事业有成，他有一对十分可爱的儿女，李先生很疼爱他们，事事都考虑的很周全，想为女儿买周边的房子，一旦自己老了之后女儿可以很方便回家看望自己，而未来楼市发展很快，高品质房源很普及，因此现在买较为合适。,01,购房目的： 目前已经有一套,130,的房子，,打算为子女再购,2,套,02.,购房动机：现在为他们打算好了，他们以后的压力要小一点,03.,面积：,三房户型，,120,左右即可,04.,建筑风格：希望现代时尚一点,05.,会所：小区要有高级会所，方便他一些朋友过来聚会,06.,物业：物业要好点，物业费贵点倒没有关系,07.,交通状况：交通要好，出行会比较方便,08.,外立面：用石材感觉档次高端,访谈案例,-,陈先生,客户背景：某物流公司经理 职位：经理,年龄：,29,岁,家庭地址：新区 年收入水平：,20,万元,谈记录：目前公司在新区，自己年纪不小了，想为自己买一套婚房，但婚房最好在工作区域的附近，企业有搬迁到高铁附近的可能性，方便上班，但自己的经济能力有限，想买一套,90,平米左右的二房，满足未来夫妻和孩子的居住需求，一定要交通便利。,01,.,目的：,自己准备买房结婚,02.,区位：会考虑工作区域附近的项目,03.,价格：价格不能太高，要在承受范围之内,04.,面积：,在,90,左右,05.,物业费：不能太高,06.,小区景观：希望绿化比较多，不要太繁华,07.,会所：小区内部会所要有一些健身设施，工作之余可以锻炼身体,访谈案例,龚先生,客户背景：设备装备 年龄：,41,岁,家庭地址：东亭镇 年收入：,50-100,万元,访谈记录：目前在新区工作，家住东亭镇上，,在新区已经投资过房产，取得了不错的收益，对于房地产投资的长期投资十分看好,，但同时他认为此地还需要一定的区域购房消费引导,01.,位置,:,未来交通比较好，升值潜力大，认为区域需要一些有品质档次高的项目来提升区域形象,02.,户型,:,追求舒适的空间兼顾投资需求,03.,物业,:,对社区物业要求较高，停车问题是关键,04.,价格,:,价格不是主要问题，关键看项目自身的品质、档次，要物有所值,05.,邻居,:,可以考虑介绍朋友过来买,07.,配套,:,会所一定要有，对学校、交通也有一定的要求,08.,檔次,:,居住氛围和质量很重要，档次要求比较高,09.,面积,:,三房四房，舒适度要高，具体的面积控制的要好,10.,群居,:,喜欢和朋友住在一起，比较注重享受城市生活,