海南羊山养生产业园项目发展报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,羊山养生园项目策划构想,|,P,age,55,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,羊山养生园项目策划构想,|,P,age,*,海南羊山养生园项目发展报告,2010年2月,前言,海南岛独特的自然条件，在本报告中已毋须多言，本报告更多从“羊山养生产业园”如何落地，如果带动相关的产业链发展的角度去阐述。同时，也更加关注如何结合政府带动区域经济的发展以及产业的升级。,言论及观点不妥之处，还请斧正！,项目开发的核心目标,通过养生,产业主题,带动市场消费，通过开发建设与经营打造,具有特色和魅力的现代服务和产业基地,。最终不仅赢得开发的盈利，而且达到进一步完善大片区投资环境和经济发展配套，提升片区城市形象，推动片区产业和经济发展的目标,沿着“,海南国际旅游岛,”主线，挖掘与现代服务业休戚相关的“,养生产业,”为启动突破点和延展主题，开发具有市场差异化竞争力的养生酒店、,研发办公,、现代服务和商务生活配套物业，树立项目,国际高端养生社区,的整体形象,增强整个项目的开发和影响力，使项目成为打造片区,现代旅游度假形象,的重要组成部分,进一步改善片区产业配套和投资环境，反哺区域功能，增强片区竞争力，展现项目开发,多赢趋向,目标构想,实际目标,通过对海南国际旅游岛规划的深入研究以及结合区域打造具有特色的现代服务业以及区域产业与本项目发展定位之间关系的科学研究和市场论证，将本项目打造成为一个环境优美、布局合理、配套齐全、工作生活相宜的区域产业带内新一代综合服务功能的现代养生园区，使之成为全国养生产业发展和推进现代服务业的先进典型，吸引全国乃至全球的品牌企业进驻，进而推动区域产业优化升级，促进区域经济发展。,报告目录,2,1,项目发展定位,开发运营计划,项目操作实施,（一）项目发展定位,产业(行业)主题方向提炼,主题方向基本特征,知识技术型,高度延展性,高附加值,高度创新,人才密集,推进现代养生,特色健康经济,项目启动主题:,养生产业,项目背景特征,区域产业优化,项目启动产业主题与政府需求对接思考,政府对本项目的原则性要求,本项目产业与行业主题特征,有就业容量,有经营税收,有市场前景,无污染,高投资强度,整体形象好,推进现代服务发展,人才密集型行业,配套服务需求高,高产出高附加值,税收可控度较高,产业延展性高,周边产品丰富,高科技高技能,高文化高洁净,环境要求高物业投资,科技行业资金密集度,产业空间丰富现代,城市形象活力先进,专业服务体系打造,泛产业可持续发展,契合度评估,本项目打造有特色现代服务业项目的功能主题方向,本项目打造有特色现代养生业项目的功能主题方向框架,专业疗养功能,商务服务功能,产业延展功能,复合活动功能,产学研居游商等多功能高度融合的特色鲜明且兼容的有自身引擎动力的复合功能区,项目形象,项目内涵,区域互补,区域整合,项目开发的共赢结构,良好的资金运营、滚动开发与,持续发展,；,获得合理的开发运营,收益,；,企业,品牌,和项目,形象,的树立,开发方收益,政府收益,土地投资强度,超过300万元RMB/亩；,进园企业稳定的经营和强势市场前景，保障,税收来源,；,配套功能的,长期经营收益和税源,；,以园养园,；,大量的,就业,机会；,区域,产业结构的优化,；,区域,投资环境,与服务水平的快速改善和提升；,良好的,生态环境,；,区域形象,的进一步树立,社会收益,入驻企业获得完善的,配套服务和自身发展,（技术、市场、人才、研展等）,；,入驻企业获得政府合理的,优惠政策,支持；,相关区域获得更加完善和,增值化,的配套服务；,企业获得,国际养生企业,的高端形象,整体发展策略,融合,多种功能服务,渗透,多种魅力元素,共享,多种客户资源,外联,依托,高新技术产业,融合,国际养生趋势,内生,联动,特色产业链条,突出,现代服务功能,横向,物业开发多元化,纵向,产业发展延伸：泛产业,高端化,国际化,外联,内生,复合,功能,纵横,开发,项目发展解析一,魅力总部,特色启动,以具有产业,特色,、文化氛围和高度研展性的产业功能进行启动，通过养生产业、文化行业、旅游度假和创新企业的,集聚,，带来产业发展在人才、资金、信息、配套等方面的高度汇合，营造现代、生态、高效的生产研发,环境,特色启动模式的成功运营，使得项目在形象、特质、配套、复合功能、舒适度、规模和发展前景上都具备了,吸引国际和国内高端,企业设置区域总部的条件，满足高端企业对总部基地的新要求，从而达到打造,国内一流舒适总部基地,的目标，同时项目形成了自身持续发展的内部引擎动力,项目发展解析二,羊山养生园启动区打造以养生产业为特色的快速高端的总部办公研发环境,持续开发运营,人才集聚,信息集聚,市场集聚,技术集聚,人文集聚,创新集聚,羊山产业园形成国际高端舒适总部基地,大型高端总部的进驻，对羊山产业园在产业链条、产业配套产业延展上的反哺,区域产业优化提升、产业经济提速，更大程度地在海南、全国范围和全球层面上对高端企业形成吸引力,整体发展定位,中国*羊山健康港,养生,羊山,健康,之港,项目标志的：,中国养生产业,总部经济的展示厅,中国养生产业,升级发展的策动源,中国养生产业,智慧思想的吐纳港,养身羊山：,隐喻养生思想和养生产业的发展，是智力、技术、地位、财富、时尚和未来的象征,环境元素：,阳光、动感、变化、先进性,利用海南独有的气候特征，建筑、景观环境营造多层次丰富的空间,精神内涵：,健康、活跃、创新、积极、进取、先进性,利用丰富的建筑外立面和时尚变化的建筑风格彰显,项目赋予的,：,中国养生,高端的总部办公基地,中国养生,全新的事业生活服务,中国养生,领先的商务消费体验,健康之港,：,将养生健康元素融入到消费者切身的工作、生活、消费中，让其体会养生理念带来的全新的事业生活理念和商务消费体验,都市港湾，代表现代化的都市区域，是新信息、新思想、新人才、新技术、新体验的汇聚地，也展现现代养生产业同经济发展的密不可分，并大幅度提升国际旅游岛在全国的城市形象,项目核心竞争力打造,核心竞争力1：,国际视野，高端品质,人文、悠然、生态、舒适，同时具备国际视野，真正的国际视野是一种精神和前景,建筑的审美感，工建的国际化水准，物管的国际标准，最终，将透过人的行为，实现精神和前景的升华,实现高端的品质，以价值为基础，羊山港在打开初期启动区的特色局面之后,将利用其与区域产业的互补和整合效应，对高端国际企业形成强大的吸引力，后期将出现羊山港挑选高端企业的状况,因为，越是优秀的企业，越愿意加入优秀的聚合，这就是,高端养生产业总部经济的企业共生效应,核心竞争力2：,差异化互补定位，强势整合效应,以制药、高科技、服务业、科研、文化等行业的总部产业集群定位，使羊山港与国际旅游岛形成产业配套上的,差异化和互补,，形成强势,整合效应,。而这些具有智力和科技特质行业的聚集，将形成强大的磁场效应，使羊山港逐渐向,泛产业,发展，从而吸引,更加大型和高端的企业总部,进驻，最后反哺：入驻企业、高端养生酒店、海口市、海南岛和中国。使羊山港成为全中国乃至全世界的一流,特色总养生园区,核心竞争力3：,生态与文化，配套完善的一站式舒适总部,正因为是具有特色的企业聚集，我们应该强调文化传承，以这种聚集能力，营造智慧型总部基地的氛围，建立从业群体的精神圈层,新一代高端总部对自然、生态、舒适的更高需要，要求本项目打造产业办公和研发空间的环境竞争力,同时，,打造特色体验消费和休闲商务环境，这种商务配套和消费，远远超越了常规商业配套功能，也使得羊山港具有不同于普通总部基地的、一站式全方位配套服务的优势。全国的养生制药产业、养生服务产业、养生休闲产业都需要这种就地完善总部办公、生产和研发环境的配套,打造一站式舒适型总部基地，是羊山港重要的核心竞争力,产品定位体系,功能及产品体系构建,养生羊山 健康之港,（用地规模1100亩不含道路、公建、GOLF，平均容积率1.6，总建筑面积为116.5W平方米）,服务高地,总部高地,数字养生畅游谷,养生桃园SPA谷,体验养生康复谷,养生展中心,养生智囊补给站,体验高地,养生产业总部,现代服务中心,生活高地,未来时尚新天地,事业休闲商务区,国际高端酒店,行业领军总部,高端机构总部,专业人才基地,生态生命再造谷,养生工业楼宇,总部办公和养生产业研发空间营造的原则,以生态、阳光的办公配套环境打造舒适型总部基地,总部高地,舒适总部办公的5O标准,o,xygen(氧气)：,生态办公、有氧办公，是区别于都市高层写字楼的灰色办公、缺氧办公的环境优势；,o,ffice park (花园办公)：,拒绝单调、局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而开阔，主要体现在,园区景观立体多变，配合建筑组团的有机交错,o,pen(开放而自由)：,与区域外界的,便捷连接、空间开阔、业态丰富、办公时间的自由控制,o,wn(独立私家电梯/空调)：,企业独立商务办公可独立冠名使用，组合式办公也可拥有独立电梯楼梯、独立出入口、独立的VRV空调，充分保证行业需求和尊享地位,o,pportunity(发展前景)：,周边产业的聚集发展和优化前景、城市区域的发展前景、产业研展和产品增值的发展前景,总部高地,物业形式多元化,养生研发物业组合,生态性,多样性,个性化,生态群落办公,阳光研发办公,总部公园基地,20%,25%,40%,总部高地,养生工业楼宇,15%,总部公园基地,产品内涵阐述,目标客户：品牌企业、大型企业、特色企业,产品特征,有天有地独门独院的办公环境,采用联立、独立的建筑形态,完善建筑冠名体系,单栋面积控制在400-800平方米,注意高效率地围合，节约用地,建设规模：,占地面积400亩,总建筑面积24W平方米,总部高地,生态群落办公,产品内涵阐述,目标客户：实力成长型企业,产品特征：,采用4-7层多层建筑,创造与自然接触的空间环境,围合花园式办公环境,采用类村落的建筑布局形态,单层面积控制在400-800平方米并能弹性有效组合,建设规模：,占地面积100亩,总建筑面积14W平方米,总部高地,养生研发办公,产品内涵阐述,目标客户：孵化型企业,产品特征：,8-12层小高层建筑,注重自然通风采光,创造建筑的内庭空间以及建筑体块镂空的空中庭院,实用率较高,单层面积控制在800-1000平方米,建设规模：,占地面积45亩,总建筑面积12W平方米,总部高地,养生工业楼宇,产品内涵阐述,目标客户：制药、食品企业,产品特征：,8-10层小高层建筑,注重自然通风采光,符合都市工业的小规模生产装配需求,生产与研发及办公的结合,单层面积控制在500-700平方米,建设规模：,占地面积30亩,总建筑面积8W平方米,总部高地,服务高地-现代服务区,承载功能,专业孵化器功能,教育及专业培训、人才基地,会展商贸,集中配套研发与技术双向交流,其它新兴的现代服务功能,产品功能：,核心功能：提供专业孵化、技术双向交流、人才教育培训、商展等专业服务,次核心功能：为羊山港产业提供专业服务的集约平台,现代孵化服务中心,创意智囊补给站,养生展中心,产品组合,服务高地,专业人才基地,现代孵化服务中心,产品内涵阐述,服务对象：养生产业前沿研究企业,服务内容：,共享基础技术设施（如办公场地、通讯、网络）,养生项目推介、技术双向交流服务,（技术研发大楼，交流转化大楼）,创业辅导（包括产业咨询、组织架构、战略规划、市场支持、融资指导、相关信息的出版与传播等）,经营方式,整体出租给专业孵化器经营公司,租售给进园企业,建设规模：,占地面积25亩,总建筑面积4W平方米,服务高地,专业人才基地,产品内涵阐述,服务对象：中国、全世界,服务内容：,高科技、智力型养生专业人才培训、再教育、交流,精密仪器、制药、食品、服务等区域产业配套人才培训、再教育、交流,就业辅导、个人成长与拓展,人才深度管理与服务,经营方式,与全国性人才网站和区域级人才机构、教育机构合作经营,建设规模：,占地面积150亩,总建筑面积24W平方米,服务高地,养生智囊补给站,产品内涵阐述,服务对象：羊山港及全国的养生企业,服务内容：,深度专业教育,行业信息交流,相关技术课题交流与支持,经营方式：,会议室、场地出租,与工业港管委会/教育,机构/大专院校/科研机,构合作经营,建设规模：,占地面积30亩,总建筑面积3W平方米,服务高地,养生展中心,产品内涵阐述：,级别：区域级和省市域级专业会展,服务对象：,核心对象：全国及世界范围内养生企业,辐射对象：海南岛及南中国,服务内容：,养生产品（科技、文化、制药、食品产品）展示、交易会,养生产业/技术体验博览会,系列养生论坛活动,经营方式：,场地出租,专业筹展公司合作经营,建设规模：,占地面积30亩,总建筑面积2W平方米,服务高地,数字养生畅游谷,体验高地,核心功能,吸聚以数字类智力研发和高科技养生产品为主的产业集群,吸引行业,新兴数字内容行业,时尚数码,健康科技产品,高科技理疗设备,科技检测设备,其他数字养生相关研发和设计行业和机构,新兴视像、多媒体、电子产业,建设规模,占地面积40亩,总建筑面积3.7W平方米,养生桃园SPA谷,核心功能,吸聚以养生休闲为主的产业集群,吸引行业,旅游地产,酒店/度假村,精品店,SPA水疗,建设规模：,占地面积40亩,总建筑面积3W平方米,体验高地,体验养生康复谷,功能,吸聚以养生服务为主的产业集群,吸引行业,理疗设备行业,新兴养生行业,出版发行业,建设规模：,占地面积40亩,总建筑面积3W平方米,体验高地,生态生命再造谷,功能,协助体能恢复、病后恢复、产后恢复；,培养客户在养生方面的理念；,培养客户的养生观、世界观、事业观；,提供创造力市场转化的平台和配套，包括试生产配套；,主题行业,保健品、食品、药品、理疗、按摩、瑜伽,运动技能,病后恢复、产后恢复、体能恢复,美容、整形,建筑形式：“盒子”,提供充分的展示面,单栋面积约在200-1200不等,建设规模：,占地面积40亩,总建筑面积3W平方米,体验高地,生活高地,承载功能,为区域提供办公生活日常配套,羊山港的窗口及重要的体验型展示平台、互动场所,为羊山港注入休闲商务、时尚消费等多种体验元素，营造人文氛围,国际高端酒店,未来时尚新天地,产品组合,事业休闲商务区,生活高地,未来时尚新天地,产品内涵阐述,商业形态,2层特色底商商业街,经营组合,风情餐饮：酒吧、品茗吧、咖啡,时尚休闲：SPA、美容、时尚服饰,艺术消费：艺术画廊,科技产品店、数码产品店、时尚概念店,建设规模,占地面积 25亩 总建筑面积2.5W平方米,产品内涵阐述,服务对象,入驻企业、羊山港就业人员,影响客户、相关机构、协会、组织,功能设置,商务中心和会客厅,酒馆与会所,高档餐饮设施（包括西餐、咖啡茶吧等）,休闲康体设施（包括SPA、泳池、各类,球馆、健身中心）,建设规模,占地面积45亩 总建筑面积2.8W平方米,事业休闲商务区,会所,特色商业服务街,生活高地,国际高端酒店,生活高地,国际高端酒店建设规模：,占地面积25亩,总建筑面积3W平方米,商务服务酒店建设规模：,占地面积15亩,总建筑面积1.5W平方米,高端公寓酒店建设,规模：,占地面积20亩,总建筑面积3W平方米,产品盈利体系,主力,产品,总部高地,(12万方),生活高地,(2万方),产品体系,配套,产品,服务高地,(2万方),政府收益分解,(以首期启动区160亩为例,建面约17万方),政府收益,税收,-根据养生产业附加值特性,结合招商门槛,初期每平方米研发面积年产值约在1万元,RMB,以上,正式投入运营第一年整体税收在8千万元RMB1亿元RMB以上，逐年递增；提供就业岗位约50008000个,大部分为高科技高知识或高技能岗位，解决本地服务性就业岗位200-250个;,产业配套与优化;城市形象,现代服务区的功能产品主要以完善项目配套和提升项目市场竞争力为主,可由管委会管理运营,部分可以供专业企业和机构经营,政府可收益为:,税收;就业,岗位约150个,;推进了现代服务业发展;,使得片区走上,可持续发展的良性循环;,管委会或下属机构有一定,经营收入;以园养园;泛产业效应,税收,-根据配套功能产品构成,经营企业的年产值约在2亿元；,运营收入,-由管委会或其下属机构负责经营管理的功能面积,有一定运营收入;,就业,-提供本地服务就业岗位约400500个;,片区商务形象与投资环境,体验高地,(1万方),项目土地投资强度估算,（以首期160亩为例）,建安投入,市政环境,进园企业,根据项目开发思路和产品定位，计划项目建安投入为3000元平方米（含设备，安装，水电，二装等）,环湖公园面积约8000平方米(不含水面)，建设估算为600元平方米；项目首期内部景观环境投入为500元平方米（按照40%绿地率计算）,根据项目产业主题特征和行业招商群体的定位，结合开发方预招商情况,进园企业投资最低强度要求在100万家（每家面积600平方米计算）,约5.1亿元,约2,亿元,约0.265亿元,合计约7.365亿元，投资强度为460万元亩,概念规划意向,待补充,功能单体设计意向,滨水信息中心外部与会展中心内部空间,养生研发与商务空间,功能单体设计意向,产业创意工坊,养生产业孵化大楼,养生体验馆,功能单体设计意向,滨水国际商务会所,创意研发中心,工业楼宇,功能单体设计意向,企业总部公园，企业俱乐部,招商中心方案效果（方案一）,招商中心方案效果（方案一）,招商中心方案效果（方案二）,招商中心方案效果（方案二）,