旅游度假项目营销策略整合报告

单击此处编辑母版标题样式,开 篇,销售调整,市场调研,资源整合,媒体积累,渠道洽谈,项目深度了解,开篇之前，我们先向公司领导汇报,近期工作,接下来，我们进入正题.,北美时光2012-2013年度,营销策略整合报告,桥山集团-地产营销中心,第一部分 旅游度假地产的概念与认知第二部分 顶级旅游度假地产案例借鉴第三部分 国内滑雪度假地产案例借鉴第四部分 北美时光2011年年度销售回顾第五部分 北美时光2012年年度营销策略,第六部分 北美时光2012年营销费用预算,第七部分 关于营销开展的支持与配合,总纲,第一部分 旅游度假地产的概念与认知,第二部分 顶级旅游度假地产案例借鉴第三部分 国内滑雪度假地产案例借鉴第四部分 北美时光2011年年度销售回顾第五部分 北美时光2012年年度营销策略,第六部分 北美时光2012年营销费用预算,第七部分 关于营销开展的支持与配合,总纲,何为旅游度假地产？北大壶是什么？对北大壶的开发有何启发？,第一部分 旅游度假地产的概念与认知,国际与国内旅游市场简述,旅游度假地产的概念,对北大壶度假区,的评判和审视,目录,第一部分 旅游度假地产的概念与认知,世界休闲度假产业步入成熟期,世界度假经济发展规律表明：,国民人均,GDP,超过,1000,美元，国内出现旅游观光需求；,国民人均,GDP,达到,2000,美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；,国民人均,GDP,达到,3000,美元，休闲度假需求高速增长,;,国民人均,GDP,达到,5000,美元，旅游进入成熟的度假经济阶段。,目前全世界,180,个国家中，人均,GDP,达到,3000,美元以上的国家有,102,个,，达到,5000,美元以上的国家有,79,个,，在全世界范围内休闲度假需求进入了高速增长阶段，休闲产业已经步入成熟期。,国际与国内旅游市场简述,国际与国内旅游市场简述,中国旅游呈现国际化、多样化和高端化的趋势，国内出现了一大批国际休闲度假区、,5A,景区，以及三亚、丽江等休闲城市，高端休闲产品也纷纷浮出水面。,2020,年，中国将成为世界第一大旅游目的地和全球第四大客源市场,，国际旅游人次将达到,1,亿,3,千万，,成为接待国际旅游者最多的国家。,(,数据来源：世界旅游组织,),2009,年，中国人均,GDP3566,美元；,2010,年，中国人均,GDP,超过,4000,美元。,观光旅游,休闲旅游,度假体验,国内休闲度假旅游市场日趋成熟,旅游强势崛起，休闲度假区大量涌现,国内旅游业正从,观光旅游向休闲度假形态,转变,未来中国，将成为世界旅游行业的中坚力量,旅游大国兴起，休闲度假旅游产业步入辉煌,根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求，而,旅游,休闲度假作为最高层次的旅游方式，迎合了时代的发展步伐，必将成为时尚的主流。,国际与国内旅游市场简述,旅游度假地产的概念,对北大壶度假区,的评判和审视,目录,第一部分 旅游度假地产的概念与认知,旅游度假地产的概念,时间,重组,空间,重组,产业,创新,营销,创新,产业,整合,资源,整合,战略,布局,旅游地产,休闲度,假产业,房地产,全新的产业模式,全新的人居生活模式,全新的产品消费模式,概念,旅游度假地产是依托周边丰富的旅游资源而建的，是集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。,特点,旅游地产是旅游业和房地产业的,无缝嫁接,具有,更好的自然景观、建筑景观，完善的配套功能，,因而有,极高的投资价值,。,普通地产项目,旅游地产项目,居住功能为核心,旅游度假,功能为核心,酒店,温泉,SPA,高尔夫,主题公园,居住功能,酒店,教育,商业,高级会所,运动配套,只是其中的一项功能,旅游地产不是简单的功能叠加，,而是以度假功能为核心,旅游功能之间紧密联系，不可缺失,旅游地产和普通地产的差异,外部配套体系,产品体系,对核心功能的支持,外部“配套”，有它更好，没它尚可,旅游度假地产的概念,旅游地产的分类,旅游区开发,旅游物业开发,依托一个以上的资源优势，通过系统整合，建立区域价值体系，通常进行区域性的基础设施建设，掌握部分核心经营物业的开发，实现大规模土地资源的控制，主要目的以提升土地价值，进而影响核心物业价值,依托成熟资源，进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发。,特点,盈利点,风险类型,度假区内部的系统性风险,同类度假区之间的产品竞争,基础建设收益、土地转让收益、物业销售收益、物业租赁收益、物业经营收益,物业销售收入,区域内同类物业竞争风险,本案,汤,INN,旅游度假地产的概念,按照国际标准，因其资源的不同，可分为以下三类,旅游地产的层级占位,旅游度假地产的概念,本地旅游度假区,区域旅游度假区,目的地型 旅游度假区,旅游度假功能,单一,复合,物业价值,高,低,本地需求,机场等基础条件的兴建,资源条件竞争力的进一步提高,产品和活动符合更广泛市场的需求,更大范围的区域推广,具备区域内的知名资源条件和吸引力,和部分休闲度假功能,综合满足市场需求,与区域市场保持,100-300,公里黄金距离,区域市场,广泛市场,三亚,秦皇岛,十渡,旅游度假地产的概念,国际与国内旅游市场简述,旅游度假地产的概念,对北大壶度假区,的评判和审视,目录,第一部分 旅游度假地产的概念与认知,对北大壶度假区,的评判和审视,我们的站位：,站在世界高度的“目的地型旅游度假地产”,我们的战略：,以国际高度经营北大壶,我们的视野：,向国际顶级度假区看齐，着眼于国内、国际的同级别旅游度假区开展竞争,我们的信念,:,搭乘国内大势环境，北大壶旅游度假区的开发机遇无限，前景利好！,北大壶的未来 完全可以打造成为东方的达沃斯！,我们有理由相信：,第一部分 旅游度假地产的概念与认知,第二部分 顶级旅游度假地产案例借鉴,第三部分 国内滑雪度假地产案例借鉴第四部分 北美时光2011年年度销售回顾第五部分 北美时光2012年年度营销策略,第六部分 北美时光2012年营销费用预算,第七部分 关于营销开展的支持与配合,总纲,深圳,-,华侨城,/海南-,清水湾,/,三亚福湾,/海南-,半山半岛,/海南-,博鳌千舟湾,/,印尼-NusaDua,/,瑞士-达沃斯,/,新加坡-圣淘沙,顶级旅游度假地产案例借鉴,对北大壶度假区,的,启示,目录,第二部分 顶级旅游度假地产案例借鉴,世界顶级度假地产有何不寻常之处？对北大壶的开发有何借鉴和启示？,第二部分 顶级旅游度假地产案例借鉴,区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾,资源：资源条件一般，区域内无特殊资源,交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架,规模：占地,450,公顷，东南面建成区约,320,公顷，其中旅游用地约,130,公顷，中西部在建和待建区为,130,公顷,人口：,3.5,万人,1985年至今现已建成以主题公园为主体，,集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区,顶级旅游度假地产案例借鉴,深圳华侨城,主题公园资源推动土地持续增值,代表,楼盘,配套建设及环境营造,价格,变化,1989,1999,1995,中国民俗文化村暨华夏艺术中心开幕,锦绣中华开业,锦绣中华、民俗村两景区正式合并；世界最大的“水上舞台”在深圳欢乐谷落成,2005,1997,1991,1993,2001,2003,世界之窗建成开幕,世界之窗环球舞台正式投入使用,欢乐谷二期建成开放,欢乐谷主题公园建成开业,欢乐谷三期开放,波托菲诺天鹅堡一期,8250,博林贡院,9000,锦绣花园一期,6800,海景花园,6000,中旅,广场,7800,新浩城,6000,锦绣花园二期,7250,波托菲诺纯水岸,11000,假日湾华庭,8600,碧海云天二期,8600,波托菲诺天鹅堡二期,10080,波托菲诺天鹅堡二期,25000,元,/,平方米,12000,10000,8000,6000,4000,2000,海景花园,3000,顶级旅游度假地产案例借鉴,深圳华侨城,规划先行 环境优先,聘请新加坡著名规划师担任规划顾问，谋求整体规划和持续发展。,城区建设与房地产开发，以对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式。,旅游、传媒结合，提升区域价值,联合各主题公园推出大型旅游文化活动，塑造城区整体文化娱乐旅游特色。,引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度。,城区市政配套日趋成熟，开始强调华侨城优异的景观资源和人文居住环境。,利用媒介强势宣传华侨城旅游地产概念。,地产高收益，实现土地价值最大化,借助前期大力营造的区域环境和配套设施，建立区域形象，以城市的模式兴建配套设施，,开发定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的波托菲诺小镇等高尚社区，实现高价值利润。,借鉴意义,顶级旅游度假地产案例借鉴,深圳华侨城,旅游度假地产的开发，是一个长期的过程， 有待于我们长远规划，步步为营！,6家国际超五星级海,景酒店+3个18栋滨海高尔夫+温泉+游艇+海洋馆+商业街,七星级朱美拉酒店,六星级莱佛士酒店,3,个,18,洞国际滨海高尔夫球场,温泉疗养度假,海景资源十分珍贵 ，顶级海景度假配套组合,海南-清水湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,配套先行，带动住宅物业销售,项目开盘前，酒店建设已经率先动工，,并在,2010,年陆续投入营业。,一期开盘当天，同时与六家国际酒店签约。,投资,30,亿，完成基础设施建设和,2,个高尔夫场地,住宅启动,签约莱佛 士酒店并,动工,一期金色 果岭开盘,莱佛士酒店投入运营,其他酒店在未来,2,5,年内陆续运营,2006,2007,2008,2009,2010,2012,2015,第三期投资,50,亿,整体开,发完毕,海南-清水湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,配套先行,专业地产经验,+,打造国际商业地产资源，树立了住宅物业的价值基础，经过先期的巨额投入，,为住宅物业实现价值的最终收益,市场机遇,2006年，时逢“海南旅游”“海南投资”在国内再一次迅速升温，为此时的大盘运作带来了市场机遇,资源优势,售卖“海景”资源，整合海景度假元素，增加海景售卖价值,品牌优势,品牌效应和大力传播，注重项目建立品牌价值,借鉴意义,海南-清水湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,配套的先行，带动住宅物业带来价值收益,海南-三亚福湾,项目位于国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，,是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。,滨海多元化社区,湿地生态保护区,综合旅游度假区,顶级旅游度假地产案例借鉴,地块特征：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势,海南-三亚福湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,2#68,平米海景洋房,L1,泳池别墅,68-75,平米,整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高；,小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计；,多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低了总价，实用度极高。,产品定位：户型设计整体偏小，强调度假功能,5.5,米面宽带,SPA,池倾斜露台设计最大化景观资源；,卫浴间干湿分区，且面宽达,3.3,米，舒适度高；,海南-三亚福湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,布置在室外的餐厅和浴盆,布置在室外的休憩空间和走廊,低总价、高附加值的,MINI,泳池别墅成为项目最大的卖点之一,海南-三亚福湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实现差异化,建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，,细节处理精致，风情感强烈,园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林,整体处理精细，层次感强,海南-三亚福湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,展示区整体效果出彩，现场杀客力极强。产品细节的打造细致入微，,布局空间十分合理，各节点小品丰富,海南-三亚福湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,成功的产品定位,强调度假功能，小户型，低总价，满足投资客和大众游客的购买力,规避了资源的缺陷，倾向于产品差异化、产品特色化,西班牙、意大利风格，风格迥异的建筑和园林，吸引了客户的关注力,Mini,别墅，,6,8平米，强调了度假的功能和细节的处理，控制总价,强化品质，注重细节，注重现场的感染,示范样板区的精心打造，强调体验式营销,借鉴意义,海南-三亚福湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,在面对竞争，自身实力有限的情况下，,化解风险，提升价值！,定位/品质/细节/展示,三亚-半山半岛,半山半岛目前是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目,顶级旅游度假地产案例借鉴,位于三亚鹿回头半岛，整体性极强；,双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源；,沙滩优质且背山面海；,距市区及机场较近，交通优势极佳；,政,府,主,导,自,然,资,源,政府支持下，力求将鹿回头半岛超越亚龙湾打造成三亚唯一的六星级区域；,吸引一系列高端酒店入驻，包括悦榕庄、世界酒店,No.1,的洲际酒店亚洲旗舰店；,全亚洲最优秀的高尔夫球场,鹿回头高尔夫球场（国际,18,洞，洞洞见海，洞洞全灯光）,区域背景,：半山半岛项目最大化的利用了,绝对稀缺的优势资源,，并将此有效放大,另外，该地区的开发也得到了当地政府的推动,三亚-半山半岛,顶级旅游度假地产案例借鉴,配套业态,：拥有超五星酒店群、国际帆船俱乐部、潜水俱乐部、现代滨海艺术馆、,疗养中心、半岛美术馆等配套设施,超星际酒店群,：,anantara,酒店、丽笙世嘉、洲际酒店、悦榕庄,国际帆船俱乐部,：将建成可举办国际级比赛规格的帆船港,潜水俱乐部,：未来将打造国际级的潜水俱乐部,高尔夫俱乐部,：由美国著名,N&H,高尔夫设计公司设计的三亚新佳高尔夫球场,现代滨海美术馆,：聘请世界建筑大师构建人文和建筑风格共融的艺术场所,半岛美术馆,：汇集各国设计师，展示时尚家居饰品,疗养中心,：为业主建设国际心血管康复中心,半岛会,：业主俱乐部，为业主提供高水准的附加服务,三亚-半山半岛,顶级旅游度假地产案例借鉴,营销特色,：从初期大面积、高频次的轰炸式推广，到后期的”星河湾式“的跨界营销，半山半岛实现了预期的品牌效应，充分吸引了眼球与关注,三亚-半山半岛,顶级旅游度假地产案例借鉴,借鉴意义,占据绝对的资源竞争优势,最大化的利用了绝对稀缺的自然资源，并有效放大卖点,政企联合，增加机遇，扩大价值，提升形象,绑定政府，共同着眼于区域开发,高举高打，持续推广热度,大力度营销推广，强化项目炒作、跨界营销、注重品牌效应,营销强势：频繁的公关活动造势，保证了推广的持续火爆，,得到了销售的最大化实现,三亚-半山半岛,顶级旅游度假地产案例借鉴,博鳌-千舟湾,项目基本信息,：“三江、两海、一世界”的中信千舟湾，是中信首个博鳌滨海度假项目，也是博鳌亚洲论坛核心规划区内唯一的以,公寓为主体的项目,距离海口市约,100,公里，距离琼海市嘉积区约,20,公里。千舟湾地处海南岛东海岸的万泉河、龙滚河和九曲江的三江入海口处，与沙坡岛和作为博鳌亚洲论坛现会址的东屿岛隔河相望。项目地块现属海南博鳌投资控股有限公司名下。,该项目占地面积约,40,公顷，建筑面积约,24,万平方米，规划容积率为,0.6,，设计层高为,5,层，周边市政配套设施齐备。,顶级旅游度假地产案例借鉴,千舟湾,锦江饭店,金海岸酒店,金索菲特大酒店,亚洲论坛永久会址,沙坡岛高尔夫,东方文化苑,博鳌镇,玉带滩,沙美海滩,博鳌区域位于海南省东部，依山傍海，海岸线长达,21,公里。区内河流纵横、沙丘起伏。北部沿海拥有：三河（万泉河、龙滚河、九曲江）、三岛（东屿岛、沙坡岛、鸳鸯岛）、两港（博鳌港、潭门港）、一海（沙美内海）、一滩（玉带滩）、一石（圣公石），风景独特优美，具备极强的自身资源优势。,区域背景,：千舟湾所在的博鳌区域拥有较为,独特的自然环境，具备极强的自身资源优势,博鳌-千舟湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,千舟湾,索菲特大酒店,博鳌国际论坛会议中心,博鳌亚洲论坛,18,洞高尔夫,博鳌国宾馆,中心龙潭岭项目,博鳌乡村高尔夫俱乐部,博鳌亚洲论坛会址,2004,年,5,月，中信正式入主博鳌，成为博鳌亚洲论坛特别规划区主开发商；,中信委托美国,EDAW,与,RTKL,完成了特别规划区概念规划。,2005,年完成了博鳌区域总体规划修编；,2008,年后，中信集中博鳌核心区域优质资源，开始二级开发，建设千舟湾、沙坡岛、三江口、龙潭岭、山钦湾等不同特色的大型旅游地产项目。,在此期间，陆续在博鳌区域建设了亚洲论坛会议中心，高尔夫球场，宾馆，高档酒店等配套设施，使区域成熟度进一步完善。,配套先行的开发次序：,在向世界推广博鳌获得高知名度、区域配套设施建设基本完善、会展经济成型后，中信才启动千舟湾的投资建设,博鳌-千舟湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,在营销推广上，千舟湾主要有两方面举措：,1,、,借势博鳌论坛的会展经济,，在海南进行大面积的宣传推广；,2,、,同,FGT,高尔夫运动结合,，通过高尔夫球到各地路演，进行宣传。,营销特点：,1,、,不提项目，只提博鳌，,但千舟湾是博鳌规划区内唯一一个居住项目；,2,、,嫁接高尔夫运动，,直指目标高端客群，有效准确的传播项目信息；,3,、,借助论坛影响，,进一步扩大项目影响；,营销特色,：,1,、借势博鳌论坛的影响力，进行推广宣传,2,、捆绑高尔夫运动进行宣传造势,博鳌-千舟湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,借鉴意义,占据绝对的资源竞争优势,拥有较为独特的自然环境，具备极强的自身资源优势,配套先行,区域配套设施建设基本完善，在会展经济成型后才启动投资建设,借势推广，精准营销,借势博鳌论坛的会展经济，在海南进行大面积的宣传推广；,同,FGT,高尔夫运动结合，通过高尔夫球到各地路演，进行宣传。,博鳌-千舟湾,顶级旅游度假地产案例借鉴,营销善于借势，推广注重精准,区位：巴厘岛东南端，距首府,Denpasar,约,30,分钟车程,规模：,5250,亩,地位：高级酒店林立的著 名海滨度假的顶级饭店区。,开发历程：十九世纪七十 年代，一家法国企业，受到印尼政府的委任开发，目标是把它变成主题公园。,天堂岛上的明珠，巴厘岛最重要的旅游度假区,印尼-NusaDua度假区,顶级旅游度假地产案例借鉴,一线海景酒店,酒店娱乐综合体,海上娱乐区,原有村镇范围,高尔夫球场及物业,高尔夫练习场,景观公园,核心商业区,整个度假区在开发之初，建立了完善的度假区度假体系,印尼-NusaDua度假区,顶级旅游度假地产案例借鉴,龙头项目：18洞高尔夫球场,拥有,18,洞高尔夫球场的 巴厘高尔夫乡村俱乐部是,NusaDua,地区的亮点之一，,球场曾被财富杂志评为,亚洲最好的五块球场之一。,高尔夫球场也是二线用地的重要景观，是高尔夫别墅价值的重要载体,高尔夫球运动是度假区 最受欢迎的陆上运动，是,Nusa Dua,海滩之外的重要吸引点,完善的俱乐部会所是高尔夫社区和整个度假区的重要配套。,印尼-NusaDua度假区,顶级旅游度假地产案例借鉴,酒店及别墅住宅为世界富人的行宫,，,世界著名的顶级酒店集聚区,在巴厘，别墅不仅仅是 豪华居所，它已经成为巴厘的名产之一，是全世界 富人们的岛上行宫。,Nusa Dua,附近的二线别墅一般具有较为独特的资源优势如：,Tanjung Benoa,半岛海上娱乐区旁 的运动主题别墅区：巴厘村，高尔夫景观别墅：,Wantilan,和,AMANUSA,，拥有山坡海景的,Canang Sari,。,Nusa Dua,的别墅大部分为私人所有，交由物业管理公司打理，也有部分别墅作为高级宾馆使用。,NusaNua,五星级酒店列表,印尼-NusaDua度假区,顶级旅游度假地产案例借鉴,印尼-NusaDua度假区,完善的度假区度假体系,国际顶级的旅游产、国际顶级的酒店,别墅、住宅定位：国际顶级，世界富人的行宫,借鉴意义,顶级！顶级！顶级！,一切向顶级看齐,印尼-NusaDua度假区,顶级旅游度假地产案例借鉴,达沃斯，因一年一度世界,经济论坛的举办,地,而闻名于世，建有欧洲,最大的高山滑雪场，气候宜人，,是疗养旅游、商务休闲的胜地。,地处高海拔的山谷，环境幽静、空气清新,达沃斯位于瑞士东南部格劳宾登州格里松斯地区，坐落在一条,17,公里长的山谷,里，靠近奥地利边境，是阿尔卑斯山系最高的小镇，,海拔,1529,米,。,电缆车可达海拔,1530,2610,米的滑冰运动场,宁静的山镇坐拥在高山积雪、茂盛山林和山谷湖水间，空气清新，怡然自得。,小镇只有,1.3,万,人口，是享受宁静生活的好去处。,地势偏僻，但道路基本畅通,开汽车或者乘火车都可以到达。从最近的机场（苏黎世机场到达沃斯，汽车两个半小时，火车三个小时行程。,是瑞士经典火车路线,-,冰河列车必经的一站,狭长的达沃斯小镇东西走向,只有,两条主要的道路,，大街的宽度只有两车道，以,巴士,为主要交通工具。,瑞士,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,达沃斯经历了五个阶段的而发展，初步形成了当今为人们所熟知的世界经济论坛举办地。,疗养地，健康度假村，医院众多,欧洲最大的天然冰场建成,发展休闲旅游完善休闲、体育运动设施建设,达沃斯会议中心建筑部分建成,各种会议、服务设施逐渐完善，形成商务旅游度假胜地。,19,世纪初,1877,年,1900,年后,1969,年,1970,年至今,达沃斯最早是靠空气出名的。,1877,年欧洲最大的天然冰场在达沃斯落成，世界级的选手都在这里训练。此外达沃斯还有一座冰雪体育馆。每年这里的国际赛事不断。,二十世纪伊始，达沃斯为满足全世界游客的度假娱乐需求，,世界第一条雪橇道、第一条滑雪索道、第一个高尔夫球场 ，并且兼顾夏季旅游休闲设施，意图将达沃斯打造成冬夏两季的度假胜地。,1969,年达沃斯建成部分会议中心，从此达沃斯从单纯地旅游小镇，逐渐转型成旅游,+,商务会议型的度假胜地,达沃斯的,百年发展,历程，,旅游基奠十分深厚,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,高端会议对当地度假旅游资源的放大效应,世界经济论坛,世界知名地区,滑雪胜地被放大,吸引更多的国际会议,提升游客量,增加收入，赶紧硬件设施,旅游业发展,达沃斯小镇设置了众多酒店，满足商务、旅游的巨大客流量,达沃斯拥有,75,家酒店，其中,4,家五星级酒店（,2,家为相当于五星 标准），,12,家四星级 酒店，,23,家三星级酒店，还有众多的经济型酒店。共有床位,5760,张。,1.3,万居民中直接从 事旅游 服务业的就有,4000,多人。,2011,年小城镇要接待来自世界各地的,436404,名游客,。,远离高楼大厦，让人放慢脚步，安享静谧,达沃斯的建筑没有高楼大厦 ，街道边大多数建筑 物只有,45,层，很少有超过,8,层的建筑。,山脚下，包围市镇的草坡，开遍小黄花， 由远至 近形成一条花路。 独立屋拥有前后花园，周边是辽阔的草地和清 澈的河流。,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,体育赛事和,音乐节,高尔夫球赛事,阿尔卑斯马拉松,登山赛事,户外运动赛事施彭格勒冰球赛,滑雪比赛,夏季音乐节,体育讲座、培训,音乐讲座、培训,其它国际经济政治论坛,地域性经济论坛,各种国际形势,课题分析会议等,医药卫生,会议,&,培训,医疗会议培训,医药会议培训,卫生会议培训,手术会议培训,大气与环保,科研会议,瑞士气候研究中心,瑞士雪水研究中心,宝马环保汽车研究开发中心相关科研会议,金融及,银行产业,金融管理,风险投资,银行管理,等,产业论坛,专题研究,中小型会议,讲座培训,讲演,专题性研究会,企业年会,企业年会,企业高层会晤地点,明星,其它政治经济论坛,依托本地资源举办的,论坛,&,会议,&,培训,&,活动,行业性,论坛,专题,研究类,达沃斯论坛,世界经济论坛年会,每年在达沃斯小镇举办的,300,人到,1500,人规模的大型国际会议有,50,多个,小型国际研讨会的数量将近,200,个,2,000,万法郎,30,000,万法郎,场,1,场,250,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,充分开发冰雪资源，同时打造多式样的室内娱乐活动，让游客在寂静的山谷中，体验自然与现代相结合的休闲娱乐。,丰富的娱乐功能开发和产品体验,室内休闲，足不出户,网球，壁球、保龄球、羽毛球、室内攀登,、室内高尔夫、室内马场，让游客在冰雪中依然可以不出屋便可运动，,水疗池“香水,-LA-LA”,引入 硫磺温泉，并提供,雪山谷中的,SPA,按摩养生，感受雪山的宏伟与安宁。,在达沃斯你还可以在古朴的木屋里欣赏音乐剧、品尝当地自酿的风味啤酒、特色小吃，如有兴趣还可以在小镇的赌场试试手气，感受异域风情。,冰雪户外活动，与雪山零距离接触,小镇开设冬季远足、越野滑雪、踏雪之旅、北欧式健走、攀冰、滑翔伞、冰上火车历险等户外运动，让游客在雪山中尽情地嬉戏，感受雪山下的闲适。,设有,6,个户外滑雪场，其中有专为家庭设计的亲子滑雪场,在达沃斯旅游体育中心，建有总计计,23600,的溜冰场，其中包含一个,18000,的天然溜冰场，定期举办冰壶、曲棍球、溜冰、速滑等冰上运动。,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,达沃斯经常举办各式各样的,赛事及音乐会,，一则是小镇风情的独特体验、二则也吸引了大量的游客前去休闲度假。,2012,年,10,月,2,日,- 2012,年,11,月,2,日，第九届达沃斯冠军杯，数字化滑冰表演比赛。,2012,年,9,月,3,日,-2012,年,11,月,3,日,瑞士最古老的滑雪比赛,-,第七届,Parsenn Derby,“下山”滑雪赛,2012,年,6,月,16,日,-2012,年,6,月,23,日达沃斯将举办阿尔卑斯山脚下的音乐会,2012,年,7,月,10,日,-2012,年,7,月,15,日,达沃斯将举办第十二届爵士音乐节,2012,年,10,月,3,日 ，欧洲最大的雪地,Party,，有美国的冰立方、夏恩,保罗、,Kool Savas,、,K.I.Z,等知名表演乐队,2012,年,7,月,28,日达沃斯将举办第,27,届阿尔卑斯山马拉松比赛。,资源之外，植入顶级赛事、人文活动频繁,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,现在的达沃斯会议中心包括主会厅，剧场，宴会厅，论坛，新闻中心，工作室等多种会议空间，共,17,个，实际会议面积,5600,平方米；,2010,年扩建后，增加了,1,个大型会议厅和,6,个小型会议厅，,面积将扩增到,12000,平方米。,会议,产品功能丰富、全面、特色,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,意大利,&,地中海,亚洲,家庭餐馆,国际著名,茶点,瑞士,&,当地,家,39,家,56,家,16,家,5,家,21,家,28,食,在达沃斯小镇的,近,200,家餐厅,中,3/4,分布在城市里，,1/4,分,布在小镇周边的山间本地化风味的餐饮构成了小镇餐饮的特色,产品功能丰富、全面、特色,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,家具,&,生活,食品,&,饮料,时尚,&,运动,媒体,&,音响,美容,&,健身,纪念品,&,礼品,家,21,家,28,家,37,家,13,家,5,家,5,购,，,产品功能丰富、全面、特色,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,游（观光）,产品功能丰富、全面、特色,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,娱（体育类）,冰上运动,滑雪运动,夏季运动,水上运动,室内运动,产品功能丰富、全面、特色,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,娱（非体育类）,产品功能丰富、全面、特色,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,得天独厚的自然生态资源,健康的气候,/,美丽的风光,/,恢弘的山脉,/,连绵的峡谷,/,辽阔的牧场，奠定了独有的资源条件,顶级赛事、活动、会议铸就世界知名度,世界经济论坛，众多高质量的国际体育文化盛会，令达沃斯成为举世公认的国际旅游度假胜地,丰富的产品、各色活动、优质的服务,提供给宾客许多不同的持续的优质服务，体验小镇风情,不断丰富产品线，开发全季节性产品,食住行游购娱俱全,夏季户外人文，冬季滑雪赛事，室内娱乐，室外运动，娱乐度假活动常年常新,借鉴意义,克服旅游周期性的弱点，旅游的开发经营推向多元化，谋求持久收益，,只有全天候的开展持久的服务，品质才能保证！,瑞士-达沃斯,顶级旅游度假地产案例借鉴,新加坡圣淘沙,圣淘沙（,Sentosa,）岛位于新加坡本岛南部，长,4.2,千米，宽,1,千米，占地,500,公顷，距离市区,0.5,千米。,1972,年,9,月,1,日，新加坡政府成立了新的法定机构 圣淘沙发展局（,Sentosa Development Corporation),发展、管理与推广圣淘沙岛。,新加坡,基本信息,：圣淘沙已经成为了亚洲地区最为著名的旅游目的地之一，成为新加坡的象征,顶级旅游度假地产案例借鉴,色拉蓬,英比奥,西罗梭景点,升涛湾,名胜世界,直通新加坡的轻轨,直通英比奥山顶的缆车,功能区,西罗梭景点,英比奥,名胜世界,色拉蓬,升涛湾,五大主题公园,海底世界,蝴蝶与昆虫玩过,环球影城,海底生物园,Equaries,水上乐园,交通方式,公路大桥,地铁,轮渡,观景缆车,规划理念,：圣淘沙的设计充分汲取了全球各地的理念精华，打造了一些完美的度假海岛,新加坡圣淘沙,顶级旅游度假地产案例借鉴,1984,1988,1992,1996,2000,2002,2004,2006,2008,2010,1980,1976,1972,1970,新加坡政府将,“,绝后岛,”,更名圣淘沙,政府成立圣淘沙发展局，正式发展、管理与推广圣淘沙岛,1973,年圣淘沙,-,花柏山的缆车运营,1975,年西罗梭炮台开放,1983,年先驱博物馆开放,1998,年底西罗梭人工沙滩景点开放,1995,年升涛湾私人有限公司成立，开发升涛湾,1972-2001,年,景区及配套设施的新建开发,房地产开发启动,2004,年升涛湾码头获批,2005,年英比奥山顶景区,7,处新景点开放,新加坡政府宣布建设滨海湾及圣淘沙两处综合度假胜地,2002-2004,年,景区维护更新，房地产开始销售,2003,年升涛湾首批地块启动销售,2002,年圣淘沙转型为世界级度假目的地,1991,年新加坡最大的水族馆,海底世界开放,2003,2005,2007,2007,年投资,1.4,亿新元的轻轨捷运开放，入岛时间缩短为,4,分钟,2006,年云顶国际投资,52,亿元建造圣淘沙名胜世界,2008,年云顶集团将名胜世界投资提高至,60,亿新元（约,276,亿人民币）,2010,年名胜世界一期营业,2005-,今,景区维护更新，圣淘沙名胜世界启动,开发周期：圣淘沙始终贯彻着,长远规划的思想，分阶段逐步建立,，最终实现房地产销售同旅游地产运营双赢的目的,新加坡圣淘沙,顶级旅游度假地产案例借鉴,先旅游，后地产的开发次序,：圣淘沙率先启动旅游设施及配套，在积累了足够的人气和公众认同后，开始进行房地产项目开发，并且取得了成功,新加坡圣淘沙,顶级旅游度假地产案例借鉴,项目运营：,圣淘沙借助政府作为利益主体，平衡各方权益，实现整个区域的可持续发展，持续盈利,圣淘沙发展局,圣淘沙休闲管理公司,升涛湾私人有限公司,开发,利益,主体,其他,运营,及利,益体,圣淘沙休闲管理公司负责管理圣淘沙的日常管理工作,负责发展与管理新加坡首个滨海高级住宅区,升涛湾,虎豹集团,云顶集团,海底世界,蝴蝶与昆虫王国,环球影城,海底生物园,Equaries,水上乐园,新加坡圣淘沙,顶级旅游度假地产案例借鉴,“,先旅游，后地产”,整个旅游景区在开发建设,20,余年后，在开发高档物业，地产物业销售带来了巨大的收益；,资源型产品开发,地产物业与海景融为一体，滨海住宅和海岛住宅被安排在整个岛屿的东南部,注重后续服务品质，追求稳健运营,引入升涛湾私人有限公司、圣淘沙休闲管理公司等对开发物业的托管服务,借鉴意义,新加坡圣淘沙,顶级旅游度假地产案例借鉴,品质源于细节，口碑源于服务！,精品=品质+服务,总结,顶级旅游度假地产案例借鉴,总结,“,先旅游，后地产”，旅游强势才能带动地产价值,占有优势的自然或者人文资源,注重后续服务品质，追求稳健运营,不断丰富创新，开发全季节性产品,借势,抓住外部机遇,政企联合，增加机遇，扩大价值，提升形象,产品、物业、服务的差异化、创新化、特色化,品质卓越，定位高端,高调传播，扩大品牌价值,产品开发和运营模式,营销和品牌理念,顶级旅游度假地产案例借鉴,通过以上案例，同时也能看到，基于国情的不同，基于经济模式的差异，国内外旅游度假地产在在对待旅游和地产的倾向有所差异。,对于中国而言，在现阶段，房地产行业依然是追求利润最大化的最有效最快捷的途径，因此，国内知名的旅游地产投资商，大多以追求房地产销售实现高额利润为根本目的！,顶级旅游度假地产案例借鉴,总结,顶级旅游度假地产案例借鉴,对北大壶度假区,的,启示,目录,第二部分 顶级旅游度假地产案例借鉴,对北大壶度假区,的,启示,营销中心,担负的职能是为企业,迅速消化,产品，快速,回笼资金,，并力争为企业实现,利润最大化,。,不单如此，我们更愿意以营销的视角，以我们的专业学识，站在为集团运营的高度上，为企业献上一些拙陋之谏。,对此，通过调查研究，营销中心认为,我们堆砌如此繁多的案例是为什么？,我们，不是搞开发，我们是在做土地运营！,认识战略高度，工作才有成绩！才有价值！,我们，不是普通的开发商，,我们，是携手政府共同谋求,土地增值的地产运营商！,有信心，有抱负！有梦想！,力争成为国内第一旅游地产运营机构,“住”在万科“玩”在桥山的天下格局！,1,、再一次强调，战略高度！,打造北大壶体育旅游经济开发区！,打造国际顶级的旅游度假区！,中国旅游度假地产运营商！,以战略高度审视桥山品牌：,以战略高度审视北大壶：,对北大壶度假区,的,启示,2,、关于北大壶的经营和开发,品质,!,旅游产品提升品质，实现土地增值,从产品到服务，品质始终如一,卓越品质，源于工艺细节！,持久品质、持续创新,创新！,利润前提下，追求差异化,产品拓展，功能拓展，季节拓展，才能收益增值！,对北大壶度假区,的,启示,3,、关于北大壶的经营与传播,绑定政府资源,有机遇，有威信，有品牌，有利润！,借势经营，借势传播,借同僚，借资源，借外部机遇！,实现区域价值的提升！,实现品牌价值的彰显！实现产品价值的提升！,对北大壶度假区,的,启示,第一部分 旅游度假地产的概念与认知第二部分 顶级旅游度假地产案例借鉴,第三部分 国内滑雪度假地产案例借鉴,第四部分 北美时光2011年年度销售回顾第五部分 北美时光2012年年度营销策略,第六部分 北美时光2012年营销费用预算,第七部分 关于营销开展的支持与配合,总纲,国际滑雪旅游发展现状,中国滑雪旅游的发展,国内滑雪度假地产案例参考,目录,国际滑雪旅游发展现状,从国际发展趋势看，滑雪旅游已形成巨大的产业,国际滑雪旅游正朝着多样化、高水平的方向发展,“二战”后，滑雪旅游进入到大众化普及的时代，滑雪度假旅游迅速风靡欧美。在西欧它的产生和发展，给诸多国家不断带来丰厚的经济效益和良好的社会效益，在瑞士、法国等国家，每年约有,10%,的人口参与滑雪旅游，国际滑雪旅游正朝着多样化、高水平的方向发展。,从国际发展趋势看，滑雪旅游已形成巨大的产业。美国、法国、瑞士、奥地利、澳大利亚，以及邻国日本、韩国等国家都在大力发展滑雪产业。在国外滑雪运动的特殊消费,已成为国家支柱,，滑雪旅游已成为许多雪资源富集国家的重点发展产业。,国际滑雪旅游发展现状,滑雪旅游属于高端休闲旅游产品，集参与性、体验性、刺激性、健身性和休闲性为一体，深受游客喜爱，是冬季最受欢迎的休闲运动之一。,全世界现有,滑雪场超过,6000,个,（欧洲,4000,个，北美,1000,个，亚洲,1000,个），,滑雪人口达,4,亿，年收入超过,700,亿美元，,是名副其实的“白金产业”。在欧美每年约有,10,的人口参与滑雪。,据经济合作组织的统计仅整个阿尔卑斯山每年能够接待,7000,万游客,/,年。滑雪旅游方兴未艾，发展很快，已经成为充满希望的大产业。,日本从,60,年代开始，韩国从,70,年代开始开发滑雪产业。日本有,800,余座现代滑雪场，近,2000,万人,/,年爱好滑雪运动，平均每人每年滑雪至次。,意大利目前拥有滑雪场,600,余家，雪道总长度,2665,公里，索道,1158,条，滑雪区域酒店,33769,家，床位近,450,万张。,年接待过夜滑雪旅游者,2500,万人，仅王冠一家年接待滑雪游客就达,150,万人，索道收入,4000,万欧元，宾馆收入,3.2,亿欧元。,在意大利，最贵的地产不在大城市，也不在海滨，而在滑雪场附近，每平方米达到,10,万欧元。,意大利滑雪产业,法国在,1995,年就已有,450,个滑雪场、,9000,多公里滑雪道、,560,家索道公司、,140,万张雪地住宿设施。每年有,2000,万人滑雪，年利润高达,50,多亿美元。,法国滑雪产业现状,滑雪旅游与温泉旅游、高尔夫旅游并称为,世界三大主题度假休闲旅游活动，,与跳伞、蹦极并成为,世界三大落差运动。,中国，世界滑雪旅游新的一极,中国是未来世界唯一高速增长的滑雪旅游目的地。,中国滑雪旅游正值初始期迅猛发展，按目前我国经济的发展速度，,在未来的,15-20,年我国有可能迎来滑雪旅游的鼎盛时期。,据英国媒体 最新报告称：2,015,年，中国将超过,1300,万滑雪爱好者。,欧洲等滑雪产业发达地区，成熟的滑雪旅游业下，却由于,温室效应，正面对雪期日益缩短等严重问题。,中国滑雪旅游的发展,黑龙江：冰雪旅游，促进滑雪产业繁荣,黑龙江滑雪旅游发展最好，其发展旅游路径，以哈尔滨滑雪节的滑雪观光旅游特色为起步，逐渐发展成为冰灯节、亚布力滑雪场等滑雪并重的冬季滑雪旅游特色。,新疆：占据自然条件优势,西北地区以新疆地区发展条件最优越，新疆现有大大小小的,滑雪场,210,家，,初具规模的滑雪场达,50,余家。滑雪旅游资源十分丰富，具有天然,雪质好、降雪周期长、积雪丰厚等先天优势,。,京北：新兴的滑雪旅游聚集地,华北地区是滑雪旅游发展新兴聚集地，其中北京北部,(,延庆、张家口,),地区的滑雪旅游，,具有,12,家滑雪场，,属于近郊型滑雪旅游产品，从京津旅游市场来看，属于小众旅游市场，由于天然条件、特别是滑雪资源的局限性，发展空间有限制，客观上起到了为,河北培育滑雪基础客源市场,的作用。,中国滑雪旅游的发展,中国滑雪旅游的地域分布,国际滑雪旅游发展现状,中国滑雪旅游的发展,国内滑雪度假地产案例参考,目录,第二部分 顶级旅游度假地产案例借鉴,长白山万达广场,/,崇礼雪场公寓,万达长白山旅游度假区,国内滑雪度假地产案例参考,万达长白山旅游度假区,国内滑雪度假地产案例参考,小结,长白山万达广场，是万达联合五大投资集团合理打造中国最大的旅游投资项目。凭借多元化优势，长白山万达项目定位于打造成为世界级的旅游度假目的地。,与北大壶旅游度假区相比，该项目更为倾向于区域改造和城市运营，北大壶则更加突显滑雪功能为核心的旅游度假特色。,由于该项目的定位于北大壶项目接近，营销中心亦将紧密跟进！,万达长白山旅游度假区,国内滑雪度假地产案例参考,崇礼县概况,崇礼，中国的四线城市,崇礼县位于河北省西北部，由于尚处中国四线城市，经济发展相对落后，是国家级扶贫开发重点县。总面积,2338.6,平方公里，总人口,12.6,万人。县域内,80,为山地，耕地面积仅,23.58,万亩，人均不到,2,亩地。农民人均收入约,3000,元。多年以来，当地政府被经济落后和农民收入低下的问题所困扰。农业、畜牧业、矿业采掘，本地的主要经济支柱。,崇礼,国内滑雪度假地产案例参考,崇礼当前已成熟的旅游状况,崇礼滑雪,：其规模、档次、雪质、雪道等已被广大消费者认可，按其地理位置、自然条件、已具备设施情况等，已接近亚布力滑雪场。,雪地资源优势良好,特殊的地形造就了独特的小气候，降雪量大、风力小、雪质优良，存雪期长达,160,天，与黑龙江亚布力滑雪场的滑雪期相同。累计自然积雪可达,0.6,米以上，各项雪质参数均符合滑雪标准，是滑雪旅游较为适宜的地方。,长城岭滑雪场（省体育局）,/,万龙滑雪场（好利来集团）,/,多乐美地（意大利,CHINALNVESTSPA,公司,合资）,/,密苑滑雪场（马来西亚云顶集团）,崇礼现有四个滑雪场,崇礼,国内滑雪度假地产案例参考,崇礼区域代表性楼盘项目,汤,INN/,长越风情雪绒堡,/,英龙秀水湾,/,容辰阿尔卑斯小镇,/,通泰香雪,village,崇礼,国内滑雪度假地产案例参考,长越风情雪绒堡,开发商：长越风情旅游开发有限公司,项目占地：,6.7,万平米,位置：河北省张家口市崇礼县内张承高速万龙路口东,80,米。,总建筑面积：,12,万平米,容积率：,1.5,绿化率：,46.4%,项目规划：一期为酒店式公寓及住宅，二期为独栋别墅。,项目产品：酒店式公寓；,50-60,平米一居,/60-80,平米二居；,项目配套：准四星级产权式酒店、商业,准现房发售，具有一定价格优势，,开发商实力薄弱，资金链不足,开发后劲强弩之末，后续服务管理也不到位,崇礼,国内滑雪度假地产案例参考,英龙秀水湾,开发商：英龙地产,楼盘位置：张家口市崇礼东沟门开发区,项目占地：,42,亩,总建筑面积：,3,万平,容积率：,1.5,总套数：约,600,套,建筑风格：简欧风格,项目产品：酒店式精装公寓，,33-80,平米；开间、一房、两房,项目配套：酒店、商业,3.,9米层高的精装公寓，是区域内唯一人工大湖景观的项目。,本体配套比较完善,酒店,+,商业,+,公寓。加之地处新区，升值潜力巨大。,但因内部涉及回迁房，社区人群混杂，直接损毁产品的品质。,该项目推广投入很小，销售不畅。,崇礼,国内滑雪度假地产案例参考,开发商：容辰地产,项目占地：,53,亩,总建筑面积：,5,万平米,容积率：,1.5,总套数：,675,套,项目产品：,一期精装,58-67,平米零居，,82-96,平米两居，,126,平米三居,二期毛坯,96,平米二居,/106-117,平米三居,一梯八户，六户朝阳，两户朝北,建筑风格：北欧酒店式小洋房,其他方面：壁挂采暖,项目配套：,8000,余平方米酒店，,40000,平方米公寓,室内游泳馆、网球场等其他建筑面积,2000,平方米,容辰阿尔卑斯小镇,容辰阿尔卑斯小镇是崇礼区域内最高端项目，精装现房发售，户型设计比较重视舒适度，装修品质相对高档，紧邻城区，紧邻崇礼河，具备水系景观，但产品面积偏大，总价偏高，投资门槛高，户型品种单一，销售成果不佳。,此外，前期证件问题曾经一度阻碍销售，有效的客源也被截流。,崇礼,国内滑雪度假地产案例参考,通泰香雪,village,政府重点城市形象工程,项目地址：,位于崇礼旅游商贸新区的黄金地段,项目总建筑面积,：约,12,万平凡米,项目规划：,5,万平方米的米兰风情商业街以及,9,栋欧陆风情小镇电梯洋房构成,绿化率：,40%,项目风格：,欧陆风情式小公寓,项目产品：,30,-70,，共,9,幢,周边配套：,养生馆、浴场、摄影基地、音乐基地、中国美食街、会议中心酒店,本体配套：,项目规划,3,部分成半圆形，圆心为中心广场、左边是米兰商业街、右边是欧陆风情小镇。商业街是,5,层的商场设计，以摊位出租方式出售,位置：,河北省张家口崇礼万龙滑雪场西侧、,桦皮岭,4A,风景区南侧,开发企业：,张家口市地鑫房地产开发有限公司,配套设施：,5440,的温泉。中西餐厅、,KTV,、会,议厅、酒吧、洗浴和商业。,项目产品：,温泉酒店式精装公寓,30,平米零居，,40-60,平米一居，,70,平米二居,一期规划：,公寓和五星级酒店,物业服务：,托管（自住交费，不住免费）代管,世界的崇礼，中国的汤,INN,滑雪场度假公寓旗舰 崇礼旅游地产价值标杆,崇礼雪场度假成功个案经验分享,“先有汤,INN,后又崇礼。是汤,INN,提升了崇礼的知名度，,是汤,INN,打开了崇礼的投资市场，是汤,INN,的业绩使众多开发商纷纷崇礼拿地”,崇礼,国内滑雪度假地产案例参考,市场环境不利,，对投资客户产生消极影响,北京投资客户对,区域认知度不强,竞争严峻，,同质化产品集中入市供需失衡,入市背景,汤,INN,在正式开盘销售前，崇礼在售的楼盘已经有了“华府礼尚”、“东方阿尔卑斯小镇”、“雪绒堡”三个楼盘。,汤,INN,的出现，打破了崇礼冬季营销的模式，因为汤,INN,在市场中做到了先有汤,INN,，再有崇礼的营销策略。,汤,INN,的热销，也将崇礼县的知名度推向了市场。崇礼县目前的楼盘数量多达,13,个，房源供应量达到,2,万套以上。,汤,INN,期房开盘均价,5400,元,PK,崇礼现房,5000,元的市场竞争 ？,价格偏高,，不具备竞争力,期房销售,，交房时间晚不利于竞争,40,年产权,问题,销售周期仅为雪季,汤,INN,土地成本约,20000,元,/,亩，建安成本,500,-600元,/,平方米，精装成本,1,2,00,元,/,平方米，营销成本,100,元,/,平方米。,汤,INN,在一期各楼栋及户型达到合理均销的情况下，力争利润最大化，在雪季汤INN创造了3个客户争抢一套房的热销场面，雪季结束汤,INN,均价达到了,6000,元,/,平方米。,利润最大化,汤,INN,的定价策略主要结合了产品的市场精准定位，汤,INN,户型面积主要以,30-,70平方米的中 、小户型为主，由于户型小，总价低，主力户型的,20-30,万,/,套。,因此，汤,INN,并没有把产品完全定位于崇礼的滑雪客群，而是在雪季前锁定了北京市场的投资客群。,精准的市场定位,当时用销售的话引导给客户的就是：“你知道滑雪吗？你知道在万龙滑雪场一天的消费是多少吗？难道你不愿意成为万龙滑雪场滑雪客户的房东吗？,“,别人在等的时候，我们已经开始了行动”！,核心,客户,重,要,客,户,潜,在,客,户,偶,得,客,户,北京及张家口地区滑雪度假客户；少量张家口投资客户,北京地区投资客户,京津冀地区投资客户及度假客户,京津冀区域外投资客户,汤,INN,北京接待中心,北京写字楼项目巡展,北京夏季、秋