师宗市场调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,特新正营销策划公司,远腾集团,Page,35,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,特新正营销策划公司,远腾集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,特新正营销策划公司,远腾集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,特新正营销策划公司,远腾集团,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,THE END,Thanks,！,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,师宗市场调研报告,师宗概况,1,总结,4,思路,基地现状分析,2,区域市场环境,3,师宗概况,师宗区位,师宗位于云南省东南部，地形酷似站立玉兔，地处东经,10342,10434,、北纬,2420,2500,之间。东与广西西林隔江相望，南与红河泸西县、文山丘北县毗邻，西与陆良相连，北与罗平县接壤。全县总面积,2783,平方公里，其中山区面积占,90%,左右。县城所在地丹凤镇，海拔,1850,米。,曲靖,泸西县,丘北县,罗平,地理区位优势明显，处于云南的东大门地带。,交通价值,师宗,陆良,县,宜良县,昆明市,曲靖市,嵩明县,玉溪市,泸西县,弥勒县,罗平,县城距省会昆明,180,公里、市府曲靖,130,公里，现已全部实现高速公路通车。南昆铁路经师宗,52.7,公里，境内设有,5,个火车站和一个远期年吞吐能力达,80,万吨的地方铁路货场。国道,324,线高等级和省道以且至马关四级油路、师宗至弥勒高等级公路穿境而过，且还有南盘江水运航线通达广西，素有“滇东锁喉”之称。,交通环境优越，道路辐射面积广,城市经济,人口情况：,2009,年全县人口总户数为,105675,户，户籍人口为,404664,人，常住人口为,38.2,万人。县城人口,7,万人。,城市划分：,共辖丹凤、雄壁、彩云、葵山,4,个镇及竹基乡、龙庆彝族自治乡、五龙壮族自治乡、高良瑶族苗族自治乡，共,4,镇,4,乡,5,个社区,104,个村民委员会,767,个村民小组,。,收入水平的提高，给市场提供良好的发展基础,小结,1,、师宗是一个典型的农业县，农业人口在整个县城人口中占比非常大。但值得注意的是，农民的收入主要靠种植经济作物，例如：烟草，油料作物等；收入水平较其他县富裕。,2,、师宗是一个以农业为主体，多种经济成分并存的新兴发展城市，这也就意味着在这个城市里各个行业都有着广阔的发展空间，在这也为房地产的发展奠定了良好的政治条件和经济基础。,3,、师宗丰富的自然资源，区位交通的重要地位，为师宗的城市发展奠定了良好的经济基础；,基地现状分析,项目区位,项目，位于师宗县东板块，邻近江召公路，是云南的东大门。,项目，地处师宗新城区内，新客运站，只有三到五分钟的步行里程，项目区位优势明显，是目前师宗县重点发展区域，联动增值性强。,师宗县城区较小，新城区是在老城区的基础上向外延伸。新旧城仅一路之隔。,新客运站,城东板块、交通门户、师宗新区、重点发展,基地现状,项目总占地面积,18538.16 ,，地块呈,L,型，较为平整。,地块南侧堆放有大量的围挡材料。,地块内有植被生长。,项目基地较方正平整，内部附着物易处理,基地四至,东侧：项目紧靠丹青路。,南侧：基地紧靠丹溪大道。,西侧：基地紧靠梧桐路。,北侧：基地北端是师宗县检察院。,基地三面邻路、商业价值较大。,基地交通,江召公路,通源大街,文笔大道,丹溪大道,丹凤路,项目基地紧邻丹青路、丹溪大道、梧桐路。项目通达性佳。,项目以南江召公路，是师宗县连通罗平及通往州县的交通干道，承载着货运物流、客流的重担；项目以北通源大街是师宗的北大门，是县城主干道，是师宗贯通乡镇的枢纽道和出县入境的黄金通。,基地通达性较好，新城区的道路路面较好。,周边配套,江召公路,通源大街,文笔大道,丹溪大道,丹凤路,1,2,3,4,5,6,7,8,名称,地址,师宗现代医院,凤城婚礼宫,师宗县检查院,师宗县丹凤派出所,明辉花园,拟建水上乐园,七彩同乐商务会所,萱瑞酒店,师宗新客运站,1,2,3,6,4,5,7,9,8,9,基地附近行政单位较多，商业较为多，但是显得杂乱。,由于处于新城区及行政中心聚集区，人流较少。但是随着新建小区的逐步增多，未来该区域会形成新的城市格局。,新区初建，未来发展潜力较大。,区域市场环境,城市规划,空间发展战略：“一带、两园、四片区”的发展新蓝图。,“一带”：法雨收费站至子午河。主要实施亮化、绿化、沿线环境治理，同时围绕铁路战略装车点，规划物流园区，发展壮大师宗物流业和提升城市对外形象。,“两园” ：文笔公园、通玄公园二期工程。文笔公园规划建设为集生态游览、植物观景、文化展示、公共活动为一体的城市综合性公园；通玄公园二期主要通过对西华古寺建筑群、茶马古道、乌龟碑遗址、通玄河上段治理、环山公路和其他项目建设，从而进一步改善县城的生态环境，完善城市配套功能。,“四片区”：荣海新区、石湖景区、大同片区、老城区改造。荣海新区，开发建成集居住、行政办公、商业贸易、仓储物流、村镇建设为一体的现代新型城区；石湖景区，拟建成一个集康体、娱乐、休闲、度假为一体的生态景区，已与昆钢集团签订了项目开发框架协议；大同片区，进一步完善工业园区规划，合理布局工业项目，促进工业园区与集镇建设良性互补、共同发展；老城区改造，将进一步完善控制性详规，严格规划管理，逐步引导老城改造,建设山水园林县城，以一带、两园、四片区来发展城市,土地市场,未来发展区域,龙凤庄园,昆钢意向开发,宏强苑小区,粮食局,酒店,整个师宗县城土地供给量较少。,未来土地供应主要集中在城区的西北方向，但该区域的土地会在道路修好之后才逐渐供应。,龙凤庄园已在建，但主要以别墅为主。,昆钢在寻甸意向开发一个高尔夫别墅项目，预计占地,8.1,公顷。在新客运站建一个,5,星级,26,层酒店。,宏强苑小区及项目正对面地块的土地已经拍卖。,土地供应量较少，对房地产市场的有较强的可控性。,区域功能,已建成的新区,未来新区,老城区,高尔夫项目,师宗县的城市发展脉络,:,老城区至已建成的新区，未来新区和高尔夫项目同时发展。,新区是老城区的扩容，并不是单一发展。,老城区内建筑形态混杂，老新旧参杂；,新城区主要是行政单位及新小区为主，规划较好；居住氛围已经初现。,区域正处于城市发展的初步阶段，功能格局初现。,项目信息,小区名称,用地面积,建筑面积,户数,车位,建设位置,备注,佳禾小区,1500,6101.75,农业局（漾月路）,已竣工,金溪苑,35411,62000,南通街,已竣工,明辉花园,36415,134029,通源大街,已竣工（未验收）,南盘江林业局安置小区,6420,17174.08,丹凤路,已竣工,林宇轩,11000,18360,贯冲破,已竣工,文昌广场,6070.7,22001.3,丹溪路,已竣工,盛世家园,A,栋,1644.3,18152.16,32,丹凤路,已竣工,青海园,41068.7,117124,兴师南路,已竣工（未验收）,金鑫花园,51166,84516.5,文笔大道,已竣工（未验收）,项目信息,小区名称,用地面积,建筑面积,户数,车位,建设位置,备注,红盾苑,2554,15533,37,丹凤路,已竣工,廉租小区,55,亩,27900,536,恩荣村,已竣工,安瑞小区,6400,16610,文笔大道,已竣工,能源,小区,9517.5,27298.05,90,78,文笔大道,已竣工,能源,小区,4850,11927.27,70,46,通源大道,已竣工,文笔花园,3387.7,8000,兴师南路,已竣工,文笔花园,2950.46,11474.07,22,镇山南片区,已竣工,南盘江林业局棚户区,档案未在,恩荣村,已竣工,龙凤庄园,211140,223000,1155,北门街,在建（一期已竣工）,金博能源,33919,63838.38,文笔大道,在建,蓝盾花园,4446.58,11432.55,80,13,东华路,在建,润森花园,11177.88,40787.77,181,172,漾月路上段,在建,已报规项目,小区名称,用地面积,建筑面积,户数,车位,建设位置,备注,宏强苑,26951.29,52564.28,298,385,丹溪路,方案已批,穗城园,6413.5,21935.83,120,107,粮食局,方案已批,教育小区,4255.29,11430,56,70,兴师北路,方案已批,汇通花园,3448.2,13285,68,65,通源大道,方案已批,漾月新社区,18538.16,93406.76,522,丹溪路,方案已批,产品形式,多层,小高层,高层,金鑫小区,明辉花园,盛世佳园,红盾苑,龙凤庄园,近几年的发展,，师宗县,住宅产品,形式多层与小高层参杂，市场上对建筑高度抗性较弱。,老城区项目主要已小高层为主，且空置率较低。,新区企事业单位的房子已多层为主，且多是定向开发。,由于市场上已经有小高层项目的出现，且销售情况较好，为我项目的销售降低了难度。,多层与小高层参杂，且销售情况较好。,主力户型,楼盘名称,面积区间,主力户型,明辉花园,119,-170,三室两厅,盛世家园,103,-192,三室两厅与四室两厅,红盾苑,130,-162,三室两厅,根据师宗县,目前推售项目情况，市场供应结构趋同，三居室和四居室成为供应的,主力户型，面积均价,130-150,较多。,目前市场上可销售的房源较少，盛世家园只剩下较大的户型。,了解得知，目前区域内主要考虑的是居家户型。,供应结构趋同，均以三居室及四居室为主。,价格特征,案名,住宅均价（元,/,）,商铺均价（元,/,）,别墅均价（元,/,）,明辉花园,2200,18000,-,盛世佳园,2200,-2400,17000-20000,-,红盾苑,(,已售完）,1800,7000,-,金鑫小区,（已售完）,-,5388,2688,房地产行业正处于初期发展阶段，价格随着城市的发展，项目的,品质会不断,的突破区域价格,。,目前市场均价在,2200,元,/ ,左右。,还有部分的定向开发房源，价格在,1700,元,/,左右。,价格涨幅较为平稳，逐渐呈现稳中有升。,规模特征,从上表可以看出，师宗县市场住宅项目规模普遍较小，多不足,5,万平米，大规模的项目出现在新城区，老城区整体规模偏小，基本在,4,万平米以下。,项目规模普遍较小社区整体品质感较差。,建筑风格,外立面风格以时尚简约为主；,外立面材料以涂料为主，整个师宗县最有品质感楼盘与项目相邻。,整个市场无风格主题；,建筑物外立面颜色风格差异较大。,建筑风格及外立面表现同质化严重，只有少数项目在建筑形态及外立面上有所创新。,推广分析,楼盘名,推广方式,优惠策略,明辉花园（明辉商都）,户外广告牌、,DM,单,、,项目地横幅,住房一次性付款,2%,优惠，,119,户型减,2000,元改造费；商铺捂盘再次蓄水，先招商，后带租销售，招商政策：免,3,个月租金,盛世佳园,车身广告,DM,单,住房一次性付款,2%,优惠,商铺蓄水，,VIP,卡,50000,元一张，开盘,1%-2%,优惠,红盾苑,DM,单,金鑫小区,DM,单,项目以,DM,单为推广方式，优惠策略较少。,客户分析,1.,项目产品,市场上的项目都是卖现房为主,。,3.,经济条件,区域客户经济条件较好；主要是种植烤烟，矿产资源丰富。,4.,市场供应情况,市场供应量不足，仅,1,个在售楼盘，客户选择性较小。,2.,消费习惯,据了解客户要在主体工程形象初建之后，才会考虑买房,。,客户对期房抵触较大，置业较为谨慎。,竞争项目,1,、预计与项目同时入市的项目是宏强苑小区。,2,、主要经济技术指标,占地面积：,26951.29,建筑面积：,52564.28,住宅面积：,44113.54,商业面积,:7928.08,容积率：,1.95,绿化率：,35.37%,3,、从规划情况看：商业是住宅的底商，建筑类型为,6+1,层的住宅。,预计入市时间相同，但物业类型不相同。,商业格局,江召公路,通源大街,文笔大道,丹溪大道,丹凤路,腾达商业步行街,师宗商业还未形成商圈，商业业态无规划，都是自发形成；,商业以街铺商业为主，无大型集中式商业；,主要是中低端商业，高端商业在区域内未出现；,师宗最繁华的商业街应属于腾达商业步行街；人流较为集中。辐射县区及周边乡镇。,所有商铺均处于营业状态，市场较好，商铺需求较高。,商业业态混乱，正处于商业的初始阶段。,商业景象,建设银行对接,1,、异地户口能提供,1,年以上纳税及社保证明的客户，有无贷款都以,2,套房算；,2,、凡是有过贷款，征信加一；,3,、二套房及,144,平米以上的住宅利率上浮,10%,；,4,、征信系统有不良记录连续超过,3,次，不予以贷款；不良记录有一次，利率在原有基础上上浮,1,个点，累计超过,7,次，不予以贷款；,5,、保证金收取贷款额,10%,，时间为,2,年，如果逾期没有办理房产证抵押，保证金将被扣除；,6,、放款时间：集中审批，如果额度不足将移到下个月。,7,、收入证明：月还款不能超过家庭总收入的,50%,，还要保证家庭人均生活保障费,740,元,/,月，如果不能到达，不予以贷款。,8,、住房贷款最长年限为,20,年；,9,、楼盘总投资及形象进度达到,50%,，才予以放款；楼盘形象进度最起码是,1-2,层才可以申请贷款；,10,、开盘价格超过公示价格，银行不认可，不予以贷款。,11,、开盘时间银行不驻场；,12,、在建行办理贷款需开通短信通、网上支付、电话银行、信用卡等业务；,13,、资金监管：,4 ,房易安费用；,总结,优势,优势,优势发挥,区位：项目处于城市发展新崛起板块，有较好的市场价值预期。,突出区域的发展现状和前景，通过提升区域价值扩大产品价值，将区域优势作为一大亮点。,配套资源：水上乐园、客运站、行政中心、医院等。,便捷的生活、丰富的休闲娱乐，充分利用周边资源，提升客户满足感、幸福感。,交通：距离主城区仅,1,公里，道路交通状况良好。重要交通枢纽，入城必经之路。,新片区紧邻老城区，通过通源大街可直接连接到老城区主干道丹凤路，走路,10,分钟即可到达，开车仅需,2,分钟即可到达。,居住氛围：周边已建成小区入住率高，商业氛围较浓厚。,商铺基本无空置，商业氛围较好，有利于项目商业销售招商，对周边商户、住户进行礼品发放，吸引客户关注。,项目,SWOT,分析,劣势,劣势,劣势弥补,新区规划、初成雏形、配套缺乏、人流量较少，无直达项目公交。,利用周边商业氛围，在人流量较为集中的地方进行项目展示和礼品发放。,物业类型：项目是小高层、周边竞争楼盘多为多层,项目启动时可先建好一部分商业配套，让客户对项目生活有直观的信心。从而忽略对小高层的抗性。,户型设计：住宅面积大，面积段单一，相关费用较高；商铺面积大，进深过长,总价高,从价格策略和销售方式上改善，可采取提高一楼价格，赠送或半赠送二楼商铺，一楼层高高，可利用价值大。一梯三户的设计，提升居住品质,项目缺乏品牌效应，售楼部处于人流稀少地段，不利于宣传。,在人流量较多的地方增加展示点，通过直投提升项目知名度，树立项目形象。,房地产市场处于初期阶段，不利于价格提升。,通过立面效果及绿化、社区配套提升项目形象。,机会,机会,机会利用,入市时间早，年内竞争项目少，市场份额占有大,年内竞争项目少，减少了广告宣传的费用，价格方面的让利，可以更高的提高企业的利润,刚性需求大，新建小区入住率高,有效的广告宣传，提升项目知名度和客户的关注度，最大化的扩大客户群体。,项目附近酒店多，可以汇聚人流,人流聚集处进行项目展示及礼品发放。,烟叶产业支撑，人均收入较高，有相对的购买能力,部分客户具备一次性付款能力，鼓励客户一次性付款。,威胁,威胁,威胁规避,政策调控、房贷受限、银行政策收紧，可选银行较少。,拉大一次性付款优惠点，减少银行政策影响。,当地居民对期房接受度不高,建立样板间，增强客户信心,