国际大厦营销沟通方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,沈丘旷亚国际大厦,营销沟通方案,Part,1,项目情况认知,项目情况,旷亚国际大厦项目位于沈丘县沙颍河北的行政新区，地处“长安东路”与“兆丰大道”城市主干道交叉口，与“和谐嘉园”小区隔路相望，对面是街心公园。附近新建住宅小区林立，有上海世家、绿城水岸花园、永基水岸花城、世纪豪庭等。,本案,项目区位概况,项目区位概况,本案,商业中心,行政中心,老城区中心,距离约,2,公里,距离约,1.5,公里,项目位置,项目位置,项目周边,1,公里范围内无大型零售商业，商业氛围一般，周边商业业态繁杂，为项目招商带来了很好的机会，但也会给销售产生了很大的阻力。,项目周边环境,项目规划情况,项目,A,段：,1-3F,为商业，建筑面积约,5100,，,4-6F,为单身公寓，建筑面积约,4800,。其中,1F,层高,5.6,米，,2-3F,层高,4.2,米，,4-6F,层高,3.3,米。,项目,B,段：,1-4F,均为商业，建筑面积约,5200,。其中,1F,层高,5.6,米，,2-4F,层高,4.2,米。,项目,C,段：,16F,的高层公寓，建筑面积约,1.4,万。,目前,A,、,B,段一楼外铺和高层公寓已对外销售。,Part,2,租售策略建议,基本营销原则,关于租售模式,目前国内商业物业租售模式主要以零售、零租和零售、整租两种，其操作方式如下：,零售、零租：是一般中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法，有利于资金的迅速回笼，商铺产权分散到客户，滞销商铺则作为出租物业。不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火爆，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险较低，特别适合于商业步行街。,关于租售模式,零售、整租：这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。操作方式是将每一层划分为,10-50,平方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。然后通过返租的方法从购铺者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在,6%-10%,（高于银行贷款利率才有吸引力）。对于本项目而言，既能顺利达成销售目标，又能保证后期可持续经营，我们把本项目的租售模式确定为：,零售、零租、部分整租,关于租售模式,模式说明：,1,、,A,段,/B,段一楼外铺零售，滞销部分零租；,2,、,A,段一楼内铺与二、三楼局部整租，引进大型连锁商超，如万果园、丹尼斯、胖东来等省内知名品牌。,3,、,A,段四至六楼整租，引进连锁快捷宾馆或,KTV,。,4,、,B,段二至四楼进行业态规划，以散铺形式对外发售，同时给予返租回报。,5,、除一楼外铺外，其它商铺通过返租形式收回经营权，给予投资客,5-8,年的租金保障，每年定期返还租金，租金也可抵扣房款；,关于租售模式,其优点在于：,1,、短期内回笼大量资金；,2,、实行统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。,3,、通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家经营。,关于租售模式,其风险在于：,1,、返租合同期不能太长，一般不超过,10,年，,10,年后业主进场自行经营或自行出租，会破坏商场统一经营格局，引发一系列问题。,2,、大型封闭式商场基本无临街铺面或临街铺面较少，各个商铺能否增值主要依赖于商场整体经营的成败。,3,、每年需返还大量租金，资金压力大。,如何规避以上风险，可以从以下几个方面入手：,1,、单个楼层整体出售，保持完成性，有利于招商与持续经营。,2,、销售、租赁、合作多种方式进行，筹备各类人才商业经营和营运资金。,关于定价原则,关于定价原则,关于定价原则,关于定价原则,关于定价原则,关于定价原则,关于返租回报,关于返租回报,关于招商销售步骤,主力店招商,2-4F,内铺销售,次主力店招商,一楼商铺销售,我们建议停止一楼外铺的销售，只接受客户预订，待项目招商、包装、推广实施后再公开销售，以实现价值最大化。,Part,3,业态规划建议,A段1F业态规划,品牌形象店：食品零售、干洗店、面包店等生活配套,连锁商超：箱包、皮具、化妆品等时尚生活配件,A段2-3F业态规划,连锁商超：食品、百货,A段4-6F业态规划,快捷宾馆,/KTV,B段1F业态规划,品牌形象店：食品零售、干洗店、面包店等生活配套,B段2-3F业态规划,家电卖场,B段4F业态规划,美食广场,招商租金收入,根据我们多年的商业操盘经验及市场分析得知，连锁商超、宾馆、餐馆的租金为,21,元,/,月，家电卖场,45,元,/,月。结合前面的业态规划，本项目的招商租金收入为：,我们按,5,年租期计算，租金收入为：,14203440,元,一般每,3,年或,5,年都要上调租金,Part,4,包装推广建议,目前项目的名称为“旷亚国际大厦”，无法准确表达项目物业性质，不利于包装推广。因此我们建议将项目的推广名改为：,上海世家财富广场,或,上海广场,这两个推广名称都与前期保持了连续统一。,关于案名定位,关于项目包装,目前项目没有进行VI系统的包装，无法体现、提升项目的档次。我们建议对项目的整体形象进行系统的包装设计，制作投资手册、海报、看房礼品等，提升项目在客户心中的形象。,关于项目包装,关于项目包装,关于项目包装,关于项目包装,关于项目包装,关于项目包装,同时对项目2、3楼的广告位进行喷绘包装，转角处楼体制作大型喷绘广告，把兆丰大道段的广场打造成休闲不行街区，布置绿色植物、休闲小品、景观灯、灯杆旗，同时在长安路段的广场布置景观灯、灯杆旗，营造高档次的商业氛围。,目前的房地产销售已经过了“酒香不怕巷子深”的年代，随着市场竞争的日益加剧，销售难度很大。因此我们建议利用户外、电视、短信等大众媒体，对项目进行全方位的宣传造势。同时在招商成功、商家营业或节假日等重要节点举行大型营销活动。,其中，营销推广费用一般占总销金额的1-1.5%，我们按照1%的比例进行测算得知：,71302160元*1%=713020元,关于广告推广,结语,以上内容为我司初步营销思路，待确定合作意向后将会分版块进行细化。,谢 谢,