商业地产投资决策研究报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,商业地产投资决策研究报告,商业地产投资决策研究报告商业地产投资决策研究报告XX市区金沙洲D地块项目,可行性研究报告金沙洲D地块,XX,市,区金沙洲,D,地块项目,可行性研究报告,金沙洲,D,地块,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,1.1,土地属性情况,本项目,XX,公司的,3+X+Y,发展布局,本项目位于,片区，与在售的*项目相距,4,公里,1.1.1,公司重点发展片区、新项目所在片区、公司已有项目分布,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,1.1,土地属性情况,直接连接内环线，,2030,分钟车程到达,XX,各主要市区,1.1.2,项目位置,望江：,18000,元,/m2,园林单位：,13000,元,/m2,无景观单位：,11000,元,/m2,望江单位：,14000,元,/m2,不望江单位：,12000,元,/m2,内环路,外环路,望江单位：,12000,元,/m2,不望江单位：,9500,元,/m2,望江单位：,16000,元,/m2,不望江单位：,13200,元,/m2,望江单位：,22000,元,/m2,不望江单位：,18000,元,/m2,望江单位：,10000-12000,元,/m2,不望江单位：,7800,元,/m2,园林,+,江景单位：,11000,元,/m2,无景观单位：,8200,元,/m2,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,1.1.3,项目周边配套分布图,横沙学校,沙风小学,*项目中大附属小学和中学,本项目,1.1,土地属性情况,教育：,1,）本项目可与*项目共用优质教育资源：,中大附属外国语幼儿园、小学和中学；,2,）组团内的其它小学均为区级普通小学；,3,）项目用地相邻规划有一所小学占地,10695,平,米，规划总建筑面积,7487,平米，由政府兴建；,医疗：,1,）共用*项目医疗配套：,24,小时急,救服务、荔湾区医院门诊部；,2,）项目周边无大型或集中医疗设施，,在项目西侧,200,米处有小型门诊部。,基本生活配套：,项目西侧、北侧紧邻的城西花园附近有餐饮、小型超市、肉菜市场等基本的生活配套设施，可以满足日常的生活需要。,规划小学和幼儿园,生活配套,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,1.1.4,交通配套分布图,本项目,1.1,土地属性情况,公交站点和线路,：,乘车便捷，可通达,XX,各主要市区,项目西侧紧邻沙贝,259,路公交总站，通往,区人和镇,项目西侧紧邻城西花园,276,路公交总站，通往海珠区中山大学,距离项目约,20,米处，有金沙洲路公交站点，有,5,条公交线路通过，通往火车站、天河中心区等城市各主要区域,项目北侧,500,米的,E,区将建,3,个公交枢纽站,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,1.1,土地属性情况,1.1.5,项目所在片区可利用土地资源分布图,除本地块外，还有另外四幅，总建筑面积为,536575,平米。,实际情况预计年内能最终推出的仅有,50%,左右,地块位置,占地面积,建筑面积,容积率,金沙洲地块,B3734F,109305,218608,2,金沙洲地块,B3735F01,78225,156449,2,金沙洲地块,B3736F01,80759,161518,2,金沙洲地块,B3737F,49028,87570,1.8,本地块具备明显的优势：,地块规模大，分布很完整,地块微观的交通区位条件最佳,地块拥有最长的沿江面，约,472,米，景观资源最佳,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,1.2,宗地现状分析,281,米,378,米,472,米,280,米,231,米,项目总体指标,用地性质：居住用地,总用地面积：,144657m2,总建筑面积,433971m2,1.2.1,用地情况,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,总用地面积,144657,平方米,规划,40,米路,规划,40,米路,规划,20,米路,金,沙,洲,路,城西花园,商务用地,1.2,宗地现状分析,1.2.2,四至,规划,40,米路,沿江,60,米宽绿化带,280,米宽珠江,糖厂,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,1.2,宗地现状分析,1.2.3,地表现状,河涌,树林,树林,临时厂房,牌坊,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,最佳景观面,1.2,宗地现状分析,1.2.4,景观与视线分析,280,米宽珠江水面,沿江,60,米宽绿化带,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1.,土地属性特征,金,沙,洲,路,珠,江,1.3,项目周边不利影响,项目没有废水和废气影响。,主要噪音来源于项目西侧金沙洲路和未来项目东侧的规划沿江路；,另河面的轮船也将有一定影响。,项目东侧珠江对面糖厂对项目的可视景观有一定的不利影响。,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,2.,周边可比地价,本项目,元邦项目,凯德置地项目,参考地块,土地面积,容积率,成交时间,成交总价,土地单价,楼面单价,凯德置地项目,约,23,万平米,1.4,2005-12,50%,股权收购,104,万,/,亩,1111,元,/,平米,元邦项目,约,7,万平米,1.5,（约）,2004-12,1.15,亿元（约）,110,万,/,亩,1100,元,/,平米,本项目,144657,3,2006-9,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,3.,片区市场情况,（,1,）,区住宅市场的供求分析,年度,2001,年,2002,年,2003,年,2004,年,2005,年,供应量,55.3,79.4,82,86.32,116.2,供应量增幅比例,43.6%,3.3%,5.3%,34.6%,销售量,96.5,82.5,86.22,102.83,115.7,销售量增幅比例,-14.6%,4.5%,19.27%,12.5%,均价,4240,4353,4081,4277,4913,均价增幅比例,2.7%,-6.3%,4.81%,14.9%,市场走势简析,供应与成交总体较为平稳，,2005,全年供应量和销售量保持稳定增长，说明,05,年上半年公布的新政策对本区域销售影响不大。,2,、成交价格自,04,年开始有所上升，,05,年全年增幅达到了,15%,。道路交通的改善、区域内产品类型的升级、旧机场搬迁、区域内工厂搬迁规划是重要原因，前景看好。,3,、预计未来数年,区住宅供求基本平衡，价格持续稳定上扬。,（,2,）周边代表性楼盘销售简况,项目名称,开发商,规模,销售均价,装修情况,产品类型,销售情况,配套情况,客户来源,富力桃园,富力地产,占地,33,万平米，建面,98,万平米。,8500,元,/,平米。（,04,年,3,月份开盘，,4800,元,/,平米起价，到,05,年中期中期,6300,元,/,平米，到,05,年底,7500,元,/,平米,),1500,元,/,平米,以,32,层高层为主。,26%,为两房；大三房、四、五超过,50%,；其余为小三房）,每月销售,110,套左右（,04,年,10,个月销售,6.5,亿；,05,年销售,13,亿）,自助交费终端,休闲中心,球场,会所,地下车库,地面车场,超市,菜市场,邮局,小区花园,公园,幼儿园,小学,中学,银行,游泳池,餐饮,美容,美发,24,小时便利店,区原居民；,荔湾区原居民；,东风西路、环市西路、中山八路、广源西等专业市场的私营业主。,富力桃园,*项目,本项目,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,3.,片区市场情况,项目名称,开发商,规模,销售均价,装修情况,产品类型,销售情况,配套情况,客户来源,*项目,XX#,占地,53,万平米，建面,53,万平米,小高层：,5500-6500,情景洋房：,7700,叠,T,：,8300,TH,：,13000,800,元,/,平米,多层,洋房,情花,联排,月均销售,100,套,超市、银行、餐饮、会所、泳池、幼儿园、小学等配套,以青年之家、小太阳和富贵之间为主。,客户来源与荔湾、越秀和,区。人群为高素质的社会中坚力量群体。,金碧绿洲,凯德置地项目,中海金沙洲项目,金碧海岸花园,本项目,楼盘名称,规模,(M,2,),用地性质,开发产品情况,预计开售时间,发展商,嘉德置地、丽新金沙洲项目,占地,23,万,总建,30,万,以住宅为主,开发中高档别墅、洋房,首期住宅,2007,年推出,嘉德置地、丽新集团,（,3,）周边潜在项目供应情况,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,3.,片区市场情况,楼盘名称,规模,(M,2,),用地性质,开发产品情况,预计开售时间,发展商,金碧海岸花园,占地,54,万,总建,89,万,以住宅为主,产品以独立别墅、双联别墅为主，还有多栋高层,已动工，预计,2006,年开售,恒大集团,中海金沙洲（南海黄岐）项目,楼盘名称,规模,(M,2,),用地性质,开发产品情况,预计开售时间,发展商,金碧绿洲（金沙大桥以南）,占地,41,万,城镇混合住宅用地,一期产品以,30,多层的高层为主,已动工，预计,2006,年,10,月或,11,月开售,中海地产,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,用地性质,居住用地,总用地面积,144657,平方米,居住户数,4588,户,净地面积,144657,平方米,容积率,3,总建筑面积,433971,建筑密度,23%,绿地率,35%,建筑层数,限高,60,米,建筑间距要点,主朝向间距：南北向布局不小于,1.2H,；东西向布局不小于,0.7H,；,消防间距：高层之间不小于,13,米；多层之间不小于,9,米；,东西次朝向间距：多层山墙间距不小于,8,米。,退红线要求,退东侧、南侧、西侧、北侧规划,40,米道路边线,10,米；退西北侧规划,20,米道路边线,5,米。,配套要求,项目,用地面积,建筑面积,小区商业服务设施,5000,托儿所,1200,700,卫生站,300,文化活动站,500,居委会,100,老年人服务站点,120,公厕,70,邮政所,400,物业管理处,900,居民健身设施,1200,总计,8090,4.,规划设计要点,一,.,项目概况,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,交通规划要点,主入口：机动车西侧和南侧，但不得设于城市主干道交叉口处,50,米范围内；非机动车：东、西、南侧。,其他规划要点,机动车位：,1607,个，每位,35,平方米；非机动车：,1,位,/1,户设置，每位,1.5,平方米。,1.,交通设施设计,1,）机动车地面停车位不得超过停车位总数的,10%,；,2,）不得在建筑物架空层设置停车泊位。,3,）地面停车场的绿地率不得少于,20%,，乔木率必须大于,200,棵,/,公顷。,4,）自行车地面停放数量不得超过总数的,30%,。,2.,绿地设计一般规定,1,）小区公共绿地绿地率不应小于,70%,；,2,）绿地内的景观建筑总面积应小于公共绿地总面积的,8%,，建筑基底面积应小于,5,。,3,）公共绿地乔木率应大于,100,棵,/,公顷。,3.,屋顶绿化,1,）六层与六层以下居住建筑、配套公建屋顶必须设计重型绿化。（重型绿化是指绿化种植土厚度达到,60,厘米以上）。,2,） 屋顶绿化设计应实现永久绿化。,4,、采用生活垃圾真空管道收集系统,5,、功能设计方面,1,） 居住建筑首层应架空,2,） 用设计占总居住户数,10%,的老年人公寓,4.,规划设计要点（续）,二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,2.1,项目系列归属,城花系列。,2.2,项目客户定位,人群,参考比例,*项目,城西发展片区,XX,市,社会,新锐,青年之家,21%,4%,13%,青年持家,7%,22%,24%,望子,成龙,小太阳,28%,22%,18%,后小太阳,7%,15%,13%,孩子三代,9%,17%,15%,健康养老,11%,16%,11%,富贵之家,17%,4%,6%,小计,100%,100%,100%,通过,7,对眼的分析，由于该项目各方面属性均好，且具备一定规模，各类客户都有可能成为目标客户群,由交通距离的考虑，该项目的客户群来源地可以覆盖整个,XX,市区,对比,XX,市、,区以与花城的潜购客户,/,客户数据，,本项目的主要客户群为望子成龙，其次是社会新锐,。,二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,客户定位表如下：,2.3,、产品解决方案,（,1,）产品解决方案清单,二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,对应客户,产品类型,户均,m,2,产品位置特征,朝向,楼层,景观,社区内位置,车位,富贵之家,TH,250,南北对流,一线江景,避免靠路,自带,富贵之家,空中,TH,200,南北对流,18,层,一线江景,避免靠路,1,：,1,望子成龙,小高层（,18F,）,四房,(,空中四合院,),180,偏南向或更好,18,层,可侧向望江或中心园林景观,避免靠路,户：车,=4,：,1,望子成龙、社会新锐,大三房,144,偏南向或更好,18,层,可侧向望江或中心园林景观,避免靠路,健康养老、望子成龙、社会新锐,小三,90(,房套房,),避免正西向或正北向,18,层,尽量有园林景观,避免靠路,健康养老、望子成龙、社会新锐,90(,标准,),避免正西向或正北向,18,层,景观较弱处,可靠路边,健康养老、社会新锐,二房,75,避免正西向或正北向,18,层,景观较弱处,可靠路边,2.3,、产品解决方案,（,1,）产品解决方案清单（续）,二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,产品类型,产品户型特征,房间面宽,房间朝向,房间配置,阳台,地下室,层高,跃层,/,中空,凸窗,院子,TH,厅,5M,，主卧,4M,厅和至少,2,间卧室朝南,2,套房,+1,工人房,有较大的天台与露台,不超过,35m2,3M,客厅中空,主要房间配凸窗,(23,个,/,户,),35m2,空中,TH,厅,4.8M,，主卧,4M,厅和至少,2,间卧室朝南,2,套房,+1,工人房,有较大的天台,/,露台,3M,客厅中空,四房,(,空中四合院,),厅,5M,，主卧,4M,厅和主卧朝南,2,套房,景观阳台与工作阳台（或入户花园）,2.9M,可有跃层设计,大三房,厅,4.6M,厅和主卧朝南,1,套房,景观阳台与工作阳台（或入户花园）,2.9M,小三（房套房）,厅,3.8M,厅和主卧避免西向,1,房套小书房,至少,1,阳台,2.9M,小三（标准）,厅,3.8M,厅和主卧避免西向,无套房,1,阳台,2.9M,二房,厅,3.4M,厅和主卧避免西向,无套房,1,阳台,2.9M,2.3,、产品解决方案,（,1,）产品解决方案清单（续）,二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,对应客户,产品形象特征,部品特征,立面风格,开窗,园林,TH,可为涂料,风格未定,在符合节能标准的前提下,尽量多有用大玻璃,/,大户型可多用落地玻璃窗,/,弧形窗,/,转角窗,实用，有品质感,多用,看上去很高档,但不贵的材料,突出品质感,空中,TH,四房,(,空中四合院,),大三房,正常,小三（房套房）,小三（标准）,二房,（,2,）规划设计指标表,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,产品类型,占地面积,建造面积,可售面积,产品比例,平均每户面积,单元数,户数,小高层,21F,（一梯,6,户）,19,890,343,901,343,901,80.75%,85.0,39,3,978,小高层,21F,（一梯,2,户）,1,440,24,480,24,480,5.75%,144.0,5,170,18,层空中,TH,3,250,42,000,42,000,9.86%,200.0,5,210,TH,6,200,15,500,15,500,3.64%,250,62,62,小计,30,780,425,881,425,881,100%,96.4,111,4,420,公建商业,2500,5000,5000,托儿所,700,物业用房,900,市政公用（邮电所、公共卫生间、活动站、居委会等）,1490,小计,2500,8090,5000,（,3,）规划方案一（测算方案）,总平面图,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,规划特质：江景资源二次最大化,1,，大户型沿江面设置。,2,，将沿江面的板楼连接在一起，从而出现一个开口达,163,米的江景通廊。,3,，对着江景通廊的半围合,21F,小高层观江景面长达,370,米。,（,3,）规划方案一（测算方案）,产品类型分布图,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,（,3,）规划方案一（测算方案）,透视图,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,（,3,）规划方案一（测算方案）,透视图,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,（,3,）规划方案二,总平面图,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,规划特质：二线江景资源均好,1,，将沿江面的板楼间距控制在,30,米。一线江景消化所有大户型。,2,，通过楼间二线江景实现小户型的景观均好。从而有最多的看江景户型。,（,3,）规划方案二,透视图,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,（,3,）规划方案二,透视图,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,（,4,）单体方案,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,21,层小高层产品：,一梯六户标准层,（,4,）单体方案,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,21,层小高层产品：,一梯六户转角标准层,（,4,）单体方案,2.3,、产品解决方案,(,续,),二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,21,层小高层产品：,空中四合院标准层示意图,二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,（,4,）单体方案,2.3,、产品解决方案,(,续,),空中,TH,与大三房产品：,二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,（,4,）单体方案,2.3,、产品解决方案,(,续,),TH,产品,二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,（,4,）单体方案,2.3,、产品解决方案,(,续,),TH,产品,二,.,客户定位与,产品解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,（,5,）成熟产品与标准化产品选型,2.3,、产品解决方案,(,续,),小高层一梯六户参考,XX,富力桃园的产品，并根据新政对户型面积的要求进行调整,空中,TH,选择,#,厦门项目,TH,选择深圳,#,城项目的成熟产品,3.1,土地权属状况与项目背景,三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,土地使用权人,XX,市国土资源与房屋管理局,土地他项权利,无,土地用途,居住,土地使用年限,居住份额用地,70,年，商业、旅游、娱乐份额,40,年，其他用地,50,年,土地手续状况,按政府公开出让项目要求办理土地证,项目信息来源,政府公开出让项目，国土资源和房屋管理局网站,土地方背景,政府储备用地,项目出让目的,政府储备用地公开招标,是否存在中介费,无,3.2,土地获取方式,1,）土地使用权获取方式简述：,政府公开招标出让本项目，,#,和中粮地产各占,50%,联合竞投本项目。,三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,评分标准简述,公司业绩（,20,分）：,（,1,）投标人获银行评级和授信,AA,级的，,9,分，获银行授信,AAA,级的，,10,分 （,2,）投标人注册资本金超过,9000,万元的，,9,分，超过,30000,万元的，,10,分,规划方案（,20,分）：,（,1,）先由评委对各投标单位的规划方案进行评选，符合规划设计条件的,8,分，,其中第一名,10,分，第二名,9,分，第三名与以后,8,分；方案明显不合理的,0,分。,（,2,）符合规划设计条件要求和新政要求（即建筑面积,90,平方米以下住房面积,所占比重应达到开发建设总面积的,80%,的），,10,分，未贯彻落实的，废标。,3.,报价（,60,分）：,报价最高得分,60,分，报价比最高报价每低,0.5%,的，扣,1,分，最多扣,60,分。,报名,条件,投标人注册资本金不小于,9000,万元。,2004,年以来信用评级不低于,AA,（项目公司以股东的信用评级为准，联合投标的必须各主体的信用评级均不低于,AA,）。,无不良信用记录。,4,、无拖欠地价和闲置土地情况，并与有上述情况的主体无参股、控股或其他投资关系。,3.2,土地获取方式,（续）,2,）土地获取程序：,三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,3.2,土地获取方式,（续）,3,）地价与支付节奏,三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,该项目属政府公开招标项目，依据,国有土地使用权出让合同,范本约定，签订成交确认书后,2,个月内支付,4,亿元，其余款项在签订成交确认书后,12,个月内分两次付清。,地价,包含内容与价款组成：拍卖成交价（交纳契税与拍卖费用后可办理国土证）。,按楼面单价,4000,元,/,平方米进行测算，总额为,173,588,万元。,支付节奏,支付进度,06,年,8,月,30,06,年,11,月,4,日,07,年,3,月,4,日,2007,年,9,月,4,日,支付金额,9000,万元,40000,万元,(,含,9000,万履约保证金,),66,794,万元,66,794,万元,付款条件,履约保证金,签署成交确认书后,60,日内，支付后可办理,建设用地批准书,签署成交确认书后,6,个月内。,签署成交确认书后,12,个月内。缴清地价款后可办理,国土证,4,）拆迁与交地,时 间,无拆迁,拆迁计划（面积）,无,交地计划（面积）,第一期地价支付后,6,个月内（预计,2007,年,5,月,4,日前交地）,交地标准,现状交地，场地完成平整，我方支付第一笔地价款后,6,个月内,3.3,项目风险与防范,1,、土地获取风险,1,）土地获取可行性风险分析：,本项目由政府公开挂牌，属于政府一手出让用地，因此项目获取无法律风险。,竞争对手,主要背景,威胁程度,广东龙光集团,1,、前身是汕头龙光建安有限公司,以经营房地产为主，集工程建筑施工、市政建设、物业管理和商业物流于一体的综合性大型企业集，具有房地产开发国家一级资质、建筑施工总承包二级资质、物业管理国家一级资质，并通过了,ISO9001,国际质量体系认证。,2,、,集团总注册资本,4.5,亿元,，总资产,40,多亿元，是一家经济实力较强、技术力量较雄厚的企业集团。,3,、至今开发房地产面积,180,万平米，先后开发了,20,多个项目。,4,、今年,4,月底龙光参加养猪场地块拍卖，其出价,3.95,亿，楼面地价,2588,元,/,平米；同月初，龙光以,5,亿元获取南宁地块。具备足够的资金实力在年内支付,4,亿的地价。,很高。,三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,2,）竞争对手分析,3.3,项目风险与防范,1,、土地获取风险,竞争对手,主要背景,威胁程度,中海地产,1,、中海海外集团有限公司于,1979,年,6,月在香港注册成立，隶属于中国建筑工程公司。,注册资本人民币,40,680,万元。,2,、,2002,年中海集团被美国,财富,杂志评为“中国上市公司,100,强”,(,含内地、香港、美国等地,),第,39,位，在房地产、建筑类企业中处于首位。,3,、从上世纪八十年代起，“中海地产” 涉足香港房地产业，同时，先后进入深圳、上海、,XX,、北京、成都、长春、南京、西安、中山、苏州、佛山和宁波等,12,个城市，已经在内地发展建成项目,38,个，而累计土地储备可发展建筑面积超过,1200,万平方米。,4,、近一两年来，中海地产在,XX,、佛山的土地拍卖市场上，屡屡出击，积极进取。在天津电影厂拍卖项目中的失利（出价,11.07,亿元，加回迁成本，楼面地价达,4159,元,/,平米），说明中海有足够的资金实力，并加大了对本项目的获取欲望。,5,、本项目周边有中海金沙湾项目，本项目竞得有助于提升中海在本地区的市场影响力，同时高成交价也有利于促进金沙湾项目价值的提升。,很高。,三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,2,）竞争对手分析,3.3,项目风险与防范,1,、土地获取风险,2,）竞争对手分析（续）,竞争对手,主要背景,威胁程度,富力地产,1,、,XX,富力地产股份有限公司成立于,1994,年，,注册资金达,7.6,亿元人民币，,获得由国,家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。,2,、目前，正在开发施工的工程面积近,2 00,万平方米，年销售额,80,多亿元人民币。,3,、,2005,年,7,月,14,日,富力地产在香港联合交易所主板成功上市,开辟了海外资本市场的,融资渠道，融资近,20,亿港币。,4,、富力地产今年在珠江新城版块内的商业办公项目的公开竞拍中表现出势在必得的,架势，在今年拍卖的,D1-1,商务办公综合发展地块中，以,4600,元,/,平米的可售楼面地价竟,得，总地价,4.6,亿元。,5,、本项目所在地区是富力地产住宅项目相对集中的区域，正在销售的有,“,富力桃园,”,项,目，已经售罄的有,“,富力碧涛湾,”,、,“,富力半岛,”,等项目。本项目的竞得有助于进一步巩,固富力在此片区的影响力和市场地位，高成交价有利于促进,“,富力桃园,”,价值的提升。,高。,保利地产,1,、保利房地产股份有限公司于,2002,年成功改制，其前身,XX,保利房地产开发公司成立,于,1992,年,9,月，为国家一级房地产开发资质。十多年来，公司一直致力于中高档精品住,宅的开发，辅以商业项目的开发和经营。,2,、目前在,XX,在售项目,5,个，在建项目,11,个，最近刚刚上市，资金充足。,3,、保利地产在,XX,发展势头迅猛，对大面积一手地较为进取，目前其本地区还没有项,目，借助这个项目可以进入新的区域。,4,、保利在种鸡场项目的拍卖中最终报价,4.38,亿，楼面地价,2920,元,/,平米。,高。,三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,3.3,项目风险与防范,1,、土地获取风险,2,）竞争对手分析（续）,竞争对手,主要背景,威胁程度,隽粤置业,隽粤置业有限公司为隽御地产集团有限公司的全资子公司。,隽御地产集团有限公司为香港联合交易所上市路劲基建有限公司（股票编号：,1098,，下称,“,路劲,”,）的全资子公司，于,2003,年成立，为路劲负责房地产开发和销售的旗舰公司一。,路劲基建有限公司于,1996,年香港联合交易所上市。总资产,73.4,亿港元，净资产,52.3,亿港元。主要专注投资、发展、经营和管理收费公路和房地产的香港上市公司。路劲在中国八个省参与超过二十个收费公路和桥梁项目，经营六十多个公路收费站，公路总里程约一千一百公里，投入资金超过六十亿港元。集团于二零零四年开始涉足内地房地产项目，并以合理的价格取得了数个土地发展权。,现时，隽御在广东省,XX,市与江苏省常州市拥有数个住宅与商业地块开发项目，土地储备总建筑面积达,160,万平方米，已开工建筑面积达,25,万平方米，开发涉与总金额约人民币,50,亿元。隽御的目标是成为中国房地产主要品牌之一。,隽粤目前在,XX,有一个住宅项目在售，建筑面积,10,万平米；另在珠江新城有两个合作项目还未开发，总建筑面积,12.1,万平米。,今年,4,月该公司在机械化养猪场厂拍卖，报价,2.9834,亿，楼面地价为,1925,元,/,平米，竞投过程中未出价。,较高。,三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,3.3,项目风险与防范,1,、土地获取风险,2,）竞争对手分析（续）,竞争对手,主要背景,威胁程度,越秀城建,XX,城建开发集团成立于,1983,年，是,XX,市成立最早的国有房地产综合开发企业。,XX,城建开发集团与香港越秀企业集团实施资产重组，成为香港上市公司,“,越秀投资,”,的主体。,目前，集团总资产,200,多亿元，是一个以房地产为主业，以房地产相关产业为依托，资本结构多元化、产业发展多元化的综合性企业集团。,从住宅拍卖市场来看，参与较少，今年参加西塔项目竞标，并最终,2856,元,/,平米，总价,10.57,亿获得总建面,37,万平米的珠江新城西塔项目，预计该项目总资金需求,60,亿。,近日,新快报,披露该公司已经启动,30,亿储备开发新项目，其中金沙洲、科学城等地块表示要志在必夺。,较高。,XX,地铁,负责,XX,市快速轨道交通系统的建设和运营管理，以与地铁沿线房地产物业的开发和经营。,XX,市地下铁道总公司房地产开发事业总部于,2008,年,8,月成立，专门负责房地产开发业务。总部下设开发策划部、开发项目部、工程管理部、物业经营部、综合部等部门，代表总公司对,XX,地铁物业管理公司进行股权管理。,总部已成功开发并销售了金道花园、金兰苑、富康新村等大中型居住小区。,其开发的所有项目均与其他公司合作完成。,较高。,三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,3.3,项目风险与防范,(续,),三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,2,、合作风险,合作方“中粮地产”为中粮集团旗下上市公司，中粮集团与,#,的良好信任关系是双方合作的基础。,XX,公司与中粮已有,#,城、海印桥西侧项目等合作经历。合作细节将在双方集团“总对总”的合作指引下确定。,双方各按,50%,的股比投入，共担收益和风险。,鉴于,#,集团和中粮集团良好的合作经历和双方实力，合作方的后续投资和履约能力可以保障。因此合作风险可控。,3.3,项目风险与防范,(续,),三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,1,）交地时间问题：,本项目在支付第一期地价款后,6,个月内，政府才能完成移交土地，预计移交土地的最后期限为 年,5,月,1,日，本项目加速周期需要的正常开工时间为,2006,年,12,月,10,日左右，因此政府移交土地的时间会影响项目的正常开工时间，进而影响加速周期。政府移交土地存在一定的不可控性。,2,）取得,国有土地使用证,前的报批报建问题：,按土地招标文件约定，签署成交确认书后,12,个月付清全额地价款，之后一个月内办理国有土地使用证；但在此之前，项目正常开发需要报批报建等，未能取得土地证将影响项目报批报建与正常开工。,3,、加速前置风险：,3.3,项目风险与防范,(续,),三,.,土地获取方式,与项目风险分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,防范措施：,1,）关于交地问题：,考虑目前场地现状已经平整，无拆迁，政府延迟交地的主要问题在于沿江公园与周边道路、市政配套管线建设，可建设用地本身具备移交的条件，因此，争取协调政府先进行可建设用地的移交，保证开工按加速周期的要求进行。,2,）关于取得,国有土地使用证,前的报批报建等问题：,经咨询政府土地出让主管部门，类似情况下，可由土地开发中心出具相关证明，用,建设用地批准书,进行报批报建；,我司在支付,4,亿首期地价款后，也可以考虑争取和土地交易中心协商用银行保函的方式对其余地价款的支付进行担保，从而获得土地使用证，进行正常的报建、开工和销售；,也可考虑在支付首期地价后，通过土地证分割等方式，先行办理首期建设用地土地证。,3,、加速前置风险：,四,.,资金解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,4.1,、公司整体资金状况（单位：万元）,（备注：本部分指标均按楼面地价,4000,元,/,平米测算，实际成交地价将可能高于此起拍价。）,说明：结合公司整体资金状况考虑，待决策新项目,06,年度整体资金缺口为：,35696,万元。,年度,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,合计,1,、期初可用现金存量,13,535,7,078,84,230,121,170,127,423,126,038,2,、在建项目净现金流,38,761,61,924,15,303,7,669,123,657,3,、公司口净现金流,-14,436,-12,877,-3,112,-9,552,-39,977,4,、在建项目贷款净额,-,5,、已获取新项目净现金流,-50,781,48,104,24,750,8,136,-1,385,-751,28,073,6,、新项目贷款净额,20,000,-20,000,-,7,、可用于增量项目的现金存量,7,078,84,230,121,170,127,423,126,038,125,287,125,287,8,、增量项目净现金流,-42,837,-126,808,93,221,104,562,134,367,-20,923,141,582,9,、增量项目资金缺口,-35,759,-42,578,214,391,231,985,260,406,104,364,266,869,4.2,、待决策新项目现金流量计划（单位：万元）,说明：,1,、待决策新项目资金峰值,186,957,万元，出现时点,2007,年三季度,。,2,、实现累计正向现金流时间为,200,9,年,3,季度。,4.3,、资金缺口解决方案,（,1,）拟向总部申请项目贷款额度,20000,万元；,（,2,）拟与中粮集团合作解决,20000,万元资金缺口；,四,.,资金解决方案,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,按楼面地价,4000,元,/,平米测算，项目,06,年总体资金缺口为,3.57,亿元，但,06,年存在,4,亿元阶段性资金缺口，拟通过以下方式解决：,说明：由于拍卖总价很可能高于,4000,元,/,平米，因此，项目在,07,年,3,月份也存在较大资金缺口，,具体数额须待最终投标结果而定。,年度,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,2012,年,合计,现金流入,34586,144328,179106,197588,11370,566978,现金流出,42837,161873,52167,76196,64942,33600,2411,434028,项目净现金流,-42837,-127287,92161,102910,132646,-22230,-2411,132951,项目累计净流量,-42837,-170124,-77963,24947,157593,135362,132951,五,.,项目开发计划,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,5.1,、首期项目开发计划,序号,工作内容,时间,开始,完成,1,项目启动时间,8,月,1,日启动,2,规划方案设计,8,月,1,日,10,月,1,日,3,单体方案设计,10,月,1,日,12,月,1,日,4,施工图设计,12,月,1,日,07,年,2,月,1,日,5,签署土地协议或合同,9,月,11,日,20,日,6,取得,建设用地批准书,11,月,4,日,7,取得土地证,07,年,9,月,4,日前,8,基础开工,07,年,2,月,1,日,9,开盘,07,年,10,月,1,日,10,竣工验收,08,年,2,月,1,日,11,入住,08,年,6,月,1,日,12,本项目开发建设完毕,09,年,11,月,4,日,注：此开发计划可以确保我司在获得本项目后,2,个月内完成总规方案的报建工作。,5.2,、项目销售计划,五,.,项目开发计划,注：此销售面积中不含车位；销售单价不含车位部分。,07,年,08,年,09,年,10,年,合计,开发计划（,m2,）,134278,187989,214844,537111,销售面积（,m2,）,40459,123061,129480,137882,430881,销售额（万）,45378,154440,172239,194921,566978,销售单价（元,/ m2,）,11216,12030,12746,13673,12694,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,6. 1,项目主要经济指标,六,.,经济效益分析,（备注：本部分经济效益指标均按,4000,元,/,平米测算，实际成交地价将可能高于此地价。）,经济指标,项目总金额（万元）,销售收入,566,978,开发成本,342,849,资金峰值,186,957,项目总投资,371,198,净利润,107,506,内部投资收益率,27.07%,销售净利率,18.96%,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,6. 2,合作项目,#,经济指标,六,.,经济效益分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,项目,数值,#,总投资,185,599,#,净利润,53,753,#,投资回报率,28.96%,#,内部收益率,27.07%,6.3,项目开发各年的利润体现,六,.,经济效益分析,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,经济指标,08,年,09,年,10,年,合计,结算面积（,m2,）,107720,150808,172352,430881,结算金额,(,万元,),130,138,195,129,241,711,566,978,单位净利润,(,元,/m2),1818,2357,3039,2495,净利润（万元）,19,585,35,546,52,376,107,506,销售净利率,15.0%,18.2%,21.7%,19.0%,（,2,）在此基础上，经过不断调整和完善，初步形成,沙沙项目产品建议要点,，,为规划设计工作提供参考；,七,.,前置与加速措施,回顾与补充,7.1,产品类别,成熟标准化产品 创新产品（注明理由）,7.1,前置工作进展情况,客户定位和产品定位前置工作进展情况,（,1,）通过对项目属性、客户细分结果和片区房地产市场的调研，经过不断深入,的讨论后得出,金沙州,D,地块市场和客户的简要分析,初步结论；,（,3,）针对周边代表性楼盘和,XX,市珠江沿岸楼盘的分析，,得出本地块的,售价分析,初步结论；,（,4,）组织各专业部门针对本项目运用“七对眼睛”的工具进行分析，得出,“,七对眼睛”报告,。,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,七,.,前置与加速措施,回顾与补充,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,7.1,前置工作进展情况（续）,设计前置工作进展情况,（,1,）区域立项阶段形成总体方案、户型平面图等设计成果初稿；,（,2,）根据区域立项会建议，并结合营销产品建议对上述规划方案初稿进行调整，目前形成两个公司内部审核方案，并以此制作模型图；,（,3,）为保证投标方案完全满足政府的相关设计要求，形成了上报政府的规划设计方案，并已经初步完成设计成果的制作。,七,.,前置与加速措施,回顾与补充,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,加速措施,专业责任人,客户定位和产品定位工作前置,营销管理部，庄小珊,产品设计工作前置，确保项目摘牌后一个月内进行详规报建,设计管理部，谢振辉,应用集团、深圳区域和,XX,公司已有的成熟产品,营销和设计：庄小珊、谢振辉,充分利用,XX,公司在蓝山项目、东平项目上已有的管理资源和积累的政府关系,项目部：邓若宇,7.2,加速措施与专业负责人名单,8.1 SWOT,分析与结论,优势,法律手续简单：,本项目为政府公开招标项目，在政府移交用地后可以快速开工建设，有助于项目资金的回笼；,规模优势：,本项目为最近,XX,市出让的最大规模项目，可以更好的发挥,#,大规模社区规划、开发和管理的优势；,景观优势：,本项目具备得天独厚的江景资源，有助于更好发挥,#,的产品设计优势；,区位优势：,本项目可方便联系,XX,市的各主要市区，具有很广泛的客户覆盖面；,影响力优势：,本项目所在区域是,XX,市规划的重点居住区，目前有,#,、中海、凯德置地、恒大等众多知名品牌发展商的进驻，在消费者心目中具备很强的影响力，有利于项目销售；,共享资源优势：,本项目与,#,正在销售的*项目相距,4,公里，可以共用营销、管理、配套等资源。,配套优势：,本项目所在片区项目公共市政配套由政府统一规划、统一建设，除少量小区配套外，不需承担片区公共配套建设投资，有利于降低项目成本。,八,.,总结与建议,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,8.1 SWOT,分析与结论,劣势,项目周边现状缺乏大型的医疗、娱乐和商业设施，现状的城市景观较差；,项目规划有,90,平米户型占,80%,，对项目塑造高档社区的形象，以与项目后期的营销会有一定的不利影响。,项目周边未来几年面临大量的市政开发建设，短时间内嘈杂的周边施工环境会影响项目居住品质，对项目销售产生一定的威胁。,机会,随着金沙洲居住区规划的逐步落实，项目周边的城市形象和市政配套会逐步完善；,规划的地铁六号线的建成会进一步方便项目居民的出行，为项目带来重大利好；,XX,市场土地供应趋紧，土地升值为本项目带来良好市场机会。,威胁,项目周边未来住宅供应量很大，项目销售面临比较直接的竞争；,政府在该片区内规划了,5000,套小户型廉租住宅，对片区市场、形象带来一定负面影响。,八,.,总结与建议,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,根据目前加速前置的进展情况，本项目可以保证在获取后,2,个月内完成总规方案的报建工作,按照,4000,元,/,平米地价水平预测，本项目仍可获得超过,10,个亿的净利润，而且,2008,年,2,月份首期结算，可保证,2008,年结算,10.8,万平米，为上市公司贡献约,1,个亿的净利润。根据公司的需要也可以力争在,2007,年底实现部分资源的结算,本项目是,XX,政府近期推出的地价支付期限最长的一个，因此按照,4000,元,/,平米地价水平预测，相对于巨大的地价总额，本项目竞标成功后在,2,个月（今年,11,月,4,日）只需要支付四亿元（,#,权益部分为,2,亿元），,6,个月（明年,3,月,4,日）支付约,6.68,亿，,12,个月（明年,9,月,4,日）支付约,6.68,亿，约,38.5%,的地价款在,12,个月后支付，地价款支付节奏较为有利,XX,公司的核心项目或者说大项目,*项目，包括今年新增的城南地块总计,60,万平米将在明年完成竣工结算，其他项目均为,15,万平米左右的中型项目或,4,到,6,万平米的小型项目，在土地储备结构上存在严重缺陷,XX,政府今年的土地出让计划中类似大项目：金沙洲,F,区项目被分成了五块地、科学城交委项目已确定为“,9090”,的“双竞”项目、大学城项目将被推迟出让、取而代之的水泥厂项目已经确定为,50,商业和,50,“,90100”,小户型住宅，本次出让项目可以说是补充,XX,公司大项目的首选,8.2,投资建议,XX,区金沙洲,D,地块项目可行性研究报告,综上所述，本项目可行，申请决策审批！,谢谢,