商业定位报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,商业定位报告,2,第一部分商业功能定位及支撑理由分析,一、项目功能的总体定位,为做好总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析：,A,、物业本身特性,B,、商场独特的地理位置,C,、项目周边的消费力,D,、项目周边的商业现状,E,、居民的消费习惯,3,A,、物业本身的特性,中型规模商场，单层套内面积不超过6000平方米,楼高八层，负一层为停车场，一至三层为商业，四至八层为 酒店,百余个地下车库，项目地理位置及交通优势显著：三纵三横路网交错，轻轨4号线、5号线通往项目,4,B,、商场独特的地理位置,交通便利，雄踞明秀东路和园湖北路交汇处,处于南宁一块尚未开发的路面商业宝地,人口密集，有很大的消费市场.,5,C,、项目周边的消费力,邻近“明秀小区、中烟公司、江宇世纪城、虎邱建材城、荣和山水绿城、东盟国际大酒店、隆源国际公馆、云星春天、盛天茗都、皇龙新城。”,人口密集，中烟公司近在咫尺，周边村民、外来流动人口、新白领、大中专学校、医院、银行等存在庞大的中高档消费群体。,6,D,、项目周边的商业现状,1.虎邱建材城,（1-4层属商业商场，楼上5-8层住宅,）,一楼主售品牌磁砖、木地板、陶瓷；二楼主售品牌门、窗、卫浴；三楼主售橱柜厨电、吊顶、门；四层主售吊顶、墙纸、布艺,2.利泰国际酒店,（四星级酒店）,主建筑楼高10层。豪华客房、行政套房、及总统套房300多间（套）可接待500人同时下榻；客房内配置大屏幕液晶电视及完善的宽带网络服务；酒店还设有多功能会议、宴会厅4个，可接待600人同时进行大型会议、宴会和酒会；酒店设有停车位300多个；餐厅、商务中心、咖啡厅、美发中心、豪华夜总会、休闲会所、洗浴中心等设施设备齐全。,3.佰歌汇KTV,以经营连锁量贩式KTV为主的娱乐公司。面积近五千平米，内设300多个停车位，品牌音响系统,。,7,4.荣和山水绿城,荣和山水绿城将打造成为集住宅、商业中心、商务公寓、写字楼等为一体的大型都市综合体。荣和山水绿城将设6400平米的时尚会所。荣和山水绿城项目分4期开发，总用地面积30万平米，总建筑面积：约147万平米，其中B1地块的总用地面积约8.48万平米，总建筑面积约36.16万平米，住宅面积约28.39万平米，商业面积：约6290平米。,5.江宇世纪城,一个大型城市综合体项目。项目占地面积130亩，建筑面积52万，是集大型购物中心、星级酒店、酒店式公寓、甲级写字楼、高尚住宅于一体的大型城市综合体项目。,6.东盟国际大酒店,商务会务型大酒店，集住宿、餐饮、休闲娱乐、桑拿健身、商务功能为一体。酒店位于南宁市邕武路1号,酒店风格独特，品质卓越，酒店客房采用多元素设。220间韩式、欧式、日式、伊斯兰式、中国古典式幽雅豪华客房、套房，拥有完善的智能数字化自控系统，属商务洽谈、访问、会议、食宿、休闲娱乐、健身区域。酒店开业时间2006年5月28日，新近装修时间2011年，主楼高20层，客房总数220间（套）。,8,7.,隆源国际公馆,占地26718平方米（约40亩），总建筑面积95945.5平方米，由4栋18层和3栋26层高层住宅和一栋3层幼儿园组成，幼儿园面积2000平方米。该项目商住两用，其中住宅面积达69529平方米、商业面积8355平方米，划住宅、商业总户数约872户，拥有机动车位401个。商业面积有8355平方米，其中西侧是2层的商业大卖场。户型为中小户型为主,有40120平方米的一房、两房、三房和四房。,8.云星城市春天,北湖中心区公园40万大盘，沉淀百年历史人文底蕴优享城市中心无上成熟配套，“三大公园”彰显卓越景观价值，向东“俯瞰狮山公园”、向南“眺望人民公园”，更有社区内逾万平米皇家园林的“公园式居住”景观。,9.盛天名都,总用地面积：16862.68。小区集商业、居住于一体，地面设置了约121个停车位。,9,10.,皇龙新城,占地82亩，总建筑面积约20多万平方米，由双栋12-18层电梯洋房，1.1万平方米大型超市、600米1.1万平方米骑楼式商业步行街、2万平方米休闲广场以及多样式的园林景观组成，配备了800多个泊车位，是一个集中高档住宅、大型商业区、纯商务功能于一体的大型建筑综合城。,1,1.,周边临街铺面,有邮政储蓄银行、加油站、饮食、服饰、旅馆、建材、电缆及卫浴等。,该区域零售业项目较多，业态种类多样化；行业不全、社区功能弱；在居住区少有大型的、现代的商业；商业网点以南宁特色的店铺式销售为主，综合性多，多业类少。有一定的规模，中高档次，属传统的商业城乡旺地。,10,E,、居民消费习俗,追求中高档消费,就近方便，价廉物美，服务多样,城乡区间商业消费观念,11,综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼商业广场的总体功能：,1.,生活消费的便利性；,2.,就近商业的消费习惯；,3.,综合,统一规范化,商场,；,4.,商业休闲与品格风尚结合,5.,商业的完善配套，如停车场、洗手间等,最后，总结得出总体功能定位为,:,“,集休闲一商业一,餐饮,一时尚家居装饰一停车场,”,于一体的一站式购物中心。,12,三、楼层功能定位的总思路,根据商业广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。,各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：,A,、项目开发成本及模式,（只租不售）,B,、项目经营模式,（租的好，经营好，二好思路）,C,、项目的经营利润,（快速回笼资金）,13,D,、物业本身的规模（中型规模）,E,、商家对租金承受的限度,F,、行业经营对楼层的要求,G,、楼层交通特点,H,、商铺面积和间隔种类,I,、业态的组合需求,J,、同行业市场的竞争力,从而得出场各楼层功能的精确定位如下：,14,楼层,面积规模,板块名称,功能及经营范围,-1F,6000,大型停车场,主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。,1F-3F,18000,方案,1,：,时尚布艺城,加盟各类风格品牌布艺商家，以达到人群风格需求供应。,方案,2,：,五金灯饰城,加盟各类风格品牌灯饰商家，以达到人群欣赏需求供应。,4F,-8F,（单层面积）2000,中高端酒店,融合高档商务俱乐部、宴会厅、会议厅、高档中心精品餐厅、桑拿等不同的服务组合，提供综合性的复合型的服务。,商业广场楼层功能精确定位表,15,四、各楼层精确定位的综合分析,总体思路：,根据项目的总体定位和开发模式，,借用最有价值 的物业,(,首层,),快速回笼资金，规避风险；,以适合超市经营的楼层,(,二楼、三楼,),出租经营，,营造商业卖点，提升项目的附加值,其它楼层,(,四至八楼,),利润获取的另一途径和功能配套,。,16,各楼层精确定位具体分析：,负一楼：大型停车场,支撑理由：,楼层下陷，商业价值不大，不利于经营；,作为商场的车库配套，方便顾客停车；,收益方式：,按小时出租收费，统一管理,17,一,至三,楼,（方案,1,）：窗帘布艺城,支撑理由：,项目发展机会、人民潜在消费能力、人口结构特点等因素影响，本地项目商业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。,作为整体项目的开发成本收回，规避风险；,城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业价值不断升值；,对接高租金高回报的利润期望；,商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；,收益方式：,独立收银，商家租赁，统一管理；,18,一至三楼（方案,1,）：窗帘布艺城（邀品牌加盟）,19,布艺城核心价值定位分析：,各类项目都在寻求自身的差异化定位与价值，而本项目最大的优势在于,周,围区域没有统一规范化的大型布艺城；,北湖路布艺城因改动项目运营模式，原经营户需另寻有商业价值的商铺经营；,北湖路布艺一条街，现国家规划拆迁，商家也需另寻有商业价值的商铺经营。,综合大型布艺城可让多处路段临街布艺铺面集中于商场。,项目租金定位：,一至三层商业承受租金平均,60,元,/,。,20,项目定位超趋势分析：,一个融入当代时尚无素综合性开放式大型商场，品牌布艺规范化，可达到较大的宣传作用和影响；,通过业态的完善和丰富，使其形成一个受众人群最广的公共活动空间；,从目前项目市场来看，大而全的市场需求逐步完善，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。,21,一,至三,楼,（方案,2,）：五金灯饰城,支撑理由：,项目发展机会、人民潜在消费能力、人口结构特点等因素影响，本地项目商业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。,作为整体项目的开发成本收回，规避风险；,城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业价值不断升值；,对接高租金高回报的利润期望；,商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；,收益方式：,独立收银，商家租赁，统一管理；,22,一至三楼（方案,2,）：五金灯饰城（案例参考）,23,五金灯饰城核心价值定位分析：,各类项目都在寻求自身的差异化定位与价值，而本项目最大的优势在于,周,围区域没有统一规范化的大型五金灯饰城；,综合大型五金灯饰城将对区域划分不同年龄及不同生活品味客群。,综合大型五金灯饰城可让多处路段临街五金灯饰铺面集中于商场。,项目租金定位：,一至三层商业承受租金平均,60,元,/,。,24,项目定位超趋势分析：,一个融入当代时尚无素综合性开放式大型商场，品牌布艺规范化，可达到较大的宣传作用和影响；,通过业态的完善和丰富，使其形成一个受众人群最广的公共活动空间；,从目前项目市场来看，大而全的市场需求逐步完善，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。,25,四至八层：时尚潮流酒店,支撑理由：,南宁市的中高端酒店和中低端经济型酒店未来发展潜力较大，中端酒店有一定发展空间。,中端市场酒店处于高位置，平均出租率达,80%,以上，较紧缺，有一定市场空白。,市场空白，营造主题特色，利于收租的稳定性；,避免与周边成熟的大型酒店竞争,收益方式：,独立收银，商家租赁，商家自己统一管理。,26,四至八层：时尚潮流酒店,27,酒店核心价值定位分析：,满足外宾、外商、政府接待人员、高端商务客、南宁客户等不同客户组成的需求，提供综合性的复合型的服务，以服务创品牌，以品牌留客户，以客户创收益。,28,29,小结,根据功能的总体定位、形象定位，从而制定出上述各楼层的精确定位，吻合市场需求，在操作上具有可行性,!,