资源描述
高密度策略,2.0以上容积率项目研究,目录,一、引言二、体系分解三、可能性研究四、需求性研究五、产品观六、小屯项目的针对性研究,一、引言,研究背景及目的,背 景,可能开发项目中，高容积率是一大类型。,具有节地性，符合城市发展方向。,目 的,形成针对高容积率的产品观,为高容积率项目的决策提供参考,研究思路,研究范围：,以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息,研究方法,以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形成产品观,实际项目分析和万科住区开发经验相结合,同时关注相关内容的成本情况,高容积率带来了什么？,相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？,如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性,澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理,高密度下的景观处理？,高密度对局部小气候的影响？,高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响,高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）,相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中）,相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求,高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？,对“合理性”的更高要求（相比低密度）,如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？,对内部或周边配套的要求？,对后期装修的影响？,二、体系分解,产品 = 可能 + 需求,产品线,（可能成为什么？）,客户线,（需要成为什么？）,单体的可能性,规划的可能性,社区定位,合 理 性,宜 居 性,社区定位,合 理 性,宜 居 性,需求解析（一）,单 体,景 观,配 套,其 它,社区定位,规 划,社区定位,合 理 性,宜 居 性,需求解析（一）,景 观,配 套,其 它,规 划,社区定位,单 体,宜居性,合理性,自我实现,尊重需求,归属与爱,安全需求,生理需求,宜居性,合理性,需求解析（二）,需求解析（二）,规划,单体,景观,配套及物业,其他附加值,宜居性,消解高密度带来的压迫感,关注局部小气候,同层次的适当居住混合,提高居住空间舒适度,景观的宜居性,提倡精装修，减少后期装修的不良影响,便利的商业服务设施,高密度下融洽邻里交往的可能,社区文化的营造,生态技术的运用,合理性,合理提高容积率,适合高密度的路网形式和密度,停车策略,符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略,合理的户型设计,合理的内部或周边配套,适应高密度的物业管理,社区定位,卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）,高容积率下的产品观,结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性,保证产品的合理性,符合社区定位的宜居性,符合定位的其他附加值,三、可能性研究,高容积率下的单体演变逻辑,品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性,型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数,成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化,高容积率下的单体演变图示,朝阳园,（一期）,朝阳园,（二期）,今典,花园,高容积率下的单体演变图示,燕沙后,华贸国际公寓,光明城市（上海）,棕榈泉国际公寓,高容积率下的单体演变图示,公园印象（上海）,枫林绿洲,（西安）,珠江峰景,锦绣龙城（浙江）,高容积率下的单体演变图示,嘉和人家,高容积率下的单体演变图示,通风,户数,外墙,户数,日照,户数,户数,户数,户数,日照,户数,通风,户数,户数,通风,户数,通风,日照,景观,日照,通风,景观,日照,通风,景观,高容积率下的单体品质象限（北方）,合理性,（日照、通风）,宜居性,（景观、均好性）,高容积率下的建议单体选择（北方）,单体的拼接组合,一般情况下，在以上,8,种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。,影响单体品质的因素排序如下：日照,景观视野,通风,单层户数,保温,板楼进深控制在,14,米以内（一梯三户加厚部分除外）。,在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。,注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。,高容积率下单体选择的几点考虑（北方）,高容积率下规划组合的考虑因素,经济性：单体选择、日照间距、层数,空间感：围合感、领域感、流动性,宜居性：小气候、景观性、便利性,项目基本数据一览表,项目,容积,率,总用地,(公顷),总建面,(万平米),总户,数,(千户),车位比,(车：户),绿化率,（%）,三居户,型(平),主要板,楼尺寸,（米）,主要塔,楼尺寸,（米）,最低,层数,最高,层数,均价,(元/,平),精,装,开发,时间,乐府江南,2.07,11,30,1.568,0.9,34.20%,190,23.4,*15,23.4,* 16.9,9,9,7800,是,3.3,慧谷阳光,2.15,6.23,17,0.81,1,35%,130,22.4,*11.7(3),9,16,6800,否,2.5,诚品建筑,2.4,5.93,14.8,0.716,0.83,45%,157,19.2,* 14.4,30.2,* 18.1,9,15,8800,是,2.8,珠江峰景,2.44,11.33,33,2.2,0.91,35%,148,41*26(6),12,21,6200,是,4.6,华纺易城,2.46,25,50,2.93,1,40%,137,16.6,*14.9,12,18,5600,否,3.11,阳光上东,2.48,47.53,71.8,2.483,1.27,37%,220,22,*18.5,29,*15.4(4),7,32,9500,/8500,可,选,3.6,燕沙后,2.5,3.7,11.3,0.793,1.2,35%,148,27.9,*13.7(3),24.5,*30.6(6),9,18,6800,否,5.4,沿海,赛洛城,2.64,25,86.37,4.983,0.706,30%,6500,是,5.6,星园,2.7,11.2,29.3,2.122,0.7,33%,150,46*26(6),13,31,6800,否,0.1,上元,3.18,8.25,34.17,1.588,1.03,30.01%,190,5,32,8000,是,4.4,棕榈泉,3.4,7,30,1.4,1.5,50%,200,28.85,*29.1(4),23,30,16000,是,2.8,观湖国际,（北区）,3.5,9.3,43.9,1.8,1.08,30%,172,29.4,*18(3),28,28,14000,是,4.8,朗琴园,3.8,10.9,40,2,0.8,40%,150,15,30,7300,是,1.4,澳洲康都,3.98,6.13,28.61,1.711,1.014,30.50%,143,26.4,*17.4(3),15,28,7100,是,4.1,项目基本数据比较图,现象：,项目的档次与容积率、层数关联小，与地段、景观资源、自身品质关联大,高容积率下的规划结构分类（按构成元素）,纯点塔,万科星园（2.7）,棕榈泉国际公寓（3.4）,高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,朗,琴,园,(3.8),珠江峰景（2.44）,高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,阳光上东(2.48),纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,乐府江南(2.07),高容积率下的规划结构分类,诚品建筑（2.4）,高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,燕沙后(2.5),澳洲康都(3.98),高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,纯板,慧谷阳光(2.15),华纺易城(2.46),高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,纯板,沿海赛洛城(2.64),观湖国际(3.5),高容积率下的规划结构分类,纯点塔,点塔+少量板,点+板,板+少量点,纯板,高层,高层+小高层,高层+小高层+低多层,高层+低多层,上元(3.18),高容积率下的规划结构分类（按围合方式）,强围合,半围合,弱围合,开敞式,高容积率下的规划结构要点分类表,序号,构成,元素,高低组合,围合,方式,空间形态,（围合感、领域感）,景观性,城市形态,(外在气氛),小气候,品质,体现点,1,纯点塔,高,低,开敞,围合,形态简单，容易形成相对强的流动感,1、流动性和连续性,2、围合感和私密性,3、覆盖率与绿化面积,4、景观优先的规划结构,点和板的布置直接构成沿街形象和外在表情,开放、封闭、或者冷漠，影响城市界面,1、避免高层风,2、围合与开敞对局部小气候的影响,1、单体的品质,2、领域感,3、外在形象,4、景观品质,5、舒适的小气候和活动空间,2,点塔+少量板,形态有变化，弥补弱围合感,3,点+板,形态变化丰富，容易形成围合感,4,板+,少量点,形态有变化，容易形成围合感,5,纯板,形态简单，容易形成围合感,几点感受：,乐府江南的规划空间感,诚品建筑的规划、品质感、文化牌,珠江峰景比星园缺灵性，但更理性、务实,星园与棕榈泉的空间对比（均布式与周边式）,阳光上东的组团感、复合性、城市感、品质感,燕沙后的务实定位,朗琴园与澳洲康都的景观牌，成本投入的重点,上元的独辟蹊经,高容积率下的停车方式,前提和趋势：,1、在北京，私人轿车拥有率达22% ，有车人家中，有13%的家庭已经拥有了第二辆家庭用车，私人轿车拥有量在飞速增长 。,2、高容积率社区人口密度的提高使停车问题更为突出。,3、对社区景观绿化的高度重视，需要避免停车对社区环境的不利影响。,对策：,1、在尊重行人（通过组团内的高品质绿化空间）和尊重驾车人（一定程度上保留在社区内地上行驶的距离与时间）之间获得一种平衡，大家共同享有高品质优美的社区，而不需要哪一方做出太大的牺牲。,2、规划便于驾车人的合理的行车路线，根据驾车人的行动路线和活动范围，来提升相应的空间舒适度和视觉美感。,3、在地面停车、架空停车、半地下车库、地下车库四种方式中，以半地下、地下停车为主，地面停车为辅。,4、地下车库的处理，考虑绿化和阳光的引入，下车后回家路线的便捷和沿途感受，车库电梯厅的空间与装修。,四、需求性研究,需求解析,规划,单体,景观,配套及物业,其他附加值,宜居性,消解高密度带来的压迫感,关注局部小气候,同层次的适当居住混合,提高居住空间舒适度,景观的宜居性,提倡精装修，减少后期装修的不良影响,便利的商业服务设施,高密度下融洽邻里交往的可能,社区文化的营造,生态节能技术的运用,商业附加值,合理性,合理提高容积率,适合高密度的路网形式和密度,停车策略,符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略,合理的户型设计,合理的内部或周边配套,适应高密度的物业管理,社区定位,卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）,宜居性弱化高密度,如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？,容积率是一个理性的数值，但是，人对居住空间舒适度的判断取决于现场感知，而非抽象的数字。,高层建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小气候差，而拒人以外。,宜居性弱化高密度,让丰富弱化呆板和尺度,组团中的类型混合,近人尺度上，让高层变成低层,“,高汤”、“前汤,”,的尝试,让室外,/,活动空间穿插入高层楼体,“,泛会所”的出现,把高层体块,“,打散”,复合立面,宜居性改善小气候,高层建筑改变,光,线、日照、和自然通风，对社区及其周围小气候环境造成很大影响，具体如：,塔楼可能在底部造成强力的下行风和不舒服的旋风。,“狭管效应”在刮起大风时，有“狭管效应”作怪，通过高楼之间的瞬间风力会被放大。,小风时则造成通风不良，形成污染物阻滞地带。,在阳光照射的几个小时以内，高层建筑投下阴影，这些阴影可能极大地改变着该区域的性质，影响着小气候以及遮断视景。,“牛背雨”当向阳的水泥、柏油路面上的温度到80左右时，会对造成降雨的水汽有很大的影响，也就会出现路东暴雨如注、路西地皮将湿的现象。,由于居住集中，空调、取暖和照明等需要较大的能量供应，从而产生大量的热量，改变了原有的热平衡关系，加剧了热岛现象。,宜居性改善小气候,日照,（一）住宅布置与日照质量,在住宅布置中，改变单纯地按照日照间距南北向行列式排列，充分利用太阳的方位角变化，采取灵活多样的方式，既丰富了空间环境，又提高了日照质量。归纳起来有以下几种方法：（,1,）住宅上下或左右错开布置,（,2,）条式住宅与点式住宅相结合的布置（,3,）南偏东的最佳日照角度的布置,（二）东西向,适当增加东西向住宅不但增加了建房面积，还可扩大南北向住宅的间距，形成庭院式的室外空间。,涉及东西向住宅的设计，可采取以下措施克服西晒缺点：,（1）将次要房间放在西面，加大西向房间的进深（2）在西边设置进深较大的阳台，不让阳光一晒到底（3）凡是朝西户都有东面居室，避免纯朝西户的出现，从而组织好穿堂风，让日落后把余热吹走，晚上就能休息与睡眠。,采取东西向住宅和南北向住宅拼接时，必须考虑两者接收日照的程度和相互遮挡的关系。虽然东西向住宅遮挡了部分南向居室的午后日照，但庭院内冬季可不受寒风的侵袭，改善了室外小气候。,例：集团东西向薄板户型,套内面积,81.21m,建筑面积,94.87m,使用率,85.6%,宜居性改善小气候,除了以上日照与通风等因素外，居住区的绿化、水系等条件也是影响居住区热环境的主要因素。,设计绿地时，对于热量吸收，灌木要比草地易吸收，阔叶树比针叶树易吸收，在宅前宅后的院落，宜种植适量树木来增加居民的休憩场所，吸收夏季过多的热空气。同时还具有保温增湿的效果。,通风,（一）建筑布局，要为整个居住区提供自然通风的环境。,（,1,）过梳法一般来说，开敞的空间比封闭的空间空气流通性能好；点式住宅比条式住宅通风效果好。点式住宅当夏季风吹来时如同过梳一般，将居室和庭院内的热空气吹走。（,2,）导流法把居住区的室外空间组织成一个系统，将居住区主要道路设计成主通风道，沿通风廊道流向各个住宅组团，然后再从组团内庭院空间分流到住宅。（,3,）南敞北闭法适用于北方部分地区，那里夏季需引入季节风，冬季要遮挡北来的寒风。主要居室向南，具有良好的日照与通风条件，同时对小区小气候有好处。南边的低住宅呈三点式布置，向季节风敞开，对通风特别有利。,（二）必要的时候，通过风洞实验，可以感性、直观地显示出在风场作用下，质量、动量和热量传递转移的情况，为在规划、决策时了解和解决污染物扩散、热岛效应和建筑物风荷载提供依据。,宜居性改善小气候,规划布局的考虑因素：,1,、板点结合，适当考虑南敞北闭法，导堵结合，合理布局,2,、合理采用东西向住宅，在单体户型基本合理的情况下，改善社区小气候,3,、结合景观，合理布置绿地和硬地的位置，控制合适的面积规模，改善局部热环境,4,、种植设计必须考虑对局部小气候的影响，多种树木,宜居性景观,现象：,容积率增加,景观因素突出,宜居因素的重要性加强,宜居性景观,棕榈泉,国际公寓,宜居性景观,宜居性景观,宜居性景观,宜居性景观,宜居性景观,景观应作为高容积率项目提升品质的重要关注点，可有效舒缓高容积率带来的生理和心理压力。,景观本身要具备必要的观赏性，包括近距离景观和高视点景观。,景观的可参与性，或多功能原则，也就是绿化用地也可以做别的功能用，是多用途空间，以满足居民的活动需求。,水景的适当采用：恰当运用有助于提升景观档次，调节小气候，从心理层面看，水景能更有效地舒缓压力。,车库应纳入景观体系一并考虑：一方面，弱化对景观的影响，另一方面，也需要为停车创造良好的环境。,宜居性景观,在倡导“健康住宅”的今天，要关注景观的生态性，提倡生态第一，景观第二的原则。生态景观不只是绿化，必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。具体设计上：,（,1,）注重绿化布局的层次、风格与建筑物相互辉映。,（,2,）注重不同植物各方面的相互补充融合，例如，除普通草本植物外，注重观赏花木、阔叶乔木、食用果树、药用植物和芳香植物等的种植。,（,3,）注重发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭细菌病毒等，甚至从视觉感官和心理上消除精神疲劳等作用。,（,4,）从生态角度看，用树绿化的效率要比草坪绿化高,2,5,倍，也好维护。根据研究，乔木与草坪的投资是,1,：,10,，而产生的生态效应是,30,：,1,，每公顷的树木每年能吸收二氧化碳,12,吨，二氧化硫,300,公斤，产生氧气，吸收灰尘，蓄水，所以夏天感到凉爽，冬天感到温暖。,（5）生态小区的参考指标：,绿化指标：是衡量生态小区建设水平最重要的指标之一。绿地率（包括景区和水面）须达50%以上，人均公共绿地应在28平方米 以上。,地面保水指标：本指标强调建筑基地渗水保水能力，尽量减少混凝土覆盖面积，采用自然排水系统，以利于雨水的渗透，理想指标是小区80%的裸露地具有透水性能。,宜居性生态节能技术的运用,外部保温节能技术,（,1,）外墙及屋面保温系统,（,2,）外门窗系统,（,3,）外遮阳系统,室内环境技术,（,1,）供冷供暖系统,（,2,）新风系统,（,3,）等等,聚氨酯外保温体系,屋面绿化,外遮阳,天津东丽湖项目,新风系统,宜居性生态节能技术的运用,“科技豪宅”,1、锋尚国际公寓,锋尚国际公寓位于海淀区万柳居住区内，项目总建筑面积10余万平方米，建筑形式为一层八九户的塔楼。,2002年，锋尚打出“告别空调暖气时代”的广告语，引起业界轰动。,2、万国城,MOMA,MOMA几乎完全照搬了锋尚的核心技术体系，但做的更彻底。,MOMA抓住了非典这个契机，推出“病毒防火墙,科技养生新建筑”，得到市场的认可。,锋尚与,MOMA,的核心技术：,（,1,）保温隔热性能良好的围护结构,（,2,）混凝土顶棚辐射采暖制冷技术,（,3,）全置换式新风系统,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,表现形式,引入城市生活，形成商业街区,住宅和商业各有独立出入口，如住宅从地下直接上各单元，地面一、二层跳空给商业，一般，住宅在商业背面有独立区域,商业街区完全开放，社区居民和外部人流均可享用,商业顶部一般开辟成社区专用的活动区域,富有特色的商业空间、细部、商业标识设计,一般特性,合适的城市区位产生对商业街区的需求,良好而恰当的商业氛围成就社区的标志性,社区居民既能享受时尚购物的便利，也可享受置身繁华的安静,实例,建外,SOHO,阳光上东（中央街区）,阳光广场,Paseo,Colorado,Pentagon Row,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,建外,SOHO,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,阳光广场,朝阳区炎黄艺术馆北侧。写字楼，商住公寓，出租，单元面积,120-250,平方米。,一、二层设综合性商场，设有邮局、银行、机票代理、大型超市、百货、餐饮、游泳池、儿童欢乐天地、卡拉,OK,、美容、桑拿、健身、啤酒屋、咖啡厅等。,一层屋面上设近万平方米的中庭喷泉广场。,设有多层停车场，共五百个室内及室外停车位供住户及访客使用。,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,阳光广场,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,阳光广场,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,阳光上东（中环商业广场）,B,区与,C,区的界线是一条城市道路，结合这条城市道路，社区营造了一个城市广场，主要的商业设施（出租）、娱乐设施、和运动设施汇集于此，成为整个社区的中心和起居室。,阳光上东(2.48),A,B,C,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,阳光上东（中环商业广场）,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,阳光上东，国际化社区的思考,（,1,）从城市结构和形态出发的规划布局、单体设计，而不是单纯的朝向（日照）至上,（,2,）景观优先,（,3,）混合性，包括建筑产品的混合，以及住宅和商业的适当混合,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,Paseo,Colorado,Paseo,Colorado,横跨,3,个街区，占地,14.9,公顷，由商业和住宅两部分组成。,位于西区的住宅布置有底商，商业由零售店、餐馆、咖啡屋、,1,个,14,屏电影院、,1,个超市、健康俱乐部,/,美体中心、温泉等组成。,东区则为独立的住宅楼。住宅由,4,层共,400,套公寓组成，每套面积从,56,至,130,平方米不等。,建筑外观设计充满了装饰艺术要素。,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,Paseo,Colorado,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,Paseo,Colorado,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,Paseo,Colorado,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,Paseo,Colorado,Paseo,Colorado,实施方案设计中强调以下要点：（,1,）在城市商业核心区创造多种功能混合使用的环境。通过零售业、餐饮业、商贸娱乐业和居住区的混合，让人们能够在这里生活、工作、玩耍，促使该区,24,小时均富有活力。（,2,）用步行街或人行道将,Paseo,Colorado,与邻接的商业区联在一起。（,3,）鼓励视觉愉悦、功能合理的设计。设计应尊重城市中心区内的历史建筑，并要提供,21,世纪都市村庄发展所需的多样便利设施。（,4,）重新设计原有的地下停车场停车布局。允许零售业停车并隔离保护居民私用的停车位，地下室电梯能直达住宅楼的大堂。（,5,）重新开放,Garfield,大道成为步行街，在市中心重建那条贯穿南北、连接中心图书馆和市民礼堂的、包札艺术风格的轴线。（,6,）制定可实施的零售店设计统一标准和主要标志程序，确保店面能相互协调、兼容。（,7,）考虑多样性的公共艺术。如在为数众多的喷泉上使用装饰砖，富有工艺创意的栏杆、大门式样。（,8,）居住单元的设计应饱览周边良好的景观：圣加百利山、中心街区的历史建筑物、,Colorado,林荫大道、每年元旦举行的玫瑰游行节，还有由漂亮的艺术喷泉与园林景致构成的喷泉广场。（,9,）园林景观设计应广泛多样；栽植本土的和抗旱的植物；与该城每年举办的玫瑰游行节相呼应，着重强调玫瑰花的使用。,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,Pentagon Row,其他附加值商业地产（Mixed Use）的可能性,商业地产的核心,（,1,）城市生活的引入,商业街区,+,时尚住宅,（,2,）以成熟、丰富的商业业态，营造具有投资价值的商业地产,（,3,）品位,+,时尚的风格（如美国式新古典，注重商业空间、细部、标识性的设计）,时尚 活力 品质,其他附加值文化地产,诚品建筑的文化建筑,理念：为城市菁英塑造一种以知识与艺术为内涵的精致生活场景。,（,1,）透过人文的空间规划，使建筑具备阅读的功能，业主在建筑里得到心的沉静，人文的氛围充满每个角落。,（,2,）拥有北京独一无二、咖啡香陪伴的、藏书,2,万余册的住宅图书馆,诚品书坊。,（,3,）定期邀请学识渊博、德高望重的精英人士举办讲座、研讨会，形成一个由开发商牵头，业主自发组织参加的社团活动。,（,4,）在诚品书坊内有专门针对孩子的读书空间，从学龄前的图画到小学生、中学生的图书，适合各种年龄层次。,五、产品观,高容积率下的产品观,结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性,保证产品的合理性,（,1,）提倡适度的高容积率，既通过合理的高容积率体现土地使用的集约化，也不因为容积率的提高而牺牲户型的合理性,（,2,）保证合理的户型设计，兼顾朝向和通风，或者有相应的技术措施处理,（,3,）保证合理的停车比例,符合社区定位的宜居性,（,1,）在合理性基础上提高舒适性,（,2,）弱化高密度（组团的层次感、近人尺度的处理），关注局部小气候,（,3,）,同层次的适当居住混合,（客层的混合、建筑的混合）,（,4,）塑造景观出色、适合邻里交往的空间和场所（活动空间的处理）,（,5,）注重景观对居住品质的提升作用，兼顾观赏性、多功能性、生态性,（,6,） 减少停车对社区的不利影响，强调人车的平衡、共享，改善停车条件,（,7,）生态技术的合理运用，注意其经济性和高附加值,（,8,）提倡精装修,（,9,）户型附加值（空间的复合利用等）,符合定位的其他附加值（文化、商业等）,THE END,
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