X年天河城选址分析

,*,天河城选址分析,200,8,目录,天河区地区分析,商圈分析,结论,2,地理位置分析,天河城的介绍,2,2,2,2,2,一 、,天河城介绍,天河城的总体认知,天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，被誉为,“,中国第一商城,”,。天河城集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地,“,把北京路搬进了天河城广场,”,，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。天河城广场的建筑面积,16,万平方米，营业面积,10,万平方米。地上,7,层，地下,3,层，北面露天广场面积,3000,多平方米。,目前的日平均客流量已达到,30,万人，节假日客流量更多，最高一天达,85,万人。,2003,年全城营业额约,40,亿元，已成为广州最繁华的商业中心。天河城不仅带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企业老板。天河城的成功所带来的,“,天河城效应,”,，影响已波及全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同行赶超的目标。,3,一 、,天河城介绍,“,购物消闲新感受，尽在天河城广场,”,荟萃各种品牌商品的大百货公司，五星级的电影院，三百多家各具特色的中外名牌专卖店，引领家居时尚的宜家居，展示超时空精品的电器行，书香四溢的文化廊，集东西方佳肴风味的美食坊和酒楼，充满激情与梦幻的天梦宫游戏机中心和哎吔奇趣城,无限的风情和浪漫，构成一幅斑斓美丽的都市画卷，日复一日地续写着都市现代商业的繁荣，是广州人,“,我的广州生活,”,中不可缺少的一部分。,4,一 、,天河城介绍,市场定位,在天河城广场筹建之初，投资者就有一个明确指导思想，就是与国际上先进购物中心模式接轨，在广州市形成有个性的业态模式，这样才能在竞争中立于不败之地。,“,大规模、上档次、多功能、高品位,”,是天河城广场的市场定位。,而这一市场定位，是广州在迈向现代化国际大都市过程中对先进的商业零售新业态的呼唤，同时迎合了现代消费理念和需求。,5,一 、,天河城介绍,运营策略,商铺只租不卖,功能组合配置要合理,选择两家各具特色的百货公司：天贸南大和吉之岛天贸,两家大百货公司是天河城广场招租工作顺利进行的基础。,根据市场变化，灵活调整租赁策略,优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段,6,二、地理位置特分析,总体位置评价,天河城地理位置优越，位于广州市新规划商贸区中心,广州市东西南北中轴线的交叉点上。天河城在广州地铁,3,号线两条支线的交接点及其与地铁,1,号线、广州机场快线的转接站上，占据天河商圈的中心位置，毗邻广州,CBD,中央商务区、天河体育中心和广州火车东站，,60,多条公交线路在此设站，交通极为便利。（如下图）,7,二、地理位置特分析,8,二、地理位置特分析,交通状况,公交线路汇聚,-,天河城广场四面环路，有,60,多条公交车在广场前或附近设站。,（具体公交车汇总见下页）,9,途径天河城广场的公交线路,33,广州火车站,大学城总站,269,广州火车站总站,东圃总站,289,东圃客运站总站,西场电器城总站,235,车陂总站,-,天河客运站总站,224A,广卫路总站,-,广州科技城总站,280,广州火车站总站,凤岗总站,242,广州火车站,经济开发区总站,大学城,5,线体育中心站,大学城总站,296,南湖游乐园总站,奥林匹克中心总站,242,（快线） 火车站,经济开发区,白马,235,天源路总站,-,车陂总站,512,天河北公交场总站,长隆夜间动物世界总站,240,云台花园总站,黄埔港总站,夜,17,广州火车站总站,珠村总站,515,广州火车东站,东圃汽车总站,224,广卫路总站,小新塘总站,白马,549,大坦沙总站,杨桃公园,545,同德横窖村总站,花城会展中心总站,245,广州科技城总站,动物园南门总站,248,革新路总站,棠下小区总站,547,广州体育馆总站,科韵路总站,夜,38,广卫路总站,小新塘总站,263,英豪花园（晓港湾）总站,广州火车站,旅游,1,线中山八路总站,天河公交场总站,夜,25,广州火车站总站,东圃总站,289,（快线）东圃客运站总站,罗冲围总站,旅游,2,线中山八路总站,天河公交场总站,810,白云高尔夫花园总站,-,广州火车东站,夜,35,嘉禾总站,员村总站,18,二沙岛西总站,华景新城总站,278,汇侨新城总站,-,车陂总站,284,员村总站,广园新村总站,292,东山口总站,南岗总站,293,珠江新城总站,广卫路总站,517,广卫路总站,石化生活区总站,518,棠下小区总站,站前路（西郊大厦）总站,10,三、天河城所在地区分析,经济分析,政治分析,11,三、天河城所在地区分析,经济分析,天河区经济环境,天河区坚持,“,一路四区,”,的发展战略（走持续发展道路、科技兴区、教育强区、环境建区、文化优区）、紧抓软环境建设这一核心，推进区经济的发展。,2003,年，天河区国内生产总值,370.92,亿元，比上年增长,16.1%,。增长绝对值在广州市属十区中排列第四。而人民生活水平提高较快。个人收入方面。,2003,年天河区城镇职工年人均工资,2429,元，比上年增加,3.80%,，增长绝对值在广州十区中位列第三。,12,三、天河城所在地区分析,经济区域,法人单位数,（个）,从业人员数,（人）,实收资本,（万元）,营业面积,（平方米）,商品年销售额,（万元）,体育中心区域,341,5971,72549,112238,332356,石牌区域,411,2815,50518,32112,59773,天河北区域,140,1171,21012,20074,85676,天河区,1649,18001,218555,401034,783370,天河区零售业额,表,1,：三个区域和天河区零售业规模情况主要绝对值指标,13,三、天河城所在地区分析,经济区域,从业人数,（人）,实收资本,（万元）,全年营业,收入,（万元）,人均营业收入,资金周转率,(,万元,/,人,),为区平均,水平的,%,%,为区平均,水平的,%,天 河 区,18001,218555,719164,39.95,100.00,329.05,100.00,天河体育,中心区域,5971,72549,305219,51.12,127.96,420.71,127.86,石牌区域,2815,50518,47358,16.82,42.10,93.74,28.49,天河北区域,1171,21012,76998,65.74,164.56,366.45,111.37,表,2,：三个区域和天河区零售业经济效益指标比较,14,三、天河城所在地区分析,经济总结：,天河城广场恰恰处于天河体育中心区域，是经济指标中最高的。,最新统计显示：,08,年,4,月份实现社会消费品零售总额,186.42,亿元，比上年同期增长,15.34%,，全区消费品市场保持较快增长。,15,三、天河城所在地区分析,政治分析,第三产业是天河区的主体产业,事实上，在提升产业竞争力优势方面，天河区业已提出了很多应对的措施，如天河区的,“,一路三区,”,战略，已包涵了丰富的提升生产要素竞争力的内容，再如针对高新技术产业的一系列政策措施，对形成新产业的集群、提升企业竞争力等行之有效。还有省政府决定成立天贸集团之时，就确定天贸集团作为广东省商业流通领域改革的试点单位，把天河城广场项目作为广州市现代化,城市,建设的一项重点工程来对待。,天河城广场的政治政策的支持是相当大的。,16,四、商圈分析,商圈划分,天河城购物中心的主要商圈包括天河体育中心、维多,利广场、电脑城、中信广场、中怡时尚广场等这一带方圆,将近十公里的区域，而其次要商圈则延伸至天河区周边的,其他区，其边际商圈辐射的范围则更加广阔，甚至到达周,边城区。,（主要商圈如下图 ）,17,四、商圈分析,18,四、商圈分析,次要商圈如下图所示，而边际商圈可广达整个广州市甚至周边邻近的市区,次要商圈,19,四、商圈分析,商圈分析,人口统计及购买力分析,竞争环境分析,20,四、商圈分析,人口统计及购买力分析,天河区是广州最发达的区，该区的人口增长非常之快，从,1985,年的近,20,万人迅速增长到目前的将近八十万。而流动人口的发展则更是惊人，由,1991,年的,6,万多一下子发展到现在的近七十万。然而土地面积却增长很慢，,1985,年为,102,万平方公里左右，增长到目前约为,150,万平方公里，增长有限，由此可见，天河区的人口密度是非常大的，市场潜力巨大。,而更重要的是，一些研究报告表明，大型购物中心市场份额覆盖面必须要有不少于,50,万人的固定消费群。据统计，现天河区总人口约,80,万人，而这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。这一居民结构，使天河城广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体，因而拥有的购买力是非常强大的。,21,四、商圈分析,主要竞争对手,广百百货,正佳广场,维多利广场,中华广场,22,四、商圈分析,正佳广场,正佳广场，坐落于南中国最繁华的商业圣地,-,广州市天河路,228,号，正佳广场占地面积,57000,平方米，总建筑面积,420000,平方米，总投资,40,亿元人民币。其中购物中心面积,300000,平方米，地上,7,层，地下,2,层半；西塔楼是,48,层超五星级酒店；东塔楼为,25,层超甲级写字楼，总车位,1500,个。,以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻,“,体验式消费,”,模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。正佳广场傲踞天河路与体育东路交汇处，屹立于广州城市中轴核心，与体育中心连通，坐拥日均百万超旺客流，直驳地铁一、三号线交汇站，,56,条公交车线路穿梭于此，加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网络，广州新机场巴士、华南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成为华南最大交汇点。,正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与,“,体验,”,融合，并以超前时代三十年的商业,规划,，成就了,“,亚洲首席体验式购物乐园,”,的地位。正佳广场以世界级商业中心为定位，设施配套引领潮流。挑高七米的,7000,平方米园林生态中庭、广州风情博物馆、超五星级国际电影城、,10000,平方米大型室内主题乐园、超大型室内真冰溜冰场、环球,“,儿童反斗城,”,、室内水族馆和水文瀑布喷泉世界、容纳近,20,家餐厅的超大型美食广场，上千家国际国内知名品牌同场热买，主力店包括百货巨头广州友谊,商店,、百佳亚洲旗舰超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、护理,专家,屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具城等。,23,四、商圈分析,维多利广场,维多利广场是最具人文时尚的魅力之都，逾,3,万平方米的大型时尚商场，,11,万平方米的现代商务写字楼，通过别致的文化广场以及通透玻璃幕墙，流畅的建筑脉络，泛光溢彩的灯光氛围，勾勒出繁华的天河最迷人的曲线。而它以人文主题式购物乐园,将时尚与动感并轨演绎，国际品牌、时尚潮流、优越人文精彩演绎。,维多利广场,天河最亮丽的白领银座，为追求生活品味的白领，倾尽心思创造最有人文内涵的消费天堂。这里，现代，人文，品牌，时尚的文化韵味无处不在，衣饰是优雅时尚的，运动系列是动感现代的，饮食是多元化而考究的。,24,四、商圈分析,广百百货,广百百货天河店位于天河路,200,号中怡时尚购物中心,(,近体育西路,),，负二层至八层为商场，周边商业功能配套完备，设有,300,多个停车位，物业将直接连通地铁一、三号线体育西路站，设有机场快线始发站，有三十多条公交线路可到达，另外还设有环形隧道连接购书中心、天河城和体育中心。,中怡店在百货设置组合上更加紧凑，方便顾客找到商品。广百天河中怡店的装修装饰也十分讲究环保。店内装修全部采用环保材料，放弃大理石、采用高档地砖，特别配制的涂料的气味可在短时间内淡化；通风系统上，更注重自然通风，使室内外温差不大，达到室内环境和自然空气一体化。顾客在此，可以享受到舒适的环境。,25,四、商圈分析,中华广场,中华广场占地面积,3.5,万平方米，建筑面积,28.8,万平方米，经营面积,16,万平方米，广场地下有,1200,多个机动车停车位，以日本吉之岛,JUSCO,、中华百货为主力店。年营业额,18,亿元，日均人流量已达,15,万人次，逢节假日可达,30,万人次。,中华广场由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一香港昌盛集团有限公司全额投资,10,亿元建成。地点位于于广州市中心中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈士陵园站上盖，广场北与,“,烈士陵园,”,相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与地铁烈士陵园站,A,出口相接，多路公交车路经此地，交通便利。,东山区、越秀区两个传统商业区总人口大致有,103,万；中华广场核心商业圈（半径,1,公里）中的人数大致有,86,，,955,人，次级商业圈（半径,2,公里）中的人数大致有,269,，,865,人，边缘商圈（半径,3,公里）中的人数大致有,695,，,640,人。,26,五、结论,竞争与机遇并存,适当的竞争，能带来更多的消费者。天河城商圈内虽然有众多竞争者，但是，同时也巩固了天河的商圈地位。因此，把握好自己的定位，不断改善顾客满意度，天河城将成为人们购物的首选。,地理位置优越,而天河城广场是天河城商圈的重要地段，所以，我们认为天河城广场的选址是良好并具有无可限量的前途的。趁着这样的大好机会，天河城广场应好好把握，努力完善自己，构建了良好商贸平台，吸引了更多的消费者。,继续提升综合商场的形象,人们对于天河城的一站式消费是印象深刻的，天河城目前要做的是完善商品的合理性和解决高峰期的停车难问题。,27,