国际广场项目分析课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,市场研究部,Market Research,大宁国际商业广场项目研究,金贝 策划 咨询,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,大宁国际商业广场研究,一、项目基本概况,项目简介,项目位置：,上海闸北区共和新路1918号,项目总占地：,约55000平方米,项目总建面积：,250000平方米,项目核心定位：,沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”,项目区位分析,本案,免费班车点,项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路（南北高架） - 与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。,本,案,北,商业广场具有8大功能：,商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。,项目基本规划,25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位.,地面20万平方米建筑面积主要为：,商务酒店 - 30,000平方米,办公楼 - 39,000平方米,商业零售 - 50,000平方米,餐饮/娱乐/生活/文化 - 60,000平方米,停车场和公共区域 - 21,000平方米,地下5万平方米建筑面积主要为,停车场,和,设备机房,。,目标客群分析,辐射范围：,以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。,客群特点：,大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体,二、项目规划及业态分析,酒店及裙楼商业区,停车场及休闲娱乐区,办公及裙楼商业区,特色餐饮及购物区,整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。,规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。,建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。,业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。,项目规划简介,酒店及裙楼商业区:,本区域位于项目的西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。,除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连结在一起。,第12座业态规划,第12座由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。,北楼：,1F：零散商铺,2-3F：大润发超市,4F：亲子广场,5F：特色美食城,6F：雍丰大酒店,南楼：,1F：酒店大堂,2F：艺术廊,3F：展示中心,4F：亲子广场、主题乐园,5F：美食世界,6F：大宁创意基地,7-20F：四星级酒店,北楼标识,南楼标识,对比南北两幢楼之间的业态我们发现，第12座在建筑上采用了联通的设计，在4、5两个楼层设置主题消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。,综 述,本座位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合南北两幢楼连结之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。,可借鉴之处：,聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。,停车及休闲娱乐区:,本区域位于项目的西南角，由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。,8层塔楼均为立体停车场,裙楼商业业态为：,1-2F：运动100专卖,3F：上影CGV影城。,第2座业态规划,综 述,本座位于西南角，是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造。在本案具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的主出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态规划上，也引入了影城及大型运动品牌专卖，将商业价值不是很高的区域持有自营，也带动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。,可借鉴之处：,商业价值不高的区域通过业态规划，实现持有自营，同时创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升。,办公及裙楼商业区:,本区域位于项目的东面，通过5幢高层建筑将中心商业内街围合起来，避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰。,主要产品形态均为4-18F高层商住办公楼+1-3F裙房商业。,第11座与第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F联通的设计，自然的拉长了人流动线。其业态规划有：,1F：屈臣氏、时尚女装、男装,2F：屈臣氏、时尚内衣、珠宝、眼镜、配饰,3F：个人护理、美容美发,第8座及第5座基本为对称的两幢建筑，在建筑单体上也采用了设置对外通道的方式来引导人流的穿梭。,第8座业态规划：,1F：特色快餐、其它品牌商业,2F：家纺、特色家居用品,3F：电脑城（宏图三胞）,4F：游歌量贩KTV,第5座业态规划：,1F: 数码产品、特色餐饮,2F：影音器材、家电产品,3F：影音器材、家电数码,小 结,第8和第5楼座有着比较明显的对称性，从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临街面，提高了商业价值。,可借鉴之处：,1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。,第一座规划为3-13F小户型商住两用楼+1-2F裙楼商业。,核心餐饮及购物区:,本区域位于项目的中心位置，被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。,建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。,第9座业态规划有：,1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等,2F：中型特色餐饮,3F：中型特色餐饮,4F：休闲中心,第6座业态规划有：,1F：品牌服饰、特色餐饮等,2F：中型特色餐饮,3F：中型特色餐饮,4F：男子SPA会所,综 述,第9和第6楼座位于整个商业广场的核心中央地带，是人群与人流最为密集的地区。建筑设计上采用开放式商业内接的形式，方便人群自由穿梭于中心区域内。1F均为分割小面积商铺，便于引入商家经营。2-4楼则均有空中连廊相连接，使得食客能更方便的在不同商家之间进行选择，也为经营业主带来了均衡稳定的人流。,可借鉴之处：,中心区域为人流集中区域，设置开放式步行内街，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分。,中心区商业采用小面积分隔，方便日后经营；楼上则引入中型餐饮主力店，并利用联通的立体交通，使高楼层商铺的区位性不再突出。,48家,37家,11家,11家,4家,总 结,本项目在建筑形态上采用了外围高、中间低的形式，一方面通过大的闭合形成了商业内街浓厚的气氛，另一方面也将项目与城市主干道分隔开来；,中心商业街采用全开放的设置，并利用立体交通网络，使得人流在此集散并能均衡的分布到项目的其他区域中去；,招商及经营上基本采用了1楼分割为零散商铺，2-3楼引入特色主力店的形式。小商铺便于实现价值，而主力店则有利于吸引人气。,三、交通与停车分析,交通动线分析,从本项目交通动线组织上看，采用了人车分流的设计。对于人群活动比较集中的区域，则完全设置为人行区，车流的流线则顺应业态规划的需要，沿各个相对独立的功能板块边缘布置。一方面保证了人的安全，另外也为人提供了方便。,在车行的流线设计上，设置了很多弯道，起到减缓车型速度的作用；同时在与人行路线有比较明显交叉的地方，还设置有减速器、限速牌等设施。,以上设计实际上是为了弥补规划上存在的不足。车行道从商业街中穿越，毕竟给驾车者和行人带来不便，存在一定的安全隐患，是不合理的规划。虽然目前有一系列措施进行防护，如物管人员现场指挥，减速装置等，但这样一来降低了项目的对外形象。所以从规划上应该规避这些问题。,可借鉴之处：,规划上应该考虑人车分流，车道尽量不要从商业街内部穿越,停车分析,整个大宁商业广场一共设置有约1300个停车位：,包括5.5万的地下车库（约800个车位）和8层的立体车库（约500个车位）,目前停车场开放时间为：7：00-24：00,收费标准：10月前免费停车,目前停车场使用情况：,平日白天泊车率4成左右，高峰时段6成左右，周末基本泊满。到晚上18：00左右停车场的使用率也有明显提升。,可借鉴之处：,停车是商业综合体吸引力的重要表现，海量停车是必需条件,地下车库平面图,通过对地下停车场的观察可以发现，对应地面每幢楼均有电梯可由地库直达地面。这为消费目标指向性强的客户提供了非常大的方便。,从这些细节中也可以看到本商业项目在经营上的良苦用心及人性化所在。,四、其他细节展示,主题景观小品,业态标识牌,其他人性化设置,五、汇总分析,大宁商业项目汇总分析：,1、本案为总体量达到250000平方米大型商业项目，商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等；,2、建筑形态外高内低，外圈层沿街商铺均两面开门，并加设通道；核心商业街区采取开放式设计，并采用连廊分别联接2-4层；,3、本案商业的主力业态为特色餐饮、品牌服饰折扣、特色装饰品等，目标消费客群为月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体；,4、目前的开业及经营状况良好；,5、办公楼产品、电器卖场经营状况较差。,通过对大宁商业项目的详细调查研究，我们认为其成功之处主要在于：,1、明确的业态定位与规划，以业态分区指导建筑设计；,2、大胆采用立体的、开放的人流动线组织，使人流能充分均匀的分散到各处；,3、强大的招商与经营能力，在较短的时间内即形成了比较旺盛的人气；,4、在产品细节设计上，充分关注细节，充分考虑到消费者的需要。,可借鉴之处：,1、业态规划明确，功能分区明显；,2、组团产品设计，合理引导人流；,3、招商工作到位，迅速积聚人气；,4、细节体现关怀，充分考虑需求。,不足之处：,1、交通动线规划不合理,2、产品及业态还需调整,（如写字楼、电器卖场,经营状况比较糟糕）,5,、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老,;,我有能力报答，父母仍然健康。,6,、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。,7,、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。,8,、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。,9,、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。,10,、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。,11,、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。,12,、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。,13,、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。,14,、一个人的知识，通过学习可以得到,;,一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。,15,、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。,5,、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。,6,、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。,7,、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！,8,、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！,9,、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。,10,、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。,11,、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。,12,、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。,13,、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。,14,、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。,15,、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。,5,、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。,6,、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。,7,、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。,8,、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。,9,、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。,10,、没人能让我输，除非我不想赢！,11,、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。,12,、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。,13,、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。,14,、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。,15,、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,