开发经营新理念

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产开发经营与管理,考前辅导,1,本科目特点及复习技巧,科目特点,复习技巧,综合性强，涉及面宽,善于归纳、整理、比较,知识点分散，细节性考点多,书本阅读需要仔细,计算题难度大，灵活多变,注重理解，加强应变能力,历年题目重复率高,多做练习,2,掌握,熟悉,了解,3,第一章 房地产投资与投资风险,4,第一章,第一节 投资与房地产投资,一、投资概述,概念：,分类,投资的特性,短期投资与长期投资,直接投资与间接投资,金融投资与实物投资,生产性投资与非生产性投资,是一种经济行为,时间性,目的是获取收益,风险性,以获得未来货币增值或收益为目的,5,二、房地产投资概述,（一）房地产投资的概念,（二）房地产投资的分类,政府投资,非盈利机构投资,企业投资,个人投资,土地开发投资,房屋开发投资,房地产经营投资,居住物业投资,商用物业投资,工业物业投资,酒店和休闲娱乐设施投资,特殊物业投资,按主体,按经济活动类型,按物业类型,特点,6,（三）房地产投资特性,区位选择异常重要,适于进行长期投资,需要适时的更新改造,易产生资本价值风险,变现性差,易受政策影响,依赖专业管理,存在效益外溢和转移,（四）房地产投资的作用,对社会,对投资者：收益、保值、增值、消费,7,第一章,第二节 房地产投资的形式与利弊,一、房地产直接投资,参与有关管理工作,包括,二、房地产间接投资,不参与开发经营工作,包括,房地产开发投资,房地产置业投资,投资房地产企业股票或债券,投资房地产投资信托基金,购买住房抵押支持证券,8,三、房地产投资的利弊,理解,利：,弊：,收益高,容易得到金融支持,抵消通货膨胀,提高资信等级,投资额大,回收期长,需要专门的知识和经验,9,第一章,第三节 房地产投资的风险,一、房地产投资风险的概念,定义：未获得预期收益可能性的大小,包括：变动：,可能性：,标准差,越小，风险就越小,标准差与期望值之比,越小，风险就越小教材P16例子,风险收益,风险损失投资者更重视,风险报酬=实际收益-预期收益,标准差,=,期望值,=,10,二、系统风险,包括P17-20,三、个别风险,包括P20-21,风险种类,系统风险,个别风险,共同点,所有项目都要面临，个体力量无法改变,每个项目有所不同，通过个体努力可以改变,包括,通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、政治、或然损失,收益现金流、未来运营费用、资本价值、机会成本、持有期,11,四、风险对房地产投资决策的影响,收益型房地产投资承受低风险的投资者,收益增值型房地产投资承受中等风险的投资者,尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业,机会型房地产投资承受高风险的投资者,房地产开发投资一般属于这类,12,第一章,第四节 风险与投资组合,一、投资组合理论,P25,公式及例子,：计算题,预期收益率,=,无风险收益率,+,风险系数,平均收益率,-,无风险收益率,二、资本资产定价模型,P26,公式,P27,例子,：折现率的计算题,也就是上面的预期收益率,13,T1-1：,一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）,A风险较大 B收益率较高,C流动性较好 D投资回收期较长,答案：C,T1-2：,某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。A存在效益外溢和转移B需要适时的更新改造投资,C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险,D易受政策影响,答案： A,T1-3：,投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。A各异性 B适时更新改造性,C相互影响性 D专业管理依赖性,答案：B,14,T1-4：,在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。A买地-建房-卖房 B买房-经营C买房-出租-转售,D买房-出租E买地-开发-转让,答案：BCD,T1-5：,买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性D.相互影响性,答案：C,T1-6：,在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A建筑师 B结构工程师,C设备工程师D监理工程师,答案：A,T1-7：,决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（）。 A满足购买者使用要求B购买者支付能力,C物业预期收益D物业用途,答案：C,15,T1-8：,下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。,A、能为投资者带来经营性的收入现金流,B、分割产区销售已成为最受欢迎的经营模式,C、适合于长期投资 D、需在机构投资者之间进行交易,E、位置对其有着特殊的重要性,答案：,ACDE,T1-9：,商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。,答案：,T1-10：,从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（ ）。A商住楼B土地C在建工程D写字楼E建成后的物业,答案：BCE,T1-11：,下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。,A在建工程 B车站 C购物中心D科技产业园区,答案：B,16,T1-12：,同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）,A保值性 B增值性 C异质性 D弱流动性,答案：C,T1-13：,房地产投资的缺点是（ ）。A相对较高的收益水平 B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响 D投资回收期较长,答案：D,T1-14：,下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）,A购买房地产股票 B购买商铺 C购买房地产债券 D购买住房抵押支持证券,答案：B,T1-15：,房地产间接投资的形式主要有（ ）。A投资房地产信托B购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券D购买物业用于出租经营E购买土地进行开发,答案：ABC,17,T1-16：,房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。 A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入,答案：C,T1-17：,当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A.出售B.抵押C.转让D.经营,答案：D,T1-18：,相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）,A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产,B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资,C置业投资对象可以是市场上存量房地产,D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营,E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者,答案：ACDE,18,T1-19：,甲、乙两个物业2008年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2009年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50。预计乙物业2009年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投资风险相同D无法判断,答案：B,T1-20：,下列风险中属于系统风险的是()。 A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险D.持有期风险,答案：B,T1-21：,下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（ ）。,A变现风险B时间风险C或然损失风险,D通货膨胀风险,答案：B,19,T1-22：,投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（ ）。,A提高投资收益B降低系统风险,C降低个别风险D使投资毫无风险,答案：C,T1-23：,关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）,A投资者应选择毫无风险的投资组合,B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合,C投资者可以将系统性风险因素减少甚至完全抵消,D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消,答案：D,T1-24：,投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。,答案：,20,T1-25：,假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为5.85，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。A4.42B8.11C8.13D9.54,答案：B,T1-26：,如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为（）。,A、10.38% B、11.07% C、12.45% D、13.62%,答案：,T1-27：,某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资的风险相关系统数为0.5那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。A3.5B5.17C7.75D8.59,答案：C,21,T1-28：,假设某段时间内房地产业的预期收益率为15，国债的投资收益率为10，市场整体的平均收益率为20，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。,A0.25 B0.50 C1.5D2.00,答案：B,T1-29：,当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 （ ）,答案：,T1-30：,购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）,答案：,T1-31：,在进行风险分析时，期望收益的标准差越小，表明该项目风险越大。 （ ）,答案：,T1-32：,通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ）,答案：,22,T1-33：,房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ）,答案：,T1-34：,系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。(),答案：,T1-35：,房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ）,答案：,T1-36：,某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ）,答案：,T1-37：,房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般的股票收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。,答案：,23,第二章 房地产市场与市场运行,24,第二章,第一节 房地产市场概述,一、房地产市场的含义,构成：交易当事人、交易对象、交易制度、交易机构,二、房地产市场的运行环境,P30-31表格：环境类型与影响因素对应,三、影响房地产市场转变的社会经济力量,四、房地产市场的参与者,25,第二章,第二节 房地产市场结构与指标,一、房地产市场结构,房地产具有不可移动性、异质性，市场集中度低,房地产市场是垄断竞争市场,总量结构,区域结构,产品结构,供求结构,投资结构,租买结构,二、房地产市场细分,5,种标准,26,三、房地产市场指标,概念要点和计算,供给指标,（开发相关）,新竣工量、灭失量、存量、,空置量、空置率、,可供租售量、,房屋施工面积,、房屋新开工面积、,平均建设周期,、竣工房屋质量,需求指标,（购买力相关）,GDP、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、城市居民消费价格指数,市场交易指标,（成交量、价、速）,销售量、出租量、,吸纳量、吸纳率、吸纳周期、,预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数,市场监管与预警指标,土地转化率、开发强度系数、,开发投资杠杆率、,住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数,27,第二章,第三节 房地产市场的特性与功能,一、特性,供给垄断性,需求广泛性、多样性,交易复杂性,价格区位相关性,广泛的外部性,市场信息不对称性,二、功能,5个方面,28,第二章,第四节 房地产市场的运行规律,一、房地产空间市场与资产市场,均衡状态：,租金和价格都不变,价格与重置成本相同,新增量和灭失量相等,房地产资产存量保持不变,29,二、房地产市场的周期循环,定义：重复发生的波动,原因：,供需因素、信息不充分、心理、政策、制度、季节性,自然周期理解P50图,五个节点的含义：,每一阶段的特征,投资周期,与自然周期的关系,A点空置率最高,B、D点长期平均空置率,C点理想均衡点、拐点,E点等于A点,自然周期第一阶段，很少有资金投向存量房地产,自然周期第二阶段后半段，资本流量显著增加,自然周期第三阶段，流动性很高,自然周期第四阶段，投资者减少投资,30,三、房地产泡沫与过热,泡沫的成因：,泡沫不同于过度开发,土地稀缺是基础,投机需求膨胀是诱因,金融机构过度放贷是助燃剂,31,第二章,第五节 房地产市场的政府干预,一、政府干预的必要性,二、政府干预房地产市场的手段,三、政府规范房地产市场行为的措施,32,T2-1：,下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步,答案：A,T2-2：,下列关于房地产市场特性的表述中，不正确的是（ ）。A供给非同质性B需求多样性C竞争充分性,D交易复杂性,答案：C,T2-3：,市场的客体通常是指（）。A买家B卖家C交易对象D交易价格,答案：C,T2-4：,市场主体通常包括（）。A买家B卖家C交易对象,D交易价格E交易行为,答案：AB,33,T2-5：对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。A潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B服务市场潜在市场服务市场合格的有效市场C潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场,答案：C 第4章题目,T2-6：,房地产市场结构包括（ ）。A总量结构B区域结构C产品结构,D供求结构E资金结构,答案：ABCD,T2-7：,按房地产用途可以将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。,A投资决策 B规划设计 C工程建设,D地域范围 E产品功能,答案：ABCE,34,T2-8：,某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70 以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。,A均衡B周期性失衡 C结构性失衡D区域性失衡,答案：C,T2-9：,房地产市场区别于其他商品市场的特征主要有（ ）。,A、竞争性 B、垄断性 C、外部性,D、均衡性 E、信息不对称性,答案：BCE,T2-10：,土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。,答案：,T2-11：,房地产市场垄断性的原因不包括（）。,A、房地产市场需求的广泛性 B、房地产市场供给的异质性,C、土地所有权的排他性 D、土地的有限性,答案：A,35,T2-12：,如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。A减少B增加C不变D同步递减,答案：B,T2-13：,在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。 A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期 D.吸纳率E.失业率,答案：BD,T2-14：,关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）,A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积,B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积,C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积,D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积,答案：C,T2-15：,某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m,2,，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m,2,，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m,2,。那么，该市房屋均平均建设周期为（ ）年。A0.5B1.5 C2D3,答案：B,36,T2-16：,2007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万m,商品住房3750万，同期住房空置量为750万,其中经济适用住房空置量为50万，商品住房空置量为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（ ）。,A9B12C15D20,答案：B,T2-17：,关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（ ）,A吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间,B吸纳周期反应可供租售量全部被市场吸纳所需的时间,C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期,D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数,答案：A,T2-18：,某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。A0.4月B2.5月C0.4年D2.5年,答案：D,37,T2-19：,2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m,2,，其中可供销售的住宅面积为1800万m,2,，可供出租的住宅面积为450万m,2,，当年销售和出租的房屋总面积为2750万m,2,，其中销售的住宅面积为1680万m,2,，出租的住宅面积为320万m,2,，该市2008年住宅市场吸纳率为（）,、71.11、88.89、91.67、93.33,答案：B,T2-20：,某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。 A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50,答案：C,T2-21：,房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。A租赁B销售C保险D抵押,答案：C,38,T2-22：,在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分,答案：BDE,T2-23：,下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。,A自然周期与投资周期同步变化,B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期,C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期,D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期,答案：D,T2-24：,在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A空置率合理空置率B空置率合理空置率,C空置率=合理空置率D不能判断,答案：A,39,T2-25：,在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。A租金增长率上升B新增供给小于新增需求C新开工项目增加D租金增长率下降,答案：A,T2-26：,下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有()。 A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的,答案：ABD,T2-27：,在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ ）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段,答案：B,40,T2-28：,在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。 A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段,答案：C,T2-29：,在房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。,A、上升到下降 B、下降到上升,C、高于合理空置率到低于合理空置率,D、低于合理空置率到高于合理空置率,答案：C,T2-30：,政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ ）。,A产品质量B产品性价比 C规模和结构D产品档次,答案：C,T2-31：提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。A导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求,答案：ACD,第1章题目,41,T2-32：,政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。A加大城市基础设施建设投入B调整银行贷款利率C调整公共住房政策D调整房地产税收政策,E加快城市化进程,答案：BCD,T2-33：,房地产泡沫产生的基础是（ ）,A投资需求膨胀 B金融机构过度放贷,C房地产市场中的过度开发 D土地资源的稀缺性,答案：D,T2-34：,产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。 A土地稀缺B城市化进程快,C投机需求膨胀D过度放贷,答案：C,T2-35：,国际上通常采取的住房保障方式有（ ）,A政府直接建房 B对住房投资人减税 C对住房承租人减税 D对住房承租人补贴 E鼓励赢利机构建房,答案：ABD,42,T2-36：,房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 （ ）,答案：,T2-37：,房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。(),答案：,T2-38：,房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）,答案：,T2-39：,当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。 （ ）,答案：,T2-40：服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。 （ ）,答案： 第4章题目,T2-41：,房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）,答案：,43,T2-42：,吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（ ）,答案：,T2-43：,在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）,答案：,T2-44：,量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（ ）,答案：,44,第三章 房地产开发程序与管理,45,第三章,第一节 房地产开发程序概述,一、房地产开发的基本概念,二、房地产开发的一般程序,投资机会选择与决策分析阶段,投资机会选择,决策分析,前期工作阶段,获取土地,项目核准和开工计划,确定规划设计方案并获得规划许可,工程建设招标,开工申请与审批,前期工作的其它环节,质量控制,进度控制,成本控制,合同管理,竣工验收,选择租售形式,制定租售方案,制定宣传与广告策略,建设阶段,租售阶段,46,第二节 投资机会选择与决策分析,是整个房地产开发过程中最重要的阶段,其中最重要的工作是可行性研究,一、投资机会选择,二、投资决策分析,市场分析,项目财务评价,投资决策,47,第三章 房地产开发程序与管理,第三节 前期工作,一、获取土地,土地储备与土地开发,开发商获取土地的途径,二、项目核准和开工计划,新增内容,申请材料,申请报告的内容,项目核准评估的重点,土地储备,土地开发,土地储备资金11版新增内容,48,三、确定规划设计方案并获得规划许可,规划意见书（选址）,建设用地规划许可证,设计方案审批,建设工程规划许可证,四、建设工程招标,规定必须招标的项目，应该招标,其它项目可以招标,分为公开招标和邀请招标,五、开工申请与审批,申领,建筑工程施工许可证,9,个条件,六、前期工作的其他环节,49,第三章,第四节 建设阶段,一、质量控制,二、进度控制,三、成本控制,对象：主要费用中的变动费用,四、合同管理,五、安全管理,六、竣工验收,横道图,网络图特点,施工现场的安全由建筑施工企业负责,是施工总承包的，由总承包企业负责,开发商负责组织,分为单项工程竣工验收、综合验收、竣工验收备案三阶段,50,第三章,第五节 租售阶段,一、选择物业租售形式,自行租售,适合的情况,委托租售,房地产经纪机构的代理形式,选择房地产经纪机构应注意的问题,51,二、制定租售方案,租售价格,开发商的三类定价方法,成本导向定价,购买者导向定价,竞争导向定价,成本加成定价法,目标定价法,认知价值定价法,价值定价法,领导定价法,挑战定价法,随行就市定价法,三、制定宣传和广告策略,制定广告方案所需的五种决策（,5M,）,52,T3-1：,从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。,A土地B劳动力C资本D经验,E环境,答案：ABCD,T3-2：对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。A投资机会研究B初步可行性研究,C详细可行性研究D项目的评估和决策,答案：B 第8章题目,T3-3：,房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选,D财务评价E规划设计,答案：BD,53,T3-4：,下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）,A进行项目的财务评价 B获取项目所需土地,C确定规划设计方案并获得批准 D对项目的建设工程进行招标,E提交项目开工申请并获得批准,答案：BCDE,T3-5：,下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（ ）,A拆迁补偿及有关税费 B市政基础设施建设有关费用 C贷款利息 D建安费用,答案：D,T3-6：,开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（ ）。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图,D城市计划部门批准征用土地的计划任务E1/2000或1/500的地形图,答案：BDE,54,T3-7：,可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段,C建设阶段D租售阶段,答案：B,T3-8：,房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位,答案：B,T3-9：,开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ ）。A20B30C40D50,答案：B,T3-10：,由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证,答案：C,55,T3-11：,开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（）。A施工方案B工期C质量目标,D报价E市场售价,答案：ABCD,T3-12：,房地产开发企业只能通过公开投标的形式选择开发项目的施工单位。,答案：,T3-13：,横道图法用于房地产项目建设阶段的（）,、质量控制、进度控制、成本控制 、合同管理,答案：B,T3-14：,网络图法在建设工程管理中常常作为（ ）的方法,A质量控制 B成本控制 C进度控制 D合同管理,答案：C,T3-15：,在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查，检查后由（）列出质量缺陷清单。,、开发商、承包商、监理工程师、使用单位,答案：C,56,T3-16：,开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。A保险合同B分包合间C销售合同D勘察设计合同E加工合同,答案：CD,T3-17：,实行施工总承包的房地产开发项目。施工现场的安全应由()负责。 A.开发商 B.监理单位C.分包单位D.总承包单位,答案：D,T3-18：,承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。A半个月 B一个月C一个半月D两个月,答案：A,T3-19：,房地产项目竣工后，按规定移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）,、工程质量保修书、可行性研究报告、竣工图,、住宅使用说明书 、竣工验收备案表,答案：CE （有变动：技术资料和竣工图）,57,T3-20：,制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。 A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排,D广告设计及安排E租售价格确定,答案：ACE,T3-21：,某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）,A目标定价法 B领导定价法,C随行就市定价法 D认知定价法,答案：D,T3-22：,房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法,答案：B,T3-23：,在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法,答案：A,58,T3-24：,某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）。A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D挑战定价法,答案：D,T3-25：,当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。,A挑战定价法B领导定价法C目标定价法,D随行就市定价法,答案：D,T3-26：,根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。 A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法 D.价值定价法,答案：A,59,T3-27：,采取随行就市定价法的情形有（）。,A、开发商处于市场领导者地位B、开发商难以估算成本,C、开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近,D、开发商打算与同行和平共处,E、开发商具有向市场领导者挑战的实力,答案：BD,T3-28：,目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（ ）,答案：,T3-29：,在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）,答案：,T3-30：,政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ）,答案：,T3-31：,开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考虑其代理的成功率，还有考察其代理每一个项目的平均销售周期。,答案：,60,第四章 房地产市场调查与分析,61,第四章,第一节 市场调查,一、市场调查的意义和内容,重要性,5,方面作用,内容,国内外市场环境调查：4方面,市场需求容量调查,消费者和消费行为调查：9方面,竞争情况调查,市场营销因素调查,不可控因素调查,可控因素调查,62,二、市场调查的步骤,其中：调查项目分三类,资料来源分两类,试探性调查,描述性调查,因果性调查,二手资料调查的起点,一手资料,一手资料的,调查方法,观察法,专题讨论法问卷调查的试探性步骤,问卷调查法,实验法最科学,调查手段,问卷,座谈,收集信息成本最高，最容易出错的阶段,抽样方案,概率抽样：4种具体类型,非概率抽样：3种具体类型,三、对市场调查的分析与评估,63,第四章 房地产市场调查与分析,第二节 市场分析的手段与方法,一、市场规模估计,六类产品层次、五类空间层次、三类时间层次,潜在市场：有兴趣,有效市场：有兴趣、收入允许、有途径,合格的有效市场：不被禁止,服务市场：企业追求的，也就是目标市场,渗透市场：已经购买了该产品,市场规模,市场需求函数,市场最低量,市场潜量市场需求上限,市场营销敏感性,P114图,基本概念,市场总需求,市场需求预测：,P114,、,P115,公式,P113图,64,二、市场趋势分析,三个步骤,五种主要方法,购买者意图调查法,销售人员意见综合法,专家意见法,时间序列法,相关分析法（了解）,简单平均法,移动平均法,加权移动平均法,指数平滑法重要内容,宏观环境预测,行业预测,企业销售预测,65,第四章 房地产市场调查与分析,第三节 目标市场的细分与选择,现代营销战略中的,STP,一、市场细分,依据,顾客需求存在着差异性,标准：,P119,表格,三种偏好模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好,四个要求：可衡量性、可实现性、可盈利性、可区分性,二、目标市场选择,六种模式,三、市场定位,塑造企业产品在细分市场中的位置,三种方式,四种战略,理解、例子,66,第四章 房地产市场调查与分析,第四节 竞争者分析,一、识别竞争者,两种观念,一个关键,二、确定竞争者的目标,三、确定竞争者的战略,四、判断竞争者的反应模式,四种反应模式,五、企业应采取的策略,67,第四章 房地产市场调查与分析,第五节 消费者购买行为分析,一、消费者市场及其购买对象,10,个特征,二、影响消费者购买行为的主要因素,P129,图,4-6,三、消费者购买决策过程,5,个参与购买的角色,4,种购买行为类型,购买决策过程,其中，购买决策中有两种起作用的因素,购后行为：是否满意的评价,四、住房市场中的消费者行为,68,第四章 房地产市场调查与分析,第六节 房地产市场分析与市场分析报告,一、房地产市场分析的概念与作用,3个层次：区域专业项目,6种作用：对不同的主体,二、房地产市场分析的内容,宏观因素,市场状况：供给、需求、竞争、市场占有率,相关因素：对不同项目类型有不同的重点,三、房地产市场分析报告,69,T4-1：,下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。A市场需求容量调查 B消费者行为调查C市场营销因素调查 D竞争情况调查,答案：C,T4-2：,房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。 A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法,答案：A,T4-3：,某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）,A试探性调查 B描述性调查,C创新性调查 D因果性调查,答案：D,T4-4：,在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。A文献查阅B观察C专题讨论D分销渠道调查E实验,答案：BCE,70,T4-5：从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。A确定调查方式B设计问卷C收集信息D定义市场区域,答案：D （已删）,T4-6：下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。A吸纳率分析 B房地产市场的商业周期分析C家庭规模与结构分析 D投资购买和使用购买的比例分析,答案：B （已删）,T4-7：,关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（ ）,A有效市场大于服务市场 B服务市场大于潜在市场 C潜在市场大于有效市场 D渗透市场大于有效市场,E服务市场大于渗透市场,答案：ACE,T4-8：,在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（ ）。,A、市场需求上限 B、市场有效需求,C、市场现实需求 D、市场最低需求,答案：A,71,T4-9：,下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）,A指数平滑法 B市场因子推演法,C德尔菲法 D销售人员意见综合法,答案：A,T4-10：反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。A房地产平均价格B房地产中位数价格,C房地产价格指数D房地产同质价格,答案：C 第2章题目,T4-11：,某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15 的家庭打算当年购房，平均住房需求80户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ ）万。,A1260B1380C1440D2100,答案：C,T4-12：,在房地产销售量预测中，应用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。A简单平均法B移动平均法,C加权移动平均法D指数平滑法,答案：B,72,T4-13：,市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。A.移动平均法 B.指数平滑法C.市场因子推演法 D.简单平均法,答案：C,T4-14：,指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。,答案：,T4-15：,某市2008年住宅的预测销售量是500万m,2,，实际销售量为650万m,2,，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（ ）万m,2,。,A、500.0 B、537.5 C、612.5 D、650.0,答案：C,T4-16：,企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖,答案：B,73,T4-17：,某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。 A选择专业化B产品专业化,C大量定制D单一市场集中化,答案：D,T4-18：,某开发商率先向市场推出带电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（ ）战略。,A、形象差异化 B、人员差别化,C、服务差别化 D、产品差别化,答案：D,T4-19：,某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）,A形象差异化战略 B人员差别化战略,C服务差别化战略 D产品差异化战略,答案：C,74,T4-20：,某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。,A避强定位方式B产品差别化方式,C对抗性定位方式D重新定位方式,答案：D,T4-21：,一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。 A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型,答案：B,T4-22：,对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）。A服务市场B合格有效市场C有效市场,D潜在市场,答案：D,75,T4-23：,某城市的居民对高层住宅经历了一个从较抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（ ）。,A、替代性 B、发展性 C、地区性 D、复杂性,答案：B,T4-24：,下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（ ）。,A使用者地位 B购买动机,C对渠道的信赖度D对价格的敏感程度,答案：B,T4-25：,一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）,答案：,T4-26：,进行房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（ ）,答案：,T4-27：,服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。 （ ）,答案：,76,第五章 现金流量 与资金时间价值,77,第五章,第一节 现金流量,一、现金流量的概念,现金流入、现金流出、净现金流量,二、现金流量图,绘制规则、含义,三、房地产投资活动中的现金流量,现金流入、现金流出的构成,五种模式 现金流量图,适用的房地产类型,78,第五章,第二节 资金时间价值,一、资金时间价值的概念,二、利息与利率,利率的经济功能,利率的决定和影响因素,三、单利计息与复利计息,四、名义利率与实际利率,名义利率、周期利率、计息周期数、实际利率,实际利率与名义利率的换算,实际利率与名义利率的关系,实际利率、名义利率与通货膨胀的关系,例如：银行年存款利率为12%，按月计息，存期3年，则：,名义利率为12%，周期利率为1%，每年计息周期数为12，,3年计息周期数为36，实际年利率=（1+1%）,12,-1=12.68%,79,第五章,第三节 资金等效值与复利计算,一、资金等效值的概念,二、复利计算,汇总表,三、复利系数的应用,例题,80,81,82,T5-1：,现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻,D既不能现金流出也不能有现金流入的时间点 E既可有现金流入也可有现金流出的时间点,答案：ACE,T5-2：,下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。,A、购买-持有-出租-出售 B、购买-更新改造-出售,C、购买-更新改造-出租-出售 D、开发-销售,E、开发-持有-出租-出售,答案：DE,T5-3：,关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（ ）,A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点,B房地产购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点,C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内,D各期运营费用的垂直箭线全部向下,E转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上,答案：ACD,83,T5-4：,下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）。A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资者所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表,答案：CE,T5-5：,下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等,答案：ABCE,84,T5-6：,关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）,A现在的100万与5年后的100万元的价值相同,B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同,C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同,D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较,答案：A,T5-7：,下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。,A时值是资金运动起点的金额,B终值是资金运动结束时与现值不等值的金额,C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值,D不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值,答案：C,T5-8：,认为利率是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（ ）。,A、马克思的利率决定理论 B、可贷资金利率理论,C、IS-LM曲线模型利率理论 D、流动性偏好利率理论,答案：D,85,T5-9：,关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）,A利率是由储蓄和投资决定的 B利率是由货币的供求决定的 C利率是由可贷资金的供求决定的 D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的,E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性,答案：BE,T5-10：,可贷资金利率理论认为（ ）。,A可贷资金的需求