第六章施工阶段管理实务

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第六章 施工阶段的管理实务,9/16/2024,1,6.1,建设项目计划,凡事预则立，不预则废。,计划是指为实现组织既定的目标，对未来的行动规划和安排的活动。具体来说，计划就是确定未来的目标是什么，要采取什么样的活动来达到目标，要在什么时间和范围内实现这种目标，以及由谁来进行这种活动。,9/16/2024,2,投资计划的过程及内容,投资计划应,从项目策划开始,，至,竣工结算完成为止,，贯穿于项目全过程。,项,目,建,议,书,可行性,研究,可,行,性,研,究,报,告,设计阶段,初,步,设,计,技,术,设,计,施,工,图,设,计,建设,准备,招,投标,建设,实施,阶段,生产,准备,阶段,竣工,验收,阶段,交付,使用,生产,运营,后,评,价,投资估算,设计,概算,造价,修正,概算,造价,施工,图,预算,造价,承包,合同,价,结,算,价,实际,造价,9/16/2024,3,工程项目投资估算的精度,投资框算,投资估算,概算,(,修正概算,),施工图预算,标底,投标价,合同价,结算,竣工决算,投资规划,设计准备,阶段,设计阶段,施工阶段,动用前,准备阶段,保修期,时间,有,建设,意图,项目立项,项目正式动用,-30%,30%,25%,-25%,-15%,15%,10%,-10%,-5%,5%,项目决策,阶段,9/16/2024,4,6.1.1,计划的类型与作用,6.1.1.1,计划的类型,1.,按时间：长期、中期、短期计划,（如何衔接、协调）,2.,按职能：销售计划、生产计划、供应计划、劳资计划、技改计划、新品开发计划、财务计划,3.,按广度：,战略：应用于整体组织，为组织设立总体目标和寻求组织在环境中的地位的计划。,战术：作业计划规定总体目标如何实现的细节的计划。,9/16/2024,5,4.,按照计划的表现形式,（,1,）宗旨：,组织存在的目的或使命,（,4,）政策：指导和沟通决策思想的明文规定。,政策是用来指导决策的；,制定政策是鼓励（而不是约束）下级自由处置（在一定范围内）；越是高层，自由处置权越大。,制定政策有助于授权；,政策应保持稳定性和连续性，否则会使下级在决策中导致短期行为。,（,2,）目标：,一定时期内要达到的具体成果。（利润、增长、稳定、生存）,（,3,）战略：,为实现长远目标所选择的发展方向、行动方针及资源分配的总纲。 （处在竞争环境中的组织制定战略的根本目的：取得竞争优势。“田忌赛马” ）,9/16/2024,6,（,7,）规划：是综合性计划，包括目标、政策、程序、规则、资源分配等， 可大可小。（具有系统性）,（,5,）程序：处理例行问题的步骤、方法、标准。,（,6,）规则：允许或不允许，必须或不必须等。,（,8,）预算：数字化计划，使计划更精确。,9/16/2024,7,6.1.1.2,计划的作用,（,1,）计划是组织活动的指南，是管理者实现有效指挥的依据 （,2,）计划是管理者实现有效控制的标准 （,3,）计划是减少浪费、提高效益的方法 （,4,）计划是降低风险、掌握主动的手段,9/16/2024,8,6.1.2,计划的内容任务,六个方面（,5 W 1 H,）,What-,具体任务、要求,“做什么？”即明确一个时期的具体任务和要求。例如，生产计划要确定生产那些产品，生产多少，生产进度，等等。,Where-,空间布局,“何地做？”即规定计划的实施地点，了解计划实施的环境条件和限制条件。,Why -,宗旨、目标、战略,战略“为什么做？”即明确计划的原因和目的，或者说是宗旨、目标、战略。,When-,时间进度,“,何时,做？”即规定计划中各项工作的起始时间和完成时间。,Who -,明确职责,“谁去做？”即明确实施计划的部门或人员。例如，新产品开发，既要确定主要部门，又要确定协助部门，等等。,How -,政策、程序、规则,“如何做？”即明确实现计划的措施，以及相应的政策和规则，对组织资源进行合理的预算、分配和使用，等等。,9/16/2024,9,6.1.3,计划工作的程序,1,、估量机会。,指对将来可能出现的，或预示的机会进行初步分析；同时，对可能取得的成果，进行机会成本分析。,根据外部环境状况，分析内部各种因素，做到知己知彼，找到自己的位置。,9/16/2024,10,2,、确定目标：,说明基本的方针和要达到的目标，说明制定战略、政策、规则、程序、规划和预算的任务，指出工作的重点。,一个组织（企业）往往有许多目标。,德鲁克认为，凡是经营成功的企业，都会在市场、生产力、发明创造、物力和财力资源、人力资源、利润、管理人员的行为表现及培养发展、工人的行为表现及社会责任等等方面，有自己的目标。,9/16/2024,11,3,、确定计划的前提。,计划的前提：,即预测执行计划的环境；,就是计划的假设条件；,或者说，是计划实施时的预期环境。,如房地产开发计划需要预测：,多大的市场？,价格怎么样？,成本是多少？,政治社会环境如何等等。,9/16/2024,12,4,、制订可供选择的方案。,一个计划往往有几个可供选择的方案（垂直运输）。,5,、评价各种方案。,评价各种备选方案，就是比较各个方案的利弊，根据组织的目标对方案进行评估。,6,、选择方案。,这是关键的一步：确定采用的方案。,9/16/2024,13,7,、制订派生计划。,派生计划是总计划下的分计划，总计划要靠派生计划来保证，派生计划是总计划的基础。,8,、用预算形式使计划数字化。,资源需用量计划,劳动力需要量计划,主要材料需要量计划,施工机具需要量计划,预制构件需要量计划,9/16/2024,14,6.1.4.1,工程项目,管理规划,1,、规划大纲,（,1,）投标前编制；,（,2,）企业经营管理层编制；,（,3,）规划性、纲领性。,2,、实施规划,（,1,）开工前编制；,（,2,）项目管理层编制；,（,3,）实施性、使用性。,6.1.4,工程管理计划,9/16/2024,15,3,、项目管理规划大纲”和“项目管理实施规划”的内容,（,1,）“规划大纲”的内容,项目概况,范围管理规划,管理目标规划,管理组织规划,成本管理规划,进度管理规划,质量管理规划,健康与环境规划,采购与资源规划,信息管理规划,沟通管理规划,风险管理规划,收尾管理规划。,9/16/2024,16,（,2,）“实施规划”的内容,项目概况,总体工作计划,组织方案,技术方案,进度计划,质量计划,健康与环境计划,成本计划,资源需求计划,风险管理计划,信息管理计划,沟通管理计划,收尾管理计划,现场平面图布置,项目目标控制措施,技术经济指标。,9/16/2024,17,4,、建设工程项目管理规划的特点,建设工程项目管理规划内容涉及的范围和深度，在理论上和工程实践中并没有统一的规定，应视项目的特点而定。由于项目实施过程中主客观条件的变化是绝对的，不变则是相对的；在项目进展过程中平衡是暂时的，不平衡则是永恒的，因此，建设工程项目管理规划必须随着情况的变化而进行动态调整,。,9/16/2024,18,6.1.4.2,工程项目策划书,项目策划书应反映策划的所有内容，它会因项目的不同而不同，但同一类项目会有一定的相似性。项目策划书的基本框架。,1,、策划目的,此部分内容多集中在项目策划概述中，是项目策划的开始，主要包括三个部分，（,1,）项目策划背景介绍。（,2,）项目策划范围介绍。（,3,）项目策划目的介绍。,2,、政策依据,3,、环境分析,环境分析主要用,SWOT,分析。由于不同的项目面临的环境不同，外部环境分析一般涉及宏观环境和产业环境的介绍，内部环境则是对企业和项目的分析。内外环境分析是项目定位和营销策略制定的基础。,4,、项目方案分析,根据,SWOT,分析的结果，确定项目的实施框架。主要内容包括项目的目标，具体策划以及实施控制的介绍。主要内容应涉及项目人力资源、组织结构、市场营销、财务管理等。,9/16/2024,19,5,、营销方案分析,根据项目战略方案分析，进行具体营销方案策划。,6,、组织结构分析,具体内容包括项目组织结构分析、组织结构设计、团队建设、岗位职责分工、需求人数等。,7,、项目财务分析,项目财务分析涉及项目财务管理的各个层面。其中，既有项目预算、成本控制、融资分析的内容，也有项目财务预测和风险管理的内容。对于所有项目来说，都要对项目的盈利能力和投资回报进行估算。此外，对涉及融资的项目策划，要注重项目风险的分析。项目财务分析可以通过现金预算表利润表、资产负债表等进行介绍。,8,、进度控制分析,对涉及项目管理的项目策划书，有必要编制项目计划，并设计进度控制的基本策略。项目计划和进度控制一般都采用特定的时间分期，分阶段设定各种目标，来保证项目按时、按质地完成。进度控制分析主要内容包括进度控制、质量控制和费用控制三个部分。,9/16/2024,20,6.1.4.3,施工组织设计,1,、 施工组织设计的基本内容,（,1,）工程概况；,（,2,）施工部署及施工方案；,（,3,）施工进度计划；,（,4,）施工平面图（是,施工方案,及,施工进度计划,在空间上的全面安排）；,（,5,）主要技术经济指标（用以衡量组织施工的水平）。,2,、 施工组织设计的分类,（,1,）施工组织总设计（以,整个建设工程项目,为对象）；,（,2,）单位工程施工组织设计（以,单位工程,为对象）；,（,3,）分部（分项）工程施工组织设计（施工方案）。,9/16/2024,21,施工组织设计分类,9/16/2024,22,（,1,）,建设,工程项目管理规划,（,3,周）,（,2,）,建设,工程项目管理策划,（,3,周）,实务作业,5,6.2,工程竣工验收,6.2.1,工程竣工验收程序：,1,经施工单位自检合格后，并且符合,房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定,的要求方可进行竣工验收。,2,由施工单位在工程完工后向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收，并经总监理工程师签署意见。,3,对符合竣工验收要求的工程，建设单位负责组织勘察、设计、监理等单位组成的专家组实施验收。,4,建设单位必须在竣工验收,7,个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。,5,工程竣工验收合格之日起,15,个工作日内，建设单位应及时提出竣工验收报告，向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门（及备案机关）备案。,6,工程质量监督机构，应在竣工验收之日起,5,工作日内，向备案机关提交工程质量监督报告。,7,城建档案管理部门对工程档案资料按国家法律法规要求进行预验收，并签署验收意见。,8,备案机关在验证竣工验收备案文件齐全后，在竣工验收备案表上签署验收备案意见并签章。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。,6.2,工程竣工验收,工程概况表主要内容详,见表,6.11,。,6.2.2,工程概况表,表,6.11,工程概况,（,1,）,建筑工程质量验收的划分,（,2,）,建筑工程质量验收,（,3,）,建筑工程质量验收记录应符合建设部,建筑工程质量验收统一标准,附录,D,、,E,、,F,、,G,的规定,（,4,）,当建筑工程质量不符合要求时，应按规定进行处理,（,5,）,通过返修或加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。,6.2.3,建筑工程施工质量验收,6.2.3.1,建筑工程质量验收的划分与质量验收,6.3.2.2,建设工程质量验收程序和组织,（,1,）,检验批及分项工程应由监理工程师（建设单位项目技术负责人）组织施工单位项目专业质量（技术）负责人等进行验收。,（,2,）,分部工程应由总监理工程师（建设单位项目负责人）组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人等进行验收。,（,3,）,单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告,（,4,）,建设单位收到工程验收报告后，应由建设单位负责人组织施工单位及设计、监理等单位负责人进行单位工程验收。,（,5,）,单位工程有分包单位施工时，分包单位对所承包的工程项目应按本程序检查评定，总包单位派人参加。分包工程完成后，应将工程有关资料交总包单位。,（,6,）,当参加验收各方对工程质量验收意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调处理。,（,7,）,单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政主管部门备案。,5.5.2.3,建设工程竣工验收报告,在工程竣工验收合格后，建设单位提供的工程竣工验收报告应当包括工程开工及竣工的时间，施工许可证号，施工图及设计文件审查意见，建设、设计、勘察、监理、施工单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，有关工程质量的检测资料以及备案管理部门认为需要提供的有关资料。,凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、改建、扩建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的竣工工程，都需要进行竣工验收备案。,竣工验收备案管理工作，一般由市、区（县）两级住建委委托市、区（县）两级监督机构，按现行的工程质量监督范围，具体负责房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案工作。各建设工程质量监督站负责的工程竣工验收后，由建设单位向住建委竣工验收备案管理部门办理竣工验收备案。,6.5.3,建设工程施工验收备案管理,6.5.3.1,工程竣工验收备案的范围,6.5.3.2,竣工验收备案文件,（,1,）,工程竣工验收备案表；,（,2,）,工程竣工验收报告；,（,3,）,法律、法规规定应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；,（,4,）,房屋建筑工程质量保修书,，商品住宅工程还应同时提供该房地产开发企业签署的,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,；,（,5,）,有关法规、规章规定必须提供的其他文件。,6.5.3.3,备案程序,（,1,）,单位工程竣工验收,5,日前，建设单位到设立在承接监督该工程的监督站工程竣工验收备案管理部门领取,建设工程竣工验收备案表,。,（,2,）,自工程竣工验收合格之日起,15,个工作日内，建设单位将,建设工程竣工验收备案表,一式两份和竣工验收备案文件报送工程竣工验收备案管理部门，经备案工作人员初审验证符合要求后，在表中备案意见栏加盖“备案文件收讫”章。,（,3,）,工程质量监督部门在工程竣工验收合格后,5,个工作日内，向工程竣工验收备案管理部门报送,工程质量监督报告,。,（,4,）,备案管理机构负责人审阅,建设工程竣工验收备案表,和备案文件，符合要求后，在表中备案管理部门处理意见栏填写“准予该工程竣工验收备案”意见，加盖“工程竣工验收备案专用章”。,（,5,）,建设单位报送的,建设工程竣工验收备案表,和竣工验收备案文件如不符合要求的，备案工作人员应填写,备案审查记录表,，提出备案资料存在的问题，双方签字后，交建设单位修改。,（,6,）,建设单位根据规定对存在的问题进行整改和完善，符合要求后重新报送备案管理部门备案。,（,7,）,备案管理部门依据,工程质量监督报告,或其他方式发现在工程竣工过程中存在有违反国家建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫工程竣工验收文件,15,个工作日内，责令建设单位停止使用，并重新组织竣工验收。,（,8,）,建设单位采用虚假证明文件办理竣工验收备案，工程竣工验收无效，责令停止使用，重新组织竣工验收，并按有关规定进行处理。,（,9,）,建设单位在工程竣工验收合格后,15,日内未办理工程竣工验收备案，责令其限期改正，并按有关规定处理。,6.5.3.4,备案流程图（,图,5.4,）,图,5.4,竣工备案流程图,（,1,）,封面,（,2,）,工程竣工验收备案表,第一页内容,（,3,）,工程竣工验收备案表,第二页内容,（,4,）,工程竣工验收备案表,第三页内容,（,5,）,工程竣工验收备案表,第四页内容,（,6,）,总体填写要求,6.5.4,建筑工程竣工验收备案表,6.5.4.1 ,工程竣工验收备案表,填表说明,6.5.4.2,竣工验收备案文件说明,（,1,）,规划许可证及其他规划批复文件,（,2,）,施工图、设计文件审查报告。,（,3,）,工程质量监督手续,（,4,）,工程施工许可证或开工报告,（,5,）,公安消防部门出具的认可（批准）使用文件,（,6,）,环保部门出具的认可（准许）使用文件,（,7,）,卫生部门出具的认可（准许）使用文件,（,8,）,质量合格文件,（,9,）,地基与基础、结构工程验收记录及检测报告,（,10,）,工程竣工验收报告,（,11,）,工程质量保修书,（,12,）,住宅质量保证书,（,13,）,住宅使用说明书,（,14,）,其他文件,6.5.4.3,备案文件要求,所有备案文件应由建设单位收集、整理，符合要求后由建设单位报送备案。,备案文件要求真实、有效，不得提供虚假证明文件。,备案文件要求提供原件。如为复印件应注明原件存放单位，复印人签名，日期，并加盖建设单位公章。复印件应清晰、整洁，无黑斑，歪斜等缺陷。,文件规格尺寸为,A4,（,297mm210mm,），左部预留尺寸,30mm,，上部预留尺寸,25mm,。,6.5.5,建筑工程竣工验收备案证书,【,例,5.14】,竣工结算是指施工单位完成合同内工程的施工任务并通过交工验收后，所提交的竣工结算书经过业主和监理工程师审查签证，办理拨付工程价款的过程。竣工结算由施工单位编制，是向业主进行建设工程项目最后一次工程价款的结算。,（,1),施工单位编制并向业主提交竣工结算书。,（,2),业主以单位工程为基础进行检查与核对。,（,3),核查工程的完成情况,（,4),对核查过程中发现的问题，予以调整。,（,5),将批准的竣工结算书送交有关部门审查。,（,6),竣工结算书经过确认后，办理工程价款的最终结算拨款手续。,6.6,工程项目竣工结算,9/16/2024,44,6.7,工程项目管理后评价,是指建设工程项目在竣工投产、生产运营一段时间后，对项目的运行进行全面的评价，即将项目决策初期的预期效果与项目实施后的终期实际结果进行全面对比考核，对建设工程项目投资产生的财务、经济等方面的效益与影响进行全面科学的评估。,9/16/2024,45,9/16/2024,46,案例：,XXX,项目投资估算与资金筹措,1,、项目总开发成本,1.1,项目总体经济技术指标,本项目项目总用地面积,1.5,亩。根据目前建设和规划，该地块通路、通电、通水，满足三通。项目总建筑面积,500,平方米。主要技术经济指标如下：,总建筑面积控制在,500,内（上下不超过,5%,）。 （,1,）茶室：,A,、大厅,150,B,、包间,6,间每间,15,（,2,）操作间：,20,（,3,）库房：,12,（,4,）办公采购室：,18,（,5,）管理用房：,3,间每间,18,（,6,）适当考虑附属用房（卫生间、更衣室等） （,7,）自行车租赁管理用房,15,（,8,） 自行车棚,1.2,项目投资构成,项目的总投资主要包括以下几项：,（,1,）项目前期费用，三通一平费用；,（,2,）配套费用,（,3,）建造费用（土建、安装、装修、绿化、监理、开发期间费等）；,（,4,）管理费用、不可预见费；,（,5,）设备购置费用,9/16/2024,47,1.3,项目投资估算,1.3.1,前期成本,1,、前期工程费,一,前期工程费用,（元,/,）,1,规划设计费用,15.0,15x500=4000,2,勘探费用,5.0,按总建筑面积,3,标底编制,1.2,按标底,4,招投标管理费,0.3,按标底,5,工程审计,1.5,决算价,6,购地形图,0.1,0.1x500=50,7,放线、测绘,0.1,按总建筑面积,8,临时水,5%,供水量,9,临时电,8%,供电量,9/16/2024,48,（,2,）基础设施配套费,二,基础设施建设费,1,供电增容费,50.0,按总建筑面积,2,供水增容费,40.0,按总建筑面积,3,排污工程,18.0,按总建筑面积,4,煤气工程,10.0,10x500=5000,5,室外管线费用,8.0,8x500=4000,6,供热配套费,110.0,110x500=55000,7,绿化及环境艺术,50.0,50x500=25000,9/16/2024,49,1.3.2,、建造费用,三,建安工程费,单位,；,万,1,基础,80.0,80x500=4.0,2,单体土建（地上部分）,3,砖混,1200,1200x500=60.0,4,框架,1400,总建筑面积,5,智能化,100.0,总建筑面积,6,质监费,1.5,1.5,x500=0.75,7,监理费,2%,土建费,建造费用采用概算指标法与类似工程经验估算法估算，以类似工程经验估算法得出项目各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。见下表。,9/16/2024,50,1.3.3,、不可预见费,由于项目规模较小，可不考虑。,1.3.4,、管理费用,1.3.5,、设备购置费用（列表）,（,1,）茶社正常运营的设备；,茶炉、柜台、桌椅等,=20,（,2,）自行车租赁的设备。,自行车、办公用具,=200x500=10,；,1.3.6,、项目投资与筹资计划,本项目投资资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。银行贷款要产生财务费用。,（,1,）数量,（,2,）贷款期,（,3,）利息率,四,管理费用,1,CM,管理费用,1.5%,前四项费用之和,2,可行性研究、策划费,5,投资总额,3,广告费用,1.5%,投资总额,9/16/2024,51,（二）项目的基础数据（,1,）,1.,生产规模和产品方案,经营品种为茶社和自行车租赁二种，以茶社为主。,2.,实施进度,项目拟半年建成，当年投产，,计算期为,10,年。,9/16/2024,52,（二）项目的基础数据（,3,）,4.,资金来源,（,1,）项目自有资金,(,资本金,),为,10,万元，其余为借款，年利率为,6.5%,。,（,2,）投资分年第一年,100%,，,5.,工资及福利费估算,职员为,5,人，工资及福利费按每人,4000,元估算，全年工资及福利费为,2,万元,。,9/16/2024,53,（三）项目财务评价（,1,）,1.,年销售收入和年销售税金及附加估算,（,1,）,产品产量：,1,）茶社：,每日流动人数250人，扣除节假日，年营业时间为300天，根据经验数据，客人日支出35元。,2,）自行车租赁：,200,辆，自行车日出租率为,85,，年使用次数为,51000,，常规人均支出,5,元,（,2,）年销售收入估算在正常年份为,289.175,万元。,1,）,250x300x35=262.5,万,2,）,51000x85%x5=21.675,万,3,）其他项目,=5,万,（,3,）税。,9/16/2024,54,1.4,项目投资成本汇总,序号,项目,金额（万元）,1,项目前期工程费,0.45,2,项目配套费,9.9,3,建安工程费,64.75,4,管理费用,(64.75+9.9+0.45),1.5%,=11.265,5,设备购置费,30,6,财务费用,（,105-10,）,x6.5%=6.175,（三）合计,122.54,9/16/2024,55,（三）项目财务评价（,2,）,2.,产品成本估算,根据需要该项目作总成本费用估算表。,总成本费用估算正常年为,147.04,万元,.,项目,年支出（元）,估算依据,工资、福利等人员开支,2万,茶水费,262.5,x,45,=118.12,损耗及管理费用及其它（水、电、燃料等）,289.175,x,10,=28.92,合计,147.04,9/16/2024,56,（三）项目财务评价（,3,）,3.,利润总额及分配,利润总额正常年份估算为,289.175-,147.04=142.134,万元。所得税按利润总额的,33%,计取,.,1,）营业税,=289.175x5.5%=15.9,2,）所得税,=,（,142.134-15.9,）,x0.33=41.65,3,）净利润,=142.134-15.9-41.65=84.58,9/16/2024,57,(,四）项目投资评价,1,、净现值法,现值（,PV,）即将来某一笔金的现在价值,净现值法是将整个项目投资过程的现金流按要求的投资收益率（折现率），折算到时间等于零时，得到现金流的折现累计值（净现值,NPV,），然后加以分析和评估,NPV,指标的评价准则是：,当折现率取标准值时，若,NPV=0,，则该项目是合理的,若,NPV= i(0),，则投资项目可以接受,若,IRR i(0),，项目就是不经济的,对两个投资相等的方案进行比较时，,IRR,大的方案较,IRR,小的方案可取。,9/16/2024,59,3,、投资回收期,(P,t,),是计算,项目,投产后在正常,生产经营,条件下的收益额和计提的折旧额、无形资产摊销额用来收回,项目总投资,所需的时间，与行业基准投资回收期对比来分析,项目投资,财务效益的一种静态分析法。,投资回收期的计算公式：,投资回收期,=,初始投资额,/,一期,现金流量,式中,T,为投资回收期，,C,t,为,t,时期的,现金流入量,，,C,o,为初始投资额。 在,投资项目,各期,现金流量,相等的情况下，只要用投资的初始投资额除以一期的,现金流量,即可。,9/16/2024,60,2,项目收益预期,2.1,收入预期,项目,年收入（万元）,估算依据,茶社收入,每日流动人数,2500,人，扣除节假日，年营业时间为,300,天，根据经验数据，客人日支出,35,元。,自行车租赁收入,200,辆，根据经验数据，自行车日出租率为,85,，故年使用次数为,51000,，常规人均支出,5,元,其它收入,包房、社团活动、停车等,合计,9/16/2024,61,