第4章 投资性房地产

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第四章,一、投资性房地产的特征与范围,投资性房地产具有以下特征：,投资性房地产是一种经营性活动（关键点）；,投资性房地产的出售和租金收入（日常活动）产生的,【,多选题,】,下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（,2009,年考题）,A,已出租的建筑物,B,待出租的建筑物,C,已出租的土地使用权,D,以经营租赁方式租入后再转租的建筑物,【,答案,】AC,【,解析,】,投资性房地产包括：（,1,）已出租的土地使用权；（,2,）持有并准备增值后转让的土地使用权；（,3,）已出租的建筑物。选项,B,，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项,D,，不属于企业持有的资产。,二、投资性房地产的核算,投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,1,、成本模式的账务处理环节会计处理环节有,5,个：（,1,）取得资产借：投资性房地产贷：银行存款,（,2,）确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）贷：其他业务收入（表明副营业务）,（,3,）计提折旧借：其他业务成本（表明副营业务）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）,（,4,）计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备,（,5,）资本化的改扩建工程,借：投资性房地产,在建,累计折旧,投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,借：投资性房地产,在建 贷：银行存款等,借：投资性房地产贷：投资性房地产,在建,（,6,）费用化的支出,借：其他业务成本贷：银行存款,（,7,）处置,二、公允价值模式,采用公允价值模式有两个条件：（,1,）所在地有活跃市场；（,2,）市场价格可以获得。特点：不提折旧，不提减值，期末按公允价值计量，确认公允价值变动损益。,公允价值模式的账务处理（,1,）购建资产借：投资性房地产,成本贷：银行存款,（,2,）确认租金借：银行存款（或其他应收款）贷：其他业务收入,（,3,）期末计价借：投资性房地产,公允价值变动贷：公允价值变动损益跌价则作反向的分录。,（,4,）资本化的改扩建工程,借：投资性房地产,在建 贷：投资性房地产,成本,公允价值变动,借：投资性房地产,在建 贷：银行存款等,借：投资性房地产,成本贷：投资性房地产,在建,（,5,）费用化的支出,借：其他业务成本贷：银行存款,（,6,）处置,借：银行存款,贷：其他业务收入,借：其他业务成本,贷：投资性房地产,成本,公允价值变动,借：公允价值变动损益,贷：其他业务成本,借：资本公积,其他资本公积,贷：其他业务成本,【,例,】,2012,年,1,月,1,日，购入办公楼并出租,:,借,:,投资性房地产,成本,5200,贷,:,银行存款,5200,2012,年末，该办公楼公允价值为,5300,万元。,借,:,投资性房地产,公允价值变动,100,贷,:,公允价值变动损益,100,每年租金,300,万元,借：银行存款,300,贷：其他业务收入,300,2013,年末，租赁期届满时，甲公司收回该项投资性房地产，并将该办公楼出售，取得收入,5800,万元。,借,:,银行存款,5800,贷,:,其他业务收入,5800,借,:,其他业务成本,5200,公允价值变动损益,100,贷,:,投资性房地产,成本,5200,公允价值变动,100,借,:,银行存款,5800,贷,:,其他业务收入,5800,借,:,其他业务成本,5300,贷,:,投资性房地产,成本,5200,公允价值变动,100,借,:,公允价值变动损益,100,贷,:,其他业务成本,100,（三）投资性房地产后续计量模式的变更,1,以成本模式转为公允价值模式的，应当作为,会计政策变更处理,，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，,调整期初留存收益,（盈余公积、未分配利润）。,2,已采用公允价值模式计量的投资性房地产，,不得,从公允价值模式转为成本模式。,成本模式,公允价值模式,会计政策变更,不得转换,借：投资性房地产,成本（变更日的公允价值）,投资性房地产累计折旧（摊销）,投资性房地产减值准备,贷：投资性房地产（账面余额）,利润分配,未分配利润,盈余公积,【,例题,单选题,】,（,2011,年考题）投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。,A.,资本公积,B.,营业外收入,C.,未分配利润,D.,投资收益,正确答案,C,答案解析,投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与价值的差额应计入留存收益。所以选择,C,。,第四节投资性房地产的转换和处置,1,成本模式下用途转换,（,1,）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）,【,原值,】,投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产,【,原值,】,累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）,（,2,）投资性房地产转换为存货,转换日会计处理为：,借：开发产品,【,账面价值,】,投资性房地产累计折旧,投资性房地产减值准备,贷：投资性房地产,【,账面金额,】,（,3,）自用房地产转换为投资性房地产,借：投资性房地产,【,原值,】,累计折旧（累计摊销）,固定资产减值准备（无形资产减值准备）,贷：固定资产（无形资产）,【,原值,】,投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）,投资性房地产减值准备,【,教材例,4-7】,209,年,5,月,1,日,借：投资性房地产,办公楼,500 000,000,累计折旧,5 000,000,贷：固定资产,办公楼,500 000,000,投资性房地产累计折旧,5 000,000,（,4,）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产,【,账面价值,】,存货跌价准备,【,已计提存货跌价准备,】,贷：开发产品,【,账面余额,】,【,教材例,4-8】,209,年,5,月,1,日,借：投资性房地产,写字楼,500 000,000,贷：开发产品,500 000,000,2.,公允价值模式下的转换,（,1,）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）,【,公允价值,】,公允价值变动损益,【,借差,】,贷：投资性房地产,成本,公允价值变动公允价值变动损益,【,贷差,】,【,教材例,4-9】,借：固定资产,写字楼,72 000,000,贷：投资性房地产,写字楼,成本,67 000,000,公允价值变动,3 000,000,公允价值变动损益,2 000,000,（,2,）投资性房地产转换为存货借：开发产品,【,公允价值,】,公允价值变动损益,【,借差,】,贷：投资性房地产,成本,公允价值变动公允价值变动损益,【,贷差,】,（,3,）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产,成本,【,公允价值,】,累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值变动损益,【,借差,】,贷：固定资产（无形资产）,【,原值,】,资本公积,其他资本公积,【,贷差,】,【,教材例,4-10】,210,年,1,月,1,日,借：投资性房地产,办公楼,成本,380 000,000,公允价值变动损益,20 000,000,累计折旧,150 000,000,贷：固定资产,办公楼,550 000,000,（,4,）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产,成本,【,公允价值,】,存货跌价准备,【,已计提存货跌价准备,】,公允价值变动损益,【,借差,】,贷：开发产品,【,账面余额,】,资本公积,其他资本公积,【,贷差,】,【,教材例,4-11】,209,年,5,月,1,日,借：投资性房地产,成本,430 000,000,贷：开发产品,400 000,000,资本公积,其他资本公积,30 000,000,例：甲公司购一写字楼的成本为,200,万元,借：固定资产,200,贷：银行存款,200,后将其出租，转换日公允价为,250,，采用公允价值后续计量,借：投资性房地产,成本,250,贷：固定资产,200,资本公积,其他资本公积,50,（计入所有者权益的利得）,资产负债表日公允价为,300,万，租金收入为,50,万。,借：投资性房地产,公允价值变动,50,贷：公允价值变动损益,50,借：银行存款,50,贷：其他业务收入,50,租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为,400,万元,借：银行存款,400,贷：其他业务收入,400,借：其他业务成本,300,贷：投资性房地产,成本,250,公允价值变动,50,借：公允价值变动损益,50,贷：其他业务成本,50,借：资本公积,其他资本公积,50,贷：其他业务成本,50,（,2012,年考题）甲公司,2007,年度至,2012,年度发生的与一栋办公楼有关的业务资料如下,（,1,）,2007,年,1,月,1,日，甲公司与乙公司签订合同，委托乙公司为其建造一栋办公楼。合同约定，该办公楼的总造价为,5 000,万元，建造期为,12,个月，甲公司于,2007,年,1,月,1,日向乙公司预付,20%,的工程款，,7,月,1,日和,12,月,31,日分别根据工程进度与乙公司进行工程款结算。,（,2,）,2007,年,1,月,1,日，为建造该办公楼，甲公司向银行专门借款,2 000,万元，期限为,2,年，合同年利率与实际年利率均为,8%,，每年利息于次年,1,月,1,日支付，到期一次还本。专门借款中尚未动用部分全部存入银行，年利率,1%,，假定甲公司每年年末计提借款利息费用；存贷款利息全年按,360,天计算，每月按,30,天计算。,（,3,）,2007,年,1,月,1,日，该办公楼的建造活动正式开始，甲公司通过银行向乙公司预付工程款,1 000,万元；,7,月,1,日，甲公司根据完工进度与乙公司结算上半年工程款,2 250,万元，扣除全部预付工程款后，余款以银行存款支付给乙公司。,专门借款利息资本化金额,=2 0008%-1 0001%2=155,（万元）借：在建工程,155,应收利息,或：银行存款,5,贷：应付利息,160,借：预付账款,1 000,贷：银行存款,1 000,借：在建工程,2 250,贷：预付账款,1 000,银行存款,1 250,（,4,）,2007,年,12,月,31,日，该办公楼如期完工，达到预定可使用状态并于当日投入使用，甲公司以银行存款向乙公司支付工程款,2 750,万元。该办公楼预计使用年限为,50,年，预计净残值为,155,万元，采用年限平均法计提折旧。,固定资产入账金额,=2 250+2 750+155=5 155,（万元）；,2008,年固定资产应计提折旧额,=,（,5 155-155,）,50=100,（万元）,2009,年固定资产应计提折旧额,=100,2010,年固定资产应计提折旧额,=100,（,5,）,2010,年,11,月，甲公司因生产经营战略调整，决定将该办公楼停止自用，改为出租以获取租金收益。,2010,年,12,月,20,日，甲公司与丙公司签订租赁协议，约定将该办公楼以经营租赁的方式租给丙公司，租赁期为,2,年，租赁开始日为,2010,年,12,月,31,日，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，,2010,年,12,月,31,日该办公楼的公允价值为,5 100,万元。,借：投资性房地产,成本,5 100,累计折旧,300,贷：固定资产,5 155,资本公积,245,（,6,）,2011,年,12,月,31,日，该办公楼公允价值为,5000,万元。,借：公允价值变动损益,100,贷：投资性房地产,公允价值变动,100,（,7,）,2012,年,12,月,31,日，租赁合同到期，甲公司将该办公楼以,4 800,万元的价格售出，款项已存银行，假定不考虑相关税费。,借：银行存款,4800,贷：其他业务收入,4800,借：其他业务成本,5000,投资性房地产,公允价值变动,100,贷：投资性房地产,成本,5100,借：其他业务成本,100,贷：公允价值变动损益,100,借：资本公积,其他资本公积,245,贷：其他业务成本,245,