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Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,4/25/2010,#,【购房置业】破解购房合同七大霸王条款,楼盘网置业专家刘伟分析，置业过程中开发,商制定的霸王条款主要体现在公积金贷款、收,楼、办证、面积误差、物管等方面。刘伟归纳总,结了近期出现的各种霸王条款，逐条进行解读和,释疑。虽然经过专家指点，买家即使发现既不合,理也不合法的地方，能够作出的选择最多也就是,不买房。然而，对很多购房者来说，比遇到霸王,条款更窝心的是买不到房，因此只好对霸王条款,忍气吞声，除非有关监管部门能对制定霸王条款,的开发商公开披露并进行严厉处罚，否则开发商,的霸王行为还将一直持续到卖不动楼的时候。,霸王条款一,变更交楼条件，降低交楼标准,某楼盘购房合同补充协议约定的交楼条件,为：“该商品房经验收合格，即：由勘察单位、,设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该,单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质,量竣工验收记录，取得建筑工程消防验收意,见书、电梯安全检验合格证”。,律师破解：,该条款的“霸王点”在于：对房管局示范文,本要求的交楼条件作出了变更，降低了交楼标,准，减轻了开发商的责任。由于大多数的购房者,对房地产开发、竣工、验收的专业知识非常匮乏，,往往在签约时未能发现，自身权利受到损害而浑,然不知。,房管部门购房合同示范文本中明确规定的,交楼条件为：,1、工程竣工验收合格，取得建设单位出具,的建设工程竣工验收报告；,2.取得规划、公安消防、人防、环保部门出,具的认可文件或准许使用文件;3.取得供水、供,气、供电、通邮的永久使用证明材料。,维权建议：,购房者签约时多留意关于交楼标准的条款，,最好以房管局示范文本的规定为准，尽量避免变,更交楼标准。霸王条款二,延长开发商的办房产证期限某楼盘购房合,同补充协议约定：开发商应在交楼后,540,日内办,妥房产证。,律师破解：,该条款的“霸王点”在于：延长了开发商的,办房产证期限，减轻了开发商的责任，侵害了购,房者的权利。房管部门示范文本中约定：开发商,应在交楼之日起不超过,210,个日内办妥房产证。,维权建议：,购房者签约时要特别关注关于办理房产证,期限的约定，注意日和日历天的表述，尽量避免,延长开发商的办证期限，以免权利受损。霸王条,款三,约定房屋发生面积误差时不退不补,某楼盘购房合同补充协议约定：该商品房实,行一口价的计价方式，如房屋实测面积与商品,房买卖合同约定面积有差异，双方确定互不追,究面积补偿款，互不进行多退少补。,律师破解：,该条款的“霸王点”在于：约定房屋发生面,积误差时不退不补发商作为建设单位，能更早,更准确地知道房屋的实际面积，处于优势地位。,当购房者取得房产证、知悉房屋实际面积时，即,使房屋存在面积误差，也难以向开发商主张权,利，取得补偿。在楼价高企的今天，购房者可能,会面临巨大损失。这显然侵犯了购房者的自主选,择权、公平交易权。,根据最高人民法院关于审理商品房买卖合,同纠纷案件适用法律若干问题的解释第,14,条,规定，当房屋实测面积与购房合同约定面积有差,异时，购房者与开发商可以按照合同约定的据实,结算，购房者甚至有权解除合同。,维权建议：,购房者签约时要小心审查关于面积误差的,条款，以免出现房屋面积误差时难以向开发商索,赔。霸王条款四,限制购房者行使合同的单方解除权，加大购,房者解除合同的损失,某楼盘购房合同补充协议的约定为：商品房,项目变更规划、设计的，开发商应当书面通知购,房者。购房者有权在开发商发出通知之日起,15,日内作出是否解除合同的书面答复。购房者,要求解除合同的，应配合开发商办理相关合同解,除手续，开发商应在购房者解除合同并办理完毕,相关手续之日起,90,天内退还已付购房款，解除,合同及办理相关手续的费用由购房者承担。,律师破解：,该条款的“霸王点”有三个：,1、将购房者单方解除权的行使期限严格限,制为：开发商发出通知之日起,15,日内。而房管,局示范文本对该期限未作规定。,2、将开发商向购房者退还购房款的期限规,定为：购房者解除合同并办完相关手续之日起,90,天内。与房管局示范文本规定的“开发商在收到,购房者解除合同通知之日起,30,天内退还购房款”,相比，大大延长了开发商退款的期限。,3、免除了开发商向购房者支付利息、违约,金并赔偿损失的义务，并且规定解除合同引起的,费用由购房者承担，与房管局示范文本相比，免,除了开发商的违约责任，使得购房者无法向开发,商索赔。,维权建议：,购房者签约时要谨慎审查关于合同解除的,条款，尤其注意合同解除权的行使期限、退款期,限、利息以及违约金等内容。霸王条款五,使用专项维修资金的规定与法律规定不符,某楼盘的前期物业服务合同规定：“本合同,签订后，即视为业主授权业委会审核、批准及确,认专项维修资金的使用。在成立业委会之前，由,3,个或,3,个以上收益业主确认或提议，物业服务,便可以使用专项维修资金对物业共用部位、共用,设施设备进行维修和更新、改造”。,律师破解：,该条款的霸王点在于违反了物权法的规,定。物权法第,76,条规定，筹集和使用专项维,修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之,二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主,同意。霸王条款六,扩大物业服务免责事由的范围，免除物管责,任,某楼盘前期物业服务合同规定：自业主迟延,交付物业服务资金至清偿日期间产生之任何损,害，物业服务免责。,律师破解：,该条款的霸王点在于扩大了物业服务的免,责范围，免除了物业服务的责任。对业主欠缴物,业服务费的，最高人民法院关于审理物业服务,纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条,规定，物业服务企业有权向法院起诉请求业主支,付所欠物业服务费。但我国现行法律法规均未规,定对业主欠费期间发生的损害，物业服务可以免,责。霸王条款七,侵犯购房者的自主选择权,某楼盘认购书约定：“如认购方采取公积金,按揭（包括组合按揭），则房价需在优惠后总房,价基础上上浮,8%。”,律师破解：,住房公积金与商业按揭贷款、组合按揭贷款,应享有平等地位。根据消法第,9,条规定，职为购,房者，享有自主选择权，有权根据自身实际情况,选择贷款方式。但是该认购书条款中规定购房者,使用公积金按揭（包括组合按揭），房价需上浮,8%，实际上是对使用公积金按揭（包括组合按揭）,的购房者采取不平等的待遇，变相限制购房者自,主选择使用公积金按揭（包括组合按揭）的权利，,侵犯了购房者自主选择权。,注意事项,置业过程中开发商制定的霸王条款主要体,现在公积金贷款、收楼、办证、面积误差、物管,等方面。务必请购房者注意。,
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