CBD项目市场调研及分物业定位报告第一阶段课件

,16 September 2024,120,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2020/6/4,#,16 September 2024,南通中南,CBD,地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,中南集团南通,CBD,项目,市场调研及分物业定位报告,(,上,),更多戴德梁行,DTZ,的咨询报告,戴德梁行太古广场呼尔浩特项目研究报告,150,页,戴德梁行,-,苏州李公堤商业地产项目计划书,-72,页,戴德梁行,DTZ,：成都金牛万达广场项目市场顾问报告深化,144,页,戴德梁行,DTZ,：杭州坤和国际金融中心项目报告汇总,222,页,戴德梁行,DTZ,：,2007,武汉商圈市场研究报告,.pdf,戴德梁行,_,武汉福星国际城项目前期顾问初步定位报告,275,页,2009,戴德梁行：成都美国城评估报告,75,页,DTZ,戴德梁行：西安不夜城项目运营顾问报告,.pdf,【,戴德梁行,】2010,青岛大拇指广场商业定位报告终稿,.pptx,戴德梁行：上海均瑶国际广场写字楼整体营销策略,.ppt,戴德梁行西安水晶岛酒店式公寓项目策划（,58,页）,戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点,戴德梁行制度与规程合集,戴德梁行,2007,杭州国际机场大厦市场研究及定位咨询报告,【,房库,】,房地产专业资源下载库,下载更多戴德梁行的咨询报告：,【,戴德梁行专区,】,16 September 2024,Agenda,第一阶段工作内容,项目宏观环境研究,分物业市场研究及定位,第二阶段工作内容计划,南通中南,CBD,地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,16 September 2024,第一阶段工作内容,南通中南,CBD,地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,4weeks,Phase I,项目推广主题研究,分物业初步定位,市场调研,1,2,已完成工作,宏观环境及产业调研,写字楼市场调研,商业（含体育）市场调研,住宅市场调研,酒店市场调研,酒店式公寓市场调研,工作成果,各物业市场调研结论,3weeks,第一阶段工作内容,已完成工作,宏观环境及产业分析,写字楼市场定位,商业（含体育）市场定位,住宅市场定位,酒店市场定位,酒店式公寓市场定位,工作成果,各物业市场初步定位,综合定位,5weeks,Phase II,10 months,项目招商工作协助,3,16 September 2024,项目宏观环境研究,南通中南,CBD,地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,交通路网四通八达,区位交通优势显赫,区位交通是经济发展的先决条件,南通正成为上海北翼的现代化港口城市,;,苏通大桥预计,2008,年中建成通车,届时南通至上海仅需,1,小时车程,;,崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设更能有效改善南通对外交通便捷程度,;,南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地,;,铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。,外部交通区位条件分析,城市,城市功能定位,支柱产业,上海,国际经济、贸易、金融及航运中心,金融、贸易、航运、钢铁、汽车,杭州,长三角地区休闲、会展和旅游中心,电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食品饮料,南京,长三角中转站,电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力,苏州,以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭州，成为了长三角副中心城市,电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细化工,常州,确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，要把其建成长三角地区重要的现代制造业基地,机械、冶金、电子、纺织、服装,南通,能源、原材料及深加工为主的工业基地,纺织、电子信息、船舶制造、精细化工,无锡,已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市。,精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医药、特色冶金、纺织服装,扬州,力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内的产业梯度转移承接基地、产业配套加工基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地。,手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工业,镇江,靠长江岸线资源，积极引进基础原材料工业大项目。以积极的态度接受上海辐射的同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径将其打造成国家的光电子产业基地。,锚链生产、造纸、工程塑料生产,长三角重点城市功能定位与产业特征,城市功能定位,:,上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地,人口发展规划,:,2010,年全市人口,418,万,市区,100,万,2020,年全市人口,516,万,市区人口,115,万,;,经济发展现状,:,工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期,;,经济发展战略,:,实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海,;,产业发展规划,:,上海都市圈,苏锡常都市圈,南京都市圈,杭州都市圈,宁波都市圈,南通,建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地,;,积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业,;,积极吸引上海传统产业转移至南通市。,南通城市功能定位与发展战略,城市结构,南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，,辖如皋、通州、海门、启东,4,市（县级），海安、如东,2,县，崇川、港闸,2,区和南通经济技术开发区，面积,8001,平方公里,；,大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以,204,国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。,徐州市,连云港市,盐城市,南京市,常州市,无锡市,苏州市,上海市,沿海经济发展轴：形成以,204,国道为依托的沿海城镇聚合轴,海安、如皋城镇圈：,现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期,引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构,掘港、长沙城镇圈：,现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；,引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构,沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴,南通市城市圈：,现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；,引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构,汇龙、吕四城镇圈：,现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；,引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构,经济发展与地位,近年来，南通经济高速发展，特别是,2002,年以后，南通,GDP,年增长率均超过了,10%,，,2004,年突破,15%,；,南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的,GDP,贡献率达到,7.9%,，仅次于苏州、无锡与南京；,按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：,上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心,；,相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。,南通在长三角的优势,区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；,产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；,南通在长三角的劣势,城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；,产业结构：第一产业比重较高，,传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；,人口结构与消费水平,截至,2004,年，南通市共有人口,773.79,万人，其中南通市区人口,84.38,万人，占全市人口的,10.9%,；,全市农业人口比重依然较高，城镇化率为,31.1%,，海安、如皋的城镇化率在,25%,左右，启东与海门的非农业人口比重仅为,15.2%,、,17.3%,；,南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在,02,年以后增幅加快，人均,GDP,与城市居民人均可支配收入也以,10%,以上的速度增长。,1996,年,2004,年,南通市城乡人口结构变化,产业结构与规划,南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高；,按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等,6,个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等,10,个工业集中区的产业布局结构；,南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。,沿河产业带,以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体,崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主,沿江产业带，,以港口、物流仓储、船舶修造业为主,港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流,南通经济技术开发区,崇川、港闸省级开发区,道口经济板块,工业集中区,2004,年南通三次产业总值,1226,亿元,是,1995,年的,2.63,倍,;,主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构调整始于上个世纪,90,年代初期,;,至,1995,年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形,;,2004,年南通三次产业结构比重为,12:54:34,规划至,2020,年比重调整为,5:45:50,。,1978,1980,1985,1990,1995,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,第一产业,12.28,11.61,23.26,42.88,108.46,122.13,124.63,127.9,129.76,135.63,140.92,138.81,148.89,第二产业,10.98,16.1,29.77,60.46,234.13,269.45,291.73,313.44,354.08,392.85,438.58,517.76,664.16,第三产业,6.12,7.95,14.12,30.9,123.94,185.89,208.12,229.09,252.61,280.82,307.83,350.14,413.01,合计,29.38,35.66,67.15,134.24,466.53,577.47,624.48,670.43,736.45,809.3,887.33,1006.71,1226.06,单位,:,亿元,南通市三次产业发展,(1978-2004),经济结构分析,近三年南通第二产业年均发展速度达到,19.32%,其中,2004,年更是达到,28.3%;,相比较第二产业,第三产业速度较慢,近三年平均速度,13.77%;,第二产业与第三产业发展速度普遍较第一产业快,10-20,个百分点,;,在第二产业中,1995-2000,年建筑业发展速度明显低于工业总体速度,但随,2000,年之后房地产投资因素,建筑业高速发展,约高出,5-10%,。,经济结构分析,城市内部交通布局与规划,公路：已建成,204,国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速；,铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线,大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥,港口：南通港,与世界上,65,个国家和地区的,199,个港口通航，江海岸线绵延,430,多公里。在建,洋口港是江苏唯一可建,10,万吨至,20,万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。,苏通大桥,大桥建设对经济与产业的长远影响,苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈， 促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势， 将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展；,从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位。,江阴长江大桥建成后靖江与江阴的经济联动与产业融合的表现,打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进；,通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用；,靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。,大桥经济效应：,改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力,城市总体规划,南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。,远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。,港闸区,传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。,主城区,是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。,开发区,是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。,江海港区,以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。,港闸区,主城区,开发区,江海港区,近期重点建设,港闸开发区,利用岸线资源，大力发展临港工业,在改善传统工业的基础上，积极发展高新技术,完善城市配套公共设施,新区核心区,建立体育会展等公共设施,大力推进大学城的建设,完善城市道路网和基础设施,建设中心区绿化及商贸区建设,观音山片区,要点建设轻纺、染织工业基地,促进物流基地的形成,完善水电等基础设施,加快城市道路的建设,开发区中心区,大力推进出口加工产业区建设,继续建设长江国际纤维工业园,完善大型城市公共设施的建设,加快配套的居住小区,江海港区,全面推进造纸项目的建设,尽快启动长江国际新材料工业园,发挥交通区位优势，发展物流产业,基础设施建设适当超前,项目周边关键要素,4,3,6,8,2,1,9,10,7,5,1,、老城区,传统商业、文化中心,2,、易初莲花、麦客隆,新城区与老城区交界处,3,、观音山片区,工业、物流发展基地,4,、市政府,5,、居住规划区,将新增人口,5,万人,6,、南通大学,近,4,万师生,7,、崇川开发区,西区以港口产业为主,8,、狼山,国家,A,级旅游风景区,9,、经济开发区,国家级开发区,10,、苏通大桥,预计,2008,年底建成,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,郊区、外省市消费者调研,办公楼市场研究及定位,住宅市场研究及定位,酒店市场研究及定位,酒店式公寓市场研究及定位,商业,(,含体育会展,),研究及定位,研究逻辑流程图,未来预测,南通产业定位,徐州市,连云港市,盐城市,南京市,常州市,无锡市,苏州市,上海市,区域,重点发展产业,核心区,充分利用沿江港口优势和苏通大桥效应，以南通经济开发区、崇川、港闸、通州、海门经济开发区为空间载体,船舶修造、精细化工、电力能源、造纸、冶金、新型材料、食品饲料等大吞吐、高耗水的产业和现代纺织等优势产业，形成国际资本和基础产业集聚的高地。,东翼,依托沿江生态岸线和崇启大桥及区位优势，以启东经济开发区和滨江新城为空间载体,重点发展服务上海的城郊型工业和生物医药、电子等高新技术产业，成为服务上海、接受上海产业梯度转移和国际资本转移的制造业基地。,西翼,充分利用沿江滨水岸线资源，以如皋港开发区和滨江港城（长江镇）为空间载体,重点发展船舶修造、冶金、精细化工等港口型大吞吐工业及中转物资的后道加工业，形成接受苏南、上海产业递度转移或扩张转移的制造业基地和国际资本、民间资本的集聚地。,南通市产业规划,精细化工,新型医药,石油化工,船舶 修造 配套,冶金,造纸,食品饲料,电力能源,现代物流,现代纺织,新材料工业,电子信息制造,滨水产业,后沿产业,单位：亿元,南通十大产业空间规划,2010,年目标工业销售收入,未知,南通市区生产力布局,重点发展,经,济,开,发,区,港,闸,开,发,区,崇,川,开,发,区,加快发展,精细化工,捷利康、先正达,电子工业,中天科技,现代纺织,东丽、帝人,造纸,日本王子,新材料（造纸）,日本王子,出口加工业,出口加工区,现代物流,吉斯达,船舶修造,中远、川崎,电子工业,富士通,食品加工业,宝港油脂,汽配工业,汽配生产、安装,现代纺织,纺织控股公司、三友服饰集团,新材料工业,南亚塑胶,现代物流,南通港集装箱、运河现代物流中心,精细化工,醋酸纤维、东洋之花,现代纺织,大生集团,电子工业,永兴多媒体,电力能源,天电、华能集团,机械制造,中集集装箱,精细化工（新兴医药）,精华集团,冶金工业,宝日制钢,船舶修造,南通亚华、南通港闸造船,现代物流,“,道口经济,”,、交通枢纽站场,行业,典型企业,行业,典型企业,南通入驻办公楼主要行业增长率比较,入驻南通办公楼的主要行业近十年发展速度较快，十年内的平均增长幅度均超过,10%,，其中建筑和贸易行业近十年发展迅速，平均增长幅度均高于南通,GDP,近十年发展速度，成为南通经济的主要增长产业；,贸易行业近,5,年的发展飞速，成为近,5,年南通经济主要增长点。,备注：纺织业、建筑业仅指加工制造产值增长情况；,物流统计货运吞吐量和运输量的增长率；,贸易行业包括纺织品、塑料橡胶制品、食品饮料制品等进出口总额增长率。,未来预测,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,郊区、外省市消费者调研,研究逻辑流程图,办公楼市场研究及定位,住宅市场研究及定位,酒店市场研究及定位,酒店式公寓市场研究及定位,商业,(,含体育会展,),研究及定位,供应特征 ：,南通办公楼累计总供应（包括在建）,95,万平方米；其中,22%,的办公楼是机构自用的；,金融机构的承受力较高，但是金融机构在南通总部基本自建大楼，如,PICC,、建行、交行、农行等。,南通办公楼供应特征,按建筑面积分,(,万平方米,),17,18,13,11,10,9,8,19,20,15,6,21,16,22,23,24,28,26,27,12,14,7,25,29,1,2,3,4,5,6,7,9,10,11,12,13,15,16,17,18,19,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,1,2,3,4,5,20,21,22,23,24,25,26,14,17,27,29,30,31,28,南通办公楼分布特征（一）,分布特征 ：,按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展；,作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展；,姚港路跃龙路办公楼供应量不大，但是其高档办公楼占据了,90%,以上。,全市分布特征,高档办公楼分布,17,18,13,11,10,9,8,19,20,15,6,21,16,22,23,24,28,26,27,12,14,7,25,29,1,2,3,4,5,30,31,南通办公楼分布特征（二）,工农路办公楼分布特征：,依托方天大市场，促使工农路的办公楼沿北段和中段聚集；,而本项目地处工农路的南段，目前看主要是几幢自用的办公楼；,从未来看，工农路办公楼发展将向南段延伸；,并且本项目所处工农路南段是政府大楼所处位置，也为工农南路未来开发办公楼提供了更强的优势 。,虹桥路,人民路,南通办公楼档次分布,档次分布特征：,南通高档办公楼所占比重较大，但是,23%,都是机构自建自用；,中低档办公楼中机构自用的物业基本无；,自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部；,在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。,南通办公楼入住率分析,入住率特征：,南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租；,由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑；,青年路和姚港路由于离港口近，而吸引了大量的物流及相关产业的入驻，入住率也排行较前；,工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住 。,按区域分,(%),南通办公楼租金特征,租金特征：,南通市的租金水平在,10-55,元,/,月间；,南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办公楼较旧，物业档次和租金也逐步下滑；,人民中路、跃龙路、 青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。,南通办公楼物业管理费,物业管理费特征：,南通市的物业费用尚可，峰值集中在,2-2.5,元,/,平方米,/,月；,南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善。,全市分布比例,(,元,/,平方米,/,月,),南通办公楼售价特征,售价特征：,南通办公楼价格差距不明显，办公楼的销售价格基本在,5000-6000,元,/,平方米间；,南通办公楼的销售价格和周边住宅或者同一社区内的住宅价格水平差不多；,受工农路北段方天市场的辐射影响，钟秀路沿线开始开发办公楼，相对工农路地段略差，起步晚，办公楼尚未形成规模，因而售价最低。,备注：统计二手房市场和一手房市场的综合均价,南通办公楼销售率,销售特征：,南通市场上所有的办公物业均为销售型物业，而纯租赁的办公楼目前市场上尚无；,目前市场上在售的办公物业销售情况较好，年销售率均达到,100%,；,南通目前在售的,5,个楼盘中，外观比较好，但是内部配置还是一般，走道装修基本为地砖，这些办公楼基本无大堂，也不提供集中中央空调。,供应面积,(,万平方米,),销售率,(%),工农路中段,工农路北段,南大街新,南大街新,人民中路,2004.11,2005.6,2004,2005,2004.11,4400,元,/m,2,6350,元,/m,2,7000,元,/m,2,6500,元,/m,2,6500,元,/m,2,备注：标注的价格为目前售价，银河名都的价格为二手房市场报价，当时开盘的价格仅在,5500,元,/,平方米,工农路中段,工农路南段,跃龙路,外观比例,(%),外观特征：,南通外观好的办公楼不多，很多外观气派体面的都是金融机构和政府部门自用的大楼。,南通办公楼产品特征（一）,南通办公楼产品特征（二）,单元分割,办公楼类型,商住楼,纯写字楼,各单元面积,单元特征：,南通商住楼和纯写字楼除了产品上不一样外，租金、单元面积、物业管理费上无明显差异；,办公楼主力面积段为,100-200,平方米。,南通办公楼产品特征（三）,楼层高度,楼层面积,楼层特征：,南通办公楼呈现横向铺展特征，即楼层低，单层面积大；,有的住宅的底层裙楼,2-3,层用作办公楼，这也反映出当地办公楼比商业更有市场。,南通办公楼装修配套情况,走道,大堂,三菱,OTIS,其他品牌,KONE,DOVFR,TOSHIBA,黑马,蒙哥马利,南通金东,南通中天奥,现代,永大日立,电梯,装修配套特征：,南通的办公楼早期交付时候的走道基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设地砖；,办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三菱，多数大楼的电梯都无品牌。,南通租户特征,企业性质,企业性质：,民营经济在南通比较发达，南通近半数的企业都是民营企业；,另外入驻南通办公楼的客户有,14%,是股份制的企业和跨国企业。,企业性质,企业来源地,来源地特征：,入驻南通办公楼的企业以南通本地企业居多；,入驻外省市的企业以江苏和上海居多；,2007,年苏通大桥建成，届时南通通往上海将更加便捷；从地域上缩短两地距离的同时，也将吸引更多的上海企业投资和入驻南通，同时对办公需求也将加大。,南通租户特征,企业来源地,行业分布特征,全市行业分布特征：,入驻南通办公楼的行业主要分布在建筑装潢建材,/,房地产业、贸易、服务、纺织,/,服装业；,南通依托江海优势的临港产业和依托南通经济园区的化工产业将是未来发展的重点。,南通租户特征,行业特征（一）,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业等,1,2,3,4,5,6,7,8,9,分路段行业分布特征：,南通入驻办公楼多的,9,大行业在工农路分布最多；,青年西路和姚港路由于离港口近，物流行业分布较多；,跃龙路地段佳加上高品质的办公楼聚集，成为承受力高的金融行业的首选。,南通租户特征,行业特征（二）,南通租户特征,行业特征（三）,工农路行业分布特征：,依托工农路北段的方天大市场（建筑建材装潢等工业消费品综合市场），促使工农路沿线办公楼此类行业聚集；,另外南通最大的贸易行业炜赋外贸入驻在位于工农中段的银星大厦内。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,未来预测,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,郊区、外省市消费者调研,研究逻辑流程图,办公楼市场研究及定位,住宅市场研究及定位,酒店市场研究及定位,酒店式公寓市场研究及定位,商业,(,含体育会展,),研究及定位,消费者分析,基本特征,行业分布,公司规模,租买客户分类,公司性质,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,郊区、外省市消费者调研,研究逻辑流程图,办公楼市场研究及定位,住宅市场研究及定位,酒店市场研究及定位,酒店式公寓市场研究及定位,商业,(,含体育会展,),研究及定位,未来预测,类型选择 ：,被访客户中选择纯写字楼办公近,7,成；,选择纯写字楼的以租居多,;,选择商住楼的则以买居多,;,目前南通纯租赁的办公楼尚无，这也反映出纯租赁的纯写字楼有较大的发展空间；,被访者中对办公楼购买意愿不分伯仲，所占比重分别为,38%,和,39%,。,消费者分析,选择类型（一）,对不同类型办公楼的倾向特征,消费者分析,选择类型（二）,建筑建 材装潢,纺织 服装业,化工,/,机电,/,石化,科技,贸易,/,经贸,广告,金融,/,保险,服务,其他,类型选择 ：,入驻南通办公楼比较多的几个行业均以选择纯办公楼的居多，这些行业大多为南通支柱产业，对写字楼档次和品质有一定要求。,而选择,LOFT,这种特殊的办公楼物业的比例很少，其中贸易、服务业选择较多。,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业,其他行业包括物流、加工制造业,不同行业选择办公楼类型的倾向特征,消费者分析,关键因素（一）,选择目前办公点的原因,是否由于客户的原因,选择办公地点的原因 ：,被访者中,40%,的企业由于周边覆盖大量客户群而选择在此办公，可见行业之间的上下游结合有助于提高利润和效益；,消费者调研显示，客户选择办公地点主要考虑的因素是交通和地段环境，而租金价格等其他因素的影响较小；,从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公楼奠定了良好的基础。,目前办公地点,选择原因,工农路,交通便利、地段优越,南大街,地段繁华,青年西路,地段较好,人民路,环境较好、交通便利、,姚港路,地段较好、租金便宜,跃龙路,环境好、交通便利,消费者分析,关键因素（二）,对目前办公楼不满意的因素,不满因素 ：,目前入驻南通办公楼的企业主要是对办公楼的物业管理极其不满意，本项目可在服务上加大力度，从而从另一侧面提升项目品质；,入驻纯写字楼的企业主要是物业管理不满意，而入驻商住楼的企业主要感觉目前所租用的商住楼的设备达不到办公楼要求,可见总体而言，商住楼品质仍较纯写字楼稍低，未能达到办公客户要求,选项,纯写字楼,商住楼,物业管理,28%,21%,设备落后,25%,26%,其他,18%,19%,周边环境,17%,21%,写字楼品质差,10%,7%,地段不好,3%,5%,消费者分析,关键因素（三）,选择写字楼时考虑的因素排序,考虑因素 ：,地段和交通是目前入驻南通办公楼的主要考虑因素，尤其是交通；,倾向搬迁点：,倾向选择的办公点看，倾向选择新城区,/,工农路沿线的占近,6,成，多数企业选择此地是由于交通便捷，可通行卡车；另外,4,成企业选择搬迁的办公点在市中心，主要由于市区繁华、人气鼎盛；,综述：,目前看企业选择办公时候考虑的主要因素交通，本项目完全符合条件，但是企业对环境和地段的期盼，本项目还需要一定的酝酿期和建设期。,考虑因素,首选,次选,合计,交通,69,41,110,地段,62,47,109,商务环境,55,52,107,写字楼品质,46,52,98,景观,41,44,85,周边配套,39,46,85,行业聚集,44,39,83,倾向搬迁地点,倾向搬迁点,目前办公地点,选择搬迁点原因,比例,新城区,工农路沿线,59%,工农路沿线,交通便利,9%,南大街,交通便利、地段佳,18%,姚港路,/,青年路,交通便利,23%,人民路,交通便利,9%,市中心,41%,跃龙路,地段优越、人气旺盛,5%,人民路,人气集中,18%,工农路沿线,客户集中,9%,青年路,环境较好,9%,消费者分析,面积需求特征（一）,面积特征 ：,选择纯写字楼的以,100-160,平方米的小面积和,300,平方米以上的大面积需求居多；,行业特征：,金融行业对办公楼的需求以,300,平方米的大面积需求居多。,选择纯写字楼面积需求分布,不同行业对纯写字楼面积需求分布,建筑建材装潢,纺织服装业,化工机电石化,科技,贸易经贸,广告,金融保险,服务,其他,17%,15%,15%,14%,12%,9%,6%,6%,6%,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业,其他行业包括物流、加工制造业等,单位： 平方米,消费者分析,面积需求特征（二）,面积特征 ：,选择商住楼企业对面积需求较小，被访客户中,44%,的企业选择,150,平方米以下面积；而选择,110,平方米以下的客户中有,11%,选择,30-50,平方米；,行业特征：,被访客户中金融保险业和科技类行业不考虑商住楼，选择最多为服务业。,选择商住楼面积需求分布,不同行业对商住楼面积需求分布,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业,其他行业包括物流、加工制造业等,服务,纺织服装业,建筑建材装潢,贸易经贸,化工 机电 石化,广告,其他,金融 保险,科技,23%,22%,16%,13%,9%,9%,8%,0%,0%,单位： 平方米,消费者分析,面积需求特征（三）,面积特征 ：,选择面积在,100-160,居多，占总量的,44%,，可见,LOFT,由于可以分割，客户所需面积并不很大；,行业特征：,选择,LOFT,的以服务业和贸易行业居多。,选择,LOFT,面积需求分布,不同行业对,LOFT,面积需求分布,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业,其他行业包括物流、加工制造业等,服务,贸易 经贸,科技,广告,金融 保险,注：,LOFT,指层高,5.4,米以上，可分割,2,层,43%,28%,15%,8%,6%,单位： 平方米,消费者分析,价格需求特征（一）,选择纯写字楼承受的租金,选择纯写字楼的不同行业租金承受能力,租金特征 ：,选择纯写字楼的租金承受力在,15-25,和,35-45,元居多，整体期望值较低，这与南通写字楼整体水平及档次不高有关；,行业特征：,租金承受力高的行业分布在建筑,/,建材、科技、广告、金融保险业。,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业,其他行业包括物流、加工制造业等,单位： 元,/,平方米,/,月,建筑建材装潢,纺织服装业,化工机电石化,科技,贸易经贸,广告,金融保险,服务,其他,17%,15%,15%,14%,12%,9%,6%,6%,6%,消费者分析,价格需求特征（二）,选择商住楼承受的租金,选择商住楼的不同行业能承受的租金,服务,化工 机电 石化,纺织 服装业,建筑 建材 装潢,贸易 经贸,广告,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业,其他行业包括物流、加工制造业等,租金特征 ：,选择商住楼的租金承受力在,15-25,和,15,以下元居多，整体期望值较低；,行业特征：,租金承受力高的行业分布在服务及化工行业，这也是南通的支柱产业，为南通,GDP,增长的一大助力。,单位： 元,/,平方米,/,月,消费者分析,价格需求特征（三）,选择,LOFT,承受的租金,单位： 元,/,平方米,/,月,租金特征 ：,选择,LOFT,的租金承受力最低，,4,成多的人选择,15,元以下；,消费者分析,对本项目的意愿,租买意愿比例,不同行业对本项目租买意愿,纺织服装业,贸易 经贸,服务,建筑建材装潢,化工 机电 石化,其他,科技,广告,金融 保险,租 买 意 愿 ：,对本项目有租买意愿的达到,32%,，其中以考虑租的居多；,行业租买意愿：,考虑买的以纺织,/,服装业、贸易、化工、广告、金融居多；考虑租的以纺织,/,服装、贸易、服务、化工、科技、广告业居多。,意愿客户消费者分析,价格需求特征（一）,认为本项目纯写字楼的合理租金,认为本项目纯写字楼的合理售价,租金特征 ：,对本项目纯写字楼有租赁意愿的企业对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。,售价特征：,对本项目有购买意愿的企业对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。,单位：元,/,月,/,平方米,单位：元,/,平方米,认为本项目商住楼的合理租金,认为本项目的商住楼合理售价,租金特征 ：,对本项目商住楼有租赁意愿的企业租金接受度普遍低于所有被访者认为合理价格；,售价特征：,对本项目商住楼有购买意愿的企业对本项目的售价认识普遍低于所有被访者认为的价格。,单位：元,/,月,/,平方米,单位：元,/,平方米,意愿客户消费者分析,价格需求特征（二）,认为本项目,LOFT,的合理租金,认为本项目的,LOFT,合理售价,单位：元,/,月,/,平方米,单位：元,/,平方米,租金特征 ：,对本项目,LOFT,有租赁意愿的企业租金接受度基本和所有被访者认为的合理价格一致；,售价特征：,对本项目,LOFT,有购买意愿的企业对本项目的售价接受度和所有被访者认为的合理售价差不多。,意愿客户消费者分析,价格需求特征（三）,纯写字楼物业管理,商住楼物业管理,物业管理费 ：,被访者中希望物业管理费普遍较低，供应市场看主要集中在,2-3,元,/,平方米,/,月，被访客户中基本希望管理费用在,1.5-2.5,元,/,平方米,/,月。,商住楼物业管理,意愿客户消费者分析,价格需求特征（四）,单位：元,/,月,/,平方米,单位：元,/,月,/,平方米,单位：元,/,月,/,平方米,纯写字楼,装修倾向,意愿客户消费者分析,产品需求特征（一）,商住楼,LOFT,装修倾向 ：,被访客户中选择简单装修的企业多；,选择纯写字楼简单装修居多；,选择商住楼的希望是毛坯的占一定比例；,而选择,LOFT,的则更倾向于精装修。,毛坯装修定义：无,吊顶、墙面不粉刷、水泥地坪、无隔断、水泥走道、若无中央空调不提供分体空调,简单装修定义：无,吊顶、墙面粉白、水泥地坪、无隔断、走道铺设地砖或大理石、若无中央空调不提供分体空调,精装修定义：,吊顶、墙面墙纸或高级涂料、地毯地坪、根据公司要求隔断、走道铺设地砖或大理石、若无中央空调提供分体空调,纯写字楼,物业管理倾向,意愿客户消费者分析,产品需求特征（二）,商住楼,LOFT,物业管理倾向 ：,被访客户中,82%,的企业选择国际管理公司；,南通目前办公楼的物业管理比较差，选择国际管理的公司多，这也表现出入驻办公楼的企业希望目前的管理能有大幅提升。,意愿客户消费者分析,产品需求特征（三）,纯写字楼,/,商,住楼楼层高度倾向,层高需求 ：,被访者希望越高越好,;,纯写字楼,/,商住楼：,被访者近三成的企业选择,3,米以上；,LOFT,：,被访者,44%,的企业希望,LOFT,的层高在,5.6-5.8,米。,LOFT,楼层高度倾向,物业周边配套倾向,意愿客户消费者分析,周边配套倾向,配套选择 ：,被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；,其他选项中主要是希望配有购物中心；,意愿客户消费者分析,购买客户特征,购买目的,购买时间 ：,被访者中近,4,成的客户打算,5,年内购买办公楼；近,6,成的客户对什么时候购买并不清楚。,购买目的：,纺织服装行业目前办公楼倾向购买，并且购买目的以自用为主。,购买时间,轿车需求量,车位倾向 ：,轿车：,每,50-100M2,需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每,50,平方米需要一个车位。,商务车：,每,50-100M2,需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每,100,平方米需要一个商务车车位。,意愿客户消费者分析,车位需求特征,商务车,需求量,物流消费者分析,基本特征,公司规模,公司性质分布,租买客户分类,基本特征 ：,物流行业以国营企业居多；,物流行业的办公楼基本是自建的大楼。,物流消费者分析,关键因,素,（一）,购买打算时间,租买倾向,物流行业对本项目的租买意愿较高，租买意愿比例达到,67%,；,购买时间打算,3,年内的占,40%,；,目前办公的地点,打算搬迁的办公点,是否由于客户的原因,物流消费者分析,关键因素（二）,选择办公地点的原因 ：,物流被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；,物流行业若搬迁，首选区域还是以人民西路、青年路和姚港路为首选，主要是由于这些区域离港口近，另外行业也比较聚集。,类型选择配比,类型选择 ：,被访客户中,55%,企业为选择纯写字楼，有近,45%,被访者选择,LOFT,；,相比南通其他行业，物流行业对,LOFT,的更为偏爱。,物流消费者分析,选择类型,注：类型,1,为每个层面配置公共卫生间,类型,2,为每个单元配置独立的卫生间,意愿比例,意愿比例 ：,物流企业对本项目的租买意愿在,40%,；,由于物流企业中以国营企业居多，占,51%,，因此主要以买居多。,物流消费者分析,本项目意愿,面积需求分布,消费者分析,产品需求特征（一）,购买目的,面积需求 ：,物流企业对面积需求较小，基本都在,200,平方米以下，其中,100,平方米以下占近,6,成；,购买目的：,物流行业购买目的主要用途为自用。,物业公司倾向,装修倾向,消费者分析,产品需求特征（二）,装修倾向：,被访者多数倾向简单装修；,物业管理：,物流行业很多企业是自建大楼，因此对管理公司要求不高。,办公楼合理售价,消费者分析,售价倾向,售价倾向特征 ：,物流行业的承受力较低，能接受的合理售价在,5000,元,/,平方米以下占,6,成；,租金倾向特征：,能接受的合理租金在,10,元,/,平方米,/,月以下的占,28%,。,物业管理费：,认为合理的物业管理费用都在,2,元,/,平方米,/,月以下。,办公楼合理租金,合理物业管理费用,物业周边配套倾向,消费者分析,周边配套倾向,配套选择 ：,被访客户需要最多的配套设施就是票务中心和银行；,园区消费者分析,基本特征,公司规模,行业分布,公司性质分布,租买客户分类,园区消费者分析,关键因素（一）,购买打算时间,办公楼使用部门,租买倾向,园区的企业基本打算租赁；,园区内的企业用来办公的主要是行政部和销售部门；,购买的时间,5,年内的有,47%,。,目前办公的地点,打算搬迁的办公点,是否由于客户的原因,园区消费者分析,关键因素（二）,选择办公地点的原因 ：,被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；,目前办公多的地点是园区和人民中路，而未来打算搬迁的以工农南路居多，选择的原因多数是因为认为工农南路的发展空间大。,选择写字楼时考虑的因素排序,对目前写字楼不满意的因素,园区消费者分析,关键因素（三）,考虑因素 ：,地段和周边商务环境是园区内企业选择办公楼考虑的主要因素；,不满因数：,园区内的企业对目前写字楼不满意的方面主要体现在写字楼品质、物业管理和设备，这三方面都反映出园区内的企业对写字楼的档次要求高，而南通目前甲级写字楼无，为本项目开发甲级及超甲级办公楼创造了机会。,考虑因素,首选,次选,合计,地段,18,11,29,周边商务环境,4,1,5,交通,1,8,9,周边配套,1,1,2,写字楼品质,1,1,2,行业聚集,1,1,2,类型选择配比,类型选择 ：,被访客户中,60%,企业为独资企业，其中以日本企业居多，因此在选择纯写字楼物业时候，很多日本企业希望自己的单元有独立的卫生间使用，这样比较卫生、私密；,园区内的企业选择办公类型,9,成以上偏爱纯写字楼。,园区内的企业对,LOFT,均不感兴趣。,园区消费者分析,选择类型（一）,注：类型,1,为每个层面配置公共卫生间,类型,2,为每个单元配置独立的卫生间,类型选择配比,对本项目意向,意愿比例 ：,园区内的企业对本项目的意愿比例较高，有租买意向的高达,73%,；,选择纯写字楼办公的多，并且以租赁居多。,园区消费者分析,本项目意愿,面积需求分布,园区消费者分析,产品需求特征（一）,购买目的,面积需求 ：,由于园区内的企业在园区外租用办公的使用部门基本是行政部门和销售部门，因此对办公楼的需求面积不大，基本在,200,平方米以下，并且以,100-200,平方米的办公需求面积居多；,购买目的：,园区内的企业购买以自用兼投资的居多，主要功能还是自用。,物业公司倾向,装修倾向,园区消费者分析,产品需求特征（二）,装修倾向：,被访者多数倾向简单装修；,物业管理：,外资企业对物业管理服务要求很高，因此在选择管理公司上更倾向国际管理公司。,办公楼合理售价（元,/,平方米）,园区消费者分析,价格倾向（一）,售价倾向特征 ：,园区企业对办公楼的价格承受明显高于南通其他行业对办公楼的价格承受；,租金倾向特征：,园区内企业对办公楼的租金预期高于南通其他行业对租金的预期。,办公楼合理租金（元,/,平方米,/,月）,物业管理费用 ：,被访客户中希望的物业管理费用普遍低；期望和实际还是有一定差距；,供应市场上以,2-3,元,/,平方米,/,月居多。,园区消费者分析,价格倾向（二）,物业周边配套倾向,园区消费者分析,周边配套倾向,配套选择 ：,被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；,外省市消费者分析,基本特征,基本特征 ：,调研样本,120,个企业；,各个地区的调研比例基本相同。,来源地分布,外省市消费者分析,对本项目意向,对本项目意愿,不同地区对本项目意愿,意愿比例 ：,南通北面的郊县经济略差于南通市，对本项目的意愿度高些，而南通东面的郊县不打算到南通发展，若发展了，考虑往苏南地区迁；,外省市的企业基本不考虑南通，一些小型企业仅限于在本地发展，而大的企业发展战略尚未考虑到南通。,郊县,外省市,南通北面,南通东面,项目周边镇区中小型企业调研,产业分布特征,新开镇,小海镇,三星镇,三和镇,竹行镇,张芝山镇,产业,企业数,主要行业,狼山镇,纺织、织布,观音山镇,“纺织之乡”,纺织企业,全镇,80%,以上的企业为纺织企业,新开镇,纺织、钢丝制品等,企业少,纺织略多,竹行镇,“,钢绳之镇,”,钢丝制品、机电、皮鞋、制罐、方向机、铁链等,220,家,60%,以上是钢丝、钢丝绳行业,张芝山镇,钢丝、纺织、金属制品等,估计,100,多家,钢丝行业略多,小海镇,行业分布不明显,包装厂略多,三星镇,“,绣品之乡,”,纺织、床上用品的生产和销售集散地,3074,家,纺织行业,三和镇,电子铝箔、绣品、玩具、玻璃厨具、五金、玻塑仪器等,100,多家,观音山镇,狼山镇,项目周边镇区中小型企业调研,对本项目意愿度,观音山镇,从未买过办公楼，对办公楼一点概念也没,在厂房内办公，不考虑在外办公,狼山镇,公司小，不需要办公楼,新开镇,自己拥有独立办公房，而且在新开镇买了地块建了厂区，在厂区内办公产；,没资金，暂不考虑。,竹行镇,做门市生意，规模小，一般在家办公，即使打算搬迁，也只考虑五金市场，南通汽车站这里；,自己在开发区内砌的房子用不完；,等项目建好再议；,已经在新政府附近买了房。,张芝山镇,钢丝绳行业所涉及的领域与新政府所在地不吻合；,自己在开发区内的办公厂房楼还想租出去。,小海镇,在家里办公，无在外办公打算。,三星镇,目前办公区域和厂房在海门市秀品市场这里,目前还考虑把厂区租给别人；,目前在家里办公；,目前办公区域是自己建造的,在开发区内办公；,自己的办公楼刚刚搬到三星镇新开发区内,那里有四车道、五车道，环境好，交通便捷；,旧开发区与新开发区连在一起，原三星镇较多公司都搬到新开发区。,三和镇,现在的地理位置及其优越，南通新政府地区没什么特别吸引之处，而且苏通大桥通车后，这里的交通会更加便捷；,目前地理位置离海门市政府和南通市政府都比较近，不考虑搬迁。,项目南通周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的意愿度，但总体看，意愿比例尚不高，主要原因是这些企业基本在园区工厂内办公或者在家里办公，暂时无在别处办公需求。不考虑原因如下：,海门三星和三和镇对本项目意愿度很低；不考虑原因主要是对目前的办公地点、环境、交通都比较满意。不考虑原因如下：,钢丝绳行业：小型民营企业多，基本为家庭型办公模式，受房地产行业下滑，钢丝绳产业受之影响，产量下滑； 尤其是些小作坊的民营企业，面临公司关闭的风险；,纺织行业： 美欧对我国的纺织服装产品设限，江苏省的纺织服装出口产生受到较大影响；