第五章 房地产评估 Part1 概述

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五章 房地产评估,Part.1,概述,一、房地产的特征,（一）土地,1.,稀缺性：非再生性资源（一般只会增值）,2.,位置移动的双重性：地理位置社会经济位置（交通通讯商业文化卫生）,3.,寿命：相对永恒性,4.,用途的广泛性：最佳效用原则（民星校园用途）,1,案例,“从,07,年,11,月开始，人们买地像着了魔一样，成都竟出现,8800,万,/,亩的地，而楼面价才,1.6,万，旁边最好的房价只有,1.3,万左右,(,香港某企业） ；上海也出现,6.6,万,/,米楼面价。南京,(2700-24000),；苏州：均价：,6200,24000,；深圳,40000,；济南：,6600,；西安,6500,；昆明：,10000,房地产商地方政府共同进步,2,（二）房屋建筑,1.,一般没有空中楼阁,2.,寿命有限,3.,可以再生（维修或重新来过）,3,二、房地产价格评估的专业性原则,房地合一原则（评估时的综合进行）,区域及地段原则（按不同的区域和地段有所区别地评估）,最佳使用原则,（“此一时彼一时原则”,next pp.,）,4,评估原则须参照各国的通胀背景,1,对于房价与收入比，联合国人居中心给出的上限是,3,：,1,，世界银行给出的上限是,5,：,1,，而我国,2006,年三季度统计数据：深圳市场房价与家庭可支配收入为,15.76,：,1,，上海,15.55,：,1,，北京,13.55,：,1,。,美次债危机以来，新房销售均价,19.59,万美元，合,140,万元（含土地），中国却非常普遍,!,！,2006,年后走势离谱,三分是市场，七分是人为：,地方政府土地财政；,GDP,；联合炒作者为强势群体,推动通胀的罪魁祸首；,三亚市长陆志远：“房价,8394,元，贱卖是犯罪”,5,评估原则须参照各国的通胀背景,2,上世纪,90,年代日房跌过,70,，东京地区跌过,60,清盘、倒闭、破产。亚洲金融危机，香港跌了,60,，泰国等国家至今还有烂尾楼。,杨国强的碧桂园,自,92,年开发碧桂园以来,一直秉持在郊区,远郊发展,低调,实干,.,到,99,年,开发特点是在郊区三不要地方,荒山野地拿地开发,然后卖给以港澳客户为主的群体,赚香港人的钱,;,进入本世纪,碧桂园向全国发展,特点依旧,哪有碧桂园,那儿的房价就涨不起来,现在还有不少碧桂园别墅才数千元,/M,2,。,6,Part.2,房地产价格,一、房地产价格体系,（一）土地价格体系,我国特指：土地使用权价格体系,房产、土地使用权（美国西部大开发的一部影片,/,一桩案例,1.,基准地价：城镇国土使用权在一定时期、区域内不同用途使用权的级别平均价格。,2.,标定地价：以,1.,为基础，结合宗地本身和市场的具体情况确定的地价。,3.,出让底价：政府出让土地使用权的最低价格。,4.,转让价格：再转让价（房产商土地储备：万科，,1800,万,M,2,买卖,/,租赁（曹路某银行）,/,征用价格,：五角场一老妪（物权法）,5.,其它价格,7,（二）房产价格体系,1.,生产用房产：企业资产评估中属于单项资产要素，不具有整体生产和赢利能力：重置成本法,2.,居住用房产：福利价格,/,成本价格,/,标准价格,/,商品价格,均或多或少包含地价。,3.,营业用房产：成本价格,/,收益现值价格,4.,行政事业用房产价格：公益目的,； 转作它用：用相应用途的价格标准,（州政府搬迁之后）,8,二、房地产价格的构成,（一）土地价格的构成,我国土地的所有权归属：城市国有,/,农村和城市郊区：农村集体所有,城市建设征用各类土地后归国有，但须补偿,城镇土地价格的可能构成因素：,土地征用费,/,或拆迁安置费,/,土地开发费,/,土地使用权转让费（国家让渡给土地开发企业）,9,具体来看：,1.,土地征用费：土地补偿（农村集体）,/,土地投资补偿（房建、青苗、土壤改良费）,/,和劳动力安置费,江大,2.,拆迁安置费：城市建设动迁补偿和安置费,3.,土地开发费：,A/,三通或七通一平：道路、水电通和场地平整（,+,排水、煤气、供热及邮电）,B/,公益性市政基础设施配套费,C/,息税,D/,利润,4.,10,（二）房地产价格构成,1,、房地产生产成本,2,、流通费用（生产性：看房、维修费； 纯流通：广告、代销）,3,、税利（营业税、城乡维护建设税和教育费附加）,房地产生产成本包括,土地价格（含公关成本）,勘察设计费、建安费配套费、管理费（如，开发企业工人工资等）,息税（土地使用税）,案例：大东滩围海造地以及土地划拨抵债,11,三、房地产价格的影响因素,（一）一般因素,社会因素：人口数量与素质、政局与治安、城市化和公共设施完备程度,经济因素：宏观经济金融形势（,NY,王启明）：奥运；世博,政策因素：住房制度（房改）、房地产政策等,心理因素：深圳、广州（跌,1/3,）、世博概念,或成,2,年后,的替罪羊？,12,（二）区域因素,住宅区：离市中心远近、小区配套及自然环境、建筑密度（世纪公园,/,文化馆,/,阳光苑,/,金体苑）,商业区：商业群落大小、顾客来源、交通便捷程度,工业区：运输便利程度、水电能源供给状况等等,13,（三）个别因素,1.,土地,史玉柱巨人大厦（短裂层，地基成本暴升）,健特,地理位置（地段商业繁华与交通便捷程度）、地质、形状,2.,房屋建筑物,环境、设计、楼层、朝向、面积,14,Part.3,房地产价格的评估,一、市场比较法（以土地使用权价格评估为例）,注意：公式,5.29,（,P.141,）,被估地产价格,=,交易实例地产单价*各类修正系数*被估地产面积,5.14,公式（,P.137,）,EP.1,（,P.142,）说明：,交易情况修正系数（正常交易：,1,）,交易时间修正系数：每月上涨,1%,？,区域修正系数：繁华区与非繁华区，交通等,个别修正系数：面积、容积率与土地使用权剩余使用年限,15,二、收益现值法评估,步骤：,（一）年净收益,=,有效毛收入,（包括空置、拖欠租金等因素造成的损失）,营运费用,（二）年收益的资本化（总价）,（三）收益期限的确定,EP.2,（,P.135,）的说明,（四）计算结果可与重置成本法结果比较，能发现什么问题么？,16,附：收益法的派生方法,1.,土地残余法,公式,5.11,（,P.134,）,L=a-,B(r,B,+d)/r,L,EP.3,（,P.136,）,2.,建筑物残余法,17,三、重置成本法,(,重置净价,),（一）土地评估,（适用于学校、公园、医院、公共建筑和公共设施等）,EP.4(p129),1.,说明,生地开发：地产重置成本,=,土地取得与开发成本,+,息税利,熟地：地产评估值,地产贬值额（规定了使用年限或周围环境恶化）,2.,生地开发评估,其中土地开发费用中的资金成本（贷款利息的估算）：,按各阶段的投资额分段估算利息,按投资总额的,50%,逐月计息,18,其中的利润率,10%,：,关于公司或项目业绩考核的科学性,应将前一年的赢余追加投资,本题的综合投资回报率或者复利前提下的投资回报率,10%,19,（二）房地产重置成本法评估,EP.5(p130),20,四、房地产评估剩余法（假设开发法）,将待评估房地产预期开发后的价值扣除其正常的开发费用、利税后，倒推算房地产的,（市场）,价格。,（一）地价,=,楼价,建筑费和专业费,利息,利税,=,楼价,建筑费（,1+a,）（,1+r+r,1,）,税收,/,（,1+r+r1,）,公式,其中，利息,=,（地价,+,建筑费,+,专业费）*,r,（全部投资的资金成本）,利润,=,（地价,+,建筑费,+,专业费）*,r,1,EP.6,（,P.149,）,21,五、土地评估的路线价法,基本概念 （,P.152-154,）,基本步骤,EP.7,（,P.155,）,22,作业,习题,26,（,P.160,）：请评估某宗地块价格。,23,