第八章路线价法

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,路线价法,路线价法的基本原理,深度百分率表的制作,路线价法的基本原理,对于面临同一街道的各幅城市土地而言，与道路的距离越远，其价格越低。根据面临某一特定街道标准土地的单位地价，结合面临这一街道的其他土地的深度百分率，就可以测算其他土地的价格。,路线价法就是根据地域区段路线价，结合深度百分率表，用数学方法计算邻接同一街道的各幅土地价格的一种估价方法。,路线价法中的基础概念,临街深度：宗地离开街道的垂直距离。,可及性：宗地距离城市内各类设施的接近程度。,标准宗地：以从城市一定区域中沿主要街道的宗地选定的深度、宽度和形状为标准状况的宗地。,标准深度：标准宗地的临街深度。,里地线：标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。,路线价法的理论依据,路线价法的理论依据主要有土地价值的决定理论和替代原理。,土地价值的决定理论：土地价值主要由土地的有用性和接近性（即距离街道的远近）决定的。对于城市土地来说，其有用性直接决定于接近性，因而城市土地的价格主要是由接近性决定。这一理论主要表现在两个方面：,首先，城市土地的价格随其距离街道的远近程度不同而有所变化，距离街道越远，价格越低。,其次，对于邻接各街道而具有标准深度的土地来说，其价格也各不相同。因为土地的用途、街道的条件、房屋建筑物的状况、交通的便利程度以及其他设施状况等决定土地价格的各项因素并不相同。也就是说，路线价是有特定范围的，只有在同一区段内的各幅土地，才能根据该区段内的路线价计算其土地价格，超出这一区段，则又必须依据其他的路线价进行计算。,替代原理,邻接同一街道的宗地根据可及性大小，可划分为不同的地价区段，以不同的路线价区段来表示宗地的不同可及性。在同一路线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍存在差异，可用性相差很大，所以需制定各种修正率，对路线价进行调整。由此我们可以看出，路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是标准宗地的单位地价，可看作可比实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。,根据上述理论依据，我们可以明确，路线价法的关键是标准宗地的确定、路线价的附设和深度修正率的确定。路线价估价结果的可信度，取决于路线价深度百分率及各种修正率的准确性。,路线价法的适用范围与条件,路线价法只适用于对城市土地的估价，由于这种方法具有省时省力、公平合理的优点，因此它特别适用于土地课税、土地重新规划、征地拆迁等需要在大范围内对批量土地进行估价的场合。,适用条件：深度百分率表必须科学合理，因为在路线价确定以后，各幅土地的价格主要取决于该土地的深度百分率；城市规划必须完善，土地的排列比较整齐，否则会直接影响估价结果。,路线价法的操作步骤,第一，划分路线价区段。,路线价是有适用范围的，这个范围就是路线价区段。所谓路线价区段是指具有同一路线价的地价相近、可及性相当的相连地段，也就是说，在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线价来计算其价格。路线价区段一般为带状地段。街道两侧接近性基本相等的地段长度，称为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。原则上街道不同的路段，路线价也不相同。,第二，确定标准深度。,路线价是指标准宗地在标准深度时的单位价格。标准深度的确定，直接关系到路线价的确定和深度百分率表的编制。标准深度的确定有两种,方法：,以某一路线价区段内各幅临街土地深度的众数为准确定。如果某一路线价区段内的大部分临街土地的深度为,15,米，则该路线价区段的标准深度为,15,米。根据某一路线价区段内的各幅土地的平均深度确定。例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为,18,米、,20,米、,22,米、,16,米，则其标准深度为（,18,20,22,16,）,4,19,米。,第三，确定路线价。,路线价的确定主要可采取两种方法：以交易实例用市场法等估价方法确定。是各国通用的方法。根据选定的标准宗地的形状、大小，评估标准宗地价格，根据标准宗地价格水平及街道状况、公用设施的接近情况、土地利用状况划分地价区段，并附设路线价。标准宗地价格计算适合采用宗地地价计算方法，如收益法、市场法等方法，或以市场交易实例评定其价格。,采用路线价系数法或评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几类并加以评分，然后按一定权重合计，换算成附设于路线价上的点数。,第四，制作深度百分率表。,在路线价已定的情况下，待估土地的价格由深度百分率决定。深度百分率又称深度指数，深度百分率表又称深度指数表。深度百分率表是一种反映深度变化即深度百分率对土地价格影响程度的表格。深度百分率表的制作是路线价法的难点和关键所在。目前，制定各种路线价的法则有：美国著名的“四三二一”法则、苏慕斯法则（克利夫兰法则）、霍夫曼法则等，英国的哈伯法则、爱迪生法则等。,第五，计算各幅土地的价格。,在确定某一路线价区段的路线价之后，就可以结合深度百分率表，计算待估土地的价格。在具体计算时，欧美国家与日本由于对路线价单位面积表示不同，在具体计算方法上也有所不同。同时对于三角形土地、街角地、双面临街地等的价格，还要进行修正。,路线价的表示方法,在欧美国家和日本，对于路线价的单位面积及其表示方法不尽相同，这使得欧美国家和日本在路线价法的运用上各具特色。,作为标准宗地单位价格的路线价，其计量单位有两种：,以货币表示。,以美国为代表的欧美国家，对路线价是以美元表示的。如每平方英尺,2 000,美元。,以点数表示。,日本对路线价是以点数表示的。假如某区段内路线价为,1000,点，则该区段内各幅土地可以表示为,1000,点的比较值，如,800,点等。需要换算才能表示待估宗地的金额。如,1,点,=0.8,元，则,1000,点就相当于,800,元。,路线价的计算公式,在欧美国家，以宽,1,英尺、深,100,英尺的细条土地为计算单位的。路线价法的计算公式表示为： 待估宗地价格路线价,深度百分率,临街宽度,在日本，以深,16.36,米、宽,3.63,米的长方形土地的平均每平方米价格为单位。路线价法的公式为：待估宗地价格路线价,深度百分率,土地面积,如果宗地条件特殊，属街角地、双面临街、三角形地、梯形地、不规则地、袋地等时，需按下列公式计算：,待估宗地价格,路线价,深度百分率,临街宽度,其他条件修正率 或,待估宗地价格,路线价,深度百分率,临街宽度,其他条件修正额,深度百分率表的制作,深度价格的递减比率：在同一路线价区段内，尽管路线价相同，但各幅土地的具体价格也有区别，因为影响土地价格的地形地质、形状面积不可能完全相同。另外，对于城市土地来说，在影响土地价格的各个要素中，距离街道的远近程度也是一个主要因素。,一般情况下，距离街道越远，土地价格越低。这种现象就被称为深度价格递减现象。,深度百分率表的编制方法,确立标准深度为,100%,。,低于标准深度，则向临街方向递增或递减。,超过标准深度，则进行递减或递增。,