建行的居民住房贷款业务-PowerPointPrese

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,居民住房贷款,小组组长:揭琳,小组组员:胡琳珊 邱锦升,陈秀 刘静,孙晓燕 邱胜先,张津津 许志维,05,级,金,融,1,班,级,1,居民住房贷款总纲,居民住房贷款,业务概况（现有业,务及贷款条件、程,序）,存在的问题,发展前景、趋势,2,居民住房贷款业务,1、个人住房贷款,2、个人再交易住房贷款,3、个人住房公积金贷款,4、个人住房组合贷款,5、个人商业用房贷款,6、个人住房装修贷款等,3,居民申请个人住房贷款的条件,贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。,借款人应同时具备以下条件：,一、具有城镇常住户口或有效居留身份；二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷,款本息的能力；三、具有购买住房的合同或协议；四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的,30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以,个人承担部分的30%作为购房的首期付款；五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有,足够代偿能力的单位或个人作为保证人；六、贷款人规定的其他条件。,4,借款人应向贷款人提供的资料,一、身份件（指居民身份证、户口本和其他有效居,留件）；,二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；,三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他,批准文件；,四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人,同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押,物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件,和保证人资信证明；,五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管,理部门出具的证明；,六、贷款人要求提供的其他文件资料。,5,贷款程序,贷款申请,对借款人的信用等级评估,贷款调查,贷款审批,签订借款合同,贷款发放,贷后检查,贷款归还,（具体的详见贷款通则第六章）,6,1.个人住房贷款,个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普,通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提,供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法,处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任,个人商业用房贷款:,个人商业用房贷款，是指中国银行发放的用于定向购买或,租赁商业用房所需资金的贷款。目前，个人商业用房贷款仅,限于商铺（销售商品或提供服务的场所）贷款，暂不对办公,用房发放贷款。,贷款限额:,个人商业用房贷款的限额一般不超过所购或所租,的商业用房价值的60。,贷款期限:,个人商业用房贷款期限原则上不超过十年（含十,年）。,7,1.1 个人住房贷款,贷款利率:,个人商业用房贷款利率按中国人民银行规定的同档次期限利率执行，不按个人住房贷款利率执行。贷款期限在一年以内的，按合同利率计息，遇法定利率调整利率不变；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始按相应利率档次执行新的利率水平。,为帮助您顺利办理贷款，中国银行提醒您准备以下资料:,1、借款申请书,2、有效身份证件及其复印件；,3、营业执照副本及复印件、税务登记副本及复印件或个人家庭收入证明；,4、已支付所购或所租商业用房价款规定比例首付款的证明；,8,1.2个人住房贷款,5、中国银行认可的经济收入或偿还贷款计划；,6、购买或租赁商业用房合同、协议或其他有效文件；,7、抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或,质押的证明及抵押物估价文件；,8、保证人同意提供担保的书面文件及资信证明；,9、借款人或开发商应向贷款人提供证明商业用房手续齐,全、项目合法的资料；,10、中国银行要求提供的其他证明文件或资料。,贷款担保:,如果您申请个人商业用房贷款，应在签订借款合同之前,提供中国银行认可的财产抵押、质押或第三方不可撤销的连,带责任保证。,9,1.3个人住房贷款,贷款发放:,抵/质押合同或保证合同生效之日起,5个工作日,之,内，中国银行将按借款合同约定将贷款一次或分次划至,您指定的购买住房开发商或售房单位的专用帐户，由中国银,行监管使用。,贷款的偿还:,还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。,贷款期限,在1年以内（含1年）的，到期一次偿清贷款本息。,贷款期限,在,115年的（含15年），,您应按月并自使用贷款后,第二个,月开始偿付贷款本息,。偿还贷款本息的方式可选择,等额本息,还款法或等额本金还款法两种。,在抵押贷款合同生效后，如,果您有足够的资金来源，可以提前部分或全部还款，如提前,部分还款，每次还款金额不得少于1万元或其整数倍。提前,还款必须,提前15天,向中国银行提出申请。,10,1.4个人住房贷款,相关费用：,贷款办理过程中所发生的保险费、抵押登记费、印花税、,合同公证费、鉴证费和评估费等由借款客户负担。,展期贷款：,如果您不能按照合同规定的期限偿还贷款本息，应提前30,个工作日向贷款人申请展期。展期申请经中国银行审查批准,后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须经抵（质）押,人、保证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记、保险手,续；对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期，但借贷,双方可协商进行贷款重整。,贷款重整：,如果您因种种原因不能按原计划支付贷款本息，可提前30,个工作日向中国银行提出贷款重整，即调整贷款期限和月均,还款额。,贷款的重整原则上不能超一次。贷款重整后的贷款,总额应小于原贷款金额。,贷款重整申请经审批之后，您应按,照新的还款计划还本付息。,11,2.中国建设银行个人再交易住房贷款,申请条件：,具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有合法有效的住房交易合同或协议；（4）交易房产的产权明晰，可进入房地产市场流通；（5）,有不低于所购住房评估价值或交易价格（以两者较低额为准）20（含20%）的自筹资金；,（6）能够提供贷款行认可的有效担保；（7）贷款行规定的其他条件。,贷款额度：,最高不超过所购住房评估价值或交易价格（以两者较低额为准）的80。,最高贷款期限(年)：,30,年,12,2.1中国建设银行个人再交易住房贷款,贷款利率：,贷款期限5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；贷款期限5年以的贷款年利率为5.04%（2002年2月21日起执行）。,还贷方式：,贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。,产品特色：,一般最长为30年，且不超过所购住房的剩余使用年限。,13,3.1中国建设银行个人住房组合贷款,申请条件：,申请中国建设银行个人住房组合贷款,必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和建设银行有关自营性个人住房贷款的规定。,应具备的基本条件为：（1）有合法的身份；（2）按时足额缴存住房公积金的职工；（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（4）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（5）有所购（大修）住房全部价款20以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；（6）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（7）符合当地公积金管理部门规定的借款条件；（8）贷款行规定的其他条件。,14,3.2中国建设银行个人住房组合贷款,贷款额度：,公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值（以两者较低额为准）的80，其中公积金个人住房贷款最高额度须按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。,最高贷款期限(年)：,30年,贷款利率：,按照中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行。,还贷方式：,贷款期限在一年以内（含一年）的，到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在一年以上的，借款人可以按季结息，到期还本；也可以按季或按月归还贷款本息，具体可以采用等额本息、等额本金还款法。借款人于约定还款日前在指定帐户足额存入还款金额，银行根据借款人委托定期扣收。,15,3.3中国建设银行个人住房组合贷款,产品特色：,在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由公积金管理部门和贷款行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。,贷款利率：按照中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行，目前执行利率情况如下：,（1）自营性个人住房贷款 -贷款期限5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%； -贷款期限5年以上的贷款年利率为5.04%。,（2）公积金个人住房贷款 -贷款期限5年以下（含5年）的：贷款年利率为3.6%； -贷款期限5年以上的贷款年利率为4.05%。,16,4.中国建设银行个人住房转让贷款,是指中国建设银行用信贷资金向在住房二级市场,上购买本行个人住房贷款客户出售的住房（含商业,用房，下同）的自然人发放的一种特殊形式的个人,住房消费贷款，俗称,“转按贷款”,。,1、贷款用途：用于支持在住房二级市场上购买,个人住房贷款尚未结清的客户出售的住房（含商业,用房，下同），俗称“转按贷款”。2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公,民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力,的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有,完全民事行为能力的外国人。,17,4.1中国建设银行个人住房转让贷款,3、贷款条件：（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济,收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有,合法有效的住房交易合同或协议；（4）交易房产的产权明,晰，可进入房地产市场流通；（5）有不低于所购住房评估,价值或交易价格（以两者较低额为准）,20（含20%）,的自,筹资金；（6）能够提供贷款行认可的有效担保；（7）贷款,行规定的其他条件。4、贷款额度：最高不超过所购住房评估价值或交易价格,（以两者较低额为准）的80%；5、贷款期限：一般最长为30年（商业用房最长为10,年），且不超过所购住房的剩余使用年限,18,4.2中国建设银行个人住房转让贷款,6、贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率,7、申请贷款应提交的材料：,（1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官,证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护,照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证,件）；,（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例,如：收入证明和资产证明等,（3）借款人与住房转让人（包括住房共有人）签订,的合法、有效的住房交易合同或协议；转让住房的,共有人未在交易合同、协议上签字的，需提供其同,意出售的书面证明。,19,4.3中国建设银行个人住房转让贷款,（5）转让住房的权属证明文件；未办妥房屋权属证书的，,需提供住房转让人的原购房合同复印件.,（6）如转让住房为原借款的抵押物，且个人住房转让贷款,的贷款行与原借款的贷款行不一致的，则应出具原借款行同,意该房产出售的书面证明.,（7）转让住房为期房或转让住房为现房但未办妥抵押登,记，尚处于开发商或担保机构担保阶段的，须向贷款行提供,开发商或担保机构出具的同意为该房产项下的新的贷款继续,提供担保的书面文书文件.,（8）借款人以所购转让住房抵押，且转让住房为现房并作,为原借款抵押物已办妥抵押登记手续，在转让住房未办妥过,户手续及抵押登记手续前，需提供贷款行认可的其他贷款担,保方式作为阶段性担保.,20,4.4个人住房转让贷款,（9）借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明；,（10）涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质,押权利权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押,或质押的书面证明；,（11）涉及保证担保的，需提供保证人出具的同意,提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；,（12）贷款行规定的其他文件和资料,8、客户贷款流程：同个人住房贷款,21,5.,中国银行,个人住房公积金贷款,是指中国银行（受托人）受政府住房资金管理中心（委托,人）委托，运用住房公积金，向购买自住住房的中央国家机,关在京单位的住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工发,放的担保贷款。,贷款期限：,贷款期限不超过30年，借款人不超过65岁。,贷款限额：,如果您购买的住房是经济适用住房或商品房，,单笔贷款最高额度30万元，同时不得超过所购住房价款的,80%；,如果您购买的住房是房改房，单笔贷款最高额度不超,过所购住房价款的90%,。,22,5.1,中国银行,个人住房公积金贷款,为帮助您顺利办理贷款，中国银行提醒您准备以下资料：,1、借款申请表；,2、您的户口本、身份证、或其他有效居留证件；,3、购房合同或意向书等有关证明文件；,4、您所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函；,5、购买新建商品房客户，请提供售房单位的商品房销售许可证复印件；购买公房，请提供上级房改管理机构对“售房方案”批复文件的复印件；,6、采用抵押或质押方式担保的,担保人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；,7、采用保证方式担保的,保证人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；,23,5.2,中国银行,个人住房公积金贷款,8、已交10%以上购房预付款的收据原件及复印件；,9、中国银行要求提供的其他材料；,贷款担保：,您申请个人住房公积金贷款时，必须提供房产,抵押、权利质押、连带责任保证担保等担保方式。,1、房产抵押担保方式指不转移您对房产的占有,而将房,产作为债权的担保。,2、权利质押担保方式指您或出质人以合法有效的财产权,利，如国库券等符合规定的有价证券作担保。,3、连带责任保证担保方式指由第三方具有保证资格的法,人提供的连带责任保证担保。保证人必须是具有保证资格的,法人(国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社,会团体不得作为保证人)。,24,5.3,中国银行,个人住房公积金贷款,贷款发放：,贷款的发放采用转帐方式,即借款合同,生效后,中国银行按照借款合同的约定,将资金以转帐,方式划入售房单位帐户内。,贷款偿还：,偿还贷款采取月均还款法,即您可以在,贷款期限内每月以相等的金额足额偿还贷款本息，,您可用您本人，也可用配偶帐户内的住房公积金偿,还贷款本息。,如果您提前还款，应当在预定还款日前一个月书面通知中国银行；利息按照借款合同规定的利率和实际贷款期限计算。,25,6.个人住房装修贷款,是指以家庭住房装修为目的，以借款人或第三人具有所有权或依法有权处分的财产、权利作为抵押物或质物，或由第三人为贷款提供保证，并承担连带责任而发放的贷款。,以招商银行为例：,产品特色：,本贷款可根据装修的工程进度分次发放。每次放款的金额之和不得超过审批的贷款金额，每次放款的贷款期限一致，还款方式相同。,申请条件：,贷款的对象为具有中华人民共和国国籍的、具有完全民事行为能力的自然人。,26,6.1个人住房装修贷款,办理流程：,申请,：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请,表：* 有效身份证件；* 婚姻状况证明；* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保,证明文件。,审贷,：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序,进行审批，并将审批结果通知借款人。,签约,：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；* 办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。,贷款发放：,在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人,个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户,27,当前个人住房贷款出现的风险,随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加,大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进,一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷款风险的发生。,下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题,:,（一）个人的信用风险,目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确,的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信,贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的,变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房,屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款,人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷,款，从而产生道德风险。,28,当前个人住房贷款出现的风险,其中个人信用风险又分为：,1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款。值得指出的,是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持,续2030年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨,大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很,容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。,2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款,购房者对市场,的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式,的失败，造成无力偿还贷款。,3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款。违约风险指的,是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现,拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水,平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能,导致借款人违约，给银行贷款造成了很大的风险。,29,当前个人住房贷款出现的风险,（二）信贷风险,1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，,住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的,损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。,2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，,推迟入伙。,3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房,产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风,险。,4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协,议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也,拖欠银行贷款。,5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖,欠贷款加大信贷风险。,30,当前个人住房贷款出现的风险,（三）银行的流动性风险,对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长,和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的,具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金,和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手,段和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配,是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之,内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理,和利率风险管理。,（四）融资风险,房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资,的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构,成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益,特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，,31,当前个人住房贷款出现的风险,因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要,求。 与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重,正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业,务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成,为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道,使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产,融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。,（五）个人住房贷款的潜在风险,对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当,作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注,意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风,险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这,在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过。,32,当前个人住房贷款出现的风险,下面分析一些个人住房贷款的潜在风险：,1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导,致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动,中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀,率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使,借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此,遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，一旦货,币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能,出现存款利率高于贷款利率的情况。,2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，,造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。,3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很,多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。,33,当前个人住房贷款出现的风险,4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。 5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周,期性问题。,（六）贷款中的操作风险,从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再,加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为,了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松,贷款人的审批条件。,同时目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务,网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行,的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，,抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保,障拍卖，折价程序的顺利实施。,34,当前个人住房贷款出现的风险,（七）抵押贷款的风险 根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物,产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风,险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。因为个人,住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风,险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。,“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。,35,降低个人住房贷款风险的策略探讨,据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：,一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的,购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在,不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不,明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。,1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险,转移给保险公司。,贷款行为保障贷款的安全，要求借款人投,保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的,信用，保证资金安全贷放。,2、对开发商进行考察，防止欺诈行为。,要求开发商对购,房人负连带保证，如果由于开发商在质量、日期、违反合约,等方面造成购房人拖欠贷款时，应由开发商负连带责任。,3、改进对购房人还款能力的评估方式。,不但要求购房人,提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学,历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信,用进行评估。,36,降低个人住房贷款风险的策略探讨,4、改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所,占的比率，,提高对个人住房贷款的质量，避免银行之间对楼,宇按揭的盲目竞争。,5、加大金融改革，引进新的金融商品。,尽快导入资产,证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高,银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理,房地产危机的金融工具。,6、银行有必要严把贷前审查关，,对借款人的资金来,源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审,查，对不能按期归还贷款客户建立违约档案，指定专人负责,催办，对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。,中国银监会日前发布商业银行房地产贷款风险管理指,引，指引在个人住房贷款风险控制部分，要求商业银行应,统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息,以“风险评估书”的形式记录在案。,37,房贷新老品种点评,房贷新品种,固定利率房贷,过去的两年中，央行不断调高贷款利率，使得“按揭一族”的神经高度紧张。正当人们快要患上利率上调“恐慌症”时，固定利率房贷顺势诞生了。,固定利率房贷，是指银行与贷款人在发放贷款时约定一个利率，贷款人在贷款期限内，不管央行的基准利率或市场利率如何调整，贷款人都以贷款时约定的利率偿还贷款。,直客式房贷,有过办理个人住房按揭经历的人都知道，尽管各银行的房贷产品、服务有这样那样的不同，但消费者是无从选择的。开发商选择了和哪家银行合作，消费者就只能“嫁鸡随鸡、嫁狗随狗”。然而，这种状况已经开始有所改观，一种银行直接与客户“面对面”的“直客式房贷”悄然登陆。,38,房贷新老品种点评,房贷新品种,所谓直客式房贷，是个人先找银行贷款，然后去各楼盘买房。由于银行直接贷款给买房者，无需经过开发商担保，立刻能享受到一次付清房款的优惠。过去房地产开发商指定贷款行后，要向银行缴纳一笔保证金，通常他们将保证金打入房价中，转嫁给购房者。而现在采用“直客式”，开发商省去了保证金，购房者就能享受一定程度的折扣，也不必受合作银行的限制。,“虽然截至现在，该业务真正服务过的客户并不多，但毕竟是一种趋势，而且新生事物问世后肯定需要一个磨合期。”我们对这种服务持一个乐观的态度，“顾客有更多的选择，何乐而不为？”,39,房贷新老品种点评,房贷老面孔,尽管个别股份制银行为了吸引顾客，推出了一些特色的,还款方式，但等额本息和等额本金仍然是众多银行普遍采用,的方式。,等额本息VS等额本金,等额本息：月还款数不变，本金逐月递增，利息逐月递减。,等额本金：每月本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减,专家点评：这两种贷款方式并没什么优劣之分，顾客的需,求不同，自然会有不同的选择。,40,房贷新老品种点评,房贷老面孔,等额本息还款法的还款压力均衡，但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。,而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长。此外，这种方式对准备提前还款的人较为有利。,等额递减,适合人群：适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。,专家点评：在等额本金还款法下，客户每个月的还款额都不相同，且是逐渐减少（无规律）。而在等额递减还款法下，客户在不同的时期内还款虽然不同，但是有规律的减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。,41,房贷新老品种点评,房贷老面孔,等额递增,适合人群：适用于目前还款能力较弱，但预期收入将增加的人群。,专家点评：目前收入不高的年轻人可优先考虑这种还款方式。,对于以上等额递增、等额递减两种还款方式，多,家银行的相关负责人都表示，“一般不建议选择。由,于每个时期的还款额不同，顾客记起来比较麻烦。”,此外，关于提前还贷，绝大多数银行都可以提供,“缩期限”的方式，如果要提前一次性还清的话，绝大,多数银行也表示，“暂时还不收取违约金”。,42,我国个人住房贷款形势喜人,中国个人住房贷款近几年有了长足,发展，但与发达国家个人贷款余额的,比重相比，与目前个人住房消费的增,长速度相比，都有较大差距。因此，,在大力发展住房公积金和商业银行组,合贷款，规范住房公积金管理的同时,要把加速推进住房抵押贷款证券化的,工作尽快提到议程上，一方面弥补住,房贷款资金的不足，另一方面解决住,房贷款流动性差的问题，进一步提,高金融对住房市场的支持力度。,43,