天宝写字楼报告(NXPowerLite)课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,天宝写字楼报告(NXPowerLite),*,天宝集团办公项目,营销策划报告,2009.10,天宝写字楼报告(NXPowerLite),国贸经验与致观资源,策略篇,市场篇,销售篇,天宝写字楼报告(NXPowerLite),市场篇,市场压力,项目机会,客群来源,天宝写字楼报告(NXPowerLite),南通办公楼难卖,南通,5A,甲级办公楼更难卖,天宝写字楼报告(NXPowerLite),板块特点分述,特点、客群、价格、去化水平,市场饱和区,和谐共生区,缓慢发展区,巅峰之战区,天宝写字楼报告(NXPowerLite),从区域看，市中心,勉强生存,，周边板块,缺乏支撑,。,从客群看，,本地企业,占据绝对比例，外来企业多为,租赁性质,。,从价格看，三个区域,层次明显,，新区,价差过大,。,从去化看，,周期,战线,过长,，去化明显,不如公寓,类产品,四层结论：,天宝写字楼报告(NXPowerLite),未来发展预期,市中心,适量发展，稳定为主,港闸区,消化前期积余，控制供应,新东区,缓慢增量，与经济发展保持一致,新区,激进供应，高端项目两线竞争,天宝写字楼报告(NXPowerLite),项目,区位,总套数,（套）,已售已备案,（套）,总面积,（平方米）,已售已备案,（平方米）,去化率,越江新村,市中心,78,78,7112.94,7112.94,100%,东景国际,新东区,581,566,75666.33,74457.27,98.40%,亚太大厦,新东区,23,21,11392.15,11112.88,97.55%,金唐大厦,市中心,25,24,5056.69,4928.45,97.46%,东星复美商务楼,市中心,72,70,3280.43,3188.42,97.20%,紫阳新城,市中心,342,325,20363.88,19404.31,95.29%,财富商城,港闸区,542,519,21795.94,20537.97,94.23%,太阳鑫城,市中心,330,293,22912.73,20072.58,87.60%,七彩豪庭,市中心,142,130,25966.24,22710.78,87.46%,兴亿达商务楼,港闸区,45,32,10904.05,8733.14,80.09%,聚峰楼,市中心,30,24,1525.62,1217.53,79.81%,奥特莱斯广场,港闸区,331,274,19946.04,15761.57,79.02%,瑞安名邸,市中心,72,68,3548.3,2792.4,78.70%,魅力城,新东区,441,331,26267.99,19826.94,75.48%,尚东时代,新东区,111,99,25303.01,17884.26,70.68%,鑫乾国际广场,新区,242,185,51699.5,35068,67.83%,紫琅上郡,开发区,120,81,31282.16,21066.84,67.34%,都市豪庭,市中心,48,35,13433.16,8576,63.84%,鼎典商坊,市中心,3,2,2933.59,1810.57,61.72%,海外联谊大厦,新区,236,120,33500,19766,59.00%,中南世纪城,新区,2091,1120,221748.36,125277.79,56.50%,豪滨花园,市中心,12,7,2099.33,1163.94,55.44%,尚美家,港闸区,321,161,14421.44,7589.94,52.63%,美丽华商业广场,港闸区,182,91,10641.75,5512.5,51.80%,尚德城邦,市中心,334,166,34007.56,15235.58,44.80%,金和大厦,市中心,33,6,10613.01,3293.25,31.03%,国际贸易中心,新区,306,67,46479.55,9718.9,20.91%,瑞景商贸广场,市中心,152,24,11172.7,2298.5,20.57%,永和佳苑,港闸区,202,30,8428.33,1146.92,13.61%,华祥大厦,市中心,7,0,8067.1,0,0%,现代生活广场,市中心,102,0,5831.97,0,0%,金飞达名郡,市中心,25,0,7729.97,0,0%,康华苑,港闸区,2,0,331,0,0%,清水居,市中心,4,0,1173.99,0,0%,濠西路,66,号,市中心,3,3,2308.43,0,0%,凯旋花园,市中心,12,0,3118,0,0%,网上备案在售写字楼共,36,个,17,个项目去化率低于,60%,10,个项目去化率高于,80%,甲级写字楼平均去化率,48.41%,天宝写字楼报告(NXPowerLite),5A,甲级写字楼的生存状况,天宝写字楼报告(NXPowerLite),城市,支柱产业,GDP,（亿元）,第三产业发展,（亿元）,进出口总额,（亿美元）,城镇人均可支配收入,（元）,人口数,（万人）,南通,纺织、机械、电子化工、建材、船舶业,2510.13,880.02,166.88,18903,763.72,宁波,纺织服装业、机械制造业、临港工业、石化工业、钢铁工业、电力工业,3964.1,1600,1401.9,25304,568.1,无锡,纺织服装加工、精密机械、汽车配套工业、电子信息、高档家电业、特色冶金、精细化工、生物医药业,4419.5,1809.93,560.28,23605,464.2,苏州,IT,业，电器机械制造、仪表制造、化工业,6701,2436,2285,23867,629.75,5A,甲级写字楼困境之,城市能级,第三产业与职能交集能量不够，经济能级尚处起步阶段。,天宝写字楼报告(NXPowerLite),5A,甲级写字楼困境之,交通问题,与苏南隔江相望，脱离上海经济圈；,资源流失往苏南，人口呈现负增长。,困于苏北、坐失人才，创业、投资两不利。,天宝写字楼报告(NXPowerLite),5A,甲级写字楼困境之,租赁市场挤压,项目,售价（元,/,平方米）,租金（元,/,平方米,/,月）,华辰大厦,10000,35,王府大厦,8500,32,南通大厦,9000,38,润友大厦,9500,38,金唐大厦,8500,26,租金多在,40,以下，购买办公楼投资回报率低。,城市,租金（美元,/,平方米年）,市价（美元,/,平方米）,北京,430,3348,上海,456,5865,广州,288,3493,成都,170,1627,部分城市甲级写字楼情况,天宝写字楼报告(NXPowerLite),5A,甲级写字楼的分布,鑫乾国际广场,甲级定位,安泰大厦,5A,定位,国贸中心,5A,定位,熔盛大厦,5A,定位,中南世纪城,甲级定位,天宝写字楼报告(NXPowerLite),个案介绍,国贸中心,项目特点：,南通价格拉升,怎样的项目,高品质，大堂、调高与高度,怎样的销售,市场价格的先驱,怎样的客群,分区客群把握,天宝写字楼报告(NXPowerLite),个案介绍,鑫乾国际广场,怎样的项目,定位不明策略不正,怎样的销售,有易居而无价格,怎样的客群,内部资源消化,天宝写字楼报告(NXPowerLite),个案介绍,安泰大厦,怎样的项目,纯正,5A,甲级楼首例,怎样的销售,两年营销颗粒无收,怎样的客群,低价整体收购,天宝写字楼报告(NXPowerLite),个案介绍,中南世纪城,怎样的项目,首个项目头炮未响,怎样的销售,低价入市自我炒作,怎样的客群,投资为主环境弱化,天宝写字楼报告(NXPowerLite),个案介绍,海外联谊大厦,怎样的项目,好立面而无硬配套,怎样的销售,低成本低价位,怎样的客群,追求低价位办公小型客户,天宝写字楼报告(NXPowerLite),于压力下寻求项目生存机会,做高成本，以品质取胜,做低成本，以价格取胜,天宝写字楼报告(NXPowerLite),项目区位机会,三大核心要素打造新区核心域,本案,易初莲花,工农路,市政府,天宝写字楼报告(NXPowerLite),项目价格机会,争做高端，板块高价局面已成,鑫乾国际,天宝能源,汇金国际,国贸中心,熔盛大厦,海外联谊,中南世纪,安泰大厦,6000,7000,8000,9000,10000,11000,海外联谊大厦,鑫乾国际广场,中南世纪城,国贸中心,价格走势,天宝写字楼报告(NXPowerLite),项目产品机会,生态优势引领国际办公概念,建筑生态,人文生态,环境生态,天宝写字楼报告(NXPowerLite),项目客群深度挖掘,天宝写字楼报告(NXPowerLite),十大行业看南通客群,行业,企业数,规模企业数,纺织业,3123,97,轻工业,1065,63,船舶业,73,15,电子信息业,1901,26,装备制造业,1123,31,能源业,341,17,媒体业,1033,56,运输业,798,78,钢铁业,89,23,金融业,633,31,南通,21442,家企业，十大行业占据,10179,家，规模以上企业达,437,家。,天宝写字楼报告(NXPowerLite),落户南通的世界,500,强企业,企业名称,行业,区域,南通通用电气技术咨询服务有限公司,机械,市区,南通宝钢钢铁有限公司,钢铁,港闸,南通,ITT,科能电子工业有限公司,电子,经济开发区,南通瑞丽化工有限公司,化工,如东,美国帝高纳产业有限公司,化工,经济开发区,美国嘉吉公司,粮油,经济开发区,南通东丽特斯化纤有限公司,纺织,经济开发区,南通帝人化纤有限公司,纺织,经济开发区,南通宝丽得塑料有限公司,化工,寅阳,南通,DIC,金属颜料有限公司,颜料,海安县,日本伊藤忠商事株式会社,纺织,经济开发区,日本丸红株式会社,冶炼,市区,王子制纸,(,南通,),有限公司,造纸,经济开发区,富士通微电子有限公司,电子,市区,南通中远川崎造船公司,造船,经济开发区,日本三菱重工产业机器株式会社,机械,港闸,马士基集团,运输,市区,企业分布,企业行业性质,天宝写字楼报告(NXPowerLite),南通外来的其他知名企业,外来知名,行业,区域,英国捷利康化学,化工,经济开发区,法国液化空气,化工,经济开发区,新加坡三德塑胶工业有限公司,化工,经济开发区,台湾中环,电子,港闸,江苏永兴多媒体,电子,港闸,香港中集,运输,港闸,沿江船舶修造,造船,港闸,新加坡吉宝造船,造船,港闸,赛奥生物,化工,港闸,陶氏化学,化工,港闸,精华制药,医药,港闸,南亚塑胶工业（南通）有限公司,化工,市区,日本可乐丽,纺织,港闸,江苏英瑞集团有限公司,纺织,市区,来宝集团,谷物蛋白有限公司,化工,市区,企业分布,企业行业性质,天宝写字楼报告(NXPowerLite),南通本地的知名企业,本地知名,行业,区域,罗莱家纺,纺织,经济开发区,大生集团,纺织,港闸,江苏东洋之花化妆品有限公司,化工,市区,江苏南天集团股份有限公司,化工,如皋,南通海林集团,纺织,海安,海安鑫缘丝绸集团,纺织,海安,江苏长寿集团,食品,如皋,南通远洋船舶配套有限公司,船舶,狼山,江苏海安蝅丝绸集团股份有限公司,纺织,海安,企业分布,企业行业性质,天宝写字楼报告(NXPowerLite),港闸区可以厂区进行拜访，,寻求需要对外高形象的企业,对新东区的乡镇企业进行,拜访，争取家纺贸易企业,对市区办公楼的重点,挖掘，目标放在金融业,对新区与开发区，重点是,世界,500,强企业，租赁需求,天宝写字楼报告(NXPowerLite),市场结论回顾,从市场看，新区,高端,办公市场面临,严酷之争,从项目看，,差异化,定位成为项目生存之,基础,从销售看，,精准,性的客户挖掘将是,成败关键,天宝写字楼报告(NXPowerLite),策略导出,天宝写字楼报告(NXPowerLite),项目理解,外在,发现城市未来（地段,/,区域,/,配套,/,景观）,内在,挖掘项目价值（建筑元素,/,空间表现）,天宝写字楼报告(NXPowerLite),外部资源,地段,/,工农旁，城市命脉,景观,/,沿河流域，新区景观中轴,配套,/,新老交替，享受南通的全部,区域,/CBD,，南通的未来,天宝写字楼报告(NXPowerLite),建筑元素,/,色彩,透蓝、暖灰,现代感、品质感,冷静、理智的色彩语言,产品解读,天宝写字楼报告(NXPowerLite),建筑平面,/,车库,地下车库，立体化交,通,天宝写字楼报告(NXPowerLite),南北双大堂，,工字型结构，,更多采光面。,建筑平面,/,一层,天宝写字楼报告(NXPowerLite),建筑平面,/,三层,功能合理设置，,更多想象空间。,天宝写字楼报告(NXPowerLite),建筑平面,/,四层,双花园设置,屋顶花园与办公楼内空中花园,天宝写字楼报告(NXPowerLite),空中花园式办公，南通仅有,建筑平面,/,标准层,天宝写字楼报告(NXPowerLite),建筑平面,/,剖面,层层带花园，世所罕见,天宝写字楼报告(NXPowerLite),建筑元素,/,质,玻璃,土壤,金属,混凝土,天宝写字楼报告(NXPowerLite),多元化组合,产生多样的建筑机理,带给人丰富的视觉感受,玻璃、镜水、钢筋、土壤（花园）,天宝写字楼报告(NXPowerLite),通,透,-,空间表现,/,办公美学,建筑层高最高达,4.7,米,天宝写字楼报告(NXPowerLite),空间表现,/,办公美学,空中,花园,裙房屋顶花园,/,办公每层皆带空中花园,天宝写字楼报告(NXPowerLite),场,所感,-,空间表现,/,办公美学,天宝写字楼报告(NXPowerLite),多种空间形态，让人们充分感受到,办公原来不止是一个压抑的格子间,新的办公空间可以蕴含更多的美学理念,空中花园更是创南通之先例,空间表现,/,办公美学,天宝写字楼报告(NXPowerLite),配套设施,国际,5A,智能系统,天宝写字楼报告(NXPowerLite),项目现有,价值体系,生态,区位,5A,天宝写字楼报告(NXPowerLite),在高中低端写字楼相继上市的市场环境中，只从项目本身挖掘项目内涵进行将无法突破恶劣的竞争环境，提升项目的价值，因此我们要寻求城市事件的突破，把项目高度拔升到时代发展与城市建筑标志的轨道上。,走具有项目特色的营销道路，做极致化差异。,策略总纲,天宝写字楼报告(NXPowerLite),社会地位的提升,生态化全面植入与国际感的塑造,产品的极致推广,三大策略,/,营造南通前所未有的国际化商务空间,天宝写字楼报告(NXPowerLite),策略篇,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),策略一,社会地位的提升,地位提升：以工农路地位提升项目地位,天宝写字楼报告(NXPowerLite),一条工农路，,串联南通的过去、现在与未来,CBD,咽喉,掌控城市未来,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),三个一工程，将工农路推向南通的战略要地,一个话题性论坛,一系列新闻炒作,一个资源平台打造,天宝写字楼报告(NXPowerLite),论坛活动,划时代的转变，工农路，南通的新命脉,由政府牵头，天宝置业组织，邀请南通知名的经济学家和社会学家，另外从上海邀请知名经济学家，结合工农路沿线的开发商（天宝、鑫乾、莱茵、绿城、国贸、熔盛、中南等）一起参与的大型论坛活动。,南通时代论坛,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),备选方案,由搜房网组织的大话地产大型论坛，邀请专家、学者和地产商共同参与，形成通城对工农路战略地位热烈讨论。由片区价值的提升带动项目价值的提升。,大话地产之,工农路时代,南通的重心正在由人民路向工农路转变,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),概念强化：一连串新闻事件的炒作,延续前期论坛的讨论，以软文形式对工农路结合项目进行炒作（网络、报纸软文），将工农路的形象高度提升至南通的经济的战略发展地位，同时树立项目的南通商务领袖的地位。,工农路，汇聚通城眼光，引领南通脉向,IEC,，环聚全球技术，引领国际商务潮流,地位提升,价值营造,极致推广,南通的长安街,天宝写字楼报告(NXPowerLite),政府资源的利用,提供会议平台、,承办各类城市交流活动,以政府相关外贸机构、开发区建立合作关系，由本案冠名赞助各类团队到南通考察交流的活动。以此扩大项目在南通政界、商界中的影响力，同时提升项目的品牌价值。,影响力塑造,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),策略二,现场生态概念的植入和包装的国际感体验营造,生态,国际,天宝写字楼报告(NXPowerLite),营造法则,4,层空中花园,1,层车库,1,层大堂、公共空间,3,层屋顶花园、会议厅,1,个,CLUB,1,个高尔夫,24,时区景观,营销阶段,3,个场,交付阶段,4,个体系,天宝写字楼报告(NXPowerLite),生态体系,1,、生态的全面植入,大堂,停车场,洗手间,茶水间,花园空间,满眼皆绿意,通过对项目公共空间的生态植入，使客户从已进入本案，便能感受到极致的生态感。,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),水幕背景墙，,生态主题与视觉震撼,大堂：,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),洗手间的绿植设置,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),茶水间的绿植设置,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),地下车库,:,设表达,环保主题,的墙体绘画,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),空中花园：,24,时区的国际演绎,地位提升,价值营造,极致推广,主题性空中花园，以地球上的,24,个时区为创意原点，结合项目,24,层的数字，将,24,个时区中的代表性景观元素溶于项目的每一层花园中。,天宝写字楼报告(NXPowerLite),西五区：,伦敦的天空,强调英伦花园特有的下午茶概念,阳光的午后，三五同事一起于花园中品味经典的英式下午茶，任思维插上飞翔的翅膀，一个伟大的创意由此诞生。,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),西六区：,纽约时光,强调美国城市特有的思考和交流习惯而设置相应的景观元素小品,当他人沉醉于,CBD,的万千风采时，下一次的收购行动，已在你的脑海中酝酿。,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),东一区：,巴黎印象,以法国特色的景观元素的植物对空中花园进行概念包装。,紫色的薰衣草、白色的铃兰，在来自法兰西的浪漫情怀中，再刁钻的客户也会沉醉在这浪漫海洋中，从而放松警惕。,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),东二区,南非开普敦,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),东四区,迪拜,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),东七区,曼谷,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),东八区,香港,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),东九区,东京,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),东十区,悉尼,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),样板：,样板体验区三、四楼,，让客户切身体验国际先进的办公环境。,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),在顶层的花园中设一小型高尔夫推杆练习场，不定期的邀请客户进行推杆联系体验活动，以此扩大项目在南通高端客群中的品牌口碑传播度。,地位提升,价值营造,极致推广,空中高尔夫,天宝写字楼报告(NXPowerLite),2,、国际感的价值营造,形象国际化,物料国际化,团队国际化,服务国际化,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),导示体系,双语化,形象国际化,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),广场：树立各种组织的,旗帜,，体现项目的全球多元概念。,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),大堂：,设各主要城市时区时钟,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),电梯厅：,设身份认证闸机,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),从电话接听的那一刻起，客户便感受到,IEC,的国际气质,销售现场,所有宣传道具采用,双语传播,外籍双语双线接待,聘请外籍销售员,设置双语接待销售热线,针对全球推广营销定位，针对性选择“英语，国语”两类现场接待人员，通过胸前名牌加以区分,地位提升,价值营造,极致推广,服务国际化,天宝写字楼报告(NXPowerLite),门童接待,享誉世界的服务品牌：,印度门童,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),物料国际化,折页、海报等中英文双语制作，,英文为主，中文为辅,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),梦想,过去,（写字楼的发展历史）,商务,现在,（国际办公流行趋势）,未来,IEC,（,IEC,，来自未来的办公）,第一本,第二本,第三本,双语楼书,：,除常规物料外，阶段性的主题楼书成为企业家的珍藏。,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),团队国际化,国际级产品打造专家,幕墙顾问：上海奥雅纳,涉及的项目主要有：上海浦东新国际机场、上海中信广场、上海香格里拉酒店、广州观光塔、广州天河正佳商业广场、中央电视台新台址、,2008,年北京奥运会主会场（鸟巢）、游泳馆（水立方）等。,样板房设计：梁志天,梁志天（,Steve Leung,），香港十大顶尖设计师之一，香港香岛道、布力经、寿臣山村道不少豪宅的室内设计，华置主席刘銮雄、和黄董事总经理霍建宁办公室及居所设计，都由,Steve,一手完成，并赢得同行一致好评。,景观设计：贝尔高林,贝尔高林公司成立于,1953,年,1,月，公司在新加坡、香港、泰国、马来西亚、菲律宾及美国关岛、檀香山和西雅图均设有分公司，在世界各地完成的项目超过,1,万个。目前其香港分公司的业务量，已超过美国总部，,80,的业务来自中国内地项目的环境景观设计。,建议在本案引进国际知名的专家团队，联手打造项目，使本案成为南通市场的标杆性项目。,天宝写字楼报告(NXPowerLite),国际知名物业管理服务：,服务领袖，只为领袖服务,聘请国际知名的物业管理公司作为项目的物业管理顾问。同期举行盛大的签约仪式，在南通制造轰动效应。,可参考物管公司：戴德梁行、英国,SAVILLS,（第一太平戴维斯）、世邦魏理仕、仲量联行、高力国际等。,天宝写字楼报告(NXPowerLite),CJW,爵士会所,CJW,在上海是家知名品牌，店名取自“雪茄，爵士乐、葡萄酒”三个词的英文首字母。在北京也有连锁。就像店名所写的那样，,CJW,专注于雪茄、爵士乐和葡萄酒。店内高雅的环境受到了众人的一致青睐，无数的公司活动、时尚发布会和私人聚会都在这里举办。,国际级,CLUB,于顶层设南通顶级的,CLUB,，引进国际高端品牌经营。,天宝写字楼报告(NXPowerLite),形象体系：工农路旁,/CBD,咽喉,/,引领城市未来,生态体系：大堂水幕墙,/,屋顶花园,/,层层皆有空中花园,/,公共空间皆绿化,智能体系：国际,5A,智能系统,空间体系：国际标准层高,/,无柱空间,配套体系：行政中心公共服务,/,完善商业配套,服务体系：五星级物业服务,/,立面定期清洁,/,针对企业性质的定制服务,六大体系，缔造南通商务领袖,区域、建筑、空间、服务、国际概念,天宝写字楼报告(NXPowerLite),策略三,产品的极致推广,价值体系塑造：,树立项目的独一无二的价值体系，并上升至市场市场标杆,天宝写字楼报告(NXPowerLite),作为最具个性的办公项目，应该给市场、客户怎样的形象？,地位提升,价值营造,极致推广,基础价值,植入价值,天宝写字楼报告(NXPowerLite),地位提升,价值营造,极致推广,可能是南通的商务名片,可能是,CBD,的商务领袖,可能是南通商务型态的未来,可能是更多的可能,天宝写字楼报告(NXPowerLite),物理定位：,南通生态商务领袖,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),南通前所未见，之后亦难再现,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),dream,天宝写字楼报告(NXPowerLite),business,天宝写字楼报告(NXPowerLite),future,天宝写字楼报告(NXPowerLite),商务,广告总精神,南通的梦想,/,工农路的商务聚焦,/,企业的未来,城市、区位、客群通过产品进行连接,Business in world,梦想,未来,天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝能源大厦,天宝,国际能源中心,I,nternetional,E,nergy,C,enter,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),调性演绎,生态,+,5A+,梦想,+,商务,+,未来,+,天宝写字楼报告(NXPowerLite),案例：央视二套形象,天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),30S TVC,意向：视觉元素,/5A+/,生态商务,/,国际化,天宝写字楼报告(NXPowerLite),视觉元素引入画面,视觉元素聚集,梦 想,更多实现的可能,画面,文案,dream,More possible,天宝写字楼报告(NXPowerLite),场景拉伸,场景进入,商 务,画面,文案,于变化中向前,business,Moving on,with change,天宝写字楼报告(NXPowerLite),视觉元,素过渡,场景进入,画面,文案,未 来,在呼吸间掌控,future,future,control,天宝写字楼报告(NXPowerLite),标 版,项目效果图,画面,文案,国际能源中心,南通生态办公领袖,梦想 商务 未来,Business in world,Internetional Energy Center,天宝写字楼报告(NXPowerLite),项目形象的另一种可能,天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),案名备选：,南通国际大厦,天宝,财富中心,天宝写字楼报告(NXPowerLite),未来商务的无限可能,IEC,左右未来,备选,slogan,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),地位提升,价值营造,极致推广,项目主要推广渠道,天宝写字楼报告(NXPowerLite),推广渠道,活动线,媒体线,运动线,行业线,1,、城市经济论坛,2,、合作方签约仪式（物管）,3,、大客户签约会暨投资说明会,4,、封顶大典,5,、常规媒体：报纸,/,杂志,/,电广,/,网络,6,、户外：,高炮,/,大牌,7,、直效媒体：,电梯井,/,短信,/,8,、酒店客房项目,DM9,、,南通办公楼扫楼,10,、异地房展会,11,、开发区企业,DS,拜访,12,、行业杂志,13,、企业名录,DM,投递,14,、行业商会推介,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),营销 阶段,活动名称,活动时间,造势期,工农路时代论坛,2010,年上半年,媒体专场联谊会,预售期,物管公司签约仪式,2010,年下半年,大客户签约会及投资说明会,强销期,城市公益主题活动,2011,年上半年,封顶大典,样板区、样板房开放暨升旗日活动,巩固期,新旧客户、新闻媒体答谢会,2011,年下半年,活动线各阶段活动建议,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),媒体渠道规划：,报纸杂志：,江海晚报,/,南通日报,/,南通楼市,重大节点进行硬广投放，软文不断渗透,户 外：,工农路高炮,/,基地围板,/,市中心大牌,重大节点更换主题形象和营销信息,电台广播：,南通电视台、电台新闻综合频道,项目形象宣传，营销新闻信息不断渗透，重大活动全程报道,网 络：,搜房网,/,项目网站,项目形象宣传，营销新闻信息不断渗透，重大活动全程报道,直效媒体：,电梯井,/,短信,/,高端社区直邮,项目形象宣传，阶段营销信息告知,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),运动线办公楼扫楼,对南通现有重要办公楼业务员扫楼，派发项目,DM,，对重要客户进行上门拜访。,运动线异地房展会,参加南通周边城市（如上海、苏州、无锡、南京等）及温州等城市的房展会，吸引投资客群；,运动线酒店客房,DM,资料,在南通及周边城市各大酒店摆放项目,DM,资料，吸引周边城市企业主及投资客群关注；,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),行业线开发区企业拜访,针对开发区各企业进行点对点的上门拜访，或组织开发区各企业举办团拜会；,行业线行业杂志,针对南通几大主要产业如港口物流、纺织化纤、能源行业等行业，投放行业杂志广告；,行业线行业商会推介,利用各行业商会的商会内部活动，组织专场推介会。,行业线企业名目,DM,投递,根据南通各企业名目投递项目,DM,。,地位提升,价值营造,极致推广,天宝写字楼报告(NXPowerLite),执行策略,产品分割建议,推案节奏,价格预判,销售篇,天宝写字楼报告(NXPowerLite),站在客户层面，认识南通写字楼市场存在的几个,“,倒挂,”,现象,价格与价值的倒挂,（形象要求,/5A,甲级标准）,租金与售价的倒挂,投资与自用的倒挂,天宝写字楼报告(NXPowerLite),大客户,小客户,品牌借势，有效提升项目品质,进驻企业品质较高，便于管理,谈价能力强，利润预期较低,决策周期长，成交不定性大,容易引导与说服,决策快，客户把控性较大,成交价格较高,成交面积较小,过多的小客户会造成硬件资源过度使用及管控性较差,不利于项目整体品质的提升,策略一：化零为整，大客户旺楼,优势,劣势,大客户与小客户优劣势比较,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,天宝写字楼报告(NXPowerLite),前期引入一批大型品牌企业可有效提升项目品质，树立南通顶级商务写字楼的标杆，但最终目的是成功导入下游中小型企业及资深投资客群，以最终实现利润最大化；,小客户太多影响客户组合品质，盲目追求过多的大面积客户，由于他们的讨价还价能力较强，造成销售收入的降低及计划可控性降低；,因此建议项目大客户比例控制,在,30%50%,左右,，来提高项目的客户品质，并带动大量中、小面积客户的购买，实现名利双收的目的。,大客户比例建议,天宝写字楼报告(NXPowerLite),500,强企业,初级成长型企业,中型规模的优质企业,精准定位第一波成交客源才是关键,能否建立良好的前期形象？,能否口碑相传，形成圈层营销？,能否长期老带新，形成庞大的客户循环蓄水系统？,天宝写字楼报告(NXPowerLite),本项目的租售结合将有效推动销售的进展，最终达成利润最大化,前期为大客户提供优惠的租赁条件，有利于大型品牌企业的引入；,产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择；,提升项目的“入住率”，提升楼宇人气、市场形象及项目的投资价值；,业主保留一部分优质资产作为长期稳定的收入来源；,在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入；,为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障；,策略二：化整为零，租售联动,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,天宝写字楼报告(NXPowerLite),租售比例建议,提升租金表价，通过租金优惠的形式降低实际租金，通过高租金吸引后续投资客户，也便于建立项目顶级办公形象；,中间的位置与楼层自由组合，租售联动；,低区先行租赁，通过低楼层区域较低的单价来形成高额投资回报率，吸引投资客入场，必要时候甲方可以对租金进行略微贴补，以提升最终售价；,最终,保留约,10%,优质资产,作为租赁物业长期持有的固定回报；,天宝写字楼报告(NXPowerLite),策略三：全员行销，整合资源,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,客群特殊，需要定时定点的进行捕捉和挖掘,推广聚道多为小众或特殊媒介，通路资源需要重新整合,行业联盟，客源共享,异地巡展，异地分销渠道开拓,天宝写字楼报告(NXPowerLite),销售团队,普通客户组,大客户组,行销组,销售接待,租赁接待,境外客户,投资机构,品牌客户,异地巡展,公共活动,品牌联合,扫楼扫街,天宝写字楼报告(NXPowerLite),销售组,租赁组,投资后出租,带租约出售,前期主要为销售部服务,后期为项目实现高进住率服务,天宝写字楼报告(NXPowerLite),三大功能区,商务休闲区（,1F,3F,）：以休闲商业、会务为主的商务休闲区域,商务办公区（,4F,23F,）：企业办公区域,商务会所区（顶楼）：以商务俱乐部为主构成的商务精英聚集地,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,天宝写字楼报告(NXPowerLite),商务休闲区,商务办公区,商务会所区,3F,：娱乐中心、休闲酒吧,前期作为真实样板体验区（多功能会议厅、办公环境展示、活动场地使用）,2F,：大型餐饮、西餐厅,1F,：银行、咖啡、品牌专卖店,高区,18,23F,：高端品牌客户、部分持有中区,11,17F,：大、中型企业低区,4,10F,：成长型企业、投资散客,顶楼：国际商务俱乐部（长安会所）,天宝写字楼报告(NXPowerLite),商务休闲区,参考案例：,上海舜元财智中心（中山公园）,舜元财智中心裙房共,3,层，建筑面积达,5000,多平方米。,1F,：,中国移动营业厅、美容,SPA,、星巴克、银行等。,2F,：,KFC,、中心餐饮连锁、西餐厅。,3F,：,大型餐饮,3F,：大型餐饮,2F,：中型餐饮、快餐连锁,1F,：银行、自助银行、品牌专卖店,天宝写字楼报告(NXPowerLite),商务办公区,整个办公部分根据高、中、低区，采用不同的面积分割，针对不同的重点客户。,高区,(17-22F),：共,6,层,整层办公，重点针对品牌大客户。,中区,(11-16F),：共,6,层,中、小分割搭配，客户灵活选择；,低区,(4-10F),：共,8,层,小面积分割，针对低端客户及投资客；,注：建议去除,13,、,14,、,23,、,24,楼自然层的层号,高区,17,22F,：品牌大客户中区,9,16F,：其他企业低区,4,8F,：小型企业办事处,天宝写字楼报告(NXPowerLite),参考案例：,上海江山大厦（徐家汇甲级写字楼）,江山大厦位于上海徐家汇肇家浜路，共,31,层，,28,层以下为高档办公，,29,31,层定位为高端商务会所 。,商务会所区,23,24F,：国际商务俱乐部,参考案例：,北京京城大厦,京城大厦拥有北京四大私人俱乐部之一的京城俱乐部，俱乐部的餐饮和会议设施位于京城大厦的顶层,50,层，会员和他们的客人可欣赏到北京任何其它地方都无法比拟的,360,度的环顾美景。 因为地处北京东部,CBD,附近，所以会员大都是商界人士，而且主要以新兴产业人士为主，同时因接近使馆区，也吸引了很多使馆工作人员参加。它号称“中国第一富人俱乐部”，曾经云集了全球,500,强部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使。,天宝写字楼报告(NXPowerLite),216,107,180,180,备注：以上面积未含公摊面积,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,低区租赁先行，满铺后进行带租约的纯投资概念销售；,切割成最小面积以控制总价的同时进行单价有效拉升,按面积划分花园面积以作为产品附加值进行赠送,分割建议：,按现有最小面积单元分割,天宝写字楼报告(NXPowerLite),中区以大、中型企业为主，前期导入品质客户快速提升品牌形象的同时，吸引小型企业或个体投资散客进场；,中区,以半层为出售单元,，赠送空中花园作为空间附加值。,西侧部分面积为：,324+80=404,东侧部分面积为：,396+80=476,144,216,180,180,80,80,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,备注：以上面积未含公摊面积,天宝写字楼报告(NXPowerLite),144,216,180,180,80,80,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,备注：以上面积未含公摊面积,高区整层出售，针对南通高端品牌企业或世界,500,强企业,建筑面积约,1181,单层总面积较为合理，是目前南通高端客户主力需求的面积范围，也是其能够接受的总价范围,天宝写字楼报告(NXPowerLite),推案节奏和顺序,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,商务休闲区,商务会所区,高区,中区,低区,销售组团，中区先行入市，测试市场，捕捉城市中间企业，导入品质客户树立项目形象口碑；,为后期推案组团，提供价格依据；,挤压低端、高端两类客群，同时也为高端客群的蓄水提供充足时间和准备；,销售组团，待第,1,组团售罄推出，提供,2,种运作模式；,市场情况良好，继续推出销售，提升价格，反之通过租赁及稳定高额的投资回报率来吸引投资散客进场，同时切小面积以降低总价控制首付款；,销售组团，待第,1,、,2,组团成功售罄最后推出高区无论在景观、形象均属一流，放在最后推出以博取利润最大化；,针对部分优质资产建议持有；,天宝写字楼报告(NXPowerLite),价格预判,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,参照系,：住宅写字楼价格比系数,南通写字楼价格住宅相比并无价格优势，甚至出现倒挂，以工农路沿线为例，约为,1,：,1,绿城玉兰公寓 约,10500,元,/m2,南通国际贸易中心 约,9500-11500,元,/m2,目 前，本案相邻在售住宅 凤凰莱茵苑,7500-8000,元,/m2,可预估，,2010,周边住宅售价约为,8000 *,（,1+19%,）,=,9500,元,/m2,绿城售价约为,10500*,（,1+19%,）,=,12500,元,/m2,2010,年本案对面莱茵新地块售价预定在,12000,元,/m2,基础计算条件：,入世时机,2010,年,6,月,住宅价格增幅年,19%,办公价格增幅年,13%,住宅参考价,9500-12500,元,天宝写字楼报告(NXPowerLite),参照系,：在售写字楼价格,以南通国际贸易中心为参照项目，制定平行竞争价格,南通国际贸易中心 现阶段均价约,10500,元,/m2,可预估,2010,年南通国贸中心价格约,950011500 *,（,1+13%,）,=,10700 -13000,元,/m2,平行写字楼参考价,10700-13000,元,销售策略,产品分割,推案节奏,价格预判,天宝写字楼报告(NXPowerLite),国贸经验与致观资源,天宝写字楼报告(NXPowerLite),执行不积极，再好的策略也没用,甲方在策略执行的跟进上较弱，导致许多策略的执行时间节点滞后和执行力度上弱化，使国贸错失许多制造轰动影响效应的时机。,不足点,1,：,国贸运作不足之处,天宝写字楼报告(NXPowerLite),看,板,通,道,施工区域,施工区域,施工区域,封闭式,景观,示范区,样板价值感的缺失，无法营造情境体验,不足点,2,：,天宝写字楼报告(NXPowerLite),对高度的利用,样板房做在二楼，没有利用国贸的高度进行推广，如顶层的新闻发布会、将样板房设于高区等,不足点,3,：,天宝写字楼报告(NXPowerLite),话题的营造,影响力人物、经济学家的论坛营销，没有塑造轰动性、话题性的营销事件,10,万年薪请保安,大众话题的炒作，全城知晓,奥运英雄代言国贸中心，出席项目的发布会,不足点,4,：,天宝写字楼报告(NXPowerLite),对高端场所的渗透力度（高端餐馆、证券公司、银行等）,高端品牌的联盟的执行,不足点,5,：,天宝写字楼报告(NXPowerLite),不足总结：,对策略的执行力,对现场的利用（高度、景观）,话题的营造（论坛）,对高端场所的渗透力度（高端餐馆、证券公司、银行等）,天宝写字楼报告(NXPowerLite),户外的短期集中爆破,可借鉴点,1,：,国贸运作可取之处,天宝写字楼报告(NXPowerLite),媒体的选择,电梯框架的使用，使项目的品牌形象短时间内在企业客群中迅速铺开。,针对本案建议，除了普通写字楼外，在市区的高端会所、银行、证券、星级酒店进行布局，对高端群体进行项目品牌宣传的穿透力。,可借鉴点,2,：,天宝写字楼报告(NXPowerLite),渠道的突破,走出去策略,写字楼扫楼、行业协会联动，主动寻找潜在客户,可借鉴点,3,：,天宝写字楼报告(NXPowerLite),开发商资源的整合,保华品牌旗下企业：小洋口高尔夫,/,洋口港,保华品牌战略合作伙伴：中石油、洋口港、中海油,可借鉴点,4,：,天宝写字楼报告(NXPowerLite),可借鉴点总结：,短期的爆破（登顶南通，工农路上,6,个高炮）,媒体的选择（电梯井）,渠道的选择（扫楼、行业协会）,资源的整合、影响力塑造（保华品牌战略合作伙伴、小洋口高尔夫）,天宝写字楼报告(NXPowerLite),致观资源,南通现有写字楼企业数据库,/,行业协会资源,南通高端消费客户数据库,媒体资源,/,第三方合作伙伴资源,富有办公楼操作经验和执行力的团队,天宝写字楼报告(NXPowerLite),报告回顾,新区高端办公市场面临严酷之争,差异化定位成为项目生存之基础,精准性的客户挖掘将是成败关键,市场篇,策略篇,地位提升：以工农路提项目,生态植入,国际感营造,极致推广：梦想,商务,未来,销售篇,产品分割,销售策略,国贸借鉴与致观资源,天宝写字楼报告(NXPowerLite),天宝写字楼报告(NXPowerLite),