第十一章房地产估价程序

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产估价,房地产估价程序,房地产估价程序,房地产估价程序,房地产估价全过程中各项具体工作,按其内在联系所排列的先后顺序,明确基本事项,拟定作业方案搜集所需资料,实地查勘对象选定方法计算确定结果,撰写估价报告估价资料归档,房地产估价程序,一、明确估价基本事项,明确物质实体状况、权益状况,实体范围由委托方提供由估价目的决定,（三）明确估价时点,公历表示，精确到日,（二）明确估价对象,（一）明确估价目的,估价目的源自于对估价的需要,其中估价目的是龙头,房地产估价程序,二、拟定估价作业方案,（一）初选估价方法,1,、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,2,、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍,3,、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法,4,、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法,5,、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法,6,、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法,房地产估价程序,二、拟定估价作业方案,资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定,（三）其他估价作业环节安排,时间、人力、经费和进度,房地产估价程序,（二）拟定调查搜集的资料,三、搜集所需要资料,（一）宏观资料和市场状况资料,对房地产价格有普遍影响的资料,对估价对象所在地区的房地产有影响的资料,政治制度、土地使用制度、住房制度；,相关的法律、法规；,自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；,人口数量、人口素质、家庭规模；,需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况,房地产估价程序,（三）估价对象状况资料,区位、权益、实物,（二）估价方法所需资料,四、实地察看估价对象,（一）实体确认,坐落、面积,（二）权利状态确认,房地产估价程序,五、选定估价方法计算,初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量,房地产估价程序,方法,:,加权算术平均,简单算术平均,中位数,众数,其他,六、确定估价结果,房地产估价程序,七、撰写估价报告,（一）估价报告的形式,（二）估价报告的要求,内在质量：结果准确、参数合理、方法正确,外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量,1,、叙述式报告,2,、表格式报告,房地产估价程序,1,、封面,2,、目录,3,、致委托方函,4,、估价师声明,5,、估价的假设和限制条件,6,、估价结果报告,7,、估价技术报告,8,、附件,（三）估价报告的内容,房地产估价程序,八、资料归档,对估价报告的要求,方法选择正确,参数选择合理,结果基本准确,格式符合规范,表达清晰流畅,打印装订整齐,房地产估价程序,估价报告的组成,封面一,封面二,目录,一、致委托方函,二、估价师声明,三、估价的假设和限制条件,四、估价结果报告,五、估价技术报告,六、附件,房地产估价程序,四、估价结果报告,（一）委托方,（二）估价方,（三）估价对象,1,、坐落,2,、权利状况,3,、建筑物状况或土地状况,4,、区域状况,（四）估价目的,（五）估价时点,房地产估价程序,（六）价值定义,（七）估价依据,（八）估价原则,（九）估价方法,（十）估价结果,（十一）估价人员,（十二）估价作业日期,（十三）估价报告应用的有效期,房地产估价程序,四、估价结果报告,五、估价技术报告,（一）个别因素分析,（详细说明、分析估价对象的个别因素）,（二）区域因素分析,（详细说明、分析估价对象的区域因素）,（三）市场背景分析,（详细说明、分析市场状况）,（四）估价方法选用,(,详细说明：选择理由和方法,每种方法的含义、思路与公式,),（五）估价测算过程,房地产估价程序,1,、市场比较法,至少,10,个交易实例，说明：,具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等；,资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。,（,2,）选取可比实例,至少,3,个,房地产估价程序,（,1,）搜集交易实例,估价对象,实例,A,实例,B,实例,C,坐落,成交价格,(,元,/,),10998,11344,11083,交易日期,2005.6.30,2005.6.18,2005.5.24,2005.3.16,交易情况,正常,正常,正常,正常,区域因素,交通条件,一般,较好,一般,较好,商业配套,一般,较好,一般,较好,公共设施,一般,一般,一般,较好,环境状况,较好,一般,较好,很好,个别因素,建造年代,2000,年,2000,年,1998,年,2002,年,朝向,南,南,南,南,层次,2/6,1/6,3/6,6/6,装修,普装,普装,精装,精装,（,3,）估价对象与可比实例因素比较,房地产估价程序,估价对象,实例,A,实例,B,实例,C,成交价格,(,元,/),10998,11344,11083,交易日期,1710,1710,1714,1611,交易情况,100,100,100,100,房地产状况,交通条件,100,102,100,103,商业配套,100,103,100,102,公共设施,100,100,100,101,环境状况,100,98,100,105,建造年代,100,100,97,103,朝向,100,100,100,100,层次,100,98,104,96,装修,100,100,101,105,合计,100,101,102,115,（,4,）比较因素分值分析,房地产估价程序,实例,A,实例,B,实例,C,成交价格,(,元,/),10998,11344,11083,交易日期,1710/1710,1710/1714,1710/1611,交易情况,100/100,100/100,100/100,交通条件,100/102,100/100,100/103,商业配套,100/103,100/100,100/102,公共设施,100/100,100/100,100/101,环境状况,100/98,100/100,100/105,建造年代,100/100,100/97,100/103,朝向,100/100,100/100,100/100,层次,100/98,100/104,100/96,装修,100/100,100/101,100/105,修正后价格,10900,11108,10170,比准价格,10726,元,/,（,5,）比准价格计算,房地产估价程序,2,、收益还原法,至少,5,个实例，说明：,具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；,资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。,（,1,）搜集收益实例,（,2,）求取年潜在毛收入,（,3,）求取年有效毛收入,有效毛收入,=,潜在毛收入,（,1-,空置率）,=,潜在毛收入,出租率,房地产估价程序,2,、收益还原法,租金中所包含的费用,由出租方所付的费用,管理费、维修费、税费 、保险费,（,5,）计算年净收益,年净收益,=,有效毛收入,-,运营费用,（,6,）求取还原利率,（,7,）确定收益年限,（,8,）计算收益价格,房地产估价程序,（,4,）估算运营费用,3,、估价结果,理由、计算、结论,房地产估价程序,估价报告的组成,封面一,封面二,目录,一、致委托方函,二、估价师声明,三、估价的假设和限制条件,四、估价结果报告,五、估价技术报告,六、附件,房地产估价程序,房地产估价程序,房地产估价全过程中各项具体工作,按其内在联系所排列的先后顺序,明确基本事项,拟定作业方案搜集所需资料,实地查勘对象选定方法计算确定结果,撰写估价报告估价资料归档,房地产估价程序,一、明确估价基本事项,明确物质实体状况、权益状况,实体范围由委托方提供由估价目的决定,（三）明确估价时点,公历表示，精确到日,（二）明确估价对象,（一）明确估价目的,估价目的源自于对估价的需要,其中估价目的是龙头,房地产估价程序,二、拟定估价作业方案,（一）初选估价方法,1,、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,2,、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍,3,、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法,4,、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法,5,、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法,6,、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法,房地产估价程序,二、拟定估价作业方案,资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定,（三）其他估价作业环节安排,时间、人力、经费和进度,房地产估价程序,（二）拟定调查搜集的资料,三、搜集所需要资料,（一）宏观资料和市场状况资料,对房地产价格有普遍影响的资料,对估价对象所在地区的房地产有影响的资料,政治制度、土地使用制度、住房制度；,相关的法律、法规；,自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；,人口数量、人口素质、家庭规模；,需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况,房地产估价程序,（三）估价对象状况资料,区位、权益、实物,（二）估价方法所需资料,四、实地察看估价对象,（一）实体确认,坐落、面积,（二）权利状态确认,房地产估价程序,五、选定估价方法计算,初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量,房地产估价程序,方法,:,加权算术平均,简单算术平均,中位数,众数,其他,六、确定估价结果,房地产估价程序,七、撰写估价报告,（一）估价报告的形式,（二）估价报告的要求,内在质量：结果准确、参数合理、方法正确,外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量,1,、叙述式报告,2,、表格式报告,房地产估价程序,1,、封面,2,、目录,3,、致委托方函,4,、估价师声明,5,、估价的假设和限制条件,6,、估价结果报告,7,、估价技术报告,8,、附件,（三）估价报告的内容,房地产估价程序,八、资料归档,A.0.7,估价技术报告：,（标题：）房地产估价技术报告,（一）个别因素分析,详细说明、分析估价对象的个别因素,（二）区域因素分析,详细说明、分析估价对象的区域因素,（三）市场背景分析,详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、,现在和可预见的未来,（四）最高最佳使用分析,详细分析、说明估价对象最高最佳使用,（五）估价方法选用,详细说明估价的思路和采用的方法及其理由,（六）估价测算过程,详细说明测算过程，参数确定等,（七）估价结果确定,详细说明估价结果及其确定的理由,房地产估价程序,（五）估价方法选用,1,、选用方法及理由,2,、方法概念及公式,（六）估价测算过程,房地产估价程序,1,、市场比较法,（,1,）搜集交易实例,至少,10,个实例的基本情况：,坐落、单价、日期、情况,（,2,）选取可比实例,面积、房型、层次、朝向,（,3,）,比较因素分析,（表格）,（,4,）比较因素分值,（表格）,（,5,）比准价格计算,房地产估价程序,2,、收益法,（,1,）,计算潜在毛收入,搜集租赁实例,至少,5,个实例的基本情况：,坐落、租价、日期、情况,确定租赁价格,计算潜在毛收入,（,2,）计算有效毛收入,（,3,）,计算运营费用,（,4,）计算净收益,（,5,）确定还原利率,（,6,）计算收益价格,房地产估价程序,3,、估价结果,简单算数平均,加权算数平均,以一种方法未主，另外一种方法做参考,房地产估价程序,