王的盛宴——华润小径湾一期营销推广策略报

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,华润小径湾一期营销策略报告,这是一个,群雄逐鹿,的战国时代,各大开发商纷纷跻身东部滨海线,碧桂园,合正,万科,金融街,富力,中航,莱蒙,华润,檀悅,中信,华侨城,海宸,创成,首创,犹如战国群雄中之诸侯割据,开发商,企业实力,战国诸侯,？,？,秦,碧桂园,HK2007,楚,莱蒙,HK3688,韩,富力,富力,HK2777,赵,世茂,世茂,SH600823,中航,SZ000043,魏,金融街,SZ000402,齐,万科,SZ000002,燕,合正,中型民企,宋,海宸,小型民企,蔡,创成,小型民企,吴,檀悅,小型民企,陈,中信、华侨城SZ000069已经拿地即将进入群雄逐鹿、首创 SH600008 也已圈地跃跃欲试,战国势力示意图,滨海线不仅是品牌开发商施展运营能力的舞台,更是,市场争夺的战场,！,华润置地，,HK1109,，能否成为,战国时期的最强者,秦？,华润小径湾是否具备,王者气质,？,?孙子谋攻篇?：知己知彼,百战不殆。,品牌,华润旗下蓝筹三杰之一：,高端的品质感,完善的效劳力,超强的运营力,一流的物业管理效劳,优,央企品牌、实力与信心保障,高华润品质、师知名门，滨海线标杆,以品牌带动品质，以品质扬名市场，追求极精主义,品质,快高速连通私家路，滨海线60分钟首站度假工程,沿海高速直达社区规划路,交通,滨海高速现场图,近,海陆空铁立体交通系统拉近与珠三角的距离,海：未来海上航线规划拉近与港澳的距离,路：现有沿海及深汕高速连通珠三角重点城市,空：广东省两大国际机场广州、深圳的空港运营,铁路：即将开通的厦深高铁,交通,交通系统示意图,美,背山面海抱水，资源丰富，环境优美,海景资源,沙滩资源,淡水河资源,山地资源,资源,工程现场卫星云图示意图,全,全面的产品线，全方位的高端综合配套,酒店、商业、及商务的全方位配套效劳,产品,别墅,高层,公寓,多层,全产品线,滨海度假配套示意图,文,广东首家以企业培训为核心的华润大学，,国际学校共同打造山海文化,华润大学,企业培训中心打造商务文化,也是工程功能开展的一个方向,国际学校营造生活气氛,构建更多的生活方式,文化,华润大学示意图,国际学校示意图,新,功能延伸，度假、商务、居所、教育等多元化复合的海滨平台,功能,滨海生活示意图,值,区域近万亿资本投入，比肩全球滨海度假地，价值飙升显著,价值,近万亿的投资注入,比肩全球滨海度假地,墨西哥坎昆,海滨生活九大价值准那么,竞争格局价值,工程价值,复合价值,高速连通私家路，滨海线60分钟首站度假项目,快,惠东黄金海岸第一站，亲海先人一步,近,背山面海抱水，资源丰富，环境优美,美,央企品牌、实力与信心的保障,优,华润品质、师出名门，滨海线标杆,高,全面的产品线，全方位的高端综合社区配套,全,功能延伸，度假、商务、居所、教育等多元化复合的海滨平台,新,华润大学，国际学校共同打造山海文化,文,比肩全球滨海度假地，超巨资投入区域价值飙升,值,价值体系,价值体系,珠三角复合型海滨文化品质大城,价值体系,王者气质,珠三角：突显珠三角都市圈的区域价值和工程目标客群的指向性,复合型：自然/人文资源驱动、商务活动驱动、主题社区驱动的多元功能,海滨：资源价值背山面海抱水,文化：华润置地打造的产品文化家庭度假；商务接待；第二居所,品质大城：迎合华润置地“住宅开发+投资物业+增值效劳的生意模型和战略，树立珠三角海滨度假品质标杆，改变传统海滨度假观念,剑锋凌厉,海景资源,价值体系,王者之剑,华润小径湾一期一线海景景观资源，,零距离,180,度,海景的亲海度假,现场地图,双刃如霜,沙滩资源,价值体系,王者之剑,2,公里零距离天然沙滩,资源，无间互动的娱乐度假,淡水河资源,天然淡水河资源，形成两条水系的亲水度假,现场地图,价值体系,王者之剑,宝石镶嵌,广东省首家,艾美度假酒店,亲海度假商业配套,酒店，商业,现场地图,价值体系,王者之剑,央企顶级品质,180,度零距离海景,度假地,华润小径湾一期定位,以零距离,180度海景为锋,以2公里沙滩,淡水河景为刃,以广东省首家艾美酒店,亲海度假商业点缀,定将成为工程起势的利刃,华润小径湾王者之势呼之欲出,须得天时、占地利、应人和,王者,须 得,天 时,天时,王者,工业增加值增速,连续三个月回升,工业增加值增速连续三个月上升，全国经济面根本转好,价值体系,经济,天时,CPI,走势分析,工业走势分析,PMI上升趋势明显,11,月官方,PMI,、汇丰,PMI,均升至,50,以上，连续三个月上升，并双双创下新高。,全国经济已经触底反弹,天时,价值体系,经济,官方,PMI,和汇丰,PMI,走势分析,“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步开展。,到2021年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2021年翻一番。这是中共首次明确提出居民收入倍增目标。,十八大报告指出，过去五年，保障性住房建设加快推进；住房保障体系根本形成。开展目标，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭根本需。,十八大报告指出，以加快转变经济开展方式为主线，是关系我国开展全局的战略抉择，推进经济结构战略性调整是加快转变经济开展方式的主攻方向。,加快保障性住房建设，分担刚需压力，为限购推出提供一定操作空间,楼市短期内唱准“稳字诀,“加速城镇化进程和“收入倍增将为未来房地产开展坚决信心，提供动力,十八大后政策对楼市维稳为主,天时,价值体系,市场,政策,/,措施,内容,市场影响,积极的财政政策,要继续实施积极的财政政策,，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。,到目前为止公布的地方投资计划已超过,10,万亿元，大量资金的投放，利好楼市,稳健的货币政策,实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。要适当,扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加,。,货币政策有望放松，货币流动性充裕，会进一步缓解房企资金压力和刺激住房需求的释放,积极推进城镇化，推进农业人口市民化,积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量,，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展，要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。,发令新一轮城镇化，未来,10,年城市新增人口将达到,4,亿人左右，将带来约,40,万亿元的投资需求，房地产又将迎来新的机遇,扩大内需，提高中等收入者比重,面对复杂多变的国际政治经济环境和国内经济运行新情况新变化，必须继续抓住科学发展这个主题和加快转变经济发展方式这条主线，牢牢把握扩大内需这一战略基点，,把扩大内需的重点更多放在保障和改善民生、加快发展服务业、提高中等收入者比重上来。,居民收入增加，支撑未来住房需求,房地产调控不动摇,会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。,房地产调控政策将以稳为主，适当预调微调,天时,价值体系,市场,2021年中央经济工作会议实施积极财政政策、推进城镇化进程，刺激需求，房地产将迎来好的开展时机,中央经济工作会议,12,月,15,日至,16,日在北京举行,中共中央总书记、中共中央军委主席习近平，国务院总理温家宝，中共中央政治局常委李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽出席会议,2021年珠三角住宅市场10-11月的市场表现更是强劲,注,：,1,、,珠三角重点城市包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山,2,、数据来自合富辉煌集团市场部监测,成交量维持高位,5,月份以来，珠三角住宅市场成交量维持在高位,天时,价值体系,楼市,珠三角楼市明显好于去年,价值体系,楼市,天时,天时,经济触底站稳，信心回归,十八大后，政策利好房地产,楼市成交走向回暖，后市谨慎乐观,楼市,政策,经济,区域市场又能否获得,契机,？,天时,经济上,，天时已得,价值体系,区域市场,2021年，滨海线工程增至11个，在售工程7个；2021在售工程将增至10个,海宸工程2021,碧桂园十里银滩2021,合正东部湾2021,万科双月湾2021,金融街巽寮湾2021,富茂威尼斯湾2021,中航元屿海2021,檀悦度假酒店2021,巽寮湾幸福方舟2021,莱蒙水榭湾2021,华润小径湾2021,华侨城工程待定,中信工程待定,首创工程待定,天时,项目名称,占地面积（万）,建筑面积（万）,容积率,物业类型,开发商,合正东部湾,133,56.7,0.57,独栋、联排别墅、公 寓、洋房,合正地产,万科双月湾,75,130,1.48,双拼、联排别墅、洋房、公寓、高层,万科地产,中航元屿海,373,559,1.2,双拼联排别墅、多层叠拼、公寓、高层,中航地产,金融街巽寮湾,2400,3000,1.25,独栋、联排别墅、公寓、洋房,金融街地产,碧桂园十里银滩,144,159.7,1.1,双拼、联排别墅、公寓、洋房、高层,碧桂园地产,富茂威尼斯湾,467,530,1.13,独栋、联排、双拼别墅、公寓、洋房,富力地产、世茂地产,规模：滨海线在售工程整体规模巨大，以超级大盘为主，大局部工程建面面积都超过100万平米,品牌：云集华润、万科、中航、金融街、碧桂园、富力、世贸、合生等品牌房企,容积率：在售工程整体容积率都控制在较低水平，较低容积率成为滨海线工程普遍共性,物业类型：覆盖别墅、公寓、高层、洋房，以度假型公寓产品为主，同质化特征明显,规模大盘云集，产品趋同。,天时,价值体系,区域市场,物业类型,户型,面积,合正,东部湾,万科,双月湾,中航,元屿海,金融街,巽寮湾,十里银滩,威尼斯湾,合计,高层,单房,40-50,49.4%,34.0%,14.8%,11.7%,52.4%,50-60,17.8%,45.5%,19.3%,56.4%,35.8%,60-70,13.5%,26.4%,61.6%,4.9%,1,房,50-60,9.8%,2.0%,17.8%,60-70,19.1%,3.8%,70-80,3.3%,5.7%,7.6%,2.6%,20.4%,3.6%,12.0%,2,房,80-100,9.1%,15.3%,9.2%,10.1%,7.2%,9.0%,13.2%,100-120,3.4%,0.8%,10.1%,3.5%,3.6%,4.2%,3,房,100-120,9.2%,4.5%,11.1%,120,以上,8.0%,20.7%,1.3%,13.0%,6.6%,别墅,联排,160-180,7.3%,0.2%,20.3%,1.4%,3.4%,180-200,3.5%,0.6%,210-330,12.6%,0.8%,5.5%,1.4%,双拼,196-230,2.2%,0.8%,0.8%,2.0%,230-300,0.7%,1.0%,3.8%,0.8%,300,以上,2.7%,0.4%,0.4%,0.4%,独栋,300-350,1.6%,0.1%,0.1%,350,以上,0.7%,0.0%,2021年供给户型以单房为主，,户型越大供给比例越小,2021年惠东滨海线在售工程户型配比,天时,价值体系,区域市场,数据统计截止时间2021年11月30日,价值体系,区域市场,天时,物业,类型,户型,项目,合正东部湾,万科双月湾,中航元屿海,金融街巽寮湾,十里银滩,威尼斯湾,面积,推货量,销售量,存销比,推货量,销售量,存销比,推货量,销售量,存销比,推货量,销售量,存销比,推货量,销售量,存销比,推货量,销售量,存销比,高层,单房,40-50,434,300,69.12%,816,740,90.69%,420,300,71.43%,50-60,428,380,88.79%,238,136,57.14%,550,270,49.09%,3918,3500,89.33%,60-70,119,80,67.23%,138,63,45.65%,450,300,66.67%,1,房,50-60,280,150,53.57%,60-70,542,260,47.97%,70-80,29,27,93.10%,136,110,80.88%,40,13,32.50%,74,54,72.97%,1420,980,69.01%,26,18,69.23%,2,房,80-100,80,45,56.25%,368,270,73.37%,48,17,35.42%,288,140,48.61%,500,360,72.00%,100-120,30,23,76.67%,20,20,100.%,288,120,41.67%,240,110,45.83%,26,11,42.31%,3,房,100-120,640,320,50.00%,120,以上,70,34,48.57%,497,270,54.33%,7,7,100.00%,370,170,45.95%,别墅,联排,160-180,38,12,31.58%,16,11,68.75%,148,45,30.41%,180-200,84,12,14.29%,210-330,111,32,28.83%,56,18,32.14%,40,15,37.50%,双拼,196-230,54,6,11.11%,56,24,42.86%,230-300,20,11,55.00%,72,21,29.17%,28,12,42.86%,300,以上,14,4,28.57%,12,10,83.33%,26,17,65.38%,独栋,300-350,12,5,41.67%,350,以上,6,2,33.33%,2021年去化截止至11月底，海滨线整体推货约14300余套，去化约9800余套,数据统计截止时间2021年11月30日,户型越小消化率越高，单房户型消化率达,81%,天时,价值体系,区域市场,单房：,推出货量,7511,套， 去化量,6069,套， 去化率约,81%,1,房：,推出货量,2547,套，去化量,1612,套， 去化率约,63%,2,房：,推出货量,1888,套， 去化量,1116,套， 去化率约,59%,3,房：,推出货量,1584,套， 去化量,801,套， 去化率约,51%,别墅：,推出货量,793,套， 去化量,257,套， 去化率约,32%,数据统计截止时间2021年11月30日,物业类型,户型,面积,合正,东部湾,万科,双月湾,中航,元屿海,金融街,巽寮湾,十里银滩,威尼斯湾,合计,高层,单房,40-50,69.1%,90.6%,71.4%,80.2%,80.8%,50-60,88.7%,57.1%,49.0%,89.3%,83.5%,60-70,67.2%,45.6%,66.6%,62.7%,1,房,50-60,53.5%,53.6%,63.3%,60-70,47.9%,48.0%,70-80,93.1%,80.8%,32.5%,72.9%,69%,69.2%,69.7%,2,房,80-100,56.2%,73.3%,35.4%,48.6%,72%,64.8%,59.1%,100-120,76.6%,100%,41.6%,45.8%,42.3%,47.0%,3,房,100-120,50%,50.0%,50.6%,120,以上,48.5%,54.3%,100%,45.9%,51.0%,别墅,联排,160-180,31.5%,68.7%,30.4%,33.7%,29.4%,180-200,14.2%,14.3%,210-330,28.8%,32.1%,37.5%,31.4%,双拼,196-230,11.1%,42.8%,27.3%,37.2%,230-300,55%,29.1%,42.8%,36.7%,300,以上,28.5%,83.3%,65.3%,59.6%,独栋,300-350,41.6%,41.7%,38.9%,350,以上,33.3%,33.3%,单房,40-60,走俏，消化率超,80%,2021年惠东滨海线在售工程销售率,天时,天时,价值体系,区域市场,数据统计截止时间2021年11月30日,后续市场工程增多，市场竞争将更剧烈,2021年,2021年,2021年,2021年,工程,巽寮湾,工程,巽寮湾,东部湾,双月湾,海滨城,十里银滩,威尼斯湾,工程,巽寮湾,东部湾,双月湾,海滨城,十里银滩,威尼斯湾,中航元屿海,幸福方舟,海宸世家,工程,巽寮湾,东部湾,双月湾,十里银滩,威尼斯湾,中航元屿海,海宸世家,莱蒙水榭湾,华润小径湾,幸福方舟,檀悦酒店,2021年之后,工程,巽寮湾,东部湾,双月湾,十里银滩,威尼斯湾,中航元屿海,海宸世家,莱蒙水榭湾,华润小径湾,幸福方舟,檀悦酒店,中信工程,华侨城工程,首创工程,天时,天时,价值体系,未来预测,2021年供给,今年走俏户型在明年供给增大,2021年惠东滨海线新推货量户型配比,物业,类型,户型,面积,合正,东部湾,万科,双月湾,中航,元屿海,金融街,巽寮湾,十里,银滩,威尼,斯湾,莱蒙,水榭湾,檀悦,度假酒店,合计,高层,单房,40-50,50.5%,18.3%,26.1%,6.4%,53.8%,50-60,20.4%,34.8%,40.0%,37.5%,74.4%,75.0%,36.4%,60-70,79.3%,13.5%,12.5%,11.0%,1,房,50-60,0.0%,4.2%,60-70,16.5%,1.5%,70-80,9.6%,6.3%,12.5%,2.7%,2,房,80-100,3.3%,24.8%,18.3%,26.1%,28.6%,15.6%,22.8%,12.5%,21.2%,27.4%,100-120,0.9%,11.4%,12.5%,6.2%,3,房,100-120,14.3%,5.1%,13.5%,120,以上,24.8%,18.3%,5.7%,15.6%,2.8%,8.4%,别墅,联排,160-180,0.0%,0.4%,180-200,0.9%,0.1%,210-330,0.9%,2.8%,0.3%,双拼,196-230,1.7%,0.1%,0.2%,230-300,1.7%,0.1%,300,以上,0.0%,独栋,300-350,0.4%,0.0%,0.4%,350,以上,0.9%,5.5%,0.4%,价值体系,未来预测,天时,天时,数据统计截止时间2021年11月30日,2021年入市工程11个总推售面积约325万平米，约3万套,项目名称,2013,年推售面积,华润小径湾,约,23.5,万,碧桂园十里银滩,约,130,万,合正东部湾,约,20.3,万,富茂威尼斯湾,约,40,万,莱蒙水榭湾,约,13,万,中航元屿海,约,15,万,金融街巽寮湾,约,40,万,巽寮湾幸福方舟,约,6,万,海宸项目,约,5,万,万科双月湾,约,27,万,檀悦度假酒店,约,5,万,合计,约,325,万,天时,天时,价值体系,未来预测,数据统计截止时间2021年11月30日,从明年滨海线总体户型变化,天时,天时,价值体系,未来预测,数据统计截止时间2021年11月30日,统计工程：,合正东部湾、万科双月湾、中航元屿海、金融街巽寮湾、十里银滩、威尼斯湾、莱蒙水榭湾、檀悦度假酒店,单房面积趋大,一房一厅的配比大幅下降,两房、三房户型配比明显增加，户型趋大,2021年一线亲海海景房源相对稀缺,且价值居高,项目名称,2013,年推售面积,一线海景建面,莱蒙水榭湾,约,13,万,约,13,万,金融街巽寮湾,约,40,万,约,7,万,万科双月湾,约,27,万,约,27,万,檀悦度假酒店,约,5,万,约,4,万,华润小径湾,约,23.5,万,约,23.5,万,统计,约,74.5,万,天时,以海南清水湾为例,一线海景公寓闻涛苑均价,24500,元,/,平,一线非海景单位,13000,元,/,平,海景价值与非海景价值差异明显,天时,2021年一线海景房源工程统计,价值体系,未来预测,总供给量325万平米，一线海景万平米，本工程一期万平米,市场后市预期谨慎乐观,2021年一线亲海海景房源相对稀缺,华润小径湾，得天时！,天时,天时,须 得,地 利,王者,地利,地利,北纬,22,世界著名海滨度假地聚集的刻度,N22,墨西哥 坎昆,美国 迈阿密,迪拜,香港 维多利亚港,泰国 普吉岛,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,美国 迈阿密,譬如美国的迈阿密：,仅次杰克逊维尔的第二大城市，拥有兴旺的都市圈,周边产业复合，经济兴旺,是富人居住度假的集聚地,海陆空的便捷交通系统,亚热带气候温暖，夏季平均温度24,比斯堪湾拥有湛蓝的海水资源和细腻的沙滩,拥有众多的旅游景点和人造景胜,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,闻名世界，源于,7,大气质,气质一：紧邻兴旺的都市圈,气质二：都市圈的产业经济支持,气质三：都市财富人群的向往之地,气质四：拥有便捷的交通可达性,气质五：温润宜人的宜居度假气候,气质六：优厚的天然海景资源,气质七：积淀的人文资源,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,珠三角都市圈下的东部滨海度假地,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,巽寮湾滨海线,深圳,香港,惠东,惠州,东莞,广州,惠阳,佛山,江门,珠海,43,海里,41,海里,70,公里,87,公里,132,公里,120,公里,海路,距香港,43,海里，距深圳,41,海里。,陆路,距,324,中道,7,公里，距深汕高速公路白云出入口,21,公里，距惠州,78,公里,珠三角兴旺经济产业开展带动区域需求,深圳，距离巽寮湾最近的国际化都市，各种产业开展迅猛，经济兴旺。,省会广州的多元化开展趋势，以轻工业服装业为龙头的东莞，佛山、珠海的经济跃增，东南辐射的港澳两区，都具备高财富根底。,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,都市圈财富人群为之向往,广州南沙新区升级为城市公共效劳中心,海资源不再成为度假依托广州人亟需新的海岸线,深圳大小梅沙区域旺季饱和,大鹏半岛价值到达顶峰深圳人寻找新的海滨度假地,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,海陆空铁立体交通系统,海上交通规划,白云国际机场,宝安国际机场,距离深圳仅,70,公里,距离广州,154,公里,距离东莞,120,公里,距离惠州,60,公里,距离香港,40,海里,华润小径湾,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,温润适宜度假的亚热带气候,亚热带季风气候带四季温润，年均气温,22,夏季平均气温,25,，冬季平均气温,13,，一年四分之三时间的宜人气候,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,优厚的海洋参与性资源,绵延,130,公里的海岸线,国家一类海水水质,湾区、礁石、原生大山自然资源,81,万平米的沙滩面积,华润小径湾,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,130,公里海岸线上的,原生,81,万平米的沙滩面积。,在中国人均仅海岸线长度下更显珍稀。,渔家文化气息浓烈,千年渔村文化质朴纯洁,国家级4A旅游度假区,湾区内近百个景点,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域价值,本工程具备国际滨海度假胜地的七大气质,目前工程已投入的合正、万科、碧桂园、金融街、富力、世茂、中航等开发在区域已投资近3千亿打造巽寮湾区；,2021年华润、莱蒙，以及后续的华侨城、中信首创将大大提升对区域的投资力度，预计总投资额将超万亿元。,区域价值,地利,地利,价值体系,区域提升,大开发商进驻，投入超万亿,以龙岗中心城为例：,2021年开始，深府对龙岗中心城投入近千亿元,2021年，该区域价值飙升，跃身成为深圳次中心和特区集约型生态城区,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域提升,资金注入，,区域价值腾飞，定位再升级,定位再升级,区域价值,地利,地利,地利,区域价值,价值体系,区域提升,超巨资,必然使巽寮湾区价值,飙升,比肩全球著名度假地的气质,超巨资促进区域价值,飙升,，定位升级,华润小径湾，占地利！,地利,地利,地利,须 应,人 和,王者,人和,地利,人和,客户分析,人和,人和,区域价值,价值体系,客户分析,以2021年万科双月湾、碧桂园十里银滩及金融街巽寮湾成交客户群体为分析对象,我们将分析：,区域客户特征及工程目标客户定位,客户分析,人和,人和,区域价值,价值体系,客户分析,滨海线客户外溢越来越明显，珠三角非深圳客户的比例逐渐成为影响工程去货率的一个重要指标,2021年非深圳区域客户比例环比增长12%，其中仅广州区域客户比例环比就增长7%，到达18%及以上。,客户分析,人和,人和,区域价值,价值体系,客户分析,消费能力较高的企业业主、金融科技行业、新兴科技行业高管客群成为置业滨海的物业的主流客户群,私企民企业主占,33%,、个体经营者占,16%,，,新兴客户行业高管占,19%,，,国企高管占,12%,，成为主流客群,客户分析,人和,人和,区域价值,价值体系,客户分析,滨海线的客户投资意识相对较强,度假兼投资的客户占比,36%,纯投资的客户占比,27%,纯度假的客户占比,17%,客户分析,人和,人和,区域价值,价值体系,客户分析,对资源的占有和总价控制要求成为滨海客户的重点关注的问题，对投资工程的品牌和社区环境品质的要求也甚高,人和,姓名,现状,职业,家庭结构,购买关键因素,购买度假物业情况,产品,+,配套,+,服务需求,置业特征,陈先生,31岁，深圳长大，涉足地产圈及酒店投资，现住福田天健花园,150,平米,4,房,控股房地产公司项目副总经理,5口人，孩子2岁，父母同住,性价比合适会考虑，投资与度假两相宜,深圳东才有度假感觉，大梅沙就不考虑住,万科双月湾一期,多层洋房,多层,1,20,1,30万有吸引力；适合家庭度假及商务功能；酒店及商业是标配；个性化及全方位的社区服务是考虑重点；品牌关键,家庭度假,1,到,2,个月去几趟，住酒店享受不到的自由；对配套挺感兴趣，会带朋友过去；对资源的升值有信心,周先生,43岁，北京人来深17年，从事园林及家居设计；福田,1,43平米4房,自主经营设计公司,已婚，有一子一女，父母在北京,性价比，投资和风景都不错，配套前景还算齐全；深圳限购无法投资，考虑热门资源,碧桂园一期,一房一厅酒店公寓,人气要够，配套齐全，,110,以下2室，价格能接受，家庭休闲的空间，对景区旅游及酒店管理感兴趣,休闲游,+,家庭养生+投资升值,张女士,36,岁，夫妻江西人深户。,120,百花公寓,国税局公务员稽查科员,3,口人，女儿,5,岁，母亲在江西赣州，没住在一起,海资源（认为在海边就是游游泳）,项目的规模和产品力，品牌；酒店管理的模式,但距离有点远，不适合居住,合正东部湾,必须有：美食、酒店、海滩（潜水、海钓）、游艇会、水上游乐设施等、单车道，,锦上添花：农家乐、儿童游乐设施,3,口人家庭度假，周末海边待,2,天；有时候会带姐妹一起聚会,林总,40,多岁，潮州人，自己住华侨城,1804,房，父母住福田,品牌酒业集团华南片区经销商,3,口人，孩子在读小学，父母在深圳,商务接待会考虑度假物业，尤其热点投资产品,威尼斯湾独栋,需要档次高的物业便于自己接待；价格适当，环境及风格迎合自己喜好，有商务服务更好,投资，朋友聚会，商务接待,度假兼商务需求客户：品牌是购置关键，对资源、效劳及配套重视,度假兼投资型客户：关注总价，配套；对周边旅游资源，投资升值关注,纯度假型客户：注重私家度假，兼顾私人聚会，对交通及多功能配套要求高,度假兼商务型客户：资源是最大吸引点，关注商务效劳和相关配套,客户分析,区域价值,价值体系,客户分析,区域典型客户分析,客户分析,人和,人和,区域价值,价值体系,客户分析,客户来源,以深圳区域；广州及珠三角其他区域为重要客户来源,客户身份,关注焦点,置业目的,企业业主、金融科技行业、新兴科技行业高管为主流客群,度假及投资为主，投资目的参与性高,滨海线的客户投资意识相对较强,对资源的占有和总价控制非常看重，重视重视品牌及社区环境品质,目标客户定位,王者的关键？,如何应,人和,是华润小径湾成为滨海线,王者之,道,王者驾到,鸿门宴,王的盛宴,决胜千里,王者之道,何为王者？如何缔造王者？,我们如何为华润小径湾塑造王者气势？,如何传递本案卓越品质、王者内涵？,如何通过“王者之道决胜千里？,这便是我们营销策略的核心！,?东周列国志?臣闻太山不让土壤，故能成其高；河海不择细流，故能就其深；王者不却众庶，故能成其德,?晁错论?古之成大事者,不惟有超士之才,亦有坚忍不拔之志,不是什么都可以称为王者,华润小径湾,虽具备王者气质应该有的一切，可是,如何杀出重围，竖立王者地位,合富有自己的观点,华润小径湾营销思路,推广策略：树信心、造话题、定标准,品牌策略：华润央企品牌、华润深圳六盘联动、旅游地产工程联动,渠道策略：三地营销中心立体推广、珠三角大兵团作战,价格策略：筑巢引凤、客户围剿战全面爆发,从产品本身演绎，最后传递价值，这便是合富的思考,华润小径湾,王者之,道,华润小径湾营销思路,推广,之,道,第一阶段,：树信心,第二阶段,：造话题,第三阶段,：定标准,华润小径湾之,树信心,华润小径湾推广策略,华润小径湾产品稀奇性,以零距离,180度海景为锋,以2公里沙滩,淡水河景为刃,以广东省首家艾美酒店,亲海度假商业点缀,定将成为工程起势的利刃,产品稀缺的演绎,华润地产六盘联动,小景观钻石级产品品牌塑造,惠东滨海线王者地位,华润小径湾之,造话题,华润小径湾推广策略,华润小径湾话题炒作,我们可以：将产品稀奇性的价值演绎,我们可以：将市场话题关注度的炒作,我们可以：将最完美滨海生活宣传,我们可以：将工程品质包装为推广亮点进行传递,引起市场关注度，从而提升工程知名度,产品稀缺的演绎,网络软文炒作,周末暖场活动表达,特色公关活动推广,华润小径湾之,定标准,华润小径湾推广策略,华润小径湾度假生活标准制定,如何才是最美好的滨海度假生活？,如何才是珠江三角洲客户需要的滨海度假生活？,关注巽寮湾的客户逐年增加，年销售总额不断攀升,但是目前滨海线关于高品质的滨海度假生活并没有真正的得到诠释,华润来制定标准,华润来引导珠江三角洲的滨海度假生活,产品稀缺的演绎,工程现场展示,网络软文炒作,周末暖场活动表达,特色公关活动推广,树信心,造话题,定标准,01,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,12,市场关注度,起势期,造势期,引爆期,王者体的建立,华润小径湾推广策略,将王者优势整合包装,华润小径湾营销思路,王者体的建立,产品价值“道的传递,道的升级，价值升华,华润小径湾,王者之,道,华润小径湾营销思路,四大营销策略,品牌,之,道,王者体的建立,王者体的传递,王者体展现,启幕,蓄势,加冕,* *,华润小径湾王者演绎,五大营销策略，纵横滨海线,王,者,的,打,造,大脑：产品本质内涵稀缺,自信：产品气质独特,身躯：品牌品质定位,手臂：客户拓展执行,腰间：销售力表现优势,腿脚：价值体系竞争力,脚掌：效劳配套展示,华润小径湾王者演绎,如何打造王者,70,%,如何演绎王者,30,%,五大营销策略，纵横惠东滨海线,策略一：品牌发布 高品位亮相“最美滨海度假小径湾,策略二：鸿门宴 国际滨海度假区的缔造联盟,策略三：华润滨海度假宣言 中国滨海度假生活的倡导者,策略四：王者驾到 北京人民大会堂发布会,策略五：品牌资源联盟 中国旅游地产标杆演绎,五大营销策略,策略一：王者盛宴之华润置地六盘联展,珠江三角洲度假生活，因华润而改变。惠东滨海最美小径湾,华润置地将于2021年正式进驻惠东滨海线,将与国内一线品牌开发商共同打造惠东滨海度假区,为珠三角客户提供更全面优质的旅游度假生活方式,利用本次六盘联动发布会契机,让关注华润置地媒体、市民、房地产同行更加了解华润小径湾,更加关注旅游度假，更加关注生活方式,华润小径湾,深圳湾工程,银湖工程,湖贝工程,大涌村工程,华润品牌发布会示意图,建议增加360环形屏幕,播放工程宣传片,发布会现场建议融入更多的海的元素，如增加海洋体验区、播放海洋宣传广告、工程宣传广告，让更多人重视海洋文化。,策略二：王者盛宴之鸿门宴,与多家主流媒体合作，联合滨海线开发商进行片区炒作,滨海线开发商依托巡惠东巽寮湾的开展而生存,惠东巽寮湾的开展更离不开滨海线开发商,开发商与巽寮湾两者互依互存,在华润置地在进入巽寮湾之即,建议华润置地召集旅游地产类主流媒体,共同关注惠东巽寮湾,同时联合滨海线开发商进行片区炒作,将惠东巽寮湾塑造为国际型的旅游度假区,活动目的：打造国际滨海度假区,品牌开发商,意向图,旅游地产,记者,意向图,新浪旅游地产,深圳特区报,深圳南方都市报,深圳商报,香港明报,广州日报,羊城晚报,万科地产,中航地产,碧桂园,合正地产,莱蒙地产,金融街集团,富力地产,论坛讲座现场示意图,策略三：华润滨海度假宣言,借助华润置地滨海度假经验，宣扬滨海度假生活,世界级的生态型热带滨海旅游度假区,无忧全度假，尽在石梅湾,在巽寮湾滨海线，具有国际滨海度假操作经验的仅有华润置地,华润置地，将滨海度假作为一种责任，一种生活方式进行传递,倡导,一种滨海度假的价值观,传递,一种无忧全度假的生活方式,引导,珠三角片区的旅游度假新趋势,排异,巽寮湾滨海线竞品，差异化价值演绎,华润小径湾滨海宣言,我将会把更多的时间留给家人，留给孩子,在繁忙的工作中，我应该更关心自己的身体,我应该预留更多的时间，,给自己放一个假，放松心情,每一年,，我应该至少带上全家人一起旅游,每一周,，我应该多看看书，多锻炼时间，多呼吸新空气,每一天,，我应该经常面带笑容，把最开心的一面留给家人,每一秒,，,带上家人，这个周末一起去看看海吧,?最完美的滨海度假生活?,在两天度假生活时间，两个小时的来回车程才是最适宜的,在海滨度假，躺着床上，在可以正面看海的房子里看看海才是最享受的,在优质的沙滩玩玩泥沙，蓝蓝的海水上拍打浪花才是最懂诗意的,在礁石上看看书、发发呆、放松一下心情才是最舒适的,在享受五星级酒店效劳的同时逛逛商业中心才是理想的度假生活,同样，在游艇上钓钓鱼，和朋友聊聊天也是不错的,宣传主题：更爱生活，更爱家人,宣传周期：筹备期、认筹期、开盘期、持销期,宣传方式：线上、线下推广,面向人群：珠三角城市,宣传表现：网络互动，活动现场，工程现场宣誓,宣传媒介：微博、报纸、户外、现场包装,活动示意图,策略四： 高位亮相，王者驾到,华润小径湾,北京人民大会堂,新闻发布会,华润小径湾首都北京高位发布亮相,在中国，每个人都有一个“首都梦,在中国日益强大的大国体下，选择首都北京,并选择中国最高规格、最为庄严的中国人民大会堂进行产品发布会,在发布会中对中国旅游地产未来开展趋势及价值进行一种演绎和传递,聚焦国人，聚焦追求高品质生活国人的目光,彰显华润小径湾品牌号召力及工程品质,策略五：品牌资源联盟，度假一体化,资源联动性，提升工程核心竞争力,与世界级旅游度假区进行战略合作伙伴合作,将旅游资源最大化释放,世界眼里，中国只是一个人口大国、山寨大国,多数人的外国人认为中国只一个有钱，但是没有生活追求的人,中国人，对钱的欲望可能比追求健康的身体更加重要,华润小径湾，需要告诉全世界人,中国人将会改变，已正在改变,利用资源联盟,呼吁中国人应该更加注重、关爱生活,从而实现工程宣传目的及价值提升,合作方式：战略合作方式、兄弟联盟方式,操作方式：资源共享、资源互动、资源推广,建议伙伴：墨西哥坎昆、古巴巴拉德罗、巴西里约热内卢、地中海尼斯等,合作优势：资源共享可大大的提升工程的附加值及产品影响力,合作内容：两地互动活动，两地宣传推广活动，两地联谊活动,墨西哥坎昆,地中海尼斯,古巴巴拉德罗,在中国日益增长的物质条件同时,应更加关注,精神价值的传递,，全心关注生活,借助,华润置地的帮助,，让中国人更加关注精神价值,倡导旅游地产的真正,意义,解放深圳人，解放广州人，解放香港人,华润小径湾,王者之,道,客户王者之道，提升市场渠道占有率,华润小径湾营销思路,四大营销策略,渠道,之,道,王者体的建立,王者体的传递,王者体展现,启幕,蓄势,加冕,得人心者,客户拓展三大战役,深圳根据地,广州拓展,平台客户拓展,华润小径湾王者演绎,五大营销策略，纵横滨海线,得,资源,者，得天下,华润小径湾客户拓展四大战役！,广东省深圳市客户,烽火四起,广东省广州,市,天下无双,中国珠三角片区,草木皆兵,合富,&,华润强强联合,双剑合璧,秦孝公示意图,古人云,70,%,30,%,打造王者70%,塑造区域价值,定位王者价值,王者价值传递,三地营销中心立体推广,演绎王者30%,产品现场展示,广州营销中心,地点：广州天河区,深圳营销中心,地点：深圳营销中心,两地客户互动,客户立体式围剿,两地客户互动,现场营销中心,地点：惠东县小径湾,组合,营销,三地互动立体式包装,深圳,选址：深圳万象城展厅,功能建议：接待区、模型区、滨海生活展示区,工作周期：前期蓄客 工程前期展示，现场暖场活动,客户邀约 开盘前期，客户邀约前往工程现场的集合点,客户维护 工程展示，主要发挥老带新客户,深圳,现场,广州,广州,选址：广州中心区具体地点待定,功能建议：接待区、模型区、滨海生活展示区,工作周期：前期蓄客 工程前期展示，现场暖场活动,客户邀约 开盘前期客户邀约前往工程现场的集合点,客户维护 工程展示，团购招募基地,广州,现场,深圳,现场,选址：营销中心现场,功能建议：接待区、模型区、签约区,工作周期：前期蓄客 工程前期展示，现场暖场活动,热销期 客户邀约，现场大型活动,客户维护 现场暖场活动,工作内容,：客户接待、客户现场体验,关键节点现场包装、筹备现场暖场活动及大型活动,现场,深圳,广州,深圳,战役一：烽火四起,深圳将是华润小径湾客户拓展主战场,如何抢滩市场，将王者品质价值最多大的释放将是未来拓展的核心问题,拓展方式：陌拜、拦访、社区巡展、大客户拓展、企业团购,拓展优势：片区客户拦截、合富社区巡展、大客户拓展、合富资源企业团购,客户诠释：有效消费力充足，有意本区域置业；由于竞争剧烈，选择面较大，容易被竞品分流,广州,战役二：天下无双,巽寮湾片区在售客户占比重广州客户逐年增加,在广州大市场趋势下，未来客户增值情况不可小视，预计市场占比20-25%,广州客户拓展将成为未来跨区客户拓展重点,拓展方式：社区巡展、大客户拓展、企业团购、二三级联动、二二级联动,拓展优势：合富广州资源、合富置业,客户诠释：广州客户经济根底较好，客户财富积累明显，有旅游地产投资和购置趋势,珠三角,战役三：草木皆兵,根据市场监控显示，碧桂园香港成交客户占比16-18%、全国其他区域占比8%-10%,巽寮湾中国国际滨海度假区的价值得到国内人士越来越多的认可,更多人关注巽寮湾，更多人选择巽寮湾，面对他们合富有自己的力量！,拓展方式：大客户拓展、企业团购、合富珠三角公司二二联动,拓展优势：合富中国资源、合富置业,客户诠释：中国旅游产业的开展，旅游度假的游客数量庞大,平台,战役四：双剑合璧,华润资源：华润置地社区业主、华润万家会员、华润内部员工,合富资源：大客户资源、团体客户资源、二二级联动、二三级联动,两大品牌的联合必定能在深圳房地产市场上产生井喷效应,在适当的节点，运用适宜的客户资源，这便是合富执行力为您带来的独特价值！,+,三大营销资源,客户资源：华润万家会员,客户筛选：精准筛选,推广渠道：短信轰炸,推广爆点：深圳万象城商户答谢晚宴,活动形式：,结合华润品牌宣传：,1、针对华润万家会员，筛选珠三角华润万家会员内的高端客户，定期发送工程信息短信，以优惠积分、到访有礼等形式吸引客户到场；,2、针对万象城商户，定期发送工程信息短信；2、邀请活泼客户进行私家晚宴。,华润资源一：华润万家会员,+,万象城商户,活动目的：加强老带新开展源点客户,活动主题：老社区客户巡展答谢活动,活动时间：2021年69月,客户来源：深圳公司华润老业主包括商铺，其他区域客户采取巡展方式,活动形式：点对点call客，以客户答谢的名义邀请客户及其亲友到现场体验参加答谢宴会，在幸福里等成熟社区持续悬挂条幅、张贴海报，并结合华润品牌宣传选择周末进社区设展场。,华润资源二：置地会老业主答谢与推介,华润置地深圳公司为主的老社区业主答谢及工程推介宴会,华润员工内部认购及内部推介，人人都是目标客户，人人都是销售员,活动对象：华润集团内部所有员工,活动内容：1、华润集团员工内部认购有专享优惠；,2、华润集团员工推介新客户成交有泛销售奖励。,活动概要：华润内部的员工是最认可华润产品的一局部人，他们有一定的经济实力， 同时有广泛的人脉资源。可通过邮件、海报、宣讲会等方式在华润集团内发出号召，以优惠或奖励吸引内部员工购置或推介工程。,内部宣讲会,内部认购提前解筹,华润资源三：华润内部员工,深圳四大营销资源,大客户拓展中心人员配备：,大客户拓展中心人员配备按工程筹划执行团队进行安排,配备1名拓展经理与3名拓展专员；,自合富进入深圳以来，在客户拓展方面表现出卓越的业绩效果，无论万科城、第五园、金色半山、清林径、金域缇香、公园里、九州和沁园，大客户拓展已成为合富辉煌又一重要的核心资源优势，团购客户成为开盘中重要的客户来源。云集了华为、富士康、比亚迪、核电等知名企业，龙岗、坪山、布吉、横岗村委和政府，事业单位公职人员，购置力强劲，关系已经稳定，可直接为工程效劳；,合富四大资源平台之一：大客户资源平台,资源类型,涉及内容,专属通道,实施方式,专属资源平台,合富资源,二二、二三级转介,转介激励、转介管理,大客户,阶段性挖掘,合作方资源,广告等合作单位、携程旅行网等,阶段性挖掘,点式突破,国美、捷豹、陆虎专属渠道,长期互动,团体资源平台,俱乐部资源,登山协会、户外团体协会、健身俱乐部、高球会,长期互动,高端品牌资源,高端品牌车行、高尔夫球会成员,阶段性挖掘,旅游机构,签证、出国旅游客户、山水旅游客户,长期互动,行业资源平台,房地产行业,地产精英专属通道,阶段性挖掘,其他行业,金融、,IT,、贸易、电子行业专属通道,长期互动,商会资源,深圳商业协会、潮汕、客家等商会,阶段式挖掘,合富深圳10大专属通道体系及分工,合富四大资源平台之二：团体客户资源平台,合富已在深圳各工程专属通道，运作约30万的客户资源，其中,合富已在深圳市拥有12大工程，拥有数量庞大的近年内有购房需求客户信息；凭借完善的内部奖惩机制，12大工程的客户资源将会源源不断的输送，保证客户来源,九州,第五园,万科红,公园里,金域缇香,清林径,佳兆业大都会,金地工程,沁园,金色半山,内部转介客户数量指标化要求，与销售代表、销售经理、工程经理业绩和收入挂钩；,针对有需求的工程，加大力度促进内部客户转介，如提高奖励机制等；,以健全的佣金分配制度，调开工程与工程之间的转介积极性；,合富代理工程内部转介机制：,万科城,棠樾,双月湾,合富四大资源平台之三：专属客户分享平台,合富深圳12大工程围合，力保工程客户来源,&,合富四大资源平台之四：多级联动资源平台,合富深圳,12,家地产中介形成三级市场战略整合,合富已与深圳8大地产中介公司形成二三级战略联盟，覆盖近500间地铺，5000置业参谋形成的置业参谋联盟，拥有数量庞大的时效性最强的客户资讯,广州资源大筹划,在广州，合富辉煌占据广州楼市,销售市场,45%,份额,在广州，合富辉煌占据广州楼市,代理市场,80%,份额,在广州，合富辉煌占据广州楼市,高端豪宅市场,90%,份额,广州市,20年广州,400万客户资源库大筹划,超400万客户，350社区资源，广州合富筹划,广州合富辉煌创立于九十年代初，是中国大陆最早从事房地产参谋效劳的企业之一。,2004年集团在香港联交所主板正式挂牌上市，成为中国国内首家上市的地产代理参谋公司。,成成效劳过包括住宅、别墅、豪宅、商场、写字楼等数百个工程，操作过数十个逾千亩的大型工程，成交业绩一直稳居广州地产代理销售第一，稳占广州豪宅市场代理份额第一，,目前在广州、上海、杭州、佛山、东莞等地设有分支机构,2021年合富置业分行数量已逾350间，促成二手交易5万多宗,在广州地区，合富置业是二手房地产交易第一品牌；在上海，合富置业也跻身于中介行业前列,荣获奖项： 中国房地产营销代理企业品牌,TOP10,中国杰出企业 中国,10,大房地产营销企业 中国房地产百强经纪企业,超,300,万客户,，广州合富置业及其他客户资源,合富还联合满堂红地产等专业的二手中介公司，达成长期的战略合作。,合富置业，是国内规模最大的房地产中介效劳机构之一,保来理财与各银行、公证处、律师事务所、评估公司等机构深化合作，线上网络和CALLCENTER与线下门店和客服人员效劳结合，为置业理财客户提供透明、配套、优质高效的“咨询放盘和寻盘评估网签公证按揭担保计缴税费产权法律和拍卖投资等一站式效劳。,约,10,万金融客户,，广州,保来理财,荣获奖项： 中国最正确客户效劳中心奖