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,*,康融时代广场定位及营销筹划报告(技术标) (中,2021年11月,工程物业开展建议,整体建筑风格建议-首选现代风格,现代风格：现代主义建筑要求表现手法与建造手段的统一，建筑形体和内部功能的配合。该风格建筑特点如：平屋顶、对称的布局、光洁的白墙面、简单的檐部处理、大小一致的玻璃窗、少用或完全不用装饰线脚等。强调建筑要随时代而开展，以简洁的造型和线条塑造鲜明的社区表情，通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料堆积彰显都市感和现代感。,暖色调：,多采用棕色、红色、色、灰色等橙搭配,宜家感、亲和感强,冷色调：,多采用灰色、黑色、蓝色、白色等搭配,现代感、时尚感,强,工程物业开展建议,整体建筑风格建议-其次选择ARTDECO装饰风格,建筑材质建议：,底座：,1-3,局干挂石材，配以石雕；主体材质：墙砖，主要由山形砖拼接而成；屋顶：顶部四局采用铜板不面砖拼接；,建筑色彩建议：,以浅米色调为主，配以深棕色。,Art Deco结合了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现，如扇形辐射状的太阳光、齿轮或流线型线条、对称简洁的几何构图等等，并以明亮且比照的颜色来彩绘。,地块,A,地块,D,根据工程规划指标和整体定位获取公交车站地块后，工程的住宅体量是19万 ；独立商业体量是7万 ；商务公寓体量是4万 ；写字楼体量是11万 ；五星级酒店体量是4万 ；商业街约2.5万 。,工程物业开展建议,规划布局建议,工程物业开展建议,规划布局建议,公车站,商业街：为曲线形内街，内街主入口分别为北园大街和东二环，与独立商业出入口衔接，,2,、,3,层通过天桥与独立商业衔接且设置外廊；,独立商业：沿立交桥辐射面为独立商业展示面,酒店：沿东二环布置,酒店式公寓：沿东二环，与酒店隔商业内街对望,写字楼沿水屯北路布置，整售写字楼需在东二环和北园大街能够有良好标识性；,独立商业,酒店,写字楼,酒店式公寓,商业内街,住宅区,：商业区规划设计优先考虑，然后再对住宅区进行设计，住宅区尽可能采用每单元每层不超过,4,户的的平面设计。,本案住宅产品高品质定位，结合高层建筑得房率和济南契税征收考虑，建议多功能、小面积、低总价的小三居产品作为主力，产品套型明确，但尺度多样，重点吸引市场购房主力的刚需和首改类客群。,工程物业开展建议,建筑设计建议-住宅套型标准平面,建议通过多做赠送面积，提升产品实用率，提升性价比优势设置飘窗、倒飘窗、假壁橱等方式)，促进销售。,工程物业开展建议,建筑设计建议-住宅套型标准平面,工程物业开展建议,建筑设计建议-写字楼套型标准平面,整售写字楼单层面积,1500-2000,平米，打造甲级办公环境，,智能化,办公体验，弱电系统、新风系统、中央空调，配备8部客梯、2部货梯,散售写字楼单层面积,1200-1500,平米，配备6部客梯、1部货梯,工程物业开展建议,建筑设计建议-商务公寓套型标准平面,采用酒店套房式设计，单套面积5,0-100,平米,户型功能分区：接待厅或办公区、卧室或办公室、卫生间、茶水间,工程物业开展建议,建筑设计建议-独立商业套型标准平面,单层,8000-12000,平米，参照购物中心设计标准,工程物业开展建议,建筑设计建议-商业街套型标准平面,形成曲线形风情商业街邻水屯北路进深为两跨，临独立商业占用一跨，商铺进深8-9米，开间4米左右，可自由组合,工程物业开展建议,建筑设计建议-酒店套型标准平面,采用五星级酒店标准：,70客房的面积(不含卫生间和门廊)不小于30平方米；卫生间面积不少于8平方米；建筑层高做到3.94.2米，客房内装修后净高2.9,3.1米等,工程物业开展建议,建筑设计建议-楼层及层高,不建议建超高层建筑，防止报批时间本钱和建筑本钱高带来的问题，从而影响工程整体利润率。,工程物业开展建议,建筑设计建议-地下面积规划建议,住宅区地下规划：,住宅区地下建设两层或提前在幼儿园及小学教育用地地下建设车位，住宅区车位可只建一层，住宅车位规划指标约占1.5层地下1层作为住宅局部车位尽可能销售回款，其余0.5层作为商业区车位配置，住宅区地下每层均通过通道与商业区地下联通,商业区地下规划：,商业区地下两层含公交车站原址地下5000平米，地下一层规划约30000平米大型超市，其余及地下二层为车位。,提前考虑幼儿园及小学教育用地，在住宅开盘前确定引进的国际幼儿园和知名小学品牌，打造国际教育社区，购置本工程的业主包括住宅、公寓、商铺、写字楼的子女均具备在社区幼儿园和小学入学的资格。,工程物业开展建议,产品价值提升建议-国际教育社区,工程物业开展建议,产品价值提升建议-住宅价值提升,住宅价值提升,示范区,园林景观,户型价值,打造立体园林景观，欧式高雅尊贵异国风情,利用小清河外景，公共绿地，建设示范区，体验感提升价值,合理户型、面积赠送，打造过硬产品价值,现场示范区建议设置在A地块的东北角，既可以利用市政规划3000平绿地，同时又结合小清河的自然美景，还可以与营销中心遥相照应，完善客户参观动线，使客户身临其境,入口的景观融入欧式元素，强调一些曲线和对称，设置水池、石雕、豪华铺装、栽种整齐植物等，提升工程未来生活的尊贵感。,工程物业开展建议,产品价值提升建议-住宅价值提升/示范区,工程物业开展建议,产品价值提升建议-住宅价值提升/主入口,住宅步行主入口设置在东北侧，结合公共绿地形成整个居住区的入户大花园。,立体平均式园林景观，主动营造场地高差，形成自然的起伏，增加了园林的层次感。,园林设计中，重绿植轻硬地，重木轻草的设计原那么；,组团式规划，以平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，形成连绵的特色花园；,水景与植物有机的结合，上下错落环绕园区，形成曲径通幽、处处有景的园林布局。,扩大园林面积，提升景观空间；建议打造欧式园林景观，营造高雅的异国风情,工程物业开展建议,产品价值提升建议-住宅价值提升/园林景观,建议通过多做赠送面积，提升产品实用率，提升性价比优势,设置飘窗、倒飘窗、假壁橱等方式,.,工程物业开展建议,产品价值提升建议-住宅价值提升/户型价值,打造多赠送面积，多功能、小户型、高品质产品，控制产品总价，提升性价比优势。,倒飘窗,假壁橱,85,平米：,小,2+1,室,1,厅,1,厨,1,卫,北侧赠送景观大阳台，算半面积，可以在验收后改造成一间独立房间，两房面积变三房，舒适中的性价比,房屋四明经典设计；,南北通透、入户玄关；,赠送双阳台、双飘窗。,此种户型比区域市场热销的同等面积区间户型设计更好；产品多出一个独立房间，在控制总价根底上，功能丰富，空间多样，提升性价比优势。,工程物业开展建议,产品价值提升建议-住宅价值提升/户型价值,95,平米：,大,2+1,室,1,厅,1,厨,1,卫,此种户型比区域市场热销的同等面积产品多出一个独立房间，产品四明设计，采光充足；在控制总价根底上，功能丰富，空间多样，提升性价比优势。,走廊,电梯,充足日照,产品北侧设计走廊，平时半封闭状态；便于北侧采光；使得北侧卧室和卫生间享有充分阳光与风景。,南侧赠送景观大阳台，算半面积，可以在验收后改造成一间独立房间，,两房面积变三房，舒适中的性价比,工程物业开展建议,产品价值提升建议-住宅价值提升/户型价值,125,平米：,3+1,室,1,厅,1,厨,1,卫,北侧赠送景观大阳台，算半面积，可以在验收后改造成一间独立房间，两房面积变三房，舒适中的性价比。,房屋四明经典设计；,南北通透、入户玄关；,赠送双阳台、双飘窗。,此种户型比区域市场热销的同等面积产品多出一个独立房间，在控制总价根底上，功能丰富，空间多样，提升性价比优势。,工程物业开展建议,产品价值提升建议-住宅价值提升/户型价值,工程物业开展建议,产品价值提升建议-商业价值提升,写字楼,智能商务硬件,完善商务服务,商务公寓,商务化精装,灵活户型格局,商业街,独立商业连接,浓厚氛围商业,独立商业,地标建筑,购物环境,商业价值提升,工程物业开展建议,产品价值提升建议-商业价值提升/写字楼,商务硬件：,每层设公共绿化露台,公共局部精装,智能化硬件商务体验：中央空调等,商务效劳：,打印、会务等商务效劳,工程物业开展建议,产品价值提升建议-商业价值提升/商务公寓,商务化完善精装：,地板、墙面漆、洁具、橱柜等,2-3个 线接口，1-2个网络接口，户式中央空调,灵活户型格局：,户型格局合理，功能灵活性高，设卫生间、茶水间类似厨房、接待厅/卧室/办公室,工程物业开展建议,产品价值提升建议-商业价值提升/商业街,与独立商业连接：与独立商业出入口衔接2、3层通过天桥与独立商业衔接且设置外廊,浓厚气氛商业：,雕塑、小品、小型景观、特色门店，打造气氛浓厚的风格商业街,工程物业开展建议,产品价值提升建议-商业价值提升/独立商业,地标建筑：,广场设立雕塑小品/喷泉/叠水/特型展示等，缔造地标性综合商业体,风格感强烈建筑设计，公共区域大气精装,购物环境：,充足的停车位,品牌引入，时尚气氛浓厚，舒适的购物环境,工程物业开展建议,产品价值提升建议- LOFT公寓可行性论证,?济南市城乡规划管理技术规定?,第三章第三节,第二十九条,普通住宅建筑层高应控制在4米以内。因特殊需要层高大于4米的，按每2.8 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。,低层住宅的起居室通高不得大于两层层高。,第三十条,商业办公建筑层高应控制在4.5米以内，标准层层高超出4.5米的，按每2.8 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。,商业办公建筑的门厅、大堂、中庭、采光厅等公共局部及大型商业、超市、会议室、宴会厅、电影院等对层高有特殊要求的，不受前款规定限制。,商务公寓的层高按照住宅建筑的标准进行管理。,*济南政策法规链接,工程物业开展建议,产品价值提升建议- LOFT公寓可行性论证,祥泰广场A2户型，3室2厅1厨1卫，60,工程物业开展建议,产品价值提升建议- LOFT公寓可行性论证,卓越时代广场R户型，2室2厅1厨1卫，,使用面积80,工程物业开展建议,产品价值提升建议-LOFT公寓可行性论证,可行性,分析,市场可行性,经济可行性,济南市场现状：loft公寓以居住性公寓为主,本案定位：以商务客群为主，与济南loft公寓,客群不对位,操作可行性,本案商业地块地上容积率：5.5，如果做loft公寓,超高层报批难度增大,loft设计报批难度增大,开发周期延长，时间本钱增大,综上，从工程利润最大化角度考虑本案LOFT公寓的可行性较弱，但可根据设计局限作为备选产品,建成超高层 建筑本钱提高,销售价格提高 销售速度减慢回款压力增大,增加楼座数量 对商业格局造成较大影响,对商业业态价值造成不利影响,设计难度增大,报批难度增大,工程物业开展建议,Part Four,工程开发运营策略及价格收入预期,Part Five,工程战略定位,Part Three,市场分析,Part Two,工程招商及销售策略,Part Seven,工程营销保障,Part Eight,工程品牌推广战略及策略,Part Six,CONTENTS,目录,工程开发目标界定,Part One,1、定价策略与财务预算,2、开发运营关键策略,3、工程开发运营方案表,参考周边区域商业工程和邻近区域商业售价作为定价参考：,通参考底商入市2021年入市时间，建议本案商业街价格约25000元/,开发运营策略,定价策略与财务预算,从市场比较法来推导本工程售价(毛坯价格)：,目前，济南市场公寓售价年涨幅约10%，本案公寓产品预计2021年入市，预算入市时的公寓产品价格,公寓产品入市价格,=,市场参考入市价格,+,周年价格涨幅,=8237+8237,*,10%=9060,元,开发运营策略,定价策略与财务预算,建议本案行政商务公寓产品入市价格约,90,00元/平米。,1、从投资回报率来推导本工程售价：,2.5元/天30天12个月12=10800元/,(按照目前市场形势修正为10000元/平米,目前济南市场写字楼市场投资回报周期为12年.12年按照平均租金2.5元/天，实际租金要 远大于此,2、从市场比较法来推导本工程售价：,以本案商务公寓毛坯均价9000元/平米来进行测算，本案写字楼均价建议为10000元/平米,开发运营策略,定价策略与财务预算,公交车站置换后，根据工程指标做经济测算，工程土地本钱约7.4亿元。,开发运营策略,定价策略与财务预算,根据经济测算，工程整体的开发本钱约32.3亿元。,开发运营策略,定价策略与财务预算,根据经济测算，住宅销售均价约8100元/平米，公寓销售均价约9300元/平米，写字楼销售均价约10500元/平米，底商销售均价约26000元/平米，车位销售均价14万元/平米约4000元/平米，车位销售面积按照地下车库及设备用房面积的40%计算。,开发运营策略,定价策略与财务预算,根据经济测算，工程整体销售约39亿元，实现税前利润约4亿元。正常销售外，开发商还将持有约7万m2集中商业和4万m2五星级酒店，约1500个商业车位，至少价值约28.45亿优质资产。,注：地上持有商业价值按18000元/平米计算，酒店按照14000元/平米，地下商业按照10000元/平米；价值估算未包括商业约1500个配套车位。,开发运营策略,定价策略与财务预算,开发运营策略,开发运营关键策略,住宅区,写字楼,商业区,公寓,商业街,独立商业,酒店,产品开发顺序,开发节奏决定成败,现金流产品优先,开发运营策略,开发运营关键策略,独立商业和酒店的价值在于运营和资产管理，购物中心和酒店品牌价值导入并成功运营，决定商业和酒店中长期在资本市场的价值,中长期内，商业和酒店,在资本市场的价值,独立商业,酒店,运营管理,资产管理,品牌价值导入,品牌价值运营,持有型物业是价值核心,资产长期升值,开发运营策略,开发运营关键策略,商业主力店重点引进，主力店确定是商业街高价销售的前提，酒店决定工程商务价值，是写字楼和公寓快速实现现金流的前提,住宅和商务公寓决定现金流：住宅和商务公寓根据现金流要求确定销售价格，速度比价格重要,工程利润决定因素商业和酒店的招商,现金流决定因素,住宅和商务公寓的成交,开发运营策略,工程开发运营方案表,尾盘,预招商，主力店,筹备、开业,二期开盘,开发建设线,销售线,招商运营线,2021年,2021年,2021年,2021年,2021年,2021年,上,上,上,上,上,上,下,下,下,下,下,下,一期开盘,住宅,写字楼、公寓,商业街,正式招商,住宅一期、二期开工至竣工,写字楼、公寓开工至竣工,商业街、独立商业开工至竣工,酒店开工至竣工,开盘,开盘,商业,合作洽谈，确定合作方,酒店,装修、开业,工程物业开展建议,Part Four,工程开发运营策略及价格收入预期,Part Five,工程战略定位,Part Three,市场分析,Part Two,工程招商及销售策略,Part Seven,工程营销保障,Part Eight,工程品牌推广战略及策略,Part Six,CONTENTS,目录,工程开发目标界定,Part One,1,、价值梳理,2、形象基调,3、体验营销,4、推广策略,5、事件营销,6、启动期策略,品牌整合推广战略,战略目的：,形成长期持续性品牌,战略手段：,整合资源立体营销,统一形象：,以商业及商务产品主导工程气质，打造统一形象，以形成长期持续性品牌并带动企业品牌为最终目的导向,充分利用各物业关系、最大限度整合资源。,工程核心价值梳理,工程核心价值,开发理念价值,品牌叠加价值,区位价值,规模复合价值,地标价值,产品预期价值,核心价值梳理,新一代具备先进理念的商业,地产投资商和资源整合者,，资金实力保证,国际化视野,，丰富的开发运营经验,先招商后销售，统一经营，,大体量中长期持有,开发理念价值,品牌叠加价值,强强联合开发团队,投资商、开发商、设计院、运营商；,品牌引进,品牌商业主力店、品牌物业管理、品牌酒店管理、品牌商业运营管理等,区位,价值,城市,东扩,及,滨河新区,兴起带来的城市副中心地位；,金十字地段,，连接东西南北，通达机场、高速、火车站，方便商务客群；,交通枢纽城市中枢，,TOD模式,人流、物流带来的地段,升值潜力,，小清河通航,核心价值梳理,大规模功能复合价值,地标建筑价值,产品预期价值,60万平米，城市,东北部最大体量综合体,，最大的商务办公和休闲购物社区，变革区位价值,纯写字楼、时尚购物中心、五星级酒店、行政公寓、酒店效劳式公寓、休闲居住区，功能和内涵丰富，吸引外部人流的聚集；,各物业间大量,固定人流的共享,，人流带来的巨大商机和升值潜力，财富投资前景,大手笔，,大体块,；,国际化,TOD新城市主义,先进规模理念；,国际化创新建筑，,成长型企业和个人,工作、生活、休闲、购物之城；,中青年商务精英人群商务一族的理想工作、居住、生活乐享的港湾；时尚、精致、缤纷、动感的国际化TOD社区；,国内知名商家和产品进驻山东的重要,展示平台和经营网点,；,山东开展型企业形象展示、商务接待的办公场所；,高净资产人士资产沉淀及获得稳定收益不可多得的时机；,USP,独特销售主张：,城市中枢、国际化商务区、悠乐汇,定位：,城市中枢,，60万平米国际商务区,形象基调,营销定位,首选：,康融时代天阶、康融汇城国际,备选：,康融时代广场、康融国际港、康融世界城、康融国际中心、TOD国际商务区 、康融国际财源中心、济南华贸中心、康融中枢天地、康融凯旋广场、康融全福广场、康融南岸工社、康融首座国际,形象基调,整体案名建议,商务属性,客群定位,城市中枢,国际商业,住宅：天阶华府/时代名苑、汇城国际花园,写字楼：天阶中心、汇城国际中心,商业：时代新天地/天阶购物中心、汇城国际广场,酒店效劳公寓：酒店名称酒店效劳式公寓,行政公寓：天阶商务公寓、汇城国际商务公寓,形象基调,各物业分案名建议,首选：,城市商务中枢 远见未来价值,东二环60万平米城市旗舰,备选：,城市中枢 网聚未来,城市从这里出发 未来在此处靠岸,城市中枢 时尚天地,形象基调,SLOGAN(广告主打语),工程LOGO应用效果,工程分案名LOGO,体验营销策略,为什么要体验营销,通过体验营销，渗透工程调性，充分传递工程价值，最大限度的感染客户、塑造统一的、正面的工程形象,定义济南商务精英生活方式LIFESTYLE ),快捷便利、时尚前卫、高质量、好品味,体验营销策略,商务精英生活方式体验,商务精英生活方式体验,商务风格硬件,休闲感服务体系,现代化互动,营销中心装修,样板区打造,外围形象设施,品牌物管，良好服务体验,个性化软装,趣味互动设施,高科技现代设施使用,网络覆盖,体验营销策略,外围包装,工地围合，施工现场与外部有所分隔,公交车站围合遮挡,北园大街、二环东路沿线，建立现代商务感强的墙体围挡，配合间隔设置墙体内嵌式橱窗/灯箱等，局部可加高做导视性广告。长期形象统一，充分与竞品工程区隔，更好的品质感，商务感，区域认知度。,夜间灯光照明设施,A,D,体验营销策略,营销中心选址,营销中心设立位置：D地块西南红线外临建，后期迁移至A地块东南角商业裙楼。,优势：,不阻碍施工；,北园大街交通便捷，可达性高；,人流、车流充足；,位于商业金融用地D地块，更好的展示商业气氛。,劣势：,周遭环境相对不占优势通过营销中心内外装修等方式抵消环境劣势,A,D,体验营销策略,营销中心外围,门前设置小型广场/叠水/小型现代雕塑/精神堡垒等；形成营销中心独立空间，与外界环境进行软性区隔,以商务休闲风格为导向，精神堡垒考虑异型设计，醒目，风格感强烈,体验营销策略,营销中心外围-夜间亮化,为到达夜间展示效果，营销中心建议使用楼体亮化或楼体电子屏,小广场设置互动灯光，充足的趣味性和现代感建议使用可拆卸设备，后期移至商业广场使用,草地照明，雕塑亮化、其他趣味亮化等,
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