第三章 房地产价格和价值

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Real Estate Appraisal,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四章 房地产价格和价值,1,、房地产价格的含义和形成条件,2,、房地产价格的特性,3,、房地产的供求与价格,4,、房地产价值和价格的种类,1,Real Estate Appraisal,第一节 房地产价格的概念和形成条件,一、房地产价格的含义,价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。,现象,价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。,本质,房地产价格,是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价,货币额、商品或其他有价物。,2,Real Estate Appraisal,第一节 房地产价格的概念和形成条件,二、房地产价格的形成条件,3,个条件：,有用性,稀缺性,有效需求,价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。,分配方式：,武力、礼让、抽签、排队、计划、价格,3,Real Estate Appraisal,第二节 房地产价格的特征,房地产价格与一般物品价格相同之处：,都是价格；,都有波动，受供求因素的影响；,都是按质论价,地价与一般物品价格的不同,房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金,房地产价格受区位的影响很大,房地产价格实质上是房地产权益的价格,房地产价格形成时间较长,房地产价格容易受交易者的个别因素的影响,4,Real Estate Appraisal,第三节 房地产的供求与价格,一、房地产需求,房地产需求的概念,房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。,决定,房地产需求量的因素,该种房地产的价格水平,消费者的收入水平,消费者的偏好,相关物品的价格水平,消费者对未来的预期,5,Real Estate Appraisal,第三节 房地产的供求与价格,一、房地产需求,房地产的需求曲线,价格,数量,S,D,1,D,2,P,P,1,0,D,0,6,Real Estate Appraisal,第三节 房地产的供求与价格,二、房地产供给,（一）房地产供给的概念,房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。,供给量,=,存量,-,拆除量,-,转换为其他种类房地产量,+,其他种类房地产转换为该种房地产产量,+,新开发量,7,Real Estate Appraisal,第三节 房地产的供求与价格,二、房地产供给,决定房地产供给量的因素,该种房地产的价格水平,该种房地产的开发成本,该种房地产的开发技术水平,房地产开发商对未来的预期,8,Real Estate Appraisal,第三节 房地产的供求与价格,二、房地产供给,决定房地产供给量的因素,价格,数量,S,P,0,9,Real Estate Appraisal,第三节 房地产的供求与价格,三、房地产均衡价格,房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。,均衡是市场价格运行的,必然趋势。,房地产的价格与其需求,呈正相关，与其供给负,相关。,价格,数量,S,D,1,D,P,P,1,0,M,M,1,H,h,F,f,E,10,Real Estate Appraisal,第四节 房地产价值和价格的种类,不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同,11,Real Estate Appraisal,一、 价值、使用价值和交换价值,使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。,交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。,没有使用价值则不会有交换价值。,房地产估价所评估的是房地产的交换价值。,第四节 房地产价值和价格的种类,12,Real Estate Appraisal,二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格,成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖价的折衷价格。,形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性；众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。,成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易，招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。,第四节 房地产价值和价格的种类,13,Real Estate Appraisal,第四节 房地产价值和价格的种类,二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格,市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量成交价格的抽象结果。,理论价格：经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。,评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。,评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。如比准价格、积算价格、收益价格。,从理论上讲，一个良好的评估价值,=,正常成交价格,=,市场价格,14,Real Estate Appraisal,三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值,市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下进行交易而最可能实现的价。,交易双方是自愿进行交易的,交易双方是处于利己动机进行交易的,交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情,交易双方有充裕的时间进行交易,不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。,第四节 房地产价值和价格的种类,15,Real Estate Appraisal,快速变现价值,谨慎价值,在用价值,残余价值,投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。,建立在主观、个人因素基础上,同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。,投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值，是其投资行为能够实现的基本条件。,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,第四节 房地产价值和价格的种类,16,Real Estate Appraisal,第四节 房地产价值和价格的种类,四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值和征收价值,买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。,租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。,抵押价值：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。,保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。,计税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值。,征收价值：政府取得房地产时应给予的补偿金额。,17,Real Estate Appraisal,五、所有权价格、使用权价格和其他权益价格,这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。,所有权价格：主要指房屋所有权，涉及国家土地制度，严格意义上不存在土地所有权价格。,使用权价格：主要指土地使用权价格。,其他权益价格：泛指所有权、使用权以外的各种权益的价格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。,第四节 房地产价值和价格的种类,18,Real Estate Appraisal,六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值,会计上使用的一组价值概念,原始价值：一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、原价。,账面价值： 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。,公允价值：在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。,市场价值：一项资产现时在市场上实际所值的价格。,原始价值是始终不变的，账面价值随时间流逝而减少，市场价值随时间而波动。,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,第四节 房地产价值和价格的种类,19,Real Estate Appraisal,七、市场调节价、政府指导价和政府定价,这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。,市场调节价：经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。,政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。,估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。,政府定价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。,估价结果应以政府定价为准。,第四节 房地产价值和价格的种类,20,Real Estate Appraisal,八、基准地价、标定地价和房屋重置价格,这是,城市房地产管理法,提到的三种价格。,基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。,标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。,房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。,第四节 房地产价值和价格的种类,21,Real Estate Appraisal,九、土地价格、建筑物价格和房地价格,这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。,土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价格。,根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟地价格,建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。,房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。,房地价格,=,土地价格,+,建筑物价格,第四节 房地产价值和价格的种类,22,Real Estate Appraisal,十、总价格、单位价格和楼面地价,这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。,总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。,单位价格：按照单位面积或其他计量单位表示的价格。,楼面地价：按地上建筑面积均摊的土地价格。,楼面地价,=,土地总价,/,总建筑面积,=,土地单价,/,容积率,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。,例：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为,1000,元,/,平方米，乙为,800,元,/,平方米，丙为,500,元,/,平方米，其容积率分别为,6,、,4,、,2,。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（,）,A,、甲；,B,、乙；,C,、丙；,D,、无法确定。,第四节 房地产价值和价格的种类,23,Real Estate Appraisal,十一、实际价格和名义价格,实际价格：在成交日期一次付清的价格，或者将不是一次付清的价格折现到成交日期时的价格。,名义价格：成交日期讲明，但不是一次付清的价格。,例：一套建筑面积,100m,2,、每平方米建筑面积,3000,元的住房，总价为,30,万元，其在交易中的付款方式有以下几种（年折现率为,5%,）：,1.,在成交日期时一次付清,2.,如在成交日期时一次付清，给予折扣，优惠,4%,3.,首期付,10,万元，余款在一年内分两次支付，每隔半年支付,10,万元,4.,约定二年后一次付清,5.,以抵押贷款方式支付，首付,5,万，余款在外来十年按月等额支付。,第四节 房地产价值和价格的种类,24,Real Estate Appraisal,十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格,现货价格：交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。,期货价格：交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。,现房价格：房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。当房地产的建筑物为已建成时，即为现房价格。,期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。,期房价格现房价格从期房到现房期间现房出租,的净收益的折现值风险补偿,例：某期房还有一年才可投入使用，与其类似的现房价格为,3300,元,/m,2,，出租的年末净收益为,330,元,/m,2,。设折现率为,10%,，风险补偿为现房的,2%,，计算该期房目前价格。,解：,V=3300,330,/,（,1+10%,）,3300*2%,=2934,（元,/ m,2,）,第四节 房地产价值和价格的种类,25,Real Estate Appraisal,十三、起价、标价、成交价和均价,这是在房地产销售中出现的一组价格。,起价：所销售的商品房的最低价格。,标价：即卖方的要价。,成交价：买卖双方实际交易价格。,均价：所销售商品房的平均价格。,第四节 房地产价值和价格的种类,26,Real Estate Appraisal,十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价,这是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。,评估价：对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判定的结果。,保留价：又称拍卖底价，拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。,起拍价：又称开叫价格、起叫价，拍卖师拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。,应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或自己报出的购买价格。,成交价：拍卖师以公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。,第四节 房地产价值和价格的种类,27,Real Estate Appraisal,十五、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值,无租约限制价值,市场租金,出租人权益价值,租约期按合同租金、期满后市场租金,承租人权益价值,合同租金价值与市场租金价值差额,第四节 房地产价值和价格的种类,28,Real Estate Appraisal,补地价：国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。,需要补地价的情形主要有以下三类：,土地使用者改变土地用途或规划限制条件；,土地使用者延长土地使用年限；,土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。,对于第一类情形，一般情况下：,补地价,=,改变后的地价,-,改变前的地价,补地价,29,Real Estate Appraisal,补地价,例,1,： 某宗面积为,3000 m,2,的土地，容积率为,0.8,，楼面地价为,700,元,/m,2,。 变更用途后，容积率为,5,，楼面地价为,960,元,/ m,2,。计算应补地价的数额。,解：补地价（单价）,=960*5,700*0.8=4240,（元,/ m,2,）,补地价（总价）,=4240*3000,1272,（万元,）,例,2,：某宗土地总面积,1000 m2,，容积率为,3,，对应的土地单价为,450,元,/ m2,，现允许将土地容积率提高到,5,，楼面地价不变。计算应补地价的数额。,解：楼面地价,=450/3,150,（元,/ m,2,）,补地价（单价）,=150*,（,5,3,）,300,（元,/ m,2,）,补地价（总价）,=300*1000,30,（万元,）,30,Real Estate Appraisal,甲土地的楼面地价,2000,元,/m2,，建筑容积率为,5,，乙土地的楼面地价,1500,元,/m2,建筑容积率为,7,，若两块土地面积等其他条件相同，其总价比有。,A.,甲等于乙,B.,甲大于乙,C.,甲小于乙,D.,难以判断,在评估投资价值时，折现率是（）。,A,社会一般折现率,B,收益法中的资本化率,C,投资者要求的满意折现率,D,投资者要求的最低折现率,某房地产价格分两期支付，首期付款,50,万，余款,80,万在第,8,个月末一次付清，当时月利率为,1%,，该房地产的实际,价格为（）,A,.87,B,.124,C,.130,D,.134,下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）,A.,法律法规规定不得抵押的房地产没有抵押价值,B.,再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额,C.,房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用税金后的余额才是抵押价值,D.,不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值,31,有一家开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的的评估价值是（）,A.,交换价值,B.,公开市场价值,C.,投资价值,D.,理论价格,E.,标定地价,某期房预计,2,年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为,4500,元,/m2,，出租的年末净收益为,500,元,/m2,。假设年折现率为,8%,，风险补偿估计为现房价格的,3%,，则该期房目前的价格为（）元,/m2.,A.3473 B.3865 C.3365 D.4000,当用成本法求得的价值大大高于用市场法收益法求得的价值，说明房地产市场不景气。（）,现实中有时评估的不一定公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不采用公开市场价值（）,32,