第三章房地产市场课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017/2/26,上海师范大学,#,第三章,房地产市场,第一节,房地产市场类型和特点,一、房地产市场类型,房地产市场是指房地产交易活动的总和以及房地产商品流通中所有交换关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。,（一）按照区域划分,房地产市场分为各地域市场。,（二）按照用途划分,房地产市场可以分为土地市场和物业市场。,可按用途及档次进一步细分,（三）按照市场运行层次划分,房地产市场常被划分为一级、二级、三级市场。,（四）按照交易方式划分,房地产市场可以分为房地产销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场等。,（五）按照交易客体划分,（,1,）土地使用权市场。（,2,）房产市场。（,3,）房地产金融市场。（,4,）房地产劳务市场。（,5,）房地产技术信息市场。,二、房地产市场特点,（一）区域性,（二）供给调节滞后性,（三）消费和投资的双重特性,（四）市场不完全性,（五）产权市场特性,（六）金融高关联性,（七）政府的强干预性,第二节,房地产市场机制,一、房地产市场供给与需求,房地产市场机制是市场机制在房地产范畴的反映。房地产市场是房地产消费者、投资者及其中介互相作用并共同决议房地产价格及其数量的机制。,（一）房地产市场的供给,房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量。,影响房地产供给的因素众多包括：,1.,某一类特定房地产的价格水平,2.,生产要素的价格,3.,开发商对未来的预期,4.,开发商对自身竞争力的判断,5.,政策因素,（二）房地产市场需求,房地产需求是指消费者在某一特定时期，在每一价格水平上,愿意而且能够,购买的房地产商品或劳务的数据，也可称为房地产市场的有效需求。,1.,消费需求；,2.,投资需求；,3.,投机需求,影响房地产需求的因素：,1.,房地产的价格水平,2.,消费者的收入水平和消费偏好,3.,心理预期,4.,城市化水平和社会经济发展状况,5.,政策因素,6.,城市人口结构及增长状况,二、房地产市场供给与需求弹性,（一）房地产供给弹性,房地产供给弹性，是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。,（,1,）房地产供给的价格弹性,=,房地产供给量变化的百分率,/,房地产价格变化的百分率。,（,2,）房地产供给的要素成本弹性,=,房地产供给量变化的百分率,/,要素价格变化的百分率。,（二）房地产的需求弹性,房地产的需求弹性，是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。房地产的需求弹性主要包括需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性。,（三）房地产供求的弹性数值,三、房地产市场供求均衡,与非均衡模型分析,（一）房地产市场的供求均衡分析,图,3-1,房地产市场的供求均衡示意图,房地产市场供求均衡模型的基本形式如公示,3-1,3-2,和,3-3,。,（二）房地产市场的非均衡分析,均衡是一种理想状态，是暂时的、相对的，而非均衡是经常的、绝对的。,房地产市场的非均衡模型一般有两种形式。,1.,最小原则模型,2.,市场聚合条件下的非均衡模型,图,3-2,房地产聚合后的交易量曲线,双曲线形式表示市场聚合后的房地产市场非均衡模型。,对于任意的 ，由上式可得：,（,3-10,）,第三节,房地产市场运作,一、房地产资产市场和物业市场的联系,房地产资产市场和物业市场联系。,第一，在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求；,第二，物业市场的供给由资产市场所决定。,图,3-3,房地产资产市场与物业市场的联动关系静态模型,二、房地产市场运行过程分析,1.,经济增长和房地产使用需求,图,3-4,房地产资产市场与物业市场（物业需求增加）,2.,长期利率与房地产资产需求,图,3-5,房地产资产市场与物业市场（投资需求的变化）,3.,短期信贷、开发成本和新增供给,图,3-6,房地产资产市场与物业市场（重置成本变动）,第四节,土地市场,一、土地市场涵义及特点,土地市场也称为地产市场，是以土地及其地上建筑物、附着物作为商品进行交换的市场。,一般而言，土地市场具有以下特点：,（,1,）地域性。（,2,）不充分性。（,3,）供给滞后。（,4,）供给弹性较小。（,5,）低效率性。（,6,）政府管制较严。,二、土地市场运行机制,土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。,决定土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。,土地需求量的决定因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对未来的预期等。,土地价格和地租是由土地的供给与需求二者共同决定的。,三、我国城市土地市场,（一）土地使用权出让市场,土地使用权出让是指国家以土地所有者身份向土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权出让市场是一个垄断性很强的市场。,图,3-7,我国土地一级市场供应机制,三、我国城市土地市场,（二）土地使用权转让市场,土地使用权转让是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。,（三）土地使用权租赁市场,土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,（四）土地使用权抵押市场,土地使用权抵押是指土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。,本章小结,房地产市场可以按区域、地上物类型、交易顺序和交易方式等不同的角度进行,分类,。由于房地产的特性，尤其是土地的特性，导致房地产市场,有许多不同于一般商品市场的特点,，主要表现为：区域性、供给调节滞后性、消费和投资的双重特性、市场不完全性、产权市场特性、金融高关联性、政府的强干预性。,房地产市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，,房地产的供求机制和价格决定机制是房地产市场运行机制的核心,。影响房地产供给的因素主要有：某一特定房地产的价格水平、生产要素的价格、开发商对未来的预期、开发商对自身竞争力的判断、政策因素。影响房地产需求的因素要比影响供给的因素复杂，除了价格、预期、政策等因素外，还包括社会经济发展水平和城市化水平、人口因素等。,房地产供给弹性，是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。房地产的需求弹性，是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。房地产的需求弹性主要包括需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性。,房地产市场的供求均衡，包括均衡数量和均衡价格两种。均衡是一种理想状态，是暂时的、相对的，而非均衡是经常的、绝对的。非均衡是指非瓦尔拉斯均衡，即当市场不完善或价格体系不灵敏时所达到的均衡。房地产市场的非均衡模型一般有两种形式，即最小原则模型和市场聚合后的非均衡模型。,房地产是一种耐用商品，具有消费品和投资品双重属性。在房地产作为一种投资品时，资产（投资）市场决定其价格和生产；而作为一种消费品时，物业（空间）市场决定了房地产的租金水平。这两个市场是相互联系的。资产市场和物业市场中经济变量之间的联系可以在四象限静态模型中得到体现。每一个象限对应着一个方程，反映的是在市场均衡状态下，房地产的租金、价格、新建量和存量之间的相互依存的有关系。利用四象限模型还可以解释宏观经济变量对房地产市场的影响。,在我国，,土地市场具有地域性、不充分性、供给滞后、供给弹性较小、低效率性及政府管制较严等特性,。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。决定土地供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。土地需求量的决定因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对未来的预期等。,我国现行土地使用权出让市场是一个垄断性很强的市场，土地的供给者只有一个，即国家。土地使用权转让市场是一个竞争性市场，有多个土地供给者和多个土地需求者。转让方式和转让价格均由市场决定，市场机制的作用较强。,复习思考题,1.,房地产市场有哪些特点？,2.,影响房地产供给的因素有哪些？,3.,影响房地产需求的因素有哪些？,4.,试分析房地产资产市场和房地产物业市场之间的联系。,5.,利用四象限模型，分析当经济增长时，房地产资产市场和物业市场的联动。,6.,土地市场有哪些特点？,7.,简述我国土地一级市场的供应机制。,